主要業務為控股投資，並透過其附屬公司發展物業以供出售及租賃，投資物業以供收租，以及其他投資。集團亦經營物業管理業務，並透過合營企業提供乾洗及洗衣服務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

物業租賃

截至2025年12月31日止年度，整體租賃收入下降2%至港幣98.53億元。計及人民幣兌港幣較去年貶值影響，內地物業組合租賃收入按人民幣和港幣計值均下跌1%。香港物業組合租賃收入則錄得3%跌幅。

隨消費環境按季好轉，內地經濟回暖跡象逐漸明顯，反映市場迎來轉機。面對經濟大環境不利因素，消費者維持審慎態度，但對新穎體驗和零售概念的追求日益殷切。為滿足越來越多元和個人化顧客需求，我們調整策略，專注建立更強顧客聯繫，並為重視品味和價值的消費者度身設計獨特體驗。我們亦精心打造多個特色零售空間，以捕捉此新興趨勢帶來的商機，並為商場組合注入新活力。為慶祝隆成立65周年和拉近與顧客的關係，我們在年內於全國接連籌辦多項慶祝及市場營銷活動，並透過會員計劃「隆會」推出針對性推廣措施。在各方努力下，商場組合整體租賃收入成功提升1%，租戶銷售額以人民幣計值則按年上升4%。年末租出率改善兩個百分點至96%，可見租戶組合持續優化的成果。

辦公樓租賃市場於報告期內繼續受壓，上海等主要城市供應過剩和需求放緩，導致空置率上升和租金下調。租賃活動反映出租戶傾向於縮減規模和遷往租金較低物業，以改善成本效益。為應對以上挑戰，我們推出更多租賃優惠，並維持高水平物業管理服務，以提升物業組合吸引力；同時亦提供更多元獨特配套，包括充滿活力的社交空間、靈活工作環境、環保綠化設計、租戶合作計劃及智能科技應用等，以吸納並留住著重ESG（環境、社會及管治）的優質租戶。辦公樓組合收入以人民幣計值按年下跌7%，年末租出率則下降四個百分點至80%。

香港方面，由於政府牽頭推廣「盛事經濟」，加上股市近期回升，溫和刺激消費市道，亦令遊客和本地居民的可支配開支上升。不過，全球經濟利淡和本地失業率上升，使本地和海外消費者更審慎。因此，零售物業組合整體租賃收入下跌4%，租戶銷售額則維持平穩。我們採取租戶組合優化策略，並透過「hello隆商場獎賞計劃」推行針對性推廣活動，成功維持零售租出率高企。辦公樓市場方面，香港新股市場復甦帶動租賃需求上升，金融及專業服務企業尤其活躍。惟現樓供應充裕和新供應不斷流入市場，導致辦公樓租金下行，辦公樓業務收入於年內下跌2%。面對以上挑戰，我們採取積極策略留住租客，成功將年末租出率維持於90%穩健水平，去年同期為89%。

內地1

物業租賃─內地組合

截至2025年12月31日止年度，整體租賃收入和營業溢利下跌1%，但由於我們的營運策略見成效和內地消費信心回升，令商場組合租出率維持高企，收入亦相對穩定。相反，旗下高端辦公樓組合收入下降7%，主要受壓於辦公空間市場競爭激烈、供應過剩和需求疲弱，在上海等一線城市影響尤甚。

商場

2025年，商場組合整體收入上升1%。大部分商場錄得增長，惟天津隆廣場、武漢隆廣場和瀋陽市府隆廣場因地區競爭加劇令收入下跌，抵銷了部分升幅。提升生活享受和個人形象的產品及服務日漸得到國內消費者青睞，而且康體、健身及養生行業發展良好，帶來增長動力。我們透過精心安排門市體驗、獨家活動及個人化服務，加強顧客忠誠度和品牌親和力，進一步拉近與顧客的聯繫。

為適應不斷演變的零售環境和消費模式，我們貫徹以客為尊方針，大規模優化旗下商場品牌組合。為此，我們內地物業組合自本報告年起不再將商場劃分為「高端」及「次高端」類別。

物業租賃─內地商場組合

旗艦商場上海隆廣場業務雖然受擴建項目短暫影響，年末租出率仍然錄得96%高位。在消費習慣轉變的趨勢下，高端奢侈品需求依然旺盛，商場收入和租戶銷售額分別上升1%和4%。為慶祝隆成立65周年，商場於年內與各大知名品牌和藝術家聯乘合作，其中包括「黃油小熊」（ButterBear）、「Jellycat」和村上隆主理的Ohana Hatake，透過互動裝置和引人入勝的賓客體驗提升商場吸引力。口碑載道的年度「HOME TO LUXURY」盛裝派對於11月回歸，刺激租戶銷售額，並進一步鞏固高端客戶的忠實度。我們推行了一系列市場營銷策略，成功加深與顧客聯繫，吸納更多「隆會」會員，並鞏固上海隆廣場在市內和內地市場領導地位。

