主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸基建及物流，以及經營數據中心。

業務回顧 - 截至2024年06月30日止年度

物業發展溢利及租金收入

物業發展溢利

回顧年內，來自物業銷售的溢利為港幣七十八億五千萬元，去年為港幣一百一十二億九千九百萬元。按所佔權益計算，年內錄得的合約銷售總額約港幣三百七十五億元。

租金收入

連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入按年上升百分之三至港幣二百四十九億九千一百萬元，淨租金收入按年上升百分之三至港幣一百九十億元。零售物業及服務式住宅組合的租金收入增加，抵銷了寫字樓物業組合的租金跌幅。

香港地產業務

土地儲備

年內，集團透過契約修訂增添了三幅住宅用地，可建總樓面面積約一百五十萬平方呎。其中一幅在下半財政年度增添的地皮位於沙田香粉寮，鄰近城門河，四周環境翠綠，將發展為總樓面面積約五十二萬一千平方呎的住宅項目，提供約一千二百個以中小戶型為主的優質單位，計劃於二○三○年或之後落成。

截至二○二四年六月三十日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有五千七百八十萬平方呎，當中約三千八百二十萬平方呎為多元化的已落成物業，其中絕大部分用作出租及長線投資，為集團帶來可觀的經常性收入。餘下部分中，約一千三百三十萬平方呎為可供出售的發展中住宅，預計於未來六至七年分批落成。

回顧年內，香港特區政府收回集團位於古洞北/粉嶺北新發展區的土地，面積約一百五十萬平方呎。集團預期可收取政府的現金補償額約港幣十九億元，相關收益已在二○二三/二四財政年度入賬。另一批位於洪水橋/村新發展區的土地亦將被收回，土地總面積約二百五十萬平方呎，涉及的補償金約港幣二十七億元，預計在二○二四/二五財政年度入賬。

在財政年度年結日後，集團在二○二四年七月購入一幅鄰近沙田港鐵第一城站的住宅用地，總樓面面積約十五萬七千平方呎。該地皮位處發展成熟的社區，配套設施完善，將發展為精品住宅項目，主要提供中小型單位，以滿足區內用家的需求。集團近日亦就一宗換地交易完成補價，該地皮位於粉嶺北，總樓面面積約三十萬八千平方呎，將發展為住宅暨零售項目。一如既往，集團會在補充土地儲備時，恪守其審慎的理財原則。

地產發展

在二○二四年二月樓市撤辣後，香港住宅市場轉趨活躍，但在持續高息的環境下，市況在近月偏軟。然而，不少專才及學生來港，支持住宅租金繼續上升。

年內，按所佔權益計算，集團在香港錄得的合約銷售額約港幣二百五十六億元。銷售額主要來自天水圍YOHO WEST第1期、元朗The YOHO Hub II、啟德天璽‧海第1期和屯門NOVO LAND第2A期及第3B期。集團亦推售多個已落成項目的貨尾單位，如中半山帝景園、馬鞍山雲海別墅及何文田天鑄等，市場反應理想，並繼續為集團的銷售額帶來貢獻。

集團貫徹「以心建家」的精神，一直以客為先，著重提供滿足顧客需求的優質產品和物業管理服務。集團獨特的垂直物業發展架構，有助物業和服務的質素長期保持在高水平，並繼續透過新地會，與客戶維持良好的雙向溝通，讓集團能緊貼市場趨勢及了

解顧客的喜好。集團致力提升產品和服務質素，以保持競爭力和品牌聲譽。隨著大眾對智能家居與綠色健康生活需求日增，集團位於西沙的住宅項目將大自然元素融入設計，同時具備各式各樣的運動設施和完善的交通連接，是集團緊貼市場趨勢的最新例子。

年內，集團在香港有六個項目可交樓，按所佔樓面面積計算，約三百五十萬平方呎，其中可供出售的住宅物業約二百五十萬平方呎，餘下約九十四萬二千平方呎的非住宅物業將保留作長線投資。

