主要業務包括物業發展及投資、建築工程、發展計劃管理、物業管理、酒店業務、百貨業務及投資控股。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

香港

物業銷售

儘管中東於今年首季爆發戰事並為全球經濟增添不明朗因素，香港作為國際金融中心，仍然吸引大量企業前來上市集資。加上特區政府政策推動下，來港專才及留學生人數增加帶動住屋需求進步提升，本港樓市亦因此持續向好。然而，中央政府及後加強規範資金外流，致令地產市道於期末有所放緩。

集團期內本港物業發展之應佔營業額約為港幣百十八億七千八百萬元，較去年同期大幅增加212%。連同期內政府收回新界若干土地，所帶來約港幣十五億六千八百萬元稅前收益(二零二五年:港幣二億四千萬元)，集團於本港物業發展之應佔稅前公佈盈利約為港幣三十三億元(二零二五年:港幣三億千萬元)。

期內，集團成功把握時機推售多個市區項目，包括紅磡「首匯」及「首岸」第1、3及4期、馬頭角「壹沐」第2期，以及啟德「維港˙灣畔」第2B期。當中紅磡「首匯」至半年結算日已售出逾九成住宅單位，而同區「首岸」亦銷情理想，首三輪推出合共四百六十八個住宅單位均於開售當日全數沽清。連同繼續推售半區部「天御」等原有已開售項目，以及出售其他物業（包括車位），集團於截至二零二六年六月三十日止六個月內，於本港自佔之合約銷售總額約港幣百八十億千八百萬元，較去年同期大幅增加188%。

於二零二六年六月底，未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣百七十億六千百萬元。

當中約港幣六十三億六千五百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二六年下半年入賬。

物業發展

市區舊樓重建項目方面，有約三十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入二零二六年下半年開售計劃。此外，已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可額外提供自佔樓面面積合共約百五十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。

集團於各區另有其他市區重建項目正在進行收購，現時已購入該等項目兩成以上業權，惟仍未達致相關強拍申請門檻。若能收購全部業權，以目前政府城市規劃計算，預計重建後可提供自佔樓面面積約為百七十七萬平方呎；如按現時各地盤分別已購入之業權份數比例計算，自佔樓面面積約為六十五萬平方呎。以上各項目之收購存在不確定性，有機會不能全數購足，有待購入全部業權方可落實重建。

土地儲備

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約百五十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。

位於紅磡之市區重建項目，集團已完成收購餘下位於黃埔街及必嘉街帶項目之全部業權。至於中環新海濱之旗艦項目「Central Yards」，現正進行主體建設工程。該綜合發展項目設有七十萬平方呎之甲級寫字樓及附屬樓面，提供中環最大之平層寫字樓樓面，切合現代企業總部及創新金融機構需要；另有九十萬平方呎之零售面積，包括香港唯私營並可容納逾千百名觀眾之百老匯式大劇院。該項目亦設有逾三十萬平方呎綠化休憩空間，包括位於頂樓之空中花園供公眾使用。項目第期商場及寫字樓預計可於二零二六年第四季建成，第二期則計劃於二零三二年竣工，屆時將成為集零售、商務、文化、藝術、大自然及娛樂等於之國際級海濱地標，帶來目新之城市風貌。該項目至今已取得綠建環評（BEAM Plus）新建建築及社區、領先能源與環境設計（LEED）、WELL、WiredScore及SmartScore等最高級別之國際級綠色及智慧建築認證。

此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，已改為分期換地發展，並已經收到政府重新發出之第期換地條件，但正就補地價金額進行上訴，有待與政府達成補地價協議方可落實。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積共約九十萬平方呎。

新界土地

期內，位於洪水橋/廈村新發展區以及新田集團所持有合共約二百二十五萬平方呎自佔土地，被政府刊憲以現金補償方式合共約港幣二十三億四千九百萬元，收回作公共用途。集團於二零二六年六月底，經撇除上述被刊憲收回之土地，所持有之新界土地儲備約三千八百四十萬平方呎，繼續為本港擁有最多新界土地之發展商：

