主要於中國從事物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

本集團是中國一家規模領先、具有央企背景的物業管理服務綜合運營商，根據中國指數研究院2025年的中國物業服務百強企業排行榜，本集團在中國物業服務百強企業中排名第二，在國有物業服務企業中排名第一。本集團秉持「善治善成、服務民生」的企業使命，致力於為客戶提供滿足美好生活需求的品質化服務，並贏得良好的行業口碑，2024年度的品牌價值約人民幣268億元。本集團積極推進「大物業」戰略佈局，管理業態覆蓋住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業。於2025年6月30日，本集團的合同管理面積與在管面積分別約為996.1百萬平方米與833.7百萬平方米，遍佈全國30個省、直轄市及自治區的191個城市。

本集團收入來自三項主要業務板塊，即(i)物業管理服務；(ii)非業主增值服務；及(iii)社區增值服務。

物業管理服務－佔總收入約75.4%

截至2025年6月30日止六個月，本集團源自物業管理服務的收入錄得約人民幣6,324.8百萬元，較2024年同期上升約13.1%，主要由於本集團在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。

本集團持續受益於控股股東保利發展控股集團的穩健發展，獲得的新交付資源持續優化。保利發展控股集團連續十五年蟬聯「中國房地產行業的領導公司品牌」。

期內，保利發展控股集團實現銷售簽約金額人民幣1,451.7億元，位列行業第一。

於2025年6月30日，來自保利發展控股集團的合同管理面積約為360.7百萬平方米。
本集團堅定市場化發展路線，期內新拓展第三方項目的單年合同金額約人民幣1,406.1百萬元，同比增長17.2%，拓展規模保持行業第一梯隊。本集團聚焦拓展質量提升，於優質核心城市圈內深度挖潛大型優質客戶，單年合同金額超千萬元的新拓展第三方項目單年合同金額佔比達56.2%。期內位於核心50城的新拓展第三方項目單年合同金額佔比達84.6%，同比提升5.1個百分點，其中北京、廣州、天津期內拓展業績分別超億元。於2025年6月30日，來自第三方項目的合同管理面積約為635.4百萬平方米，佔總合同管理面積約63.8%。

本集團來自保利發展控股集團所開發項目的在管面積規模實現穩步增長。於2025年6月30日，本集團來自保利發展控股集團所開發項目的在管面積約為284.1百萬平方米，較2024年底的在管面積增長約6.2百萬平方米。截至2025年6月30日止六個月，來自保利發展控股集團所開發項目的物業管理服務收入約為人民幣3,546.4百萬元，較2024年同期增長約8.3%，佔物業管理服務總收入約56.1%。

經過多年的市場化拓展積累，第三方項目增長成為本集團規模化發展的重要驅動。於2025年6月30日，本集團來自第三方項目的在管面積達到549.7百萬平方米，較2024年底增長約24.0百萬平方米，佔總在管面積約65.9%。來自第三方項目的物業管理服務收入保持較快速增長，截至2025年6月30日止六個月約為人民幣2,778.4百萬元，較2024年同期增長約19.9%，佔物業管理服務總收入約43.9%，同比提高約2.5個百分點。

針對住宅社區，本集團構建以「安全、便捷、專業、意趣、透明、和諧」為內核的「I-TRUST」服務體系，持續升級「東方禮遇」、「四時雅集」及「親情和院」三大物業品牌服務，引領品質服務新標準。依託優質品牌口碑，本集團於北京、上海、杭州等高能級城市加大存量住宅項目拓展，期內新拓展存量住宅項目19個，單年合同額達到9,312萬元，同比增加47.9%。於2025年6月30日，本集團住宅社區的在管面積約為321.0百萬平方米。截至2025年6月30日止六個月，源自住宅社區的物業管理服務收入約為人民幣3,606.3百萬元，較2024年同期增長約10.2%。

針對商業及寫字樓，本集團立足「星雲企服」物業服務品牌，為客戶提供物業管理、資產管理與企業服務「三位一體」式服務，以高質量國資服務，為企業提供生產、經營、辦公、生活等全場景的生產經營保障。期內，本集團持續深耕金融、能源、汽車及大消費等細分重點行業客戶，其中，截至2025年6月30日，本集團已服務7個銀行總行，細分行業優勢加速形成。同時，本集團緊密圍繞高端製造業、新能源、互聯網等產業客戶的專業、高效服務需求，深化IFM綜合設施設備服務佈局與客戶開發，贏得了京東集團、網易集團、海爾集團及新能源車企等行業頭部客戶服務採購。期內，本集團新拓展第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達到人民幣510.1百萬元。截至2025年6月30日，本集團商業及寫字樓的在管面積約為45.3百萬平方米。截至2025年6月30日止六個月，源自商業及寫字樓的物業管理服務收入約為人民幣1,148.1百萬元，較2024年同期增長約29.8%。

針對公共及其他物業，本集團打造了「保利公共服務」物業服務品牌，涵蓋城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業、醫院物業、政府辦公樓、城市公共設施等多種細分業態。本集團以物業管理服務為底座，打磨細分業態專屬化服務與資產運營能力，推動公共物業服務向綜合運營服務產品升級。在城鎮景區細分業態，本集團構建了「物業服務+IP打造+商業運營」三位一體全域運營模式，已於深圳西湧國際濱海旅遊景區、廣州花都竹洞村、廣州黃埔長洲島等多個項目落地景區綜合運營服務。期內，本集團廣州海珠濕地公園項目在物業管理服務內容基礎上，增加票務運營、場景策劃、活動接待等多項文旅服務，實現服務內容疊加升級。截至2025年6月30日止六個月，本集團新拓展公共及其他物業項目的單年合同金額達約人民幣699.6百萬元。截至2025年6月30日止六個月，本集團源自公共及其他物業的收入約為人民幣1,570.3百萬元，較2024年同期增長約9.4%，佔物業管理服務總收入的比重約24.8%。

