集團主要業務包括於中華人民共和國之物業發展作銷售、物業投資，以及開發經營及投資文化、休閒娛樂及相關設施。

業務回顧 - 截至2026年01月31日六個月止

全球經濟與地緣政治格局

全球經濟前景預計將保持穩定，二零二六年國內生產總值增長約為3.3%，主要受惠於二零二六年一月科技投資的韌性及私營部門的適應能力。隨著伊朗衝突爆發及全球原油供應受擾，市場此前預期的韌性正面臨考驗。然而，韌性進一步受到其他持續存在的下行風險所制約，包括其他地緣政治衝突、地緣經濟對抗，以及若科技投資預期被重新評估時可能引發的市場調整。上述因素持續加劇市場波動及政策不確定性。二零二六年一月，美國聯邦儲備局將聯邦基金利率維持於3.5%至3.75%的目標區間，當時或釋放出於二零二五年寬鬆週期後暫停加息的信號，但這可能在不久將來需要重新評估。

中國內地經濟與房地產市場

根據國家統計局於二零二六年一月公佈的數據，中國內地經濟於二零二五年全年錄得5%的國內生產總值增長，不僅達到官方目標，並在持續的全球逆風與國內挑戰下展現出強大韌性。此表現反映寬鬆政策措施的成效，以及出口關稅低於預期。儘管如此，家庭收入疲弱、全球貿易環境不明朗以及勞動市場表現疲軟，仍持續對國內需求構成制約。

各項支持性政策措施，包括下調按揭利率、調低首付比例、放寬購房限制，以及在全國推廣符合資格的房屋銷售增值稅豁免政策，為房地產交易量提供有限支持。然而，住宅市場尚未實現穩定。截至二零二六年一月，全國70個主要城市的新房價格創下七個月以來最大按年跌幅，跌幅達3.1%，顯示全國房價尚未出現明顯的企穩跡象。

有見及此，中央政府已重新調整二零二六年的政策方針。於二零二五年十二月召開的全國住房工作會議，闡明了政策重心將轉向城市更新、去庫存及加強需求端支持。二零二六年的關鍵措施包括：授權地方政府收購未售出的商業住宅並轉為可負擔住房；強化「白名單」融資機制以支持項目交付；以及推動向現房銷售（售後）模式轉型。預計中央政府將持續致力於穩定房地產市場，並促進經濟的長期可持續增長。

投資組合表現與策略

儘管本集團對營運所在城市的長期業務前景仍抱持信心，尤其是充滿活力的大灣區（「大灣區」），但經濟復甦進程延宕，為可預見未來帶來挑戰。

本集團的租賃組合涵蓋上海、廣州、中山及橫琴，總面積約5,900,000平方呎。中國內地辦公樓租賃市場持續面對不利環境，預計二零二六年全年市場環境仍將嚴峻。在淨吸納量疲軟及新供應持續增加的情況下，主要一線城市的空置率預計將維持在較高水平，對甲級辦公樓租金構成持續的下行壓力。租戶逐漸傾向將優質且地段優越的資產視為避風港，從而維持了核心城區優質辦公樓空間的需求。

於回顧期間，本集團積極提前與現有租戶續約，同時招攬新租戶，以維持高出租率。經濟環境依然嚴峻，導致租金收入有所下降，但降幅仍在預期之內。儘管如此，兩幢近期竣工之甲級辦公樓–上海麗豐天際中心與廣州麗豐國際中心–租金持續穩步上升，較上個財政期間帶來額外租金收入。

本集團之橫琴創新方計劃已成功建構專注於「跨境電商產業與生態圈」及「文旅會展商貿產業」之雙核心發展，匯集跨境電商產業、新科技產業、大健康產業、主題樂園、橫琴哈羅禮德學校、橫琴凱悅酒店、購物中心、多功能場館及跨境交通等配套於一體，全面營運使用中。

