主要從事提供物業管理服務及商業運營服務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

本集團為中國知名物業管理服務及商業運營服務供應商，實施多元化服務種類的業務戰略以滿足客戶不斷變化的需求。本集團為住宅及非住宅物業提供多樣化物業管理服務，以及為購物商場的中高端物業及綜合用途物業開發項目提供全方位商業運營服務，打造優質健康的宜居環境及商業經營環境，同時提供全方位及優質的健康生活管理服務。為應對不斷變化的經濟形勢，本集團積極調整發展策略以尋求適合中長期發展的可持續性經營方案。在穩固物業管理及商業運營主營業務的基礎上，積極拓展文旅、康養等新業務，搶抓發展潛力機遇。以「服務、愉、和諧」為發展基調，探索優質發展路徑，持續提升企業價值，為股東創造更多利益。

物業管理

二零二五年上半年，本集團堅定貫徹高質量發展的核心原則，力深化各業務板塊間的協同聯動，系統整合資源稟賦，顯著釋放協同效能，助力本集團整體效益最大化發展。我們全面推進「效能提升與價值創造」並重的經營策略。一方面本集團聚焦精細化運營，通過對業務流程的持續優化與結構降本措施，系統性地提升內部資源利用效率；另一方面，本集團積極開展市場洞察與資源整合，探索並培育具有潛力的創新營收渠道，拓展業務增長邊界。此「內效外拓」的雙輪驅動模式，以實現成本結構的有效優化與整體運營效益的協同增長，最終推動我們的運營效能與盈利能力的同步提升，構建更具韌性的價值創造閉環。

截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團共為中國22個省、直轄市及自治區62個城市的213處物業（含銷售案場）提供物業管理服務，涉及在管收費建築面積（「建築面積」）約為33.9百萬平方米（「平方米」）。

本集團秉持可持續發展理念，以深化客戶關係、優化居住體驗為核心目標。二零二五年上半年，我們緊密圍繞「精益運營、創新拓展、價值賦能」的戰略主軸，通過資源精準配置與模式創新升級，持續鞏固發展根基，挖掘增長動能，致力於為業主打造更高品質的生活環境與更富價值的服務體系，實現本集團穩健前行與市場競爭力的持續提升。

本集團深刻認識到業主需求的多樣性與社區資源的高效利用價值。我們依據在管社區的實際情況，精準識別不同項目住戶的服務偏好與實際需求，定制化提供設備改造與服務方案標準：一是聚焦基礎保障，力進行水電管網等基礎設施的維護與系統性升級，確保社區運行的穩定性和安全性；二是提升生活品質，投入資源優化社區綠化景觀，升級智能安防系統，營造安全、舒適、美觀的居住環境；三是滿足個性需求，提供包括專屬管家服務在內的響應式服務與個性化設施提升選項，以滿足特定層面的進階需求。此策略有效實現了「雙向賦能」：一方面，確保服務內容與服務標準精準契合不同項目業主的期望，融合標準化效率與人性化關懷，顯著提升服務體驗滿意度；另一方面，通過科學的資源配置模式，提升了運營效率，構建起更具韌性與可持續性的服務體系，為本集團的長期穩健發展奠定了堅實基礎。

本集團持續強化物業核心業務的精細化管理，狠抓成本管控，通過流程優化與技術賦能不斷提升運營效率，進一步夯實主營業務的發展根基，保障健康穩定現金流。

創新探索方面，本集團積極佈局創新業務試點，深入挖掘社區增值服務及新興細分市場的潛力。通過業態拓展和服務模式創新，努力探尋和培育新的盈利增長點，以及持續為本集團注入發展新動能，推動業務結構優化升級。

本集團注重深化社區人文建設。本集團通過市場調研與業主走訪，精準把握居民需求。在此基礎上，科學調配資源，匠心優化社區空間佈局，構建起集文化交流、休閒娛樂、健身康體等多功能於一體的綜合性服務體系。一方面，積極響應調研結果，優化調整社區增值業務結構，重點發展與居民生活密切相關的優勢服務項目，推動創新業務落地生根；另一方面，持續提升服務團隊專業能力和服務品質，不斷提升業主滿意度，促進服務複購率提升，實現本集團業務的長期可持續發展。

