主要業務為物業發展及投資、百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務之經營及管理、酒店房間經營及酒店管理、建築工程、財務借貸、投資控股、項目管理、物業管理、代理人服務、清潔和保安服務、餐飲業務及旅遊業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

二零二三年，香港經濟在疫情過後展現復蘇，自回復全面通關後，經濟活動有所恢復，但在地緣政治緊張和金融狀況偏緊下，復蘇步伐受限，全年經濟僅增長3.2%。

私人消費開支在年內有所反彈，政府推出多項措施和活動，包括消費計劃、「開心香港」和「香港夜繽紛」等等。私人消費開支在二零二二年下跌2.2%後，年內上升7.3%；但在二零二四年初，受「北上消費」熱潮影響，本地消費又轉趨平淡。

年內本港股票市場表現失色，全年下跌13.8%。住宅物業市場在年初短暫反彈後，在年內餘下時間亦轉趨疲弱，全年住宅物業買賣合約總數跌至四萬三千零二份，是有紀錄以來的最低水平。

香港

物業銷售

集團本年度之應佔本港物業發展營業額較去年減少港幣七億七千四百萬元至港幣一百四十七億六千二百萬元。至於應佔稅前盈利則較去年減少港幣十一億八千六百萬元至港幣二十一億六千九百萬元，盈利減少主要由於本年度入賬之項目邊際利潤較低所致。

集團本年度推出多個住宅項目，包括紅磡「Baker Circle˙Greenwich (Baker CircleOne的第3期)」、長沙灣「曉柏峰」，以及啟德「Henley Park」及「天瀧」。而原有已開售項目均取得滿意銷售成績。位於市區之「利奧坊」系列首四期項目，以及新界之「One Innovale」的第1至第3期，截至年終結算日，均已售出逾九成住宅單位。樓面面積二萬六千平方呎之啟德「The Henley」商場以港幣五億二千八百萬元售出。位於北角之十四萬四千平方呎甲級商廈—「港匯東」，集團亦以約港幣二十二億二千一百萬元，出讓其控股公司權益。「The Henley」商場之交易已於本年度完成，「港匯東」之交易則於二零二四年一月完成。連同售出其他物業（包括車位），集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於本港自佔之合約銷售總額約港幣一百四十億五千二百萬元。

出售「港匯東」所帶來之基礎盈利貢獻約港幣十四億零七百萬元將於二零二四年度入賬。除「港匯東」之交易外，集團於二零二三年十二月底，另有未入賬之自佔本港物業合約銷售總額約為港幣九十四億一千八百萬元。當中約港幣七十一億四千萬元之銷售額預計亦可隨物業落成並交付買家而於二零二四年入賬。

集團於二零二四年三月推出長沙灣「Belgravia Place」第1期銷售。該項目銷情理想，首批推出之一百三十八個住宅單位於開售當日即全部售罄。

物業發展

集團在市區舊樓重建項目方面（包括從市區重建局投得之項目），已購入全部及八成以上權益之自佔樓面面積合共約二百四十萬平方呎，另有約一百二十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥作二零二四年開售計劃。

土地儲備

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部或八成以上業權之市區舊樓重建項目，可於二零二五年或之後開售或出租，預計可提供自佔樓面面積合共約二百四十萬平方呎。

集團本年度完成收購分別位於土瓜灣落山道及下鄉道，以及魚涌英皇道及濱海街一帶項目之全部業權，可合併發展成為樓面面積分別達三十八萬及二十二萬平方呎之市區重建項目。此外，三個分別位於尖沙咀金巴利道16號、大角咀道173-199號及何文田自由道4號之發展項目，其所有業權亦於本年度完成收購。至於二零二一年投得之中環新海濱三號(內地段第9088號)用地，現正進行地基工程。該項目將分兩期發展成為總樓面面積達一百六十萬平方呎之綜合物業，另有逾三十萬平方呎綠化休憩空間供公眾使用。該項目之發展大綱圖已獲城市規劃委員會批准，兩期分別預計於二零二六年第四季及二零三二年第四季建成，屆時將成為本港核心商業區另一矚目地標。此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，現正待政府重新計算補地價金額。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積約九十一萬平方呎。

