主要業務為物業投資及發展、租賃物業及投資控股。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

物業銷售及發展

本集團一直專注於中國內地較具規模之二、三線城市發展，了解不同城市對住房的剛性和改善性需求程度之不同，按各城市之市場情況提供合適的產品，例如精裝房及綠色智能住房，在滿足不同市場及客戶需要之同時，亦能提高回報率，把全國性品牌之效益最大化，並且繼續保持領先之市場地位。

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團系列公司合約銷售額達人民幣428.20億元（二零二二年：人民幣403.17億元），合約面積合共3,532,400平方米（二零二二年：3,725,200平方米）（其中，來自聯營公司及合營公司之合約銷售額人民幣31.18億元<二零二二年：人民幣34.78億元>，合約面積合共233,900平方米<二零二二年：259,600平方米>），與去年度比較，分別上升6.2%及下跌5.2%。於年末時，進行中之累計認購而正待簽訂買賣合約總額為人民幣12.50億元，其總合約面積為107,400平方米。

年內，樓面面積約7,370,100平方米（二零二二年：7,319,100平方米）之工地已經竣工及具備入伙條件。當中約83%（二零二二年：85%）於年末前已經出售。本集團繼續以加快物業銷售為目標，及時應對物業市場之突變，確保在穩健之財務狀況下，可持續地擴展業務規模。

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團此分部之入賬營業額為人民幣560.80億元（二零二二年：人民幣572.44億元），較去年度下降2.0%。本年度之入賬項目之類型主要為出售高層形式之住宅項目。主要受內地整體房地產市況持續整固之影響，本年度本分部之毛利率較去年度收窄至11.1%（二零二二年：14.2%）。

本集團與可靠之商業合作伙伴以聯營公司及以合營公司之商業模式共同開發房地產項目。包含於本年度本分部業績之本集團應佔聯營公司及合營公司之淨虧損為人民幣0.24億元（二零二二年：人民幣2.27億元），淨虧損減少主要來自本年度應佔若干合營公司之撇減物業存貨減少。

整體而言，主要由於毛利下跌，本年度之本分部溢利下跌27.1%至人民幣43.70億元（二零二二年：人民幣59.91億元）。

於年末，包括在建物業及已完工物業存貨之樓面面積分別為11,672,900平方米（二零二二年：16,080,100平方米）及2,692,400平方米（二零二二年：2,114,700平方米），共計14,365,300平方米（二零二二年：18,194,800平方米）。已銷售物業之樓面面積4,563,500平方米（二零二二年：6,991,800平方米），有待完成相關工序後交付。

物業出租

在租賃業務方面，本集團保持優質投資物業組合之企業策略發展計劃，為本集團提供穩定收入來源。

截至二零二三年十二月三十一日止年度，租金收入達人民幣2.42億元（二零二二年：人民幣2.34億元）。收入上升的原因主要來自下述之新增投資物業所產生的租金收入。在投資物業方面，年內沒有錄得公平價值調整（二零二二年：無）。

本集團持有65%權益之位於上海巿張江高科技園的科研辦公樓。而持有相關科研辦公樓物業的合營公司之本年度本集團應佔溢利為人民幣0.05億元（二零二二年：人民幣0.03億元），並包含於本年度之本分部業績中。

總括而言，本年度本分部之溢利較去年度增加人民幣0.13億元至人民幣1.65億元（二零二二年：人民幣1.52億元）。

於年內，考慮到市場情況及業務計劃，本集團決定將位於常州、合肥、呼和浩特及南寧之五個商業物業由持有待售物業存貨轉為出租投資物業用途，以產生租金收入。新增之寫字樓、購物中心等投資物業賬面價值合計人民幣6.34億元，新增樓面面積89,300平方米，投資物業組合實現優質增長。此重新分類沒有錄得公平價值調整。

