2026年7月30日

學生宿舍市場升溫 京東華潤等紛布局 一文盤點主要項目

本港學生宿舍供應持續緊張，政府近年積極推動「留學香港」及推出「城中學舍計劃」等措施，帶動學生宿舍市場發展，亦加快酒店市場轉型。近年愈來愈多發展商、投資者及中資企業進軍學生宿舍市場，透過收購酒店、改建物業或發展新項目等方式搶佔市場。本文盤點近年主要學生宿舍項目及投資個案，一覽市場發展趨勢。

過去短短約半年時間，已先後有3家中資機構進軍本港學生宿舍市場，最新為京東(09618)旗下JD Fabulous向遠東發展(00035)購入油麻地學生宿舍項目，初步作價7.5億元，遠東旗下公司將於交易完成之後，再租回宿舍營運3年，期內將向京東每年支付保證收入4500萬元，按初步作價計算，回報率約達6厘。

早於京東之前，華潤集團旗下華潤隆地斥資9.53億元，購入葵涌悅品酒店．荃灣，並轉型為學生宿舍，名為博譽學生公寓，今年5月推出招租，近日更與浸會大學達成合作協議，預留5層合共120個單位予浸大學生入住，合共提供205個宿位。

此外，招商局商業房地產投資信託基金去年底以接近2.06億元，購入尖沙咀柯士甸路2號全幢酒店，並於酒店管理協議今年4月底完結之後，改建為提供85個宿位的現代化學生公寓。

「本地薑」方面，宏安地產(01243)2022年夥拍私營另類投資公司Angelo, Gordon & Co, L.P.，斥資20億元購入新蒲崗六合街的九龍貝爾特酒店，並翻新成提供720個房間的「日新舍啟德」，於2024年招租，提供約1400個宿位。其後「日新舍」系列進一步擴張，例如去年7月該組合再購入位於旺角的旭逸酒店．旺角，改裝成「日新舍旺角」並於今年5月招租，提供逾200個宿位。

在港營運酒店逾40年的富豪酒店集團(00078)，把沙田麗豪酒店等5家酒店納入「ASPIRE HOUSE志居」學生酒店計劃，設有單人房和雙人房，月租由約9000元至約1.9萬元，首階段包括3家酒店，提供逾1000個房間。

富豪酒店集團副主席兼董事總經理羅寶文早前接受本報專訪時指出，近年本港房地產和酒店行業經歷社會運動、新冠疫情和中美關係變化，疫情後政府大力推廣旅遊業，市道明顯好轉，惟「以前好多歐美來港開會的客人，平均住4至5日，使費也較高，近年以住1至2日的內地和東南亞短途客較多，獲客成本較高，人工等營運成本也較高」，催使該集團求變。

羅寶文說：「國家定位香港成為一個國際的教育樞紐，由舊經濟轉型去新經濟，第一步是要做教育，然後才可以吸引高端人才」，形容學生宿舍「係一個好難得的機遇」。

至於其他發展商，也紛採用不同方式參與學生宿舍「搶客戰」，永義集團進軍學生宿舍頭炮、位於紅磡漆咸道北的學生宿舍項目「森里」，由規劃和設計起樓便瞄準學生公寓市場的物業，去年6月委託營運商推出招租，提供近200個房間。豐資源位於土瓜灣美善同道的「55 MAIDSTONE ROAD．HEREIN LIVING」，也在今年5月委託營運商推出招租。

除發展商蜂擁加入學生宿舍市場，也有投資者想分一杯羹。中原集團旗下的中原投資，累計在港投資3個市區學生宿舍項目，提供約1900個宿位，目標3年內宿位數目增至約6000個。

該集團2024年9月進軍香港學生宿舍市場，購入尖沙咀珀薈酒店，改裝成提供121個宿位的「一步居117」，納入該公司專注學生公寓營運服務的「壹社」之下。該公司其後加大力度推展此市場，先在去年8月收購西半山般咸道「般咸軒」，收購價連翻新費用近4億元，命名為「一步居．38」，提供約155個宿位，再在今年4月完成收購九龍城富豪東方酒店，易名為「一匯居．啟德」，預計總投資額逾20億元，料分期提供逾1500個宿位。

中原集團創辦人施永青指出，看好香港學生宿舍的投資前景，「本港政府把教育產業化，成為經濟增長的動力一部分，不少內地生和東南亞等地的學生來港，需求一時滿足不了」，施永青又提到，近年不少基金都物色投資機會，以減輕美元資產過重招來的風險，本港學生宿舍回報率動輒5厘，較一般住宅的回報率為高。

另外，由愉景灣大地主香港興業(00480)策劃的全新學生宿舍項目「HOLLYWOOD RESIDENCE 荷里活公寓」於今年6月竣工，並將於8月正式投入營運，正式於2026/27學年接待首批學生進駐。

項目坐落於上環荷李活道165號，合共提供約160個宿位，房型選擇包括單人、雙人及3人房，房間配備恆溫空調、獨立乾濕分離浴室、基本廚房設備、儲物空間、Wi-Fi、智能保安系統、部分單位設有露台，項目現已開放申請入住，月租由9000元起。

資料顯示，物業原為荷李活道165至169號一籃子舊樓，由香港興業國際於2021年初以約3.67億元購入，以可建樓面約2.5萬方呎計，每方呎樓面價逾1.4萬元，發展商曾計劃把物業發展成精品式住宅發售。