主要業務包括物業發展及投資、建築工程、發展計劃管理、物業管理、酒店業務、百貨業務及投資控股。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

香港

物業銷售

本年度，香港特區政府推出多項吸引人才政策及致力發展香港成為國際教育樞紐，並於2025-26年度財政預算案宣佈寬減部份物業買賣之印花稅，加上美國聯邦儲備局自二零二五年九連續三度減息，均為本港樓市帶來支持。

集團本年度本港物業發展之應佔營業額約為港幣百五十二億千二百萬元，較去年增加23%。至於本港物業發展之應佔稅前公佈盈利約為港幣十五億六千六百萬元(二零二四年:港幣四十六億四千七百萬元)。盈利減少主要由於去年度因政府收回若干新界土地而帶來約港幣三十三億二千萬元應佔稅前淨收益；而本年度因收地所帶來之應佔稅前收益僅為港幣五億九千九百萬元所致。

本年度，集團成功把握最佳時機推出半山「天御」，以及多個位於前啟德機場跑道上之臨海豪宅項目(包括「維港˙灣畔」第1A及1B期、「Miami Quay」第2期及「Double Coast」第3期)。至於沙灣「Belgravia Place」第2期、灣仔「woodis」、馬頭「南首」及「壹沐」第1期等多個市區項目，亦於本年度開售。而原有已開售項目亦取得滿意銷售成績，當中旺「利奧坊」系列首五期項目更已近乎沽清。連同售出其他物業（包括車位），集團於截至二零二五年十二三十年度內，於本港自佔之合約銷售總額約港幣百九十二億七千百萬元，較去年增加71%。

於二零二五年十二底，未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣百零九億二千六百萬元。當中約港幣八十八億四千六百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二六年入賬。

物業發展

本年度，集團與另業主共同就以下幅位於洪橋/廈村新發展區之土地，成功完成原址換地申請：

市區舊樓重建項目方面，有約七十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入二零二六年開售計劃。此外，已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可額外提供自佔樓面面積合共約百六十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。

土地儲備

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約百六十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。

集團旗下間全資附屬公司於二零二五年訂立協議，將位於香港九龍金巴利道16號地段(「物業」)連同將於該地段上建造之新酒店，出售予集團上市附屬公司—美麗華酒店企業有限公司之全資附屬公司。由於完成交易之先決條件未能達成，有關交易經已取消。集團將按既定計劃繼續拆卸該物業上之現有建築物，並按已批准之建築圖則，將該物業重建成座新酒店。

至於中環新海濱之旗艦項目「Central Yards」，現正進行主體建設工程。該綜合發展項目設有七十萬平方呎之甲級寫字樓及附屬樓面，提供中環最大之平層寫字樓樓面，切合現代企業總部及創新金融機構需要；另有九十萬平方呎之零售面積，包括香港唯私營並可容納逾千百名觀眾之百老匯式大劇院。該項目亦設有逾三十萬平方呎綠化休憩空間，包括位於頂樓之空中花園供公眾使用。項目第期商場及寫字樓預計可於二零二六年第四季申請入伙紙，第二期則計劃於二零三二年落成，屆時將成為集零售、商務、文化、藝術、大自然及娛樂等於之國際級海濱地標，帶來目新之城市風貌。該項目至今已取得綠建環評（BEAM Plus）新建建築及社區、領先能源與環境設計（LEED）、WELL及WiredScore等最高級別之國際級綠色及智慧建築認證。

此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，已改為分期換地發展，並已經收到政府重新發出之第期換地條件，但正就補地價金額進行上訴，有待與政府達成補地價協議方可落實。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積共約九十萬平方呎。

新界土地

集團於本年度再購入約五十七萬平方呎新界土地。另方面，於元朗南、錦田、新田及洪橋所持有之土地，以及受興建北環線主線影響之地塊合共約九十萬平方呎，被政府以現金補償方式合共約港幣九億四千萬元，收回作公共用途。集團於二零二五年十二底，所持有之新界土地儲備約四千零五十萬平方呎，繼續為本港擁有最多新界土地之發展商：

