主要業務包括物業發展及投資、建築工程、發展計劃管理、物業管理、酒店業務、百貨業務及投資控股。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

香港

物業銷售

於回顧期內，美國連串關稅措施令全球貿易以至經濟前景增添不確定性。香港特區政府為應對經濟及地緣政治的不利因素，積極推動遊客訪港，推出多項吸引人才政策及發展香港成為國際教育樞紐。於2025-26年度財政預算案宣佈寬減部份物業買賣之印花稅加上本港股票市場氣氛好轉，及避險資金持續流入，令港元銀行利率有不同幅度的下調。本港樓市因而受惠。

集團期內本港物業發展之應佔營業額約為港幣三十八億一千二百萬元，較去年同期減少22%。至於本港物業發展之應佔稅前盈利約為港幣三億一千萬元(二零二四年:港幣十四億九千九百萬元)。盈利減少主要由於去年同期因政府收回新發展區若干土地而帶來約港幣十億五千五百萬元應佔稅前收益所致。

期內，集團推出多個市區住宅項目，包括長沙灣「Belgravia Place」第2期、馬頭角「南首」，以及啟德「Miami Quay」第2期。當中馬頭角「南首」銷情理想，首批推出之一百八十一個住宅單位於開售當日即全部售罄，而原有已開售項目亦取得滿意銷售成績。位於半山之「Caine Hill」已近乎沽清，至於旺角「利奧坊」系列首五期項目，截至二零二五年六月底亦已售出約95%住宅單位。連同售出其他物業（包括車位），集團於截至二零二五年六月三十日止六個月內，於本港自佔之合約銷售總額約港幣六十二億九千八百萬元。

於二零二五年六月底，未入賬之自佔本港物業合約銷售總額約為港幣一百零四億二千四百萬元。當中約港幣七十七億五千六百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二五年下半年入賬。

物業發展

市區舊樓重建項目方面，有約一百二十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入二零二五年下半年開售計劃。此外，已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可額外提供自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎，於二零二六年或之後開售或出租。

集團於各區另有其他市區重建項目正在進行收購，現時已購入該等項目兩成以上業權，惟仍未達致相關強拍申請門檻。若能收購全部業權，以目前政府城市規劃計算，預計重建後可提供自佔樓面面積約為一百七十七萬平方呎；如按現時各地盤分別已購入之業權份數比例計算，自佔樓面面積約為六十四萬平方呎。以上各項目之收購存在不確定性，有機會不能全數購足，有待購入全部業權方可落實重建。

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎，於二零二六年或之後開售或出租。

集團旗下一間全資附屬公司於二零二五年一月訂立協議，將位於香港九龍金巴利道16號地段(「物業」)連同將於該地段上建造之新酒店，出售予集團上市附屬公司—美麗華酒店企業有限公司之全資附屬公司。由於完成交易之先決條件未能達成，有關交易經已取消。集團將按既定計劃繼續拆卸該物業上之現有建築物，並按已批准之建築圖則，將該物業重建成一座新酒店。

至於中環新海濱三號（內地段第9088號）用地，現正進行主體建設工程。該綜合發展項目設有七十萬平方呎之甲級寫字樓及附屬面積，提供中環最大之單層寫字樓樓面；

另有九十萬平方呎之零售面積，以及香港首個百老匯式大劇院。該項目亦設有逾三十萬平方呎綠化休憩空間，包括位於頂樓之空中花園供公眾使用。項目第一期預計可於二零二六年第四季建成，餘下部份則計劃於二零三二年第四季建成，屆時將成為本港核心商業區另一矚目地標。該項目至今已憑藉其可持續發展之建築設計，榮獲多項業界至高殊榮，包括領先能源與環境設計（LEED）、綠建環評（BEAM Plus）、WiredScore、建造業議會、綠色商業認證公司、香港測量師學會及香港綠色建築議會等認證及獎項。

此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，已改為分期換地發展，並已經收到政府重新發出之第一期換地條件，但正就補地價金額進行上訴，有待與政府達成補地價協議方可落實。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積共約九十一萬平方呎。

