主要從事物業發展、物業租賃及提供樓宇管理服務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

二零二五年，環球金融格局未見穩妥。儘管美國聯儲局如期啟動寬鬆貨幣政策，落實減息措施，然而市場對於新一屆美國政府的貿易保護主義抬頭，特別是關稅壁壘的潛在升級的風險保持高度戒心。通脹預期因而持續頑固，資金成本未必能如預期般快速回落。

此外，地緣局勢的動盪持續干擾能源價格及物流供應鏈，削弱環球經濟增長動力，企業營運成本壓力未減，整體復甦步伐呈現反覆拉鋸的狀態。

回顧本港經濟，特區政府年內積極推動「盛事經濟」，並優化資本投資者入境計劃及深化「個人遊」安排，致力為本地市場注入活力。然而，本地消費板塊正經歷深刻的生態重塑。

隨著港人跨境消費常態化，加上訪港旅客更傾向追求「文化體驗」而非重採購商品，零售業面臨「外熱內冷」的挑戰，消費購買力外流對本地商戶營業額構成直接影響，令整體零售市道復甦步伐不均。

集團的主要業務包括物業租賃、物業開發，以及提供樓宇管理及其他服務。集團的投資物業主要由商業及工業物業組成。年內，集團的財務表現持續受到香港房地產市場週期性調整的影響。雖然管理層已採取積極措施以提升營運效率，核心物業租賃及銷售業務仍面臨挑戰。

截至二零二五年十二月三十一日止，集團錄得總收益約港幣358,241,000元（二零二四年：

約港幣1,229,732,000元），較去年下降約71%。集團整體收益較去年同期下降，全年收益預期按年下跌約50–60%，主要由於投資及非投資性物業的公平價值減少，以及市場環境不利因素所帶來的壓力，惟部分物業銷售仍錄得盈利。二零二五年錄得之集團擁有人應佔虧損約港幣2,135,021,000元（二零二四年：約為港幣2,491,851,000元），較去年減少14%。虧損減少主要由於在二零二五年十二月三十一日錄得的投資物業估值虧損減少。

面對消費模式的轉變，集團旗下核心投資物業組合—包括金朝陽中心、金朝陽中心二期—Midtown及諾士佛臺十號，憑藉其位於銅鑼灣及尖沙咀等傳統黃金地段的優勢，展現出較強的抗跌能力。雖然整體商業租賃市場受制於寫字樓供應過剩及零售疲弱，租金調整壓力仍在，但集團透過優化租戶組合及靈活的租務策略，成功維持主要物業的人流與出租率。與非核心區物業相比，集團位於優越地段的資產仍能吸引具承租能力的優質品牌進駐，收益跌幅相對溫和，表現優於大市平均水平。

為應對體驗式消費的主流趨勢，集團摒棄傳統單一的推廣模式，轉而採取全方位的數碼化營銷策略。透過大數據分析顧客喜好，並整合線上社交平台與線下實體活動，集團成功打造具話題性的互動場景，藉此增強品牌黏性及顧客忠誠度。此舉不僅有效提升物業在年輕客群中的曝光率，更為商戶引入精準客流，從而在競爭激烈的環境中鞏固物業的資產價值。

物業發展及土地儲備方面，儘管政府已全面撤銷需求管理措施，且利率環境稍見緩和，但受累於一手住宅庫存量高企，發展商普遍採取「以價換量」的去庫存策略，令樓市價格持續整固。鑑於市場供需仍需時平衡，以及建築成本維持高位，集團貫徹穩健保守的資本配置策略。在市況持續不明朗的背景下，集團堅守審慎的財務管理方針，並持續推進資本結構的優化。透過有效管控債務水平及營運資金，集團致力維持可控的淨負債比率，以確保財務穩健及長期可持續發展。同時，集團將優先確立資金流動性安全，並將耐心等待更佳的入市時機以推進未來發展。

在追求業務績效的同時，集團亦致力履行企業社會責任。集團的環境、社會及管治團隊緊貼國際氣候披露標準，持續優化內部綠色管理體系，推動低碳營運模式，務求在提升營運效率的同時，為持份者構建可持續的長遠價值。

物業租賃

物業租賃是集團主要的經常性收入來源。在二零二一年至二零二四年的過去四年中，租金收益大致佔集團總收益約55%。截至二零二五年十二月三十一日止全年，物業租賃業務分類之收益約港幣322,340,000元（二零二四年︰港幣331,379,000元），佔集團年內總收益約90%（二零二四年︰27%）。

