主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸基建及物流，以及經營數據中心。

業務回顧 - 截至2025年06月30日止年度

物業發展溢利及租金收入

物業發展溢利

回顧年內，來自物業銷售的溢利為港幣八十二億九千萬元，去年為港幣七十八億五千萬元。按所佔權益計算，年內錄得的合約銷售總額約港幣四百六十六億元。

租金收入

連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入按年下跌百分之二至港幣二百四十四億六千一百萬元，淨租金收入按年下跌百分之三至港幣一百八十三億九千二百萬元。

香港地產業務

土地儲備

一如既往，集團在補充土地儲備時，恪守其審慎的理財原則。回顧年內，集團透過公開招標及換地，為其土地儲備增添了五幅住宅用地，可建總樓面面積約一百六十萬平方呎。其中，集團在二○二五年四月就一幅土地的換地安排達成補地價協議，該地皮毗鄰未來港鐵洪水橋站，總樓面面積約一百萬平方呎，將發展為住宅暨零售項目，集團佔該項目百分之五十的權益。

截至二○二五年六月三十日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有五千七百四十萬平方呎，當中約一千三百三十萬平方呎為發展中且可供出售的住宅。集團發展項目充裕，足夠未來六至七年的發展所需。餘下部分中，約三千七百七十萬平方呎為多元化的已落成物業，其中絕大部分用作出租及長線投資，為集團帶來可觀的經常性收入。集團將繼續秉承其一貫嚴謹的理財守則，在合適時機補充香港的土地儲備，以推動集團未來的業務增長。

在財政年度年結日後，集團就重建長沙灣的貨倉為住宅項目完成補地價。該住宅項目的總樓面約四十六萬平方呎，而集團佔該項目百分之五十的權益。

回顧年內，香港特區政府收回一批由集團持有的土地，其中包括位於洪水橋/村新發展區、面積約二百五十萬平方呎的土地。

集團預期可收取政府的現金補償額約港幣三十億元，相關收益已在二○二四/二五財政年度入賬。此外，集團一批主要位於新田和北環線主線沿線的土地亦將被收回。該批土地面積約一百一十萬平方呎，涉及的補償金額約港幣十二億元，將在二○二五/二六財政年度入賬。

地產發展

回顧年內，隨著按揭限制放寬及本地按揭息率回落，香港住宅市場進一步呈現回穩跡象。專才和學生持續流入，帶動住宅租金和租金回報率穩步上升，增強了用家和長線投資者的入市信心。一手住宅成交活躍，尤其是配套齊全、交通便利的全新大型項目。

年內，按所佔權益計算，集團在香港錄得的合約銷售額約港幣四百二十三億元，為過去五個財政年度的最高水平，主要來自啟德天璽‧天第1期、西沙灣發展項目第1A(2)期及第1B期S i e r r a S e a、北角海璇II、天水圍YOHO WEST PARKSIDE和屯門NOVO LAND第3B期，以及元朗The YOHO Hub II和沙田瓏珀山等多個已落成項目的貨尾單位。此外，集團繼續推售中半山帝景園的優質單位，市場反應理想，並為集團的銷售額帶來貢獻。集團在二○二五年七月推售屯門NOVO LAND第3A期，銷情令人鼓舞。

集團秉承「以心建家」的信念，致力在香港發展優質物業，以滿足買家不斷變化的需求和期望。集團透過專屬平台新地會與客戶直接互動，緊貼最新的市場趨勢和客戶喜好，展現集團以客為先的文化。多年來，集團在發展大型綜合項目方面建立了強大的優勢，項目均以創新的發展理念、完善的配套設施以及便捷的交通著稱，而集團的最新地標西沙灣發展項目正是其中典範。該項目提供融合自然環境與現代便利的海岸生活，備受香港市場歡迎，正計劃分期發展，策略性地分多年落成。項目率先推出的期數獲市場熱烈追捧，認購率創近年新高，足證市場對集團優質品牌的信任。

