主要於中華人民共和國（「中國」）從事物業發展、物業投資及瓶裝水生產及銷售。

業務回顧 - 截至2025年03月31日止年度

於本年度，本集團持續專注其核心業務，包括水業務、物業發展、採礦業務及物業投資業務。

後疫情時代，中國整體經濟仍然承壓。本集團面臨更多挑戰，包括但不限於中國物業市場低迷、市場氣氛不佳及消費者需求疲弱。本集團正積極並持續採取行動，以減輕疫情對本集團的不利影響。儘管如此，我們的核心業務不可避免地受到一定程度的不利影響。

水業務

於本年度，本集團自水業務分類錄得約99,820,000港元之虧損（二零二四年：34,453,000港元）。水業務分類虧損增加乃主要由於本公司於湖南的附屬公司擁有的採水權的減值虧損增加。

水生產及銷售

本集團持有香港泉水叮咚集團有限公司（其於廣西擁有一間全資附屬公司，廣西泉水叮咚飲品有限公司（「廣西泉水叮咚」））之20%股本權益。廣西泉水叮咚持有取水證作生產及銷售瓶裝水，並正於廣西經營。

於本年度，本集團分佔聯營公司虧損約為11,696,000港元（二零二四年：11,425,000港元），其虧損主要來自位於廣西之聯營公司的物業、廠房及設備折舊及取水證攤銷。虧損增加主要由於聯營公司經營虧損增加。

本集團參照獨立合資格估值師出具的估值報告，評核了於聯營公司之權益於二零二五年三月三十一日的可收回金額。於本年度，就於聯營公司之權益作出的減值虧損撥備為約63,904,000港元（二零二四年：780,000港元）。有關減值評估的詳情載於公告附註15。

泉水開採

本集團持有聯（中國）有限公司（「聯」）之67%股本權益，其擁有一間位於湖南的全資附屬公司湖南新田富鍶礦泉水有限公司（「湖南新田」）。湖南新田持有採水權可用作於湖南開採礦泉水。工廠大樓建設已於二零二三年完成，並於本年度完成安裝機械設備。商業生產已於二零二四年三月開始。

本集團於本年度確認來自瓶裝礦泉水銷售的收入約4,892,000港元（二零二四年：50,000港元）。湖南新田的管理層正積極招徠客戶及推銷其水產品，以提高其營業額及擴展其客戶群。

本集團參照獨立合資格估值師出具的估值報告，評核了該採水權於二零二五年三月三十一日的可收回金額。於本年度，就該採水權作出的減值虧損撥備為約83,400,000港元（二零二四年：29,230,000港元）。由於中國市場氣氛不佳及消費者需求疲弱，所以採水權進一步減值。有關減值評估的詳情載於公告附註14。

持有聯33%股權的少數股東已承諾於二零一九年至二零二八年期間向本集團提供有關湖南採水業務的產量保證。有關未能履行二零一九年及二零二零年產量保證的賠償約為人民幣21,936,000元，由少數股東與本集團於二零二一年共同協定。

截至本公告日期，少數股東已向本集團支付賠償金及利息約人民幣22,685,000元。

二零二一年、二零二二年及二零二三年的產量保證因COVID-19疫情實施的嚴格預防措施導致湖南工廠大樓的建造工程遭到延誤而並未達成。本集團仍正就二零二一年、二零二二年及二零二三年的賠償與該少數股東進行磋商。

本集團一直就二零二一年、二零二二年及二零二三年的產量保證考慮各種可能的安排，以在適當及妥善保障其資產與確保目標集團業務可持續發展之間取得長遠的平衡。於本公告日期，本公司尚未就可能達成的安排決定任何詳情。

採礦業務

於本年度，本集團自採礦業務分類錄得虧損約8,465,000港元（二零二四年：194,000港元）。採礦業務分類之虧損乃主要由於營運開支及就採礦權作出減值虧損撥備。

