主要於中國從事物業發展— 發展及銷售物業；物業投資— 辦公室及商舖／商場出租；物業管理— 提供物業日常管理服務；及建築— 樓宇物業建築工程、室內裝修、翻新及保養工程。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

瑞安房地產是中國領先的城市發展解決方案提供者，主要經營物業開發、物業投資及管理兩大業務板塊，並以上海黃金地段的物業組合為支柱。作為開發及運營卓越可持續社區的先鋒，本集團在進行城市更新和活化文化遺產時積極將文化、社交和可持續理念融入城市發展，為中國各城市提供不同的城市發展解決方案。

瑞安新天地（「SXTD」）為瑞安房地產的全資附屬公司，是中國領先的卓越商業物業投資者及管理人，致力建造充滿活力、包容及可持續的社區。公司業務遍及中國一線城市，包括上海、武漢、重慶、佛山及南京，是上海最大型的私營商業物業管理者之一。截至2026年6月30日，瑞安新天地管理的位於上海的辦公樓及零售場所估值達人民幣784億元，其中包括旗艦項目新天地石庫門街區。

本集團錄得合約銷售額人民幣29.61億元，包括住宅物業銷售額人民幣24.40億元，商業物業銷售額人民幣5.21億元。本集團已鎖定的銷售總額（包括合營公司及聯營公司）為人民幣194.33億元，將於2026年下半年及以後交付並確認入賬。

本集團的商業物業組合錄得強勁的租金收入增長。包括合營公司及聯營公司所持物業在內，我們於2026年上半年的租金及相關收入總額較去年同期增長4%至人民幣18.56億元，其中78%來自增長比較強勁的上海物業組合。2025年開幕的上海新天地東台里和武漢創新天地商業公園進一步帶動收入增長。2026年上半年，銷售額和客流量維持強勁增長，同比分別上升20%及17%。

2026年1月，本集團宣佈收購位於上海閔行區的召樓新天地首幅住宅用地，代價為人民幣6.643億元。本集團持有該項目60%的權益，該項目定位為融合文化傳承、優美自然景觀與現代都市生活的城市微度假項目。首塊住宅用地總建築面積約為24,000平方米，進一步豐富了集團的住宅可供銷售資源。

於2026年1月及6月，集團悉數償還本金總額為4億美元的優先票據，彰顯了集團履行財務責任的堅定承諾。償還資金來自於2026年1月及4月成功發行本金總額4.5億美元、於2029年到期的優先票據，此舉進一步延長整體債務到期期限，並為集團提供額外流動性。

於2026年2月，本集團與宏利有限合夥人、中國人壽信託、海口遠見共創一號基金（有限合夥）及大家保險集團簽訂合作協議，透過成立有限合夥企業及股權轉讓，重組企業天地5號及新天地湖濱道的投資控股架構，股權轉讓已於2026年5月完成。該重組有助拓寬境內融資渠道，節省財務費用，同時降低外匯風險。

集團榮登《時代》雜誌2026年首屆「全球最具影響力公司」榜單，成為中國首家也是唯一獲此殊榮的房地產企業。這項殊榮彰顯集團對可持續發展的長期承諾，並肯定「新天地社區」作為全球城市發展的標竿，在歷史傳承、未來發展需求與環境可持續性之間實現了可持續的平衡。

我們的可持續發展努力獲得業界廣泛認可，鴻壽坊榮獲城市土地學會頒發「2026亞太區卓越獎」，位於武漢的光谷創新天地企業天地則獲得WELL鉑金級認證，為武漢地區以人為本的健康辦公環境樹立新標竿。另外，自2026年1月起，上海創智天地所有已投入運營的物業實現100%採用可再生能源電力，進一步邁向減碳目標。

資料來源: 瑞安房地產 (00272) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

2026年上半年，全球政治與經濟環境日益複雜。地緣政治衝突擴大及貿易壁壘抬升，持續重塑全球貿易、投資與供應鏈格局。中東衝突更是推高能源和大宗商品價格，再度引發通脹壓力，並限制貨幣政策寬鬆空間。