回顧年內，集團在香港有四個項目可交樓，按所佔樓面面積計算，約有一百七十萬平方呎，其中可供出售的住宅物業約一百五十萬平方呎，其餘為保留作長線投資的零售樓面。

截至二○二五年六月三十日，集團未入賬的香港合約銷售額約港幣三百五十六億元，預計當中約港幣三百零一億元將於二○二五/二六財政年度確認入賬。

物業投資

回顧年內，集團在香港的租賃業務難免受到經濟不確定因素所影響。連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團物業投資組合的總租金收入按年輕微下跌百分之二至港幣一百七十五億三千一百萬元。年集團物業組合的整體出租率維持在滿意水平。

面對本地居民和遊客消費模式的轉變，香港零售業正經歷轉型。

在充滿挑戰的環境下，集團旗下商場積極擁抱市場變化，透過創新及快速應變，成功保持高人流及消費者熱度。年內，集團多元化的零售物業組合錄得約百分之九十五的出租率，水平相對穩定，而二○二五年上半年租戶銷售額的跌幅亦顯著收窄。

集團保持靈活變通，致力以創新的零售模式發掘新機遇。西沙GO PARK是香港首個運動商業綜合體，以推動運動與健康為重點，設計打破室與戶外空間的界線，整體建築由多條互相連接的步道貫通，在市場上別樹一幟。該綜合體經精心設計，建築群與周邊大自然環境融合，並嚴選多間餐廳、外帶美食、運動設施和時尚生活商店，在推動全民運動外，亦可讓訪客盡情享受悠閒的都市假期。該地標自二○二五年初正式開幕以來，到訪的本地居民及遊客人次已超過二百萬。集團將家庭和寵物友善的設施及服務從旗艦商場擴展至西沙GO PARK，以滿足寵物主人和多代同堂家庭的需要，共同打造充滿活力的社區。鄰近的G O P A R KAqua打造全方位的海岸體驗，包括舉辦水上運動及不同類型的導賞團，足證集團致力為訪客創造獨特體驗的決心，讓他們從多角度探索西沙之美。

集團積極以多方面措施鞏固其市場地位。新地商場會員計劃Th ePoint會員超過三百萬人，其中活躍會員及高消費客群的消費額於年內穩步增長，突顯該客群的消費韌性。該會員計劃的貴賓會籍「Th e P o i n t Gol d」於二○二五年七月正式推出，整合集團旗下商場、酒店、超市、電訊公司等資源，為忠實會員提供全方位的專屬禮遇。除提供額外免費泊車時數和特快電動車充電免費預約服務外，相關禮遇亦包括新地商場服務櫃檯和一田優先排隊專線、額外積分獎賞和近日開放的貴賓室，藉此進一步提升顧客忠誠度。

憑藉集團在內地的業務基礎，以及與租戶的良好合作關係，集團旗下多個大型商場成功引入首次進駐香港的內地知名品牌和餐飲連鎖店。這些新品牌不但為顧客帶來新鮮感，亦可令商場的選擇更多元化，滿足市場的相關需求。此外，多個商場正提升資產質素、重新規劃商場佈局，並優化行業和租戶組合。沙田新城市廣場、大埔超級城和屯門V City重新規劃其大型商店，以吸納更多新租戶和首店。為了把握增長迅速的「谷子經濟」，即由動漫和偶像等知識產權(IP)相關商品帶動的市場，多個商場引入銷售潮流周邊商品的店舖，並在公共空間舉辦主題推廣活動和開設期間限定店。商場亦引入更多娛樂選擇，在商場營造活力氣氛，以迎合顧客追求傳統購物以外的體驗。

集團旗下多個商場均位於住宅區的核心位置，能充分把握區內龐大人口帶來的潛在需求。集團商場積極配合鼓勵善用公共空間的政策，其中將軍澳東港城等多個商場的室內及戶外空間不時舉辦現場表演及推廣活動，不斷豐富顧客體驗。其他焦點活動包括引入於央視春晚節目中備受全國矚目的人工智能人形機械人，在觀塘APM進行表演並擔任購物大使。此外，訪港遊客持續回升，加上香港有多項精彩的大型活動，帶動旺角MOKO和中環國際金融中心商場等旅遊區商場的人流。

