主要業務為控股投資，並透過其附屬公司發展物業以供出售及租賃，投資物業以供收租，以及其他投資。集團亦經營物業管理業務，並透過合營企業提供乾洗及洗衣服務。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

物業租賃

2026年上半年，整體租賃收入上升5%至港幣51.51億元。內地物業組合租賃收入按人民幣和港幣計值分別增加3%和7%，反映人民幣兌港幣按年升值影響。香港物業組合租賃收入則減少1%。

由於高消費力內地客群需求持續暢旺，對產品品質、工藝水平和體驗價值的追求日益強烈，高端零售市場正局部復甦。為把握相關機遇，我們進一步優化租戶組合，並與品牌緊密合作，開創更多店舖模式和嶄新零售概念，包括引入精選IP品牌聯乘和首店，以及舉辦富有本地文化特色的市場推廣活動等。上述措施豐富了餐飲、保健、美容及時尚生活體驗，並提升客流量和租戶銷售額，以人民幣計值，商場組合整體租賃收入增長6%，租戶銷售額則按年攀升17%，期末整體租出率上升兩個百分點至96%。

內地辦公樓市場持續供應過剩，空置率仍然高企，租金亦長期受壓。辦公樓組合收入較2025年上半年減少11%，期末租出率維持於81%。核心商業區需求流向優質辦公樓，其中科技、金融及消費相關行業尤其明顯，令收入跌幅漸見收窄。

2026年上半年，香港零售業呈現回穩跡象。一方面，港人北上消費熱潮稍退，加上住宅樓價向好，帶動消費者信心回升。另外，各項大型盛事亦帶動訪港旅客人次增長。報告期內，作為零售租戶組合優化策略的一部分，銅鑼灣若干主要租戶於租約期滿後，由新租戶承租，相關舖位正進行翻新工程，導致整體租賃收入微跌2%，租戶銷售額則錄得3%的溫和增長。相關物業利用過渡期推出期間限定概念店，以維持顧客互動。租出率維持於95%高位。

受惠於需求流向優質辦公樓、資金流入和資本市場轉趨活躍，香港辦公樓市場呈現初步穩定跡象。惟租賃需求以核心商業區的金融機構及專業服務企業為主，非核心地段業務仍然充滿挑戰。辦公樓組合表現穩健，整體租賃收入上升1%，租出率則增加三個百分點至91%，顯示優越地段租賃需求強韌，整體市況穩步上揚。

在慶祝隆成立66周年之際，位於長江三角洲核心地點的杭州隆廣場開幕，進一步拓展我們於內地的據點。我們亦藉周年誌慶推行一系列具針對性市場推廣活動、體驗式零售活動和會員專屬禮遇，以加深與顧客聯繫，提升其忠誠度，並鞏固資產長遠價值。

內地

截至2026年6月30日止六個月，整體租賃收入及營業溢利按人民幣計值分別上升3%和2%。在一系列策略性舉措和消費者信心增強支持下，內地商場組合維持高租出率，租賃收入錄得穩健增長。相反，高端辦公樓組合收入下跌11%，主要由市場競爭激烈和供過於求所致。

商場

2026年上半年，商場組合總收入創下人民幣25.67億元歷史新高，按年增加6%。大部分商場表現強勁，惟天津隆廣場、武漢隆廣場和瀋陽市府隆廣場因地區競爭加劇，導致收入下跌，抵銷部分升幅。

受惠旗艦品牌引領的體驗活動和黃金產品需求上升，旗艦商場上海隆廣場收入和租戶銷售額分別攀升8%和24%，租出率維持於98%高位。「廿五同行，共奏新程」25周年銀禧誌慶活動結合音樂和集體回憶元素，成功加深與高端消費者聯繫，並擴大會員計劃「隆會」的會員網絡，進一步加強上商場在市內乃至全國領導地位。

同樣於上海的上海港匯隆廣場收入和租戶銷售額分別增長1%和24%，期末租出率維持於98%高位。商場持續優化租戶組合，進一步拓展個人護理和美容選擇，運用多元化渠道深化顧客聯繫。商場亦精心策劃「LOVE OUT LOUD全城獵愛」520特別慶典等活動，透過精彩體驗、限時推廣及獨家系列進一步吸引顧客目光。

無錫隆廣場持續重點優化餐飲和時尚生活租戶組合，並加強管理會員關係，有效緩減高端零售表現疲弱的影響，帶動收入上升10%，租戶銷售額增長7%，及商場於期末維持悉數租出。「春日奇航」主題活動期間，商場化身成奇趣體驗樂園，匯聚精心設計的藝術裝置、現場演出和互動體驗，推動客流量及提升顧客參與度。