新界土地

於二零二四年一月，政府宣佈收回北區粉嶺北及古洞北新發展區內之土地以啟動發展。根據地政總署政府收回新界第一級別地區(即涉及發展所需土地)之私人農地，特惠補償率為每平方呎港幣一千二百六十七元，集團於該等地區合共持有約一百四十五萬平方呎土地（其中包括符合原址換地條件，惟未能於二零二三年十二月三十一日限期前達成補地價協議之三幅位於粉嶺北合共逾六十二萬平方呎土地），估計因此而將獲得政府現金補償合共約港幣十八億三千七百萬元。

政府於二零一四年一月落實展開《發展新界北部地區初步可行性研究》，有關研究涵蓋土地面積約五千三百公頃，根據二零一四年九月政府公佈之《鐵路發展策略》，提出了伸延至古洞及坪輋之新鐵路方案初步概念。此外，政府為增加房屋土地供應，亦先後公佈落實《元朗南發展計劃》以及《錦田南發展計劃》。集團在該研究範圍內亦擁有若干土地。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，元朗區之洪水橋新發展區面積達七百一十四公頃。集團現於區內擁有約六百五十七萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約二十一萬五千人之新市鎮，容納約六萬個新增住宅，現時當中約一半為私營房屋，政府將研究是否增加公營房屋之比例。受惠於政府增加發展區內地積比，預計部份地塊可以較高地積比進行換地申請。有關建議對集團之影響有待評估，集團將繼續積極配合政府發展政策及跟進發展計劃，根據政府最新之作業指引，位於洪水橋市中心之部份已開始接受換地申請。

政府於二零一四年十月推出「補地價仲裁先導計劃」已延長至二零二四年十月，目標乃促使補地價協議早日達成，以便加快房屋和其他土地用途之供應。集團因此日後如有需要，仍可就換地或地契修訂考慮提出仲裁申請。

為增加和加快土地供應，地政總署已成立中央土地供應組，加快處理「大額」契約修訂和換地個案，以及進一步集中處理評估補地價的工作，從而簡化和加快土地供應的程序，集團之油塘灣項目已由該小組處理。另外，發展局亦已成立項目促進辦事處，負責促進較大規模私人發展住宅項目在動工前之發展審批申請。

政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體的準則，而集團為了配合政府政策以紓緩市民對房屋的殷切需求，經集團詳細研究所持有之新界土地後，一如以往匯報，已聯同另一家發展商共同向有關當局提交此計劃之申請。項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園的土地面積，項目建議提供合共一萬二千一百二十個住宅單位，其中七成單位(八千四百八十四伙)將供政府作公營房屋發展，而餘下三成單位(三千六百三十六伙)則作私人房屋發展及出售之用。項目已於二零二二年十一月獲顧問小組支持及行政會議原則性同意，將於二零二四年展開規劃及換地等程序，估計於二零三一年或之前可入伙。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放其潛在價值。

政府在二零二一年發表之施政報告中提出發展「北部都會區」之龐大計劃，估計對未來香港整體以至範圍內之土地前景有重大影響，隨後於二零二三年五月公佈「新田/落馬洲的初步土地用途建議」，表示會考慮各種公私營合作之發展模式，集團將留意其發展情況並積極配合。

收租物業

集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年上升4%至港幣六十七億四千萬元，而應佔稅前租金淨收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻)亦較去年上升7%至港幣四十九億一千五百萬元。租金收入上升主要由於(i)新租約以及現有租戶續租時均錄得較高租金，以及(ii)陽光房地產基金自二零二三年六月三十日成為集團之上市聯營公司，所帶來新增之應佔租金收入貢獻。集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於本年度所貢獻之自佔租金總收入較去年上升1%至港幣十七億一千八百萬元。

集團主要收租物業於二零二三年十二月三十一日之平均出租率為92%。

零售物業組合

集團零售物業組合於本年度出租率維持穩定，而續租之租金亦有所提升。至於客流量以及租戶整體生意額方面，亦已超越二零一八年疫情爆發前之水平。

因應顧客消費模式不斷轉變，集團經常調整旗下各商場之租戶及行業組合。當中新近完成翻新之屯門時代廣場商場，引入多間熱門商戶及特色食肆，而成功成為區內消費熱點。而集團為響應政府啟動「香港夜繽紛」活動，於本年度在旗下商場推出一系列特色夜間音樂表演、主題市集，以及「After 8夜間消費三重賞」獎賞計劃。各項推廣活動均反應良好，提振租戶業績之餘，並有助重塑充滿魅力之夜色香港。