年內，本港甲級寫字樓市場仍處於整固階段。集團寫字樓組合的平均出租率約為百分之九十，續租租金下調。然而，集團憑藉龐大且多元化的物業組合，涵蓋不同的地點、單位大小、樓層面積和租金水平，成功達至高續租率。集團對留住租戶和吸納新租戶相當重視，積極主動並不時為寫字樓設施升級和提升物業管理服務，並繼續與租戶建立長期合作關係。

集團繼續專注於加其寫字樓物業組合的競爭優勢，包括四通八達的交通網絡、細心周到的物業管理服務、高水平的綠色建築標準，以及由集團商場和酒店提供的完善商業配套設施。地標項目國際金融中心和環球貿易廣場佔市場之利，能充分把握當前升級搬遷的趨勢，出租率約為百分之九十二。創紀之城寫字樓群不時定期翻新和升級，在市場保持競爭力。此外，政府暫停出售商業用地的措施應有助緩解供應偏多的問題。

為增加經常性收入，集團繼續把握來港人才及學生對優質住宿需求日增的機遇。TOWNPLACE WEST KOWLOON提供靈活的住宿組合，年內有更多長期住宿客人遷入，入住率有所上升，為集團帶來新增的租金收入。為支持「留學香港」品牌及增加學生宿位的供應，將軍澳星峰薈正分階段升級其部分服務式套房，預計工程將於二○二六年初全部完成。首兩期超過一百五十間客房的升級工程已經完工。

在未來兩三年，隨著多個興建中的項目相繼落成，集團的經常性收入基礎將進一步擴大，並陸續為集團貢獻新增收入。承接集團標誌性商場APM的成功經驗，新商場Scramble Hill(三布目)將於二○二五年下半年起分階段開業，預計與APM和集團附近的寫字樓群產生協同效應。商場名字以東京涉谷著名地標為靈感，象徵人潮聚集的活力氛圍，並結合九龍東的地理特色，打造全新著重多元和活力的時尚生活。商場位於觀塘The Millennity的基座，總樓面面積約五十萬平方呎，除了設有佔地一萬五千平方呎的寵物友善空中花園，更網羅熱門餐廳以及時尚生活和娛樂選擇，包括部分首次落戶香港的商戶，勢將成為吸引年輕家庭、寵物主人和新世代的創意空間。集團正計劃興建一條連接商場與港鐵牛頭角站的全天候行人天橋，預計可進一步加強集團在區內項目的通達性。

位於啟德的天璽‧天Mall是集團優質住宅項目天璽‧天的基座商場，計劃自二○二五年第四季起分期開業。商場總樓面約二十二萬平方呎，可直通港鐵啟德站，將提供各式各樣的商店和餐廳，包括戶外餐飲食肆和新興的輕餐選擇。隨著天璽‧天住戶遷入，以及啟德的體育及商業活動增多，商場可把握該區發展日趨成熟所帶來的機遇。

集團致力推動並擴大西九龍的發展，鞏固該區成為本港在中環以外的另一個核心商業區，打造一個突破傳統寫字樓界限的策略性商業樞紐。高鐵西九龍總站發展項目和西九文化區的藝術廣場大樓項目，將與集團已落成、位處港鐵九龍站上蓋的環球貿易廣場和酒店，組成一個集商業、旅遊、零售、藝術與文化元素於一身的綜合樞紐，總樓面面積將逾七百萬平方呎，滿足企業和旅客的不同的需求。該商業樞紐設有大量戶外空間及架空有蓋行人通道，無縫連接各項目及西九龍海濱長廊，營造開放且充滿活力的社區。該綜合商業群的交通配套完善，租戶前往乘搭高鐵、機場快線及其他港鐵線均十分方便，與香港各區、大灣區和其他內地城市及世界各地的交通連繫極佳。

