集團是一家以物流、收費公路、港口及大環保為主業的企業。本集團通過投資併購、重組與整合，重點介入「水陸空鐵」四大領域（主要為：內河碼頭、城市綜合物流園、機場航空貨站和鐵路樞紐貨站）及收費公路等物流基礎設施的投資、建設與經營，在此基礎上向客戶提供倉儲智能化和冷鏈倉配運一體化等物流增值服務，業務領域拓展至「物流+商貿」等產業相關土地綜合開發、大環保產業投資與運營等細分市場。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

物流園業務

一、廣東省（含大灣區）

在「立足深圳、聚焦大灣區」的戰略引領下，依託大灣區「雙區驅動」政策紅利，本集團以深圳為核心，打造佛山「第二主場」，並在中山、肇慶、湛江、揭陽等城市落子佈局，構建覆蓋全省的智慧物流網絡。各物流港項目互相協作、相輔相成，聚焦實體經濟需求，全面提升物流服務效率，進一步鞏固本集團在廣東省內的領先優勢。

截至2025年6月30日，本集團在廣東省（含大灣區）共佈局16個物流港項目，其中已投入運營╱管理的項目共11個（包括深圳市的7個項目），建設中的項目5個（包括深圳市的2個項目），已投入運營的面積約154.5萬平方米，成熟物流園區的出租率約89%。

深圳項目

深國際智慧物流港（深圳黎光）位於深圳市龍華區，佔地面積約4.5萬平方米，建築面積約21.7萬平方米，為地上六層、地下二層的高容積率物流園，於2023年投入運營。園區配備有冷庫、常溫庫、自動立體庫等倉庫設施及電商孵化運營中心和園區配套服務中心。依託5G等新一代信息技術，以智能硬件為基礎，數字化平台為載體，打造為具有示範效應的「生態型、智慧型、創新型」的多業態融合的現代物流綜合體。

本集團以深圳黎光項目先行，打造智慧平台「燈塔工程」，實現了全面數字化、智慧化與可視化運營，覆蓋運營管理、資產管理、物流業務、綠色零碳等多個領域。該項目獲評2024智慧城市先鋒榜優秀案例二等獎。該項目的主要客戶包括醫藥及物流等企業。

深國際智慧物流港（深圳鹽田）位於深圳市鹽田區，佔地面積約3.2萬平方米，建築面積約9.1萬平方米，是本集團現代化、高標準的「倉儲上樓」及「保稅物流+」示範項目，於2024年初投入運營。項目依託鹽田港和鹽田綜合保稅區，區位優勢明顯，聚焦保稅倉儲與冷鏈物流、國際分撥、跨境電商等高附加值的物流綜合服務，致力打造為國際領先的數位化、智慧化、綠色化的保稅物流綜合體。該項目入選「深圳市2023年度重大項目」，並榮獲「廣東省綠色示範工程」稱號。該項目的主要客戶包括連鎖零售及頭部物流企業。

深國際智慧物流港（深圳坪山）位於深圳市坪山區，佔地面積約12萬平方米，建築面積約28.6萬平方米，於2024年12月投入運營。該項目是深圳市「20+8」戰略性新興產業集群中的「製造業與物流業深度融合示範基地」及坪山區「9+2」戰略性新興產業的「智慧物流共享中心」，填補了坪山區缺少高標準物流設施空白，推動製造業與物流業的深度融合。深圳坪山項目成功入選「深圳市2024年重大項目清單」，並已成功吸引眾多高成長性企業入駐，主要客戶包括連鎖零售、食品及物流企業。

深國際智慧物流港（深圳坪山東）位於深圳市坪山區，佔地面積約26.7萬平方米，建築面積約9.4萬平方米。該項目毗鄰本集團多個物流港項目，具備片區聯動開發可行性。該項目的主要客戶包括沃爾瑪等連鎖零售及知名物流企業。

深國際康淮電商中心位於深圳市龍華區，運營面積約14.3萬平方米，是本集團首個以管理輸出方式運營的輕資產運營項目。該項目積極探索綠色貨運配送發展模式，建成「集約、高效、綠色、智慧」的城市貨運配送服務體系，為深圳市綠色貨運配送城市示範工程之一。園區的業務包括倉儲物流服務、大型數據中心、辦公樓、宿舍及餐廳等，同時搭建了智能化園區管理資訊系統，實現園區數據的交互共用，智能互聯。該項目成功引進了多家品牌物流企業。