於洪水橋/廈村新發展區，繼去年成功完成宗原址換地申請後，集團聯同另家發展商繼續為餘下四幅商業用地跟進原址換地申請。其中兩幅土地已向城規會申請把部份樓面面積改作住宅用途，如獲審批並成功於本年十二月三十日之限期前完成所有原址換地申請手續，將可為集團提供自佔商住樓面面積合共約百四十萬平方呎。另外兩幅土地則被政府於期內收回作進步發展，以配合當局擬於區內興建大學城之最新規劃。行政官於二零二五年施政報告內提出多項加快發展北部都會區的措施，當中《北部都會區發展條例草案》將提交立法會審議通過，多項現有措施及程序可望有所簡化，以達致政府「提速提效」之發展目標。政府亦已公佈「按實補價」之細節及安排。集團正積極研究以「按實補價」形式完成原址換地之可行性以減低補地價資金成本。扣除上述正進行原址換地申請之土地，集團現於洪水橋/廈村仍擁有約二百二十萬平方呎之土地。

政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體準則，而集團為了配合政府政策以滿足市對房屋的殷切需求，經詳細研究所持有之新界土地後，已聯同另家發展商向有關當局提交申請，項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園之面積，項目建議提供三成住宅單位(三千六百三十六伙)作私人房屋發展及出售之用，其餘七成單位(八千四百八十四伙)供政府作公營房屋發展之用。項目已於二零二二年十月獲顧問組持及行政會議原則性同意，現正處理修改城市規劃之工作。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放潛在價值。

政府於二零二年十月頒佈《北部都會區發展策略》，建議致力將北部都會區發展成為國際創科中心，當中包括涵蓋河套區港深創新及科技園及附近新田/落馬洲帶之地區。

政府其後在二零二三年十月公佈之《北部都會區行動綱領2023》把新田科技城納入「創新科技地帶」的部份。按照行政官會同行政會議於二零二四年九月核准之《新田科技城分區計劃大綱草圖》，政府將向地產商收回土地作創科用途。於二零二六年六月，政府宣佈收回土地以進行新田科技城(第期) (第二批))發展。扣除已被政府收回之土地，集團現於「北部都會區」新田仍擁有約三百六十五萬平方呎之土地。

此外，政府於二零二四年十月發表毗鄰新田之潭尾發展建議，並於去年完成相關公眾參與活動。集團於本年初就區內三幅土地向政府申請原址換地，涉及土地面積約七十六萬平方呎，如全部成功換地，可提供樓面面積合共約四百九十四萬平方呎，但尚待政府答覆。除上述正進行原址換地申請之土地外，集團於潭尾另有土地約三百八十九萬平方呎。

收租物業

集團於截至二零二六年六月三十日止六個月，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年同期上升3%至港幣三十五億千七百萬元，而相關之應佔稅前租金淨收入亦較去年同期上升4%至港幣二十五億九千三百萬元。集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於期內所貢獻之自佔租金總收入較去年同期上升4%至港幣八億三千七百萬元。

集團主要收租物業於二零二六年六月三十日之平均出租率為94%。

零售物業組合

政府統計處資料顯示，受惠於訪港旅客人數增加以及本地消費意欲回升，二零二六年上半年本港零售業總銷貨價值較去年同期上升9.6%。集團零售物業組合之整體出租率因此維持高企，大部分商場人流及租戶生意額均錄得增。

期內，集團因應各商場之特色而制定相應之資產提升策略，以提升其獨特性，並令顧客之購物體驗更豐富。當中位於地鐵站上蓋並坐擁百萬平方呎之將軍澳MCP (新都城中心)，已重新定位為「運動娛樂」（sportainment）中心，並推出系列充滿動感活力之市場推廣活動。馬鞍新港城中心則引入多項寵物友善設施及潮流運動休閒品牌，以配合其現代生活風格概念。屯門時代廣場亦透過具有本土特式之店舖及主題餐飲商戶，與區內顧客加強聯繫。以上商場在「2026年度零售亞洲大獎」中，分別獲得「年度最佳娛樂商場—香港」、「年度最佳生活風格商場—香港」以及「年度最佳商場創意—香港」三項大獎。此外，集團在「2026年度香港營銷活動大獎」中亦囊括多個獎項，印證集團在提升本港商場競爭力之出色表現。

