主要於中華人民共和國（「中國」）從事物業發展、物業投資及瓶裝水生產及銷售。

業務回顧 - 截至2024年09月30日六個月止

後疫情時代，中國整體經濟仍然承壓。本集團面臨更多挑戰，包括但不限於中國物業市場低迷、市場氣氛不佳及消費者需求疲弱。本集團正積極並持續採取行動，以減輕這些對本集團的不利影響。

本集團持續專注其核心業務，包括水業務、物業發展及物業投資業務。於二零二三年十二月，本集團通過收購在中國雲南從事礦物勘探及開採活動的兩間公司擴展其核心業務至採礦業務。

水業務

於報告期間，本集團自水業務分類錄得約7,443,000港元之虧損（二零二三年：1,627,000港元）。水業務分類虧損增加主要由於採水權攤銷及廠房及機器折舊等固定生產成本。

水生產及銷售

本集團持有香港泉水叮咚集團有限公司（其於廣西擁有一間全資附屬公司—廣西泉水叮咚飲品有限公司（「廣西泉水叮咚」））之20%股本權益。廣西泉水叮咚持有取水證以生產及銷售瓶裝水，並正於廣西經營。

於報告期間，本集團分佔聯營公司虧損約5,887,000港元（二零二三年：5,733,000港元），其主要由於物業、廠房及設備折舊及取水證攤銷。

泉水開採

本集團持有聯（中國）有限公司（「聯」）之67%股本權益，其擁有一間位於湖南的全資附屬公司湖南新田富鍶礦泉水有限公司（「湖南新田」）。湖南新田持有採水權可用作於湖南開採礦泉水。

湖南新田的商業生產自二零二四年三月開始。湖南新田的管理層正積極招徠客戶及推銷其水產品，以提高其營業額及擴展其客戶群。於報告期間，本集團確認來自瓶裝礦泉水銷售的收入約2,437,000港元（二零二三年：無）。

持有聯33%股權的少數股東已承諾於二零一九年至二零二八年期間向本集團提供有關湖南採水業務的產量保證。有關未能履行二零一九年及二零二零年產量保證的賠償約為人民幣21,936,000元，由少數股東與本集團於二零二一年共同協定。於本公告日期，少數股東已向本集團支付大部分賠償金約人民幣19,936,000元。

於二零二四年三月二十八日，本集團與該少數股東訂立進一步補充協議，據此，少數股東同意於二零二五年三月二十七日或之前支付餘下賠償及累計利息人民幣2,500,000元，連同按年利率5%計算的衍生累計利息。

二零二一年、二零二二年及二零二三年的產量保證因COVID-19疫情實施的嚴格預防措施導致湖南工廠大樓的建造工程遭到延誤而並未達成。本集團仍正就二零二一年、二零二二年及二零二三年的賠償與該少數股東進行磋商。

採礦業務

於報告期間，本集團自採礦業務分類錄得虧損約283,000港元（二零二三年：無）。採礦業務分類之虧損乃完成收購位於雲南的九源礦業及金豪礦業後，於報告期間產生之營運開支。

九源礦業

於二零二三年十二月，本集團收購永亦投資控股有限公司（「永亦」）的全部股權。永亦的間接全資附屬公司鎮沅縣九源礦業有限公司（「九源」）於中國雲南省普洱市鎮沅縣九甲鄉持有鉛及鋅礦的開採許可證。

於二零二四年初，中國政府對九源礦業進行實地視察及對本集團作出多項指示，以於開展商業生產前作出若干改善工程及設施升級。本集團現正努力回應中國政府之指示，並欲盡快滿足其要求。根據目前進度，預期改善及升級工程可於二零二五年初完成。此後，九源礦業將須接受中國政府之進一步檢驗，而商業生產可於中國政府批准後開展（預期將為二零二五年上半年）。