深國際西部物流園位於深圳市前海自貿區，運營面積約9.1萬平方米，是本集團前海土地整備利益體現後向政府租賃運營的項目，借助前海自貿區先行先試的政策優勢、優越的地理位置、成熟的物流基礎設施、良好的通關環境和專業高效的操作團隊等綜合優勢，提供包括保稅物流倉儲、裝卸、報關及庫內增值服務。該項目已取得認可經濟營運商（AEO）計劃海關高級認證資質。該項目的主要客戶包括多家頭部物流企業。

深國際西部公路樞紐物流園（深圳寶安）位於深圳市寶安區，佔地面積約7.5萬平方米，規劃建築面積約15.9萬平方米，是深圳市生產服務型國家物流樞紐以及深圳市規劃的七大門戶型物流樞紐之一，同時也是「7+30+N」三級物流樞紐佈局中首個落地的公路樞紐項目。該項目按照國家綠建三星標準和國際通行的LEED鉑金標準，建設集智能物流中心、智慧物流雲倉及冷鏈中心等於一體的現代智慧物流設施集群，並成功入選「深圳市2024年重大項目清單」。該項目已於2025年4月實現主體結構封頂，預計將於2026年初投入運營。

大灣區項目

深國際智慧物流港（佛山南海）位於佛山市南海區，佔地面積約7.6萬平方米，建築面積逾8.9萬平方米，於2024年下半年投入運營。該項目憑藉集約化、智慧化、綠色化的優勢及良好的市場口碑，成功引入跨境電商頭部企業，有力推動當地電商產業提質增效。

深國際智慧物流港（佛山順德）位於佛山市順德區，佔地面積約20萬平方米，建築面積約32.9萬平方米，於2025年3月正式投入運營。該項目依託佛山市優越的區位、交通網絡及產業基礎，致力於打造集高標準倉儲、智慧物流和冷鏈物流等多個功能於一體的高標準、信息化現代化綜合物流產業樞紐園區，成功引入跨境電商企業入駐。

深國際智慧物流港（中山火炬）位於中山火炬高技術產業開發區，佔地面積約5.8萬平方米，建築面積逾6.6萬平方米。2024年，深中通道的正式開通加深了珠江東西兩岸城市間的融合，推動中山本地製造及物流等產業的進一步發展，也為中山火炬項目平穩運營注入新動力。該項目成功引入了三方物流、醫藥和家電等企業入駐，並為周邊汽車供應鏈產業提供一體化綜合物流服務。

深國際智慧物流港（佛山高明）位於佛山市高明區，佔地面積約15.7萬平方米，規劃建築面積約18.5萬平方米。依託優良的區位交通及產業物流市場環境，該項目聚焦「集約化」及「智慧化」，擬打造集倉儲、配送、轉運、交易、售後服務和電子商務於一體的現代化物流園，預計將於2025年下半年投入運營。

深國際智慧物流港（肇慶高要）位於肇慶市高要區，佔地面積達10萬平方米，規劃建築面積逾10.8萬平方米。該項目擬打造成為融合供應鏈金融中心及交易結算中心等多功能為一體的供應鏈產業園，推動與佛山、中山等地的廣東省內其他項目的聯動互通。該項目的工程建設正按計劃穩步推進，預計將於2026年投入運營。

廣東省內其他項目

深國際物流港（湛江）位於湛江市麻章區，佔地面積約11萬平方米，建築面積逾9萬平方米，是湛江市首個現代化高標倉物流園，也是粵西地區規模最大的高標倉物流園，於2024年下半年投入運營。該項目重點建設集運分撥中心和現代倉儲中心，打造立足粵西及北部灣、輻射東南亞的城市綜合物流港，將與海南澄邁項目及海口高新項目共同配合，成為本集團進軍北部灣、佈局粵西大通道的戰略節點。該項目的主要客戶包括三方物流、快遞快運及生產製造類企業。

深國際物流港（揭陽）位於揭陽市高新技術產業開發區，佔地面積約9.6萬平方米，規劃建築面積約10.9萬平方米。該項目地處潮州、汕頭、揭陽三市中心交界的關鍵地帶，具有輻射三地的交通區位優勢。該項目規劃建設「航空物流服務中心+跨境電商服務中心」兩大產業載體，助力揭陽機場提升貨運集散能力。該項目預計將於2026年投入運營。

二、中國其他地區

在深耕廣東省的同時，本集團以「優中選優」的策略完善全國網絡的戰略佈局，聚焦長三角、京津冀等經濟發達地區核心節點城市，全力提高市場佔有率、重點城市滲透率及項目密度，夯實高標倉網絡基礎，形成全國聯動效應。

