主要業務包括物業發展及投資、建築工程、發展計劃管理、物業管理、酒店業務、百貨業務及投資控股。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

香港

物業銷售

政府於二零二四年年初撤銷所有住宅物業交易之買家印花稅、額外印花稅及新住宅印花稅後，本港樓市曾有所回升，惟自年中起又漸見放緩。政府及後於《施政報告》宣佈，「新資本投資者入境計劃」容許投資若干豪宅物業，香港金融管理局亦進一步放寬物業按揭貸款成數及供款與入息比率上限。加上美國聯儲局自二零二四年九月起三度調低利率，為本港物業市場提供助力。

集團本年度之本港物業發展應佔營業額較去年減少16%至約港幣一百二十三億二千三百萬元。計及政府收回位於粉嶺北及古洞北新發展區及洪水橋/村新發展區等若干土地所帶來約港幣三十三億二千萬元之收益，集團於物業發展之應佔稅前公佈盈利約為港幣四十六億四千七百萬元。

本年度，集團推出多個住宅項目，包括長沙灣「Belgravia Place」第1期、旺角「利奧坊˙首隅」、紅磡「The Haddon」，以及啟德「Double Coast」第1期。當中長沙灣「Belgravia Place」第1期銷情理想，首批推出之一百三十八個住宅單位於開售當日即全部售罄，而原有已開售項目亦取得滿意銷售成績。位於魚涌之「TheHolborn」以及西營盤「藝里坊˙2號」均已全部沽清。新界之「One Innovale」，截至結算日亦已售出逾96%住宅單位。連同售出其他物業（包括車位），集團於截至二零二四年十二月三十一日止年度，於本港自佔之合約銷售總額約港幣一百一十二億八千五百萬元。

於二零二四年十二月底，未入賬之自佔本港物業合約銷售總額約為港幣八十一億六千五百萬元。當中約港幣七十八億三千四百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二五年入賬。

集團於二零二五年二月及三月分別推出長沙灣「Belgravia Place」第2期及馬頭角「南首」銷售。兩項目銷情均相當理想，當中馬頭角「南首」首批推出之一百八十一個住宅單位於開售當日即全部售罄。

物業發展

《土地(為重新發展而強制售賣) (修訂)條例》已於二零二四年十二月實施，並降低部份地區∕物業之強拍申請門檻。集團現時在市區舊樓重建項目方面，已購入全部權益或達致相關強拍申請門檻之自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎，另有約一百四十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入二零二五年開售計劃。

土地儲備

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，可於二零二六年或之後開售或出租，預計可提供自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎。

於二零二五年一月，集團旗下一間全資附屬公司（賣方）與集團一間上市附屬公司—美麗華之全資附屬公司訂立協議，以總代價港幣三十一億二千萬元（可予以調整）出讓一項位於九龍金巴利道16號之物業(現名為「香檳大廈」)控股公司權益。賣方須按已批准之建築圖則，將香檳大廈重建為新酒店，附設商舖之綜合項目。美麗華將根據該交易間接收購該新酒店，附設商舖之綜合項目，惟有關交易仍有待其獨立股東批准。

於二零二一年投得之中環新海濱三號(內地段第9088號)用地，現正進行主體建設工程。該項目將分兩期發展成為總樓面面積達一百六十萬平方呎之綜合物業，另有逾三十萬平方呎綠化休憩空間供公眾使用。該項目之發展大綱圖已獲城市規劃委員會批准，兩期分別預計於二零二六年第四季及二零三二年第四季建成，屆時將成為本港核心商業區另一矚目地標。該項目至今已分別榮獲綠建環評(BEAM Plus) (新建建築)及綠建環評(社區)暫定鉑金級認證，以及領先能源與環境設計（LEED）之鉑金級前期認證。此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，已改為分期換地發展，並已經收到政府重新發出之第一期換地條件。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積共約九十一萬平方呎。

新界土地

本年度，集團再購入若干新界土地。然而，集團位於粉嶺北及古洞北新發展區所持有之若干土地約一百四十五萬平方呎（其中包括符合原址換地條件，惟未能於二零二三年十二月三十一日限期前達成補地價協議之三幅位於粉嶺北之土地)，被政府以現金補償方式合共約港幣十八億六千四百萬元收回。及後集團位於洪水橋/村新發展區所持有之若干土地約三百八十五萬平方呎，亦被政府以現金補償方式合共應佔約港幣四十三億一千萬元收回。集團於二零二四年十二月底，所持有之新界土地儲備約四千二百萬平方呎，繼續為本港擁有最多新界土地之發展商

