主要從事物業發展及投資、建築、酒店營運及其他業務（包括百貨及其他策略性業務）。

業務回顧 - 截至2025年06月30日止年度

香港物業發展、物業投資及其他在截至2025年6月30日的財政年度，受惠於2024年初撤銷所有樓市降溫措施的持續影響、香港特區政府持續推行的政策措施，以及市場普遍預期的減息週期，香港住宅物業市場出現初期復甦的跡象。

隨著利率下降周期初現端倪，發展商亦有逐步加快推盤節奏的趨勢。與此同時，更具吸引力的按揭貸款環境大幅降低了置業人士和投資者的融資成本。值得留意的是，於2025年5月至8月期間，一個月期香港銀行同業拆息(HIBOR)跌至2022年9月以來的最低水平，加上租金持續上漲的趨勢，令置業的正利差能夠持續提升，進一步推動置業人士及投資者重返市場。

香港特區政府透過推行「高端人才通行證計劃」(TTPS)及「優秀人才入境計劃」(QMAS)等措施，積極吸引全球人才及家庭，進一步帶動住房需求，惠及物業租賃及銷售市場。根據土地註冊處公開數據，住宅樓宇買賣合約按年上升22%，由2023年7月至2024年6月期間的44,556份，增至2024年7月至2025年6月期間的54,270份。同期，住宅單位買賣合約總值亦按年增長14%，由約3,890億港元增加至4,420億港元。以上數據反映於回顧期內買家信心回升，整體市場氣氛亦有所改善。

於回顧年內，本集團於香港的物業發展收入為2,696百萬港元及分部業績為877百萬港元，主要來自傲瀧、泰、柏蔚山及荔枝角道888號。

於2025財政年內，本集團於香港的應佔合約銷售約110億港元，主要來自住宅項目滶晨、柏蔚森、皇都及荔枝角道888號和數項資產出售。

本集團於2025財政年度的上半年內完成了數項資產出售，包括於新蒲崗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB，以及本集團於啟德體育園有限公司的股權。儘管如此，2025財政年度下半年資產出售有所減慢是受到本集團的再融資磋商的影響。

本集團的「PAVILIA COLLECTION」以匠心設計與尊貴地位見稱，樹立奢華生活的標準。憑藉本集團的優越品牌形象、有效的銷售策略及務實的創新設計，「PAVILIACOLLECTION」旗下多個項目在過去一年屢創佳績，亦有助於香港物業市場的氣氛改善。位於港島南區的超級豪宅項目「滶晨」，由新世界發展、帝國集團、資本策略地產、麗新發展與港鐵公司攜手合作發展。截至2025年6月30日，該項目已售出約350個單位，合約銷售總額達約63億港元，最高成交價更接近每平方呎50,000港元。買家當中，約一半來自香港，主要集中於高端住宅市場。項目亦吸引了來自新加坡、日本及南韓等地的海外買家。截至2025年9月15日，「滶晨」合共售出614伙，總合約銷售金額約105億港元。按總合約銷售金額計算，「滶晨」排名2025年至今全港新盤首位。

「PAVILIA COLLECTION」旗下另外兩個住宅項目亦錄得亮麗表現。本集團與遠東發展共同發展的豪華住宅地標「柏蔚森」，位於啟德跑道區三面環海的黃金地段，深受投資者及外籍買家青睞。該項目在啟德跑道區所有預售住宅項目中錄得最高的合約銷售總額，突顯其市場吸引力。截至2025年6月30日，該項目售出約590個單位，合約銷售總額約為40億港元，最高成交價達每平方呎25,500港元。

位於港島區核心地段的大型文化綜合地標「皇都」持續受知名及高消費投資者的追捧，在2025年推出時創下三大紀錄。該項目推出時創出在港島區新盤單位呎價的最高紀錄，其最高呎價達到每平方呎51,000港元。另外，「皇都」推出時也是今年市區新盤的「票皇」，超額認購最高95倍，而且是2025年第一個推出首輪售罄的樓盤。由此可見，買家對本集團品牌及產品充滿信心和信任。截至2025年6月30日，該項目售出約330個單位，合約銷售總額約為36億港元。

除住宅項目外，本集團位於西九龍的寫字樓項目亦深受市場歡迎，潛在買家及租戶諮詢持續增加。於2025財政年度，荔枝角道888號的合約銷售總額達約13億港元，其中知名租戶及買家包括法穆蘭、香港大學專業進修學院及南洋商業銀行。

憑藉行之有效的銷售策略，本集團與Ares SSG CapitalManagement Limited (Ares SSG)在區內共同發展的永康街83號寫字樓項目持續吸引自用買家及投資者。截至2025年8月29日，該項目的總合約銷售總額錄得471.2百萬港元，其中本集團應佔權益為49%。

