主要於中國從事物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

本集團是中國一家規模領先、具有央企背景的物業管理服務綜合運營商，根據中國指數研究院2025年的中國物業服務百強企業排行榜，本集團在中國物業服務百強企業中排名第二，在國有物業服務企業中排名第一。本集團秉持「善治善成、服務民生」的企業使命，致力於為客戶提供滿足美好生活需求的品質化服務，並贏得良好的行業口碑，2025年度的品牌價值約人民幣295億元。本集團積極推進「大物業」戰略佈局，管理業態覆蓋住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業。於2025年12月31日，本集團的合同管理面積與在管面積分別約為1,012.1百萬平方米與855.0百萬平方米，遍佈全國31個省、直轄市及自治區的194個城市。

本集團收入來自三項主要業務板塊，即(i)物業管理服務；(ii)非業主增值服務；及(iii)社區增值服務。

物業管理服務－佔總收入約76.7%

截至2025年12月31日止年度，本集團源自物業管理服務的收入錄得約人民幣13,149.8百萬元，較2024年同期上升約12.6%，主要由於本集團在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。

控股股東保利發展控股集團的穩健發展，為本集團構築了堅實的增長基石。尤其近年來，保利發展控股集團項目拓展與銷售結構不斷優化，帶動本集團新接管項目單價與品牌形象持續提升。作為連續十六年蟬聯「中國房地產行業的領導公司品牌」的行業標桿，保利發展控股集團於2025年實現銷售簽約金額人民幣2,530.3億元，位列行業第一。於2025年12月31日，本集團來自保利發展控股集團的合同管理面積約為363.5百萬平方米。

本集團堅定市場化發展路線，於2025年12月31日，來自第三方項目的合同管理面積約為648.6百萬平方米，佔總合同管理面積約64.1%。年內，本集團新拓展第三方項目的單年合同金額約人民幣2,929.5百萬元，拓展規模保持行業前列。同時，本集團持續聚焦優質核心城市與核心業態，業務結構持續優化。在城市分佈上，年內本集團位於核心50城的新拓展第三方項目單年合同金額佔比達80.4%，其中北京、上海、廣州拓展業績均超過人民幣一億元；在大型項目獲取上，年內新拓展第三方項目中，單年合同金額超過人民幣一千萬元的項目合計金額佔比達56.0%；在核心業態上，本集團深度聚焦商業寫字樓、城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業，進一步築牢在非居細分賽道的專業壁壘與領軍地位。

本集團來自保利發展控股集團所開發項目的在管面積規模實現穩步增長。於2025年12月31日，本集團來自保利發展控股集團所開發項目的在管面積約為290.8百萬平方米，較2024年底的在管面積增長約13.0百萬平方米。截至2025年12月31日止年度，來自保利發展控股集團所開發項目的物業管理服務收入約為人民幣7,289.9百萬元，較2024年同期增長約9.0%，佔物業管理服務總收入約55.4%。

本集團堅定踐行市場化戰略，第三方拓展成效顯著，已成為驅動規模與收入增長的核心引擎。於2025年12月31日，本集團來自第三方項目的在管面積達到約564.2百萬平方米，較2024年底增長約38.6百萬平方米，佔總在管面積約66.0%。

來自第三方的物業管理服務收入保持較快速增長，截至2025年12月31日止年度約為人民幣5,860.0百萬元，較2024年同期增長約17.5%，佔物業管理服務總收入約44.6%，同比提高約1.9個百分點。

針對住宅社區，本集團深化以「安全、便捷、專業、意趣、透明、和諧」為內核的「I-TRUST」服務體系，持續煥新「東方禮遇」、「四時雅集」及「親情和院」三大服務品牌，鞏固行業品質標桿地位。本集團全新推出「保利智選」產品體系，通過構建菜單式服務清單與透明化定價機制，精準回應業主對於「服務透明、質價相符」的核心訴求。得益於卓越的品牌口碑與靈活的產品策略，本集團於北京、上海、武漢、合肥等高能級城市加速存量市場滲透，年內新拓展33個存量住宅項目，單年合同額達到約人民幣179.9百萬元，同比增加33.4%，新拓展存量住宅項目平均物業管理費單價達到人民幣2.9元╱平方米╱月，其中4個為單年合同金額超過人民幣一千萬元。於2025年12月31日，本集團住宅社區的在管面積約為331.0百萬平方米。截至2025年12月31日止年度，源自住宅社區的物業管理服務收入約為人民幣7,368.4百萬元，較2024年同期增長約8.7%。

