越秀房地產投資信託基金主要在中國內地（「中國」）從事商用物業租賃業務。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

二○二四年，全球經濟形勢複雜多變，地緣政治衝突持續，為經濟復蘇增添陰霾。美聯儲年內啟動降息，但速度遜於預期。二○二四年同樣是中國實現「十四五」規劃目標任務的關鍵年份，但中國宏觀經濟面臨諸多挑戰，其中包括有效需求不足、消費疲弱、投資持續低迷。受預期疲弱的影響，寫字樓租戶擴張轉趨謹慎，更加強調「降本增效」。高端酒店公寓受消費降級困擾，零售商場和服裝專業市場亦面臨消費下行的衝擊。為提振經濟，中國政府年內大力發展以人工智能和低空經濟為代表的新質生產力，推出消費品「以舊換新」政策，發行超長期特別國債，下調貨幣市場報價利率(LPR)，綜合施策為國內經濟增長注入新動能和強心針，實現中國經濟運行穩中有進。根據國家統計局發佈，二○二四年中國國內生產總值(GDP)同比增長5%，彰顯經濟韌性。

在經營壓力面前，管理人堅定信心，強化風險管理，審時度勢地制定資產管理策略，竭力穩定經營基本面。其中，寫字樓匹配市場需求增加帶裝修單元供應，成功引入多家優質租戶，有效縮短了招商週期。零售商場引入新興熱門品牌，透過舉辦多元化主題活動帶旺客流和消費。酒店制定靈活價格策略搶佔市場份額，提升餐飲美譽度。公寓穩定長住客戶群體，增加短住客戶數量。專業市場通過多渠道賦能租戶銷售，推動租金水平和出租率穩步回升。行之有效的資產管理策略成功抓住政策紅利和市場機遇，有效支撐了基金全年經營收入，但利息高企削弱了整體分派。

物業組合及估值

截至二○二四年十二月三十一日，越秀房產基金之物業組合共有十項，分別為位於廣州的白馬大廈單位（「白馬大廈」）、財富廣場單位及若干停車位（「財富廣場」）、城建大廈單位及若干停車位（「城建大廈」）、維多利廣場單位（「維多利廣場」）、廣州國際金融中心（「國金中心」）、越秀金融大廈（「越秀金融大廈」）、位於上海的越秀大廈（「上海越秀大廈」）、位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位（「武漢物業」）、位於杭州的維多利商務中心單位及若干停車位（「杭州維多利」）及位於香港的越秀大廈17樓及23樓單位（「香港越秀大廈」），物業總建築面積為1,184,156.5平方米，總可出租面積為803,984.1平方米（不包括財富廣場1,408.3平方米的停車位面積；城建大廈2,104.3平方米的停車位面積；國金中心91,460.9平方米的酒店、51,102.3平方米的服務式公寓、76,512.3平方米的停車位面積及7,752.5平方米其他配套用房面積；上海越秀大廈13,502.6平方米的停車位面積及2,610.4平方米的特定用途面積；武漢物業62,785.8平方米的停車位面積及12,415.1平方米的公建配套用房面積；杭州維多利17,663.6平方米的停車位面積；越秀金融大廈10,289.1平方米的停車位面積及29,797.1平方米的公建配套用房面積，以下總在租面積及出租率統計範圍均不包括上述面積）。

物業估值

於二○二四年十二月三十一日，越秀房產基金之物業組合由獨立專業評估師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司重估，其重估市值約為人民幣423.08億元。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

國際環境依然複雜嚴峻，地緣政治和貿易政策不確定性正在上升。國際貨幣基金組織(IMF)發佈《世界經濟展望報告》，二○二五年和二○二六年的全球經濟增速預測均為3.3%，呈現溫和復甦態勢，但仍低於3.7%的歷史平均水平（二○○○年至二○一九年）。一方面，美國經濟增長和通脹率放緩，儘管美聯儲於二○二四年下半年宣佈3次降息合計降息100個基點，但市場對美聯儲降息節奏持觀望態度，預期一定時間內美元和港元利率水平將維持高水平。另一方面，中國經濟穩字當頭，實施適度寬鬆貨幣政策提振經濟，大力刺激投資和消費以擴大內需，人民幣利率維持較低水平。新質生產力加快培育發展有望形成新的產業動能。二二五年中國國內生產總值增長目標5%左右。

資產管理方面，管理人將因應經濟發展走勢實施積極、穩健、靈活的租賃策略，將低碳、綠色、智能、健康理念融合至業務營運各個環節，動態檢視資產組合成長性，敏銳把握潛在機會，持續提升資產組合市場競爭力，推進可持續發展。

融資管理方面，管理人將因應境外利率上行和人民幣成本相對走低，視市場發展預期對融資結構持續檢視並進行合理調整，通過各類人民幣融資途徑，引入低成本人民幣融資，以尋求更優融資成本，平滑利率風險。

工程改造方面，管理人計劃重點投入國金中心、越秀金融大廈、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、上海越秀大廈、武漢越秀財富中心和杭州維多利相關資本性改造工程，實現物業保值增值，為項目穩健經營保駕護航。

二○二五年，管理人將保持審慎樂觀的態度，實施積極穩健的營運策略，主動管理風險，致力為基金單位持有人帶來穩定回報。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 全年業績公告