本集團高度重視智慧技術應用，構建多元服務體系。例如大力推進停車場升級，實施信息化集中管控與智能管理改造，規範停車秩序、優化收費模式，並通過車位共享、引入業態合作等方式提升資源利用率，多維度提升經營效益與服務便捷性，挖掘停車空間增值潛力。設備節能改造方面，持續推進電梯節能改造及無負壓╱疊壓供水系統、雷達感應照明等改造項目。結合操作流程優化與精細化管理手段，雙管齊下實現可持續節能降耗目標，有效降低公共設施運行成本。

社區生活方面，本集團十分注重提升社區生活的便利度和氛圍感。本集團始終將優化業主居住體驗、維護良好客戶關係置於核心地位，努力營造溫馨家園氛圍。緊密圍繞節日氛圍與居民日常需求，策劃舉辦多元化、高品質的社區文化活動及便民服務，使社區成為居民歡樂交流的聚集地，豐富社區生活。如成功舉辦多個社區乒乓球賽事，有效豐富了居民的文體生活。本集團還秉持「全週期服務」理念，對業主的各類需求事無巨細，提供及時響應，保障日常無憂。從代送快遞、搬運重物等生活協助，到疏通維修、故障排查等應急處理，再到裝修現場協調管理，均力求以專業、細緻、暖心的服務，守護家園溫度，讓溫馨與關懷浸潤社區的每一個角落。

商業運營

截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團商業運營服務網絡已覆蓋全國10座城市的15座商場及寫字樓項目，在管總建築面積約達549,000平方米。

本集團始終堅守商業運營高質量標準，深化「傳遞溫情生活」服務理念，致力於將商業交互昇華為連接消費者的生活暖流。本集團圍繞商業地產全生命週期發展需求，搭建起涵蓋「前期策劃、商業設計、技術顧問、招商代理、開業籌備、資產運營」的一體化服務體系，實現開發至持有階段的無縫銜接與價值護航。

在精耕基礎運營服務的同時，本集團積極探索多維價值增長路徑：一方面，推進產業協同提效。通過聯動本集團內外部資源，深度整合會員體系與線下流量，強化商業運營與物業管理的協同效應，有效引導周邊社區高淨值業主轉化為商場消費客群，提升客流黏性與轉化效率；另一方面，延展服務鏈條。挖掘並聯動新業態，不斷優化及豐富服務組合，精準匹配商戶與消費者需求，深挖商業項目的綜合價值潛力。

本集團緊密圍繞項目定位與目標客群需求，打造獨具特色的消費場景與體驗內容，顯著提升項目活力與經營成效。一是延長顧客的停留時間，帶動收益。

例如：威寧奧園廣場創新打造「電音啤酒音樂節」，融合沉浸式舞臺、夜間燈光藝術裝置與特色餐飲市集，成功延長消費者平均遊逛時長，並有效帶動活動期間周邊商鋪營業額顯著提升；二是引爆節點，聚攏人氣。例如，盤龍奧園廣場與茶園奧園廣場精準抓住重要節慶時點（例如五一假期、「520」、端午節），策劃「潮玩手作市集」、「約會520」以及「非物質文化遺產－龍舟文化節」等主題活動。

通過線上線下立體化推廣，累計吸引超萬人次客流駐足，成功刺激了衍生周邊商品銷售。

在業態創新方面，推進跨界融合，為項目賦能。例如，廣州番禺奧園廣場大膽融合文旅元素，推出「巧克力王國」主題街區。聯合知名甜品品牌打造互動工坊、親子烘焙課堂及沉浸式藝術展，不僅有效推動了親子業態的月均業績增長，更通過獨特的場景吸引力提升了商場的整體客流轉化率，樹立了「商業+文旅」的創新運營範式。