本集團保持積極態度，舉辦一系列大型文化及藝術活動吸引遊客，並成功吸引國際品牌進駐並帶動客流，進一步推動本集團旗下商場人流及租務活動。

於回顧年內，本集團的香港物業投資收入為3,234百萬港元，分部業績為2,401百萬港元。K11憑藉其優越的地理位置、獨特的定位及強勁的客流量，持續吸引國際知名品牌及策略性零售商進駐，進一步優化K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館的租戶組合。

K11 MUSEA人文購物藝術館作為本集團旗下高端生活時尚零售地標，持續鞏固其作為世界級盛事活動及展覽首選場地的地位。截至2025年6月30日，K11 MUSEA人文購物藝術館的出租率達到96%，而於回顧年內，商場的客流量按年上升2%，創下自2019年開業以來的新高。

截至2025年6月30日，在本集團香港未入賬之應佔物業合約銷售收入中，16,825百萬港元將於2026財政年度及2027財政年度入賬。預計2026財政年度及2027財政年度入賬的主要項目包括柏傲莊三期、滶晨、皇都、傲瀧及柏蔚森。

於回顧年內，香港零售業持續面對挑戰。居民與旅客的消費模式持續轉變，香港居民「北上消費」熱潮持續，以及港元強勢，均令整體零售表現受壓。儘管香港政府已推出多項舉措吸引旅客及刺激零售消費，但相關舉措的成效相信需要一段時間才會顯現。

縱然面對這些挑戰，盛事活動及主題式體驗仍然深受喜愛，並繼續帶動相關零售地標的客流量及消費者參與度，反映市場對體驗元素一貫的重視，認可其提升消費者的參與度及零售地標的吸引力。

於2024年7月及8月，由創意品牌AllRightsReserved(ARR)與Fujiko Pro攜手呈獻的「100% DORAEMON &FRIENDS」巡迴展於K11 MUSEA人文購物藝術館全球首次揭幕，展出全球最高，高達12米的多啦A夢充氣雕塑，以及超過30個等身大小的多啦A夢雕塑，與各年齡層的訪客分享歡樂。該活動創下單日客流量的歷史新高，並帶動旅客銷售額上升10%。其他矚目活動包括再次亮相的Dior12米高巨型聖誕樹，連同Caf Dior精品咖啡店及快閃精品店，Block Party by the Sea及Fragrance Museum，於活動期間亦為商場吸引大量客流。

於2025年夏季，首次登陸亞洲的C朗拿度博物館CR7LIFE香港博物館吸引了一眾球迷朝聖，而日本人氣動漫角色CHIIKAWA大型展覽亦吸引了大批人潮及廣泛媒體報道，進一步推動K11 MUSEA人文購物藝術館的客流量及銷售表現。

於回顧年內，K11 MUSEA人文購物藝術館的租戶組合亦進一步優化。重點名店開張或擴張包括Loewe的店舖升級及其首度引入的全新店鋪設計概念，Saint Laurent旗艦雙層店舖擴建，及首家Rolex概念店開幕。Audemars Piguet(AP)擴建的AP House、Van Cleef & Arpels (VCA)的雙層店舖及全新進駐K11 MUSEA人文購物藝術館的Prada亦即將登場。此外，熱門運動品牌於K11 MUSEA人文購物藝術館擴充門店，當中Lululemon及香港最大的ON門店分別計劃於2025年底擴張及開業。

K11 Art Mall購物藝術館持續吸引Z世代市場的關注。於回顧年內，商場錄得自2009年開業以來最高的客流量，並維持100%整體出租率，充分印證其獨特的市場定位及增長潛力。

K11 Art Mall購物藝術館近年亦積極把握「谷子經濟」帶來的商機，積極引入動漫及潮玩品牌租戶，成功建立龐大及忠誠的年輕消費群。進駐的知名新店包括潮玩巨頭泡泡瑪特、卡牌及動漫文具製造商卡遊(KAYOU)、主打Kidult潮流的玩具「反」斗城亞洲首家「生活‧玩趣概念店」、集換式卡牌及藏品品牌HobbyX Plus，以及香港最大撲克牌及魔2025年報11行政總裁報告書術旗艦店Gabangel。

「谷子經濟」大力推動相關領域商家的銷售業績，K11 Art Mall購物藝術館內動漫及潮玩品牌銷售額按年增長超過65%，各大運動及時尚品牌的銷售額亦錄得約40%的按年增長。年內，著名運動品牌Wilson亦於K11 Art Mall購物藝術館開設香港首家專門店。

於回顧年內，香港寫字樓行業持續面對供應過剩及需求疲弱的雙重挑戰，出租率及租金同時受壓，不少租戶考慮遷出傳統商業區以降低成本。然而，憑藉本集團寫字樓物業的優越地段、高端定位，完善配套設施及優質物業管理服務，租務查詢及活動維持在滿意的水平，並高於市場平均水平。

於2025年6月30日，K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King’s Road的出租率分別達99%及95%。

