2026年10月12日
受美國利率走勢轉向、股市波動及外圍不確定性等因素影響，今年第三季整體住宅成交按季挫四成，樓市進入整固階段。展望第四季，本報綜合多間地產代理行的意見指出，本港樓市交投有望回暖。至於關鍵因素方面，包括地緣政治、美國加息步伐、香港經濟前景、「高才通」入市及新盤開價策略等。
中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑表示，今年第三季樓市進入整固階段，一手成交按季回落近四成，主要受買家觀望影響。隨着本港息口維持穩定、發展商轉以貼市價推盤、住宅租金持續破頂、中美元首會晤釋出回穩訊號，市場信心有所增強。踏入第四季，市場氣氛明顯改善，加上發展商貼市價出擊，成功引爆購買力，預計第四季住宅市場展現穩中向好格局。
他預期，第四季樓市繼續由一手主導。多個新盤部署推售，市場供應明顯增加，加上發展商定價更加貼近市場承接能力，料可刺激購買力加快釋放。一手成交有望較第三季顯著回升，第四季成交量預計可達4000至5000宗水平。2026年一手成交至今累積已突破1.5萬宗，全年有望挑戰去年約2萬宗水平。
二手方面，面對新盤搶客浪接浪，近期二手成交放緩，加上租金持續向上，令部分業主叫價態度轉硬，不到價寧願封盤轉租。在買家不追價、業主不大幅讓步下，短期內二手市場難免再陷入拉踞局面，後市走向仍視乎外圍息口等因素，市場預期美國加息周期未完，年底前仍有再加息的可能。
樓價方面，陳永傑指出，現階段樓價缺乏大幅急升動力，但亦未有明顯調整壓力，屬於高位整固。業主叫價普遍維持硬淨，預料第四季樓價繼續高位爭持，上落空間不大。
中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，在股市財富效應帶動下，金融及科技行業相關企業對優質甲廈的需求持續；加上政府將推出吸引基金及家族辦公室落戶的稅制優惠；推進CEPA升級及構建以黃金為主的大宗商品交易，長遠將吸引更多海外資金及企業進駐，為商廈租賃需求提供穩固支持，加上第四季為寫字樓租務市場傳統高峰期，相信租務交投將持續平穩向上，在企業搬遷及整合需求依然殷切，市場展現不俗韌性，預料在大樓面租務成交支持下，第四季商廈租務市場將量升價穩的局面。
至於舖位租務方面，他認為，隨着本港金融市場交投轉趨活躍，不少金融機構在着重線上推廣外，亦加大比重提供更多線下服務，部分更於核心區開設實體門市，以提升品牌形象並廣納客源。在金融機構積極落戶，正好成為核心區舖位租務市場生力軍，加上「體驗營銷」文化興起，為不少海外零售品牌開拓市場新方向，對舖位樓面需求有所遞增，預料第四季將會有更多品牌擴充，帶動商舖租賃成交穩步上揚，舖位空置情況將可望改善。
美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽表示，受惠於港息不跟加等多重利好因素，購買力持續釋放，住宅交投尤其是一手市場需求穩步回升。一手市場於8月及9月錄得逾千宗成交，預期10月份亦會延續旺勢，全月交投有望錄得逾2000宗，屆時將連升3個月，更為第四季樓市展現強勁開局。
美聯物業預測第四季一手私宅成交量將按季增加約五成至超過5000宗；二手住宅成交量則料按季增約一成至約1.27萬宗水平。租金與樓價方面，租金接連破頂，但現時樓價較2021年歷史高位仍低近16%，具備一定「追落後」空間，料全年樓價有雙位數升幅。
市場對超級豪宅需求持續熾熱，對本港頂級資產投下信任票。以9月為例，逾億元超級豪宅一手成交錄得約31宗，按月升逾1倍，而今年首9個月累計已升至約138宗，不單較去年全年101宗高出超過36%，並打破2018年的109宗紀錄高位，創自2013年一手銷售條例實施以來的紀錄新高。
寫字樓及舖位租務市場已逐步走出谷底，但復甦步伐仍存在區域差異。個別核心區的租金及租務成交量有望回升，非一線核心區及民生區則仍面對壓力；寫字樓方面，金融業的發展是影響租務表現的重要因素。若香港金融業持續向好，帶動企業擴充及新增辦公空間需求，將有助支持寫字樓租務市場進一步回穩。
舖位方面，市場表現則受旅遊及消費模式轉變等多重因素影響。雖然訪港旅客人數回升，但能否吸引旅客留港消費，並將人流轉化為實際營業額，才是支持商戶承租意欲的關鍵。同時，港人北上消費及網購日趨普及，持續分流本地零售及餐飲消費，令商戶在租舖及擴充業務時更為審慎。因此，第四季舖位租務的復甦力度，仍取決於旅客消費及本地消費需求能否改善。
早前發表的《香港第一個五年規劃》及新一份《施政報告》，未有大篇幅聚焦私人住宅措施，相信因目前樓市自全面撤辣後已步入健康復甦軌道，政府樂於讓市場在較少干預下自行調節，因而將政策重心放在北部都會區的長遠規劃與產業主導發展。馬泰陽指出，由於房屋政策方向大致塵埃落定，將會進一步有利樓市長遠及健康發展，市場氣氛明朗，發展商亦將加快推盤步伐。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年第四季樓市料呈「先橫行、後上升」的蓄勢反彈走勢，市場交投將走出第三季的低谷並回暖。雖然第三季受暑期淡季、世界盃及中東戰火致油價高企、憂慮息口趨升等因素影響而出現深度下調，但隨着淡因消散，第四季整體交投將徐徐回升。