截至2025年6月30日，除廣東省以外，本集團已在全國其他地區的35個城市實現物流港佈局，其中投入運營的項目合計42個，運營面積約517萬平方米，成熟物流園區的出租率約86%，整體出租情況保持穩定。

中國其他地區代表項目

深國際物流港（石家莊正定）位於河北省石家莊市正定縣，佔地面積約31萬平方米，建築面積逾50萬平方米，是國內首個融合物流與商業兩大業態的產城綜合體。該項目以「高質量、高顏值」為建設目標，融合數智化物流產業園、冰雪運動、國際酒店、文化街區、商業綜合體、創業孵化等多元業態，構建「冰雪+商務+文旅+居住」的閉環生態。

物流園部分佔地面積約20萬平方米，建築面積逾10萬平方米，定位為數智化醫藥冷鏈物流基地。其中，已投入運營的面積約7萬平方米（含醫藥產業園面積約4萬平方米），為覆蓋冷凍、冷藏、陰涼、控溫的高標準全溫區園區，可滿足醫藥、生鮮、預製菜、凍品等多元存儲需求。園區依託智能技術與自動化設備，已實現全程智能化、可視化管理，顯著提升了物流效率，助力「華北藥都」高質量發展與產業提升。園區被認證為全國「藥鏈圈」會員單位，引入了華潤醫藥入駐並作為其河北區域總倉，並聚集了國藥樂仁堂、千喜鶴、永輝等醫藥及食品行業頭部企業，形成醫藥、食品冷鏈產業集聚效應。此外，建築面積達3萬平方米的A1智慧醫藥冷鏈倉預計將於2025年下半年投入運營，將進一步提升園區醫藥冷鏈的品質和規模。

商業部分為文體商旅大型綜合體，佔地面積約11萬平方米，規劃建築面積約32萬平方米。該項目通過招商先行，已吸引了融創文旅、希爾頓歡朋酒店、麗芮酒店、特區建工、湃昂、美國捷得等國內外知名品牌合作，共同將該項目打造成京津冀首都經濟圈內別具一格的現代化文旅融合綜合體和微度假目的地。商業部分已於2024年12月全面封頂，項目進度正按計劃穩步推進。其中，華北地區目前最大室內滑雪場「熱雪奇蹟」已於2025年7月初正式開業，首創國內冰雪場景與文化IP聯動模式，並成為全球首個獲得BREEAM國際綠色建築認證的室內滑雪場。國際商務酒店及商業綜合體預計將於2026年開始分階段投入運營。

深國際物流港（金華義烏）位於浙江省金華市，佔地面積約41.7萬平方米，建築面積約55.8萬平方米，建有高標倉和產業園。其中，高標倉重點滿足電商雲倉、現代倉儲、集運分撥等領域的客戶使用；產業園重點引入大中型電商企業、國際貿易及上下游產業鏈企業，全力打造集商務辦公、倉儲物流、員工生活配套及公共服務設施於一體的跨境貿易產業園。

深國際物流港（寧波）位於浙江省寧波市，佔地面積約9.2萬平方米，建築面積約5.7萬平方米。該項目具有交通便捷、設施完善、服務優質等顯著優勢，定位為集多種功能於一體的現代化物流園區，促進電子商務發展，是寧波及周邊地區物流業的重要支撐和推動力量。該項目成功引入大型快遞快運客戶。

深國際物流港（長沙）位於湖南省長沙市，佔地面積約29.8萬平方米，建築面積約22.7萬平方米。該項目是長沙市規模最大、標準最高的物流園。

作為湖南省「十四五」綜合交通樞紐建設重點工程，該項目立足長沙，輻射湖南省和華中地區，以綜合物流為依託，開展電商倉儲、城市配送、快遞快運等服務。該項目成功引入電商零售、快遞快運、醫藥、三方物流等多元化客戶。

深國際物流港（鄭州二七）位於河南省鄭州市，佔地面積約11萬平方米，建築面積逾11.7萬平方米。該項目充分依託優越的地理區位，將企業生產加工與城市配送功能深度融合，全力打造「供應鏈基礎設施平台+產業鏈服務平台」的創新體系，通過構建上下遊緊密協同的現代智慧物流生態圈，實現園區上下遊產業的深度嵌入、高效聯動與集群式發展。該項目成功引入電商、快遞快運、食品、三方物流及醫藥等客戶。