集團位於西九龍的發展項目勢將為現代辦公室定下新標準。高鐵西九龍總站發展項目涵蓋優質寫字樓及商場，採用尖端的可持續建築規格，融合親自然設計及以健康為本的元素，如開放式空間及大量綠化區域。其寫字樓部分IGC現正進行預租，計劃於二○二六年初開始交付租戶。項目的商場部分總樓面面積約六十萬零三千平方呎，將匯聚多元化的時尚生活店舖和嶄新形式的餐飲選擇。藝術廣場大樓項目位於西九文化區的臨海地段，毗鄰M+博物館，坐擁維港的壯麗景致，並將提供佈局靈活及設有露台的優質寫字樓。這兩個地標項目落成後將進一步豐富集團在該區的多元化物業組合。

內地地產業務

土地儲備

截至二○二五年六月三十日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共約六千五百三十萬平方呎。土地儲備中，約四千四百二十萬平方呎為發展中物業，當中逾百分之五十將發展為可供出售的優質住宅和寫字樓。餘下約二千一百一十萬平方呎為已落成物業，主要用作出租及長線投資，絕大部分是分佈在一線和主要二線城市核心商業地段的地標綜合物業，位置優越。

集團將繼續發展內地的現有項目，專注提供優質的物業和服務，以適應顧客持續轉變的需求。

地產發展

自二○二四年第四季起，貸款市場報價利率和存款準備金率下調，加上購房限制放寬，種種積極政策為內地主要城市的住宅市場提供支持。此外，上海和杭州等部分城市的土地市場亦有進一步改善的跡象。

回顧年內，按所佔權益計算，集團在內地錄得合約銷售額約人民幣四十億元，銷售額主要來自合作發展項目蘇州湖濱四季第2期，以及廣州御華園和峻鑾的新一批住宅單位。湖濱四季第2期位處蘇州金湖南岸，共提供七十四間獨棟別墅，住客可享恬靜湖景及寧謐的生活體驗，其中五十間優質別墅在年推售，市場反應令人鼓舞並迅即沽清。

年內，集團在內地竣工的物業，按所佔樓面面積計算約有一百五十萬平方呎，有關項目的詳情可參閱下表。位於上海的濱江凱旋門第3期的江畔住宅已於二○二五年上半年交樓，其壯麗的外灘景致備受讚譽。

截至二○二五年六月三十日，集團未入賬的內地合約銷售額達人民幣八十一億元，預計大部分將於二○二五/二六財政年度確認入賬。

物業投資

回顧年內，連同所佔合營企業及聯營公司的收入，集團在內地收租物業組合的總租金收入按年下跌百分之二至人民幣五十七億一千三百萬元。儘管新落成項目為集團帶來新增貢獻，但零售物業組合的營業額租金減少及寫字樓租金受壓，導致整體租金收入輕微下跌。

隨著消費者喜好轉變與經濟結構調整，內地零售市場正在轉型。

集團因應市場變化，推行各種積極措施，透過市場趨勢分析、與租戶合作，以及採納顧客意見，優化旗下商場的店舖服務及租戶組合，有效提升客流量和刺激消費，令集團旗下主要商場得以保持競爭優勢，年內維持高出租率。而便利購物離境退稅等利好政策亦進一步帶動集團旗下商場國際旅客的人流，鞏固其作為重要時尚休閒中心的地位。

業務展望 - 截至2025年06月30日止年度

在地緣政治緊張和國際貿易爭端持續的影響下，預計環球經濟環境仍將會較動盪及不明朗。然而，部分主要經濟體維持較寬鬆的貨幣政策，加上市場對美國減息的預期升溫，均有利經濟增長。人工智能和機械人應用日益普及亦將有助提升生產力，並創造經濟機遇。

在二○二五年上半年，內地經濟主要指標表現良好，預期未來發展穩中向好。中央政府落實更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，並提高措施的靈活性及穩定性，加上支持人工智能及新能源等行業推動高質量發展，持續擴大高水平對外開放和促進國內外雙循環，將有助進一步創造有利的營商環境，提高經濟韌性。一系列惠民和旨在培育新增長點的政策將釋放需及帶動消費。限購措施陸續放寬，將為主要城市優質住宅物業的需求帶來支持。

