主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸基建及物流，以及經營數據中心。

業務回顧 - 截至2024年12月31日六個月止

物業發展溢利及租金收入

物業發展溢利

回顧期內，集團來自物業銷售的溢利為港幣二十五億零六百萬元，去年同期為港幣二十億四千萬元。按所佔權益計算，集團期內錄得的合約銷售總額約港幣二百五十五億元。

租金收入

集團期內的總租金收入，連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，按年下跌百分之一至港幣一百二十二億八千萬元，淨租金收入按年下跌百分之三至港幣九十億零四百萬元。

香港地產業務

土地儲備

截至二○二四年十二月三十一日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有五千六百九十萬平方呎，當中約三千七百六十萬平方呎為多元化的已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資，為集團帶來可觀的經常性收入。餘下部分中，約一千二百九十萬平方呎為可供出售的發展中住宅，可滿足集團中期發展所需。

集團在補充土地儲備時，恪守審慎的理財原則，在回顧期完結日後透過公開招標先後購入兩幅住宅用地。在二○二五年一月，集團投得一幅位於大圍的地皮，可建總樓面面積約十九萬四千平方呎，將發展為住宅項目，主要提供小中型單位，以滿足用家需要。該地皮附近環境清幽，位處發展成熟的社區，住戶可輕鬆乘搭公共交通及享用配套設施。在二○二五年二月，集團亦投得一幅位於東涌新市鎮擴展區的臨海地皮。該地皮坐擁遼闊海景兼具備設計彈性，而且鄰近未來的港鐵東涌東站，將發展為總樓面面積約四十萬零一千平方呎的住宅項目，配合附近已規劃的設施配套，組成嶄新的活力社區。連同新增用地，集團的土地儲備已增加至五千七百五十萬平方呎。

地產發展

儘管本地經濟疲軟，市場競爭激烈，但在二○二四年下半年按揭息口回落及放寬按揭規限的帶動下，香港一手住宅市場交投平穩。在專才和學生持續流入的推動下，住宅租金保持堅穩，反映住屋需求殷切。

按所佔權益計算，集團期內在香港錄得的合約銷售額約港幣二百四十八億元。銷售額主要來自啟德天璽天第1期、北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II和屯門NOVO LAND第3B期。市場亦對多個已落成項目，如沙田瓏珀山和中半山帝景園的貨尾單位反應正面。

集團秉承「以心建家」的宗旨，一直致力提供以客為先及品質優良的發展項目，品牌深受市場信賴。集團透過其物業管理部門和新地會，有效維繫與顧客之間的雙向溝通，藉此緊貼市場趨勢，了解顧客期望，滿足他們不斷變化的需求。集團亦著重將大自然和健康元素融入其發展項目，把綠色和智能科技帶進日常生活，既提升客戶服務水平，亦為住戶提供便利。

在建中的西沙項目將分期發展，預計分多年落成。該項目經集團多年精心策劃，除強化交通連接外，亦引入多項創新的發展概念，糅合家庭和寵物友善元素，打造活力社區。項目的住宅部分依山傍海，配套設施應有盡有，包括佔地一百三十萬平方呎的運動商業綜合體西沙GO PARK，加上善用智能科技，可迎合各年齡層的不同生活模式。

按所佔樓面面積計算，集團預計在本財政年度下半年竣工的物業約有一百八十萬平方呎，可供銷售住宅約佔一百三十萬平方呎，餘下約五十萬平方呎為零售物業，將保留用作收租及長線投資。

截至二○二四年十二月三十一日，集團未入賬的合約銷售額達港幣三百零四億元，預計當中約港幣二百零二億元會於本財政年度下半年確認入賬，大部分款項將會在相關單位交樓時收取。

物業投資

回顧期內，集團在香港的物業投資組合繼續為集團帶來龐大而穩定的經常性收入。連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團的總租金收入按年輕微下跌百分之一至港幣八十八億一千三百萬元，而整體出租率亦維持在滿意水平。

