主要從事物業發展及投資、建築、酒店營運及其他業務（包括百貨及其他策略性業務）。

業務回顧 - 截至2024年12月31日六個月止

在截至2024年12月31日的六個月內，本集團錄得來自持續經營業務的綜合收入為16,789百萬港元，核心經營溢利(附註)為4,416百萬港元，分別按年下跌1.6%及18%。本集團繼續嚴格控制資本支出和行政及其他營運費用，分別按年減少約35%及9%。

考慮到非現金性質的發展物業耗蝕虧損及應佔耗蝕虧損及投資物業公平值變動的總額為4,951百萬港元，本集團錄得持續經營業務的股東應佔虧損為6,633百萬港元。虧損主要由於過去六個月市場宏觀因素的快速變化，包括但不限於儘管香港和中國內地推出利好樓市政策，減息速度低於預期及消費者在美國新政府政策變化帶來的不確定性中保持謹慎，以致發展和投資物業項目市場價值下降。此外，本期虧損也因缺少截至2023年12月31日的六個月內固定利率債券贖回和轉撥投資物業的一次性收益，總計1,951百萬港元。

香港物業發展、物業投資及其他

2024年下半年，香港住宅市場於樓市全面撤辣、減息周期啟動，及按揭成數放寬等利好政策的推動下轉趨活躍。根據土地註冊處公開數據，2024年7月至12月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量按年上升超過70%，合約總值亦按年增加91%。

於回顧期內，本集團於香港的物業發展收入為1,734百萬港元及分部業績為705百萬港元。物業銷售貢獻主要來自住宅項目傲瀧及本集團位於荔枝角道888號的甲級寫字樓項目。於回顧期內，本集團於香港的應佔合約銷售約5,222百萬港元，主要來自住宅項目柏蔚森、天瀧、Miami Quay及泰，以及商業項目包括Artisan Lab、Artisan Hub，以及啟德體育園等。本集團推售多個住宅項目，成績斐然，當中位於啟德跑道區項目「柏蔚森」尤為突出。該項目分3期發展，合共提供超過1,300個高級住宅單位。截至2024年12月31日，「柏蔚森」在預售階段，已推售約760個單位，累售514伙，合約銷售近35億港元，榮膺自2022年以來啟德跑道區銷量最高的全新盤，亮眼的銷售成績，充分彰顯了買家對本集團品牌及高品質項目的信賴與認可。

於2024年12月31日，本集團香港未入賬之應佔合約銷售收入當中，12,320百萬港元將於2025財政年度下半年及2026財政年度入賬。預計2025財政年度下半年及2026財政年度入賬的主要項目包括傲瀧、天瀧、MiamiQuay、Double Coast、柏傲莊III、柏蔚森及泰等。

香港零售業於2024年下半年呈現進一步回軟跡象，受市民和旅客消費模式轉變、港元匯率高企、香港淨出境旅客人數增加以及北上消費熱潮等多重因素影響下，本地消費下降。

於回顧期內，本集團香港物業投資收入為1,615百萬港元及分部業績為1,202百萬港元，香港K11商場整體客流量雖然維持穩定，但由於本地消費減少，導致銷售額按年下跌13%，主要受市民出境旅遊、市場需求疲弱以及港元匯率高企所致。

位於尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館位置優越，與星光大道產生協同效應，其獨有的文化商業模式持續吸引大量旅客前來到訪。於回顧期內，多個國際品牌已經進駐或擴充其商舖面積，其中包括時裝奢侈品牌聖羅蘭(Saint Laurent)及羅威(Loewe)近期已完成商舖升級並重新開業。

毗鄰港鐵尖沙咀站的K11 Art Mall購物藝術館，縱使營商環境嚴峻，客流量依然實現按年2%的增長。於回顧期內，K11 Art Mall引入霸王茶姬(CHAGEE)、薩洛蒙(Salomon)及Common Man Coffee Roasters等多個首次登陸香港的品牌。商場通過不斷提升吸引力，已成為Z世代消費者及遊客的首選目的地。

於回顧期內，環球經濟表現疲軟，香港寫字樓市場亦面臨諸多挑戰。儘管如此，憑藉本集團旗下寫字樓地理位置優越、完善的配套設施以及優質的物業管理服務，租賃查詢和租務活動依然維持在滿意水平。