針對商業及寫字樓，本集團立足「星雲企服」物業服務品牌，為客戶提供物業管理、資產管理與企業服務「三位一體」的綜合解決方案，全力保障客戶的生產經營與辦公生活場景。年內，本集團精準錨定國資客戶與「三新」產業賽道，持續擴大細分領域的競爭優勢。截至2025年12月31日，本集團在服務銀行總行6個、分支行項目近百個，在國資金融商辦領域構建起顯著的規模密度與服務壁壘；在互聯網及高科技領域，本集團深化IFM綜合設施管理佈局，成功躍升為京東集團、小鵬汽車的後勤服務主要供應商，並贏得中芯國際、歌爾股份等高端製造標桿項目。年內，本集團新拓展第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達到人民幣1,275.9百萬元，同比增加14.5%。截至2025年12月31日，本集團商業及寫字樓的在管面積約為48.7百萬平方米。截至2025年12月31日止年度，源自商業及寫字樓的物業管理服務收入約為人民幣2,484.2百萬元，較2024年同期增長約27.3%。

針對公共及其他物業，本集團依托「保利公共服務」品牌優勢，持續深化在城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業、醫院物業、政府辦公樓、城市公共設施等多元業態的佈局。年內，本集團在城鎮景區賽道實現戰略進階，創新推出「保利全域景城模式」，秉持「景城融合」核心理念，構建「以景興城、以城促景」的共生發展格局。本集團以物業服務為基底，疊加景區IP運營、商業策劃等高附加值景區綜合運營服務，成功打造深圳西涌濱海旅遊度假區標桿項目，實現了運營模式的升級，並推動景區運營服務在廣州海珠濕地園區、貴州花江峽谷大橋旅遊服務區等重點項目的落地轉化。截至2025年12月31日止年度，本集團新拓展公共及其他物業項目的單年合同金額達約人民幣1,298.2百萬元。年內本集團源自公共及其他物業的收入約為人民幣3,297.2百萬元，較2024年同期增長約12.0%，佔物業管理服務總收入的比重約25.1%。

平均物業管理費單價穩步提升

受益於新項目定價標準的提升及部分在管項目的提價，本集團的平均物業管理費單價實現穩中有升。

非業主增值服務－佔總收入約9.6%

本集團向非業主（主要為物業開發商）提供增值服務，包括( i )向物業開發商提供的案場協銷服務，以協助其物業銷售處及展廳的市場營銷活動，主要包括訪客接待、清潔、安保檢查及維護；(ii)寫字樓租賃；及(iii)其他非業主增值服務，如諮詢、承接查驗、交付、工程維修等。

截至2025年12月31日止年度，本集團源自非業主增值服務的收入約為人民幣1,636.1百萬元，較2024年同期下降約16.5%，乃由於(i)受房地產開發周期影響，案場協銷服務項目數量有所回落；及(ii)受商辦租賃市場環境調整影響，寫字樓租賃業務收入有所承壓。儘管如此，本集團積極優化業務結構，年內其他非業主增值服務收入約為人民幣643.0百萬元，同比提升5.8%，主要得益於本集團加速房屋修繕、能源改造等工程服務佈局，有效帶動了業務增量的穩步釋放。

社區增值服務－佔總收入約13.7%

本集團圍繞社區資產與社區生活場景，打造覆蓋家裝美居服務、車位代銷服務、房屋租售經紀、社區零售、家政服務、車場服務、空間運營及其他服務的增值服務生態體系，滿足業主在社區場景下的專屬化服務需求，提升居住的便捷度與幸福感。

截至2025年12月31日止年度，本集團源自社區增值服務的收入約為人民幣2,340.1百萬元，較去年同期下降約13.6%。在宏觀消費環境波動及房地產市場深度調整的背景下，本集團積極應對市場挑戰，主動調優業務結構、夯實產業能力，聚焦打造具備長期競爭力的核心品類。在生活服務端，本集團依托客戶需求與項目最佳實踐經驗，精準聚焦零售、家政等高頻剛需賽道，持續深化供應鏈資源整合與產品力精細化打磨；在資產服務端，夯實社區資產全周期管理能力，強化房屋租售、車位代銷與家裝美居業務的協同。通過業務結構的調優與產業化能力的建設，本集團致力於構建更具韌性與可持續性的社區增值業務模型。