深國際物流港（合肥肥西）位於安徽省合肥市，佔地面積約42.2萬平方米，建築面積約32.5萬平方米。該項目融合運輸、倉儲、貨代、信息服務與供應鏈金融於一體，構建「園區運營、倉儲服務、集運配送」三大核心業務平台，打造集高標準倉儲設施與智能化服務于一體的現代物流綜合體，為製造、商貿、快遞快運及供應鏈企業提供高效、便捷的綜合物流解決方案。

深國際物流港（昆明）位於雲南省昆明市，佔地面積約17.2萬平方米，建築面積逾11.9萬平方米。該項目作為本集團西南戰略佈局的重要落子，與周邊物流節點實現高效銜接、資源共享，並依託本集團全國物流網絡，打造昆明現代物流基礎服務平台節點，形成以集運分撥、現代倉庫為主體，配套服務中心為輔助的綜合性物流港。該項目的主要客戶涵蓋電商、生鮮冷鏈等領域。

管理輸出業務

近年來，本集團依託成熟的園區運營能力，在全國範圍成功落地多個管理輸出項目，累積了豐富的實踐經驗。管理輸出服務已由早期的招商與運營升級為覆蓋「投資-招商-運營」的多階段管理，為合作方持續創造綜合效益。

目前，本集團在全國的管理輸出業務已初具規模，岳陽項目、海南洋浦項目及無錫錫山項目均已投入運營，運營面積合計約31.2萬平方米。於2025年上半年，本集團相繼拓展了佛山順德（均安）項目及紹興諸暨項目。其中，紹興諸暨項目是本集團首次將管理輸出業務鏈條延伸至投資階段的項目，標誌著管理輸出業務鏈條的進一步完善。此外，本集團圍繞廣東惠陽項目、廣州從化項目、廣東潮汕項目及佛山順德（均安）項目等在建項目同步開展前置招商及運營籌備工作，以提升項目投營後的價值與競爭力。

未來，本集團將進一步延伸服務鏈條，擴大管理輸出的規模及區域覆蓋，推動管理輸出業務實現高質量發展。

三、「投建融管」小閉環商業模式拓展

伴隨物流倉儲行業的發展，物流港內生發展韌性繼續增強。本集團積極探索物流港資產證券化路徑，實施「投建融管」小閉環發展商業模式。通過發行物流產業基金，本集團可加速資金回籠、縮短項目回報周期，優化資本結構、降低負債率，並提前兌現物流港項目在開發、建設、培育及運營階段累積的資產增值收益。此舉將有力推動本集團物流港項目運營管理規模的擴張及相應業務利潤的提升，為本集團長期穩健發展注入新動能。本集團持續深化「投建融

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

展望2025年下半年，全球經濟環境仍存不確定性，國內經濟在宏觀政策「持續發力、提質增效」的引導下，預計將繼續鞏固向好態勢。「擴內需、促升級、防風險」的政策組合拳將持續深化，特別是推動大規模設備更新、消費品以舊換新等舉措，有望進一步激發市場活力、暢通經濟循環。物流行業作為國民經濟的基礎性、戰略性、先導性產業，其穩定高效運行對於保障供應鏈韌性、服務新質生產力發展至關重要。本集團將緊抓政策機遇，立足主業發展戰略，秉持「穩中求進」的工作基調，聚焦核心能力建設與經營效益提升，精準施策，全力以赴完成全年各項任務目標，為股東創造可持續的長期價值。

聚焦主業提質增效，夯實高質量發展根基

物流主業穩中提質。一是運營優化與效能提升：持續將重心放在存量資產的精細化運營與效益挖潛上。深化戰略客戶合作機制，精準把握跨境電

商、智能製造等業態帶來的增量需求，提升招商質量和客戶黏性。加速推進物流網絡關鍵節點佈局與運營能力建設，立足園區探索低空經濟、光儲充業務具體開發路徑，拓展高附加值增值服務，多措並舉提升主業盈利水平。二是精準投資與項目攻堅：保持審慎穩健的投資策略，優中選優，重點投向具備良好現金流預期和戰略協同效應的核心項目。全力推進深圳國際綜合物流樞紐中心建設與運營籌備，確保按計劃節點高質量完成；深化「公交/地鐵+物流」等創新模式試點，打造綜合物流服務新標杆。持續優化佛山、中山等成熟項目的運營效率與服務能級；強化項目研究論證分析，有序推進北京房山、順義等項目進展工作。三是智慧賦能與綠色發展：加速推進物流業務的數字化轉型，運用物聯網、大數據等技術提升園區管理智能化水平和資源調度效率。大力推動「光儲充一體化」等技術應用，積極踐行綠色低碳發展，持續優化運營，打造集智能化、綠色化、低碳化於一體的標杆示範園區。