然而，集團的租金收入持續下降。從二零二一年至二零二五年，租金收入累計減少超過23%。

報告年內，本港商業地產市場顯著受壓，同期香港整體甲級寫字樓平均租金按年下跌約3.5%。在此充滿挑戰的市場環境下，本公司租金收入仍能維持輕微調整，表現優於大市平均水平。此具韌性的業績主要得益於集團位於核心商業區的優質資產組合，其中金朝陽中心與金朝陽中心二期—Midtown在租金收入方面跌幅分別收窄至0.9%及3.6%，有效抵銷了部分市場下行帶來的衝擊。

業績回軟主要反映租務市場的週期性調整，以及租金重訂過程中的滯後效應；與此同時，在高息環境及資本市場氣氛偏向保守的背景下，投資物業的價值重估仍面臨下行壓力。

儘管集團物業主要佈局於銅鑼灣及灣仔等傳統核心商業區，歷來受惠於稠密商貿人流及地利優勢，具備一定的防守性；惟實體零售板塊正處於深度轉型期，並面臨多重宏觀與結構性挑戰。除全球地緣政治博弈、貿易活動放緩及核心通脹高企持續削弱整體消費意欲外，大灣區鄰近城市帶來的跨地域消費分流效應，以及電子商務滲透率持續上升，均對傳統實體零售生態構成嚴峻考驗，令商戶經營環境倍添壓力。

面對市場空置率高企帶來的潛在租金收入風險，管理層保持高度警覺。根據現有租約組合分析，預計未來一年內將有約30%的可出租面積需要進行續租或重新招租，在目前的市況下，相關租金水平或面臨一定的下調壓力。

金朝陽中心

「金朝陽中心」位處於銅鑼灣黃金地段羅素街，為香港核心購物區及國際品牌旗艦店集中地，人流暢旺，交通便捷。項目為集團悉心發展之優質甲級商廈，匯聚多個知名時尚潮流及美容品牌，屬區內購物與消閒熱點。

金朝陽中心二期—Midtown

「金朝陽中心二期—Midtown」位處銅鑼灣登龍街1號，是銅鑼灣最矚目飲食消閒熱點。

集團積極引入時尚品牌及優質租戶進駐，為顧客提供更多元化的餐飲消閒體驗。

諾士佛臺十號

「諾士佛臺十號」位處核心旅遊消閒區尖沙咀諾士佛臺10至11號，項目涵蓋多間不同風格的餐飲及生活品味商戶。

啟光商業大廈

「啟光商業大廈」位處灣仔駱克道332至334號，現為一座綜合式商業項目。

THE SHARP

「THE SHARP」位處銅鑼灣霎東街11至13號及耀華街1至1A號，為綜合式商用物業項目，集零售、美容、飲食及商業於一身。項目地下至二樓為集團出租物業。

至尊迷你倉管理有限公司

集團旗下至尊迷你倉一直以專業管理及貼心服務，致力為客戶提供安全、寬敞及高效的儲物空間。所有分店均配備完善設施，並全面遵從最新消防指引，保障物品安全無憂。

目前，至尊迷你倉分店遍佈港、九、新界多個主要地區，並於年內在葵涌及火炭地區增設分店，進一步鞏固市場覆蓋率。整體出租率保持理想。

為迎合市場需求，至尊迷你倉推出共享倉方案，為公司及裝修客戶提供更具成本效益的存倉模式；同時開設上門儲存服務「One Box」，透過簡便預約系統，提供一站式收送儲存體驗，讓客戶足不出戶即可享受專業倉存服務。此服務深受醫療、旅遊、留學生及專業行業客戶歡迎，並持續優化流程以提升用戶體驗。

集團亦積極加強消防安全及智能管理系統，全線分店已完成新一輪設施檢查與升級，進一步提升安全保障及營運效率，並計劃引進更多智能自助存取設備，全面提升客戶便利性與服務競爭力。

物業發展

截至二零二五年十二月三十一日止年度，物業發展業務分類之收益約港幣11,273,000元（二零二四年：港幣875,054,000元），佔集團年內總收益約3%（二零二四年︰約71%）。

iCITY

集團旗下數碼工業地標iCITY位處葵涌打磚坪街111號，物業樓高20層，共提供601個工作間，標準樓層工作間建築面積由422平方呎至510平方呎，工作間享4.2米極高標準樓層高度，空間極具靈活性。項目設約18,000平方呎多元化園林平台，配備多項設施，提供互動及社交空間。

iCITY為市場上罕有提供細面積且配備獨立洗手間的工作間之新式工廈，憑藉團隊積極的宣傳推廣活動，大幅提升iCITY市場曝光率。iCITY在租賃市場表現理想，出租率達95%。據市場資料，今年五月，一個建築面積約444平方呎的低層工作間以月租約港幣12,500元租出，呎租約28元。目前市場租金水平介乎港幣9,000至16,000元，租金平均每平方呎約31元，回報理想。