於洪橋/廈村新發展區，除上述宗成功完成之原址換地申請外，集團與該區內另業主亦已共同為四幅土地提出原址換地申請，作商業發展用途。如全部成功換地，可提供自佔樓面面積合共約二百八十萬平方呎。行政官於二零二五年施政報告內提出多項加快發展北部都會區的措施，當中包括(i)訂立專屬法例加快北部都會區發展；(ii)推行「分階段開發」模式以發揮企業和人流之拉動作用；(iii)以「按實補價」減低北部都會區補地價資金成本；(iv)容許北部都會區土地業權人主動交回政府計劃徵收之土地，藉此抵銷其在該區原址換地所須繳付之金額；(v)引入快速審批制度，以降低工程成本並縮短工期;及(vi)推行靈活批撥土地，推動企業落戶及投資，土地租期可於七年。

就上述的行政措施，集團將留意細節。扣除上述正進行原址換地申請之土地，集團現於洪橋/廈村仍擁有約二百三十萬平方呎之土地。

政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體準則，而集團為了配合政府政策以滿足市對房屋的殷切需求，經詳細研究所持有之新界土地後，已聯同另家發展商向有關當局提交申請，項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園之面積，項目建議提供三成住宅單位(三千六百三十六伙)作私人房屋發展及出售之用，其餘七成單位(八千四百八十四伙)供政府作公營房屋發展之用。項目已於二零二二年十獲顧問組支持及行政會議原則性同意，現正處理修改城市規劃之工作。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放潛在價值。

政府於二零二年十頒佈《北部都會區發展策略》，建議致力將北部都會區發展成為國際創科中心，當中包括涵蓋河套區港深創新及科技園及附近新田/落馬洲帶之地區。

政府其後在二零二三年十公佈之《北部都會區行動綱領2023》把新田科技城納入「創新科技地帶」的部份。按照行政官會同行政會議於二零二四年九核准之《新田科技城分區計劃大綱草圖》，政府將向地產商收回土地作創科用途。此外，政府於二零二四年十發表毗鄰新田之牛潭尾發展建議，並於二零二五年完成相關公眾參與活動。於二零二五年七，政府宣佈收回土地以進行新田科技城(第期) (第批)及徵用三寶樹濕地保育公園(第期)發展。扣除已被政府收回之土地，集團現於「北部都會區」新田仍擁有約五百八十萬平方呎之土地。此外，集團於牛潭尾另有土地約四百五十萬平方呎。

收租物業

集團於截至二零二五年十二三十年度，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年上升1%至港幣六十九億千六百萬元，而相關之應佔稅前租金淨收入則較去年減少1%至港幣四十八億七千二百萬元。

集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，所貢獻之自佔租金總收入則大致持平至港幣十六億三千四百萬元。

集團主要收租物業於二零二五年十二三十之平均出租率為93%。

由於將租予大學學生作校外住宿之「迎林」，以及多個項目之基座商場（即「BelgraviaPlace」的第1期、「利奧坊˙首隅」、「The Haddon」及「南首」）相繼建成，令集團於二零二五年十二三十，在本港之自佔已建成收租物業組合擴展至約千零七十萬平方呎。

零售物業組合

本年度，本地居消費意欲逐步改善，加上訪港旅客人數增加，為本港零售市道帶來支持。集團零售物業組合出租率維持高平，而部分核心項目之租戶整體生意額亦回復增。

集團除不斷提升商場設施以配合可持續發展所需外，亦經常調整商場之租戶組合，以迎合顧客口味變化。此外，集團與藝人合作舉辦多場表演以及簽唱會，並於第十五屆全國運動會舉行期間，於旗下商場推出「全城躍動狂熱派對」以及直播賽事，帶動市共同投入此項體育盛事。各項活動均吸引傳媒廣泛報導，令商場客流量進步提升。

集團各項別具創意之市場推廣策略均受業界讚賞。其中「MCP x MOSTown x LEGO新春開運推廣活動」在「2025年度公關大獎」中，榮獲「最佳發佈∕品牌重塑公關活動」金獎。此外，位於將軍澳之MCP (新都城中心)及馬鞍山之新港城中心，於「2025年度亞洲零售大獎」中分別獲頒「年度最佳商場創意-香港」及「年度最佳區域商場-香港」大獎。MCP Central (新都城中心二期)更在「環保建築大獎」中，榮獲「既有建築類別：設施管理」優異獎，而集團亦奪得「綠色建築領導類別：設施管理」先鋒大獎。

