主要業務為控股投資，並透過其附屬公司發展物業以供出售及租賃，投資物業以供收租，以及其他投資。集團亦經營物業管理業務，並透過合營企業提供乾洗及洗衣服務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

物業租賃

截至2025年6月30日止六個月，整體租賃收入下跌3%至港幣49.12億元。雖然市況複雜，本集團持續專注創造長遠價值和實現策略性增長。

內地高端零售市場面臨諸多挑戰，包括消費者習慣轉變、經濟前景不明朗，以及來自國內外市場競爭壓力。美國貿易關稅政策亦加劇了經濟增長放緩的風險。惟受惠於有效的市場營銷措施和營運策略，商場組合表現強韌。由於營商市道審慎和供應量居高不下，辦公樓市場仍然處於漫長復甦期。因此，計及人民幣較去年同期貶值影響後，內地物業組合租賃收入按人民幣和港幣計值分別下跌2%和3%。

為刺激消費和振興旅遊業，中央政府加強刺激措施，包括優化離境退稅「即買即退」政策。我們把握相關支援措施帶來的商機，積極調整業務營運策略。為配合政府倡議和隆65周年誌慶的時機，我們自2025年初起在全國舉行一系列慶祝及市場營銷活動，並透過會員計劃「隆會」推出多項推廣優惠及禮遇。

儘管租戶銷售額按人民幣計值較去年同期下跌4%，有賴租賃團隊的策略見效並取得成果，商場組合整體租賃收入仍維持平穩。在持續推行租戶組合優化策略下，整體租出率微升一個百分點至94%並維持於高水平。由於上海甲級辦公樓市場供應過剩和競爭對手採用進取手段維持租出率，辦公樓組合收入較去年同期下跌4%。即使市況困難，我們仍成功保持高水平物業管理服務，並努力留住優質租戶。

內地訪港旅客和本地居民消費模式轉變進一步影響零售銷售表現，香港零售市道於2025年上半年持續下行。在「盛事經濟」效應等因素帶動下，內地及海外旅客人數穩步回升，但旅客消費力仍然疲弱，拖累香港物業組合租賃收入下跌4%，惟住宅及服務式寓所業務表現有所好轉，有助抵銷零售租賃收入下降帶來的影響。

利好因素方面，旅客流量增加帶動餐飲業表現回穩，緩解消費額下滑的影響。雖然零售物業組合整體租賃收入和租戶銷售額分別下跌7%及2%，但我們採取租戶組合優化策略，並透過「hello隆商場獎賞計劃」推出具針對性的市場營銷措施，成功將租出率維持於高位。整體辦公樓市況仍然充滿挑戰，優質辦公空間需求不足及供應過剩，導致空置率上升和租金下調。報告期內，我們的辦公樓組合錄得2%收入跌幅，但由於我們採取積極策略留住租戶，截至報告期末，整體租出率保持穩定於88%，與去年90%相若。

內地

整體租賃收入和營業溢利按人民幣計值雙雙下跌2%，由於人民幣於報告期內貶值，跌幅換算成港幣後擴大至3%。儘管內地外遊人數上升和消費者信心轉弱，商場組合整體租出率維持高企，收入亦相對穩定。由於市場競爭激烈和辦公空間需求萎縮，我們旗下高端辦公樓組合收入下跌4%。

商場

2025年上半年，商場組合整體收入持續穩定。面對高端消費轉趨審慎的市況下，為帶動營業額和客流量，我們因應不同客群獨特喜好推出具針對性的市場營銷項目。與去年同期相比，除天津隆廣場、武漢隆廣場和瀋陽市府隆廣場因同業的進取定價及宣傳攻勢而錄得銷售租金下跌外，商場組合大致錄得收入增長。截至報告期末，整體租出率維持於高位。

為貫徹以客為尊的營運策略，我們持續優化各商場品牌組合，以適應零售市場環境和消費者習慣的轉變。為此，我們的內地物業組合於2025年開始不再將商場組合劃分為「高端」及「次高端」類別。

截至報告期末，旗艦商場上海隆廣場的租出率保持98%的高位，收入則持平。由於客戶對高端消費變得謹慎導致租戶銷售額下挫8%。商場與100多家國際品牌共同策劃多項活動，並與日本著名藝術大師村上隆攜手呈獻全球首個Ohana Hatake沉浸式花園展，以及與高雅德（Goyard）合力打造Le Jardin花園主題店。相關活動不但在社交媒體上引起高度關注，更帶動客流量上升，進一步鞏固商場作為上海首屈一指的時尚生活地標。