經濟前景不明朗和港元強勢影響了消費意欲，加上消費模式的轉變，為本港零售市道帶來挑戰。然而，隨著多個大型盛事相繼舉行，加上恢復與擴大深圳居民赴港「一簽多行」個人遊簽注安排等有利措施，商場人流在過去數月有所增加。期內，集團零售物業組合的租金表現穩健，整體出租率保持在約百分之九十三的水平。

集團商場繼續以提升競爭力為重點策略，務求在瞬息萬變的經營環境中保持優勢。集團憑藉龐大的零售物業網絡和良好信譽，加大力度吸引內地及海外品牌，在多個人口稠密的地區進駐集團的商場，開設區內首店。此外，集團經驗豐富的租務團隊定期調整商場的租戶組合和商店佈局，提供更豐富和多元化的選擇，以配合不斷改變的顧客喜好。商場與租戶合作無間，定期舉行由街頭獻藝以至煙火表演等具創意和包含互動元素的市場推廣活動，以帶動商場人流和銷售額。

因應最新的市場趨勢，集團繼續升級及改裝物業，並提升服務水平。多個商場除了設有適合一家大小以及與寵物同樂的區域，亦增設更多休閒空間和遊樂設施，為訪客帶來更豐富的體驗。位於沙田新城市廣場的全新戶外空間Chill Park，設有花園步道，已於二○二四年九月啟用。商場七樓的戶外空間將引入更多綠化和互動元素，優化工程預計於二○二五年中完成。

集團在旗下多個商場推出為訪港旅客而設的推廣活動，亦利用商場的綜合會員計劃The Point提升顧客體驗，吸引旅客消費並同時鞏固本地客群。儘管零售市場面臨轉變，The Point會員的消費力依然韌，而「即賺分」服務成功推行，有助帶動會員消費，提高營業額。期內，The Point手機應用程式介面全新升級，讓會員可輕鬆獲取相關的商戶推廣，以及根據其消費模式和喜好接收最新資訊。The Point最近推出的VIP計劃，為特選會員帶來一系列專屬優惠，包括電動車充電預約服務、額外泊車時數和積分獎賞，以及快將推出的貴賓休息室。同時，The Point繼續與集團酒店及其他業務部門合作，為會員提供更多優惠，提升客戶體驗。

在經濟前景不明朗和需求疲弱的情況下，本港寫字樓租務市道持續受壓。核心地區的新供應繼續為寫字樓租金帶來壓力，但中期而言，目前供求失衡的狀況預料將可改善。儘管如此，集團的寫字樓組合在期內的平均出租率維持在約百分之九十。

集團的優質寫字樓組合以高水平的綠色建築標準和專業的管理服務見稱，在租戶升級搬遷的趨勢下，繼續享有競爭優勢。集團旗下位於黃金地段的甲級寫字樓，如中環國際金融中心和西九龍環球貿易廣場，依然是金融企業和政府相關機構的理想升級選址。儘管區內供應較多，位於九龍東的創紀之城寫字樓群仍保持相對穩定的出租率。集團將繼續透過各項升級工程，提升物業的質素和綠色建築標準，以加強其寫字樓物業組合的核心競爭優勢。

來自年輕才俊和外來專才的住宿需求日益增加，TOWNPLACEWEST KOWLOON同時提供長期租賃和短期住宿選項，正可滿足相關需求，入住率令人鼓舞。為配合該市場趨勢，將軍澳星峰薈部分服務式套房正分期進行升級工程，目標在二○二六年初完工。集團將進一步審視其現有收租物業組合，並透過提升資產質素和引入全新的市場概念，提升物業價值和租金收入。

展望將來，集團的新投資物業在未來兩至三年陸續落成，將進一步加強其經常性收入基礎。位於觀塘The Millennity基座的商場，樓面面積約五十萬平方呎，首階段將於二○二五年第二季開業，預租進度理想。商場全面開業後，將設有精選的特色食肆和商舖，包括提供互動體驗的商戶，並與集團在區內的APM商場及創紀之城寫字樓群產生協同效應。此外，連接港鐵啟德站的天璽‧天Mall樓面面積達二十二萬平方呎，計劃在二○二五年下半年開始分期開業。

