主要從事物業發展、物業投資、項目管理及銷售服務、酒店營運及證券買賣及投資。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

中國物業發展

於本期間內，中國物業發展業務為本集團貢獻收益約人民幣309.3百萬元（2025年：

約人民幣2,572.9百萬元）及分部虧損約人民幣345.4百萬元（2025年：約人民幣432.4百萬元）。分部收益減少主要由於本集團本期間交付的落成物業開發項目的可出售╱租賃建築面積（「GFA」）較之2025年同期有所減少所致。

於本期間並無已交付新分期╱次分期落成物業發展項目，而於2025年同期則已交付兩個新落成項目。

連同於過往年度落成之現有物業項目，於本期間已交付及於收益確認之建築面積約為52,500平方米，均價（「均價」）約為每平方米人民幣4,633元，而於2025年同期已交付及於收益確認之建築面積約為316,800平方米，均價約為每平方米人民幣8,120元。

於本期間，在經濟持續低迷的背景下，中國內地整體房地產市場仍面臨民眾購買力持續下滑的困境。儘管市場未見進一步惡化跡象，且部分地段優越的項目已顯現出溫和的企穩跡象，但整體復甦態勢依然疲弱。位於非核心地段的物業項目持續因該等地區民眾的購買力疲弱而面臨價格壓力。因此，物業售價難免承受壓力，導致銷售步伐放緩，在非核心城市地區尤為如此。由於上述原因，於本期間就若干售價不可按預期之可變現淨值收回之項目計提撇減發展中物業及持作出售之已完工物業約人民幣99.4百萬元（2025年：約人民幣268.5百萬元）。

鑒於上文所述，本集團採取更保守措施並實施削減成本計劃，以維持具有競爭力的可持續業務發展計劃。在當前嚴峻的房地產市場環境下，本集團仍將審慎審閱其業務擴張步伐，並根據不斷變化的市況適時調整其項目發展計劃及時間表。

於中國之項目管理服務

於本期間內，本集團於中國提供項目管理服務，並自於中國為獨立業主提供項目管理服務錄得收益約人民幣5.7百萬元（2025年：約人民幣7.0百萬元）及分部溢利約人民幣0.8百萬元（2025年：分部溢利約人民幣1.1百萬元）。減少乃主要由於本期間內訂立更少項目管理服務合約所致。

於中國之酒店營運

本集團在中國鄭州市經營一間酒店並於本期間產生收益約人民幣17.7百萬元，而2025年同期則約為人民幣17.7百萬元，以及本期間分部溢利為約人民幣10.5百萬元，而2025年同期則為約人民幣10.9百萬元。

於美國對AHR進行之物業投資及╱或管理

本集團於本期間錄得對AHR於美國進行之物業投資及╱或管理產生之分部收益約人民幣5.5百萬元，而2025年同期則為約人民幣5.2百萬元。本期間分部虧損約為人民幣1.3百萬元，而2025年同期分部溢利約為人民幣6.7百萬元。分部業績由盈轉虧主要是由於本期間確認的投資物業公平值下降、融資成本上升所致。

AHR以外之物業投資

於本期間內，AHR分部以外其他地區之物業投資為本集團貢獻分部收益約人民幣12.5百萬元（2025年：約人民幣12.4百萬元）及分部溢利約人民幣3.1百萬元（2025年：

分部虧損約人民幣5.1百萬元）。本期間分部溢利由虧轉盈主要是由於所確認的香港投資物業的公平值收益增加所致。

證券買賣及投資

於本期間內，本集團之證券業務錄得分部收益約人民幣6.6百萬元，分部溢利約為人民幣26.0百萬元，而2025年同期則錄得分部收益約人民幣8.9百萬元及分部虧損約人民幣12.3百萬元。分部溢利由虧轉盈乃主要由於本期間錄得按公平值計入損益之金融資產公平值收益約人民幣19.4百萬元，而2025年同期則為公平值虧損約人民幣21.2百萬元。