隨著利率回落、股市上升以及政府政策帶動大量專才來港，均有助資金回流樓市。此外，「新資本投資者入境計劃」的優化，將可計入的非住宅物業投資額由港幣1,000萬元提升至1,500萬元，進一步利好非住宅物業市場。因應市場對工作間強勁需求，集團將繼續安排項目部分工作間作出租用途，並考慮於年內推售項目二期工作間。

除iCITY項目外，集團目前在香港沒有其他正開發並可供分層出售的物業。

中國內地房地產

中國內地房地產市場方面，二零二五年為行業邁向企穩修復的關鍵一年，政策逐步由「托底紓困」轉向全面提振信心及刺激住房需求。數據顯示，房地產市場已初步「止跌回穩」，商品房成交降幅較收窄。住宅市場在政策支持下暫時穩定。政策重點包括放寬限制性購房措施、優化公積金貸款、增加補貼及降低交易稅費等，以持續降低購房成本並釋放需求。

集團於國內大灣區的房地產業務，包括珠海斗門區的「譽名都」（山水向日豪庭）項目及肇慶高要區的「景湖灣‧尚薈海岸」高層住宅及別墅項目，均已全部落成。其中「譽名都」僅餘少量單位待售，而「景湖灣‧尚薈海岸」則尚有一定數量單位可供銷售。惟兩個項目皆位於大灣區內三、四線城市，受整體市場氛圍影響，全數售罄預計仍需時間和努力。為配合市場趨勢和項目發展需要，集團正積極調整銷售模式和行銷策略，期望於二零二六年在房地產銷售業務上取得新突破。

資料來源: 金朝陽集團 (00878) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

展望二零二六年，環球經濟預料將持續受制於貿易保護主義抬頭及地緣政治碎片化的影響。關稅壁壘常態化推高供應鏈成本並加劇通脹壓力，或令全球利率環境維持在較預期為高的水平，企業融資及經營成本壓力難以在短期內顯著緩解。國際金融機構對全球增長預測持保守態度，預示著企業在未來的資本開支及擴張策略上需保持高度審慎。

儘管宏觀環境充滿挑戰，香港經濟在國家「十四五」規劃及大灣區融合發展的戰略支撐下，仍具備獨特的韌性。特區政府致力推動「總部經濟」及吸納高端人才政策，配合北部都會區的長遠發展藍圖，預期能逐步抵銷外部需求疲弱的衝擊。雖然投資信心及資產市

場復甦需時，但隨著相關穩經濟措施的成效逐步顯現，料將對穩定本地金融體系及房地產市場長遠發展發揮關鍵作用。

在物業市場方面，儘管美國聯儲局已啟動減息步伐，本港樓市亦全面「撤辣」，惟受制於一手住宅庫存量高企，市場仍處於去庫存及價格整固階段，交投量回升動力尚待觀察。

另一方面，政府正積極推動北部都會區的發展，這將成為香港未來的重要增長引擎，為本地注入新經濟動力。集團將秉持「防守與增值並重」的策略，審慎規劃未來的投資及併購路線圖。我們將專注於發掘具備剛性需求的資產類別，包括具潛力的工業項目及現代化倉儲設施，藉此在市況不明朗的週期中，靈活捕捉具防守性的投資機遇，優化資產組合回報。集團亦計劃於年內考慮推售iCITY項目二期工作間，以進一步提升資產價值；

同時密切關注北部都會區的最新進展，並在適當時機把握相關商機，以推動集團的長遠發展。

零售租賃業務方面，面對本地消費模式的結構性轉型，集團預期二零二六年政府將繼續深化「盛事經濟」以提振營商氣氛，並帶動核心區人流。惟商戶經營模式需加快適應「體驗式消費」的新常態。集團將致力建立更多元化及具抗逆力的租戶組合，重點引入具備獨特品牌概念及互動體驗的商戶，並透過數碼化營銷強化顧客連結，務求在競爭激烈的零售版圖中，為消費者及訪港旅客創造嶄新的價值，從而鞏固集團的經常性租金收益。

憑藉專業穩健的管理團隊及位於核心地段的優質物業組合，集團在過往多個經濟週期中均展現出高度的抗逆力。面對未來變局，集團將貫徹「審慎理財、靈活應變」的管治方針，嚴格管控負債水平及現金流風險，同時積極探索創新的營運模式以提升資產效益。集團致力在充滿挑戰的經營環境中，踏實地實踐長遠發展目標，強化企業競爭力，務求為股東創造可持續的價值，並為社會發展作出貢獻。

資料來源: 金朝陽集團 (00878) 全年業績公告