受惠於多家新旗艦店和有效市場營銷策略，上海港匯隆廣場租戶組合更為豐富，帶來大量客流，使收入和租戶銷售額分別增長2%和20%。「黃油小熊」互動展和「Gatewayto Inspiration」周年慶典等市場營銷盛事獲傳媒廣泛報導，成功提振客流量並進一步加強與顧客聯繫。截至年底，商場維持悉數租出。

無錫隆廣場收入上升10%，主要由租金上調帶動。餐飲及時尚生活行業表現強勁，足以抵銷高端零售銷售額微跌影響，推動租戶銷售額上升3%。商場積極參與4月「Wiggle WeGo快樂出發」全國市場營銷活動，為家庭和年輕客群打造沉浸式互動體驗。9月周年慶祝活動「Take Center Stage」吸引大量媒體曝光和客流，熱潮更持續至國慶黃金周。截至年底，商場悉數租出。

大連隆廣場作為市內首屈一指高端生活地標，年內持續優化各類別和樓層的品牌和租戶組合，令收入和租戶銷售額分別上升12%和14%，成績亮麗。商場舉辦了一系列宣傳活動，例如與其他隆廣場聯手呈獻隆65周年誌慶活動「Wiggle We Go快樂出發」，亦策劃別開生面的「Shining Olympia」年度慶典活動，吸引顧客踴躍參與，全年客流絡繹不絕。年末租出率上升一個百分點至95%。

昆明隆廣場收入和租戶銷售額分別上升9%和7%，年末租出率則高達99%。為提升項目周邊地區的吸引力，我們將鄰近尚義街改造為商場的開放式延伸，將其定位為集文化、休閒和生活於一體的熱點，並引入多元化餐廳及商店，其中不少為首店。這些策略性舉措使昆明隆廣場鄰近一帶躍身成社區人氣地段，吸引大量客流並獲媒體廣泛報導，進一步鞏固商場作為中國西南部頂尖零售和時尚樞紐定位。

濟南隆廣場收入和租戶銷售額分別增長2%和6%。隨資產優化計劃於2025年1月圓滿結束，商場客流量有所改善，而多家濟南首店和獨家概念店加入，亦令品牌組合更加豐富，提升商場吸引力，為長遠持續盈利奠定基礎。年末租出率上升四個百分點至97%。

瀋陽皇城隆廣場收入和租戶銷售額分別錄得6%和17%增長。美食廣場優化和全新餐飲概念店加盟，成功為商場開拓新客源並帶動客流。商場策劃豐富市場營銷活動和租戶合作計劃，包括美食推廣、體育及現場音樂活動等，贏得媒體關注並與更多顧客建立聯繫，深受年輕客群歡迎。年末租出率提升四個百分點至98%。

天津隆廣場收入下跌3%，租戶銷售額則上升2%。為在瞬息萬變的零售環境中保持競爭力，我們採取多項針對性推廣策略，結合全國性「Wiggle We Go快樂出發」等IP聯乘活動、流行文化體驗及專為社交媒體設計的內容，以擴大營銷影響力。商場亦透過與頂尖品牌和社區組織合作，在天津文化及商業圈扎根。年末租出率下跌一個百分點至94%。

武漢隆廣場收入和租戶銷售額分別下降31%和23%。商場採取了多項租戶組合優化措施，包括打造美食街「享里」、引入多家體驗式零售及運動休閒服飾概念店。年內，一系列針對性市場營銷舉措帶來了可觀客流和租戶銷售額，包括星光熠熠的「星耀躍動」盛大周年慶典、「黃油小熊」秋日烘焙工作坊華中首展和見面會、多啦A夢巡迴特展，以及節慶裝置和獨家商品等。國慶黃金周期間，商場面對市內同業進取宣傳攻勢，仍能站穩陣腳及表現理想。未來，我們將靈活優化市場營銷策略，與時並進地應對市內零售市場變化，務求脫穎而出。年末租出率上升五個百分點至90%。

瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別下降36%和54%。商場正推動策略轉型，集中網羅更豐富的現代潮流生活及餐飲選擇，以吸引更多顧客，營造更優越購物體驗。年末租出率上升兩個百分點至89%。