新界土地

集團於期內再購入約二十三萬平方呎新界土地。然而，於元朗南及錦田所持有合共約三十四萬平方呎土地，被政府以現金補償方式合共約港幣三億五千九百萬元，收回作公共用途。集團於二零二五年六月底，所持有之新界土地儲備約四千一百九十萬平方呎，繼續為本港擁有最多新界土地之發展商：

於洪水橋/廈村新發展區，除上述一宗成功完成之原址換地申請外，集團與該區內另一業主亦已共同為四幅土地提出原址換地申請，作商業發展用途。如全部成功換地，可提供自佔樓面面積合共約二百八十萬平方呎。按照政府地政總署最新之作業備考，區內所有原址換地申請須於二零二五年十二月三十一日或之前達成補地價磋商。扣除上述正進行原址換地申請之土地，集團現於洪水橋/廈村仍擁有約二百三十四萬平方呎之土地。

政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體準則，而集團為了配合政府政策以滿足市民對房屋的殷切需求，經詳細研究所持有之新界土地後，已聯同另一家發展商向有關當局提交申請，項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園之面積，項目建議提供三成住宅單位(三千六百三十六伙)作私人房屋發展及出售之用，其餘七成單位(八千四百八十四伙)供政府作公營房屋發展之用。項目已於二零二二年十一月獲顧問小組支持及行政會議原則性同意，現正處理修改城市規劃之工作。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放潛在價值。

政府於二零二一年十月頒佈《北部都會區發展策略》，建議致力將北部都會區發展成為國際創科中心，當中包括涵蓋河套區港深創新及科技園及附近新田/落馬洲一帶之地區。

政府其後在二零二三年十月公佈之《北部都會區行動綱領2023》把新田科技城納入「創新科技地帶」的一部份。按照行政長官會同行政會議於二零二四年九月核准之《新田科技城分區計劃大綱草圖》，政府將向地產商收回土地作創科用途。此外，政府於二零二四年十一月發表毗鄰新田之牛潭尾發展建議，並於二零二五年一月完成相關公眾參與活動。於二零二五年七月，政府宣佈收回土地以進行新田科技城(第一期) (第一批)及徵用三寶樹濕地保育公園(第一期)發展。集團於「北部都會區」新田擁有自佔土地面積約為六百一十萬平方呎，當中將被政府收回之土地總面積約三十三萬四千平方呎。

政府同月亦宣佈收回土地以興建北環線主線，集團因此另有約十八萬七千平方呎之土地將被收回。按憲報公告所載之現金補償為每平方呎港幣一千零三十二元計算，集團預期因此將獲得政府現金補償合共約港幣五億四千萬元。

收租物業

集團於截至二零二五年六月三十日止六個月，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年同期輕微上升至港幣三十四億一千一百萬元，而相關之應佔稅前租金淨收入則較去年同期減少1%至港幣二十四億八千三百萬元。集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於期內所貢獻之自佔租金總收入較去年同期下跌2%至港幣八億零三百萬元。

集團主要收租物業於二零二五年六月三十日之平均出租率為93%。

由於將租予大學學生作校外住宿之「迎林」，以及兩個項目之基座商場（即「BelgraviaPlace」的第1期及「利奧坊˙首隅」）相繼建成，令集團於二零二五年六月三十日，在本港之自佔已建成收租物業組合擴展至約一千零五十萬平方呎，明細如下：

零售物業組合

期內，經濟前景不明朗，以及消費模式轉變，繼續為本港零售市場帶來挑戰。然而，集團零售物業組合之整體出租率仍保持高企，此有賴集團運用多元策略以提升各商場之吸引力。

集團精心調整商場之租戶組合，透過引入多家特色食肆、生活用品專賣店及以年輕人為主之美容品牌等，滿足不同顧客所需。同時亦舉辦「LEGO新春開運遊樂園」及「迪士尼公主仲夏花園」等多項市場推廣活動，成功吸引大量家庭客流之餘，亦展現致力將購物商場轉型為體驗式消費場所之創新理念。此外，集團經常舉辦現場表演、簽唱會、明星雲集之電影宣傳活動、親子工作坊及商場街頭表演，帶動商場客流並刺激消費。為推動本地零售業界創新發展，集團亦參與香港房屋委員會啟動之「共築˙創業家2.0」計劃，將部份商場舖位及展銷攤位以優惠租金租予青年創業家，鼓勵年青人發揮創意，通過實戰經驗培育企業家精神，實踐創業夢想。