於二零二三年十二月三十一日，本集團持有之投資物業賬面價值合計人民幣46.22億元（二零二二年：人民幣42.79億元）。

其他業務

就其他業務而言，本集團主要從事酒店經營，並產生與酒店經營及其他輔助服務相關的服務費收入。

年內，本集團決定自行經營位於惠州及汕頭之兩間酒店，此前歸類為投資物業。

截至二零二三年十二月三十一日止，其他業務收入錄得人民幣0.86億元（二零二二年：人民幣0.14億元）。收入上升主要來自上述惠州及汕頭新增自營酒店所產生的服務費收入。本年度本分部之虧損人民幣1.94億元（二零二二年：人民幣0.57億元）。

資料來源: 中國海外宏洋集團 (00081) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望二零二四年，中國房地產銷售市場仍面臨諸多挑戰，但隨著擴大內需、防範風險等支持性政策落地，企業和居民的信心將逐步修復，房地產行業也將在宏觀經濟恢復過程中，在新的房地產供求變化格局下，逐步回歸平穩發展，並向新發展模式轉變。房地產行業金融屬性弱化，需求端加速回歸居住本身。中國經濟保持中高速增長的韌性、剛需和改善型需求的普遍存在以及城鎮化發展的穩步推進，是未來房地產市場長期發展的增長空間。

於房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢下，房地產政策將繼續適時調整優化，因城施策政策工具箱更加充實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。房地產短期仍處於築底過程中；長期來說，本集團相信市場的積極因素沒有改變。隨著行業發展步入新階段，具投資潛力的機會出現，房地產企業分化加速，頭部優質房企更具鞏固規模的優勢。於以上有利形勢下，本集團將會堅持穩中求進、以進促穩，把握好經濟回升向好態勢，持續推動本集團高質量發展。

房地產市場進入新的發展階段，既是挑戰，亦提供機遇。當前有能力繼續拿地的房企迎來了較好的優質項目儲備機會。本集團在以收定投、以銷定產的前提下，穩健發展，注重精準投資，深耕主要城市。本集團同時密切關注市場上具發展潛力的併購機會。

在新的市場競爭格局下，深刻洞察客戶需求的變化，提供滿足甚至超出客戶預期的好產品與好服務，重要性更為凸顯。二零二四年，我們將持續完善客研產研建設工作，進一步細化產品標化顆粒度，並逐步落地「一區一策」產品策略，有序推出精裝修標化系列，為客戶提供更高性價比的產品。本集團透過提供貼心服務和優良產品，客戶滿意度繼續維持行業高分位。準時且高質量的產品交付，有助於本集團於佈局城市樹立口碑，並強化「中海地產」品牌影響力，實現堅實可持續之業務發展。

面對行業調整和多變的金融資本市場，本集團一直堅持穩健和謹慎的財務管理，同時繼續增強現金流管理、成本和風險管控能力，著力保持充足的財務彈性。本集團經營性現金流充足，資產負債表穩健，並定期檢討債務結構和融資成本，保證充足的在手現金，將財務維持於健康水準，「三條紅線」保持「綠檔」。作為一家重視財務效率的企業，本集團亦持續關注外圍政治及經濟形勢、利率及匯率對財務及業務運作的影響，靈活應變及調整。

人才為企業成功及持續發展的重要因素。本集團銳意培養有潛力的員工，通過人才發展計劃，為本集團的快速發展儲備力量。同時積極於公開市場挖掘人才，提供具有行業競爭力的薪酬福利和成長空間。本集團立足紮實的人力資源基礎建設與梯隊管理，以制度完善和文化建設為綱，系統性平衡公司和員工共同發展訴求，引導員工積極將個人追求融入到企業長遠發展之中，並形成簡單、透明、陽光、向上的工作氛圍。通過不斷完善績效考核和薪酬福利體系，大力改善辦公環境等，持續維持員工敬業度和滿意度於行業高分位。

展望未來，中國經濟具有巨大的發展潛力及韌性，長期向好的基本面沒有改變，將為房地產長期向好的發展提供有力支撐。本集團將於充裕的財務空間下，把握市場調整的機遇，以攻守兼備的陣勢應對市場的挑戰。

資料來源: 中國海外宏洋集團 (00081) 全年業績公告