上海港匯隆廣場收入和租戶銷售額分別上升1%和10%。於報告期內，為提升客流量和租戶銷售額，我們引入多家市場首店，並策劃多項市場營銷活動，例如與全球人氣IP「黃油小熊」（ButterBear）舉辦聯乘活動，不但在社交媒體上引起了廣泛關注，並提升商場在年輕一族和家庭客戶心中的品牌價值。截至報告期末，租出率居於99%的高位。

無錫隆廣場租戶銷售額下跌4%，惟收入上升8%。為慶祝隆成立65周年，商場舉辦「Wiggle We Go快樂出發」市場營銷活動，吸引傳媒廣泛報導並帶動客流量顯著提升，年輕客群反應熱烈。截至報告期末，租出率維持於96%的高位。

昆明隆廣場錄得7%收入增長，租戶銷售額則輕微下跌1%。截至報告期末，租出率上升一個百分點至99%。商場專屬貴賓室（The Lounge）於2024年11月開幕，旨在為「隆會」會員提供獨特的高端購物體驗。昆明君悅酒店於2024年8月開幕，而連接酒店及商場的新行人天橋於2025年3月開通，可望進一步鞏固商場在中國西南部高端零售和時尚地標定位。

我們的標誌性發展項目大連隆廣場在收入和租戶銷售額方面分別錄得10%和13%增長。

截至報告期末，租出率維持於94%高位。商場持續採取優化措施，提升各類別和樓層品牌和租戶組合，帶動業務穩健增長。大連隆廣場與另外五座隆商場聯手推出「WiggleWe Go快樂出發」65周年誌慶活動，備受顧客好評，並提升客流量。

濟南隆廣場收入和租戶銷售額均錄得1%增長。截至報告期末，租出率亦上升兩個百分點至94%。最後階段資產優化計劃已於2025年1月完成，成功引入更多元化的品牌和獨家商戶以改善客流量，並提升商場對顧客的吸引力，預期有利商場長遠盈利能力。

瀋陽皇城隆廣場收入和租戶銷售額分別上升4%和10%。商場透過翻新美食廣場和引入更多元化餐飲概念店，成功吸引更廣泛客源並改善客流量。我們於五一黃金周期間採取多項有效市場營銷舉措，進一步提升顧客消費額和客流量。截至報告期末，租出率上升四個百分點至96%。

天津隆廣場收入下跌2%，租戶銷售額則上升2%，租出率維持於94%。除了情人節和「Wiggle We Go快樂出發」主題活動等卓有成效的市場營銷活動，我們亦積極優化商場租戶組合，並加強「隆會」的效益，以提升客流量和顧客忠誠度。

武漢隆廣場受市內激烈促銷戰況影響，收入和租戶銷售額分別下跌36%和31%。我們持續通過優化租戶組合，透過會員計劃「隆會」和貴賓室（The Lounge）的優越服務，鞏固市場地位和培養顧客忠誠度，並採取積極市場營銷攻勢，務求在競爭劇烈的市場中脫穎而出。截至報告期末，租出率上升五個百分點至88%。

瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別下跌37%和58%。截至報告期末租出率為86%。

商場於2025年陸續展開多項轉型策略，包括拓展餐飲選擇，並引入更豐富時尚生活和潮流時裝及運動品牌。

辦公樓

受經濟不確定性影響，辦公樓租賃市場持續乏力。由於租出率下跌和租金下調，整體收入較去年同期下跌4%至人民幣6.38億元。上海隆廣場甲級辦公樓佔整體收入跌幅77%，原因是租戶搬遷潮、需求模式轉變及成本效益考慮，改變了甲級辦公樓市場生態。

在多重市場壓力下，我們成功維持高水平物業管理服務並積極留住優質租戶。

市場挑戰持續及當地市場維持疲弱導致單位租金下調，上海隆廣場兩座甲級辦公樓的收入合計下跌7%。截至報告期末，租出率下滑六個百分點至82%。報告期內，上海持續面對辦公樓供應過剩挑戰和市場租金下行壓力。

上海港匯隆廣場辦公樓租出率維持在87%，惟收入因租金下調下跌2%。市場環境疲弱和空置率節節上升，對辦公樓單位租金構成了雙重壓力。

昆明隆廣場辦公樓收入減少4%，報告期末租出率則下跌三個百分點至84%。儘管如此，我們憑藉優越地理位置和卓越設施及服務繼續穩居市場領先地位。

受需求疲弱和區內新辦公樓供應過剩影響，瀋陽市府隆廣場辦公樓收入減少2%。截至報告期末，租出率亦下降一個百分點至89%。

無錫隆廣場兩座辦公樓於報告期內錄得穩定收入，租出率則下降六個百分點至83%。然而，我們憑藉優質配套和優越服務，並透過旗下自營的多功能辦公空間「聚」提供靈活設施和多元產品，成功帶動期內的單位租金穩定增長。