位於將軍澳之MCP(新都城中心)以及馬鞍山之新港城中心，於「2025年度亞洲零售大獎」中分別贏得「年度最佳商場創意—香港」及「年度最佳區域商場—香港」大獎。

兩個分別位於大角咀及紅磡之大型市區重建項目，正陸續分批建成。該等項目基座均設有商場，招租反應理想，將引進多個時尚品牌及特色餐飲商戶。隨著項目即將全面建成，集團租金收益將進一步提升。

寫字樓物業組合

本港寫字樓租賃需求疲弱，以及未來新增供應量龐大，繼續為租金帶來壓力。然而，現時租戶趨向遷往質素較佳之商廈，集團之優質寫字樓物業組合因此在市場競爭中享有優勢。

期內，集團各商廈憑藉與租戶保持緊密連繫，表現維持穩定。當中中環「國際金融中心」、北角「友邦廣場」，以及位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」，均憑藉卓越物業質素，整體出租率維持約九成或以上。

剛於去年建成之「The Henderson」，現已成為香港新地標。該項樓面面積達四十六萬五千平方呎之超甲級商廈，由國際知名之扎哈˙哈迪德建築事務所(Zaha HadidArchitects)設計，融合卓越服務、藝術、創新及可持續發展元素，為租戶帶來無與倫比之智能辦公室體驗。其辦公大堂引入著名當代藝術家傑夫˙昆斯（Jeff Koons）之《氣球天鵝（紅色）》藝術作品；而頂層則設有全港最高之全玻璃天幕宴會廳—「Cloud39」，可270度飽覽城市之繁華景致。大廈旁邊之戶外空間，則優化成為扎哈˙哈迪德建築事務所全亞洲首個之雕塑花園，並已開放予公眾享用。此外，「The Henderson」亦為亞太區首個榮獲福布斯旅遊指南（Forbes Travel Guide）頒發「In Partnershipwith Forbes Travel Guide」合作認證之商廈，彰顯其致力提升租戶體驗至五星級酒店水平之服務承諾。「The Henderson」因此除獲佳士得承租作為其亞太區總部外，亦有愛彼、凱雷、加拿大退休金計劃投資局及多策略資產管理公司「Point72」等多家優質租戶進駐。現時已錄得出租率約八成，令集團經常性收入基礎進一步鞏固。

至於總樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱旗艦項目，興建中的第一期招租反應十分理想，量化交易商「Jane Street Asia Limited」已簽約成為該項目首個主要租戶，將租用第一期之六層樓面，面積合共逾二十二萬三千平方呎，佔該期辦公室大樓及附屬樓面面積逾70%。此項交易創下中環核心商業區數十年來最大金額辦公室租賃紀錄，並且反映香港作為國際金融中心之堅固地位。

建築

集團發展各項物業，均致力追求卓越及創新。期內，在「2025亞洲房地產大獎」中勇奪「年度發展商–香港」至高殊榮，而半山衛城道8號項目亦榮獲「年度豪宅發展項目–香港」大獎。此外，紅磡「必嘉坊˙曦匯」及旺角「利奧坊˙壹隅」均獲香港專業驗樓學會評選為五星級屋苑。非住宅項目方面，位於中環之The Henderson在「2025-2026年度亞太區房地產大獎」，在「香港最佳高層商業建築」及「香港最佳綜合用途室內設計」組別均取得五星大獎。

香港特區政府於去年《施政報告》中提出多項改善措施，包括檢討建築設計標準，以及促進國內外具成本效益之建築物料及建造科技於本地應用等，整體建築成本因此可望有所下調。此外，集團將繼續研發及採用更多創新建築產品，令各類項目之建築質素亦進一步提升。

