主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸基建及物流，以及經營數據中心。

業務回顧 - 截至2025年12月31日六個月止

物業發展溢利及租金收入

物業發展溢利

回顧期內，集團來自物業銷售的溢利為港幣四十八億八千五百萬元，去年同期為港幣二十五億零六百萬元。按所佔權益計算，集團期內錄得的合約銷售總額約港幣一百八十九億元。

租金收入

連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入，集團期內的總租金收入按年持平，為港幣一百二十二億八千五百萬元，淨租金收入按年下跌百分之一至港幣八十九億五千萬元。

香港地產業務

土地儲備

截至二○二五年十二月三十一日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有五千七百三十萬平方呎，當中約三千八百二十萬平方呎為多元化的已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資，這些物業為集團帶來可觀的經常性收入。餘下部分中，約一千三百二十萬平方呎為可供出售的發展中住宅，可滿足集團中期的發展所需。集團將繼續在合適時機、透過不同途徑補充香港的土地儲備，以推動集團未來的業務增長。

在此策略下，集團繼續於回顧期內補充在香港的可供發展土地儲備，並於二○二五年十一月投得屯門第16區站第一期物業發展項目。該地皮位於屯門南，計劃發展為總樓面面積約六十萬零一千平方呎的住宅項目，附近一帶社區發展成熟，交通網絡及配套設施完善，距離香港國際機場僅十五分鐘車程。港鐵屯門南延預計於二○三○年完工，屆時項目將可透過更完善的鐵路網絡，進一步加與全港各區的連繫。

期內，集團繼續支持北部都會區的發展，並完成上水古洞南住宅項目的地契修訂，將項目的可建總樓面面積由約十六萬二千平方呎增至約一百二十萬平方呎。該項目距離興建中的港鐵古洞站僅數分鐘車程，計劃分期興建超過二千七百個中小型單位，成為近二十年來北區最大型的住宅項目。

過去五年，集團積極發展位於北部都會區的項目，並以不同途徑增加可發展用地，包括洪水橋首宗原址換地。連同上述的古洞南項目，集團在區內共有八個發展中項目，總樓面面積合共超過四百五十萬平方呎，計劃提供約一萬個單位，以滿足市場對優質住宅的需求。此外，集團已成立專責小組，由高級管理層及專業顧問領導，持續研究該新發展區的潛力。

地產發展

回顧期內，用家和長線投資者的需求轉強，香港一手住宅市場成交量增加，價格亦溫和回升。在按揭利率下調及股市暢旺帶動下，市場氣氛顯著改善。同時，隨著外來人才及學生持續流入，住宅租金繼續上升，進一步帶動住宅銷售市場。

按所佔權益計算，集團期內在香港錄得的合約銷售額約港幣一百七十四億元。啟德天璽天第2期為銷售額的主要來源，而市場對多個已落成項目的銷售反應依舊踴躍，當中包括屯門N O V OLAND第3A期、半山帝景園、北角海璇、大埔University Hill和天水圍YOHO WEST第1期等。西沙SIERRA SEA第2A及第2B期在二○二六年一月推售，市場反應熱烈，認購意向登記創下新高，合約銷售額超過九十億元。

集團秉持「以心建家」的精神，致力透過提供優質物業和貼心增值服務，為顧客創造長遠價值。集團全資擁有大部分住宅項目，並採用垂直業務架構，直接負責土地收購、工程建築以至物業管理等各個重要環節，確保每個程序均符合嚴格標準。在由知名媒體進行的二○二五年樓盤驗收排名中，集團旗下項目成功包攬前五名，充分印證其卓越品質。新地會一直貫徹這種以客為先的企業文化，協助集團與客戶保持密切溝通，深化長期關係，並緊貼不斷變化的客戶喜好和市場趨勢。為提升住戶的生活質素，集團運用人工智能和5G技術，在其新建的住宅項目中打造全方位智能生活生態圈。作為香港首個獲得WiredScore鉑金級預認證的住宅項目，SIERRA SEA的單位均配備智能系統和入牆式Wi-Fi系統，讓住戶盡享智能家居生活模式。