集團位於大角咀及紅磡之兩項大型市區重建項目，正陸續分批建成，分別提供約十六萬三千及十六萬八千平方呎之總零售樓面。該兩個商場將匯聚嶄新零售概念、時尚運動品牌及精選餐飲商戶，以迎合現代消費者要求。隨著項目即將全面建成，集團經常性租金收入有望進步增。

寫字樓物業組合

期內，金融、保險以及法律業界之租戶普遍趨向遷往質素較佳之商廈，帶動中環核心地段寫字樓之空置率降至近兩年來最低水平。集團優質寫字樓物業組合，尤其位於中環之The Henderson及國際金融中心因而受惠。

「The Henderson」樓面面積達四十六萬五千平方呎，於二零二六年六月底出租率超過九成。該項由國際知名扎哈˙哈迪德建築事務所(Zaha Hadid Architects)設計之矚目地標，繼早前在「國際房地產大獎2025-2026」中獲頒「世界最佳物業」至高殊榮後，其三間高尚食府(包括花雲、Peridot及Akira Back)於期內同時獲「2026凡爾賽獎」評選為「全球16間最美餐廳」之，並且為全港唯入選之三間餐廳。此外，「The Henderson」為亞太區首個榮獲福布斯旅遊指南(Forbes Travel Guide)頒發「InPartnership with Forbes Travel Guide」合作認證之商廈，亦為全港首項在不同可持續發展及智能科技範疇，獲得十項鉑金級認證之超甲級商廈，以至全國首項於SmartScore及中國智慧建築認證中獲得滿分評級之項目。「The Henderson」因此吸引「Point72」、佳士得、「Carlyle」、愛彼及「Cohen & Steers」等國際頂尖企業進駐。

集團其他商廈憑藉與租戶緊密連繫，於期內亦表現良好。中環「國際金融中心」、北角「友邦廣場」，以及位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」，整體出租率維持約九成。

至於總樓面面積達百六十萬平方呎之中環新海濱綜合發展項目「Central Yards」，當中樓面面積達七十五萬平方呎之第期預計將於二零二六年下半年建成，並於二零二七年開幕。其辦公室大樓及附屬樓面面積七成面積逾二十二萬三千平方呎，已獲家金融機構簽約承租；其餘樓面亦獲多間知名跨國企業積極洽談。期內，集團旗下間合營公司成功投得鄰近「Central Yards」之中環海濱活動空間五年租約，日後將以維港海濱整體布局策劃不同類型活動，從而與「Central Yards」發揮協同效應，為本港創造更具活力之世界級文化娛樂地標，並鞏固其「盛事之都」之地位。

建築

集團不斷引入創新科技及先進物料，務求令建築質素進步提升。當中可用於濕滑表面之「生物仿生矽酮密封結構膠」，已取得政府許可並在政府工程項目中使用。而集團旗下項目除將參加政府所推行之「安全智慧工地系統」外，亦積極參與研發人工智能火警檢測系統，以及可式人工智能鏡頭掃瞄系統，以加強工地安全。由於集團對推動環保、創新以至地盤工業安全不遺餘力，因此獲得「環保優異獎」、「友心工地」及「智慧低碳標籤項目」等多項嘉許。

物業管理

集團之物業管理成員公司恆益物業管理有限公司(「恆益」)、偉邦物業管理有限公司(「偉邦」)、尊家管業有限公司(「尊家」，為集團「The H Collection」系列高尚住宅提供優質管理服務)、冠威管理有限公司及H Commerce ManagementLimited(為世界最佳物業「The Henderson」，以及集團商廈及商場提供優質管理服務)，憑藉在本港合共管理逾八萬三千個住宅及工商業單位、千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位，繼續於業界保持領導地位。

秉承集團注重服務質素及可持續發展之理念，物業管理成員公司已採納個符合ISO9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)及ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統。憑藉出色表現，物業管理成員公司期內獲得「卓越設施管理獎」及「碳中和先鋒大獎」等多項嘉許。

至於公益服務方面，物業管理成員公司期內以「防火年」為主題，推動社會大眾提高防火意識；並且聯同慈善機構舉辦多項活動以推廣運動及保護環境。其義工服務團體亦積極參與各項關愛活動，並因此在「香港義工獎2025」，贏得「企業—年度十大最高義工時數」、「企業—最積極參與獎(義工時數)」及「十大愛心屋苑」等多項殊榮。

