主要從事物業發展及投資、建築、酒店營運及其他業務（包括百貨及其他策略性業務）。

業務回顧 - 截至2024年06月30日止年度

回顧年內，本集團錄得來自持續經營業務的綜合收入35,782百萬港元及核心經營溢利16,898百萬港元，按年分別下降34%和18%。

香港物業發展

2024年2月，香港政府宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施，刺激住宅市場成交量短期反彈，惟HIBOR仍然高企，樓市氣氛仍有待改善。根據土地註冊處公開數據，2023年7月至2024年6月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量及價值分別按年上升17%及16%。

回顧年內，本集團於香港的物業發展收入為2,412百萬港元及分部業績為499百萬港元。物業銷售貢獻主要來自住宅項目傲瀧及名鑄，及本集團位於荔枝角道888號的甲級寫字樓項目。

回顧年內，本集團於香港的應佔物業合同銷售為約1,509百萬港元，主要來自住宅項目泰及天瀧，以及本集團位於荔枝角道888號的甲級寫字樓項目。於2024年6月30日，本集團在香港的待售住宅單位合共2,039個。其中，由本集團銷售團隊主理的項目住宅單位佔545個。

於2024年6月30日，本集團香港未入賬之應佔物業合約銷售收入中，11,194百萬港元將於2025及2026財政年度入賬。預計2025及2026財政年度入賬的主要項目包括柏傲莊三期、傲瀧、天瀧及泰。

本集團位於長沙灣荔枝角道888號的甲級寫字樓項目於2022年5月落成，樓高24層，總樓面面積約58萬平方呎。於2024年6月30日，項目累計售出約85%應佔總樓面面積。

香港物業投資及其他

本港旅客數字增長速度緩慢，加上本地及旅客消費模式亦顯著改變，本地零售業持續面臨挑戰，來港旅遊目的更多為參與文化、藝術和展覽活動。為吸引更多旅客訪港，香港特區政府推出多項措施支持本地及旅遊經濟發展，全方位推出更多不同主題和形式的盛事活動，包括文藝和創意活動、節慶匯演、體育項目等，涉及不同領域，冀能為訪港旅客和本地居民帶來更多不同類型的活動選擇和更多新體驗。盛事活動日趨多元化。本集團採取積極措施並舉行多項大型文藝活動吸引顧客，並引進多個國際品牌和人氣餐廳進駐商場，帶動商場人流及租務活動。

於回顧年內，本集團香港物業投資收入為3,356百萬港元及分部業績為2,536百萬港元。其中，位於九龍尖沙咀的K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館之營運效率上升。本集團K11受惠於獨有的「文化商圈」商業模式，憑藉獨特的營銷策略及舉行各種文化藝術活動，K11 MUSEA及K11 Art Mall整體銷售表現穩健，商場人流和租務活動均有所增加，兩間商場均錄得高出租率。

於回顧年內，K11 MUSEA銷售額及總客流量分別按年上升17%及20%，增長主要由奢侈品消費、熱門餐飲組合及文娛活動帶動。同時，憑藉其優越的地理位置、高訪客銷售額及持續增長的客流量，整體出租率達97%，加上國際頂級奢侈品品牌門店將升級擴張，增添其文化藝術魅力之餘，亦可見K11 MUSEA作高端零售集中地的獨特吸引力。於回顧年內，K11 MUSEA與星光大道及商場租戶合作，舉行多項大型盛事活動，當中包括全港首個尖沙咀文化海濱市集「星光夜市」，相關活動反應熱烈。

K11 Art Mall同樣受惠於本集團獨有的「文化商圈」模式，加上不斷引入人氣品牌，於回顧年內，銷售額及人流分別按年上升16%及10%。K11 Art Mall匯聚一系列年輕生活品牌和熱門餐飲選擇，並持續優化業態組合，整體出租率維持99%。本集團一直積極優化租戶組合，吸引多個新興人氣品牌及快閃店，包括潮流生活時尚品牌和特色餐飲店。

本集團會員積分計劃自推出以來，透過與主要支付平台、業務夥伴和商場租戶合作，推出一連串推廣活動及積分獎賞優惠鼓勵消費，令會員登記人數持續上升，並帶動本集團旗下商場客流量及銷售額上升。