西沙項目市場反應熱烈，大大提升了集團在發展大型綜合項目上的品牌聲譽，並為未來期數的銷售奠定了堅實基礎。該項目坐落自然美景之中，佈局經過精心設計，運動和寵物友善設施齊備，更設有綠化戶外空間，旨在滿足現代人的生活需求。SIER RA SEA的首批住戶已於期內遷入，鄰近的新地標西沙GO PARK結合自然、運動與娛樂元素，進一步豐富了住戶的居住體驗，GO PARK第2期已於近期開業，帶來更多零售、餐飲和時尚生活配套。

按所佔樓面面積計算，預計在本財政年度下半年竣工的物業約有一百九十萬平方呎，可供銷售住宅約佔六十萬平方呎，餘下約一百三十萬平方呎主要為高鐵西九龍總站發展項目的寫字樓部分IGC。

物業投資

回顧期內，集團在香港的物業投資組合繼續為集團帶來龐大而穩定的經常性收入。連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團的總租金收入按年持平，為港幣八十七億九千七百萬元，而整體出租率則維持在高水平。

已落成物業

消費者信心持續改善，訪港旅客人數不斷增加，加上各式各樣的大型盛事相繼舉行，帶動集團旗下商場租戶的銷售額按年上升。

集團緊貼市場上的最新趨勢，持續以積極主動的策略提升旗下商場的吸引力，將其打造成為與社區緊密連繫的時尚生活熱點。

期內，商場組合的平均出租率為百分之九十四。

零售業的轉型對部分行業造成了影響，而集團的商場透過持續優化租戶組合，引入更多商戶，其中包括人氣街頭美食、外國潮流服飾品牌、K-Pop韓流明星周邊產品以及其他知識產權（IP）商品，藉此營造動感十足的購物環境，吸引眾多年輕消費者。除了熱門餐飲食肆和遊戲機中心外，集團商場更引入各種趣味學習體驗，以及匹克球和普拉提等潮流運動項目。因應電動車日益普及，集團繼續於旗下遍佈各區的零售及寫字樓物業網絡擴展特快電動車充電服務。

在激烈的市場競爭下，獨特的線下體驗已日益成為吸引人流的關鍵策略。為了提高顧客參與度，集團商場舉辦各種互動體驗，並利用戶外空間舉行露天市集及其他活動。此外，集團繼續投入資源為其商場升級，除了優化配套設施和露天餐飲區，亦引入寵物友善設施，以提升訪客的整體體驗。沙田新城市廣場繼成功推出恐龍公園以及Chill Park後，佔地約四萬平方呎的戶外空中花園NTP Sky Garden已於二○二五年十一月開幕，提供更多休息座位、多個打卡點以及精彩的噴泉表演。

為提高顧客忠誠度，集團進一步提升服務水平並推出全新禮遇。

新地商場會員計劃The Point會員人數逾三百萬，於二○二五年七月推出The Point Gold會員級別以加尊貴客戶服務，提供專屬禮遇，包括額外積分獎賞、櫃台優先專線、指定餐廳優先排隊服務，以及專屬貴賓室服務等。位於沙田新城市廣場的貴賓室自啟用以來，使用率一直高企，並與國際品牌及租戶合作，為ThePoint Gold會員舉辦專屬活動。為拓展集團的會員生態圈，TheP oint Gold會員將自動獲得「帝賞」及一田會員計劃的VI P會藉。

期內，集團旗下商場運用人工智能技術，加強與租戶及集團其他業務單位在市場推廣上的合作，並透過The Point應用程式提供更個人化的內容及推廣活動。集團亦推出專屬平台，讓租戶在該應用程式上為特定客戶群度身訂造推廣活動。參與的租戶指出，該應用程式不僅提升了銷售額，亦有助他們與顧客建立聯繫。

隨著九龍區的新商場開幕，將為集團帶來新增收益。位於九龍東的商場Scramble Hill三布目，樓面面積約五十萬平方呎，已於二○二五年下半年開始分階段開業。商場計劃以寬敞的休憩空間及戶外餐飲，吸引附近居民及上班族，同時與毗鄰的APM商場和創紀之城寫字樓群產生協同效應。集團持有該項目百分之七十二點七的權益。位於啟德的商場天璽‧天Mall樓面面積約二十二萬平方呎，自二○二五年底起分階段開業。首批進駐商場的餐廳和商店，已於與港鐵啟德站相連的樓層開業，照顧天璽‧天及鄰近居民的日常需要。