中國內地

二零二六年上半年，中央政府延續「努力穩定房地產市場」之政策定調，並訂下明確方向，放鬆限制以激活需求，同時控增量及去庫存以優化供應。然而，由於宏觀經濟鞏固向好之基礎仍需時間，整體房地產市場依然低迷，惟價格跌幅逐步收窄。城市分化持續加劇，線及部分核心二線城市在「好房」優質項目帶動下成交有所回升，改善型需求仍是新建商品房市場之主要撐。儘管新建商品房供應量明顯縮減，整體銷售依然承壓，較去年同期有所下降。土地市場方面，政府延續「縮量提質」之供應策略，房地產企業競投仍聚焦於核心城市之優質地塊。

於期內建成之住宅項目，自佔樓面面積約二十萬平方呎。

集團於內地作出以下策略：

物業投資：期內，集團集中資源致力推動廣州越秀區「星寰國際商業中心」及上海徐匯濱江「星揚岸中心」兩項近年建成大型項目之招租，取得顯著成效。當中樓面面積達百萬平方呎之上海「星揚岸中心」二期項目(即「星瀚廣場」)，於二零二六年六月底出租率達92%，而「星寰國際商業中心」兩幢樓面面積合共約九十七萬平方呎之甲級辦公大樓則錄得逾八成出租率。此外，兩個

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

儘管中東戰事持續及石油航運受到影響，但香港經濟基調仍保持平穩。特區政府主動對接國家第十五個五年規劃，首次為香港經濟和社會發展制定第個五年規劃（2026—2030），將推動香港更好融入和服務國家發展大局，有利本港經濟遠發展。

集團近期已完成收購位於紅磡黃埔街及必嘉街帶項目之全部業權，連同其他已購入全部業權或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可合共提供自佔可發展樓面面積約百五十萬平方呎。此外，集團擁有新界土地儲備約三千八百四十萬平方呎，繼續為全港持有最多新界土地之發展商。集團土地資源充裕，足供未來數年發展之用。

「銷售」集團計劃於本年下半年在本港推售八個發展項目，連同尚餘存貨，在本港預計有約三千四百個自佔住宅單位或約百七十萬平方呎自佔住宅樓面面積，以及辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎，可於本年下半年出售。集團於二零二六年六月底，在香港及內地未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣百八十三億零三百萬元，當中約港幣六十九億千九百萬元之銷售金額預計可隨物業落成及交付買家而於本年下半年入賬。

「租務」繼榮膺世界最佳物業之「The Henderson」新近建成後，集團位於中環新海濱之另旗艦項目「Central Yards」第期亦預計可於本年下半年建成，令集團於本年年底，在本港擁有之自佔收租樓面面積擴展至千百五十萬平方呎，並且進步提升集團在本港核心商業區之地位。該項目第期辦公室大樓及附屬樓面七成面積逾二十二萬三千平方呎，已獲家金融機構簽約承租，為集團經常性租金收入注入增動力。

「上市附屬及聯營公司」為集團另經常性收入之來源。當中香港中華煤氣在香港和內地的城市燃氣用戶達四千七百萬戶，市場龐大。其聯營公司怡斯萊(EcoCeres)位於馬來亞的工廠於二零二五年試產成功，今年上半年可持續航空燃料（「SAF」）等綠色燃料整體銷量增強勁，達三十二萬噸，按年增約倍。期內，怡斯萊與東莞市人政府簽署投資意向協議，將在粵港澳大灣區建立首條完整的SAF產業鏈，進步鞏固其市場領先優勢。連同不斷開拓的其他增型業務，香港中華煤氣將為集團帶來持續收益。

集團自九七六年成立，業務在過去五十年得以迅速發展，並躍升成為於本港具領導地位之地產發展商，實有賴每位同事努力不懈之專業態度，為集團奠下穩固基礎。加上雄厚財政實力及三大業務柱(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)，集團定能傳承半世紀之非凡成就，實踐持續發展並為未來開啟新篇章。

資料來源: 恒基地產 (00012) 中期業績公告