集團分別位於奧運及紅磡港鐵站附近之市區重建項目，其基座均劃作商業用途，分別提供約十六萬三千及十六萬八千平方呎之總零售樓面。當中鄰近奧運站之「利奧坊」，整個系列分七期發展而成，其首三期項目經已落成啟用，並匯聚多間時尚品牌及特色食肆，令該區煥然一新。至於位於紅磡之「Baker Circle One」，其第一期項目（「必嘉坊˙曦匯」）亦剛於本年度建成。當中商場以「外街內里」設計而成嶄新之立體商業步行街，現正籌備以創新及可持續發展作為主題，開展租務推廣活動。隨著兩項大型市區重建項目於未來數年陸續分批建成，集團零售物業組合將不斷壯大並令租金收益進一步提升。

寫字樓物業組合

本年度，香港寫字樓租賃市道因空置率高，以及未來新增供應量龐大而持續放緩。然而，集團寫字樓物業租合仍表現強韌，出租率維持穩定。

位處中環核心地段之「國際金融中心」，具有穩固之金融機構客戶群，令出租率持續高企。同樣位於港島之其他優質商廈，如北角「友邦廣場」，於本年度亦因集團租務策略得宜而表現平穩。至於近年建成之灣仔「208 JOHNSTON」，則持續吸引來自各行各業之優質租戶，令出租率進一步持續提升。

受惠於九龍東成功轉型成為本港第二個核心商業區，集團位於該區之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」、「鴻圖道52號」，以及「宏基中心」一期及二期，其租務表現在競爭日趨激烈下仍然保持穩定。

剛於二零二四年一月建成之「The Henderson」，現已成為香港新地標。該項樓面面積達四十六萬五千平方呎之甲級智能寫字樓，由舉世知名之扎哈哈迪德建築事務所(Zaha Hadid Architects)設計，並融入多項創新及可持續發展元素。當中包括推行業界首個由業主、租戶及其員工共同參與之ESG(環境、社會及企業管治)合作夥伴計劃，透過三方協作以達成可持續發展目標。「The Henderson」推動可持續發展之理念獲得廣泛認同，至今已贏得眾多國際級獎項，包括SmartScore、WiredScore、世界綠色建築委員會（WorldGBC）、WELL健康建築標準認證及領先能源與環境設計（LEED）之鉑金級前期認證等。此外，「The Henderson」深受同樣注重可持續發展之企業垂青，當中瑞士高級製錶品牌愛彼(Audemars Piguet)繼佳士得（Christie’s）及凱雷（Carlyle）後，於本年度亦選擇進駐「The Henderson」。愛彼將租用「The Henderson」全層，合共約一萬二千平方呎樓面，作為招待其尊貴客戶之AP House及香港辦公室之用。另一間國際畫廊及資產管理公司亦落實承租，令「The Henderson」可出租樓層之出租率至今超過五成。此世界級項目將進一步鞏固集團在中環核心商業區之地位，並為經常性收入增長注入新動力。

建築

政府於本年度推出「建造業輸入勞工計劃」，惟人手短缺問題依然嚴重。集團建築部有見及此，採用更多「裝配式設計」(DfMA)及「機電裝備合成法技術」(MiMEP)預製工程組件，以減省工地人手及損耗，並提升品質及成本效益。當中由集團研發生產之預製浴室樓板，因防止滲水成效顯著而獲政府屋宇署向業界推薦。此外，集團參與研發之創新物料—可用於濕表面黏附之「仿生硅酮密封膠」，繼在第四十八屆瑞士日內瓦國際發明展中取得金獎後，近期亦獲選「全球百大科技研發獎」(R&D 100 Awards)。政府對「仿生硅酮密封膠」同樣深感興趣，該物料現已進行試產以供應其各工務部門使用。

集團引入先進技術及物料，令各項物業之質素不斷提升。本年度，旺角「利奧坊˙壹隅」及紅磡「必嘉坊」，分別在「2023亞洲房地產大獎」及「2023-24年度亞太區房地產大獎」，於香港綜合用途發展項目組別中榮獲大獎。集團多項住宅發展項目，除在上述備受尊崇之國際大獎賽中，奪得相關組別大獎外，亦取得本港之「環保建築大獎2023」。商業項目方面，尖沙咀「H Zentre」在兩年一度之「優質建築大獎2022」中，獲得香港非住宅項目（新建築物-非政府、機構或社區）優異獎。