回顧年內，面對充滿挑戰的宏觀經濟，寫字樓租務市場持續受壓，不少租戶為求節省成本，考慮搬離傳統商業區。本集團旗下寫字樓的租賃查詢和租務活動均錄得輕微增長。其中，本集團位於長沙灣瓊林街83號的甲級寫字樓項目已於2024年四月落成，「83瓊林街」由A、B兩座樓高23層商廈組成，總樓面面積達119.1萬平方呎，並設有31,000平方呎平台花園，屬區內首幢雙子塔地標甲級寫字樓。項目已有約四成寫字樓樓面獲預租及租用，涉約40萬方呎。

香港土地儲備

回顧年內，香港特區政府繼續積極增加土地房屋供應，推出多項《長遠房屋策略》措施，落實新發展區及新市鎮擴展計劃，並全力推進「北部都會區」有關工作。未來十年，香港新增可發展的用地將有約四成是由「北部都會區」所產出，面積將達30,000公頃，約為香港總面積的三分之一，並由西至東分為四大區域，包括高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及產業區，以及藍綠康樂旅遊生態圈。

長遠而言，「北部都會區」將成為香港未來發展的新引擎，為香港注入新經濟動力，尤其是透過提供新土地作創新科技發展用途。當中位於「創新科技地帶」之新田科技城，未來將成為「北部都會區」產業發展的重心，助力香港實現「南金融、北創科」的新產業布局，打造優質、健康及綠色生活的新社區。

本集團亦會繼續加快農地轉換以釋放價值及補充土地儲備，善加利用政府發展政策，以應付香港的房屋需求。於2024年6月30日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約774萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約395萬平方呎。與此同時，本集團於新界持有合共約1,584萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積，其中約90%位於「北部都會區」範圍，將受惠於香港政府發展規劃。

中國內地物業發展

2024財年，在確保房地產市場平穩發展的目標下，提振供需兩端市場信心的政策不斷落地。中央及各級政府先後出台了多項政策如放鬆限購、限貸政策、購房落戶，降低商業貸款和公積金存款利率等，從供需兩端同步發力，加快向構建房地產發展新模式轉型。

隨著二十屆三中全會的順利召開，聚焦構建高水準社會主義市場經濟體制、推進高水準對外開放等決策，以及構建房地產發展新模式，將為中國經濟尤其是房地產市場帶來寶貴的發展信心和持久的發展動力。

於回顧年內，本集團中國內地物業發展收入為13,713百萬港元及分部業績為5,258百萬港元。貢獻主要來自杭州江明月朗園、廣州嶺南新世界及瀋陽新世界花園等住宅項目。

在環球經濟不穩加疊房地產市場深度調整等複雜環境與挑戰下，核心地段的核心資產往往因為其抵禦風險的能力更強，而受到市場青睞，尤其高品質住房在合理的價格下，更會受到買家的推崇。本集團憑藉前瞻佈局大灣區和長三角地區核心城市、高質量的項目定位和良好的品牌口碑，加上積極把握市場機遇，搶抓政策紅利帶來的時機窗口，實現了不俗的銷售成績。

回顧年內，本集團迎來多個項目開盤並持續熱銷，一批以廣州新世界·天馥為代表的明星項目湧現，備受市場關注。位於廣州荔灣白鵝潭商圈的新世界·天馥，在2024年3月首開熱銷近200套後，成功延續紅盤熱銷態勢，來訪、成交均穩居廣州白鵝潭片區前列。此外，位於長隆-萬博板塊的新世界耀勝尊府，2023年開盤至今，均穩居廣州在售人民幣700-800萬元新盤中銷量套數榜前列。

於回顧年內，本集團中國內地整體物業合同銷售額為人民幣124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米，整體合同銷售的平均住宅價格超過每平方米人民幣44,000元。合同銷售金額的地區分佈，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大，約85%。貢獻主要來自廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、廣州嶺南新世界雲耀、瀋陽新世界花園等。

於2024年6月30日，本集團中國內地未入賬之物業合同銷售總收入約為人民幣163億元將於2025及2026財政年度入賬。

本集團將繼續通過出售非核心資產及業務，將資源投資到高回報的核心業務，持續優化業務組合，為股東創造更多企業價值。於回顧年內，本集團共出售位於中國內地的商業和車庫產生收入約為人民幣676百萬元。

於回顧年內，本集團的中國內地項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積為約103.8萬平方米，主要位於大灣區。預期2025財政年度項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積將達到約66.8萬平方米。

中國內地物業投資及其他

國家統計局公佈數據顯示，2024年1-6月，社會消費品零售總額為人民幣235,969億元，按年增長3.7%。政府商務部把2024年確定為“消費促進年”，服務消費是民生福祉改善提升的重要支撐，是消費結構優化升級的重要方向，也是推動經濟高品質發展的重要內生動力。同時，二十屆三中全會提出，內需是中國經濟發展的基本動力，居民消費有望在未來繼續保持增長勢頭。

