主要於中國從事物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

本集團是中國一家規模領先、具有央企背景的物業管理服務綜合運營商，根據中國指數研究院2024年的中國物業服務百強企業排行榜，本集團在中國物業服務百強企業中排名第二，在國有物業服務企業中排名第一。本集團以卓越服務品質樹立行業標桿，2024年度品牌價值約人民幣268億元。本集團秉持「善治善成、服務民生」的企業使命，通過全業態服務體系構建「大物業」戰略生態，滿足客戶的多元化需求。本集團服務網絡覆蓋住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業。

於2024年12月31日，本集團的合同管理面積與在管面積分別約為988.1百萬平方米與803.4百萬平方米，遍佈全國30個省、直轄市及自治區的194個城市。

本集團收入來自三項主要業務板塊，即(i)物業管理服務；(ii)非業主增值服務；及(iii)社區增值服務。

物業管理服務－佔總收入約71.4%

截至2024年12月31日止年度，本集團源自物業管理服務的收入錄得約人民幣11,674.5百萬元，較2023年同期上升約15.0%，主要由於本集團在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。

本集團受益於控股股東保利發展控股集團的穩健發展，持續獲得優質項目資源。

保利發展控股集團連續十五年蟬聯「中國房地產行業的領導公司品牌」。2024年，保利發展控股集團實現銷售簽約金額約人民幣3,230.3億元，位列行業第一。於2024年12月31日，來自保利發展控股集團的合同管理面積約為358.7百萬平方米。

本集團持續深化市場化發展策略，年內第三方項目拓展規模保持行業領先，其中新拓展第三方項目的單年合同金額約人民幣3,005.2百萬元，新簽約第三方項目的單年合同金額約人民幣2,546.8百萬元（不含續簽項目）。於2024年12月31日，來自第三方項目的合同管理面積約為629.4百萬平方米，佔總合同管理面積約63.7%。

於2024年12月31日，本集團來自保利發展控股集團的在管面積約為277.8百萬平方米，較2023年底的在管面積增長約23.6百萬平方米。截至2024年12月31日止年度，來自保利發展控股集團的物業管理服務收入約為人民幣6,687.2百萬元，較2023年同期增長約11.8%，佔物業管理服務總收入約57.3%。

第三方拓展的持續發力，為本集團可持續發展注入強大動能。於2024年12月31日，本集團來自第三方項目的在管面積達約525.6百萬平方米，較2023年底增長約60.3百萬平方米，佔總在管面積約65.4%。截至2024年12月31日止年度，來自第三方的物業管理服務收入約為人民幣4,987.3百萬元，較2023年同期增長約19.6%，佔物業管理服務總收入約42.7%，同比提高約1.6個百分點。

在住宅社區領域，本集團秉持「以客戶為中心」的服務理念，構建了「東方禮遇」、「四時雅集」及「親情和院」三大住宅物業服務品牌體系。本集團以「安全、便捷、專業、意趣、透明、和諧」六大價值維度引領品質服務新標準，實現項目服務體系從場景營造到體驗升維的範式重構。於2024年12月31日，本集團住宅社區的在管面積約為314.2百萬平方米。截至2024年12月31日止年度，源自住宅社區的物業管理服務收入約為人民幣6,779.5百萬元，較2023年同期增長約14.4%。

在商業及寫字樓領域，本集團立足「星雲企服」物業服務品牌，提供物業管理、資產管理與企業服務三位一體服務。本集團於北京召開行業首屆國資服務論壇，全新發佈「超級快充」服務模式，在傳統商辦物業服務基礎之上，重點升級綜合設施設備服務、生產性配套保障等領域，以嵌入企業生產生活多空間的方式，為企業提供生產、經營、辦公、生活等全方位的保障。年內，本集團在高端製造業與戰略新興產業客戶的拓展上卓有成效，獲取了網易（杭州）二園區、青島海爾（開發區）工業園等頭部客戶項目。與此同時，本集團在金融客戶的拓展優勢進一步凸顯，年內新增獲取了中國工商銀行總行、中國建設銀行總行等優質項目。截至2024年12月31日，本集團商業及寫字樓的在管面積約為40.0百萬平方米。年內，本集團新拓展第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達約人民幣1,114.3百萬元，同比增長約17.9%。截至2024年12月31日止年度，源自商業及寫字樓的物業管理服務收入約為人民幣1,951.7百萬元，較2023年同期增長約21.2%。

在公共及其他物業領域，本集團打造了「保利公共服務」物業服務品牌，以精細化管理和智慧化服務構建全域服務矩陣，涵蓋城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業、醫院物業、政府辦公樓、城市公共設施等多種細分業態。本集團基於豐富的全域化服務實踐，迭代升級「全域飛輪」模式，形成浙江嘉興全域化與廣州海珠全域化兩大標桿項目，為城市基層治理的高質量發展注入新的時代活力。年內，本集團於長三角、珠三角等核心區域持續疊加項目密度，成功拓展蘇州市周莊古鎮、肇慶市端州區岩前片區、惠州市永漢鎮全域化等55個超千萬元的項目。

截至2024年12月31日止年度，本集團新拓展公共及其他物業項目的單年合同金額達約人民幣1,639.8百萬元。截至2024年12月31日止年度，本集團源自公共及其他物業的收入約為人民幣2,943.2百萬元，較2023年同期增長約12.4%，佔物業管理服務總收入的比重約25.2%。