大連隆廣場收入和租戶銷售額均取得佳績，同步增加11%，期末租出率亦上升三個百分點至97%。烏鎮戲劇節巡遊是商場首次舉辦的重點文化盛事，設有矚目表演、街頭風格巡遊、創意藝術裝置和獨家品牌展區，成功提升客流量和顧客參與度，進一步鞏固商場在中國東北部頂級生活時尚地標定位。

昆明隆廣場收入和租戶銷售額分別增長6%和12%，期末租出率則維持於99%高位，表現理想。商場將部分專門店品牌升級為獨家旗艦店，提升非高端零售組合，並配合尚義街戶外街區活化項目舉辦一系列生活品味活動，積極推動社區發展，吸引更多不同類型的本地及外地客群。

濟南隆廣場收入和租戶銷售額分別增長4%和13%，租出率亦增長兩個百分點至96%。

「66靈感小市隆廣場小甜市集」糅合文創概念店、時尚生活餐飲理念、香氛體驗和互動場景，打造引起年輕人共鳴的優質假日消閒熱點，進一步奠定商場作為休閒體驗型時尚生活樞紐定位。

瀋陽皇城隆廣場收入和租戶銷售額分別增長10%和23%，期末租出率亦上升兩個百分點至98%。商場引入多元化戶外運動休閒服飾品牌，帶動租戶銷售額顯著提升，更成功確立其於市內運動休閒服飾的零售市場領導地位。五一黃金周期間，商場舉辦全新燒烤主題街頭活動，將銅行北巷改造成匯聚現場娛樂和體驗式餐飲概念的「炙愛銅行·奇妙烤串實驗室」。商場亦透過內部翻新、引入嶄新餐飲選擇和與租戶合作，進一步提升客流量，並贏得更多年輕顧客青睞。

天津隆廣場收入下跌2%，租戶銷售額則上升1%，租出率增加兩個百分點至96%。為維繫顧客關係，商場於歷史悠久的步行街舉辦「『甜』津遇見你」主題活動，沿著名百年牆呈獻各種甜品主題藝術裝置和互動體驗。活動在古蹟建築中融入現代化視覺元素，突顯商場文化活力和與本地社區密切聯繫。

受促銷市況影響，武漢隆廣場收入和租戶銷售額分別下降18%和13%。為應對挑戰，商場積極提升租戶組合，包括引入多家米芝蓮星級餐廳，並加大市場推廣力度，以提升顧客忠誠度。全新24KR韓流街區於6月初揭幕，聚集過百家韓國時裝、美容及時尚生活品牌，當中大多為內地或華中首店，更設有專業舞蹈教室；連同新增的「享里」美食街，將B1層轉型為充滿青春活力的年輕人聚集地。商場更引入攀岩體驗空間和籃球館等體育設施，提供豐富多元生活消閒享受。商場客流量錄得增長，期末租出率則上升四個百分點至92%。

隆內地第11個項目杭州隆廣場於2026年4月28日開業，是市內新興商業文娛及社區地標，為新一代消費者悉心挑選各種時尚生活體驗。憑藉優越的地理位置，我們精心打造面積達105,900平方米的零售空間，品牌陣容更經過細意挑選，約三分一為杭州首店品牌。隨租戶分階段開業，2026年下半年租出率和租戶銷售額可望持續上升。商場至今已迎來超過三百萬訪客，五一黃金周期間日均客流量高達120,000人次，周末客流量亦維持穩定。報告期內，商場已錄得人民幣3,700萬元收入，期末租出率達89%。

瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別減少15%和5%，期末租出率則上升兩個百分點至88%。商場正調整戰略定位，透過優化其時尚生活及餐飲租戶組合，帶動客流量並提升整體購物體驗。

辦公樓

截至2026年6月30日止六個月，辦公樓總收入下跌11%至人民幣5.66億元，反映租出率下滑和租金下調。科技、金融及消費行業租戶傾向核心地段的優質辦公空間，為租賃需求提供增長動力。惟各地供應長期過剩，導致空置率高企和租金持續受壓。儘管如此，我們將繼續維持優質服務水平以確保物業質素。

上海隆廣場兩座甲級辦公樓收入合共跌17%，主要由於市況長期積弱和供應持續過剩，導致單位租金下調。市內甲級辦公樓市場租金和租出率持續承壓，然而租出率於期末反升一個百分點至83%。為應對競爭激烈的營商環境，上海隆廣場繼續發揮優越地利和雄厚營運實力，穩守市內頂級辦公地點地位。