辦公樓

受制於經濟持續不明朗和供應過剩，2025年內地辦公樓租賃市道停滯不前。總收入按年跌7%至人民幣12.23億元，主要受租出率下降和租金下調影響。上海隆廣場高端甲級辦公樓佔整體收入跌幅70%，顯示市內辦公樓租金普遍疲弱和供應充裕，不少租戶出於節省成本考量而選擇搬遷。面對各種挑戰，管理層堅守嚴謹物業服務標準，繼續為客戶提供卓越且高質素服務。

物業租賃─內地辦公樓組合

由於市場持續疲弱和供應長期過剩，上海隆廣場兩座甲級辦公樓單位租金下調，收入共跌11%。年末租出率下滑五個百分點至82%，反映市內甲級辦公樓市場租金和租出率雙重受壓。即使如此，我們一如既往地發揮優越地利和卓越營運實力，致力在上海辦公樓市場維持領導地位。

由於市況低迷和空置率上升導致租金下調，上海港匯隆廣場辦公樓收入下跌3%，租出率亦下挫兩個百分點至89%。

昆明隆廣場辦公樓收入下跌4%，年末租出率則維持於86%。項目繼續憑藉優越地理位置、高規格模組化精裝修辦公室方案，以及出類拔萃的設施和服務，維持市場領先優勢。

受需求不振和市場新供應影響，瀋陽市府隆廣場辦公樓收入錄得4%跌幅。儘管市場壓力持續，我們依然積極加強與租戶聯繫，並貫徹優越物業管理標準。年末租出率下跌四個百分點至86%。

無錫隆廣場兩座辦公樓總收入下降7%，年末租出率亦下跌十個百分點至78%。面對市內高端辦公樓市場激烈競爭，我們透過尊貴服務、自營多功能辦公空間「聚」和即將落成的酒店，繼續在當地市場領先。

武漢隆廣場辦公樓收入減少4%，年末租出率下跌一個百分點至65%。儘管市場存在不利因素，我們自營的多功能辦公空間「聚」繼續提供靈活彈性辦公空間，以滿足租戶多元需要和新興業務需求，同時促進租戶間合作。

住宅及服務式寓所

收入主要來自上海港匯隆廣場的住宅大樓及服務式寓所，於年內下跌24%。撇除服務式寓所於2025年2月底起停業作酒店重建用途對收入的影響，住宅大樓租出率下滑兩個百分點，拖累收入下跌13%。我們正調整租賃策略以應對弱市。

香港

在香港，2025年的本地消費持續乏力，反映本地消費意欲審慎和內地訪港旅客外遊模式轉變。辦公樓業務仍然存在結構性挑戰，供應增加和租戶對擴張態度謹慎，令租金受壓，惟租出率仍然高達90%。

收入減少3%至港幣30.96億元，營業溢利則下跌3%至港幣24.04億元。有賴多元化租賃策略和租戶組合優化措施，我們得以維持穩定租出率和營運韌性，租賃邊際利潤率為78%。

物業租賃─香港組合

零售

香港零售物業組合收入下跌4%至港幣17.61億元。為應對消費市道不振，我們加強租賃策略並優化租戶組合。截至年末，整體租出率維持於95%高位。

雖然市場情緒持續疲弱，租戶銷售額保持平穩。我們將繼續刺激消費，透過「hello隆商場獎賞計劃」推出針對性推廣活動。

租金下調和部分主要租戶達成租約重組，導致位於主要商業及旅遊區組合零售物業收入下挫5%，年末租出率亦跌至94%。

由於本地居民消費更趨保守，社區購物商場組合整體收入按年減少3%。租出率高企於95%，與去年大致持平。

辦公樓及工業∕辦公樓

由於租金下調，加上供應過剩為租金帶來下行壓力，收入下跌2%至港幣11.06億元。我們積極推出多項措施，例如因應租戶需求提供精裝修和分間辦公空間，使年末租出率得以維持於90%相對較高水平。

儘管面臨挑戰，香港島辦公樓組合收入保持穩定，租出率更按年增加四個百分點至87%。

我們新推出的靈活辦公空間解決方案NET‧WORK選址中環具標誌性的渣打銀行大廈，市場反應正面，年末租出率升至78%。

九龍辦公樓組合租出率維持於93%，收入下降6%，反映半零售商戶注重節約成本和租金下調趨勢持續。

住宅及服務式寓所

受惠於香港政府推行人才入境計劃，以及住宅及服務式寓所業務成功拓展新客群，加上我們為服務式寓所租戶提供靈活條款，成功帶動收入按年增長6%。

酒店

瀋陽康萊德酒店平均每日房價輕微受壓，與當地主流市場趨勢一致，但由於旅遊業內需帶動租出率微升兩個百分點，收入按年不跌反升1%。

昆明君悅酒店首年全年營運錄得收入人民幣1.35億元。受惠於租出率上升和平均每日房價上升，2025年下半年增長動力加快，收入較首六個月躍升近37%。

物業銷售

於報告年內，我們售出位於香港之皓日（The Aperture）的24個住宅單位、武漢「隆府」的一個單位和昆明君悅居的五個單位，合共進賬港幣2.64億元收入（2024年：港幣15.38億元）。