扣除上述已被政府收回之土地，集團現於洪水橋仍擁有約二百七十三萬平方呎之土地。本年度，集團與該區內另一業主已共同為五幅土地提出原址換地申請，當中一幅為商住發展用途，其他則為商業用途。如全部成功換地，可為集團提供自佔樓面面積合共約三百四十萬平方呎。按照政府地政總署規定，區內住宅部份所有原址換地申請須於二零二五年三月三十一日或之前達成補地價磋商，惟最近財政預算案提出商業地塊換地期限將會延期。

政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體準則，而集團為了配合政府政策以滿足市民對房屋的殷切需求，經詳細研究所持有之新界土地後，已聯同另一家發展商向有關當局提交申請，項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園之面積，項目建議提供三成住宅單位(三千六百三十六伙)作私人房屋發展及出售之用，其餘七成單位(八千四百八十四伙)供政府作公營房屋發展之用。項目已於二零二二年十一月獲顧問小組支持及行政會議原則性同意，現正處理修改城市規劃之工作，估計最早可於二零三一年入伙。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放潛在價值。

政府於二零二一年十月頒佈《北部都會區發展策略》，建議致力將北部都會區發展成為國際創科中心，當中包括涵蓋河套區港深創新及科技園及附近新田/落馬洲一帶之地區。政府其後在二零二三年十月公佈之《北部都會區行動綱領2023》把新田科技城納入「創新科技地帶」的一部份。按照行政長官會同行政會議於二零二四年九月核准之《新田科技城分區計劃大綱草圖》，政府將向地產商收回土地作創科用途。此外，政府於二零二四年十一月發表毗鄰新田之牛潭尾發展建議，並於二零二五年一月完成相關公眾參與活動。集團於「北部都會區」新田擁有自佔土地面積約為六百一十萬平方呎，將留意其發展情況並積極配合。

收租物業

集團於截至二零二四年十二月三十一日止年度，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年度上升2%至港幣六十八億四千二百萬元，而應佔稅前租金淨收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻)則持平為港幣四十九億一千六百萬元。集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於本年度所貢獻之自佔租金總收入較去年度下跌5%至港幣十六億二千七百萬元。

集團主要收租物業於二零二四年十二月三十一日之平均出租率為93%。

中環「The Henderson」，以及多個項目之基座商場（包括「利奧坊˙壹隅」、「天瀧」及「Baker Circle One」的第2至3期）相繼建成，令集團於二零二四年十二月底，在本港之自佔已建成收租物業組合擴展至約一千零四十萬平方呎，明細如下：

零售物業組合

本年度，訪港旅客消費模式轉變，以及港人北上消費熱潮，繼續為香港零售業界帶來壓力。然而，集團零售物業組合之整體出租率仍保持高企，而部份商場之客流量更超越二零一八年疫情爆發前之水平。

集團除經常提升商場設施以配合可持續發展所需外，亦緊貼市場脈搏，為租戶組合引入新概念以迎合顧客口味變化。商場因此從內地及海外引進多家廣受歡迎之時尚品牌及餐飲食肆，為顧客帶來新鮮感。此外，與藝人聯手舉辦多場表演及簽唱會，帶動商場之人流並刺激消費。2024年巴黎奧運舉辦期間，集團更推出「Breaking NewGround˙突破常界限」活動，於旗下商場直播賽事外，亦舉辦連串與體育相關項目以支持本地運動健兒。各項活動均受業界讚賞，將軍澳MCP(新都城中心)因此在「2024年度亞洲零售大獎」中被選為「年度最佳商場—香港」，並且獲香港零售管理協會頒發「2024年最佳優質服務零售商大獎—商場組別」。

集團分別位於奧運及紅磡港鐵站附近之大型市區重建項目，正陸續分批建成，分別提供約十六萬三千及十六萬八千平方呎之總零售樓面。該兩個商場之招租反應均相當理想，已獲多家時尚品牌及特色食肆落實承租。隨著兩項大型市區重建項目餘下部份陸續分批建成，集團租金收益於未來數年將進一步提升。

