主要在中國從事物業發展及物業投資業務。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

二零二四年是實現「十四五」規劃目標任務的關鍵一年，亦是中國經濟發展歷程中極不尋常、極不平凡的一年。

面對外部壓力的不斷加大與內部困難增多，中國政府積極有效應對風險挑戰，一系列宏觀政策「組合拳」及時出台、發力顯效，推動中國經濟運行總體平穩、穩中有進，國內生產總值（「GDP」）比上年增長5.0%，達人民幣134.9萬億元。

地產市場依舊處於調整週期，房地產銷售和投資增速均出現兩位數下跌。中央政府政策聚焦穩市場、去庫存，「促進房地產市場止跌回穩」，在政策發力之下，第四季度出現小陽春，居民購房需求明顯回暖，樓市出現階段性企穩向好態勢，新房銷售和二手房成交量穩步上升，一線城市房價與地價止跌，商品房庫存去化週期縮短。

在此嚴峻的行業形勢下，綠景（中國）地產秉持「心持正，行穩致遠」初心，迎難而上，積極應對行業下行面臨的各種挑戰。地產開發方面，總施工面積約180萬㎡，其中：新開工項目2個（面積11萬㎡）、竣工項目3個（面積39萬㎡）、交付項目2個（面積29萬㎡）。

商業物業投資與經營方面，本集團堅定「住宅+商業」的雙輪驅動發展模式，以「NEO」和「佐」兩大核心商業品牌為依託，持續為集團帶來穩定租金收入和資產增值。年內，本集團通過出售綠景佐虹灣購物中心，進一步聚焦核心資源與資金，相關收益持續為集團現金流提供有力補充，進一步鞏固了集團的財務基礎，為本集團持續發展保駕護航。

綜合服務方面，繼續為住宅及商業物業的客戶及租戶精心打造涵蓋物業管理服務、酒店運營及其他增值服務的全方位綜合服務體系，通過多元並舉、協同共進的發展策略，進一步拓寬收入來源，夯實集團業務的多元根基。

但由於在當前不利的房地產市場環境下投資物業公允價值虧損增加、發展中物業及持作待售物業的減值虧損計提撥備所致，以及綠景白石洲項目一期未到收入結轉時點，集團在2024年錄得較大虧損。但因投資物業重估帶來的所謂業績下滑乃至虧損為非現金性財務調整，只在賬面顯示，並不直接影響企業的核心經營溢利或經營現金流量。

對於集團來說，其投資物業主要集中在深圳等一線城市核心地段，過去一年市場調整下，其物業也面臨了估值投資壓力，但考慮到這些物業在長期來看具有較高的區位價值和增值潛力，因此，即便短期因市場流動性不足導致其公允價值容易出現劇烈波動，仍然不影響其長期的價值潛力。

資料來源: 綠景中國地產 (00095) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

面對市場的不確定性，房地產銷售去化的延緩，保交樓的強制預售資金監管，資金週轉困難，現金流壓力日益增大是集團面臨的較大挑戰之一。這需要本集團必須更為精細的進行資金管理，以確保資金的安全。因此，集團會持續推動低效資產的出售，回籠更多現金，以加固集團的護城河。

在資金緊張的情況下，債務問題就會凸顯，本集團化被動為主動，積極採取有效的措施來化解短期的債務壓力。本集團與境外債權人溝通，希望能將債務進行重新的調整和優化。本集團相信，通過境外債務重組，使境外的債務結構將更加合理，集團業務經營將更加穩健，對集團履行對投資者、債權人、購房者、回遷戶以及其他社會各方的責任將更加有保障。

總的來說，2024年是集團充滿挑戰的一年。綠景中國當下的財務困境，僅僅是舊改模式長週期、重資產下的固有矛盾與行業流動性危機疊加的結果，但集團備手充分，具備較強的風險應對能力。集團積極謹慎應對每一個問題，每一個挑戰，保證集團的穩步發展，回饋員工、被搬遷業主、股東、社會的信任與支持。

展望二零二五年，政策加大力度有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，整體或仍處於築底階段，然而在市場成交趨於活躍、房價逐步回穩、房地產相關行業有所好轉等正向變化的推動下，政策的協同發力與持續用力可將制約房地產持續修復的堵點逐一突破，促進房地產市場的平穩健康發展，於危機中孕育生機，持續破浪前行。

應對二零二五的發展，本集團積極主動調整策略，主要包括三個方面：一、收縮戰線，聚焦集團資源做好五個優質項目的開發；二、加強資產經營能力，在經營性物業上發力，實現動能切換；三、精耕細作城市更新細分領域，強化地位。

根據二零二五年國家政策展望，城市更新的市場地位明顯提高，在新一輪經濟穩增長方面，城市更新將發揮更大的「擴內需」導向作用，有效推動各地的城市更新行動進一步加速。在政策的扶持下，城市更新進入黃金發展期，創造更多市場機遇。本集團將依託四十年城市更新經驗積累，積極把握大灣區範圍內的城市更新機遇，深化推進舊改，以「科技+地產」迎合未來灣區城市功能迭代升級的需求，充分運用最新科技，提高開發、運營的效能。房地產的高利潤時代已經過去，需要持續發揮經營性物業對集團收入的穩定器作用，持續為集團業績做貢獻；逐步實現動能轉換，增強經營物業的經營作為業績穩定器的托底作用。且本集團手握大量核心資產的優勢，也具備較大資產騰挪空間。

面對債務問題，本集團也正在會同財務顧問、律師團隊，與各債權人探討、緊密溝通債務重組方案。按照當前地產行業眾多上市房企的做法，通過推動境外債務重組，緩解流動性緊張，更好地集中資源做好集團的經營、五個優質項目的開發及「保交樓」，以更好地履行社會責任。

儘管短期內集團面臨一定的經營壓力，但從長期來看，目前市場利空已經出盡，隨著行業的逐步企穩和集團精細化運營能力的持續貫徹與提升，疊加集團手握的優質資產，集團必然能持續與大灣區核心城市的發展升級同頻共振，集團的價值修復的潛力仍然值得期待。

資料來源: 綠景中國地產 (00095) 全年業績公告