九源礦業及金豪礦業的詳情載列如下。

九源礦業

本集團持有永亦投資控股有限公司（「永亦」）的全部股權，永亦的間接全資附屬公司鎮沅縣九源礦業有限公司（「九源」）於中國雲南省普洱市鎮沅縣九甲鄉持有鉛及鋅礦的開採許可證。

中國礦業運營始終處於國家嚴格監管體系之下。近年來，生態環境部持續強化污染防治政策，全面推行"三線一單（"生態保護紅線、環境質量底線、資源利用上線和生態環境准入清單）管控機制，相關要求已成為行業合規運營的基準準則。在此監管背景下，九源啟動商業生產的預期時間受到影響，二零二四年初，主管部門開展現場專項檢查，下達多項整改指令，要求本集團在商業生產啟動前完成指定設施升級及工藝改進。二零二五年初，經地方監管部門進一步口頭指導，項目需履行專項驗收程序，在符合生態保護、安全生產及資源可持續利用等核心標準後，方可啟動商業生產。

本集團現正竭盡滿足監管要求，經綜合考量當前合規建設進度及驗收程序要求，包括監管標準持續深化帶來的延長合規調整週期；特定環境工程需自然週期驗證及多層級驗收流程等因素，本集團審慎調整預期啟動商業生產時間至二零二六年第四季。

本集團參考獨立合資格估值師出具之估值報告，評核了九源的採礦權截至二零二五年三月三十一日的可回收金額。於本年度已就勘探及採礦權作出減值虧損撥備約7,978,000港元（二零二四年：無）。減值評估的詳情載列於公告附註14。

金豪礦業

本集團持有永名投資控股有限公司（「永名」）73.1%的股權。永名的間接全資附屬公司鎮沅彝族哈尼族拉祜族自治縣金豪礦業有限公司（「金豪」）於中國雲南省普洱市鎮沅彝族哈尼族拉祜族自治縣恩水路（民江集貿市場段）持有銅、鉛及銀礦的勘探許可證。

金豪開採許可證申請工作正按程序進行。根據原定規劃，項目預計於二零二五年下半年啟動生產。然而，受以下關鍵因素影響，項目進度面臨階段性調整：

項目所在地普洱市作為長江上游重要生態屏障區，依據雲南省二零二二年十月頒佈的《礦產資源總體規劃（二零二一至二零二五年）》被正式列為礦產資源重點監控區域。該政策要求新設採礦權審批升級為省級直審機制，須經自然資源、生態環保、應急管理等多部門聯合審查，同時生態保護標準持續提高（如跨境生物廊道評估、碳匯補償等新增要求），顯著延長了審批週期。

此外，開採許可證開發需配套投入數千萬人民幣元基礎設施建設資金，而當前集團現金儲備尚不足以覆蓋項目基建需求。

面對當前形勢，本集團現正竭盡尋求多元化融資方案，包括與金融機構磋商項目貸款、探索戰略投資者合作路徑，並研究政府專項基金申請可行性。於本公告日期，本集團尚未就任何潛在融資活動達成協議、安排、諒解或磋商。

經綜合評估審批進度與資金籌措現狀，審慎預計項目投產時間將調整至二零二六年下半年。本集團將持續優化實施方案，整合政策與市場資源，在嚴格遵循省級生態保護要求和安全生產規範的前提下，全力支持項目有效推進。

本集團參考獨立合資格估值師出具之估值報告，評核了金豪的勘探權截至二零二五年三月三十一日的可回收金額。於本年度概無就減值虧損作出撥備（二零二四年：無）。減值評估的詳情載列於公告附註14。

物業發展及投資業務

於本年度，本集團自物業發展及投資分類錄得虧損約362,009,000港元（二零二四年：溢利約18,320,000港元）。轉盈為虧乃主要由於：

(i)將轉移至本集團作為已付按金退款的物業的公平值於本年度下降，故就收購北京物業的已付按金作出減值虧損撥備；及

(ii)投資物業的公平值變動虧損增加。

於本年度，本集團自物業發展及投資分類錄得收入約15,152,000港元（二零二四年：14,110,000港元）。收入增加的詳情載列於下列的大連、浙江及蘇州物業項目。