平均物業管理費單價穩步提升

受益於新項目定價標準的提升，本集團的平均物業管理費單價實現穩中有升。

本集團向非業主（主要為物業開發商）提供增值服務，包括( i )向物業開發商提供的案場協銷服務，以協助其物業銷售處及展廳的市場營銷活動，主要包括訪客接待、清潔、安保檢查及維護；(ii)寫字樓租賃；及(iii)其他非業主增值服務，如諮詢、承接查驗、交付、工程維修等。

截至2025年6月30日止六個月，本集團源自非業主增值服務的收入約為人民幣863.1百萬元，較2024年同期下降約16.1%，乃由於(i)本集團提供案場協銷服務的項目數量下降；及(ii)本集團寫字樓租賃業務收入由於市場變化出現下降。期內，本集團其他非業主增值服務收入約為人民幣338.1百萬元，同比提升5.3%，主要由於本集團加速佈局房屋修繕等工程服務，帶動業務增量規模穩步提升。

社區增值服務－佔總收入約14.3%

本集團圍繞社區資產與社區生活場景，打造覆蓋家裝美居服務、車位代銷服務、房屋租售經紀、社區零售、家政服務、車場服務、空間運營及其他服務的增值服務生態體系，滿足業主在社區場景下的專屬化服務需求，提升居住的便捷度與幸福感。

截至2025年6月30日止六個月，本集團源自社區增值服務的收入約為人民幣1,204.1百萬元，較去年同期下降約3.7%，佔總收入比例約14.3%。本集團持續聚焦核心品類、加強核心單品打造，體系化增強產業能力，在社區零售、車位代銷等核心業務條線實現企穩回升，有效應對社區消費市場波動及競爭加劇等多重挑戰。

資料來源: 保利物業 (06049) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

2025年是「十四五規劃」收官之年，中國經濟持續釋放增長韌性，物業服務行業迎來品質化、精益化、數字化發展的關鍵階段。上半年，本集團持續審慎經營，以品質服務與精益運營贏得市場，實現業務規模穩步增長、管理效益不斷夯實。下半年，本集團將在增強增長動能、品質基石、組織效能與科技賦能四大維度協同發力，實現規模與效益的動態平衡、服務與創新的深度融合，把握當下行業發展機遇。

在增長動能維度，我們將聚焦核心產品與重點市場，深化產品能力與業務佈局，促進業務發展穩健進階。在市場拓展上，我們將強化拓展規劃佈局，以數據驅動拓展策略升級，實現業態結構、區域密度與客戶的更優組合。同時我們將深化服務邊界延展，面向商辦業態強化樓宇的全週期服務，在公服領域推進綜合運營解決方案，加速高附加值業務增長極的規模釋放，進一步促進規模增長、利潤優化與現金流安全的均衡提升。在增值業務上，我們將重點加強到家服務、資產運營與工程修繕三大核心條線的能力建設，通過更具針對性的資源投入與機制創新，做透產品設計、做實服務交付，加速業務標桿打造與專業能力複製，構建基礎物業與增值服務協同促進的生態體系，培育未來新增長曲線。

在品質基石維度，我們堅信，唯有將品質服務嵌入組織基因，方能長久贏得客戶口碑與市場信任。我們將以「三維標準化」體系為抓手，促進業務標準化、標準流程化、流程數字化的升級。下半年，本集團將著重推進品質運營數字化，加速客戶響應中心與工單系統的智能化升級，構建以數據中台為支撐的「品質數字大腦」，通過實時採集設備狀態、環境指標、工單時效等數據，深度融合人工智能（「AI」）算法，推動服務管控從「事後糾偏」走向「事前預見」、服務過程從傳統作業向智慧化轉型。

在組織效能維度，我們以「人才戰略」先行，引領專業能力建設與管理效率提升。

在人才團隊建設上，本集團實施「選優配強、能上能下」的人才管理體系，強化市場對標型人才引進機制，加大在市場拓展、增值服務、科技應用等核心攻堅領域的戰略性人才佈局；在激勵機制上，本集團將著眼長短期經營目標，優化激勵配置，聚力驅動經營突破與能力建設，構築長期競爭壁壘；在運營提效上，本集團將堅定推進項目片區化整合，促進規模效應釋放，並深化業財一體化看板等數字化應用，促進管理穿透力進一步增強，實現組織扁平與管理效率提升。

在科技賦能維度，本集團將深化機器人、AI大模型等工具在物業服務場景的智能化落地，使科技應用成為重塑服務流程、培育差異化競爭力的核心抓手。在基礎服務層，本集團將加速清潔機器人、無感通行等設備的規模化部署，同時探索各業態高重複作業場景的智能化設備應用，降低人工依賴的同時提升服務一致性；

在客戶交互層，將探索AI大模型在客戶分析、智能客服響應、智能工單調度等場景的深度賦能，通過將科技嵌入服務價值鏈，促進服務響應效率與服務體驗的提升；在管理運營層面，將夯實全域數據中台能力，為業態規劃、成本測算、風險預警等提供決策支撐，構建「感知－分析－決策－執行」的智能化閉環生態。

資料來源: 保利物業 (06049) 中期業績公告