物業管理

集團之物業管理成員公司恒益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司、尊家管業有限公司(為集團「The H Collection」系列高尚住宅提供優越管理服務)、冠威管理有限公司及H Commerce Management Limited，憑藉在本港合共管理逾八萬五千個住宅及工商業單位、一千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位，於業界享有領導地位。

秉承集團不斷提升服務質素及注重環保之理念，物業管理成員公司已採納一個符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)及ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統。物業管理成員公司之出色表現獲得多項嘉許，當中包括「香港卓越服務名牌」及「Q嘜優質服務標誌」等。

物業管理成員公司一向持誠執信，謹守專業為本港市民締造更美好家園。期內，物業管理成員公司以「活力年」為主題，推動社會大眾注重身心健康，並且與一間慈善機構合辦運動、音樂以及環保等多項活動，共同為社區注入更多活力。

中國內地

二零二五年上半年，為穩定房地產市場，各地方政府相繼推出促進購房政策及金融寬鬆措施，有效推動需求端，亦降低買家之置業成本，有助提振市場信心，加上中央政府落實住宅新規範政策，為房地產發展注入新動力。期內整體房地產市場平穩運行，當中一線城市表現較為強韌，二線城市經歷深度整固後，去庫存壓力逐漸緩解。土地市場供應聚焦於核心城市之優質地塊，帶動土地出讓金有顯著增長。

物業銷售

由於已預售之住宅物業於期內竣工交付較去年同期為少，因此期內入賬之應佔內地物業發展營業額約為人民幣二十一億七千七百萬元（約港幣二十三億六千一百萬元），較去年同期以人民幣計值下跌16%。至於應佔稅前虧損則為人民幣

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

中美兩國近期積極就經貿分歧展開磋商，市場氣氛因此有所改善。加上香港特區政府除先後推出多項人才計劃外，近年亦致力推動本港發展成為國際專上教育樞紐，吸引國內外學生來港升學。來港專才連同家人，以及留學生人數增加，將有助提升住屋需求，為本港樓市帶來一定支持。

集團近期經已與合作方共同就一幅位於洪水橋∕廈村新發展區之土地，完成原址換地申請，將可提供自佔樓面面積約五十八萬平方呎作發展用途。而集團另有新界土地儲備約四千一百九十萬平方呎，繼續為全港持有最多新界土地之發展商。集團亦有多個已購入全部業權或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約一百七十萬平方呎。經過多年從不同途徑補充在本港之土地儲備，集團已取得充裕之土地資源，足供未來數年發展之用。

「銷售」繼啟德「維港˙灣畔」第1期開售後，集團計劃於今年下半年在本港再推售九個發展項目。連同尚餘存貨，在本港預計有約五千六百個自佔住宅單位或約二百六十六萬平方呎自佔住宅樓面面積，於二零二五年下半年可供銷售；另在本港有可售辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎。集團於二零二五年六月底，在香港及內地未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣一百二十六億九千九百萬元，當中約港幣八十三億七千七百萬元之銷售金額預計可隨物業落成及交付買家而於二零二五年下半年入賬。

「租務」集團現時在本港及內地分別持有自佔一千零五十萬平方呎以及一千三百四十萬平方呎之已建成收租物業。集團新近建成之中環超甲級商廈「The Henderson」，現已租出約八成。本港核心商業區另一地標，樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱旗艦項目，建築進展良好，已獲一家金融機構簽約承租當中第一期辦公室大樓及附屬樓面面積合共逾二十二萬三千平方呎，收租物業組合不斷擴展及優化。

「上市附屬及聯營公司」為集團另一經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二五年六月底在內地及本港合共擁有超過四千五百萬城市燃氣客戶。其持股之怡斯萊(EcoCeres, Inc.)，位於馬來西亞之新廠房預計將於年內投產，令可持續航空燃料產能大幅增長；加上不斷開拓其他增長型業務，香港中華煤氣將為集團帶來持續收益。

以上三大業務範疇(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)均由集團經驗豐富之專業團隊悉心管理，加上集團財政實力雄厚，定能把握市場機遇，為各持份者持續創造更佳價值。

資料來源: 恒基地產 (00012) 中期業績公告