物業發展

大連物業

位於中國大連之間接全資附屬公司大連創和置地有限公司（「大連創和」）於大連從事開發城市用地作住宅用途，並計劃於中國大連金州新區金石灘北部區開發55幢樓宇，其中第一期（「一期」）為21幢樓宇，第二期（「二期」）為34幢樓宇。

一期「心田佳苑」已於二零一九年三月竣工，並確認為本集團持作出售之已落成物業。一期共有21幢樓宇，總可售面積約為42,540平方米，包括四幢小高層、九幢洋房及八幢聯排別墅。大連創和於二零一九年四月開始向買家交付物業。於本年度，約181平方米的物業已完成交付並錄得約1,186,000港元（二零二四年：1,788,000港元）的收入。由於中國物業市場萎靡，客戶行為已發生改變。彼等趨於保守並對物業投資採取觀望態度，嚴重影響物業銷售。因此，本年度來自物業銷售的收入有所減少。

直至二零二五年三月三十一日，一期的總可售面積合共約81%已交付給買家。於二零二五年三月三十一日，大連創和有合約金額約人民幣37,597,000元的銷售合約，總可售面積約5,027平方米，預期將於不久將來交付予買家。由於房地產市場行情不佳，短期內出售大連物業一期所有待售單位具有挑戰性。然而，大連創和的管理層密切監察物業市場狀況，並盡全力推廣及售賣餘下待售單位。

本集團參照獨立合資格估值師以市場法評估估值所出具的估值報告，評核了持作出售之已落成物業於二零二五年三月三十一日的市場價值。於本年度，就持作出售的已落成物業作出減值虧損撥備約2,725,000港元（二零二四年：回撥減值虧損約270,000港元）。有關減值評估的詳情載於公告附註17。

二期獲確認為本集團的發展中物業。本集團計劃開發34幢樓宇，總可售面積約為69,000平方米。二期之開發處於初步階段。由於(i)COVID-19疫情自二零二零年初起爆發；(ii)若干中國物業發展商自二零二一年中起遇上債務危機；及(iii)中國物業市場萎靡，故二期的開發已延期並改期進行。

於二零二二年一月二十七日，大連創和收到大連市自然資源局出具的閒置土地認定書，據此，二期土地被認定為處於閒置狀態。因此，二期土地可能存在被中國政府機關無償收回的風險。大連創和的管理層正積極與中國政府機關進行協商及溝通，以解除閒置狀態的認定，及避免被中國政府機關無償收回土地。

直至本公告日期，儘管有閒置土地認定書，惟二期土地的合法所有權仍由本公司控制。中國政府機關並未採取進一步行動，而本公司並不知悉任何確實的收回時間表。

董事會已審閱並重新考慮二期的發展計劃。近年建築材料成本不斷上升導致開發成本增加。然而，由於自二零二一年中起若干中國物業發展商遇上債務危機及中國物業市場萎靡，故大連物業的售價有所下跌。由此，開發二期的預期利潤率大幅下降。因此，董事會認為於現有市場情況下開發二期土地並不符合本公司及其股東的整體最佳利益。儘管如此，管理層仍正盡力避免土地被中國政府機關無償收回。與此同時，本集團正物色買家收購二期土地。然而，本集團仍未能尋得及確認買家。

然而，鑒於物業發展為可回報率高的業務，本公司並無計劃停止進行有關業務。

相反，本公司一向為市場機遇隨時出現作好準備，以繼續進行其物業發展業務。

有見中國物業市場的近期市況、經濟充滿不確定性及全球通脹導致建造成本不斷上升，本公司在其物業發展業務上暫時採取保守的方針。

物業投資

北京物業

本集團於二零一七年二月二十八日訂立收購協議，以代價約人民幣220,000,000元（可調整）購買(a)建築總面積為8,335平方米的辦公室物業及(b)位於北京會展國際港展館配套設施項目第三期建築總面積為3,100平方米的地下停車場。本集團根據收購協議列明的付款條款以按金形式支付代價人民幣200,000,000元。

