主要業務為發展物業以供銷售及租賃，投資物業以供收租，其他投資，停車場管理及物業管理，以及經營乾洗服務。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

截至2024年12月31日止年度，隆集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）計及物業銷售收入港幣15.38億元（2023年：港幣200萬元）後，總收入較去年上升8%至港幣117.60億元。整體營業溢利下跌12%至港幣68.26億元。由於內地和香港零售及辦公樓租賃市場疲弱，物業租賃收入及營業溢利分別下跌6%及9%，至港幣100.33億元及港幣71.34億元。

股東應佔基本純利下跌21%至港幣23.27億元，主要是租賃營業溢利減少及財務費用增加所致。每股基本盈利相應下跌至港幣1.71元。

計及港幣7.14億元股東應佔物業之淨重估虧損（2023年：港幣1.20億元淨重估虧損）後，本集團錄得的股東應佔純利為港幣16.13億元（2023年：港幣28.11億元），相應每股盈利為港幣1.18元（2023年：港幣2.06元）。

物業租賃

截至2024年12月31日止年度，整體租賃收入下跌6%至港幣100.33億元。計及人民幣兌港幣較去年貶值影響，內地物業組合的租賃收入按人民幣和港幣計值分別下跌4%和5%。香港物業組合的租賃收入則錄得9%跌幅。

內地經濟疲弱、地緣政治局勢緊張、以及全球經濟低迷，均打擊消費者信心。中央政府最近實施刺激措施以提振經濟前景，其效果仍存在不確定性。商場組合整體租賃收入和租戶銷售額以人民幣計值較去年分別下跌3%和14%。我們透過優化租戶組合並同時推出有效的市場營銷策略，例如舉辦獨家活動和透過會員計劃「隆會」與高端品牌合作，為顧客提供獨特的購物體驗，使租出率得以提升。由於需求有限和市場競爭激烈，辦公樓組合繼續面對挑戰；然而，憑藉我們卓越的物業管理服務水平，租出率得以維持穩定。

由於顧客消費模式轉變以及本地居民外遊增加，香港的零售銷售持續疲弱。零售物業組合整體租賃收入和租戶銷售額較去年分別下跌9%和4%。我們透過優化租戶組合，及「hello隆商場獎賞計劃」推出不同市場推廣活動以增強顧客忠誠度，有效控制租出率並維持在高水平。辦公樓市場仍然受到高息環境和全球經濟不確定因素拖累，令企業對業務擴張持謹慎態度。無論如何，透過我們積極保留現有租戶的策略，辦公樓組合的租出率得以保持穩定。

內地

整體租賃收入和營業溢利按人民幣計值分別下跌4%和6%。年內由於人民幣貶值，以港幣計值的跌幅分別擴大至5%和8%。內地市場消費意欲疲弱及境外旅遊增加，導致商場收入下降。我們的高級辦公樓組合收入減少6%，主要因為辦公空間的需求減少，加上市場競爭激烈。

商場

商場租合收入下跌3%，其中高端商場組合收入下跌4%，主要因為奢侈品市場的消費者信心減弱，以及部分城市競爭對手進行激烈價格促銷，導致銷售租金下跌。然而，截至2024年12月止，整體租出率仍然維持高位，並呈現溫和增長，客流量則保持穩定。隨租出率持續上升，次高端商場收入錄得4%穩健增長，增幅由濟南隆廣場1%至天津隆廣場12%不等。

高端商場

上海隆廣場是我們旗艦商場，其收入及租戶銷售額分別從高位下跌6%和22%，主要由於消費力稍遜的顧客對高端消費變得更加謹慎，並於海外尋找更優惠商品，但我們的高端顧客繼續追捧商場的獨家優質產品。幾家全新店舖成功於商場首度開設，其中一些品牌更是首次在內地乃至亞洲亮相，鞏固了我們在高端商場的領導地位。此外，我們舉辦多項精彩活動，如4月的「Spring Wonderland」春季慶典，以及口碑載道的招牌活動「HOME TO LUXURY」盛裝派對，藉此加強與忠實顧客的聯繫、吸納新會員並鞏固我們在上海及內地的領先地位。商場租出率於年底維持99%的高位。

上海港匯隆廣場同樣坐落於上海，相對其姊妹商場上海隆廣場，提供更豐富時尚生活種類選擇，其收入和租戶銷售額分別下跌3%和12%。商場全年推出多種形式的市場推廣活動以增加客流，當中包括5月在商場舉辦的獨家主題活動「愛神夏至」，成功成為社交媒體熱話。我們於10月下旬舉辦盛大的「Gateway to Inspiration—藝趣之境」活動，與名人及租戶深入合作，呈現一系列娛樂及銷售導向活動。商場租出率於年底保持99%高位。

瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別下跌16%和25%。為應對激烈的競爭環境，商場正在調整定位，以提供更多時尚產品和餐飲選擇。商場於年底的租出率為87%。

無錫隆廣場是市內領先的高端商場，雖然租戶銷售額輕微下跌3%，但收入仍錄得2%增長。多個高端品牌近年進駐商場，不少更是區域首店，鞏固其在市內高端商場領導地位。商場於9月舉辦周年慶祝活動「Take Center Stage」，藉此加強與顧客的聯繫。商場租出率於年底達99%，維持強勁。

大連隆廣場是市內高端零售地標，收入增長8%，租戶銷售額則增加3%。租出率連續四年上升，年內增加四個百分點至94%。此穩定增長是因為商場持續提升各樓層租戶及品牌類別組合。商場推出多項推廣活動，包括4月的「繁花夢旅」和9月的「ShiningOlympia」，帶來正面迴響和可觀客流。

昆明隆廣場收入及租戶銷售額分別溫和下跌2%和8%。商場推出多項焦點活動，包括5月「甜酷熱戀」520盛典及11月「Spring into Life春城脈動」五周年慶典，藉此加深與顧客的關係及提升客流。租出率於年底達到98%顯著高位。於11月推出的專屬貴賓室（TheLounge）為「隆會」會員提供優越購物體驗。此外，昆明君悅酒店已於2024年8月開業，提升商場作為中國西南地區高端零售和時尚勝地的地位。

面對充滿挑戰的市場環境及來自市內同業推出的價格促銷活動，武漢隆廣場收入及租戶銷售額較去年分別下跌19%和22%。我們繼續優化租戶組合，並配合會員計劃採取積極主動的策略，以提升客流及顧客忠誠度。租出率於年底上升三個百分點至85%。專屬貴賓室（The Lounge）於5月開業，為「隆會」會員提供專屬購物體驗。

次高端商場

瀋陽皇城隆廣場收入增長3%，租戶銷售額增長1%。商場舉辦了多項深受歡迎的活動，例如3月至5月「繁花長廊」和10月「萬聖萌力樂園」等。為接觸更多顧客群，我們專注擴大品牌組合。經過多番努力，租出率於年底上升四個百分點至94%。即將翻新的美食廣場將提供更豐富餐飲選擇，滿足顧客不同喜好及提升客流量。

濟南隆廣場租戶銷售額雖然下跌1%，但收入微升1%，租出率於年底維持93%。自首階段資產優化計劃完成後，商場引入獨家新店及擴大品牌陣容，增加更多美妝和運動休閒服裝品牌進駐，提高了商場吸引力和盈利能力。資產優化計劃於2024年12月進入最後階段。

天津隆廣場收入和租戶銷售額分別增長12%和8%。租出率增加五個百分點至95%。我們於年內推出具針對性的市場推廣活動，並與地方政府合作策劃除夕倒數、以海棠為主題的花漾百年牆，以及青年藝術節等活動。我們同時推出多項社區營造活動，包括珠寶花園和親子遊樂空間，帶動客流量和租戶銷售額。

辦公樓

面對經濟不明朗，辦公樓租賃市場依然疲弱。整體收入較去年下跌6%至人民幣13.20億元，主要是市場供應增加以及租戶普遍更嚴謹控制成本，導致租出率下跌。我們採取積極措施，維持高水準的物業管理服務，以留住優質租戶。

上海隆廣場兩座甲級辦公樓的收入下跌9%，在數個主要租戶租約期滿後，租出率於年末下跌九個百分點至87%。上海市場仍然面對需求疲弱和供過於求的挑戰。

上海港匯隆廣場辦公樓的租出率於年底上升五個百分點至91%，但收入下跌6%。當地市況持續困難並低迷，市場氣氛疲弱和辦公空間供應增加對辦公樓租金構成壓力。

因市內需求疲弱和新辦公樓供應過剩，瀋陽市府隆廣場辦公樓的收入下跌2%。年底租出率上升一個百分點至90%。

無錫隆廣場於年底的租出率上升三個百分點至88%，兩座辦公樓的總收入增長4%。憑藉我們提供優質配套和服務，以及自營的共享辦公空間「聚」提供靈活設施和多元產品，年內整體單位租金維持在穩定水平。

昆明隆廣場辦公樓收入輕微下跌1%，年底租出率則下跌兩個百分點至86%。雖然市場充滿挑戰，但我們憑藉優越地理位置、一流設施和優質服務，繼續保持領先地位。昆明君悅酒店於8月開業，具備舉辦大型會議和企業活動的能力，有助打造充滿活動的社區，從而吸引更多優質租戶。