於回顧年內，本集團在中國內地物業投資收入達到1,841百萬港元，分部業績為955百萬港元，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健。

於回顧年內，上海K11以更豐富多元的熱點活動助力，並以體驗推動連帶銷售。上海K11整體出租率於年末達94%，通過營造節日活動氛圍，引發遊客共鳴，把上海K11打造成全新具有持續活力和吸引力的文化社交場所。同時，以破圈之勢打造上海K11音樂節，集結多組實力音樂人連續三天的演出，讓上海K11十週年慶典成為當下熱門事件話題。

廣州K11 Art Mall疫情開放後客流上升近四成，銷售額雙位數增長。寫字樓贏得高端服務業及世界500強企業青睞。美妝業態按年增長近兩成,黑金卡會員消費更佔美妝業態銷售額50%以上，消費金額按年增逾5成。

瀋陽K11 Select通過各類IP音樂節、兒童節等活動，與本集團生態圈深度合作，促進銷售額和客流雙增長，出租率達86%。回顧年內，瀋陽K11 Select不斷引入地區首店，進一步豐富業態品類，期間14家品牌創東北或同城業績第一。借助公域網絡平台的運營，瀋陽K11 Select協助品牌租戶帶來流量加持，取得租戶好評和認可。

武漢光谷K11 Select全年銷售總額按年增長近一成，全年客流量雙位數增長，出租率進一步增長至94%。武漢光谷K11 Select持續定位Gen Z年輕消費客群，成功打造全國首站網魚城市電競派對，當日客流創歷史新紀錄，其話題熱度更引爆全網。另外武漢K11店鋪升級亦快速推進完成，持續引入各大消費類別品牌，出租率於回顧年末達86%。

天津K11 Select充分抓住市場機會深度運營，實現銷售與客流分別大漲22%和41%。秉承精準定位Z世代的策略，天津K11 Select持續打造區域地標IP，聯動本地與國外藝術資源，拉動創收。通過線下活動包括2024周大福金融中心跨年燈光秀、小太陽家庭活動，客流屢創新高。

此外，寧波THE PARK by K11 Select購物藝術中心計劃於2024年9月28日正式開業，該項目成為本集團在長三角打造的又一商業旗艦之作，與中央藝術公園以及甬寧天地特色文化街區共同構成了寧波新世界項目的商業核心，整個商業總體量達14.2萬平方米，將進一步提升寧波新世界綜合體的整體商業水準與競爭力。招商情況令人滿意，已有TSUTAYA BOOKSTORE、Green&Health精品超市、I.T集合店等眾多商業品牌簽約入駐。

隨著由K11品牌運營或管理的項目陸續落成開業，本集團將會繼續秉承「聚焦深耕大灣區一線城市及長三角重點區域」的戰略佈局，發展多元業態，進一步拓展經常性租金收入。

於回顧年內，本集團位於廣州東部中心的廣匯新世界綜合體隆重揭幕，作為增城地區首個集寫字樓、商業、酒店和高端住宅於一體的綜合體項目，將重構廣州東部中心的社交場域，並充分發揮廣州東部中心核心區的城市價值。該項目豐富的業態規模和體量均體現了本集團超強的兌現力與品牌實力，成為政企聯合煥新城市的代表典範。

本集團另一位於廣州北的高端商業名片雲門NEW PARK，開創了MALL+PARK的沉浸公園式的商業空間模式，讓顧客每次到訪都能感受到不一樣的感官體驗。截至2024年6月30日，項目整體出租率保持90%以上，彙聚超過170個品牌，具有國際零售、精品生活、文化娛樂、知名餐飲等多元業態組合。自2018年正式亮相至今，項目日均客流近10萬，為城市持續注入新鮮商業活力。

位於廣州CBD珠江新城的商業標桿項目廣粵天地，是本集團傾力打造的國際品質生活圈。作為廣州CBD內的高端商業體，項目於近年完成品牌煥新升級之後，不僅滿足不同客群多樣化需求的飲食場景，還提供了花園畫廊式的戶外休閒空間，再結合大型音樂季和藝術展覽等大型社交活動，成為面向市民的文化社交目的地。截至2024年6月30日，廣粵天地出租率為99%，始終保有難以複製的獨特性和源源不絕的生命力。

