主要業務為(i) 在香港、內地及亞洲太平洋區進行物業發展、投資及管理；(ii) 在香港擁有酒店，及內地擁有及經營酒店業務；及(iii) 綜合物流及國際貨運。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

穩踞內地及香港市場

土地儲備策略

本集團在香港及內地主要城市（包括北京、杭州、上海、深圳及瀋陽）擁有多元化的發展物業及投資物業土地儲備。

本集團的土地儲備策略專注在內地打造優質綜合用途項目組合，涵蓋辦公室、零售、酒店及出租公寓，同時在內地與香港營運平衡的發展物業管道。本集團擁有強健的土地儲備，足以支持未來數年增長，並將秉持審慎及嚴謹的土地儲備策略，實現長期可持續發展。

物業組合之組成

於二零二五年六月三十日，本集團在內地、香港及其他海外地區的物業組合應佔樓面面積合共4,970萬平方呎（二零二四年十二月三十一日：5,010萬平方呎）。

其中，內地發展中物業的應佔樓面面積為1,470萬平方呎，包括位於上海黃浦區的綜合用途項目，面積約510萬平方呎，涵蓋住宅與商業部分。該策略性項目預期將透過發展物業帶來穩健收益，同時提升上海市中心的投資物業組合，實現持續增長的經常性租金收入。

發展物業管道

憑藉現有的發展中物業組合，本集團透過即將推出的發展物業項目，維持穩健的銷售管道，足以支持未來五年及其後的銷售需求。於二零二五年六月三十日，本集團內地及香港待售發展物業的應佔總樓面面積達840萬平方呎。

在內地，本集團的發展物業管道將提供710萬平方呎的應佔樓面面積。所有內地發展物業均為主要城市核心區域綜合用途發展項目的重要組成部分，享有便捷的交通網絡，提供優質住宅與商業配套設施，包括購物中心與匠心設計的公共空間。

在香港，本集團持有優質項目儲備，應佔總樓面面積約130萬平方呎，涵蓋高端及中端市場的多元化項目，為本集團構建均衡的發展物業管道。

投資物業及酒店管道

於二零二五年六月三十日，本集團主要投資物業及酒店組合的應佔樓面面積達2,130萬平方呎，涵蓋香港及內地的辦公室、零售、公寓、酒店及貨倉資產。在主要投資物業及酒店組合中，內地佔85%（即1,820萬平方呎），香港佔15%（即310萬平方呎）。

未來六年及其後，本集團預計通過主要綜合用途項目，為投資物業及酒店組合新增760萬平方呎的應佔樓面面積，包括約450萬平方呎的辦公室物業、290萬平方呎的零售及20萬平方呎的酒店。上海（浦東及黃浦區）、武漢及瀋陽將是推動增長的主要城市。

憑藉戰略願景與嚴謹的土地儲備策略，本集團已在主要城市建立穩健的綜合用途項目管道。

預計推出的優質辦公室、商場及酒店將成為增長動力，帶來穩定且持續增長的經常性收入。

此外，本集團將持續致力於提升資產質素，確保物業競爭力，並透過高效資產管理及優質租戶服務，進一步支持本集團的租金水平、出租率及租戶忠誠度。

內地物業部

二零二五年上半年，內地物業部錄得合併收入31.43億港元（二零二四年上半年：39.87億港元），合併業績為16.95億港元（二零二四年上半年：21.03億港元）。合併收入下降主要由於發展物業已確認銷售額減少。

(i)發展物業組合表現

內地物業部的發展物業合併收入為1.76億港元（二零二四年上半年：8.84億港元），減少乃由於合約銷售與收入確認之間的時間差距所致。二零二五年大部分的確認銷售額預計將於下半年相關項目落成及向買家交付竣工單位時確認。合併業績錄得虧損3百萬港元（二零二四年上半年：盈利2.24億港元），主要受產品組合變化所影響。

內地物業部錄得應佔合約銷售額106.44億港元（二零二四年上半年：12.04億港元），主要受上海金陵華庭第一期預售帶動。其他二、三線城市項目的銷售勢頭依然緩慢。

(ii)投資物業及酒店組合表現

在內地，本集團投資物業及酒店組合主要包括位於主要城市的辦公室、零售、出租公寓及酒店物業。二零二五年上半年，內地投資物業及酒店組合之合併收入為29.67億港元（二零二四年上半年：31.03億港元）。

不計入酒店業務，內地投資物業貢獻合併租賃收入19.55億港元（二零二四年上半年：20.53億港元）及合併業績13.66億港元（二零二四年上半年：15.20億港元）。相應毛利率為70%（二零二四年上半年：74%），下降主要由於租賃收入減少、加上為保持高物業標準而維持的固定成本，以及市場推廣及開業前支出增加。按固定匯率計算，內地合併租賃收入下降5%，其中辦公室及公寓租賃收入減少，部分被零售租賃收入輕微增長所抵銷。