金豪礦業

於二零二三年十二月，本集團收購永名投資控股有限公司（「永名」）73.1%的股權。永名的間接全資附屬公司鎮沅彝族哈尼族拉祜族自治縣金豪礦業有限公司（「金豪」）於中國雲南省普洱市鎮沅彝族哈尼族拉祜族自治縣恩水路（民江集貿市場段）持有銅、鉛及銀礦的勘探許可證。金豪現正申請開採許可證，並預期將於二零二五年下半年開始生產。

物業發展及物業投資業務

於報告期間，本集團自物業發展及投資分類維持穩定收入約7,145,000港元（二零二三年：7,584,000港元），並錄得溢利約1,975,000港元（二零二三年：1,889,000港元）。

於報告期間，本集團繼續在中國經營物業發展及物業投資業務，其物業分佈在大連、北京、浙江及蘇州。物業業務的詳情載於下文。

物業發展

大連物業

大連創和置地有限公司（「大連創和」）（一間位於中國大連之本公司間接全資附屬公司）於大連從事開發城市用地作住宅用途，並計劃於中國大連金州新區金石灘北部區開發55幢樓宇，其中第一期（「一期」）為21幢樓宇，第二期（「二期」）為34幢樓宇。

一期「心田佳苑」已於二零一九年三月竣工，並確認為本集團持作出售之已落成物業。一期共有21幢樓宇，總可售面積約為42,540平方米，包括四幢小高層、九幢洋房及八幢聯排別墅。大連創和於二零一九年四月開始向買家交付物業。於報告期間，約96平方米的物業已完成交付，並錄得約628,000港元（二零二三年：1,792,000港元）的收入。由於中國物業市場萎靡，客戶行為已發生改變。彼等趨於保守並對物業投資採取觀望態度，嚴重影響物業銷售。因此，於報告期間來自物業銷售的收入有所減少。

直至二零二四年九月三十日，一期的總可售面積合共約81%已交付給買家。於二零二四年九月三十日，大連創和有合約金額約人民幣37,856,000元的銷售合約，總可售面積約5,100平方米，預期將於不久將來交付予買家。由於房地產市場行情不佳，短期內出售大連物業一期所有待售單位具有挑戰性。然而，大連創和的管理層密切監察物業市場狀況，並盡全力推廣及出售餘下待售單位。

二期獲確認為本集團的發展中物業。本集團計劃開發34幢樓宇，總可售面積約為69,000平方米。二期之開發處於初步階段。由於(i)COVID-19疫情自二零二零年初起爆發；(ii)若干中國物業發展商自二零二一年中起遇上債務危機；及(iii)中國物業市場萎靡，故二期的開發已延期並改期進行。

於二零二二年一月二十七日，大連創和收到大連市自然資源局出具的閒置土地認定書，據此，二期土地被認定為處於閒置狀態。因此，二期土地可能存在被中國政府機關無償收回的風險。大連創和的管理層正積極與中國政府機關進行協商及溝通，以解除閒置狀態的認定，及避免被中國政府機關無償收回土地。

直至本公告日期，儘管有閒置土地認定書，惟二期土地的合法所有權仍由大連創和控制。中國政府機關並未採取進一步行動，而本公司並不知悉任何確實的收回時間表。

董事會已審閱並重新考慮二期的發展計劃。近年建築材料成本不斷上升導致開發成本增加。然而，由於自二零二一年中起若干中國物業發展商遇上債務危機及中國物業市場萎靡，故大連物業的售價有所下跌。由此，開發二期的預期利潤率大幅下降。因此，董事會認為於現有市場情況下開發二期土地並不符合本公司及其股東的整體最佳利益。儘管如此，管理層仍正盡力避免土地被中國政府機關無償收回。與此同時，本集團正物色潛在買家收購二期土地。然而，截至本公告日期止，本集團仍未能尋得及確認買家。

儘管如此，鑒於物業發展為可回報率高的業務，本公司並無計劃停止進行有關業務。相反，本公司一向為市場機遇隨時出現作好準備，以繼續進行其物業發展業務。有見中國物業市場的近期市況、經濟充滿不確定性及全球通脹導致建造成本不斷上升，本公司在其物業發展業務上暫時採取保守的方針。