武漢隆廣場辦公樓的收入按年下跌4%。由於市場環境充滿挑戰，租出率於年底下跌十個百分點至66%。我們自營的多功能辦公空間「聚」將繼續透過其靈活的辦公設施吸引新租戶，以滿足企業不斷變化的需求，並促進租戶間的協作互動。

住宅及服務式寓所

上海港匯隆廣場住宅及服務式寓所的收入下跌14%。由於其中一座服務式寓所大樓將改建為金普頓酒店及餐廳品牌酒店，平均房價上升帶來的收入增長因而被租出率下降抵銷。

香港

於2024年，香港無可避免面對鄰近城市和地區的競爭，因此本地營商環境仍然受壓。受遊客消費習慣持續轉變及本地居民北上旅遊熱潮影響，本地消費意欲疲弱。零售店舖和食肆對擴張業務態度審慎，辦公樓租賃則仍然疲弱。

收入及營業溢利分別下跌9%和11%至港幣31.82億元和港幣24.78億元，租賃邊際利潤率則為78%。

我們持續努力優化租戶組合和提升其吸引力，以滿足本地居民和遊客的喜好和消費模式，租出率管理得宜並達至高水平。

零售

香港零售物業組合收入下跌9%至港幣18.37億元。我們持續優化租賃策略和租戶組合，以應對消費者信心疲弱。截至年底，整體租出率輕微下跌至94%。

由於市場氣氛疲弱，租戶銷售額按年輕微下跌4%。我們將繼續透過「hello隆商場獎賞計劃」，推出具針對性市場推廣活動，刺激消費。

由於一些主要租戶續租租金下調，位於主要商業及旅遊區組合零售物業收入下跌14%。整體租出率於年底維持在95%高位。

我們的社區購物商場組合表現相對強韌，整體收入較去年下跌5%。截至年底，港島東康怡廣場及九龍東淘大商場租出率分別維持在92%和95%高位。

辦公樓及工業∕辦公樓

由於港島區辦公樓供過於求以及需求疲弱，導致租金下調，收入下跌7%至港幣11.29億元。截至年底，我們採取積極措施，令租出率維持在89%較高水平。

香港島辦公樓組合收入下跌14%，主要由於中環一帶物業續租租金下調，截至年底，租出率在市況疲弱情況下穩定維持在83%。

雅蘭中心和家樂坊的半零售定位使其表現相對強韌，九龍辦公樓組合收入上升2%，平均租出率亦升至95%。

住宅及服務式寓所

住宅及服務式寓所業務收入較去年下跌8%，是由於位處半山區御租戶自2023年9月起遷出，以便進行翻新工程。撇除御的影響，收入較去年增長2%，主因是淺水灣濱景園租出率有所改善。

物業銷售

於報告年內，我們售出位於香港之皓日（The Aperture）的120個住宅單位及藍塘道的兩間大宅，以及武漢「隆府」的六個單位和昆明君悅居的三個單位，合共進賬港幣15.38億元收入（2023年：港幣200萬元）。

由於內地及香港市況充滿挑戰，於報告年內，若干發展項目確認非現金撥備總額港幣3.84億元。

計及內地及香港的物業銷售溢利及相關銷售開支、若干發展項目的非經常性撥備、無錫「隆府」的營銷開支，以及其他營業開支，物業銷售業務錄得港幣2.45億元的營業虧損。

截至2024年12月31日，已簽約但未入賬的物業銷售共港幣1.58億元，包括預售皓日（The Aperture）的17個單位和昆明君悅居的兩個單位。有關收入將於完成銷售交易後入賬。

酒店

瀋陽康萊德酒店收入較去年下跌2%。客房收入增長3%，但被餐飲銷售下跌所抵銷。

昆明君悅酒店為昆明隆廣場綜合發展項目的重要部分，於2024年8月6日開業。該五星級酒店提供331間客房及五個各具特色的餐飲場地。營運首五個月收入為人民幣3,700萬元。

物業重估

截至2024年12月31日，物業及發展中投資物業總值為港幣1,985.59億元，內地物業組合和香港物業組合的價值分別為港幣1,342.81億元及港幣642.78億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯進行截至2024年12月31日的估值。