截至二○二四年六月三十日，集團未入賬的香港合約銷售額達港幣二百四十九億元，預計當中約港幣一百九十六億元將於二○二四/二五財政年度確認入賬，大部分款項將會在相關單位交樓時收取。

物業投資

年內，集團在香港的多元化投資物業組合表現保持穩健，連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，總租金收入按年溫和增加百分之一至港幣一百七十九億四千二百萬元。該物業組合建築質素優良，位置優越，配合集團積極的租賃方針，整體出租率處於滿意水平。

集團的零售物業組合樓面面積合共逾一千二百萬平方呎，大部分是位於鐵路沿線的旗艦商場或區域性商場，交通配套成熟，而且可經有蓋行人天橋暢達鄰近的住宅或周邊設施。雖然入境旅遊復蘇速度未如預期，但在集團專業的租務和管理團隊努力下，年內集團零售物業組合的租金收入錄得溫和增長，平均出租率約為百分之九十四，水平相對穩定。然而，港元匯價高企以及本地和旅客消費模式的改變持續為零售業帶來挑戰，情況自二○二四年初開始更為顯著。

因應市場競爭激烈，集團以多管齊下的方式，加強旗下商場的競爭優勢。集團除了不時調整租戶組合，加入新概念以迎合顧客喜好變化外，亦重新規劃個別商場的佈局以作出相應配合。商場亦從內地和海外引進廣受歡迎的品牌及餐廳，為顧客帶來新鮮感，部分租戶更是首次落戶香港。

此外，集團除了與旗下其他業務部門和租戶合作，亦與不同業界聯手，進行推廣計劃和提供專屬禮遇。例如2024年巴黎奧運在今個夏季展開，集團旗下多個商場在奧運前夕及期間除了直播賽事外，還安排了連串與體育相關的活動，既能為運動員打氣，又能營造歡樂氣氛。集團支持政府「香港無處不旅遊」的理念，配合全年多項大型盛事進行推廣，帶動各區商場的人流和刺激消費。

集團持續投放資源提升其物業質素和服務水平。集團在旗下商場的戶外空間增設寵物及家庭友善的設施，為購物人士及其寵物帶來更多沉浸式的體驗。位於沙田的新城市廣場是香港的旗艦級商場，其外牆正進行翻新；位於三樓的部分戶外空間將改建成Chill Park，以增加休憩空間和可用作現場表演的活動場地，預計相關優化工程將於二○二四年底完工。

商場綜合會員計劃The Point不斷拓展其客戶群，並加入新功能以提升顧客的體驗。隨著訪港旅客逐漸回升，The Point利用集團的酒店業務及龐大的零售物業網絡加強會員招募。全新的「即賺分」功能讓會員購物後可即時賺取積分，自二○二四年初推出以來，服務覆蓋範圍已增至集團主要商場約百分之六十的租戶。在充滿挑戰的環境下，The Point會員的消費額仍相對穩定。繼推出免觸式泊車和電動車特快充電服務後，The Point最近為特選會員推出一系列精選專屬禮遇，包括額外積分獎賞，以及即將推出的商場電動車充電預約服務，以鼓勵忠實顧客繼續消費。

不明朗的經濟前景繼續拖累本港寫字樓的需求。集團的多元化寫字樓物業組合具備高水平的綠色建築標準，能符合租戶在ESG方面的目標，並兼具優良建築質素和專業管理服務等多項優勢，再，加上集團的品牌信譽及與租戶之間建立的長期夥伴關係，年內該寫字樓組合錄得平均出租率約百分之九十一。

受惠於寫字樓租戶遷往優質物業的趨勢，國際金融中心和環球貿易廣場兩大地標寫字樓繼續成為環球金融機構和跨國企業最理想的辦公選址，年內其出租率皆超過百分之九十。集團其他優質寫字樓，包括位於九龍東的創紀之城寫字樓群，年內整體出租率處於約為百分之九十的合理水平。