集團另一個興建中的主要項目為高鐵西九龍總站發展項目。項目坐落香港唯一高鐵站上蓋，設有甲級寫字樓和高級零售樓面，租戶搭乘機場快線和多條港鐵線均非常便捷。集團致力在旗下地標物業加入創新和可持續發展設計，務求在市場保持優勢。憑藉此理念，集團在該項目加入大量綠化空間和以人為本的設計，營造舒適的工作和消閒環境，促進身心健康，在《Euromoney》主辦的2024年度房地產大獎中，獲評為「全球最佳地產發展項目」，出色表現備受肯定。其寫字樓部分International Gateway Centre ( I GC )憑藉四通八達的交通網絡和超卓的可持續發展建築標準，吸引跨國金融機構成為主要租戶，相關建築工程進展順利，計劃於二○二六年初開始交付予租戶。位於IGC基座的商場樓面面積約六十萬零三千平方呎，將引入高級的零售和餐飲選擇。

毗鄰IGC的西九文化區藝術廣場大樓項目將為文化及創意產業等不同行業提供優質辦公空間，其上蓋建築工程已經展開。在上述兩個位於西九龍的在建項目全面落成後，將與集團區內地標環球貿易廣場互相補足，組成大灣區內一個獨特的綠色商業樞紐。

內地地產業務

土地儲備

截至二○二四年十二月三十一日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共六千六百四十萬平方呎，其中二千一百二十萬平方呎為已落成物業，大部分由集團保留作出租及長線投資，其中大部分是位於一線及主要二線城市核心商業地段的優質綜合物業，深受追求高品質的顧客所青睞。

此外，集團在內地持有約四千五百二十萬平方呎的發展中物業，其中超過一半將發展為可供出售的優質住宅和寫字樓。集團將專注發展現有的內地項目，致力提升質素和服務水平，務求在充滿挑戰的市場環境中贏得顧客的喜愛。

地產發展

自二○二四年九月底，中央政府在房地產市場推出一系列措施，積極支持剛性和改善性住房需求，穩定買家信心。措施包括放寬限購和減免大單位的交易稅費。在有利的按揭環境下，相關措施帶動住宅交投回升，尤其是在一線城市。

按所佔權益計算，集團期內在內地錄得的合約銷售額逾人民幣六億六千萬元，主要來自多個項目的優質住宅單位，包括位於廣州南站ICC的峻鑾、廣州御華園，以及合作發展項目佛山瀧景。集團在二○二五年一月推售蘇州湖濱四季第2期首批單位，銷情令人鼓舞。

按所佔權益計算，集團預計在內地將有約一百七十萬平方呎的物業於本財政年度下半年落成，當中包括可飽覽上海外灘景致的優質江畔住宅濱江凱旋門第3期。

截至二○二四年十二月三十一日，集團在內地未入賬的合約銷售額達人民幣一百二十五億元，預計當中約人民幣七十八億元將於本財政年度下半年確認入賬。

物業投資

回顧期內，連同所佔合營企業及聯營公司的收入，集團在內地收租物業組合的總租金收入按年下跌百分之二至人民幣二十八億四千七百萬元。租金收入錄得輕微跌幅，主要是由於零售物業組合之營業額租金下跌。

內地方面，擴大需已成為拉動經濟增長的重要引擎，「以舊換新」及消費券等多項刺激消費措施出臺。雖然零售市道在二○二四年第三季曾受出境旅遊增加和經濟不明朗所影響，但市場氣氛於近月逐漸回暖。位於上海浦東的上海國金中心商場，憑藉其獨特的定位迎合不同客群的需要，為其奠定市場上的領先地位。該商場匯聚多個國際知名品牌，並增設多間提供全日餐單的餐廳，持續吸引專業人士和年輕人到訪。商場藉著其完備的租戶組合和具吸引力的會員計劃，將能在激烈競爭中展現韌性。