港口業務蓄勢賦能。圍繞港口板塊長期發展戰略，全力推進南京西壩港擴能改造等重點項目。推動江蘇靖江港主碼頭全面高效運營，釋放二階段工程產能，提升項目的業務量與營收貢獻；按照計劃穩步推進佛山富灣港前期報批報建等工作。繼續密切跟蹤粵港澳大灣區及長江經濟帶等重點區域港口投資機會，在嚴格風險控制前提下，審慎評估，尋求能夠強化網絡協同、提升整體競爭力的優質項目。

深化閉環戰略，暢通資產與資本循環

「投建管轉」大閉環縱深推進。抓緊時間窗口，重點推進深國際華南物流園一期轉型工作，力爭年內簽訂第二宗土地出讓合同。

「投建融管」小閉環動能釋放。一是繼續鞏固華夏深國際REIT作為重要資本平台的地位，確保其底層資產的高質量運營，持續達標甚至超越預期營運指標，為投資者創造穩定回報，奠定擴募基礎。二是持續加強雙輪驅動資產證券化，一方面，積極篩選和培育符合公募REITs擴募要求的優質倉儲物流資產，為擴募做好準備；另一方面，繼續推進新一期持有型物流不動產私募基金的設立，推動小閉環商業模式可持續發展。三是繼續完善基金群方案，根據經濟形勢和自身發展需要，積極研究與推動開發型或併購型物流倉儲不動產基金。

鞏固收費公路核心優勢，優化大環保業務結構

收費公路精益運營與穩健拓展。依託深圳高速平台，持續鞏固收費公路主業優勢。深化數字化轉型，全面提升智慧收費、智慧管養、降低運營成本，提升路網通行效率和用戶體驗。集中力量推進外環項目三期、機荷高速改擴建項目等重大工程建設，確保工程安全、質量與進度。積極關注行業整合機會，在嚴格財務紀律和風險控制前提下，審慎評估補充優質收費公路資產的可能性；利用公路擴建、改造等契機推動沿線土地資源的開發利用，提升收費公路整體投資效益。

大環保業務聚焦與提質。優先做好存量項目的提質增效和業務整合。關注優質風電場、光伏電場的資源獲取，探索與高速公路收費場站和產業園區等資源相結合的清潔能源項目開發，構建更高效的「產融結合」與內部業務協同機制。固廢資源化處理板塊深入實施結構調整，全力推進智慧系統升級工作，探索油脂深化加工業務和渣料資源化銷售業務。加強儲能項目的開發與應用，持續推進標準制定與創新研發工作，提升產品競爭力，優化大環保業務的商業模式和財務表現。

強化治理與風控，保障可持續價值創造

深化改革與提升治理。繼續縱深推進國企改革深化提升行動，優化法人治理結構和決策機制。強化集團化管控，持續加強財務集中管控、全面風險防控（包括市場風險、信用風險、運營風險、ESG風險等）和合規管理體系建設，築牢發展底板。持續推進品牌建設，提升「深國際」品牌的市場影響力與美譽度。

穩健經營與回報股東。堅持「穩」字當頭，將提質、增效、降本貫穿經營全過程。精細化管理各項成本費用，嚴控非生產性支出，優化融資結構以降低財務成本。充分發揮「大小閉環」商業模式的協同效應和價值創造能力，動態優化現金流管理，將資產負債率維持在可控水平。將股東回報放在重要位置，保持穩定且具有競爭力的派息政策，切實保障投資者利益，共享發展成果。

深化ESG實踐。把可持續發展充分融入產業經營當中，進一步推行綠色低碳發展模式，研究應用光伏清潔能源等，打造綠色低碳標杆園區項目。積極履行企業公民責任，在員工關懷、社區共建、供應鏈責任等方面持續發力，提升綜合價值創造能力，將ESG理念深度融入公司戰略和日常運營管理，持續完善ESG管治架構與信息披露。

2025年下半年，挑戰與機遇並存。本集團將繼續保持戰略定力，堅定發展信心，以更加務實的作風、更加精準的舉措，錨定目標，奮力攻堅，確保高質量完成全年目標，推動經營業績持續提升，為全體股東創造更大價值。

資料來源: 深圳國際 (00152) 中期業績公告