物業投資

北京物業

本集團於二零一七年二月二十八日訂立收購協議，以代價約人民幣220,000,000元（可調整）購買位於北京會展國際港展館配套設施項目第三期(a)建築總面積為8,335平方米的辦公室物業，及(b)建築總面積為3,100平方米的地下停車場。本集團根據收購協議列明的付款條款以按金形式支付代價人民幣200,000,000元（「按金」）。

由於COVID-19疫情爆發，建築工程曾於疫情期間暫時停工，故北京物業的賣方（「賣方」）未能如期向其客戶交付物業。北京物業原先預計於二零二三年十二月完工及於二零二四年六月交付予本集團。然而，截至二零二四年三月三十一日止年度，本集團觀察到北京物業的開發速度愈來愈慢。由於中國多家物業發展商於年內均面臨財務困難，本集團亦擔憂賣方可能未能完成北京物業的建設。為盡可能保障本公司及其股東的利益，本集團迅速與賣方進行會面及磋商。賣方表明根據過往協定的時間表完成及交付北京物業可能存在困難。儘管如此，賣方已承諾(i)將通過向本集團轉移賣方所持有的北京若干物業（「退還物業」）的形式退還按金，及(ii)向本集團支付額外現金補償人民幣8,000,000元。

本集團已委聘中國律師就轉移退還物業與賣方聯繫。

賣方已提出向本集團轉移合共10項物業及106個停車位作為退還按金（「退還組合」）。該等物業及停車位為位於北京順義區裕豐路龍祥譽景花園的商業物業，各自之總建築面積介乎177平方米至793平方米之間。直至本公告日期，賣方已向本集團全數支付現金補償人民幣8,000,000元，且本集團已接獲4項物業，而其餘6項物業及106個停車位（「剩餘退還物業」）仍正待交付予本集團。

轉移剩餘退還物業出現延誤情況。本集團已指示中國律師：

(i)採取法律行動，以要求賣方就轉移其中4項物業以及支付損害賠償及補償採取具體履約行動。根據中國律師，於正常情況下預期取得特定履約令一般將需時約三個月至六個月，惟於出現任何特殊情況下則可能需時較長；及

(ii)就要求轉移其中2項物業及106個停車位以及支付損害賠償及補償向賣方發出法律要求。根據中國律師，預期調解及和解一般將需時約三個月至十二個月，惟於出現任何訴訟的情況下則可能需時較長。

在目前不利的市場環境（尤其是中國的物業市場）下，本公司的首要任務為盡可能保障其資產。就北京物業而言，本集團已支付人民幣200,000,000元的按金，而確保獲退還按金為本集團的重中之重。在本集團考慮堅持其於收購協議項下的合約權利及於起初向賣方採取法律行動，其將無可避免地產生大額法律成本及時間，亦不能保證即使本集團在與賣方的訴訟中勝訴，其最後將能悉數收回按金及其他補償。從商業及實際角度來看，作為第一步，本集團已採取策略以透過磋商盡可能及盡早減輕其損失及從賣方收回款項。事實上，此策略已被證實有效，且本集團經已迅速從賣方收取人民幣8,000,000元的現金補償及總價值約為人民幣44,400,000元的4項物業，合共約值人民幣52,400,000元。就退款及已接獲的補償而言，本集團可即時進行其他業務計劃，並降低此方面的機會成本。其亦可將收回損失及補償的法律成本及時間以及與賣方其他債權人競爭的需要降至最低。儘管退還物業及北京物業的組合有所不同，退還物業亦為指定作商業用途的物業、與北京物業同樣位處北京同區，且根據本集團管理層擁有的經驗及專業知識，退還物業仍然具有重大價值。本集團不擬長期持有退還物業，惟當市場狀況容許及物色到合適買家時已準備於短期內變現退還物業。

就賣方違反收購協議而言，本集團已委聘中國律師與賣方緊密聯繫、並跟進相關事宜及轉移退還物業的進展。經考慮轉移退還物業、退還按金及支付補償的最新情況，本公司將於諮詢中國律師後制訂合適策略及採取適當行動，以保障本集團於收購協議項下的權益。