集團位於大咀及紅磡之兩項大型市區重建項目，正陸續分批建成，分別提供約十六萬三千及十六萬八千平方呎之總零售樓面。這兩個商場均以現代生活方式為定位，將匯聚精選之特色餐飲、潮流零售及人氣休閒設施。隨著項目即將全面建成，集團租金收入有望進步增。

寫字樓物業組合

本年度，香港寫字樓租賃市場初現回穩跡象。當中位於核心區域之甲級商廈，受惠於本港公開招股上市集資活動增加，以及股票市場氣氛好轉，吸納量及租金均有所回升。

「The Henderson」樓面面積達四十六萬五千平方呎，出租率目前已達95%。該項由國際知名扎哈˙哈迪德建築事務所(Zaha Hadid Architects)設計之商廈，為揉合環球商務及建築美學之矚目地標。其辦公大樓大堂展現著名當代藝術大師傑夫˙昆斯（JeffKoons）之《氣球天鵝（紅色）》藝術作品；設於頂層則有全港最高之全玻璃天幕宴會廳「Cloud 39」，可飽覽城市之繁華景致。此外，大廈旁邊之戶外空間，已優化成為扎哈˙哈迪德建築事務所全亞洲首個之雕塑花園，並開放予公眾享用。「TheHenderson」為全港首項在不同可持續發展及智能科技範疇，獲得十項最高評級認證之超甲級商廈，同時亦是全國首項於SmartScore及中國智慧建築認證中獲得滿分評級之項目。「The Henderson」因此吸引「Point72」、佳士得、「Carlyle」、愛彼及「Cohen& Steers」等國際頂尖企業進駐。

集團其他商廈亦憑藉卓越物業質素，加上與租戶保持緊密連繫，於本年度表現平穩。當中中環「國際金融中心」、北「友邦廣場」，以及位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」，整體出租率維持約九成。

至於總樓面面積達百六十萬平方呎之中環新海濱綜合發展項目「Central Yards」，第期預計將於二零二六年第二季平頂，並於二零二七年開幕。量化交易商「JaneStreet Asia Limited」已簽約成為該項目首個主要租戶，將租用第期之六層樓面，面積合共逾二十二萬三千平方呎，佔該期辦公室大樓及附屬樓面面積逾70%。其餘樓面亦獲多間知名跨國企業積極洽談，充分印證該項目作為新代金融樞紐之獨特地位。

建築

位於中環之The Henderson在二零二五年度「國際房地產大獎」中，從全球超過三千個參賽作品中脫穎而出，榮膺「世界最佳物業」，成為首個由香港地產商開發之得獎項目。The Henderson同時亦為亞太區以至全球「最佳高層商業建築」之大獎得主。至於兩年度之「環保建築大獎」，The Henderson在「新建建築–已落成項目(商業)」組別中亦獲頒大獎。住宅項目方面，半山天御在「2025亞洲房地產大獎」中，榮獲「年度豪宅發展項目–香港」，而集團更奪得「年度發展商–香港」至高殊榮。各大獎項為集團慶祝成立五十周年之最佳賀禮，並且印證集團在推動創新設計及綠色建築之領導地位。

集團向來積極防範地盤之安全隱患。除嚴禁工人在地盤範圍內吸煙外，集團亦與政府有關部門及建造業議會商討開發套工地火警偵測監控系統，並且研究使用金屬棚架以取代傳統竹棚。此外，集團現與所大學合作開發人工智能鏡頭掃瞄系統，以確保各項施工均符合原訂設計，令建築質素進步提升。

物業管理

集團之物業管理成員公司益物業管理有限公司(「益」)、偉邦物業管理有限公司(「偉邦」)、尊家管業有限公司(「尊家」，為集團「The H Collection」系列高尚住宅提供優質管理服務)、冠威管理有限公司及H Commerce ManagementLimited(為世界最佳物業「The Henderson」，以及商廈及商場提供優質管理服務)，憑藉在本港合共管理逾八萬七千個住宅及工商業單位、千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位，於業界享有領導地位。

物業管理成員公司已採納個符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)及ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統。因此其服務以至常運作等各項範疇，皆貫徹注重品質、環保、健康及安全等因素。