儘管上述不利因素拖累經濟活動，但人工智能及相關技術基礎設施的持續投資抵銷了部分衝擊，使全球經濟得以維持溫和擴張。國際貨幣基金組織（IMF）最新預測2026年全球經濟增長3.0%，低於過去兩年的平均增速。人工智能的進一步應用有望為生產力和經濟增長提供額外支持，但當前投資週期的可持續性仍存在不確定性。展望未來，地緣政治不確定性持續、貿易碎片化加劇、公共債務高企，加上政策空間日益受限，均可能對經濟前景構成壓力，使全球營運環境更趨複雜。

2026年上半年，中國經濟錄得同比增長4.7%。與此同時，經濟結構轉型持續推進，K型分化日益明顯。在上行端，新質生產力持續取得進展，技術創新、出口導向產業和先進製造業為經濟增長提供重要支撐。尤其是人工智能相關投資及其帶來的產業升級與生產力提升，正推動中國經濟增長動能加快轉換。然而，這些新增長動能對就業、家庭收入預期及消費的帶動作用尚未充分顯現，內需依然疲弱，房地產市場持續調整亦對家庭財富及市場信心構成壓力。為應對相關挑戰，「十五五規劃」及新推出的擴大消費方案，更加注重提升家庭消費能力及完善社會保障體系，反映出從長遠推動增長模式再平衡的政策方向。

在經濟表現分化的背景下，2026年上半年中國住宅物業市場的築底過程仍在持續。全國新建商品房銷售面積同比下降11.6%，房地產開發投資下降18.0%，反映市場需求持續疲弱，開發商信心亦顯不足。隨著市場逐步向新的供需平衡調整，城市之間的分化愈趨明顯，需求預計將進一步向經濟基本面較強、人口和人才持續流入，以及財富創造能力突出的城市集中。《求是》雜誌近期的評論文章指出，房地產行業與內需、家庭資產負債表及金融穩定密切相關。在此背景下，中共中央政治局於4月提出要「穩定房地產市場，扎實推進城市更新」，這反映出政策一方面著眼於短期穩定市場，另一方面則從長遠推動行業向以城市更新、盤活存量資產及建設「好房子」為核心的新發展模式轉型。

2026年上半年，上海甲級辦公樓市場在持續調整中略有改善。仲量聯行數據顯示，全市淨吸納量約為43.3萬平方米，較去年同期顯著增長，空置率則回落至23.5%。租賃活動適度回溫，成本驅動型搬遷及升級至更優質辦公空間仍是主要需求來源。上海租金仍較去年同期下降9.4%，但跌幅已有所收窄。未來兩至三年，大量新增項目將陸續落成，供應壓力將維持高位。長遠而言，供給側政策正轉向控制新增供應、優化存量及盤活低效商業物業。需求方面，在新質生產力相關產業持續發展及上海高端服務業既有優勢的支持下，市場前景維持審慎樂觀。儘管如此，市場整體仍偏向租，並維持高度分化的格局，其中核心地段出租率高的優質項目議價空間或將率先收窄，而供應壓力較大的細分市場依然競爭激烈。

上海零售物業市場正步入以溫和復甦及明顯分化為特徵的新常態。仲量聯行數據顯示，核心與非核心地段零售物業的空置率分別為8.1%及13.7%。受惠於較高的客流及消費聚集度，核心地段展現出更強的韌性。租金仍處於調整階段，但跌幅已有所收窄。展望未來，空置率預計將逐步回落，而整體租金企穩仍需較長時間，核心地段零售物業有望率先復甦。不同零售業態的表現亦明顯分化，運動服飾、潮流玩具、消費電子產品及平價餐飲表現活躍，領先品牌則加速開設大型旗艦店及體驗店。這反映出實體零售正持續由交易場所轉型為品牌展示、社交互動及生活方式體驗的平台。順應相關趨勢，集團旗下「新天地」商業組合將進一步加強文化活動策劃和社區參與，提升場所營造能力，把握市場對旗艦門店、體驗式消費及服務型業態日益增長的需求，並透過精細化營運鞏固差異化定位。

2026年上半年，上海經濟保持穩健增長，GDP同比增長5.6%。增長動能不僅來自科技創新和先進製造業，亦得益於金融及高端服務業的強勁表現。上海三大先導產業——集成電路、人工智能和生物醫藥——產值增長14.6%，金融業增加值則增長10.2%。上海的高度開放和配置全球資本、技術及人才的能力，為金融及高端服務業奠定了發展基礎，亦為創新成果的商業化及規模化提供重要支撐。世界人工智能大會等大型國際平台，進一步展現了上海的全球號召力和國際連通性。上述優勢相互促進，持續增強上海的整體發展動能，亦進一步鞏固其作為全球領先城市的戰略地位。