他續稱，美國率先加息令置業人士入市態度趨於審慎，使第四季初(10月份)整體樓宇買賣登記(包括工商舖)仍在6350宗水平窄幅橫行整固，但隨着市場逐步消化加息消息，購買力將持續釋放。一手發展商採取「貼市開價」政策，成功吸引市場焦點及積聚的購買力重新釋放，成為推動大市反彈的主要引擎。在整體經濟好轉、基建發展及本地剛性需求強勁支撐下，市場在第四季迎來改善，步入穩健復甦新周期。
陳海潮指出，今年第三季一手私宅平均每宗售價達1574.8萬元，按季大升25%，創下自2021年第三季以來近21季的新高。新盤以「貼市開價」開售為主以帶動成交量，但部分優質項目及豪宅表現亮眼(如港島南岸「晉環」平均每宗涉資高達5500萬元)，帶動一手成交金額及均價維持高位。
二手市場方面，雖然一手新盤以貼市價搶客，導致二手市場復甦力道受制於觀望氛圍，但隨着第四季購買力積聚，中小型住宅的流動性將改善，整體價格以「穩中微升/穩健整固」為主。豪宅及高端物業在資金尋求避險及優質地段稀缺的帶動下，表現相對堅挺，帶動整體每宗平均涉資金額顯著上升。
他表示，縱然美國開始加息，但香港暫未跟隨，只要息口不是急速及大幅上升，相信不會打垮樓市，最多只會拖慢升勢。預期樓價在第四季反彈2.5%下，全年樓價仍看升至少10%。
陳海潮認為，《五年規劃》與《施政報告》的組合拳對香港樓市呈現出「短提振、中平穩定、長優化」的效應：在短期方面，藉由精準的生育按揭及印花稅優惠刺激家庭自住剛需。中期則透過大規模熟地及公營房屋供應，鎖定樓市供求預期，維持樓價整體穩定。至於長期措施則依託北部都會區基建與產業人口，優化本港整體住宅地理布局與住屋質素。
香港置業研究部董事王品弟表示，近期一手交投回勇，8月及9月連續2個月錄逾千宗成交，相信在多個新盤部署推售下，一手旺勢將延續至第四季，預料發展商將維持吸引價推售策略，並加快推盤步伐，料一手交投將按季向上。二手市場方面，料在一手市場交投暢旺，帶動樓市氣氛下，第四季二手交投表現不俗，因此預期第四季一二手交投均告升。
他續稱，經濟回暖、人才來港、人口上升、租金破頂等種種因素均對樓市帶來正面支持。尤其是近年特區政府推行「高才通」等各項人才引進計劃，同時積極推動香港成為國際教育樞紐，吸引大量人才與留學生來港，帶來龐大居住需求，帶動本港住宅租金持續攀升，並於年內創紀錄新高。租金上升增加「轉租為買」的誘因，同時又會吸引投資者入市，利好住宅物業交投。
王品弟指出，受惠經濟回暖、人才來港、人口上升、租金破頂等因素，料樓市氣氛持續好轉，一二手住宅交投保持活躍，有助支持樓價延續升勢，全年樓價有望錄得雙位數升幅。
今年豪宅表現相當理想，香港置業資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息顯示，今年首9個月逾5000萬元一手成交量已錄得417宗，已超去年全年386宗約8%，創自2013年一手住宅物業銷售條例的紀錄新高，反映高端買家對本港豪宅物業的需求相當穩固，豪宅市場前景可看高一線。
戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望第四季，美國加息的頻率及幅度，以及本港銀行會否調整利率，將影響準買家入市取態。她直言，若第四季度利率再次上調，預期樓市短期以整固為主，全年樓價升幅徘徊在7%左右。反觀租務市場在專才、學生及新來港人士的租賃需求支持下，全年住宅租金有望升5%至7%。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝稱，中區租金於今年首三季累升13%，反映優質甲級商廈需求持續強勁。隨着新供應步伐逐漸放緩，預計中區全年租金升幅最高可達14%，並帶動全港甲級寫字樓租金年內錄得約5%至7%的升幅。
本港零售業仍穩健增長，第三季核心區一線街舖平均空置率維持在5.4%，主要受惠於旺角區租賃活躍，令該區空置率由8.6%回落至4.8%。蕭亮輝留意到，近月來自日韓泰品牌的租賃勢頭有所增加，佔今年以來來港開設首店的品牌約36%，與國內品牌佔比看齊，並較2025全年的29%高。
他又預測，核心區一線街舖租金延續溫和復甦趨勢，銅鑼灣和中環全年或錄得2%至3%租金升幅，尖沙咀及旺角有望錄得1%至2%的輕微增長。
| 機構 | 樓市預測 |
| 中原地產 | 料第四季住宅市場展現穩中向好格局 |
| 美聯物業 | 第四季一手私宅成交量料將按季增加約五成 |
| 利嘉閣地產 | 第四季樓市料呈「先橫行、後上升」的蓄勢反彈走勢 |
| 香港置業 | 料全年樓價有望錄得雙位數升幅 |
| 花旗 | 私樓供應趨緊而需求堅挺，加強了對樓市的樂觀預測 |
| 信銀國際 | 料明年住宅價格將在今年基礎上回調5%左右 |