報告期內，武漢隆廣場辦公樓收入減少2%，租出率亦下跌五個百分點至63%。儘管市況充滿挑戰，我們旗下自營的多功能辦公空間「聚」將繼續為不同類型租戶提供靈活彈性的辦公空間，以適應企業與時並進的需求，並促進租戶間互相合作。

住宅及服務式寓所

我們於報告期內的收入主要來自上海港匯隆廣場的住宅大樓及服務式寓所，整體錄得28%的跌幅。若撇除於2025年2月底起停業作酒店重建用途的服務式寓所，住宅大樓因租出率下滑13個百分點而錄得16%收入跌幅。由於外派高級行政人員數目尚未回復至疫情前水平，我們正拓展目標客群以涵蓋國內跨省就業人員。

香港

2025年上半年，香港居民審慎的消費模式和內地訪港旅客的旅遊習慣轉變，令本地消費持續受挫。由於經濟市況低迷和企業對擴張計劃態度保守令租賃需求持續受壓，辦公樓市場仍然面臨挑戰。

收入減少4%至港幣15.49億元，營業溢利則下跌4%至港幣12.15億元，租賃邊際利潤率為78%。

我們根據本地居民和旅客的喜好和消費模式，持續優化租戶組合，令租出率管理得宜並維持於高水平。

零售

香港零售物業組合收入下跌7%至港幣8.84億元。我們進一步優化租賃策略和租戶組合，以應對消費需求疲弱。截至報告期末，整體租出率維持於93%高位。

因市場情緒疲弱，租戶銷售額微跌2%。我們將繼續透過「hello隆商場獎賞計劃」推出具針對性推廣活動，以振興消費。

由於租金下調和部分主要租戶完成租約重組，位於主要商業及旅遊區零售物業組合收入下跌9%。與去年同期相比，租出率維持於95%高位。

面對本地居民消費習慣轉趨審慎，社區購物商場組合整體收入較去年同期減少5%。截至報告期末，租出率跌至94%。

辦公樓及工業∕辦公樓

租金下調和供應過剩為租金帶來下行壓力，導致辦公樓收入下跌2%至港幣5.53億元。截至報告期末，租出率維持於88%的理想水平。為此，我們積極推出多項措施，例如提供精裝修或分間辦公空間方案，以滿足租戶需求。儘管辦公樓市場供過於求而導致租金下調，截至報告期末，香港島辦公樓組合收入仍維持平穩，租出率較去年同期增加一個百分點至83%。我們的靈活辦公空間解決方案NET‧WORK於上半年推出，選址中環具標誌性的渣打銀行大廈。試業期間市場反應理想，於報告期末租出率達64%。

由於半零售商戶成本控制和租金下調趨勢持續，九龍辦公樓組合收入下降4%，租出率亦下跌兩個百分點至92%。

住宅及服務式寓所

受惠於香港政府新推行的人才入境計劃，客群進一步擴展和服務式寓所提供的靈活租賃條款，住宅及服務式寓所業務收入較去年同期錄得11%增長。

物業銷售及投資物業出售

報告期內，我們售出位於香港之皓日（The Aperture）的19個住宅單位及武漢「隆府」的一個單位，合共進賬港幣1.61億元收入（2024年：港幣12.28億元）。

計及內地和香港的物業銷售虧損及相關銷售開支、營銷開支，以及其他營業開支，物業銷售業務於2025年上半年錄得港幣5,700萬元的營業虧損。

於2025年6月30日，已簽約但未入賬的物業銷售共港幣4,700萬元，包括皓日（TheAperture）的兩個預售單位和昆明君悅居的兩個預售單位。有關收入將於銷售完成後入賬。

2025年上半年，本公司售出一項投資物業—位於香港島山頂區御的一個複式單位。

相關銷售已於期內完成，其港幣2,700萬元出售投資物業收益已於報告期內計入其他收入淨額。

酒店

瀋陽康萊德酒店較去年同期錄得3%收入跌幅，但仍然穩佔當地客房市場的領導地位。由於瀋陽市場放緩和消費支出下跌，客房和餐飲收入表現亦受壓。

昆明君悅酒店是位於昆明隆廣場綜合項目內的五星級酒店，於2024年8月開業，提供331間客房和五個特色餐飲場所。報告期內，酒店錄得收入人民幣5,700萬元。儘管餐飲收入受消費市況拖累，客房收入仍然按月穩步上升，表現領先市場。