香港甲級寫字樓租賃市道已呈現改善跡象。金融市場表現活躍，專才與資金流入，加上暫停出售商業用地，均有助增強市場動力。市場錄得多宗租戶升級和擴充的大宗成交，租賃活動轉趨活躍，而在中環和西九龍等核心商業區，租金壓力亦有所紓緩。回顧期內，中環國際金融中心(IFC)和西九龍環球貿易廣場(ICC)均錄得來自金融相關行業對升級和內部擴張的需求。I F C的出租率上升至百分之九十八，而ICC的出租率則維持在百分之九十一的高水平，肯定它們作為金融業重要基地的地位。儘管九龍東市場競爭激烈，創紀之城寫字樓群仍保持競爭力。集團將繼續為其物業及周邊區域的設施升級，以進一步加強其九龍東商業建築群的整體通達性和吸引力。

受惠於住宅租金上升和TOWNPLACE本舍系列租務表現良好，集團住宅租賃業務的租金收入在期內有溫和增長。將軍澳星峰薈近期完成升級翻新，將原為酒店用途的客房改造為配備完善設施、適合長期居住的服務式套房，令集團能夠吸納外來專才和學生的住宿需求增長。

主要興建中物業

IGC坐落高鐵西九龍總站上蓋，是集團最新世界級商業綜合項目的寫字樓部分，既肩負連接香港、內地及環球市場的「門廊」角色，亦是推動西九龍發展成為「中環2.0」的關鍵項目。項目由兩幢雙子大樓組成，合共提供約二百六十萬平方呎寫字樓樓面，集團持有其中約一百二十萬平方呎作長期投資。該寫字樓綜合體將發揮其雙向門廊的角色，成財富管理機構及大型企業拓展華南業務或走向國際的基地。IGC設有大量綠化空間、靈活的樓層佈局、共享商務中心和充滿活力的社交場地，為現代辦公空間定下新標準。項目榮獲BREEAM「優秀」評級以及LEED、WE L L和綠建環評的最高級別預認證，足證其在建築質素和可持續發展方面表現卓越。

IGC的獨特之處在於其超卓的交通網絡，除了直通香港唯一的高鐵站，亦可透過四條港鐵線，輕鬆前往香港各區、內地以及香港國際機場。該高鐵站已成為遊客往返香港與內地最熱門的跨境樞紐，乘客目前可經高鐵直達內地逾六十五個城市的一百一十個站點。隨著中九龍繞道於二○二五年底局部開通，啟德至西九龍的行車時間已縮短至約十分鐘，大大加強了道路交通網絡。此外，IGC亦扮演關鍵角色，推動西九龍發展為匯聚商業設施、文化地標和重要交通基建的世界級目的地。項目位處區內核心地帶，巧妙地以平台、廣場和步道將區各部分緊密串連，並透過一條全長一點五公里的天空綠徑，把佐敦和油麻地等舊區與西九海濱的新設施連接起來，使西九文化區發展更趨完善。

經過多年規劃發展後，地標項目IGC日漸成熟，其中一座樓高十四層的大樓已於二○二六年初交付予主要租戶瑞銀集團，其餘樓面的租賃工作亦進展順利。集團同時全資擁有IGC的基座商場。該商場總樓面達六十萬零三千平方呎，與港鐵九龍站上蓋的圓方商場互相補足，共同組成一個約一百六十萬平方呎的購物中心樞紐，為該區增添更多零售和餐飲設施。此外，位於西九文化區的藝術廣場大樓正處於興建階段。項目設有三幢臨海大樓，將提供約六十七萬二千平方呎寫字樓和約二萬七千平方呎零售樓面，打造與周邊項目相輔相成的低密度辦公環境，預計於二○二七年完工，其預租工作已經展開。這些新地標項目將連同I C C及周邊的已落成物業，組成一個總樓面超過八百萬平方呎的多元化商業建築群。在未來數年，該建築群會是香港唯一具備此等規模、策略性交通網絡及卓越建築品質的全新商業樞紐，有助提升本港作為國際金融和財富管理中心的地位。