物業管理

集團之物業管理成員公司恒益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司、尊家管業有限公司(專為集團「The H Collection」市區精品住宅提供服務)及冠威管理有限公司在本港合共管理約八萬三千個住宅及工商業單位、一千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位。為確保所管理之各項物業均享有最優質服務，物業管理成員公司已採納一個符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO14001 (環境管理體系)及ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統，因此其服務以至日常運作等各項範疇，皆貫徹注重品質、健康、安全及環保等因素。

集團一向著重創意文化及環保理念。繼去年成功以回收膠樽製作聖誕樹後，物業管理成員公司本年度再次推出環保聖誕樹製作活動。此項活動反應熱烈，獲得住戶捐出逾兩萬冊二手書籍。收集所得之書籍擺設成聖誕樹並於旗下屋苑展出，除可為節日增添氣氛之餘，亦可向公眾傳遞環保訊息。節慶過後，部份書籍轉送社福機構，傳揚閱讀之樂趣並分享知識。由於對推動永續生活不遺餘力，物業管理成員公司於本年度獲得多項嘉許，當中包括獲香港工業總會頒發「3年+環保先驅」

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

中美貿易磨擦、地緣政治局勢緊張及息率上升，對本港經濟及地產市道構成壓力，政府因而採取逆周期措施，上月底於2024-25年度財政預算案中宣佈撤銷所有住宅物業交易之需求管理措施，取消額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，香港金融管理局同時亦放寬物業按揭貸款監管措施，兩者均有助本港居民置業及換樓，並鼓勵內地專才來港發展及置業安居；過去三週物業成交量增加，樓市止跌回穩。本港吸引專才來港置業安居，將為香港社會注入新動力，若美國聯儲局一如預期於下半年減息，將有助本港經濟進一步發展。

本集團在財政司司長宣佈撤銷所有住宅物業交投的額外印花稅至今三週內，共售出住宅單位九百四十六伙，總銷售金額達港幣五十八億九千九百萬元。

扣除政府補償現金收回本集團部份粉嶺北及古洞北新發展區內之土地後，集團仍擁有約四千五百萬平方呎之新界土地儲備，繼續是全港持有最多新界土地之發展商。至於購入八成以至全部權益之市區舊樓重建項目則有二十二個，預計自佔樓面面積合共約二百四十萬平方呎。集團擁有充裕之土地儲備，足供未來數年發展之用。

「銷售」繼長沙灣「Belgravia Place」第一期開售後，集團計劃於今年內再推售十二個發展項目，連同尚餘存貨，在本港預計有約七千一百個自佔住宅單位或約三百一十一萬平方呎自佔住宅樓面面積，於二零二四年可供銷售；另有可售辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎。至於出售持有「港匯東」之公司權益已於二零二四年一月完成，帶來基礎盈利貢獻約港幣十四億零七百萬元，將於二零二四年度入賬。除「港匯東」之交易，集團於二零二三年十二月底，在香港及內地另有未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣一百七十七億三千七百萬元，當中約港幣一百三十六億一千七百萬元之銷售金額預計可隨物業落成交付買家而於二零二四年入賬。

「租務」隨著集團位於中環之四十六萬五千平方呎超甲級商廈「TheHenderson」於今年一月建成，集團現時在本港持有已建成自佔收租物業約一千零二十萬平方呎，而在內地另有約一千三百萬平方呎之收租物業遍及各大主要城市。此外，本港核心商業區另一地標，樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱三號用地項目，建築進展順利。集團收租物業組合不斷擴展及優化，經常性收入將進一步增加。

「上市附屬及聯營公司」為集團另一經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二三年十二月底在內地經營七百七十四個項目，遍及二十九個省級地區。憑藉在本港及內地合共擁有逾四千二百二十萬名管道燃氣客戶，香港中華煤氣將繼續開拓城市燃氣市場，加上拓展可再生能源項目，定能為集團帶來理想收益。

集團財政實力雄厚，加上三大業務範疇(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)均由經驗豐富之專業團隊悉心管理，定能穩健推動業務持續發展，為各持份者帶來良好回報。

資料來源: 恒基地產 (00012) 全年業績公告