於2024年12月31日，位於魚涌的甲級寫字樓K11 ATELIER King’s Road以及位於尖沙咀維港文化匯的甲級寫字樓K11 ATELIER辦公大樓的出租率分別約93%及99%；位於中環傳統商業區的萬年大廈的出租率約93%；位於中環的甲級寫字樓新世界大樓的出租率約80%，雖然其出租率較本集團在香港的其他寫字樓低，但已較本集團部份部門遷置後初期出租率下降的情況有所回升。另外，本集團位於長沙灣瓊林街83號的新雙子塔地標甲級寫字樓項目已於2024年4月落成，於2024年12月31日出租率達到40%。

香港土地儲備

於回顧期內，香港政府繼續積極增加土地儲備，推進一系列土地房屋政策，新發展區會是主要土地供應來源之一，其中包括推展《北部都會區發展策略》，把香港北部改造成活力十足和具吸引力的地區，為房屋、科技發展及其他產業提供更多土地。長遠而言，北部都會區將成為宜居宜業宜遊、以創科產業為經濟引擎的都會區。本集團將繼續加快農地轉換以釋放其價值，並於補充土地儲備時善加利用政府的政策及措施，以應付香港的房屋需求。

於2024年12月31日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約723萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約346萬平方呎。與此同時，本集團於新界持有合共約1,553萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積，當中大部份位於北部都會區範圍。本集團目前正積極開展多個新項目，當中與央企合作開發的粉嶺馬適路大型商住項目已完成補地價程序，項目總樓面面積逾111萬平方呎。該項目坐擁鐵路優勢，交通配套完善，商業和公共設施齊備，將提供約2,300個住宅單位。項目不僅將協助北部都會區的發展，更為本集團提供在北部都會區近1,500萬平方呎的農地開發，探索出一種全新發展模式。

中國內地物業發展、物業投資及其他

2024年9月，中央政治局會議明確提出要推動房地產市場「止跌回穩」，標誌著政策拐點的到來。2024年12月，政治局會議進一步定調2025年要「穩住樓市」，隨後召開的中央經濟工作會議延續了這一基調，並強調「持續發力推動房地產市場止跌回穩」，為市場注入了信心。

各地政府積極回應中央號召，政策出台頻率顯著加快，並涵蓋多個方面的落實措施，包括優化或取消限購政策、降低首付比例、下調房貸利率、優化限價政策等。隨著促進樓市「止跌回穩」的各項政策效果逐步顯現，2024年第四季度房地產市場交易趨於活躍，價格逐步回穩，一線城市及重點城市成為本輪市場回暖中的主要受益者。本集團憑藉前瞻性佈局，聚焦一二線核心城市，靈活的市場策略和精準的行銷方案，充分把握政策紅利和市場復蘇機遇，旗下多個項目均取得優異的銷售成績。

於回顧期內，本集團中國內地物業發展收入為6,644百萬港元及分部業績為2,699百萬港元。貢獻主要來自杭州江明月朗園，瀋陽新世界花園，廣州耀勝尊府等住宅項目。

於回顧期內，本集團多個項目銷售業績領跑區域市場，其中大灣區市場的表現尤為亮眼。作為廣州豪宅標桿的凱旋新世界推出全新一期住宅項目—廣粵觀邸，項目首開即取得量價雙贏的佳績，一經入市便創下人民幣20億元的驕人銷售佳績；位於廣州荔灣白鵝潭商圈的新世界‧天馥項目，多月蟬聯板塊來訪量及成交量榜首，雙12專場首周房源去化率超過60%；而同樣位於白鵝潭地標圈的新世界凱粵灣項目，在營銷專場上僅用60秒便迅速實現了人民幣3億元的銷售額；位於廣州東部的新世界星輝項目成功榮登廣州2024年11月成交榜第二位。同時，位於廣州番禺長隆核心區域的耀勝新世界廣場耀勝尊府項目，在2024年1月至11月期間，榮獲番禺區成交均價榜首的殊榮，其中複式單位更是包攬了成交總金額、成交套數及成交均價三項冠軍，成為區域市場的焦點。此外，在北方市場方面，瀋陽悅景新世界項目持續領跑市場，2024年以來累計完成銷售金額人民幣11億元，穩居瀋陽市首列位置。