由於市況低迷和空置率上升導致租金下調，影響上海港匯隆廣場辦公樓收入下跌7%，租出率亦減少兩個百分點至85%。

昆明隆廣場辦公樓收入下降4%，但項目憑藉優越地利、高規格模組化精裝修辦公室方案和高端設施及服務，繼續領先市場同業，並帶動期末租出率增長六個百分點至90%。

瀋陽市府隆廣場辦公樓收入下跌7%，期末租出率亦下挫四個百分點至85%，因受需求疲弱和新供應影響。為應對市場挑戰，我們專注加強與租戶聯繫，並秉持嚴謹物業管理標準。

無錫隆廣場兩座辦公樓收入合共跌13%，期末租出率亦減少五個百分點至78%。項目持續透過提供尊貴服務和多功能辦公空間「聚」，加上即將開業的「無錫錫寓，希爾頓格芮精選」酒店，可望在激烈市場競爭下保持市內領先地位。

武漢隆廣場辦公樓收入下挫12%，主要是市場飽和導致租金下調和平均租出率下跌。項目與一家主要租戶簽訂的新租約於六月中開始生效，帶動期末租出率上升九個百分點至72%。「聚」將繼續提供靈活彈性的多功能辦公空間，以迎合租戶不斷演變的業務需求，並促進租戶間協作。

杭州隆廣場設有五座辦公樓，其中E座於期末已悉數租出，B座亦於2026年3月起供租戶分批進駐。期內，兩座辦公樓合共帶來人民幣600萬元收入，期末租出率達47%。

住宅及服務式寓所

報告期內，上海港匯隆廣場住宅大樓收入下跌6%，但租出率上升兩個百分點。

香港

2026年上半年，香港消費市況回暖和訪港旅客人次上升，零售業呈初步靠穩跡象。辦公樓市場亦呈見底趨勢，惟需求集中於核心商業區，非核心地段仍然疲弱。

整體收入微跌1%至港幣15.41億元，營業溢利則下跌2%至港幣11.89億元。在多元化租賃策略和租戶組合持續優化措施帶動下，租出率得以維持高水平。租賃利潤率下跌一個百分點至77%。

零售

香港零售物業組合收入下跌2%至港幣8.64億元，主要受主要商業及旅遊區組合租戶重整的過渡性影響所致。相反，租戶銷售額上升3%，整體租出率上升兩個百分點至95%。

主要商業及旅遊區組合收入按年跌5%，主要由於銅鑼灣若干主要租戶租約屆滿後，相關舖位新租戶於期內展開翻新工程。期末租出率跌至89%。為配合百德新街煥新項目和慶祝隆成立66周年，Fashion Walk於5月舉辦「百德新派」活動，提供跨平台城市文化體驗，以及融合時尚風格、藝術與音樂限時活動，成功吸引更廣泛本地消費者、旅客及生活品味族群到訪，並促進租戶間合作和發揮協同效應，奠定百德新街作為本地次文化殿堂和城市生活地標的市場地位，提升整體品牌形象。

由於港人北上消費步伐放緩，社區購物商場組合整體收入按年持平，期末租出率升至98%。連接九龍灣淘大商場及東九文化中心的新行人天橋已於2026年7月正式啟用。由於東九文化中心與港鐵站相連，該天橋使交通配套更為方便，可望持續帶旺商場客流量和生意額。

辦公樓及工業∕辦公樓

辦公樓組合積極採取措施，例如引入精裝修和分間辦公空間以滿足租戶不斷變化的需求，帶動收入上升1%至港幣5.57億元。期末租出率維持於91%高水平。

香港島辦公樓組合收入上升3%，租出率亦攀升五個百分點至88%。隆共享辦公空間NET‧WORK選址中環具標誌性的渣打銀行大廈，期末租出率按年顯著上升十六個百分點至80%。

九龍辦公樓組合收入下跌3%，反映半零售租戶持續控制成本，導致租金持續下調。租出率則增長兩個百分點至93%。

住宅及服務式寓所

受惠於香港政府人才入境計劃，加上成功開拓新客源並為服務式寓提供靈活模式租賃條款，住宅及服務式寓所業務收入增長7%。

酒店

免簽政策放寬和航班載客量恢復正常，使酒店業務受惠於高端休閒及海外入境旅客的住宿需求。儘管中東地緣政治緊張引發燃油成本上漲，對旅遊需求影響有限，酒店表現持續理想。

受惠於租出率上升和平均每日房價上漲，昆明君悅酒店於2026年上半年表現持續向好，收入攀升19%。

瀋陽康萊德酒店按年收入下跌2%。旅遊業內需帶動租出率上升兩個百分點，惟餐飲收入下降抵銷相關升幅。

物業銷售

2026年上半年，我們售出位於香港皓日（The Aperture）83個住宅單位及藍塘道一間大宅、武漢「隆府」兩個單位和昆明君悅居兩個單位，合共進賬港幣10.43億元收入（2025年：港幣1.61億元）。

