越秀房地產投資信託基金主要在中國內地（「中國」）從事商用物業租賃業務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

二○二五年，全球經濟在關稅風波和戰火陰霾中展現發展韌性，地緣政治博弈不斷加深，而人工智能(AI)的迅猛發展同時深刻影響全球經濟和社會發展模式。美國通脹壓力有所緩和，美國聯邦儲備委員會（「美聯儲」）於下半年累計降息75個基點，利好全球經濟增長。中國推出刺激經濟「組合拳」，出台「以舊換新」消費提振政策和規範市場競爭秩序，以發展新質生產力為政策重點，培育新興產能推動產業轉型升級。中國內地全年累計下調貨幣市場報價利率(LPR) 10個基點，維持適度寬鬆的利率環境，而香港銀行同業拆息(HIBOR)亦呈現波動回落的趨勢。根據國家統計局數據，二○二五年國內生產總值(GDP)同比增長5.0%，整體穩中有進。其中，第三產業增加值同比增長5.4%，對經濟增長貢獻率達61.4%。從需求端來看，消費支出對經濟增長貢獻最大，貢獻率達52.0%；出口貿易韌性較強，貨物和服務淨出口對經濟增長貢獻率為32.7%。全年社會消費品零售總額突破人民幣50萬億元，同比增長3.7%。十二月居民消費價格(CPI)同比漲幅擴大至0.8%，漲幅創近兩年新高，反映消費市場平穩向好。

回顧全年，中國內地寫字樓辦公「降本增效」趨勢未見改善，業主議價能力維持弱勢，新興產業動能集聚有利市場修復；零售商場和服裝專業市場在內需疲弱下承壓運行，依靠新興消費驅動增長；高端酒店公寓整體呈現「以價換量」特徵，入境旅客成為主要增長動能。在多重挑戰下，管理人鞏固優勢策略性搶佔市場份額，充分平衡出租率、租金水平和租戶結構，強化風險管控穩定續租，匹配市場需求增強產品競爭力，投入資本性改造確保資產保值增值，多措並舉穩定經營基本面，有效支撐全年經營收入保持相對穩定。

在越秀房產基金上市二十週年之際，管理人戰略性優化越秀房產基金資產組合，於第四季度出售越秀金融大廈50%權益，適當降低資產組合寫字樓業態佔比，回籠約人民幣53億元現金提升財務靈活度，獲標普和惠譽維持「投資級」評級，並上調評級展望至「穩定」。管理人年內亦敏銳捕捉有利融資窗口，先後成功發行越秀房產基金首筆「點心債」和首筆「熊貓債」（為全球首筆上市REIT熊貓債）。全年融資成本創近三年新低，有效支撐整體分派水平。一系列開創性資本運作的成功實施，充分彰顯管理人推動越秀房產基金高質量發展的戰略目標，展現其為基金單位持有人創造可持續長遠價值的堅定決心和專業實力。

物業組合及估值

截至二○二五年十二月三十一日，越秀房產基金之物業組合共有十項（包括一項合資格少數權益物業），分別為位於廣州的白馬大廈單位（「白馬大廈」）、財富廣場單位及若干停車位（「財富廣場」）、城建大廈單位及若干停車位（「城建大廈」）、維多利廣場單位（「維多利廣場」）、廣州國際金融中心（「國金中心」）、越秀金融大廈（「越秀金融大廈」）（合資格少數權益物業，實益權益49.495%）、位於上海的越秀大廈（「上海越秀大廈」）、位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位（「武漢物業」）、位於杭州的維多利商務中心單位及若干停車位（「杭州維多利」）及位於香港的越秀大廈17樓及23樓單位（「香港越秀大廈」）。不包括越秀金融大廈，物業總建築面積為973,873.6平方米，總可出租面積為633,787.3平方米（不包括財富廣場1,408.3平方米的停車位面積；城建大廈2,104.3平方米的停車位面積；國金中心91,460.9平方米的酒店、51,102.3平方米的服務式公寓、76,512.3平方米的停車位面積及7,752.5平方米其他配套用房面積；上海越秀大廈13,502.6平方米的停車位面積及2,610.4平方米的特定用途面積；武漢物業62,785.8平方米的停車位面積及12,415.1平方米的公建配套用房面積；杭州維多利17,663.6平方米的停車位面積，以下總在租面積及出租率統計範圍均不包括上述面積）。越秀金融大廈建築面積為210,282.9平方米，可出租面積為170,196.8平方米（不包括10,289.1平方米的停車位面積及29,797.1平方米的公建配套用房面積，以下在租面積及出租率統計範圍均不包括上述面積）。