內地地產業務

土地儲備

截至二○二五年十二月三十一日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共六千四百六十萬平方呎，其中約四千二百九十萬平方呎為發展中物業。逾百分之五十的發展中物業將建成可供出售的優質住宅和寫字樓。

餘下的二千一百七十萬平方呎為已落成物業，絕大部分由集團保留作出租及長線投資，其中近半是位於上海重要商業樞紐的標誌性綜合項目。集團將繼續專注在內地主要城市發展現有的項目，並提供優質的綠色物業，以滿足顧客不斷變化的需求。

地產發展

回顧期內，內地住宅市場仍然處於整固階段。中央政府在二○二五年底下調短期轉售住房的增值稅，同時北京市進一步放寬了購房限制。結合有利的按揭貸款環境和旨在提升居住品質的全國性政策，上述措施將進一步促進房地產市場長遠可持續地健康發展。

按所佔權益計算，集團期內在內地錄得的合約銷售額約為人民幣十三億元。杭州合作發展項目杭州國際金融中心位於錢江新城中央商務區，其內的精美臨江服務式公寓天璽‧西岸銷情良好，是集團期內銷售額的主要來源。其他項目包括毗鄰廣州南站的全資項目峻鑾，以及位於佛山的合作發展項目瀧景，亦為銷售額帶來貢獻。

坐落上海徐家匯中央商務區核心地段的ITC最後一部分，提供約五百六十萬平方呎優質寫字樓、零售和酒店樓面，預期將於本財政年度下半年落成。其他預計落成的項目包括位於杭州的國金匯邸二期，所佔樓面面積約三十五萬九千平方呎，相關單位已全數售罄。

物業投資

集團在內地主要城市的黃金地段擁有多個優質綜合物業。這些物業以卓越的建築質素、獲認證的可持續發展設計和極佳的交通網絡著稱，表現穩健，為集團提供穩定的經常性收入。回顧期內，連同所佔合營企業及聯營公司的收入，集團在內地的總租金收入大致維持穩定，為人民幣二十八億二千五百萬元。零售物業組合的貢獻增加，抵銷了寫字樓租金下跌的影響。

已落成物業

集團在內地的零售物業組合以優質商場為主，所佔總樓面面積近九百萬平方呎，為租金收入的主要來源。這些商場位處交通便捷的綜合物業之內，與國際品牌酒店、高級公寓和甲級寫字樓共同組成頂級的時尚生活熱點，不同部分互相享有協同效應。期內，集團位於一線城市的主要商場錄得高出租率，租戶銷售額亦有回升。

在國家提振內需的措施支持下，加上中美貿易摩擦暫緩，消費者信心有所改善，自二○二五年七月以來，高端消費呈現復蘇跡象。上海國際金融中

業務展望 - 截至2025年12月31日六個月止

地緣政治風險升溫、保護主義加劇以及多地爆發衝突，環球局勢正面臨更多不確定性。基於上述因素，加上人工智能和機械人技術的急速發展，預計全球經濟將走向未知的局面。儘管市場波動加劇，美國有望進一步減息、中美關係緩和，以及科技投資加速，將有利環球經濟在二○二六年實現溫和增長。

雖然外圍環境存在不確定性，內地經濟仍維持強韌的表現。高科技投資增加，加上與東盟國家的貿易合作更趨緊密，預計將推動經濟進一步增長。近期股市交投活躍、人民幣走強，加上國家擴大對外開放和提振消費的最新措施，將進一步增強消費者信心和帶動消費，支持內地經濟穩定增長。此外，地方政府可更靈活地因城施策，促進供需平衡，將有利住宅市場的中長期發展。

在祖國的大力支持下，香港經濟可望保持穩定增長，然而各行業的增長動力可能有所不同。新股上市活動和股票市場表現強勁，鞏固了香港作為國際金融中心的地位。此外，當局推出支持家族辦公室和黃金交易的政策，化了資產和財富管理行業，有助本港發展成為全球最大的財富管理中心。香港積極對接「十五五」規劃，正加速發展成為國際創科中心，亦同時加其作為「超級聯繫人」的功能，協助地公司走進國際市場，並促進人民幣國際化。各項盛事將繼續帶動旅遊業的發展，為香港注入活力；而引進人才和發展成為國際教育樞紐等措施，亦將帶來新的機遇。

