越秀房地產投資信託基金主要在中國內地（「中國」）從事商用物業租賃業務。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

二○二六年上半年，環球經濟受地緣政治衝突拖累，通脹壓力重現。產業結構在人工智能(AI)產業週期帶動下呈現分化發展格局，AI上下游科技企業備受資本市場追捧。貨幣政策上，美國聯邦儲備委員會（「美聯儲」）政策立場轉趨中立，上半年維持政策利率不變，市場對其年內降息的預期隨之降溫。

中國內地經濟在新興產業和韌性出口雙重支撐下在合理區間運行。根據國家統計局數據，二○二六年上半年國內生產總值(GDP)達人民幣695,704億元，同比增長4.7%。其中，第三產業增加值同比增長5.2%，對經濟增長貢獻率達66.1%，繼續成為拉動經濟增長主動力。包括數智經濟、現代服務在內的新興產業動能強勁，對上半年經濟增長的貢獻率超過四成。此外，上半年社會消費商品和服務零售總額同比增長2.7%，其中服務零售額增長5.3%，商品零售額增長1.1%；中國內地貸款市場報價利率(LPR)維持不變，整體貨幣政策穩健偏寬鬆。

回顧上半年行業發展，中國內地寫字樓競爭維持激烈，辦公升級需求釋放疊加新興產業拉動，對一線城市核心區寫字樓出租率形成有利支撐；零售商場和服裝專業市場受內需疲弱影響整體承壓，服務零售市場潛力加速顯現；高端酒店公寓通過「以

價換量」穩定收益，入境旅客持續貢獻增量需求。面對「供強需弱」的外部環境，管理人充分平衡出租率、租金水平和租戶結構，協同整合招商力、產品力和運營力，圍繞產業招商、租戶留存、產品升級、服務提升、資產改造等維度綜合施策，有效支撐經營基本面保持相對穩定。

物業組合

截至二○二六年六月三十日，越秀房產基金之物業組合共有十項（包括一項合資格少數權益物業），分別為位於廣州的白馬大廈單位（「白馬大廈」）、財富廣場單位及若干停車位（「財富廣場」）、城建大廈單位及若干停車位（「城建大廈」）、維多利廣場單位（「維多利廣場」）、廣州國際金融中心（「國金中心」）、越秀金融大廈（「越秀金融大廈」）（合資格少數權益物業，實益權益49.495%）、位於上海的越秀大廈（「上海越秀大廈」）、位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位（「武漢物業」）、位於杭州的維多利商務中心單位及若干停車位（「杭州維多利」）及位於香港的越秀大廈17樓及23樓單位（「香港越秀大廈」）。不包括越秀金融大廈，物業總建築面積為973,873.6平方米，總可出租面積為633,787.3平方米（不包括財富廣場1,408.3平方米的停車位面積；城建大廈2,104.3平方米的停車位面積；國金中心91,460.9平方米的酒店、51,102.3平方米的服務式公寓、76,512.3平方米的停車位面積及7,752.5平方米其他配套用房面積；上海越秀大廈13,502.6平方米的停車位面積及2,610.4平方米的特定用途面積；武漢物業62,785.8平方米的停車位面積及12,415.1平方米的公建配套用房面積；杭州維多利17,663.6平方米的停車位面積，以下總在租面積及出租率統計範圍均不包括上述面積）。越秀金融大廈建築面積為210,282.9平方米，可出租面積為170,196.8平方米（不包括10,289.1平方米的停車位面積及29,797.1平方米的公建配套用房面積，以下在租面積及出租率統計範圍均不包括上述面積）。

物業估值

於二○二六年六月三十日，越秀房產基金之物業組合由獨立專業評估師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司（「第一太平」）重估，其重估市值約為人民幣335.63億元。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

中東地緣衝突反復，美聯儲降息步伐放緩，均為環球經濟復甦增添不確定性。在中國「十五五」規劃開局之年，國內財政、貨幣、產業、消費政策持續協同發力，統籌深化供給改革與擴大內需，穩步推動經濟高質量發展。管理人預期人民幣利率維持相對低位，高技術新興產業增長動能保持強勁，國內整體經濟在合理區間穩健運行。

下半年，管理人將保持審慎的態度，堅持以變促穩、創新經營、聚力突破三大方針，致力為基金單位持有人創造穩定回報。資產管理方面，管理人將因應經濟發展走勢和競爭環境演變，動態實施積極、穩健、靈活的招商和營運策略，創新辦公產品，煥新消費場景，優化客群組合，敏銳把握潛在機會提升資產組合市場競爭力。

融資管理方面，管理人將持續視市場發展預期對融資結構持續檢視並進行合理調整，通過各類融資途徑，引入相對低成本融資，以尋求更優融資成本，平滑利率風險。工程改造方面，管理人將按計劃推進年度各項資本性改造工程，有序翻新廣州四季酒店，護航物業長效保值增值。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 中期業績公告