物業估值

於二○二五年十二月三十一日，越秀房產基金之物業組合由獨立專業評估師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司重估，其重估市值約為人民幣336.45億元。

物業租約到期情況

未來五年及以後，按租賃面積統計，越秀房產基金物業（不包括越秀金融大廈）各年到期租約所佔比重分別為28.5%、26.3%、26.9%、7.0%及11.3%；按基本月租統計，各年到期租約所佔比重分別為31.0%、28.9%、26.3%、5.4%及8.4%。

營業收入略有減少

二○二五年，越秀房產基金物業實現總經營收入約人民幣1,855,907,000元，比上年同期減少8.6%。其中，白馬大廈約佔總經營收入的11.3%；財富廣場約佔3.4%；城建大廈約佔3.3%；維多利廣場約佔3.4%；國金中心約佔53.0%；上海越秀大廈約佔4.9%；武漢物業約佔4.9%；杭州維多利約佔1.8%；越秀金融大廈約佔13.8%；香港越秀大廈約佔0.2%。

寫字樓－產品優化和資源協同雙輪驅動，租戶結構和品牌建設互促提升，以營運韌性穿越行業週期

越秀房產基金旗下寫字樓物業位於中國內地四個高經濟增長城市（廣州、上海、武漢、杭州）和香港的優質地段。於報告年度，中國內地物業所處城市寫字樓市場仍未走出「供過於求」局面，新興產業動能為租賃市場注入活力，城市和板塊之間呈分化發展態勢。「降本增效」和「跨區升級」驅動企業搬遷，租金水平和出租率在跨區域競爭下承壓運行。管理人直面市場壓力，推行「一項目一策略一專班」，全力穩定出租率，升級產品標準加快出租，深化產業招商策略強化租戶結構，豐富配套服務增強租戶粘性，彰顯發展韌性。於二○二五年十二月三十一日，寫字樓（不包括越秀金融大廈）租戶中具有財富500強背景租戶（涵蓋世界500強和中國500強）在租面積佔比約38%；寫字樓租戶在租面積前三位的行業為商業服務業、金融業和信息科技產業。全年新簽約面積中，信息科技產業佔比位列第二，僅次於商業服務業。

廣州

國金中心：國金中心商業綜合體的寫字樓部分，為廣州超甲級寫字樓和核心地段標誌性建築之一。於報告年度，國金中心持續打磨產品和服務標準，新簽15,702平方米，包括一層大面積簽約（貿易行業）。推出7,403平方米帶裝修單元，去化週期約36天，去化率接近72%。引進優質租戶包括兩家財富世界500強背景企業（信息科技業、能源行業）、一家財富中國500強背景企業（貿易行業）、一家全球龍頭航運企業和一家知名互聯網背景文體娛樂企業。續租34,294平方米，續租率86%，留存優質租戶包括六家財富世界500強背景企業（涵蓋化工、家電、汽車、銀行、金融服務等

行業），以及一家外國領事館，有效鞏固優質租戶結構。國金中心在落成十五周年之際推出系列品牌活動擴大地標影響力，透過增加共享會議室、會客空間等配套服務提高租戶粘性和滿意度。國金中心寫字樓期末出租率為80.9%，同比減少4.4個百分點。國金中心年內入選觀點「表現力指數‧2025商辦資產運營表現」TOP30榜單。

財富廣場：於報告年度新簽6,334平方米，成功引進多家優質租戶，包括一家財富世界500強綜合金融集團旗下多家企業、兩家財富世界500強背景企業（汽車行業）和兩家全球行業龍頭企業的廣州分支機構（煙草行業、箱包行業）。續租8,662平方米，續租率84%，包括三家財富世界500強背景企業（物流行業、零售行業、航空運輸業）和一家全國性股份制商業銀行廣州分行。升級產品標準加快空置單元去化，帶裝修單元去化率達93%。期末出租率為93.4%，同比上升1個百分點，出租率較中期強勁回升5.4個百分點。

城建大廈：於報告年度新簽9,279平方米，成功引進一家美容科技企業（超過4,000平方米）和一家醫藥供應鏈服務企業，提升樓內大健康業態氛圍。續租5,011平方米，續租率77%，包括一家財富世界500強企業（消費品行業）和一家全球知名合同研究組織(CRO)企業。期末出租率為90.6%，同比減少2.1個百分點，出租率較中期回升1.2個百分點。