集團以積極及多管齊下的方式提高旗下商場的吸引力，務求在不斷變化的零售市場中保持優勢。借鑑上海國金中心商場的成功經驗，南京國金中心商場在二○二四年七月正式開幕，當中有百分之三十的商舖更是首次落戶南京。該商場持續豐富顧客的購物體驗，加強其作為南京市河西中央商務區頂級購物選址的獨特定位，期內錄得高出租率。與集團多個內地商場一樣，以上兩個國金中心商場均坐落黃金地段，屬於綜合項目的一部分，為上班族、住戶和旅客提供多元化的購物、餐飲和娛樂體驗。

為鞏固其作為潮流熱點的優勢，上海環貿IAPM和北京APM商場不斷加強其優質品牌和餐飲組合，同時引入期間限定店售賣獨家商品，以滿足大眾對娛樂零售體驗的追求，讓顧客保持新鮮感。廣州天環商場善用各樓層的綠色戶外空間，不時籌辦多項推廣和體驗活動，吸引旅客和本地顧客到訪。有見更多顧客對獨特的互動體驗感興趣，集團各商場為長期顧客提供更多相關禮遇，例如安排上海單車遊和香港一日遊，藉此與顧客建立更緊密連繫。

激烈的市場競爭和不明朗的外圍環境繼續令一線城市的寫字樓租務受壓，期內集團寫字樓組合的租金收入亦無可避免受市場租金下跌所影響。然而，集團已透過一系列措施加強旗下物業組合的吸引力，包括持續提升資產質素，提供專業的物業管理服務，以及與租戶保持長久的合作關係，為他們提供切合特定需要的安排。以上種種，配合集團物業組合的優勢，包括良好的建築質素、高水平的綠色建築標準、可暢達公共運輸網絡的便利位置，以及綜合項目內的各種配套設施等，均有助鞏固集團的市場地位。期內，集團旗下上海國金中心、上海環貿廣場和上海ITC首兩期甲級寫字樓的出租率繼續處於滿意水平，而ITC第三期A座的承租率則超過百分之七十。

上海ITC項目最後一期預期將於二○二五年全面竣工，為集團在內地的物業投資業務奠下另一里程碑。ITC第三期的餘下部分總樓面面積逾五百萬平方呎，包括旗艦商場ITC Maison、一幢摩天辦公大樓和上海徐家匯中心安達仕酒店。該大型項目將取得LEED和WELL的最高評級認證，勢必成為上海市中心展示創新和可持續發展的又一例子。樓高三百七十米的B座辦公大樓在落成後，將成為浦西最高的建築物。商場ITC Maison除了網羅高級零售和知名餐廳等多元化店舖外，亦會引入新穎的零售模式和具創意的概念，計劃自二○二五年中起分階段開業。該商場設有公共廣場、多條行人天橋和玻璃天幕等設計，將ITC不同期數和周邊的徐家匯社區緊密連繫，締造一個集時尚購物、餐飲、娛樂和社交體驗於一身的活力社區。

集團正在興建的杭州國際金融中心，位於杭州錢江新城中央商務區，是令人期待的綜合項目。該項目由兩幅相鄰的江畔地皮所組成，結合智能和綠色元素，將展示

業務展望 - 截至2024年12月31日六個月止

由於地緣政治風險加劇，以及國際間貿易政策的不確定，二○二五年的環球經濟或需面對更多不明朗因素。市場對美國減息的預期降溫，影響商業氣氛，窒礙經濟活動增長。然而，大部分主要經濟體的中央銀行已開始減息週期，將有助推動經濟復蘇。

內地經濟正受複雜嚴峻的外圍環境和內部市場挑戰所影響。中央政府推進高水平對外開放以吸引外資，先後推出一連串刺激措施和政策，加大力度擴大內需和穩定樓市。更多效刺激措施出臺，將有助穩定消費者信心，提振本地消費，利好物業市場復蘇。

