主要從事提供物業管理服務及商業運營服務。

業務回顧 - 截至2024年06月30日六個月止

本集團為中國知名物業管理服務及商業運營服務供應商，並實施多元化服務種類的業務戰略以滿足客戶不斷變化的需求。本集團為住宅及非住宅物業提供多樣化物業管理服務，以及為購物商場的中高端物業及綜合用途物業開發項目提供全方位商業運營服務，打造優質健康的宜居環境及商業社交環境，同時提供全方位及優質的健康生活管理服務。本集團在堅持主營業務的前提下，積極探索大健康業務以及康養旅居等具長期發展機遇和發展潛力的產業，以服務、愉悅、和諧為發展基調，走向更好的發展道路，為股東謀得更多利益。

物業管理

二零二四年上半年，本集團各航道業務之間充分協同，貫徹高質量發展原則，主要體現在兩方面，一方面本集團始終強調催繳、資金集中與統籌管理；另一方面大力推進開源節流，提升本集團營收同時提效降費，收入與支出動態匹配，保證本集團各項業務持續增強造血能力。

截至二零二四年六月三十日止六個月，本集團共為中國22個省、直轄市及自治區76個城市的301處物業（含銷售案場）提供物業管理服務，涉及在管收費建築面積（「建築面積」）約為39.1百萬平方米（「平方米」），及合約面積約為63.7百萬平方米。

本集團自去年起將在管的社區劃分為多個服務層級，制定設備改造和服務方案標準，為不同項目業主提供標準化的服務體驗，也為本集團長期穩定發展奠定基礎。正是因為集中化、標準化管理體系的建立，本集團在保證業主滿意度的前提下，實現了良好的成本控制。二零二四年上半年，在社區環境提升作業效能方面，本集團深入考察後，引進了新型環衛設備－駕駛式電動掃地車和手推式洗地機，積極探索創新智能社區保潔的新模式。

本集團在追求高質量發展同時，還致力於打造有溫度的社區。二零二四年上半年，本集團積極開展多種經營並建立創新業務試點，探索細分賽道的盈利點與新機遇。本集團積極響應人口老齡化國家戰略，以更好守護「一老一小」為初衷，利用小區內部資源，騰挪置換以及重新分配資源、優化佈局，開展集文化、娛樂、健身、醫養護為一體的系列服務，重點完善基礎服務鏈條。同時，本集團大力推動室內、外停車場的改造升級，包括啟動收費，整合資源全力提升空間資源覆蓋率，並同步拓展寫字樓家政保潔自營、存量盤封窗自營、增量盤定制櫃板材自營等自營增值業務。二零二四上半年結合社區文化活動開展社區團購、到家業務、社區旅遊業務的推廣活動1,000餘場，結合業主社區團購的購買力、消費習慣和潛在需求，有針對性地進行精准營銷及整合提效。

本集團通過集約化電梯供方管理，大幅降低電梯運營成本；為解決項目重大工程問題，協同廣大業主大力推動項目公共維修資金的使用，改善現場工程品質的同時，進一步降低工程運營成本。本集團加大推進節能減耗工作的力度：雷達燈具、水龍頭流量調節、行程開關燈控、定時器燈等節能措施的廣泛使用，在保障服務品質的同時，降低能耗使用，為業主減負，大量降低了碳排放，切實地保護了環境；持續推行預付費電錶改造及優化監控中心，以最優的運營成本提供最佳的物業服務。

本集團持續打造社區服務的在線平台「奧悅家」微信小程序功能，除物業繳費、物業費代繳、報事報修功能外，社區團購「奧優選」整合自有及周邊商家資源，進一步增加業主生活便利性，也增加社區業主與本集團在線平台的聯繫。

此外，新增物業投訴咨詢建議選項結合本集團根據社區業主數量配置的管家，管家可以快速地接收到業主的迫切需求，進行有效服務，以及後續服務跟蹤和反饋。通過「平台+管家」的賦能價值，實現在更為舒適便捷的社區生活、鄰里共治共建管理以及社區高效運營與可持續發展。

本集團重視客戶居住體驗感及客戶關係，二零二四年上半年圍繞重要節日及業主需求開展了超過717場社區文化活動及便民活動，服務超過93,700人次。本集團「我為業主辦件事」活動，免費為業主提供送快遞、抬重物、通馬桶、查故障、巡裝修等服務，二零二四年上半年以來累計為業主解決問題數萬起，切實為業主排憂解難，深受業主好評，其中獲得業主點贊量100,000個，業主贈送錦旗與感謝信超150幅╱封。

二零二四年上半年，本集團新增中標2家醫院項目、1家銀行項目、3座辦公樓項目，豐富非住宅以及辦公樓服務內容。通過住宅與非住宅標杆項目打造，提升本集團綜合設施管理服務能力，提升行業內品牌聲譽及客戶認可度，助力業績增長，為投資者帶來長期穩健收益。

