2026年9月10日
恒指25000點關口失守，內銀回升但科網股續跌，金礦股亦回吐，內房在8月底多部門出招之後，股價跌到四腳朝天，就知道828新政對內房有幾大殺傷力，雖然內地樓市成交明顯回暖，但內房股仍未有本事逆流而上，華潤置地(01109)今日微升，中海外(00688)、龍湖集團(00960)、中國金茂(00817)、萬科(02202)等繼續跌。
增現金待低潮後機會
8月28日五部門出招，新批土地優先賣現樓，買家先睇實樓再落訂，基本上唔再係齋買樓花，而係樓盤起得七七八八至開售，從此應該再冇爛尾樓出現，對用家一定係好事，普通平民百姓用一世積蓄買樓，可以穩穩陣陣入市信心自然返嚟，但政策長遠好，短期對內房股、對發展商就係重重一擊，舊日「拿地、開工、賣樓花、再拿地」嘅高周轉模式已經比828新政封死咗，加上發展商要有自資現金作項目墊資，而且係全數到賬、並須驗資，唔再似以前可以分批分期到賬出蠱惑，周轉空間大大收窄，結果係發展商唔敢大舉買地，新項目前期將會壓住好多資金，回籠期由年內變兩三年，所以而家各大內房最急嘅事，就係儲定現金加大彈藥，等待低潮後嘅浪。
只吼一二線城市內房
今年內房主調，應該係集中清貨尾，唔急住投新地，如果發展商主力喺一二線城市，唔愁冇買家，仍然可以減價去貨套現周轉，但若果主力喺發展三四線城市，貨尾就算減價估計仍去得慢，發展商資金將壓得更實，例如近日數據，北京、上海、深圳等眼見銷量升而股價唔升，正正因為新政之後回籠期拖長、墊資又重，投資者都識得計數，明知未來一段時間發展商嘅現金流都會幾緊，所以揀內房除咗要有國資背景，仲要揀開發一二線為主力、現金流穩陣嗰批，昔日靠高槓桿、又專攻三四線嘅發展商，面對央企喺核心城市劈價清貨尾，其去貨及集資更加困難，呢類少掂為妙！以前一聞政策，內房股就彈起，今日就算政策出台都要問句，樓款幾時返到發展商手上？樓市由「賣樓花」變「賣實樓」，股價由「炒消息」變「等回籠」呢個轉變，就係內房新時代最值得記住嘅一課。
梁健雄
筆者未持有上述股票
編按:作者梁健雄，香港財務策劃人員總工會司庫一職，從事金融業逾20年，曾任職多份報章包括英文虎報、南華早報、華爾街日報等後勤部工作。《炒股讀心》逢每周四跟讀者分享投資心理！