計及內地及香港物業銷售虧損及相關銷售開支、營銷開支、以及其他營業開支，物業銷售業務於2025年錄得港幣1.02億元營業虧損。

無錫「隆府」於2025年9月首次開盤銷售。該項目為無錫隆廣場第二期發展項目核心部分，由兩座寓所高樓組成，合共提供超過500個單位。市場對銷售反應正面，截至2025年12月31日已售出53個單位，所得款項達人民幣4.43億元。

於香港，截至2025年12月31日，已簽約但未入賬物業銷售共港幣7.09億元，包括預售皓日（The Aperture）53個單位和藍塘道23-39一間大宅。所有已簽約單位收入將於相關銷售完成後入賬。

投資物業出售

我們售出位於香港島山頂區御一個複式單位及香港碧海藍天兩個停車位。相關銷售交易完成後，其港幣2,800萬元出售投資物業總收益已於年內計入其他收入淨額。

此外，我們亦與一名獨立第三方達成協議出售一間全資擁有附屬公司及該公司持有香港藍塘道23-39一間大宅。相關交易預期於2026年初完成。

物業重估

截至2025年12月31日，物業及發展中投資物業總值為港幣2,028.95億元，內地物業組合和香港物業組合價值分別為港幣1,387.72億元及港幣641.23億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司進行截至2025年12月31日的估值。

我們錄得港幣11.66億元物業重估虧損（2024年：港幣11.97億元虧損）。

內地物業組合錄得港幣8.67億元重估虧損（2024年：港幣8.51億元虧損），佔2024年12月31日物業組合價值不足1

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

雖然全球經濟仍承受高關稅和中美貿易角力影響，但預期新一輪減息行動和消費市道好轉將有助零售業回穩。我們會繼續以審慎靈活方式管理風險，並抓緊新興的增長機遇。

2026年，內地零售租賃市場預期漸入佳境，黃金地段的前景尤其看好。我們透過加強租戶組合、推動針對性市場營銷舉措和資產優化計劃，即使面對奢侈品消費持續疲弱，亦成功改善租出率和客流量，為迎接復甦奠定穩固基礎。隨價值型消費和體驗「空間營造」越趨盛行，我們將繼續因時制宜，在變革中尋覓增長機遇。為慶祝隆於2026年邁入66周年，我們擬於內地物業組合推出一系列市場營銷活動，以提升隆廣場「66」品牌形象，鞏固深厚的品牌傳統和根基，並加深與顧客的交流和聯繫。杭州隆廣場將會是業務增長的勢頭，零售部分預租率已超過90%。中期而言，租賃收入增長將由杭州隆廣場、上海隆廣場擴建項目，以及一系列「隆V.3」策略項目帶動。當這些項目全面投入營運後，我們將能提供更豐富體驗的零售選擇，並捕捉消費趨勢帶來的商機。

辦公樓市場方面，由於空置率上升、租金壓力沈重和需求不足，2026年的營商基礎恐持續受壓。不過，本集團旗下甲級辦公樓資產組合擁有戰略定位優勢，並透過務實租賃策略重點吸納優質國內及跨國企業租戶，租出率表現可望超越大市平均水平。

香港方面，隨各項盛事吸引更多旅客訪港，加上租戶組合持續側重體驗式零售、餐飲及時尚生活選擇，零售租金可望靠穩。至於辦公樓租賃業務，短期租賃收入增長空間有限，而且部分租戶仍需租金寬減和優惠措施，預期復甦面臨一定挑戰。不過，來自專業服務業的需求增加，加上我們審慎的租賃策略，租出率有望維持穩定，甚至隨整體市況上行。

鑑於內地和香港的物業銷售業務易受政策發展和買家情緒影響，2026年銷售重心將以審慎定價、分階段放售和優越產品質素為主。隨市況改善，我們將憑藉對卓越品質和管理服務的堅持，力求在同業中突圍而出，吸納高品味置業人士。

我們近期公布展開無錫隆廣場擴展項目和上海南京西路1038號商業營運項目，標誌「隆V.3」策略的里程碑。在內地城市更新、刺激消費內需、文體旅商融合發展等政府政策支持下，與內地業主建立的戰略夥伴關係將大大鞏固我們市場領導地位，發揮物業組合協同效應，並貫徹以客為尊承諾。

資料來源: 恒隆集團 (00010) 全年業績公告