中國內地土地儲備

截至2024年6月30日，本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約372.1萬平方米可作即時發展，其中約198.8萬平方米為住宅用途。核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約312.3萬平方米，約58%位於大灣區及長三角地區，住宅約為145.9萬平方米。

多年來，本集團一以貫之地保持戰略定力，重點聚焦深耕粵港澳大灣區及長三角市場，恪守高品質發展理念。隨著市場逐步復甦，本集團在土地儲備方面的優勢和價值將進一步凸顯。此外，中國內地在城市更新的相關政策方面不斷探索、完善，本集團將一如概往根據政策、市場及經營情況靈活調整項目推進進度，擴大在城市更新領域的發展優勢。與此同時，城市更新項目均可在較長年期內分散投入，令項目回報優於公開拍地項目，有助於本集團穩健發展。

本集團現時在中國內地投資發展7個城市更新項目，全部位於核心城市廣州和深圳，總樓面面積達162.2萬平方米。其中，位於深圳龍崗區的188工業區的更新項目有計劃進入開工期，另外兩個位於深圳的城市更新項目，包括深圳西麗新圍工業區項目，以及光明光僑食品廠項目，亦已準備進入全面開發階段，其中西麗新圍工業區項目專項規劃已獲得深圳市規劃圖則委通過，項目推動迅速。至於其餘多個廣州中心地段的城市更新項目也有序推進，標誌著本集團的城市更新業務進入收成階段。

酒店

自2023年1月中國內地與香港全面通關以來，訪港旅客人數大幅上升，升勢亦持續至2024財年。2024財年，香港過

業務展望 - 截至2024年06月30日止年度

本集團擁有國際化視野和本土化的決策效率，堅持以物業發展與物業投資雙軌並行，本集團已經走出了一條高質量發展之路，通過發揮自身品牌號召力，堅持重點區域和核心區域的戰略佈局，搶抓政策紅利和市場時機窗口，進一步強化生態圈各領域的共融和協同發展，並攜手多方優質合作夥伴，發揮優勢合作共贏。

香港在中央政府支持下，繼續積極推進「十四五」規劃中「八大中心」的建設，鞏固國際金融中心地位。隨著經濟活動逐漸復常，香港特區政府推出多項措施以進一步刺激本地經濟發展，包括全面撤銷所有住宅物業需求管理措施及倡導各項人才來港計劃，加上息率有望下調，預計整體經濟及樓市發展將會逐步回升。香港物業發展方面，截至2024年6月30日，預計未來三至四年的一手私人住宅供應量約11.2萬伙，成為市場主要供應。於2025財政年度，本集團將分階段推出多個住宅項目，亦會加快將農地轉換成可供發展用地。本集團會繼續按市況定價預售樓花及現樓。

香港物業投資方面，隨旅客消費喜好改變及本地零售出現新格局，本集團將繼續以獨特的「文化商圈」模式為顧客提供獨特的創新體驗。K11 MUSEA將繼續利用與星光大道及維港碼頭的協同效應，聚藝術、人文及創新於一身。未來4年，7大國際奢侈品品牌將啟動升級，於K11 MUSEA擴大其業務版圖，總面積將超過3萬平方呎，不僅帶來蓬勃商機、連結社區並展現文化生態圈，更成功打造香港成充滿活力的藝術文化旅遊熱點，有效刺激消費之餘，亦為零售業帶來積極正面的影響。K11 Art Mall亦會與商場租戶和合作夥伴共同合作，積極引進受歡迎的品牌和內容，推出各種推廣優惠和活動，鞏固於「Z世代」市場之潮流定位並為顧客提供多樣化新體驗。

本集團將繼續優化會員積分計劃，向顧客提供優惠及更好的服務，以帶動旗下商場的人流及刺激消費，並吸引新會員的登記。

香港寫字樓市場方面，未來仍然會受不明朗的經濟前景影響，加上新落成寫字樓供應增加，預計整體市場充滿挑戰。近年，本集團集中非傳統商業區的策略性部署，主力構建九龍西「甲廈商圈」。位於長沙灣的寫字樓物業具備完善的基建設施，能夠連結到大灣區的各主要商業區，吸引中資企業進駐，將更具優勢及增強其對租戶的吸引力。

隨啟德體育園主場館外建造工程開始進入最後階段，由本集團負責租務代理及營運的「啟德零售館」，將於2024年年底開幕。啟德零售館總樓面面積接近70萬平方呎，主建築共三座，每座最多有五層，由700米長的體育大道與園區相連接。