根據高力國際公佈的數據，於2025年第二季度，尖沙咀區寫字樓的平均空置率為12%，而港島東區則為15%。

其他寫字樓物業於回顧年內亦保持穩健表現。於2024年3月落成的瓊林街83號為區內首座雙子塔甲級寫字樓，並迅速成為區內的新地標。該項目於回顧年度內出租率持續上升，由2024年12月31日的40%增至2025年6月30日的50%，並於2025年8月29日達到63%的預租率。該項目亦成功吸引多元化租戶組合，包括Ralph Lauren、壽司郎、Delsey Paris、Lush、百事可樂及LOJEL。本集團其他主要寫字樓物業亦表現理想，截至2025年6月30日，新世界大廈及萬年大廈的出租率分別達83%及94%。

香港土地儲備於2025年6月30日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約714萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約338萬平方呎。

香港特區政府在最新2025年《施政報告》中重申，北部都會區是香港經濟發展的新引擎。北部都會區與深圳接壤，面積和未來人口約佔香港三分之一，是香港的戰略發展區域，具有巨大經濟價值和發展潛力，能創造大量職位和提升生產力。香港特區政府亦展現了加快發展北部都會區的決心，透過成立由行政長官擔任主席的「北都發展委員會」，放寬限制以簡化行政流程，以及引入專屬法例，授權政府制定簡化法定程序，加快落實相關計劃。這些政策支持有望進一步推動北部都會區的發展動能，而本集團憑藉自身優勢，已準備好迎接並把握相關機遇。

本集團於新界持有待更改用途之應佔農地土地面積合共約1,500萬平方呎，當中約1,200萬平方呎屬於北部都會區範圍。成功轉換這些農地資源將會是本集團的關鍵策略，以有效降低平均土地成本及資本開支，同時釋放農地的長遠價值。

為配合政府對北部都會區的規劃與發展，本集團自2023年底起，已經與多家國企簽訂合作協議，包括於2023年12月與華潤置地有限公司（華潤置地）簽署戰略合作協議，共同開發龍田村（元朗南）項目，於2024年5月與招商蛇口工業區控股股份有限公司（招商蛇口）就馬適路項目展開合作，並於同月與深業集團有限公司（深業集團）簽署戰略合作協議，共同研究及開發北部都會區內的「創新科技地帶」及其他房地產項目。此外，本集團於2024年底簽署由香港特區政府牽頭的合作意向書，與包括中國海外發展、中國鐵建（香港）等業界領導企業，共同推進北部都會區發展。

於回顧年內，本集團在上述項目上取得顯著進展。由本集團與招商蛇口共同開發的馬適路項目，繼2024年5月獲批建築圖則後，於同年12月完成補地價程序，補地價為每平方呎1,627港元，較2024年同類換地價格低35%。該項目已於2025年3月動工，總樓面面積超過110萬平方呎，將提供約2,300個住宅單位，並設有區內最大型的商場，為北部都會區發展注入新活力。

同樣，與華潤置地攜手發展的龍田村項目於2024年6月獲批建築圖則。預計龍田村第四期將於2025年底前完成換地程序，補地價每平方呎約1,600港元，較同類交易低約30%。項目將於2025年內動工，並最早於2027財政年度預售。該項目位於北部都會區的「高端專業服務和物流樞紐」，毗鄰發展成熟的元朗市中心，並與內地交通便利連接，將受惠於與大灣區所帶來的協同效應，支持政府將該區打造成金融及專業服務、先進物流及跨境商貿的現代服務中心的願景。

上述成果彰顯了本集團能以具成本效益的方式轉換農地資源，以創造長期價值。本集團已轉換及計劃轉換的農地預計可提供約1,190萬平方呎的總樓面面積，其中約870萬平方呎為中短期項目（包括已換地項目），餘下320萬平方呎為長期發展項目。

本集團預期於未來1至2年內完成多個項目的補地價程序，包括與華潤置地合作開發的龍田村第二期。除此之外，龍田村第五期、元朗欖口村及西貢沙下，這些項目預計將提供約2百萬平方呎的總樓面面積。

中期規劃而言，本集團預期於未來3至5年內透過規劃及換地申請，進一步增加約620萬平方呎土地儲備，主要地點包括唐人新村、榮基村、永寧村及十八鄉路。值得留意的是，位於元朗的十八鄉路的規劃申請已於2025年1月獲城市規劃委員會批准，而同樣位於元朗的永寧村，城市規劃委員會已於2025年9月同意擬議修訂法定圖則，以改為住宅用地，而有關圖則修訂將稍後刊憲。

長遠而言，練板村、牛潭尾及流浮山等主要規劃項目預料將提供約320萬平方呎的總樓面面積。其中，本集團於流浮山的土地儲備地理位置優越，毗鄰深灣路及規劃中的港深西部鐵路流浮山站，將受惠於區內交通改善及持續發展，進一步鞏固本集團於北部都會區的策略定位。

資料來源: 新世界發展 (00017) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日止年度

本集團將繼續加快農地轉換，以釋放價值並補充其土地儲備，同時配合政府發展政策，以滿足房屋需求。

資料來源: 新世界發展 (00017) 全年業績公告