秉承集團實踐可持續發展之承諾，物業管理成員公司，包括「益」、「偉邦」及「尊家」，繼過往成功以回收膠樽、二手書籍以及鋁罐等製作聖誕樹後，於本年度更與香港警方合作，將收集所得之毛公仔連同警方之防騙吉祥物(即提防騙子之「提子」)，製作成環保聖誕樹並於旗下管理物業展出。為節增添氣氛之餘，亦向公眾傳遞環保及防騙訊息。為推動環保之生活模式，於部份商廈更設置天台農圃/都市耕作，讓租戶體驗農耕樂趣，並可享用新鮮採摘之蔬菜。由於對推動減廢及綠色生活不遺餘力，物業管理成員公司於本年度獲得多項嘉許，當中包括獲香港綠色機構認證「減廢證書卓越級別」，以及亞太顧客服務協會「年度最佳企業環保領袖獎」。

至於公益服務方面，物業管理成員公司於本年度以「活力年」為主題，推動社會大眾關注心健康，並且聯同間慈善機構舉辦運動、音樂以及環保等多項活動，為社區注入更多活力。其義工服務團體亦積極參與各項關愛活動，並因此在「香港義工獎2025」，贏得「企業—年度十大最高義工時數」、「企業—最積極參與獎(義工時數)」及「十大愛心屋苑」等多項殊榮。

中國內地

二零二五年，多個城市為推動房地產市場向高品質發展轉型，相繼推出強調「安全、舒適、綠色、智慧」四大標準之新型住宅

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

環球經濟當前受到地緣政治局勢持續緊張，以及美國貿易政策搖擺不定等多項不明朗因素所困擾。然而，香港繼續吸引大量企業前來上市集資，反映其作為國際金融中心之地位。加上政府積極推動多項政策促進經濟，包括加速發展北部都會區、輸入專才及發展香港成為國際教育樞紐等，本港經濟定將更添活力，本地樓市亦可望因而受惠。

本年度，集團就幅位於洪橋∕廈村新發展區之土地，完成原址換地申請，後將發展成為商住項目，提供自佔樓面面積約五十八萬平方呎。另外，集團在新界擁有土地儲備約四千零五十萬平方呎，繼續為全港持有最多新界土地之發展商。集團亦有多個已購入全部業權或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約百六十萬平方呎。集團土地資源充裕，足供未來數年發展之用。

「銷售」集團計劃於今年在本港推售八個發展項目。連同尚餘存貨，在本港預計有約四千七百個自佔住宅單位或約二百三十萬平方呎自佔住宅樓面面積，以及辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎，可於二零二六年出售。集團於二零二五年十二底，在香港及內地未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣百二十七億八千四百萬元，當中約港幣百零四億三千六百萬元之銷售金額預計可隨物業落成及交付買家而於二零二六年入賬。計及由二零二六年至三十五，在香港及內地自佔物業銷售總額約港幣五十億三千九百萬元後，預計可隨物業落成及交付買家而於二零二六年入賬之銷售金額更增至港幣百四十八億三千萬元。

「租務」集團現時在本港及內地分別持有自佔千零七十萬平方呎以及千三百八十萬平方呎之已建成收租物業。「The Henderson」最近榮獲「世界最佳物業」至高殊榮，出租率目前已達95%。「Central Yards」建築進展良好，將成為本港中環核心商業區另地標。第期商場及寫字樓預計將於二零二六年第四季申請入伙紙，並於二零二七年入伙。其辦公室大樓及附屬樓面逾七成面積或二十二萬三千平方呎，已獲家金融機構簽約承租。集團經常性租金收入將進步提升。

「上市附屬及聯營公司」為集團另經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二五年十二底在香港及內地擁有四千六百萬個燃氣客戶群，覆蓋人口約億三千萬。隨著位於馬來亞的「可持續航空燃料」新廠房於二零二五年年末順利投產，其聯營公司怡斯萊(EcoCeres)之可再生燃料年總產能由三十五萬噸提升至七十七萬噸，鞏固怡斯萊在市場之領先優勢。連同不斷開拓其他增型業務，香港中華煤氣將為集團帶來持續收益。

集團於九七六年由已故李兆基博士創立，過去五十年直與香港共同成，至今已累積豐富經驗及雄厚財政實力，為三大業務範疇(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)奠下穩固根基。今後，集團定將傳承半世紀追求卓越之優良傳統，為下代締造更能啟發創意、孕育夢想及拓展視野之廣闊天地。

資料來源: 恒基地產 (00012) 全年業績公告