平均物業管理費單價穩步提升

受益於新項目區位佈局優化及部分在管項目提價，本集團實現平均物業管理費單價結構性上行。

非業主增值服務－佔總收入約12.0%

本集團向非業主（主要為物業開發商）提供增值服務，包括( i )向物業開發商提供的案場協銷服務，以協助其物業銷售處及展廳的市場營銷活動，主要包括訪客接待、清潔、安保檢查及維護；(ii)寫字樓租賃；及(iii)其他非業主增值服務，如諮詢、承接查驗、交付、工程維修等。

截至2024年12月31日止年度，本集團源自非業主增值服務的收入約為人民幣1,960.1百萬元，較2023年同期下降約6.4%，乃由於(i)本集團案場協銷業務規模有所收縮；(ii)本集團寫字樓租賃業務收入受市場供需動態調整出現下降。年內，本集團其他非業主增值服務收入約為人民幣607.6百萬元，同比提升約9.0%，得益於工程維修業務的開拓及地產服務鏈條延伸，實現業務組合的結構性優化。

社區增值服務－佔總收入約16.6%

本集團以「產品+服務」模式發揮社區場景優勢，圍繞社區資產與社區生活場景，打造覆蓋家裝美居服務、車位代銷服務、房屋租售經紀、社區零售、家政服務、車場服務、空間運營及其他服務的增值服務生態體系，滿足業主專屬化服務需求，提升居住的便捷度與幸福感。

截至2024年12月31日止年度，本集團源自社區增值服務的收入約為人民幣2,707.7百萬元，較去年同期下降約3.9%。在社區消費景氣度波動、市場競爭加劇的背景下，本集團積極推進業務結構優化調整，一方面深耕客戶需求，提升產品與服務方案，另一方面圍繞社區零售、家政服務、房屋租售經紀與美居服務等核心領域，聚焦具備物業場景優勢的差異化機會，加強核心單品打造，提升業主滿意度。

資料來源: 保利物業 (06049) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

面對複雜多變的外部環境，本集團將保持長期戰略定力，以積極審慎的經營策略順應行業發展趨勢，拓寬本集團市場競爭優勢護城河。2025年，本集團將圍繞「聚焦品質與效益，深化品質有為、市場有為、經營有為、組織有為」的工作主線，聚焦做強、穩中求進，高質量收官「十四五規劃」。

以密度疊加為驅動，錨定高質量市場拓展

本集團將以提升項目密度、構建優質基本盤為核心策略，圍繞城市分佈、業態價值與客戶質量進行深度聚焦，保持高質量拓展定力。在城市密度上，我們將結合產業鏈佈局特性，通過「一城一策」精準配置資源，強化核心城市佈局密度，提升區域滲透率，強化集群效應；在業態密度上，我們將發揮國資服務品牌優勢，圍繞商業及寫字樓、城鎮景區及存量住宅等核心領域，強化差異化服務優勢，同時聚焦標桿項目的快速複製與推廣，提升細分業態服務的市場份額。在客戶密度上，我們將聚焦大型國資、新型產業及民生基礎領域的客戶深耕，憑借多產業聯動優勢提供一體化解決方案，滿足客戶多元化需求，深化客戶黏性管理，實現優質資源加密。

深耕客戶體驗，構築行業品質標桿

本集團以品質驅動價值為核心理念，全方位構建客戶體驗管理體系，將深化品質的根基植入經營全鏈條。一是將以業主體驗為中心，持續加強服務文化與客戶意識建設，營造全員服務的濃厚氛圍；二是將升級智慧化管控工具，通過數字指揮中心與客戶響應中心提升專業、高效的服務交付能力，實現更精細的服務標準顆粒度，促進本集團在服務效率、服務質量與客戶滿意度上的躍升；三是將系統性強化社區資產服務與社區生活服務能力，為超200萬戶業主提供更具便捷度與性價比的居住服務，打造社區生活服務生態圈。

加強產業能力構建，佈局新增長機會

物業行業在經歷了一定周期的增值服務探索後，正處於明確產業定位、加快產業佈局的關鍵期。本集團將緊扣服務社區生活與社區資產的場景優勢，在社區生態產業佈局中，更多關注以房屋和社區資產為核心的資產運營與資產服務領域。尤其在存量資產經營上，將持續構建涵蓋多類型資產的經營、租售、養護等綜合服務能力。同時，本集團將密切關注房屋養老金等政策機遇，打造房屋修繕、節能改造等一體化的房屋工程與裝修服務能力。

深化組織變革，賦能業務提速增效

本集團將組織能力升級作為核心戰略抓手，打造適配公司發展需求的韌性高效的組織體系。一是強化核心領域專業能力，通過事業部改革及垂直專業公司建設，加強核心業態專業能力建設及孵化產業的資源投入力度，提升市場競爭力；二是優化區域平台管控效能，注重平台專業建設與跨產業、跨區域的協同機制建設，形成發展合力；三是深化選人用人機制，以多層次人才儲備為組織築基，以精準有效的激勵機制激發組織動能，為公司高質量發展提供有效的戰略支撐。

資料來源: 保利物業 (06049) 全年業績公告