物業重估

於2025年6月30日，我們的投資物業及發展中投資物業總值為港幣2,008.58億元，內地物業組合和香港物業組合的價值分別為港幣1,366.89億元及港幣641.69億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯進行於2025年6月30日的估值。

我們錄得港幣2.69億元物業重估虧損（2024年：港幣7.15億元虧損）。

內地物業組合錄得港幣9,300萬元重估虧損（2024年：港幣4.33億元虧損），佔2024年12月31日的物業組合價值不足1%。

香港物業組合錄得港幣1.76億元的重估虧損（2024年：港幣2.82億元虧損），佔2024年12月31日的物業組合價值不足1%。

計及稅項及非控股權益後，錄得淨重估虧損港幣4.94億元（2024年：港幣3.93億元淨重估虧損）。

物業發展及資本承擔

供出租及待售的物業發展項目總值分別為港幣261.37億元和港幣81.18億元，當中包括位於無錫、杭州、上海及瀋陽的內地項目，以及香港的重建項目。於報告日，我們對投資物業的發展項目資本承擔總額為港幣125.55億元。

內地

無錫隆廣場第二期發展項目包括無錫「隆府」及無錫錫寓，希爾頓格芮精選：前者由兩座住宅高樓組成，合共提供超過500個單位；後者包括一幢七層高的新建大樓及一幢三層高的文物建築，合共提供105間客房。整個第二期發展項目預計於2025年下半年起分階段落成。無錫「隆府」將於2025年第三季度開始預售，酒店則計劃於2025年下半年開業。

杭州隆廣場為高端商業綜合項目，包括一座購物中心、五幢甲級辦公樓及豪華的杭州文華東方酒店。項目於2025年7月取得竣工證明書。酒店預計於2026年下半年開業，屆時將提供194間高級客房及套房。項目其餘部分則計劃於2025年下半年起分階段落成。

為配合上海靜安區的持續城市更新，我們展開了上海隆廣場擴建項目，興建一座約3,080平方米、樓高三

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

中美兩國近期貿易關係升溫，貿易管制不斷收緊，令環球經濟充滿暗湧。聯儲局預期的減息行動或因貿易關稅和通脹壓力而暫緩，可能進一步削弱消費力道和企業的擴張動力。

2025年內地消費者信心持續低迷，但市場已漸見回穩曙光，預計財政擴張及具針對性政府支援措施將於未來數月溫和改善內需。儘管消費活動在疫情後一度短暫反彈，但我們留意到內地消費者已回歸理性，優先考慮有助提升生活品質的消費選擇。為爭取競爭優勢，零售業者正設法適應市場轉變。我們正強化資產管理能力，靈活優化營運策略以保持競爭力和應對不斷轉變的市場環境。上海隆廣場現正進行的擴建項目和貴賓室翻新工程便是一例。辦公樓租賃市場正面臨供應壓力和租金下調挑戰，對上海等一線城市影響尤甚。因此，我們將租戶需求放在首位，致力留住優質租戶。杭州隆廣場的高端綜合商業項目將於未來數月起分階期落成，儘管市況疲弱，零售及辦公樓預租表現仍然活躍。此項目標誌我們朝實現長遠增長和卓越成就的目標邁進一步，並充分體現我們對推動創新和支持社區發展的決心。

2025年下半年，香港零售業相信仍受消費模式轉變及外圍經濟因素帶來的持續壓力影響。與此同時，儘管訪港旅客人數仍未回復到疫情前水平，但旅客對適合拍照打卡的沉浸式旅遊體驗和政府帶頭推廣的一系列盛事活動表現出濃厚興趣。雖然經濟放緩的周期仍未明朗，但我們看好長遠營商環境。我們將繼續專注營造沉浸式購物體驗，例如互動展品和期間限定活動等，並配合本地居民和海外旅客的口味，與本地企業和藝術家共同開發具吸引力的特色產品及服務，以培養社區意識和推廣地道體驗。我們亦會尋求機會回收資本，以優化香港物業組合。

物業銷售方面，無錫「隆府」即將推出首批預售單位，市場對營銷活動反應正面。武漢「隆府」和昆明君悅居等「隆府」的目標客群為追求優質生活水平的本地住客，以及因商業便利自其他城市慕名而來的富裕買家。我們憑藉卓越的管理服務和產品質素在業界突圍而出，深受各大城市具品味要求的買家青睞。在香港，我們繼續推售皓日（The Aperture）餘下的住宅單位和藍塘道的大宅。最新分析報告表示住宅樓市或已見底，我們有信心在經濟回暖時取得更好的銷售成績。

資料來源: 恒隆集團 (00010) 中期業績公告