商業運營

於二零二四年上半年，本集團向中國10個城市的15個商場╱寫字樓提供商業運營服務，在管建築面積總共約為606,000平方米。

本集團始終堅定不移地在保持高質商業運營這一堅實基礎之上，堅持不懈地向廣大消費者傳遞溫情生活的商業服務理念。現階段，本集團服務領域廣泛，全面涵蓋前期策劃、商業設計、技術顧問、招商代理、開業籌備、資產運營等商業地產全鏈條。在實推進基礎運營工作的同時，本集團從未停止探索的腳步，不斷努力開拓新的領域、深度挖掘商業運營的多元服務。通過這樣的積極舉措，本集團得以進一步豐富收入的來源渠道，實現可持續經營的目標，從而不斷鞏固自身的內生力量。此外，本集團將精准聚焦於產業協同合作，充分依託本集團內部產業協同資源共享的優勢，巧妙地盤活購物中心的會員資源以及線下流量。同時，本集團的商業運營服務不斷深化與物業管理服務之間的交流、溝通以及合作。借助於分別在全國各地商業項目周邊的自持物業產業集群所具有的獨特優勢，成功地將業主轉化為購物中心的忠誠顧客。這種創新的運營模式，能夠以相對較小的成本撬動更為可觀的收益，為本集團的發展創造了更為廣闊的空間和更多的可能性。

本集團還借助多方強大的勢能，成功構建「互聯網+商業」創新模式。一方面，本集團商業運營自主開發會員管理系統。通過這一系統，能夠採用更為有效、便捷且個性化的營銷方式，順利實現線上線下以及不同客群的精准導流。深度運營綜合體項目的會員私域流量，能夠以最低成本極大地增加客戶的消費積極性，並且精准掌握消費者的動態變化。這種方式有效地激活項目的運營內生動力，顯著提升商業價值。例如，通過會員管理系統為會員提供專屬的優惠活動和個性化的服務推薦。當會員生日時，送上特別的祝福和折扣；根據會員的消費習慣，推送他們可能感興趣的商品或服務信息。這些舉措不僅增強了會員的粘性，還促使他們更頻繁地消費。另一方面，本集團進一步推動數字化戰略合作，加速構建新時代數字化商業的運營管理模式，從規模化運營轉向精細化與高效化運營。這一轉變有效降低本集團的運營和營銷成本，大幅提升運營和營銷的精准性，成功實現降本增效的目標。二零二四年上半年，這種創新的運營模式發揮了重要作用。它助力本集團在現金流和利潤增長方面取得了顯著的成果。例如，通過精准的營銷投放，減少了不必要的廣告費用支出，同時提高了營銷活動的轉化率。此外，精細化的運營管理，使得資源得到更合理的配置，提高了運營效率，從而增加了利潤。

本集團充分考慮不同項目的特點以及消費者的多樣需求，因地制宜地打造出多種類型的消費體驗。致力於打造沉浸式、溫情且歡樂的購物體驗。秉承著「社區公園」的商業理念，在空間構建和活動策劃方面，深度地為周邊客群量身定制化社區活動空間，如：盤龍奧園廣場周年慶打造的針對親子社區－「草莓樂園」，通過符合客群需求的場景構建，增加目標客群遊逛時長，提升消費的機會點，賦能商家。浦北奧園廣場持續深化「北鼻樂園」的親子歡樂定位，通過多元化的主題活動和品牌宣傳，為親自提供歡樂的體驗，並成功將城市活動中心概念植根縣域民眾，帶動浦北奧園廣場日均客流和銷售的大幅增長。廣州番禺奧園廣場結合文旅打造「巧克力王國」主題街區，將文旅場景融入商業，深度聯動場內親子兒童業態提升業績同時，利用商業流量賦能文旅。

本集團在商業經營上持續強化當地客群消費者心中「家庭成長中心」的定位，承擔社會責任的同時，以成為城市、社區活動中心為己任帶動客流增長，賦能品牌商戶銷售額實現提升，持續創造經濟價值。

資料來源: 星悅康旅 (03662) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年06月30日六個月止

二零二四年下半年，本集團將圍繞一切「以業主、客戶為中心」服務理念，堅持穩健的財務管理策略，利潤結構持續優化，未來集團整體盈利增長將更加穩健、更可持續。

物業管理

本集團一直致力於通過數字化建設提升物業運營能力及決策支持能力。借助數字化手段，進一步提升業務的管控能力，極大地優化了客戶的體驗。同時，本集團繼續深入推進項目的節能降耗工作。在公共維修基金啟用、節能燈改造、預付費電錶安裝、智能化改造優化方面不斷投入精力，合理規劃工程費用支出，從而持續提升項目運營能力。在業務經營方面，本集團積極開展分類經營。針對非住宅類業態、大盤住宅類、普通住宅等不同業態特點，分別制定了具有針對性的經營思路，大力推進「一盤一策」的經營模式，以實現精細化管理。通過這些舉措，有效促進經營水平的提升，保障健康穩定的現金流，為本集團的持續發展奠定堅實基礎。