這些項目的成功不僅體現出本集團對市場需求的精準洞察，更彰顯了品牌影響力和產品競爭力的持續提升。

於回顧期內，本集團中國內地整體合約銷售額約人民幣75億元，合約銷售面積約32萬平方米，整體合約銷售的平均價格超過每平方米人民幣23,600元。合約銷售金額的地區分佈，以大灣區為首的南部地區貢獻最大，接近60%。貢獻主要來自廣州凱旋新世界、廣州新世界‧天馥、廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、廣州新世界凱粵灣、廣州新世界星輝、瀋陽悅景新世界，商業項目北京新景商務樓、寧波新世界等。

於2024年12月31日，本集團中國內地未入賬的合約銷售總收入約為人民幣83億元將於2025財政年度下半年及2026財政年度入賬。

於回顧期內，本集團的中國內地項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積為約78.4萬平方米，主要位於大灣區。

預期2025財政年度本集團的中國內地項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積將達到約88.4萬平方米。

國家統計局公佈數據顯示，2024年社會消費品零售總額為人民幣487,895億元，同比增長3.5%。自政府商務部把2024年確定為「消費促進年」以來，消費者在理性消費的同時也在探索更多生活體驗，為消費市場創造了新的機會。然而，在環球經濟不穩的影響下，居民的消費能力和消費意願仍然不足，消費需求有待進一步提振。

於回顧期內，本集團在中國內地物業投資收入達到944百萬港元，分部業績為556百萬港元，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健。

上海K11於回顧期內銷售額基本持平。如撇除一線高端品牌，銷售額更錄得雙位數增長，2024年12月客流量更創下近3年新高。上海K11實施品牌提升及調整使其更豐富多元，餐飲通過升級熱門網紅排隊品牌如山野板紮、山緩緩等，實現租金同比增長。上海K11整體出租率於2024年12月底達96%。上海K11將持續「開源節流」，如增加廣告及場地等措施，同時節約運營成本開支。

武漢漢口K11於回顧期內進一步完成業態重整，持續引入時下火熱品牌包括娛樂體驗、極限運動等品牌。截至2024年12月31日出租率達90%。武漢漢口K11會主力打造夜經濟、夜生活、寵物友好等多元業態組合的“潮流青年集中地”，以差異化競爭搶佔市場份額。

武漢光谷K11 Select持續打造「GEN-Z聚集地」，於回顧期內體驗業態升級，替換低坪效品牌，截至2024年12月31日出租率達95%。於回顧期內，武漢光谷K11 Select成功舉辦3場全國性電競比賽：《無畏契約》全球冠軍賽，《王者榮耀》全國校園賽，《英雄聯盟大亂鬥》全國總決賽，話題熱度引爆全網，成功帶動客流量同比增長17%。

瀋陽K11 Select於回顧期內引入3家東北首店及2家IP瀋陽首展，持續優化業態品類，並聯合租戶創建各類獨家活動，包括華北地區唯一一站的Moody Tiger主題音樂劇，X11 Zoraa 4.0全國首發等、促進客流量及銷售額分別同比上升4%及2%。

此外，寧波The PARK by K11 Select已於2024年9月28日迎來幕，12月底正式開業。備受期待的TSUTAYABOOKSTORE蔦屋寧波首店已盛大開業，獲市場高度認可。在藝術、人文、自然與商業的融合碰撞下，寧波The PARK by K11 Select以繽紛的商業場景，為消費者打造前沿的生活方式，帶給寧波市民更多樣化的體驗，成為寧波乃至華東地區的地標名片。與此同時，皇朝會、Chloe及Burberry香水、PerfumeBox、MF by G.C.D.C及Ferragamo等多家浙江首店、寧波首店亦即將開業。

位於廣州北的高端商業名片雲門NEW PARK，開創了MALL+PARK的沉浸公園式的商業空間模式。截至2024年12月31日，項目整體出租率達92%，彙聚超過190個品牌，具有國際零售、精品生活、文化娛樂、知名餐飲等多元業態組合。2024年下半年，項目累計接待客流近1,500萬次，持續為城市持續注入新鮮商業活力。