在服務方面，本集團踐行「社區公園」理念，重塑空間，溫潤連接。我們以「社區公園」理念為核心導向，通過空間優化與內容運營，將商業空間轉化為充滿溫情的「生活第三空間」。精心雕琢公共區域，優化動線與氛圍，提升空間舒適度與吸引力，煥新空間功能；策劃豐富多元的社區化主題活動（例如上述提及的節慶活動及主題街區），通過沉浸式體驗激發情感共鳴。致力讓商業項目成為周邊居民社交互動、休閒娛樂、文化體驗的溫情生活集聚地，有力拉近商業與日常生活的距離，實現消費者體驗升級與項目品牌價值的雙向提升。

資料來源: 星悅康旅 (03662) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

二零二五年下半年，本集團將深化「夯實基礎、行穩致遠」發展思路，通過實施組織架構扁平化革新與管理流程敏捷化再造，系統性提升決策穿透力與執行響應效能。聚焦服務價值鏈關鍵環節，構建跨部門協同賦能機制，推動管理資源向服務端高效沉澱；同步優化運營決策鏈條，建立數據驅動的動態響應機制，確保客戶需求精準傳導至服務終端。在此基礎上，縱深推進服務顆粒度精耕計劃，通過全觸點服務標準升級與場景化體驗設計，持續強化客戶價值感知，實現服務品質與企業價值的共生共長。

同時，本集團將秉持穩健審慎的財務管理策略，通過精細化成本管控與多元化收入渠道拓展，不斷優化整體利潤結構，築牢可持續發展的盈利根基。面向未來，本集團將積極佈局文旅、銀髮經濟等潛力新賽道，憑藉品質化服務能力與科學的資源佈局，夯實整體盈利增長新動能，堅定邁向內涵式增長與可持續發展的路徑，以穩健的經營成果回饋廣大業主、客戶及投資者的長期信賴。

物業管理

本集團將積極探索應用人工智能「( AI」)、大數據等前沿技術手段，力培育新質生產力，以此驅動服務能級提升與高質量發展。我們計劃推進「智慧物管實驗室」建設，構建一體化智慧服務體系，旨在通過技術賦能深化服務質量實時監測能力，精準洞察客戶需求，並優化服務資源的智能調度配置，打通線上線下服務閉環。借助大數據深度分析，該體系將促進服務內容與客戶需求的高效匹配，探索主動服務模式，持續優化客戶體驗，提升服務效率與滿意度，進而構建差異化競爭優勢，為物業管理業務的長期可持續發展築牢堅實根基。

為深化社區歸屬感與品牌粘性，本集團將系統化打造三大核心社區文化知識產權（「知識產權」）。第一、深化「長者關懷知識產權」：持續升級「長者節」品牌，深度整合優質醫療、康養及文娛資源，系統化開展包括健康義診、主題生日會、定期上門關懷陪伴、適老化改造諮詢等在內的多元化服務，營造尊老、敬老、愛老的社區氛圍；第二、打造「成長教育知識產權」：精心策劃「開學季」及貫穿學年的系列主題活動，積極聯動專業教育機構，共同構建涵蓋興趣課堂、親子研學、素養提升等內容的社區教育生態圈，滿足業主子女多元化成長需求；第三、創新「社區精神知識產權」：例如探索「紅色社區」主題文化建設，利用社區空間打造沉浸式學習體驗場景，組織有深度、有溫度的社區文化活動，弘揚主流價值，凝聚社區共識。通過系列高辨識度、強互動性的知識產權活動，有效提升業主活躍度、參與感與社區凝聚力。

本集團將打造城市標杆項目定位為驅動服務能級提升的戰略工程，啟動「新品牌、新服務、新品質」計劃，致力於構建兼具高標準、強韌性、高認同度的服務價值典範。通過系統性實施精益化品質管控，在環境營造、設施運維及安全保障等核心領域建立高質量基線；深度踐行「以客為心」理念，基於細分客群特徵打造梯度化、定制化的服務響應體系。同步強化社區文化浸潤，以多元化品牌活動矩陣激活鄰里共生生態，培育具有歸屬感的品質生活圈。在標準化體系構建層面，重點打造可快速複製的管理範式與人才孵化體系，通過建立專業化賦能中心推動服務標準全域滲透，最終形成「標杆引領－標準輸出－價值裂變」的可持續發展閉環。

