集團主要業務為中華人民共和國（「中國」）境內物業開發及銷售。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

2024年，全國商品房銷售面積同比下降12.9%，隨著一系列行業支持性政策出台，市場信心逐步修復，四季度全國新建商品房銷售面積同比增長0.5%，扭轉了之前連續下滑的態勢。

報告期內，本集團制定並推動實施業務重整和風險化解的「一攬子方案」，堅定瘦身健體、聚焦主業、全力自救，取得一定進展。在經營端，全年高品質交付超過18萬套房子；實現銷售金額2,460.2億元，銷售面積位居行業第一，銷售回款率保持100%以上；大宗資產交易完成54個項目交易，合計簽約259億元；通過存量資源盤活新增和優化產能412億元，回收現金超百億元。

在融資端，積極爭取各類金融機構支持，全年新增融資和再融資948億元，新增融資的綜合成本3.54%；經營性物業貸落地293億元；白名單項目申報178個。2024年本集團完成93億元的境內公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券償付。

雖然本集團在各方支持下積極開展自救，但風險並未徹底化解。報告期內集團業績出現大幅虧損，實現營業收入3,431.8億元，同比下降26.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損494.8億元，同比下降506.8%。業績虧損的主要原因是：(1)開發業務結算規模和毛利率顯著下降；(2)新增計提了信用減值和存貨跌價準備；(3)部分非主業財務投資出現虧損；(4)為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。同時，2025年集團將面臨公開債務的集中兌付，流動性壓力進一步加大。

自2023年底以來，深圳國資國企及深鐵集團持續以市場化、法治化方式持續給予公司真金白銀有力支持，包括幫助公司處置流動性較低的不動產和長期股權投資，參與印力消費基礎設施REIT認購、支持公司完成深圳灣超級總部基地項目轉讓、受讓公司所持有的紅樹灣物業開發項目投資收益權等，同時積極協調各類金融資源，助力公司開展融資。2025年1月27日，為有效化解風險，切實保護購房人、債權人、投資人的利益，董事會決定充實萬科經營管理力量，利用大股東深鐵集團在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快融資模式轉型，更好推動萬科穩健經營和可持續發展，全力以赴為股東、為社會創造價值。與此同時，廣東省、深圳市及有關部門、金融機構也密集發聲，支持萬科穩健發展。2025年2月，為滿足公司資金需求，深鐵集團分兩筆向公司提供合計70億元的股東借款，用於公司償還在公開市場發行的債券本息，且相關借款利率低於公司從金融機構的融資利率，借款抵質押率高於市場慣例水平，充分體現了大股東對公司的支持。

在各方及大股東強有力的支持下，管理團隊積極實施「一攬子」方案，全力以赴保障隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定，推動公司改革化險與融合發展。

資料來源: 萬科企業股份 (02202) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

長期來看，房地產行業經營環境已發生深刻轉變，供求關係發生重大變化、行業模式和融資方式也發生重大調整。2025年公司將在城市聚焦、業務組合、模式創新、科技突圍、產業協同五個方面持續發力，持續提升多元場景的開發經營服務能力，建設適應人民群眾期待的「好房子」、「好服務」、「好社區」，加快構建房地產發展新模式。

1.戰略聚焦主業主營和重點城市佈局，加速推動資產處置和業務優化

房地產開發業務錨定2025年銷售回款目標，實施靈活量價策略加速推盤，確保銷售回款率繼續提升。堅守「保交房」底線，全週期品質管控保障高質量交付，深度參與城市存量不動產的改造盤活。經營服務業務明確各業務底層邏輯和核心業務指標，持續推進經營提效，指標達到行業領先水平。

在城市聚焦上，基於中國宏觀經濟、人口、產業發展等關鍵變化，在當前已進入城市錨定發展前景好、供需關係平衡、在當地具備競爭優勢的重點城市。

在業務組合上，對於要退出的業務或項目，基於自身特點合理安排退出節奏，集中資源推進權重項目退出，實現戰略收斂聚焦和資產負債表的優化。同時，繼續有序推進經營性重資產項目的處置，實現增量現金流入。

2.積極向新模式切換，妥善化解債務風險的同時構築資本結構優化新格局

在模式創新上，公司將抓緊未來機遇，堅持在發展中化解風險，維護品牌穩定，充分整合各方資源，激活存量資產效能，提升資產周轉效率，運用多維舉措，科學調節債務水平，持續優化資本結構。通過資產、負債、權益協同運作，實現安全經營目標有序達成。公司將持續夯實REITs戰略平台，實現業務模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進程，推動中金印力消費REIT擴募。同時，公司也將積極推進建萬住房租賃Pre-REIT基金、中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金等戰略平台的持續發展，建立面向未來的投融資模式。

3.依託科技創新，因地制宜打造面向未來、引領行業的新質生產力

在科技突圍上，公司將充分發揮在開發建造、經營服務等領域已經形成的體系化技術優勢，助力「好房子」、「好服務」、「好社區」的打造，帶來更好的客戶體驗和更具性價比的產品。同時，公司將緊抓當前人工智能與機器人技術快速迭代的戰略機遇，通過業務場景開放、知識共享，與行業領軍企業深度協同，重點突破服務智能化升級、工業化智能建造和作業設備智能化、小型化等方向，依託科技創新打造面向未來、引領行業的新質生產力。

4.以開放姿態整合資源，持續提升核心競爭力，共創城市新生態

在產業協同上，公司將著力強化與深鐵集團融合發展，因地制宜打造新質生產力，在軌道物流、TOD綜合開發、商業運營、工程代建、公共基礎設施維護、科技創新等方面全方位合作，共創城市新生態。公司也將持續與政府、央國企、各行業龍頭企業、產業投資方協同創新，共建戰略合作生態圈，打造新質生產力孵化平台，重點佈局城市基礎設施運營管理、數字化城市治理、重大產業項目等關鍵領域。

在公寓租賃上，公司深化「產建運營一體化」模式，聯合各地國資平台打造大型租賃社區，踐行社會責任，為新市民及青年人提供高品質租住空間。

在商業運營上，公司將加強和沃爾瑪集團等戰略合作方的合作，實現業績共贏；與華為共建「科技+商業」創新生態，推動商業資產價值與科技品牌勢能深度融合。

在物流倉儲上，公司旗下萬緯物流聚焦智慧化供應鏈服務，與佳沛、泰森等全球領先企業開展戰略合作。

公司將持續以開放姿態整合資源，推動資產價值與城市活力協同增長，為高質量發展注入新動能。

2025年，本集團現有項目（不含未來新獲取項目）計劃新開工及復工計容面積668.8萬平方米；預計項目竣工計容面積1,414.6萬平方米。有關本集團2025年開、竣工計劃的詳細信息，請見「境內主要項目2024年開發情況和2025年開發計劃」。

資料來源: 萬科企業股份 (02202) 全年業績公告