位於香港國際機場航天城的全港首個旅遊娛樂地標11 SKIES，首階段親子娛樂設施將於明年第二季陸續開放；當中，大中華區首間KidZania趣志家兒童職業體驗樂園於2024年9月初試營運。設於11 SKIES的KidZania HongKong香港趣志家樓高3層，與近30個國際及本地知名品牌合作，創造近70個逼真職業角色體驗，包括七大「香港獨家」創意體驗，如KidZania在大中華區內首間財富管理中心、首間5G智慧城市科技工作坊、首間推廣兒童運動健康的綜合體育館、中式糕點烘焙坊等。11 SKIES總樓面面積達380萬方呎，其中3幢甲級辦公大樓K11 ATELIER 11 SKIES早前已啟用，首階段娛樂設施將於明年第二季陸續開放，零售、餐飲及專業服務則會配合香港國際機場與航天城整體項目的發展時間，擬於2025年第四季起逐步投入服務。

在波瀾壯闊的中國城市化進程，人們對居住品質和生活空間的多樣化改善性需求，將為中高端產品和服務，提供更廣闊的市場，有助於本集團發揮所擅長中高端產品開發與運營，隨著本集團在廣州、上海、深圳、寧波、武漢、等一批項目的逐步建成、銷售和運營，本集團也有望迎來全新的發展局面。

本集團多個重量級項目將於中國內地主要城市登場，其中，廣州耀勝新世界廣場耀勝尊府項目預計2025年寫字樓、K11 Select以及住宅可全面進入交付期。伴隨寧波新世界三期商業即將幕，THE PARK by K11 Select購物藝術中心計劃於2024年9月28日開業；上海第二座K11鋼結構順利封頂。

2024年，本集團全面拉開深耕深圳市場的序幕，努力開拓深圳市場，積極推動在深各大項目進度，把深圳打造為繼香港、廣州後又一個主力市場。總面積近23萬平方米的K11中國內地首個旗艦項目K11 ECOAST亦即將迎來開業。

「K11 ECOAST」是K11在中國內地的首個旗艦項目，致力打造最美最有影響力的海濱文化藝術區，涵蓋文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 Cultural Centre、新世代辦公空間K11 ATELIER辦公樓及海濱長廊Promenade，不斷融合藝術、商業和可持續的循環經濟生活方式，將文化與零售的結合轉化為具有吸引力和功能性的商業空間。

K11的足跡將遍佈大中華地區的12個重點城市，合共34個項目，總樓面面積達273萬平方米。隨著全國各地的K11項目相繼落成和開業，有助於提高本集團的經常性租金收入佔比，有效帶動本集團業績穩步提升，提供充足的現金流。

通過出售非核心資產及業務，本集團專注發展核心業務，持續優化資產組合及回報，提升企業效益，增加現金流入，避免流動風險及為股東創造更多價值。本集團已於2024財政年度完成出售約77億港元的非核心資產。

本集團財務穩健，並於年內一直遵守本集團借款的財務契約。於2024年6月30日，可動用資金合共46,270.1百萬港元，其中現金及銀行存款約27,990.1百萬港元，可動用的銀行貸款約18,280.0百萬港元。本集團積極審慎管理現金流，提高成本效益，分散資金來源渠道，平衡風險，並減低營運成本，造就回顧年內的經常性行政及其他營運費用減少約17%。本集團會繼續優化經營及資本開支。在本報告期間後及直至綜合財務表批准日期，本集團已與現存的借貸人再融資7,584.0百萬港元銀行貸款，及新造銀行貸款達約2,326.0百萬港元。本集團一直積極與現有借貸人以合理的費用就現存的尤其於一年內到期之銀行借貸進行磋商。按本集團過往和銀行的關係及其成功再融資貸款的經驗及遵守銀行規定，本公司的管理層相信本集團有能力對將到期的銀行貸款進行再融資，以及按需要取得新的銀行信貸額。

本集團會繼續與非牟利機構及政府部門保持緊密溝通，為社會房屋項目注入獨特和創新的元素，為香港下一代建設更美好的社區。本集團亦會推動保育及產城共融，矢志將香港皇都戲院以及內地多個舊城改造項目，締造為大家引以為傲的大灣區地標。

未來，本集團將會繼續加強與持份者的聯繫，進一步將環境、社會和管治因素納入業務，竭誠支持合作夥伴，為所有持份者創造共享價值。

資料來源: 新世界發展 (00017) 全年業績公告