受工業生產顯著加速帶動，武漢經濟於2026年上半年同比增長5.7%。其中，規模以上工業企業增加值增長15.4%；電子信息、民用無人機、集成電路及其他科技產業增長尤為迅速，帶動高技術製造業大幅增長65.7%。

相關產業集群持續壯大，進一步增強武漢在先進製造與創新領域的增長動能。然而，全市內需依然疲軟。社會消費品零售總額與固定資產投資分別下降0.7%及5.3%，服務業增加值則增長4.2%，反映經濟增長仍集中於第二產業。展望未來，光谷與車谷等核心產業集群的持續發展將支持產業升級；但目前相關動能向就業、消費及服務業的傳導仍然有限，經濟增長的均衡性仍有待改善。

2026年上半年，重慶經濟同比增長4.2%，增速雖有所放緩，但仍保持平穩增長。服務業是增長的主要支撐，增幅為5.3%，高於第二產業的2.2%。製造業整體保持穩定，智能設備、電子信息及汽車產業提供重要支撐。

社會消品零售總溫和增長2.3%，其中體育娛樂用品及通訊器材表現相對活躍；固定資產投資微跌0.4%。

文化及入境旅遊成為較為突出的亮點。重慶江北國際機場出入境旅客量錄得近150萬人次，同比大幅增長39.5%，其中外籍旅客增長尤為顯著。整體而言，重慶多元化的工業基礎與不斷擴展的對外連結力，為商業活動提供穩固支撐。現代服務業、文化旅遊及持續增長的遊客量，則進一步增強城市的商業活力。

2026年上半年，南京經濟運行總體平穩，GDP同比增長5.3%。服務業增加值上升6.3%，快於第二產業的3.0%；高技術製造業增幅則達14.5%，反映先進產業保持良好發展動能。消費與投資表現相對疲弱，社會消費品零售總額微跌0.5%，固定資產投資下降11.8%；但工業投資增長10.2%，表明投資重心持續向產業升級及新增長動能轉移。中長期而言，跨省南京都市圈融合持續深化，有望進一步擴大南京消費市場的輻射範圍。

與此同時，隨著常住人口突破1,000萬、35歲以下人口佔比超過35%等目標逐步推進，城市的消費基礎及人才儲備亦將進一步增強，為辦公樓及零售物業需求提供長期支撐。

佛山經濟仍處於新舊增長動力轉換的關鍵階段。2026年上半年，在房地產相關產業及傳統製造業持續受壓的情況下，GDP同比微升0.2%，服務業則增長2.9%。儘管整體經濟增長偏弱，產業轉型仍呈現積極跡象。上半年，規模以上高技術製造業增加值增長11.6%，鋰離子電池及工業機器人產量亦分別增長41.0%及27.6%；

然而，新興產業的增長尚不足以完全抵銷傳統增長動力放緩的影響。長遠而言，佛山市場導向的營商文化、智能製造與服務業的融合發展、大灣區協同合作，以及作為嶺南文化中心的定位，將持續鞏固其綜合發展優勢。2025年，佛山常住人口增加約9.3萬人至979萬人，為消費需求提供穩定基礎。作為佛山的政治、經濟及文化中心，禪城區可進一步發揮嶺南文化、演藝活動、體育賽事及夜間經濟的帶動作用，豐富城市體驗，並將客流轉化為持續的商業消費。

展望未來，中國經濟在結構性轉型中的K型分化預計仍將延續。技術與產業升級將持續釋放新增長動能，但相關動能向就業、居民信心及消費的傳導仍需時間。在房地產領域，政策支持有望進一步穩定市場預期。隨著市場逐步調整至新的供需平衡，行業企穩與修復預計仍將是一個漸進且不均衡的過程。在此格局下，城市與項目的分化仍將是市場的核心特徵，其中經濟與人口基本面更堅實的城市，以及真正具備卓越產品力、能為客戶創造價值的開發項目，將更具競爭優勢。長遠來看，城市更新、盤活存量資產、建設「好房子」及打造高品質綜合社區，將共同塑造房地產行業的新發展模式，推動行業邁向更可持續的未來。

資料來源: 瑞安房地產 (00272) 中期業績公告