橫琴創新方第一期（「創新方第一期」「）琴澳跨境電商產業園區（創新方）」已形成顯著產業集聚效應，入駐企業超逾420家，涵蓋多個前沿增長領域：

‧以圓通集團大灣區總部、映宇宙、TOPTOY、名創優品、泰陌、三六零、交個朋友控股、發現澳門、卡斯國際、安駿物流等為代表的「跨境電商及互聯網」產業群；

‧以凌煙閣、拓竹科技、一微半導體、理想汽車、芯業測控和多家知名芯片開發設計企業為代表的「高端新質生產力」產業群；

‧以聯合生命為代表的「大健康」產業群；及

‧以中國工商銀行股份有限公司（「工商銀行」）、桔子數科、奇富科技為代表的「跨境金融服務與創新」。

橫琴「四新產業」（科技研發和高端製造、中醫藥等澳門品牌工業、文旅會展商貿以及現代金融）在此匯聚融合，正讓創新方成為推動琴澳一體化高質量發展的新經濟增長極。

值得一提的是，園區內其中一名主要租戶為某跨境電商龍頭企業，該企業已在創新方第一期租賃六層辦公空間，設立其全球跨境電商總部，約1,500名員工於此辦公及生活，而該項目於全面出租時，預期其僱員人數將擴大至超過3,000人，成功在創新方構建具有群聚效應的產業生態圈。於本業績公佈日期，約99%的辦公室單位已經出租，約有2,800人於此辦公。本集團亦已將創新方第一期餘下未出售的文化工作室單位出租予入駐企業僱員。上述的創新營運模式不僅能有效啟動商業區的客流量，更可透過吸引優質企業，實現商業結構的持續優化及升級。

於本業績公佈日期，創新方第一期之商業區約有86%已經出租，而主要租戶包括「橫琴國家地理探險家中心」、喜茶、瑞幸咖啡、麥當勞、口袋屋蹦床公園、錕鵬卡丁運動中心、錕鵬數字運動館、十萬雪極滑雪中心、蠔大仙、華潤萬家LIFE及聯合生命。工商銀行亦向本集團購買創新方第一期之兩個零售單位（交易已於二零二四年八月完成），體現其對該項目之信心。此外，自二零二四年底以來，創新方第一期之另外四個零售單位已售予獨立第三方。

橫琴創新方計劃第二期（「創新方第二期」）取得重大進展。本集團已於二零二五年十一月底完成出售創新方第二期的兩幢高端人才公寓樓（T 1及T 3）的協議簽署，總額為人民幣625,700,000元，總建築面積（「建築面積」）約49,655平方米，提供約780套高端人才公寓單位，可為在創新方第一期及創新方第二期辦公樓及橫琴工作的各類人才提供就近租房選擇。

創新方第二期的第二幢大樓指定作辦公用途，預計將於二零二六年十一月投入使用，並將吸引更多的跨境電商租戶進駐。另外，本集團已獲當地政府批准，可將創新方第二期的第四至十一幢大樓發展作為保障性租賃用途，這也是首個獲得「橫琴粵澳深度合作區保障性租賃住房項目認定書」的項目。有關措施旨在滿足橫琴商業生態圈日益增長之保障性租賃住房需求，並為該區域提供重要的配套設施。

本集團於截至二零二五年一月三十一日止六個月的上一份中期業績中表示，有意於未來兩年出售價值約2,000,000,000港元的資產。中山棕櫚彩虹花園餘下住宅單位、零售商舖及停車位，以及橫琴創新方第一期之文化工作室與文化工作坊單位的銷售工作正穩步推進。除自上次中期業績至二零二六年二月二十八日期間止，於日常業務過程中售出約300,000,000港元項目，以及前述創新方第二期兩幢住房大樓（T1及T3）以約688,100,000港元（人民幣625,700,000元）售出外，本集團正與一名潛在買家就創新方第二期若干住房大樓進行洽談。此洽談將有助達成前述之出售目標，本集團將繼續物色合適資產進行出售，以提升財務狀況。

於二零二六年一月三十一日，本集團擁有手頭現金約1,804,300,000港元（二零二五年七月三十一日：1,840,800,000港元）及未動用銀行融資約140,500,000港元（二零二五年七月三十一日：2,591,800,000港元）。於本業績公佈日期，未動用銀行融資增加至1,381,000,000港元。於二零二六年一月三十一日之負債淨值與權益比率約為72%（二零二五年七月三十一日：70%）。未來十二個月的還款義務為4,959,500,000港元。本集團將繼續採取謹慎靈活之方法管理其業務及財務狀況。

資料來源: 麗豐控股 (01125) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年01月31日六個月止

鑒於全球地緣政治的不確定性、市場環境、營運挑戰及本集團的財務實力，二零二六年將再次成為充滿考驗的一年。本集團將專注於推進資產出售，並可能考慮採取其他方式籌集資金，以履行對各持份者的責任。

資料來源: 麗豐控股 (01125) 中期業績公告