資料來源: 正商實業 (00185) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

本集團主要從事物業開發、物業投資、項目管理及銷售服務、酒店運營以及證券交易及投資業務。為追求可持續發展，本集團在香港、中國內地及海外市場尋求在可接受風險範圍內提升盈利能力之投資機會。

展望2026年下半年，中國房地產行業持續進行結構性調整，不同城市間市場表現分化。儘管支持性政策仍在實施，但市場復甦步伐預計將保持溫和。在此背景下，本集團將保持審慎及有紀律之方針，專注於加快現有物業之預售及銷售、控制開發成本及提升運營效率，以實現業務目標。本集團將繼續優先發展其於河南省鄭州市及其他已建立業務基礎之選擇性城市之項目，同時對新土地收購採取審慎態度。

本集團將繼續通過其物業預售及銷售所得款項、其他業務之內部產生現金流，以及商業銀行及金融機構之借款，為其營運資金需求（包括償還控股股東之財務資助）提供資金。展望未來，本集團相信其未來支持物業開發及營運資金之資金需求將透過上述來源以及（如適用）額外發行股本證券或其他資本市場工具得到滿足。本集團致力管理其流動資產水平，以確保有足夠現金流應付業務產生之任何意外現金需求。本集團將持續評估可用財務資源，並根據當時財務狀況及現金需求規劃及調整其開發進度、實施成本控制措施或處置非核心資產。本集團擬繼續評估現有資本資源，並尋求新資金來源，以具成本效益之方式維持及擴展其業務。

除傳統物業開發業務外，本集團將繼續推進向輕資產模式多元化發展，進一步擴展其項目管理及銷售服務業務，從而以較低資本強度產生管理費收入。本集團亦將繼續評估其投資組合，包括其於美國之物業投資以及證券交易及投資活動，以優化資產配置及提升整體回報。

中國業務

繼過往年度完成土地收購後，本集團已建立充足之土地儲備以支持其於中國之物業開發業務，並於河南省擁有強大業務基礎。短期內，本集團將專注於開發現有物業項目並加快物業之預售及銷售，同時對新土地收購保持審慎態度。董事會將繼續評估選擇性機會以補充土地儲備，重點聚焦河南省鄭州市及本集團已建立市場基礎之其他一二線城市。

本集團繼續推進業務向輕資產模式多元化發展，擴展其項目管理及銷售服務業務，以較低資本強度產生管理費收入。董事會相信項目管理服務將繼續在市場上獲得認可，使本集團能夠運用其開發專長而無需承擔沉重之土地收購及建築成本。

除現有業務夥伴外，本集團將繼續尋求與潛在夥伴合作，以開拓資本資源、減少項目早期階段之資本投入並促進項目開發。管理層對房地產行業之長期前景保持審慎樂觀，並將加快於中國之項目開發及銷售。

美國

於本公告日期，本集團擁有於紐約證券交易所上市之房地產投資信託Chiron RealEstate Inc（.「XRN」）（前稱Global Medical REIT, Inc.）約5.6%股權及美洲房地產投資信託（「AHR」）約99%股權。

XRN一直專注於在美國收購技術頂尖、持有牌照的專科醫療設施。於本期間，本集團定期審閱XRN業務表現、其業務策略及前景。投資XRN被視為將為本集團帶來長期資本增值，平均年收益率穩定。

AHR主要專注於物業投資及管理分部，現時由本集團控制99%權益。為把握美國當前退休群體及安老行業所產生強勁需求之潛在機會，AHR將其過往於單棟出租單位之投資分散至長者住房院舍，以尋求高於平均年度收益。

其他業務

本集團於中國鄭州市經營一間酒店及將定期審視新加坡物業市場，以便探索不同商機。

概述

本公司將善用本集團之財務、人力及技術資源，以把握業務增長機會及加強其於中國、美國及海外市場之投資組合、資產基礎及品牌形象。本集團對未來保持樂觀和充滿信心，並相信在全體員工的努力下，本集團定能克服時艱，砥礪前行。

資料來源: 正商實業 (00185) 中期業績公告