新落成投資物業的租金收入進一步加強集團的經常性收入基礎。TOWNPLACE WEST KOWLOON在二○二三年十月開始營運，提供長短租期的混合租賃選擇，以配合年輕才俊和外來專才與日俱增的住宿需求。項目的會所更提供各式各樣的優質設備和專屬的社交活動，營運模式新穎，加上輕鬆寫意的海濱生活環境，成功吸引年輕專才及公司客承租。

與港鐵元朗站相連的元點是集團旗下另一個新落成的投資物業，總零售樓面約十萬零七千平方呎，在二○二四年六月開業後，與已落成的形點商場整合成新界西北區最大型的零售物業，總樓面合共約一百一十萬平方呎。旗艦商場形點在擴充後提供更多選擇，亦舉辦專為寵物而設的特色活動，成功吸引本地客和旅客到訪。位於觀塘The Millennity的基座商場樓面面積約五十萬平方呎，商場第一期將於二○二四年底開業。

在未來數年，高鐵西九龍總站發展項目將為集團的經常性收入帶來新貢獻。該項目坐落香港唯一的高鐵站上蓋，交通網絡極佳，從項目前往機場快線和另外三條地鐵線均十分便捷，亦有行人通道直通繁華的西九文化區和周邊社區。項目包括兩座雙子式優質甲級寫字樓和基座商場，預計於二○二六年落成，屆時將成為全球在可持續發展和環境友善方面均表現卓越的建築物之一。項目的寫字樓部分已命名為International Gateway Centre (IGC)，並已獲環球金融機構瑞銀承租；該主要租戶已租用其中一幢大樓作為其區域總部，樓面面積約四十六萬平方呎。

當興建中的高鐵西九龍總站發展項目以及西九文化區藝術廣場大樓項目落成後，將與集團區內兩間豪華酒店和已落成的環球貿易廣場組成本港與眾不同的商業建築群。其優越位置及完善交通網絡將有助此建築群發展為大灣區內獨特的綠色商業樞紐，有助鞏固香港作為世界級財富及資產管理中心的地位。

內地地產業務

土地儲備

截至二○二四年六月三十日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共約六千六百七十萬平方呎，其中約二千一百萬平方呎是已落成物業，大多分佈在一線和主要二線城市的核心商業區，絕大部分用作出租及長線投資。餘下約四千五百七十萬平方呎為發展中物業，其中逾百分之五十將發展為可供出售的優質住宅和寫字樓。集團會專注在內地主要城市分期發展現有的項目，提供優質產品，滿足顧客迅速轉變的需求。

地產發展

回顧年內，內地住宅市場仍處於調整階段。為支持房地產市場健康穩定發展，中央政府繼續推出一系列的措施，包括解除購房限制，以及降低首期比例和按揭息率，而加快去庫存的措施亦有助重建市場信心。

儘管市場環境充滿挑戰，按所佔權益計算，集團年內在內地仍錄得合約銷售額約人民幣一百一十億元，主要來自兩個地標項目，分別是位於上海陸家嘴的全資項目濱江凱旋門第3期，以及位於杭州錢江新城的合作發展項目杭州國際金融中心(匯東)住宅部分第三批次。該兩個項目的銷情均十分理想。

按所佔樓面面積計算，集團於年內在內地竣工的物業約有一百五十萬平方呎，當中的蘇州四季酒店將保留作長線投資，並已於二○二三年底開業。

截至二○二四年六月三十日，集團未入賬的內地合約銷售額達人民幣一百二十六億元，預計當中約人民幣八十億元將於二○二四/二五財政年度確認入賬。

物業投資

集團多年來在內地主要城市發展地標綜合物業，深耕內地市場。該收租物業組合在年內繼續有滿意的表現，連同所佔合營企業及聯營公司的收入，以及來自新落成項目的新增貢獻，集團在內地的總租金收入按年上升百分之十二至人民幣五十八億二千二百萬元。

集團的優質商場大多是大型綜合物業的一部分，一直以創新的室內設計、具創意的推廣活動、完善的設施配套、極佳的交通連繫和出色的客戶服務吸引顧客。位於上海浦東商業區核心的上海國金中心商場，是購物人士必到的特色豪華商場。場內的著名品牌進一步擴充其環球旗艦店，反映他們對集團的能力有信心。商場在年內繼續錄得高出租率。

