2026年10月9日
本港地產發展商新世界發展(00017)於9月底公布2025/26財政年度全年業績，吸引市場高度關注，有指是主動將長期沉澱成本換取未來的輕裝上陣；亦有指是深刻地折港股房地產及大型基建板塊正在經歷價值重構的「刮骨療毒」。這等看法均意味着市場認為新世界正在藉着深層次財務架構調節，從而優化集團財務表現，以積極和務實的態度，為着集團的企業延續性並業務擴展性，努力不懈。
業務持續改善帶動轉虧為盈
筆者留意集團上下的努力成果，在今次全年業績發表上帶來不少透視，若仔細審視除了看到亮點滿載，亦能道出為何近月多家外資大行如高盛、摩通和花旗等予以「買入」或「持有」的正面投資評級。其中核心經營溢利表現絕對是期內業務發展優劣的重要參考指標，新世界於2025/26財年錄得超過77億元，較2024/25財年約60億元，按年增逾28%。面對期內經營環境嚴峻，仍錄得近三成增長，與經常性營運表現關係密切。業務持續改善帶動轉虧為盈，經常性營運淨溢利超過22億元，較上個財年虧損逾12億元，迎來正向大反轉。
致力提升盈利能力未許忽視
此外，這亦是為過去數個財政年度以來首次轉虧為盈。而收入和毛利見跌為客觀環境影響，認為可以理解，不過集團依然致力於提升盈利能力，亦未許忽視，期內毛利率提升至47%，增加5個百分點，如此大提度幅升實在難得。至於整體業績表現評價，是筆者認為最具必要性仔細審視的項目，表面看來股東應佔虧損達281億元，實則主要由於11SKIES項目相關之非現金耗蝕虧損及撥備約183億元所致，另若再撇除物業發展及其他減值約94億元，以及物業投資公允值虧損約13億元的三項非現金項目，經調整後變為淨賺約9億元。
節流減債財務穩健性在提升
上述盈利能力提升，以及業務表現轉虧為盈，不能看輕新世界決心控制成本的努力。在財報上不難看出集團持續嚴格控制成本，期內行政及其他營運費用約28億元，較上個財年約35億元減少近7億元，減幅逾19%；另於資本支出約118億元，減約6%。面對經營成本日益加增的大環境，集團仍能辦到「節流」，如此舉措應當受到加許。此外，集團可動用資金約約330億元，其中包括現金及銀行結餘約170億元；又於期內總債務減約27億元至約1433億元，以及總融資成本按年下降15%至63億元，無不反映集團財務穩健性正在提升。
展望未來，集團將繼續推行「七招減債」成效可冀，亦可留意於9月17日已向中證監及上交所提交有關公開募集商業不動產投資信託基金的註冊及上市申請，籌備相關基金在上交所獨立分拆上市。該基金以上海香港新世界大廈作為底層資產，為一項由上海K11 Art Mall購物藝術中心及上海K11 ATELIER新世界大廈所構成的綜合用途物業，於建議分拆完成後，預期為集團帶來淨額約32.40億元人民幣(折合近38億港元)，為提升集團現金流注入新動力。此外，集團於北部都會區的首個「PAVILIA COLLECTION」項目，最快可於 2027財年開始銷售；以及位於北部都會區「高端專業服務及物流樞紐」內的元朗南項目第一期及第二期的合作發展項目，最快可於2028財年展開預售，相信能在未來兩個財年為新世界的業務帶來增長。
聶振邦(聶Sir)
於證監會持有第1, 4號牌照
筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。
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