在工程與設施管理領域，本集團堅持節能降耗與品質提升並重，通過深化AI等技術應用，持續推進節能改造項目，協同優化操作流程與管理機制，實現「技術節能」與「管理節能」的雙重目標，持續提升項目的現代化運維水平與工程品質。

圍繞業務經營效率與效益的持續精進，本集團深化「精準化運營」策略，根據不同業態及用戶群體的特性－包括非住宅項目的商務屬性、大型項目的管理複雜性以及標準化服務需求－量身定制差異化管理方案。這一策略將有效優化資源配置效率，顯著提升整體經營效能，並保障了本集團健康穩定的現金流，以及支撐著穩健發展的核心需求。

本集團在保障基礎服務高效運行的同時，力構建全場景覆蓋、多維度延伸的增值服務生態。在生活服務方面，聚焦全齡段核心生活場景，重點發展居家安全智能升級、智慧適老解決方案及社區團購、保險經紀、到家服務、資產租售等高黏性業務；在空間價值方面，創新推進社區及商業項目智慧化改造，通過部署智能安防系統、能耗監測平台及無人服務終端，顯著提升空間運營效能；佈局無人經濟應用場景，試點社區自動化配送節點、預約制移動洗車平台等創新服務觸點，持續延伸服務價值鏈。通過構建「基礎保障－智慧升級－創新孵化」的三層生態架構，全方位提升居住品質與資產價值，為本集團開闢可持續的盈利增長通道。

人才服務力是物業管理的根本。本集團以「服務力提升」專項行動為核心抓手，從管家素質精進、崗位形象規範以及服務渠道優化三大維度系統發力：通過定制培訓與實戰演練挖掘員工潛能，統一服務標準並優化流程，力打造專業高效且富有親和力的服務團隊，確保與業戶溝通渠道的暢通，在細緻入微的關懷中傳遞幸福溫度，持續建設溫馨和諧的社區生態。

同時，本集團清晰規劃「標準化－品牌化－價值化」的發展路徑，以精細化準則規範服務全流程，將優質服務封裝為可複製的標準化體系；賦予服務獨特品牌內涵，塑造差異化魅力與可信賴形象；最終推動品牌價值轉化為切實的發展動能，形成可持續的增長閉環。在此基礎上，本集團將深入洞察客群需求，提供涵蓋設施運維、環境優化、安全保障等一體化解決方案，持續鞏固市場競爭壁壘。

商業運營

本集團聚焦現金流與利潤目標，深化招商投入與價值挖掘。我們深入研究消費趨勢與客群偏好，嚴選優質品牌構建多元化商業生態；同時以創意營銷活動為抓手，驅動消費場景持續迭代升級，全方位優化動線佈局、視覺氛圍及服務體驗，提升客流轉化效率，並積極拓展外廣場租賃、廣告位等增值服務場景，形成「主業精耕」與「增值拓展」雙輪驅動的盈利模式。在具體運營策略上，秉承「精準扶持與創新引流」並重原則：建立重點商戶跟蹤機制，提供數據支持與資源傾斜實現精準幫扶；以場景化思維策劃主題活動，通過美學空間改造與互動體驗設計維持項目活力與市場競爭力。著眼長遠，本集團積極探索「商業+」融合模式，在具備條件的區域推動多業態協同創新，發揮互補優勢盤活存量資源，推動品牌價值升級，構築可持續發展體系。

文旅康養

在夯實核心業務的同時，本集團佈局文旅康養等戰略領域。依託優勢資源與市場需求，聚焦「文旅+康養+體育」等多元素融合路徑，積極整合創新動能（例如低空經濟應用場景）與特色驅動引擎，打造具有吸引力的綜合性服務目的地，持續提升相關品牌影響力。本集團力推動新戰略業務與現有物業、商業板塊深度協同，放大品牌價值與區域勢能。我們將高度關注新質生產力的戰略機遇，聚焦智慧物管、新商業生態及康養旅居等前沿領域，系統挖掘其價值鏈躍升空間。通過技術創新與模式革新的雙輪驅動，加速佈局新興市場賽道，為本集團構建兼具爆發力與可持續性的戰略增長引擎，鑄就長期高質量發展的核心動能。

資料來源: 星悅康旅 (03662) 中期業績公告