在各項因素的推動下，香港已踏入高質量發展的新階段，發展前景樂觀。受惠於按揭利率下調、住宅租金上升和樓價溫和回升等因素，置業需求穩健，住宅市場將繼續逐步復蘇。

集團一直與時並進，積極緊貼市場最新趨勢，致力滿足客戶持續改變的需求。為促進創新、提升效率和質素，集團善用人工智能等最新技術，在瞬息萬變的經營環境中保持競爭力。憑藉穩健的財務狀況，集團在恪守審慎理財原則的前提下，將繼續把握機遇在香港增加土地儲備。

在物業發展方面，集團會繼續在準備就緒後推售新住宅項目、已落成項目的住宅單位和個別非核心物業。SIERRA SEA第2A期和第2B期銷售表現勁，承接其後集團計劃在未來十個月推售更多住宅項目，包括啟德天璽‧海第2期、毗鄰港鐵荃灣西站和位於元朗沙埔南的項目、毗鄰港鐵古洞站的大型項目第1期、沙田港鐵第一城站附近的項目，以及元朗東成里項目第1期。內地方面，集團計劃推售上海濱江凱旋門的尊貴別墅以及數個合作發展項目的新批次，如位於杭州國際金融中心(匯東)的天璽‧東岸、蘇州湖濱四季餘下的別墅和佛山瀧景等。此外，集團將繼續不時審視其物業組合，務求提高回報和加快資產周轉。

集團將繼續採取積極主動的策略，務求把旗下出租物業組合的出租率維持在高水平，以帶來可觀和相對穩定的租金收入，相關措施包括運用數碼技術提升資產質素，以提高物業的營運效率和可持續建築表現。集團亦重視與租戶維持緊密關係，以應對他們不斷變化的需求並達至高續租率。此外，集團舉辦主題市集和多彩多姿的活動，令旗下商場成為充滿動感的生活熱點，在以體驗為主導的零售潮流中鞏固其市場地位。

香港物業租務市況有所改善，在當前升級搬遷的趨勢下，黃金地段的優質物業仍會是租戶的首選。隨著多個優質項目相繼落成，集團將能滿足相關的市場需求。位於高鐵西九龍總站上蓋的I G C寫字樓已完工，其中一座大樓已於二○二六年初交付予主要租戶。九龍東的Scramble Hill三布目和啟德的天璽‧天Mall近期也迎來了首批租戶。上海方面，ITC第三期的最後部分，包括B座摩天辦公大樓、旗艦商場ITC Maison和上海徐家匯中心安達仕酒店，在二○二六年初落成後正陸續開業。杭州項目方面，繼匯西辦公樓1座竣工後，位於匯東的商場計劃於二○二七年上半年起分階段開業。這些新項目預計可拓闊集團的經常性收入基礎，並逐步帶來新增租金收入。

過去數十年，香港克服眾多經濟和社會的挑戰，躍升為具領導地位的國際金融中心。在每一個發展週期中，集團都與香港共同成長，逐步累積寶貴經驗，增應對挑戰的韌性。儘管經濟有高低起伏，集團堅持繼續投資新項目，為城市的天際線增添更多新地標。如今，香港正處於由科技推動升級轉型的關鍵時刻。面對地緣政治風險，香港將保持高度警惕，同時積極運用「內聯外通」的獨特優勢，在「四中心、一高地」的戰略定位下，鞏固提升其國際金融、航運、貿易及創科中心地位，並打造國際高端人才集聚高地。

隨著改變帶來新的機遇，集團已作好準備，憑藉良好的品牌聲譽、雄厚的財務實力、經驗豐富的管理團隊和行之有效的策略，迎接嶄新環境並開拓新商機。地標IFC及ICC均於過往市場上升周期初期落成，憑藉相關成功經驗，集團深信IGC具備優越條件，能把握香港經濟轉型所帶來的機遇。集團對香港和內地的長遠發展前景充滿信心，將繼續善用最新科技，推出優質的物業和服務，以提升居民的生活質素。集團承諾將繼續和香港並肩前行，發展更多可持續社區，協助本港進一步融入國家發展大局。

資料來源: 新鴻基地產 (00016) 中期業績公告