由於新冠疫情爆發，建築工程曾暫時停工，故賣方未能根據協定計劃向買方交付物業。本集團就物業交付出現重大延誤向賣方採取法律行動。由於賣方於二零二三年仍未交付物業，賣方向本集團承諾退還全部按金。由於賣方陷入財務困難，賣方承諾(i)將通過向本集團轉移其所持有的若干北京物業的形式退還按金及(ii)向本集團支付額外現金補償人民幣8,000,000元。於二零二四年三月三十一日，賣方已向本集團全數支付現金補償人民幣8,000,000元，並轉移代價總額約為人民幣44,381,600元的四項物業。

於二零二三年六月二十五日及二零二三年七月十三日，已轉移至本集團的四項物業由已付按金重新分類為本集團的投資物業。該等物業目前出租予租戶以賺取租金收入。於本年度，本集團錄得來自該等物業的租金收入約453,000港元（二零二四年：518,000港元）。

本集團參考獨立合資格估值師使用市場法出具之估值報告，評核了已轉移給本集團及建議轉移給本集團作為退款的物業於二零二五年三月三十一日的市場價值。

於本年度，確認來自已轉移物業（獲確認為本集團的投資物業）的公平值變動的虧損為約21,029,000港元（二零二四年：384,000港元）。有關該等投資物業的公平值評估詳情載列於公告附註13。此外，於本年度，確認就北京物業的餘下已付按金作出的減值虧損撥備為約43,103,000港元（二零二四年：已付按金的減值虧損回撥約74,832,000港元）。有關已付按金的減值評估詳情載列於公告附註19。

直至本公告日期，賣方已向本集團進一步轉移代價總額約為人民幣80,482,620元的兩項物業以及以現金形式退還總計人民幣16,000,000元（人民幣11,170,000元作為部分定金的退還和人民幣4,830,000元作為延遲退款的現金補償）。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二五年四月二十九日及二零二五年五月十五日的該等公告。預期將於二零二五年轉移剩餘物業作為按金的退款。

鑑於賣方積極清償其債務，本集團暫時不採取進一步行動起訴賣方。儘管本集團保留起訴賣方的所有權利，但為了盡可能減少損失，中國律師及本集團正在並將繼續跟進及密切留意退款進程。

浙江物業

本集團持有位於中國浙江省金華蘭溪市上華街道沈村的一幅工業用地（土地面積約為31,950平方米）及一幢雙層工業建築（總建築面積約45,330平方米），連同另一幅總土地面積約74,960平方米的土地之土地使用權。

工業用地及建築目前出租予租戶以賺取租金收入。本集團於本年度錄得租金收入約5,227,000港元（二零二四年：4,394,000港元），收入增加主要由於續租合約租金上升及租戶重組改善所致。

本集團參考獨立合

業務展望 - 截至2025年03月31日止年度

儘管本集團於本年度面臨對COVID-19疫情後影響以及中國房地產市場下行及經濟低迷帶來的挑戰，惟董事對中國長遠經濟發展感到樂觀，並相信中國水產品及物業的需求將保持穩定及具可持續性。本集團將繼續加強於其核心業務（即水業務、物業發展、採礦業務及物業投資業務）的競爭優勢，並於該等範疇尋求合適的商機及投資機會。

本集團已完成收購九源及金豪。該等收購事項為本集團於中國投資並參與自然資源產業提供絕佳機會，並與本集團成為自然資源行業市場參與者的發展目標相一致。本集團期望採礦業務將很快帶來貢獻。

本集團將繼續致力促進其業務及資產組合多元化，以分散現有業務的風險。除其現有核心業務外，本集團正積極研究拓展至能源相關業務的可行性。管理層對隨時出現的其他商機一直保持開放態度。

董事於重大交易、安排或合約及關連人士交易之權益概無董事於本公司在年內或年底訂立與本集團業務有重大關係之任何交易、安排或合約中，直接或間接擁有重大實益權益。董事會並不知悉任何本年度之關聯方交易會構成上市規則第14A章項下之本公司不獲豁免關連交易或持續關連交易。

資料來源: 中加國信 (00899) 全年業績公告