由於內地市場環境充滿挑戰，我們於報告期內確認人民幣1.08億元（或港幣1.24億元）的非現金物業減值撥備。

計及內地及香港物業銷售虧損，相關銷售及營銷開支，非現金物業減值撥備以及其他營業開支，物業銷售業務於2026年上半年錄得港幣1.87億元營業虧損。

截至2026年6月30日，已簽約但未入賬物業銷售共港幣13.17億元，包括銷售位於香港皓日（The Aperture）22個住宅單位及藍塘道一間大宅和無錫「隆府」74個單位。所有已簽約單位收入將於相關銷售完成後入賬。

投資物業出售

期內集團出售以下投資物業，總代價為港幣2.71億元：

a)我們於2026年1月完成與獨立第三方的交易，出售持有香港藍塘道一間大宅的附屬公司。由於買賣協議已於2025年11月簽訂，該物業截至2025年12月31日價值乃根據雙方所協定的售價估算，因此報告期內未有錄得出售投資物業收益或虧損；及b)我們於2026年6月完成與獨立第三方售出位於香港島山頂區御一個單位的銷售交易，港幣800萬元出售投資物業收益已於報告期內計入其他收入淨額。

我們亦於2026年6月與獨立第三方達成買賣協議，出售位於香港的御兩個單位及碧海藍天四個車位。相關交易預期於2026年下半年完成。

物業重估

截至2026年6月30日，物業及發展中投資物業總值為港幣2,083.49億元，內地物業組合和香港物業組合價值分別為港幣1,445.04億元及港幣638.45億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司進行截至2026年6月30日的估值。

我們錄得港幣5.67億元物業重估虧損（2025年：港幣2.69億元虧損）。

內地物業組合錄得港幣4.63億元重估虧損（2025年：港幣9,300萬元虧損），佔2025年12月31日物業組合價值不足1%。



業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

中東地區衝突和地緣政治變局持續發酵，預期將影響2026年下半年營商環境。因此，維持透明現金流、堅定營運執行能力和穩定經常性租賃收入愈發重要。

內地方面，在鞏固內需和消費政策支持下，經濟可望繼續溫和增長。隨消費者越趨講究及著重性價比，能夠提升生活享受和引發情感共鳴的體驗型消費將更受追捧，而零售租賃市場競爭將持續激烈。為把握商機，我們將進一步優化租戶組合，並推行具針對性的市場推廣及社區營造舉措，以提升客流量並將其轉化為銷售額。

杭州隆廣場於2026年4月28日開業後，營運漸上軌道，經常性收入預期將逐步提升。

多家優質租戶將於下半年完成裝修後開業，而項目亦將陸續推出針對特定客群的會員活動，以加強顧客忠誠度和參與度。辦公樓已按照租戶吸納量和營運進度分階段交付，以確保有序投入運作。另外，即將揭幕的上海隆廣場擴建項目將進一步提升該旗艦物業的零售及餐飲組合，鞏固其於南京西路的市場地位和競爭力。為慶祝25周年銀禧，上海隆廣場透過優化頂層露天平台及VIC專享貴賓室設施，務求打造更令人嚮往的尊尚體驗。無錫錫寓，希爾頓格芮精選酒店將於2026年第三季度開業，與無錫隆廣場產生協同效益，提升項目高端定位。

香港方面，訪港旅客人次上升、矚目盛事接連舉行、消費市道逐步回穩，加上我們零售租戶組合引入更多體驗元素，預期將為零售業務帶來支持。惟油價波動帶來通脹壓力或削弱市場信心，令復甦進程增添變數。辦公樓流動性改善有望穩定市場租金調整，但由於供應過剩且需求審慎，辦公樓租賃競爭難有突破。

內地和香港物業銷售策略將繼續以嚴謹定價、分階段放售和優質產品為重點，並密切關注政策變動和買家情緒。其中香港樓市正穩步回暖，我們的優質產品繼續受品味高尚的買家青睞。

隆將把握「66成就無限」周年誌慶的契機，繼續貫徹「隆V.3」策略和「以客為尊」發展方針，致力推動業務長遠可持續發展，並構建融合商業、文化與品味的優質生活空間，為社區創造長久價值。

資料來源: 恒隆集團 (00010) 中期業績公告