我們錄得港幣11.97億元物業重估虧損（2023年：港幣6,200萬元虧損）。

內地物業組合錄得港幣8.51億元重估虧損（2023年：港幣2.60億元收益），佔2023年12月31日的物業組合價值不足1%。

香港物業組合錄得港幣3.46億元的重估虧損（2023年：港幣3.22億元虧損），較2023年12月31日的物業組合價值下跌不足1%。

計及稅項及非控股權益後，錄得淨重估虧損港幣7.14億元（2023年：港幣1.20億元淨重估虧損）。

物業發展及資本承擔

出租及待售物業發展項目總值分別為港幣240.01億元和港幣76.38億元，當中包括位於無錫、杭州、上海及瀋陽的內地項目，以及香港的重建項目。截至報告日，我們對投資物業發展項目資本承擔總額為港幣134億元。

內地

昆明君悅居和昆明君悅酒店為昆明隆廣場餘下發展項目的重要組成部分，前者位於酒店之上，提供254間寓所，當中包括三間無與倫比的頂層別墅，後者則提供331間客房及套房。兩項物業均已於2024年4月獲發竣工證明書。昆明君悅居銷售活動已經展開。昆明君悅酒店已於2024年8月6日開業。

無錫隆廣場第二期發展項目包括無錫「隆府」及希爾頓格芮精選酒店，前者由兩座寓所高樓組成，合共提供573個單位，後者則為一家時尚精品酒店。酒店部分包括一幢七層高的新建大樓及一幢樓高三層的文物建築，合共提供105間客房。整個第二期發展項目預計於2025年起分階段落成。無錫「隆府」的預售日期將視乎市況而定，希爾頓格芮精選酒店則計劃於2025年下半年開業。

杭州隆廣場為高端商業綜合項目，當中包括一座購物中心、五幢甲級辦公樓及一家豪華的杭州文華東方酒店。酒店預計於2026年下半年開業，屆時將提供194間高級客房及套房。項目其餘部分則計劃於2025年起分階段落成。

我們開展了上海隆廣場的擴建項目，將興建一座約3,000平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，其地下層將連接現有商場。該項目預計於2026年竣工，為顧客提供更豐富購物體驗，同時提升商場在市內的

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

中美地緣政治緊張，加上美國可能對中國產品加徵額外關稅產生的不確定因素，對中國的經濟復甦構成影響。強勢美元和美國聯儲局的利率走勢正在削弱全球經濟恢復的前景。面對這些挑戰，我們積極提高營運靈活性和核心優勢，致力在日益複雜的環境中繼續蓬勃發展。

於內地，富裕顧客即使在市場經濟受壓下，仍然對奢侈品感興趣，同時越來越注重獨特購物體驗。我們將不遺餘力舉辦頂尖的市場推廣活動，並透過會員計劃「隆會」加強與忠誠顧客的聯繫和吸納新顧客。對於次高端商場，我們將把握優化租戶組合帶動租出率上升之良好勢頭，爭取更佳業績。至於最新項目杭州隆廣場，多幢辦公樓及商場將於2025年起分階段落成和開業。該項目預租反應理想，多家大型跨國公司和領先品牌，包括多個隆廣場現有租戶，均對此地標項目表達濃厚興趣。隨昆明君悅酒店於2024年8月開業，我們的酒店組合持續擴大。無錫希爾頓格芮精選酒店、杭州文華東方酒店，以及上海金普頓徐家匯酒店預計於未來數年相繼落成，將提供更多場地舉辦商業、時尚及社交活動，從而增加商場人流，吸引更多優質租戶進駐商場及辦公樓。辦公樓方面，租戶繼續實施成本控制措施以提高效率，對業務擴張持謹慎態度。我們繼續致力維持高水平的服務，以留住優質租戶。

香港方面，隨政府推出措施，旅客人數和零售銷售額出現初步復甦跡象，惟北上消費熱潮持續，本地消費者信心依然疲弱。由於經濟疲弱，預期辦公空間需求維持平緩，我們會積極留意和適時應對企業不斷變化的需求。為豐富產品種類，我們憑藉在內地「聚」的成功經驗，近期於中環渣打銀行大廈推出首個優質共享辦公空間項目「Net-Workby Hang Lung」，為不同規模的企業提供各種解決方案。

我們期待物業發展業務在2025年取得重要里程碑。「隆府」在內地無錫的項目將於2025年下半年開始預售。與其他「隆府」（包括武漢「隆府」和昆明君悅居）一樣，無錫項目位處市中心黃金地段，擁有高端客流，毗連結合零售商場及辦公樓的隆廣場。「隆府」提供獨特的產品和卓越的管理服務，將吸引追求優質生活水平的住客，以及因商業便利自其他城市慕名而來的富裕買家。香港方面，收購衛信道8-12A號物業已於2025年1月完成，項目坐落於清幽靜謐的超高淨值人士社區─香港島渣甸山核心地段。此項重建項目強化了我們位於香港高尚地段多元化豪華住宅物業系列。

資料來源: 恒隆集團 (00010) 全年業績公告