寫字樓物業組合

本港經濟前景不明朗，以及未來新增供應量龐大，均為寫字樓租賃市場帶來挑戰。然而，受惠於租戶趨向遷往較優質之商廈，集團寫字樓物業組合表現強韌，出租率保持穩定。

「國際金融中心」座落機場快線總站上蓋之中環核心地段，具有穩固之金融機構租戶群，出租率持續高企。至於其他同位於港島之優質商廈，於本年度亦因集團與租戶保持緊密夥伴關係而表現平穩，當中北角「友邦廣場」繼續錄得約九成出租率。

集團位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」，憑藉與租戶保持緊密聯繫，整體出租率在區內競爭激烈下仍維持約九成。

於二零二四年一月建成之「The Henderson」，現已成為香港新地標。該項樓面面積達四十六萬五千平方呎之超甲級商廈，由國際知名之扎哈˙哈迪德建築事務所(ZahaHadid Architects)設計，融合藝術、創新及可持續發展元素，為租戶帶來無可比擬之智能辦公室體驗。其辦公大堂引入著名當代藝術家傑夫˙昆斯（Jeff Koons）之《氣球天鵝（紅色）》藝術作品；而頂層則設有全港最高之全玻璃天幕宴會廳—「Cloud 39」，可270度飽覽繁華之城市景致。至於大廈外之公共空間，將加設全亞洲首個扎哈˙哈迪德雕塑公園，為大眾提供獨特之休憩綠化空間。「The Henderson」至今已榮獲多個國際級獎項與殊榮，包括SmartScore、WiredScore、WELL健康建築標準認證及領先能源與環境設計（LEED）之鉑金級前期認證等。集團亦憑藉「The Henderson」獲世界綠色建築委員會（WorldGBC）頒發亞太區綠色建築領袖大獎。「The Henderson」與國際認證機構福布斯旅遊指南（Forbes Travel Guide）合作，為大廈制訂五星級服務標準，於二零二五年年初榮獲「In Partnership with Forbes Travel Guide」認證，成為亞太地區首個獲得此項殊榮之商廈，彰顯集團對租戶及其貴客提供五星級服務之卓越承諾。「The Henderson」除獲佳士得承租作為其亞太區總部外，亦有愛彼、凱雷及加拿大退休金計劃投資局等多家優質租戶進駐。現時已錄得出租率約八成，令集團經常性收入基礎進一步鞏固。

建築

集團對各類發展項目，均追求盡善盡美。本年度，位於中環之The Henderson在「優質建築大獎2024」，榮獲「創新項目大獎」，並在香港非住宅項目(新建築物–非政府、機構或社區)組別中勇奪至高殊榮。The Henderson在「2024年度亞洲國際商業地產投資交易會大獎」，於最佳寫字樓及商業項目組別中亦獲得金獎。住宅項目方面，位於半山衛城道8號之項目，以及紅磡「必嘉坊」，同在「2024-2025年度亞太區房地產大獎」中取得五星大獎。

集團將繼續運用尖端科技以進一步提升各項目之建築質素。當中包括與一所本地大學合作開發應用人工智能以優化結構設計及建築規格，從而減省成本並提升能源效益。人工智能亦有助管轄施工，以確保工地安全。集團因此獲得「積極推動安全獎」及「安全表現大獎」等多項嘉許，以表揚對推動地盤工業安全不遺餘力。

物業管理

集團之物業管理成員公司益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司、尊家管業有限公司(為集團「The H Collection」系列高尚住宅提供優越管理服務)、冠威管理有限公司及H Commerce Management Limited，憑藉在本港合共管理逾七萬九千個住宅及工商業單位、一千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位，於業界享有領導地位。

為確保所管理之項目均可享有優質服務，物業管理成員公司採納一個符合ISO 9001(品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)及ISO45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統。物業管理成員公司之出色表現獲得多項嘉許，當中包括「香港卓越服務名牌」及「Q嘜優質服務標誌」等。

集團各項業務範疇，以至日常運作皆注重創新及可持續發展理念。物業管理成員公司因此於本年度參與全港首個「商校回收再造計劃」，將前線員工之舊制服回收並循環再造成環保校服，轉贈予一所特殊學校之學童。此外，繼過去兩年成功以回收膠樽，以及二手書籍製作聖誕樹之後，物業管理成員公司於本年度再度推出環保聖誕樹製作活動，將收集所得之鋁罐擺設成聖誕樹並於旗下屋苑展出，為節日增添氣氛之餘，亦向公眾傳遞環保訊息。由於對推動減廢及綠色生活不遺餘力，物業管理成員公司於本年度獲得多項嘉許，當中包括獲香港綠色機構認證「減廢證書-卓越級別」、政府環境保護署「家居廢物源頭分類獎勵計劃-優異獎」，以及香港中華廠商聯合會「香港ESG獎」。