南京國金中心商場總樓面面積約一百萬平方呎，在二○二四年七月底正式開幕，標誌著集團將其在上海的成功經驗延展至南京。該商場共有九層樓面，設有多個高端品牌的複式旗艦店和知名零售品牌的全新概念店；商場自二○二四年一月試業後，出租率處於高水平。商場亦設有各式各樣的餐飲選擇，包括咖啡店以至由米芝蓮和黑珍珠餐廳得獎團隊主理的知名食府。商場的室內設計以西式庭園為概念，別具創意，加上奪目的外立面，為本地客和遊客帶來非凡的體驗。此外，商場的戶外空間是舉辦美食市集及娛樂等各式期間限定活動的熱門場地。

因應零售市場競爭激烈，集團以更積極的方式管理其零售物業組合。環貿IAPM引進多間品牌的上海首店，成功加強其作為上海浦西潮流先驅的獨特市場定位。廣州天環商場的下沉式花園提供大量戶外空間，可供進行品牌推廣及活動。該商場首次舉辦寵物友善活動，反應熱烈。此外，集團的商場網絡龐大，位於香港和廣州的商場可透過緊密合作，為雙方創造協同效應。年內，這些商場均保持高出租率。

集團的甲級寫字樓物業以建築質素和物業管理服務見稱，有極佳的品牌信譽。集團的寫字樓位處綜合項目內，而且交通便捷，租戶可在同一綜合項目內享用商場和酒店所提供的生活配套服務。儘管面對具挑戰的經營環境，集團上海寫字樓的出租率仍維持在滿意水平，其中上海國金中心和上海環貿廣場憑著其優質辦公空間和高水平的綠色建築標準，繼續獲跨國企業和當地大型機構承租。上海ITC第三期A座已經落成，總樓面約一百一十萬平方呎，承租率已超過百分之七十。

在上海ITC第三期餘下部分落成後，集團在內地的收租物業組合將進一步擴大。該餘下部分包括樓高三百七十米的B座摩天辦公大樓、旗艦商場ITC Maison和Andaz Shanghai ITC酒店，是ITC的重要一環，預計自二○二五年起竣工。B座辦公大樓總樓面面積約二百四十萬平方呎，與已落成的A座同樣是按照最高級別的綠色建築標準所興建，將成為上海市內可持續發展表現最出色的寫字樓物業之一。商場ITC Maison樓面面積約二百六十萬平方呎，將網羅不同種類及生活風格的一線品牌，為顧客帶來具吸引力的嶄新零售模式和沉浸式體驗，預計將分階段開業。商場正在進行前期推廣，初步反應令人鼓舞。

集團合作發展項目杭州國際金融中心位於杭州錢江新城中央商務區的核心地段，連接兩幅臨江地皮的行人天橋已於近期完工，令往來項目各部分更方便。項目的施工進度理想，位於匯西的甲級寫字樓快將展開市場推廣。項目部分的辦公大樓將由集團保留作為長線投資，並已取得LEED鉑金級

業務展望 - 截至2024年06月30日止年度

環球經濟仍然面對不少風險，包括複雜的地緣政治環境、高科技貿易摩擦加劇，以及息率和通脹高企帶來的壓力。美國總統大選即將舉行，或會為地緣政治環境增添不明朗因素。然而，個別先進經濟體的減息周期已經開始，加上更明確的減息步伐，將利好經濟增長。

中央政府繼續推行多方面措施，包括強化逆周期調節，降低房地產市場和地方政府相關的風險，以達至深化改革，促進國家高質量發展。國家大力發展新質生產力、推進高水平對外開放和釋放內需潛力等政策將進一步支持內地經濟結構轉型和穩步增長。儘管樓市在短期內仍會調整，中期而言，相關政策應有助引領市場有可持續的發展。