考慮到牽涉的所有風險及不確定因素以及就向賣方收回按金及補償的目的而言，本公司認為作為第一步，退還組合較本集團就收購協議項下的合約權利向賣方採取法律行動屬更為可行的方法。

鑒於上文所述，董事會認為退還組合屬公平合理，並符合本公司及其股東的整體利益。

由於已交付予本集團的該等退還物業內仍有存續的租戶且目前正為本集團產生租金收入，故該等退還物業於本公司的財務報表內分類為投資物業。於報告期間，本集團錄得來自退還物業的租金收入約248,000港元（二零二三年：無）。

浙江物業

本集團持有位於中國浙江省金華蘭溪市上華街道沈村的一幅工業用地（土地面積約為31,950平方米）及一幢雙層工業建築物（總建築面積約45,330平方米），連同另一幅總土地面積約74,960平方米的土地之土地使用權。

工業用地及建築物目前出租予租戶以賺取租金收入。於報告期間，本集團錄得租金收入約2,465,000港元（二零二三年：2,184,000港元）。

由於公告期間中國物業市場持續承壓，浙江物業的出租率依然受壓。本集團現正盡最大努力為浙江物業的空置單位物色並招攬新租戶。本公司深信，一旦市場狀況改善，工業物業的需求將會增加，而浙江物業的出租率將會隨之提高。本公司擬採取更積極的方式來吸引新租戶，包括但不限於(i)對可供租賃的物業進行更積極的營銷；(ii)為潛在租戶提供更具競爭力的租賃組合；及(iii)聘請更多的物業經紀以獲取潛在租戶。

蘇州物業

本集團持有位於中國江蘇省蘇州市外五涇弄6號的總建築面積約14,798平方米的若干建築物，連同總土地面積約20,841平方米的土地的土地使用權。

蘇州物業包括一間經營集旅遊、度假及會議於一體的蘇州園林式酒店。本集團現正出租蘇州物業以賺取租金收入，而租戶則於蘇州物業經營（其中包括）商務會所、特色商務精品酒店、餐廳、商店及辦公室等。於報告期間，本集團錄得租金及管理費收入約3,804,000港元（二零二三年：3,608,000港元）。

由於公告期間中國物業市場持續承壓，蘇州物業的出租率依然受壓。本集團現正盡最大努力為蘇州物業的空置單位物色並招攬新租戶。本公司深信，一旦市場狀況改善，旅遊物業的需求將會增加，而蘇州物業的出租率將會隨之提高。本公司擬採取更積極的方式來吸引新租戶，包括但不限於(i)對可供租賃的物業進行更積極的營銷；(ii)為潛在租戶提供更具競爭力的租賃組合；及(iii)聘請更多的物業經紀以獲取潛在租戶。

鹽田物業（已終止業務）

(A)於二零一四年六月二十四日，本集團訂立一份收購協議，並於二零一五年四月十五日訂立補充協

業務展望 - 截至2024年09月30日六個月止

儘管本集團面臨對COVID-19疫情後影響以及中國房地產市場下行及經濟低迷帶來的挑戰，惟董事對中國長遠經濟發展感到樂觀，並相信中國水產品及物業的需求將保持穩定及具可持續性。本集團將繼續加強於其核心業務（即水業務、物業發展及物業投資業務）的競爭優勢，並於該等範疇尋求合適的商機及投資機會。

於二零二三年十二月，本集團已收購兩間位於雲南且就若干礦場持有礦業開採許可證及採礦勘探許可證的公司。該等收購事項為本集團於中國投資並參與自然資源產業提供絕佳機會，並與本集團成為自然資源行業市場參與者的發展目標相一致。本集團預期其採礦業務將很快帶來貢獻。

本集團將繼續致力促進其業務及資產組合多元化，以分散現有業務的風險。除其現有核心業務外，本集團正積極研究拓展至能源相關業務的可行性。管理層對隨時出現的其他商機一直保持開放態度。

資料來源: 中加國信 (00899) 中期業績公告