位於廣州CBD珠江新城的商業標桿項目廣粵天地，是本集團傾力打造的國際品質生活圈。作為廣州CBD內的高端商業體，項目持續進行品牌煥新升級，以滿足不同客群多樣化需求，成為面向市民的文化社交目的地，項目客流量按年增加10%。截至2024年12月31日，廣粵天地出租率保持在97%，始終保有難以複製的獨特性。
隨著更多的大型商業項目陸續落成開業，本集團將會繼續秉承「聚焦深耕大灣區一線城市及長三角重點區域」的戰略佈局，發展多元業態，進一步拓展經常性租金收入。

中國內地土地儲備

截至2024年12月31日，本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約299萬平方米可作即時發展，約174萬平方米為住宅用途。核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約246萬平方米，住宅約為128萬平方米。

多年來，本集團持續深耕粵港澳大灣區及長三角市場，堅定不移地貫徹高品質發展理念。隨著市場逐步回暖，核心城市優質地塊熱度不斷攀升，本集團在土地儲備方面的優勢和價值將進一步凸顯。此外，本集團將一如概往根據政策導向、市場動態，靈活調整項目推進節奏，穩健發展。

酒店運營

於回顧期內，香港旅遊市場復蘇未如預期，尤其是歐美等地的長途市場，而中國內地及東南亞地區則大致保持穩定。雖然香港疲弱表現令經營毛利按年下跌，但中國內地及胡志明市的酒店錄得正面經營毛利增長。

於回顧期內，香港整體入住率按年增長4%。旅客人次按年增長10%，達2,300萬人次。越來越多精打細算的中國內地遊客著重體驗，加上餐飲業市道持續低迷，企業活動及婚禮等社交聚會減少影響宴會收入。價格低廉的週末跨境遊令本地消費進一步下跌。於2024年，以上因素與港元升值、航班運力限制及地緣政治緊張局勢均窒礙酒店業復蘇。預期經濟溫和增長及地緣政治局勢持續緊張，會議及展覽以及長途市場復蘇前景仍然不明朗。自2025年1月1日起重新徵收3%酒店房租，對房價構成壓力，但預期與政府推廣活動及會議、為內地旅客而設的便利簽證政策以及航班運力恢復抵銷。

於回顧期內，中國內地旅遊市場保持升勢，旅客人次按年增長14%。北京三間酒店的入住率高企，而節流措施帶動大部份酒店（不包括北京同派、武漢新世界及順德新世界）的經營毛利按年增加。疫情後「報復性消費」掀起的境內遊熱潮逐漸消退，中國消費者因應經濟發展放緩而轉趨保守。於2024年，赴日韓及東南亞地區外遊的人次有所增長，同時赴歐洲長途旅遊的旅客人次更錄得明顯增幅，其中到訪多景點的行程大行其道。有鑒於此，酒店難以透過加價帶動收入增長。於2024年，入境免簽政策等措

業務展望 - 截至2024年12月31日六個月止

隨著利好的政策不斷出台，我們相信2025年市場信心會進一步恢復，整體行業趨勢將持續向好。本集團將專注於其核心物業發展及投資業務，充分發揮自身在人才、技術、行業知識、農地資源及高品質產品方面的優勢，以確保業務可持續增長。本集團秉持長遠投資的理念，重點佈局香港及中國內地一線城市，並將繼續追求卓越的產品和服務，以保持其市場吸引力並提升競爭力。

本集團擁有國際化視野、廣泛的資源網絡及高效的決策能力，致力追求高質量發展和優越的客戶服務，為本集團建立了強大的品牌形象和市場吸引力。隨著國家推出利好政策以加快粵港澳大灣區和長三角地區的發展，本集團看到香港市場的巨大機遇，將與優質合作夥伴攜手發揮互補優勢，實現合作共贏。隨著香港、廣州、上海、深圳、寧波和杭州等項目的逐步建成、銷售和運營，本集團對未來前景持樂觀態度。