雖然面對挑戰重重的外圍環境，香港經濟有望在近期錄得溫和增長。香港致力發展為國際高端人才集聚高地，推出多項措施吸引非本地學生和專才以及國際企業來港，同時引入投資和技術。以上種種措施將有助進一步加強香港的競爭力，為香港的增長注入新動力。政府大力推動盛事經濟，航班客運運力回升，預期可帶動入境旅遊業復蘇，有助減輕出境旅遊及本地和旅客消費模式改變所帶來的壓力。租金持續上升反映住屋需求仍然殷切，而息口有望回落應進一步利好樓市。

在祖國的強大支持和「一國兩制」下，香港定能強化其作為國際金融、航運、貿易中心和航空樞紐的傳統地位，亦會提升其作為主要環球資產及財富管理中心的競爭力。香港是連接內地、特別是大灣區和世界各地的雙門戶，這獨特的優勢將繼續為香港帶來裨益。

作為全球其中一個最安全和好客的城市，香港會繼續廣納來自內地和亞洲不同地區的專才。隨著跨境商務往來日益增多，香港定能憑藉其簡單的低稅制、健全的司法制度，以及有利新投資的市場架構等由來已久的優勢，充分把握發展機遇。集團對內地和香港的長遠前景充滿信心。

集團將貫徹審慎的財務守則，維持出租物業和非地產業務的龐大經常性收入，並善用其高質量的信譽，加快物業發展業務的資產周轉。在不影響質素的大前提下，集團會繼續嚴格控制成本。在未來數個財政年度，集團預計整體建築開支將顯著回落。憑藉其財務及營運實力，集團定能安然渡過目前的挑戰。

強化旗下物業投資組合的競爭力是集團其中一項重要的策略。面對持續不斷的挑戰，集團會善用其具地利而龐大的優質物業組合的優勢，亦會運用數碼方案提升服務質素，為物業升級。在未來兩三年，新落成的物業將為集團增添現金流和租金收入。香港方面，觀塘The Millennity的基座商場計劃自二○二四年底起分期開業，而高鐵西九龍總站上蓋的IGC首座寫字樓將於二○二六年初開始交付予租戶。位於上海的ITC第三期，其B座摩天辦公大樓和商場ITC Maison會在二○二五年分期竣工。這些新項目陸續落成後將為集團的經常性收入帶來貢獻。

集團會繼續在新項目準備就緒後推出市場，亦會推售已落成的住宅單位和部分非核心物業。北角海璇II的單位已於近日開始招標出售。在未來十個月，集團計劃推售多個主要香港項目，包括啟德天璽‧天第1期、元朗The YOHO Hub II新一幢大樓、位於何文田太子道西的合作發展項目和天水圍YOHO WEST第2期，以及鄰近馬鞍山的西沙項目第1期。內地方面，集團亦計劃推售蘇州湖濱四季、杭州國際金融中心和佛山瀧景等多個合作發展項目的新批次。

集團多年來秉持「以心建家」的信念，致力為大眾建設可持續發展的和諧社區，興建中的西沙項目是其中一個極佳例子。該項目不單是大型住宅發展，亦在周邊締造了充滿活力且宜居的社區環境。除了優化基建設施以惠及附近一帶居民外，集團正在興建的西沙GO PARK，將會成齊集多種室內和戶外設施的全新體育暨娛樂地標。預計這個嶄新的活力社區，將為現代生活模式賦予全新定義。

在過去半個世紀，集團發展多個標誌性的地標項目，共同建設香港的城市面貌，亦為集團寫下歷史篇章，建立高質素的美譽。集團以客為先的文化贏得租戶和顧客的信賴，從而建立了長久的關係。集團一直貫徹審慎的理財原則，讓集團在經濟下行時可保持良好表現和展現韌性。展望未來，集團將繼續緊守對質素的堅持和靈活性，與時並進，並恪守審慎的財務原則。集團具備行之有效的業務策略和執行能力強的團隊，根基深厚，深信定能克服挑戰，繼續興建優質物業，以滿足大眾對構建健康和環境友善社區的期望，並實現長期增長。

資料來源: 新鴻基地產 (00016) 全年業績公告