在國際政經形勢越趨複雜的背景下，香港經濟正處於轉型的階段。金融市場活躍和旅遊業向好將繼續在短期內帶動經濟溫和增長。香港致力發展為國際高端人才集聚高地，有助促進社會和經濟發展，而吸引地和海外企業來港的措施，使本地註冊公司總數創下新高，帶動更多經濟活動，並鞏固香港作協助地企業「走出去」的跳板角色。基於以上的正面因素，加上住宅租金上升和預期息率回落，預計買家信心和住宅成交量將繼續有改善。

在祖國的堅定支持和「一國兩制」的原則下，香港將強化其作為國際金融中心以及交通、貿易和航空樞紐的地位，並進一步提升其作為全球主要財富管理中心的競爭優勢。在此經濟轉型的關鍵時刻，香港將發揮其固有優勢，迅速而靈活地應對各種變化。

集團對內地和香港的長遠前景依然充滿信心。

在住宅市場氣氛改善的情況下，集團致力提高物業發展業務的資產周轉以維持健的現金流；同時會透過多元化的收租物業組合和非地產業務，保持可觀的經常性收入，鞏固財務穩健這項關鍵競爭優勢。隨著多個大型項目陸續落成，集團的整體資本開支已在回顧年顯著回落。集團將繼續減少資本開支和控制營運開支，並利用創新科技提升營運效率。

展望將來，集團會繼續在新住宅項目準備就緒後推出市場，亦會推售已落成的貨尾住宅單位和其他非核心物業。在未來十個月，集團計劃在香港推售啟德天璽‧天和天璽‧海兩個項目第2期的現樓單位，其他預計推售的主要住宅項目包括西沙灣發展項目第2A期及第2B期、鄰近港鐵荃灣西站的項目，以及港鐵古洞站旁大型項目的第1期。內地方面，集團計劃推售上海濱江凱旋門的尊貴別墅，以及蘇州湖濱四季、杭州國際金融中心和佛山瀧景等多個合作發展項目的新批次。集團可供銷售的項目充足，足以支持未來的業務發展。此外，集團將繼續不時檢視其物業組合，力求增加回報和提高資產周轉。

在物業投資方面，集團將持續強化其多元化的投資物業組合，以維持穩定及可觀的經常性收入，同時致力透過新落成項目獲得新增收入。在積極創新和實施多管齊下的租務策略外，集團亦十分重視與租戶和顧客建立長遠互惠的關係，從而配合他們不斷轉變的喜好。此舉亦有利集團充分把握升級搬遷的市場趨勢，並將其收租物業組合的出租率維持在高水平。

未來兩至三年，集團在香港和內地新落成的投資物業將陸續為集團的經常性收入帶來新增貢獻。在香港，觀塘全新商場Scramble Hill計劃自二○二五年下半年起分階段開業。位於啟德的天璽‧天Mall直通港鐵啟德站，計劃自二○二五年第四季開始營業。坐落高鐵西九龍總站上蓋的IGC寫字樓將於二○二六年開始交付租戶。至於上海徐家匯綜合項目ITC第三期的餘下部分，B座摩天辦公大樓和上海徐家匯中心安達仕酒店計劃於二○二五年底前竣工，而旗艦商場ITC Maison則預計於二○二五年下半年起分階段開業。

集團堅持與時俱進，一直積極求變，緊貼不斷變化的市場趨勢。

在過去半個世紀，集團藉著強韌的實力和具前瞻性的洞察力，與香港共同度過高低起伏。集團將憑藉其穩固的基礎、豐富的經驗和一貫審慎的財務管理原則，積極應對當前的經濟轉型。集團的管理層及團隊具備強大的執行力，將恪守其行之有效的原則和策略，帶領集團穩步邁向可持續發展，同時探索人工智能的潛在應用，以進一步了解市場趨勢，並提升效率與服務品質。憑藉穩健的財務狀況，集團能夠於合適時機把握機遇，為長遠發展作出投資。一如既往，集團將繼續支持香港不斷轉變的需求，並發展以優質生活為依歸的物業。

資料來源: 新鴻基地產 (00016) 全年業績公告