在環球局勢眾多變數影響下，香港經濟增長預期會較慢。為迎接挑戰，香港積極求變，推出多項改革鞏固其傳統優勢，並為經濟轉型發掘新的增長點。為了建設香港成為國際高端人才集聚高地和繁盛的大都會，政府已推行多項人口政策，積極吸引人才和資金，其中包括新資本投資者入境計劃。按揭息率下調和穩定的租務需求將有助樓市持續發展。

在過去半個世紀，集團憑藉對質素的堅持，力求盡善盡美，加上以客為先的信念、與持份者之間的互信關係，以及與時並進的靈活性等等由來已久的優勢，在市場上建立昭著信譽。集團穩健的財務狀況、龐大的租金收入基礎、卓越的領導層及執行能力強的工作團隊，以及行之有效的營運策略，為其奠下深厚的根基，有助集團有效應對物業市場和環球經濟的持續變化，並鞏固其市場領導地位。

為了在瞬息萬變的環境中保持競爭優勢，集團將恪守穩健和審慎的財務守則，包括維持低借貸比率和來自收租物業和非地產項目的龐大經常性收入，並同時加快物業發展業務的資產周轉。在不影響質素的前提下，集團將遵從嚴格的成本控制守則，專注在未來數個財政年度降低整體建築開支。

集團將充分發揮其多元化投資物業組合的優勢，維持穩定而可觀的經常性收入。集團採取積極的租務管理方式加強旗下收租物業組合的競爭力，包括進行資產升級，並與租戶和顧客保持緊密連繫，務求滿足顧客不斷改變的需求。配合國家發展新質生產力的方向，集團利用創新意念和科技，達至更高的綠色建築標準和提升效率，令旗下物業在租戶升級搬遷的趨勢下穩佔市場領先地位。

在未來兩三年，多個位處香港的新投資物業將會落成，為集團帶來新的經常性收入來源。觀塘The Millennity的基座商場將自二○二五年第二季起分期開業，毗鄰港鐵啟德站的天璽‧天Mall則計劃在二○二五年下半年起開業。坐落高鐵西九龍總站上蓋的IGC寫字樓將於二○二六年開始交付租戶。內地方面，上海ITC第三期餘下部分，包括B座摩天辦公大樓、旗艦商場ITC Maison和上海徐家匯中心安達仕酒店，將自二○二五年下半年起分階段竣工。

在物業發展方面，集團會發揮所長，打造結合大自然、環保和健康生活元素的可持續發展社區。西沙項目展示集團致力建設匯聚住宅、運動、康健、零售、家庭和寵物友善等元素的現代社區，以迎合住戶多元化的生活模式和喜好。集團會繼續適時推售新項目、已落成的待售住宅單位和個別非核心物業。香港方面，集團快將推售天水圍YOHO WEST PARKSIDE。在未來十個月，集團計劃推售的主要項目有啟德天璽‧海和天璽‧天的第2期、西沙項目的第1期SIERRA SEA和屯門NOVO LAND第3A期，以及毗鄰在建中的港鐵古洞站的住宅項目第1期。內地方面，集團計劃推售數個合作發展項目的新批次，包括蘇州湖濱四季、杭州國際金融中心和佛山瀧景等。

在中央政府的大力支持下，香港將進一步發揮「一國兩制」的獨特優勢，在持續的經濟轉型中適變求變，克服各種挑戰。低稅率、健全的普通法制度、資金進出自由、行之有效的聯繫匯率制度和高適應能力，已為香港集聚國際高端人才奠下穩健的根基，同時有助鞏固其作為國際金融、貿易和航運中心的地位。集團對內地和香港的長遠前景充滿信心，將秉承「以心建家」的信念，繼續發展地標項目和以居民生活質素為依歸的可持續社區。

資料來源: 新鴻基地產 (00016) 中期業績公告