越秀金融大廈（合資格少數權益物業）：管理人於第四季度出售越秀金融大廈50%權益。出售完成後，越秀金融大廈成為越秀房產基金合資格少數權益物業。期末出租率為77.9%。

上海

上海越秀大廈：於報告年度續簽6,430平方米，續租率43%；新簽8,070平方米，有效填補退租單元。年內持續匹配市場需求增加小面積帶裝修單元供應，持續優化裝修標準和流程，制定差異化定價策略，旨在靈活應對市場激烈競爭。成功舉辦渠道招商會，吸引百家中介機構參與，有效擴大市場聲量。投入多項資本性改造推動節能效益和服務水平持續提升，提高租戶滿意度以增強租戶粘性。期末出租率為83.1%，同比減少6.4個百分點。

武漢

武漢越秀財富中心：武漢物業商業綜合體的寫字樓部分。於報告年度，項目迭代裝修標準和優化客戶看樓體驗提升去化率，新簽26,837平方米，引進優質租戶包括兩家財富世界500強背景央企（電力公共事業、建材行業）和兩家財富世界500強背景外資企業（數字技術行業、汽車行業）。續租20,617平方米，續租率76%，續租率創近三年新高，留存優質租戶包括七家財富世界500強背景企業（涵蓋電力工程、機械、汽車、通信、乳製品、房地產等行業）和一家財富中國500強背景企業（白酒行業），反映租戶結構穩健。全年改造單元供應約2.1萬平方米，去化率接近98%。

期末出租率為62.1%，同比上升1個百分點。項目於第九屆地新引力峰會榮獲二○二五中國不動產商管「精英商務」商辦特色項目獎，並獲武漢市樓宇經濟促進會認證為武漢市首批超甲級商務樓宇。

杭州

杭州維多利：於報告年度新簽7,890平方米，引進一家全層租戶（信息科技行業）。

續租8,836平方米，續租率54%，留存優質租戶包括兩家財富世界500強背景企業（均為建築工程行業）和一家山西省屬國企的浙江分公司（交通工程行業）。期末出租率為84.5%，同比減少13.2個百分點，主要由於年內一家全層租戶提前退租，招商團隊已制定策略應對空置風險。

香港

香港越秀大廈17樓及23樓：於報告年度維持100%出租，經營穩健。

零售商場－品牌煥新打造消費熱點，跨界聯動帶旺客流銷售，場景升級賦能商戶經營

越秀房產基金旗下零售商場物業位於中國內地兩個高經濟增長城市（廣州和武漢）。

市場數據顯示，過去一年中國內地核心商圈節假日客流呈增長態勢，在情緒消費需求、戶外運動潮流和「以舊換新」補貼政策的疊加驅動下，潮玩經濟、體育運動和電

子科技產品的消費規模穩步擴大。在免簽入境政策和離境退稅政策雙重利好下，廣州全年入境外國人逾320萬人次，同比增長28%；全國全年退稅商品銷售額同比增長95.9%。年內，管理人持續貼近消費潮流調整品牌組合，搶抓全運會和入境旅客消費機遇，透過「悅潮節」、「悅購節」、「悅食節」三大營銷造節煥新消費場景，匹配各類資源賦能商戶經營。

廣州

國金天地：廣州國際金融中心商業綜合體的零售商場部分，為核心地段優質零售商場，定位為「城央精緻社交天地」。於報告年度，完成主力租戶「廣州友誼商店」續租；引進廣州首家且目前唯一的市內免稅店「中免免稅店」打造全新免稅購物地標；

落地負一層輕餐茶飲區、四樓和五樓餐飲業態品牌煥新，引進七家「首店」。系列調改煥新策略顯著提升商場消費吸引力和經營品質，有效拉動租金增長。會員運營成效顯著，會員銷售佔比翻倍式提升至16%。積極打造電子化消費場景，充分利用主流平台多渠道引流。聯動酒店、大劇院、博物館、領事館成功舉辦「意大利文化季」主題活動，有效促進客流與銷售轉化。於報告年度，新簽和續租合計35,573平方米，續租率89%。期末出租率為95.5%，同比減少2.8個百分點，穩定在較高出租水平。