辦公室分部仍是本集團投資物業組合的主要收入來源。然而，受經濟前景不明朗及辦公室市場供過於求影響，企業租戶傾向削減成本及優化空間，導致租約重組、縮減租賃規模或搬遷。為了在當前充滿挑戰的市況中確保持續收入，本集團專注續租，按現行市場價格爭取有利的租賃條款，靈活調整滿足租戶需求，以維持穩定的出租率。

零售分部表現大致平穩，儘管消費者情緒疲弱，仍錄得穩定的客流量、租戶銷售額上升及穩定的出租率。這受惠於資產的優越地段及質素，結合物業升級、租戶組合優化及成功的社區營造市場推廣活動。

住宅租賃組合中的一棟大樓於報告期內開始翻新，導致部分租金收入損失。撇除翻新影響，住宅租賃組合按同比基準表現平穩，按固定匯率計算合併收入略降1%，出租率則有所改善。本集團將繼續專注收入管理，優化零售品牌組合，推行高效市場推廣策略，並積極爭取藍籌及紅籌租戶續租。

本集團內地酒店業務於二零二五年上半年表現下降，錄得合併收入10.12億港元（二零二四年上半年：10.50億港元），按呈報貨幣計算按年下降4%，按固定匯率計算下降3%，主要由於餐飲收入減少。

香港物業部

香港物業部錄得合併收入68.11億港元（二零二四年上半年：20.52億港元），合併業績為9.98億港元（二零二四年上半年：6.17億港元），合併收入增長主要受發展物業銷售確認增加所推動。

(i)發展物業組合表現

本集團錄得發展物業合併收入62.46億港元（二零二四年上半年：14.41億港元）。合併業績為5.73億港元（二零二四年上半年：1.52億港元），毛利率為9%（二零二四年上半年：11%）。合併收入及毛利率的變動主要受不同產品組合所影響。

香港物業部錄得應佔合約銷售總額55.42億港元（二零二四年上半年：58.40億港元），由多個項目貢獻：元朗朗天峰於報告期內推售，錄得合約銷售額20.20億港元；高端項目緹外持續銷售達18.76億港元，惟銷售速度較去年同期放緩，因當時取消樓市降溫措施後釋放出被壓抑的需求；本集團的黃竹坑港鐵站項目海盈山錄得應佔合約銷售額14.32億港元；跑馬地The Aster的剩餘單位於報告期內全部售罄，貢獻合約銷售額1.40億港元。

(ii)投資物業組合表現

本集團在香港持有涵蓋辦公室及零售資產的投資物業組合，主要包括綜合用途發展項目MegaBox╱企業廣場5期及嘉里中心，以及中半山住宅組合的出租公寓。

二零二五年上半年，香港投資物業組合錄得合併租賃收入5.47億港元（二零二四年上半年：5.96億港元）及合併業績4.19億港元（二零二四年上半年：4.61億港元），毛利率為77%（二零二四年上半年：77%）。收入下降反映辦公室及零售市場持續疲弱，另受若干發展物業單位於報告期內轉為銷售導致租金收入減少，以及The Aster轉換用途導致租金收入下降所影響。撇除此等特殊因素，香港合併租賃收入按年下降4%。

公寓組合保持穩定，但其收入受上述特殊因素影響。撇除此等因素，香港公寓分部合併租賃收入按同比基準按年增長5%。

MegaBox受消費者情緒疲弱及部分翻新工程所影響，導致收入下降。惟憑藉其家庭導向購物商場定位，若撇除翻新中的樓面，出租率仍保持高位。

辦公室分部於二零二五年上半年持續面臨挑戰，辦公室市場供過於求及經濟前景黯淡導致需求疲弱，租金作出下調以維持穩定的出租率。

資料來源: 嘉里建設 (00683) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

我們對香港及內地經濟的長期前景保持樂觀。內地經濟正邁向更高質量、較低增長階段，政府正增強抵禦外部衝擊的能力，並專注於先進技術及工業流程的發展。與此同時，我們認為政府亦關注經濟，尤其是中低收入群體的福祉。相較於過去十至二十年房地產及傳統製造業的顯著增長，未來數年全國或需全面收緊開支，轉向更精簡、可持續的經濟結構。幸而，特別對香港而言，內地這一新增長階段或將伴隨對外貿易及投資政策進一步開放，惠及在內地投資與營商的外國企業及海外拓展的內地企業。只要內地經濟持續增長、繁榮並保持對外開放，香港作為內地與全球間獨特「超級聯繫人」的角色，將會從中受惠。

短期整體經濟和房地產市場仍面臨顯著挑戰，內地經濟重新定位的過程難免波折。我們將保持警惕，並優先確保公司穩健性與韌性。

資料來源: 嘉里建設 (00683) 中期業績公告