香港物業發展方面，截至2024年12月31日，預計未來三至四年的一手私人住宅供應量約10.7萬伙，成為市場上的主導供應力量。於2025年1月，本集團分階段推出位於北角的住宅項目「STATE PAVILIA皇都」，項目涵蓋住宅、零售及甲級寫字樓。當中住宅項目提供388個單位，自推售以來深受市場的追捧，銷售情況理想。自2025年1月11日起，本集團分階段推出313個住宅單位，約一個月售出279伙，總成交金額接近32億港元。同時，「皇都STATE PAVILIA」更創下了三大重要紀錄，包括港島區新盤2025年單位呎價的最高紀錄，其最高呎價達到每呎51,000港元。另外，「皇都STATE PAVILIA」也是今年市區新盤的「票皇」，超額認購最高95倍，並且是2025年第一個推出首輪售罄的樓盤。由此可見，買家對本集團品牌及產品充滿信心和信任。於2025年，本集團會繼續積極推售「STATE PAVILIA皇都」及其他位於啟德的合資發展項目，包括「柏蔚森」及「天瀧」等，並會加快港鐵黃竹坑站「港島南岸」第五期及半山衛城道高端住宅項目的推售進度。同時，北部都會區是未來房屋土地供應的其中一個主要來源，政府正積極開發北部都會區，增加其土地儲備。本集團亦會加快將農地轉換成可供發展用地，繼續透過城市規劃申請及換地申請，估計短中期內可以為本集團增加約900萬呎應佔可建樓面面積。

香港物業投資方面，儘管香港零售市場因訪港旅客和本港市民消費模式改變及港元匯率偏高的影響而表現疲弱，本集團對物業投資的前景仍然保持樂觀。在文化商業模式的引領下，本集團將繼續為顧客提供創新體驗，緊跟市場動態，靈活調整租戶組合，並積極引進受青的國際和內地餐飲品牌，以提升客流量並促進消費活力。K11 MUSEA人文購物藝術館會持續引進知名頂級品牌，預計在未來12個月會有更多的奢侈品牌進駐或擴充其商舖面積。同時，K11 MUSEA人文購物藝術館將繼續利用與星光大道及維港碼頭的協同效應，匯聚藝術、人文及創新於一身，以提升客流量及銷售額。此外，K11 Art Mall購物藝術館繼續提升品牌組合和優化限定店和活動空間，為顧客提供多樣化新零售體驗，鞏固其於Z世代市場的潮流定位，享受高出租率及高客流優勢。

香港寫字樓方面，儘管全球經濟疲軟導致租務市場面臨諸多挑戰，但本集團憑藉項目的優越地理位置及完善的配套設施，加上本集團位於西九龍區的寫字樓項目經已落成，具備完善的基建設施，並與大灣區緊密連接，成功吸引來自不同地區的租戶諮詢，因此，本集團有信心能保持穩定出租率。

內地物業發展方面，2025財年，本集團持續推出眾多優質項目，當中包括廣州凱旋新世界、新世界‧天馥、耀勝新世界、凱粵灣、瀋陽新世界以及杭州新世界城市藝術中心等重點項目。此外，位於深圳西麗的項目即將動工，而位於龍崗的項目經已動工，兩個項目將於2026年推出市場。憑藉前瞻性的戰略佈局、對市場趨勢和購房者需求的深刻理解、在高品質住宅和大型綜合體領域建立的品牌美譽度和號召力，本集團有信心可以取得理想的銷售成績。

響應國家加大發展民營經濟的號召，杭州作為民營經濟的璀璨明珠，在科技創新企業等新興力量的湧現，再次煥發蓬勃生機和活力。本集團在杭州望江新城精心打造總建築面積74萬平方米的新世界城市藝術中心進入收成階段。住宅部份“江明月朗園”在去年底已經圓滿交付，而可售商業物業面積達約12萬平方米，涵蓋寫字樓、商業街等多元業態，深受市場青睞。預計2025年6月起，寫字樓和商業街會逐步交付。而項目二期亦經已封頂，預計2025年底全面竣工。

與此同時，本集團多個重量級項目將於中國內地主要城市登場，其中，K11中國內地的首個旗艦項目——K11ECOAST將於2025年4月28日正式開業，項目坐落於深圳前海蛇口太子灣之濱，總建築面積228,500平方米，涵蓋文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 HACC、新時代辦公空間K11 ATELIER，以及沿海蜿蜒的海濱長廊Promenade。項目的多元業態充分融合藝術、人文與自然，旨在為深圳打造集文化、商業、生態於一體的世界級濱海文化藝術區。此外，位於廣州長隆萬博的廣州第二座K11項目、大灣區首座K11 Select將於2025年第三季度開業。

隨著全國各地的物業投資項目相繼落成和開業，有助於提高本集團的經常性租金收入佔比，有效帶動本集團業績穩步提升，提供充足的現金流。

資料來源: 新世界發展 (00017) 中期業績公告