維多利廣場：地處天河體育西路核心商圈的優質零售商場，全新定位為「城市活力自在場」。年內，主力租戶「優衣庫」繼續發揮旗艦作用，落地全國首場「優衣庫美好生活市集」、巨型寶可夢及美好生活音樂活動，全年銷售額同比增長7%，蟬聯全國門店榜首。成功引進運動品牌「超級安踏」，打造廣州和佛山地區最大門店，開創運動消費新場景；成功引進貴州香辣蟹全國首店「蟹莽莽」，豐富餐飲品牌組合。聯動

內外部資源舉辦十五場大型活動，顯著提升街區消費氛圍，其中，「悅食節」活動期間客流和銷售均錄得雙位數增長，最終實現商場全年銷售額同比增長2.0%。於報告年度，新簽和續租合計5,579平方米，續租率84%。期末出租率為94.0%，同比減少2.6個百分點，穩定在較高出租水平。

武漢

武漢星匯維港購物中心：武漢物業商業綜合體的零售商場部分。年內，在消費疲軟和競爭加劇疊加影響下，項目迎難而上穩定經營，成功煥新多家熱門品牌，包括餐飲品牌「達美樂」和「comeback健身」，目標吸引更多家庭和年輕客群。強化商戶賦能和導流，持續打造「悅潮節」、「悅購節」、周年慶、暑期檔等爆發節點，依託「悅花園」場地特色深度挖掘「夜經濟」與「場景體驗」消費潛力，舉辦「江畔星夜」主題活動，實現客流量同比基本持平，商場年度銷售額同比提升0.5%。於報告年度，新簽和續租合計9,827平方米，續租率48%。期末出租率為87.4%，同比減少2.6個百分點，出租率較中期強勁回升5.0個百分點。

專業市場－「廣、深、莞」產業聯動，「人、貨、場」協同增效，「會、展、秀」多維傳播

白馬大廈：越秀房產基金旗下唯一專業市場，為廣州標誌性服裝專業市場之一。根據國家統計局數據，全國全年貨物出口總額約人民幣27萬億元，同比增長6.1%，反映外貿市場暢旺。於報告年度，白馬大廈引入廣州、深圳和東莞核心產業集群優質客戶，帶動全年新簽5,808平方米，一樓實現近五年首次滿租，二樓出租率創近六年新高。在「人、貨」維度，策劃「最受採購商喜愛商戶」及「最受採購商喜愛產品」雙評選活動，吸引超340家商戶參與，提

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

地緣衝突愈演愈烈，多邊貿易被加徵關稅陰霾持續籠罩。人工智能(AI)蓬勃發展，驅動經濟和社會進步。美聯儲貨幣政策的影響因素複雜疊加，削弱降息路徑的確定性。根據國際貨幣基金組織(IMF)於二二六年一月發佈的《世界經濟展望》，二○二六年和二○二七年的全球經濟增速預測分別為3.3%和3.2%，呈現溫和復甦態勢，但持續低於3.7%的歷史平均水平（二○○○年至二○一九年）。二○二六年是中國「十五五」規劃開局之年，管理人預期中國內地將維持多項經濟扶持政策以刺激經濟保持增長，當中包括適度寬鬆貨幣政策和消費補貼政策。人民幣利率將維持在較低水平，消費將穩步修復。儘管外部環境複雜多變，中國堅定不移加快培育發展新質生產力，輔以供給側深化改革改善營商氣氛，旨在推動經濟發展模式高質量轉型。因此，管理人預期中國產業動能不斷向新向優，經濟發展保持較強韌性和活力。

未來一年，管理人將保持審慎樂觀的態度，「以變應變」強化風險管理，致力為基金單位持有人創造穩定回報。資產管理方面，管理人將因應經濟發展走勢和競爭環境演變，動態實施積極、穩健、靈活的租賃策略和營運策略，潛心發掘新增長點，敏銳把握潛在機會提升資產組合市場競爭力。融資管理方面，管理人將持續視市場發展預期對融資結構持續檢視並進行合理調整，通過各類人民幣融資途徑，引入相對低成本人民幣融資，以尋求更優融資成本，平滑利率風險。工程改造方面，管理人將按計劃實施年度資本性改造工程，有序分段改造廣州四季酒店，護航物業長效保值增值；制定富針對性施工方案，在保障項目正常營運的情況下，確保工程安全、品質、成本、工期均得到有效監管和控制。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 全年業績公告