公益服務方面，物業管理成員公司於本年度繼續聯同「青途發展社區發展協會」，舉辦多項活動以推廣運動及保護環境。當中包括邀請傑出運動員於旗下屋苑開辦各式培訓班，並透過運動與青少年加強聯繫，共同關愛弱勢社群並宣揚環保意識。其義工服務團體亦積極參與各項公益慈善活動，並因此在「香港義工獎2024」，贏得「年度十大最高義工時數」、「企業—最積極參與獎(義工時數)」、「卓越金獎」，以及「十大愛心屋苑」等多項殊榮。

中國內地

於二零二四年，中央政府不斷優化房地產調控政策以穩定樓市，並從供需兩端著力改善市場環境，加強全面放鬆支持購房之措施，包括取消對購買住房、轉售及房價之限制，並降低房貸利率、首期要求、以及換樓之稅務負擔等，居民置業意欲因

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

中國內地正以科技創新推動高質量發展，當中「深度求索」(DeepSeek)、集成電路、量子科技等取得新成果，有助推進人工智能更廣泛應用，並發展智能網聯新能源汽車、人工智能手機及電腦、智能機器人等。至於商業航天、低空經濟、生物科技、具身智能及6G等新興產業亦不斷壯大。香港為融入國家發展大局，正致力將北部都會區發展成為國際創科中心，經濟發展因此定能更添動力。香港特區政府於2025-26年度財政預算案宣佈寬減部份物業買賣之印花稅，加上私人住宅單位在未來五年之平均每年落成量預計較過去五年之平均數減少約8%，將進一步對本港樓市帶來支持。然而，美國新任政府所推行之政策，對全球貿易以至利率走勢之影響仍然不明朗。

集團多年來致力從不同途徑補充在本港之土地儲備。當中市區舊樓重建項目方面，集團已購入全部權益或達致相關強拍申請門檻之自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎。新近實施之《土地(為重新發展而強制售賣) (修訂)條例》，旨在加快私人物業業權統一，將有助集團為市區老舊失修之樓宇落實重建。此外，集團擁有新界土地儲備約四千二百萬平方呎，繼續為全港持有最多新界土地之發展商。集團土地資源充裕，足供未來數年發展之用。

「銷售」繼長沙灣「Belgravia Place」第2期及馬頭角「南首」開售後，集團計劃於今年在本港再推售十一個發展項目，大部份位於市區。連同尚餘存貨，在本港預計有約六千四百個自佔住宅單位或約三百萬平方呎自佔住宅樓面面積，於二零二五年可供銷售；另在本港有可售辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎。集團於二零二四年十二月底，在香港及內地未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣一百一十五億三千三百萬元，當中約港幣一百零五億二千八百萬元之銷售金額預計可隨物業落成交付買家而於二零二五年入賬。

「租務」集團現時在本港及內地分別持有自佔一千零四十萬平方呎以及一千三百萬平方呎之已建成收租物業。兩個分別位於上海浦東及深圳南山區之綜合發展商業合作項目均已進入接近完工階段，令集團於二零二五年年底，在內地擁有之自佔收租樓面面積將擴展至一千三百六十萬平方呎。至於新近建成之中環超甲級商廈「TheHenderson」現已租出約八成，開始帶來租金貢獻。本港核心商業區另一地標，樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱三號用地項目，建築進展良好，並獲多家專業評級機構頒發鉑金級前期認證。隨著收租物業組合不斷擴展及優化，集團經常性租金收入將進一步提升，推動業績增長。

「上市附屬及聯營公司」為集團另一經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二四年十二月底在內地之城市燃氣項目總數達三百二十二個，而內地及本港合共擁有超過四千四百萬家庭用戶；其持股之怡斯萊(EcoCeres, Inc.)，位於馬來西亞柔佛洲之新廠房預計將於二零二五年落成，令可持續航空燃料產能大幅提升，加上可再生能源業務亦不斷拓展，香港中華煤氣定能為集團帶來持續收益。

集團財政實力雄厚，加上三大業務範疇(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)均由經驗豐富之專業團隊悉心管理，定能持續穩步向前，為各持份者創造更佳價值。

資料來源: 恒基地產 (00012) 全年業績公告