資料來源: 保利物業 (06049) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

2026年是國家「十五五」規劃的開局之年，也是物業管理行業邁向高質量發展新周期的關鍵元年。中國經濟長期向好的基本面未變，韌性與活力持續釋放。房地產行業進入築底階段，在「好房子、好服務」的政策導向下，物業服務質量提升首次被列入政府工作報告。回顧過往，本集團堅持審慎經營與長期主義，以穩健的業績穿越周期。展望未來，面對行業發展的新機遇與新挑戰，本集團將錨定「城市全域綜合治理首席運營商」的戰略定位，在築牢品質基石、做強業務發展、深化精益管理三大維度協同發力，構建穿越周期的核心競爭力。

在品質築基維度，本集團堅定踐行「以客戶為中心」的核心價值觀，視服務品質為立身之本與企業長遠發展的護城河。本集團將以「三維標準化」管理體系為服務底座，引領好服務品質兌現，將持續迭代客戶響應機制，依托工單中心與400熱線等數字化中樞，驅動服務模式從「被動響應」向「主動預見」的智慧化進階，不斷提升客戶服務體驗。此外，本集團確立了以專業化組織賦能品質建設的戰略路徑，推動各條線實現「品質做優、專業做強」，以組織能力的確定性應對服務需求的多樣性，夯實品質長效發展根基。

在業務發展維度，本集團堅持「基礎服務拓寬底盤、增值生態延伸價值」的發展邏輯，塑造高質量增長曲線。在基礎服務方面，本集團將堅定以市場化拓展為核心路徑，發揮多業態協同優勢，持續強化基礎物業服務版圖。住宅業態將加大核心城市存量項目拓展，依托「保利智選」菜單式產品體系實現服務模塊化與透明化定價，適配業主「質價相符」訴求，做大做強住宅基本盤。商企業態將深化「大客戶策略」，錨定「三新」產業等高潛行業客戶，構建「總對總」對接與專業線賦能機制，疊加能源改造、專業講解、團餐服務等多元企業服務，全方位賦能企業生產經營與員工辦公生活。公服業態將聚焦「景城模式」，以「基礎服務+景區運營」優化盈利結構，並持續深耕城鎮景區、醫療、教研、交通等核心細分業態，夯實「城市全域綜合治理」領先優勢。在增值服務方面，以客戶需求為原點，依托基礎服務的規模優勢，構建公司業務持續發展的第二曲線。生活服務聚焦零售、家政等高頻剛需場景，強化自營能力，塑造具有物業服務特色的產品。資產管理發揮近場及客戶黏性優勢，深耕核心城市房屋經紀業務，構建區別於傳統中介的差異化服務壁壘，並推進車位「銷售+運營」模式升級，提升資產附加值與去化率。工程業務聚焦核心10城整合家裝美居及速修服務，打造「居住煥新+即時維保」的業務閉環；圍繞機構客戶綠色節能需求，構建能源服務產品體系；同時緊抓老舊小區改造需求，落地電梯更新與設施翻新等工程修繕服務，做實做透「房屋全生命周期管理」。

在精益管理維度，本集團致力推動科技創新與成本管控的深度融合，重塑作業流程以提升運營效能，構建成本領先優勢，持續釋放管理紅利。一方面，本集團將全面深化全周期精細化項目成本管理體系，繼續推行「片區化組團管理」模式，持續強化供應鏈集採整合，並挖掘綠色節能改造潛力，實現作業資源集約化共享，優化成本底盤。另一方面，本集團將聚焦核心場景的人效提升，由總部統籌科技應用頂層設計，建立科學的經濟性與適應性價值評估模型，加速推進機器人、物聯網終端及AI大模型應用的試點與規模化落地，使科技應用成為重塑服務流程、突破傳統勞動密集型效率瓶頸的關鍵驅動力。

資料來源: 保利物業 (06049) 全年業績公告