增值服務方面，持續強抓傳統增值服務的招商運營管控，深耕增值自營業務的同時加強對業主需求反饋的收集和分析，並根據業主需求及社區特點將所轄社區分類管理，如針對社區老年人需求開展送餐到戶、適老化改造等業務；針對入住率較高的社區持續開展社區團購、社區保險、到家服務、租售服務等業務。空間資源方面，除傳統業務招商，主力開展整合營銷推廣；美居方面，立足將存量盤進行精細化運營，聯合優質資源深度開展定制化翻新業務。本集團還大力拓展文旅康養業務，整合高質量文旅康養資源，為業主提供文旅康養服務，既拓寬本集團收入來源，也助力業主滿意度的提升。

本集團的物業管理在積極拓寬賽道、追求多元發展的進程中，始終不忘深耕基礎的專業崗位技能。通過開展諸如管家隊伍素質提升、對客崗位形象提升、對客渠道管控提升等一系列「服務力提升」專項行動，從多個維度強化內部管理質量。不僅注重員工個人能力的培養，還著力塑造良好的團隊形象和優化服務渠道。以此提高團隊整體素質和專業水平，為廣大業戶提供更優質、更貼心的服務，讓業戶的幸福感得以持續提升，打造更溫馨、更和諧的居住和工作環境。

本集團物業管理將重點推進「四化」建設，即為服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。通過這「四化」，力求實現服務質量與效率的顯著提升，重新塑造業務管理的豐富內涵。同時，會在非住宅業態綜合設施管理服務領域持續發力，精心打磨各項細分服務的專業程度。深入了解客戶需求，為其提供全面綜合性的解決方案，深度挖掘新賽道的價值潛力，從而不斷拓展業務領域，提升市場競爭力。

商業運營

二零二四年下半年，本集團將一如既往地以現金流和利潤作為核心關注點，並緊密結合商業地產行業市場的實際現狀，進一步加大在招商和運營方面的投入力度。在招商方面，提供的業態將更精准地契合對應不同消費者群體的消費需求和方向，精心篩選優質品牌，打造更具有吸引力的商業生態。在運營方面，致力於吸引更多的客流，採取多種有效策略提升從客流向銷售額的轉化比例。同時，本集團積極開拓增值業務，例如外廣場、場地租賃、廣告類點位等，不斷豐富經營品類。通過這些努力，爭取實現人氣和收益的雙豐收。此外，本集團將以賦能引流作為核心目標，強化積分運營與權益運營。不斷深化數字化系統建設，持續對會員體系進行完善，優化服務流程，提升服務質量，從而極大地提升客戶體驗，為業務發展注入強大動力。

客群是營銷企劃的重點所在。本集團對重點項目活動予以維持，密切關注重點商戶的經營狀況；策劃各類具有人氣活動，並進行氛圍改造，力求提升全年客流，實現同比客流的增長，為商業發展創造更有利的條件。

在增值服務領域，致力於拉通商業與物業資源，全力拓展資源渠道，並加大共享力度，廣泛開展聯營等創新方式。通過這些舉措，不僅能夠顯著提升客流和商家銷售業績，還能極大地提高服務質量和客戶的滿意度，從而有效助力營收實現增長。

本集團正在條件適宜的商業項目及其周邊區域，探索開展文旅康養綜合服務。

旨在讓本集團商業和文旅康養領域實現更緊密地融合。借助多業態之間的互補優勢，相互推動、協同發展、共同成長，為集團創造更廣闊的發展空間和提高整體價值。

此外，本集團下半年在深化項目全國性佈局戰略的同時，充分結合多年耕耘所積累的專業化運營管理能力，以及消費者對奧園廣場、奧園城市天地兩個品牌的高度認可。憑藉這些優勢，助力各業務在充滿諸多挑戰的外部環境中，展現出更為強勁的抗風險能力，進而實現增長。

文旅運營

本集團積極拓展文旅康養業務，豐富本集團業務版圖，為本集團的持續發展注入新鮮動能。優質的文旅項目能夠為本集團樹立良好形象，吸引更多的消費者關注和認可。品牌影響力的提升，也將進一步帶動本集團其他業務發展，形成協同效應。本集團將持續探索文旅業務，不斷優化項目品質和服務水平，打造更多具有特色和競爭力的優質產品，帶動本集團營收提升，獲取更多利潤回報。

資料來源: 星悅康旅 (03662) 中期業績公告