主要業務為投資於房地產以及可能從事各種物業發展和相關活動。

業務回顧 - 截至2024年09月30日六個月止

中國

香港物業組合

領展房託之香港物業組合包括130項資產，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市，以及約57,000個鄰近公共屋及主要交通樞紐的泊車位。該等物業是本地零售基礎設施中不可或缺的一部分，在不同的經濟週期中均能帶來具抗逆力的收益。其處於策略位置，確保鄰近屋的居民及普羅大眾均可隨時購買日常商品、享用服務及使用泊車位。該物業組合亦包括位於九龍東的辦公大樓資產海濱匯的60%權益，以及兩幢位於紅磡及柴灣的停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈。

於回顧期內，香港經濟溫和增長，本地生產總值增長率為1.8%。然而，經濟的逐步擴張受零售業面臨消費模式轉變，以及不利貨幣走勢的潛在挑戰持續影響。於2024/2025財年上半年，香港整體零售銷售額按年下跌8.8%，其中4月錄得最顯著的雙位數跌幅，隨後數月漸趨穩定，跌幅略有收窄。滿足日常需求的必需品零售相對具有抗逆力，僅出現單位數的下降。

面對充滿挑戰的市況，香港物業組合收益總額及物業收入淨額仍分別按年增長2.2%及2.4%。有關增長受零售表現改善帶動，惟部分增長被辦公大樓及停車場業績疲弱所抵銷。展望未來，美國減息，加上受勞工市場緊張支撐帶動就業收入改善，預期將會支持長期增長。此外，港元轉弱預計將緩和出境消費。然而，消費模式轉變的持續影響以及出入境旅遊復甦速度不平衡將繼續為本港消費蒙上陰影，這一趨勢預計在短期內不會減退。

零售

‧於2024年9月30日，儘管零售業氣氛疲軟，領展房託之香港零售物業組合維持高達97.8%的租用率，此乃歸因於我們採取積極的策略抓住包括自提點在內的新興需求，並有效地將中國內地組合的品牌交叉銷售到香港市場。此外，我們致力培育物業組合中具增長潛力的商戶，為穩健的營運表現作出貢獻。

‧有賴租賃團隊的不懈努力，報告期內已簽訂超過300份新租約。於2024年9月30日，平均每平方呎租金為64.5港元。

‧由於港元強勢及消費模式轉變導致消費低迷，領展房託之香港零售物業組合的商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，而整體香港市場則按年下降8.8%。整體平均續租租金調整率維持0.7%的正增長，整體租金對銷售額比例則維持於13.1%。

‧面對瞬息萬變的市況，我們繼續致力提升物業資產組合價值。於2024/2025財年上半年，我們完成富善及秀茂坪商場的資產提升項目，涉及資本開支分別為3,700萬港元及5,500萬港元。該等項目產生之預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。

‧我們已為目前正在規劃及待法定審批的項目預留資本開支約6.57億港元。我們正在進行的資產提升項目涉及資本開支共7,500萬港元，該等項目預期於2024年底至2025年中完工。

‧面對充滿挑戰的營商環境，我們正在通過調整非租金附屬收入優化收入來源。此外，我們計劃通過增加廣告活動提高我們的營銷收入。

‧為迎合不斷變化的消費者喜好，我們積極吸引大灣區的商戶，以為物業組合引入新穎、獨特的概念，迎合當地消費者的喜好。該等策略不僅有助我們應對當前的市場挑戰，亦將為我們實現可持續增長奠定基礎。

物業發展

‧於2022年8月，領展房託宣布收購一幅位於觀塘毗鄰安達臣道指定作非辦公室商業用途的土地。領展的策略是憑藉專注必需品零售業務之核心優勢，將該用地改造成社區商業資產，配以零售設施、鮮活街市及停車場，以服務區內不斷擴大的人口。該項可建樓面面積約為12,936平方米的社區商業新資產已展開地基工程，並正如期推進於2027年竣工的目標。

停車場及相關業務

‧停車場及相關業務錄得主要受月租及時租收入增加所推動，錄得溫和增長。雖然泊車票銷售量有所下跌，但此跌幅被停車場收費上調所抵銷，收益仍按年增長1.4%。

‧停車場月租收入按年增長0.9%，時租收入則增長2.8%。停車場每個泊車位每月收入按年上升1.4%至3,383港元。

‧於2024年9月30日，停車場泊車位平均估值約為748,000港元，較2024年3月31日的744,000港元增加0.5%。

‧為提高生產力，我們於報告期內升級智能泊車系統，為全港121個停車場逾56,000個泊車位（覆蓋超過500條車道）提供煥然一新的泊車體驗。我們利用人工智能及雲端科技，建立高效的營運模式，及把停車場資源最大化。

‧此創新平台不僅提高營運效率，亦能深入了解用戶的行為及獲得具體洞見，使我們能提供更精準的營銷及服務。因此，該等以客戶為中心的解決方案將鞏固我們的市場競爭優勢，吸引更廣泛的用戶群，並提高客戶忠誠度。

辦公大樓

‧於2024年9月30日，在九龍東辦公大樓當前的空置率下，我們透過合營企業擁有的辦公大樓海濱匯仍錄得高達99.2%的租用率。

‧於回顧期內，九龍的甲級辦公大樓市場漸趨穩定，主要受益於企業擴張和對優質辦公空間需求的增長。在此背景下，我們的優質辦公大樓資產已準備就緒，充分利用此趨勢。憑藉其優越的地理位置及高級配套設施，海濱匯脫穎而出，成為企業的理想地點。

中國內地物業組合

領展房託的中國內地物業組合包括位於一線城市以及周邊長三角及珠三角地區之六項零售資產、一項辦公大樓資產及五項物流資產。該等資產位於策略性地點，受惠於當地的密集人口及廣泛的經濟活動。

於報告期內，中國內地消費活動低迷、通縮壓力持續、負財富效應湧現，需求受到壓抑。經濟復甦面臨種種挑戰，增長及穩定性遭遇諸多阻礙。在此環境下，消費者日趨審慎，消費習慣亦進一步降級。因此，與市場上其他零售資產相比，那些迎合價值驅動型消費者的零售資產展現了更強的抗逆力。宏觀經濟方面，中國中央政府分別於2024年9月及10月發布涵蓋貨幣以及房地產行業的一系列刺激措施。該等舉措預期將為經濟前景提供更多支持，然而，其對整體經濟的提振力度尚未明朗。

儘管於2024/2025財年上半年面對市場逆境，中國內地物業組合的總收益及物業收入淨額分別按年增長39.2%及37.6%。此增長主要由於2024年2月收購上海七寶領展廣場額外50%權益後，該資產全面綜合入賬。撇除此新收入貢獻，收益和物業收入淨額將分別按年增長6.5%和4.9%。

零售

‧中國消費表現稍為疲弱，零售銷售額呈現複雜形勢，復甦步伐不均。儘管深圳及廣州等主要城市已顯現增長跡象，但北京及上海正面臨挑戰。面對日趨疲軟的消費情緒，2024/2025財年上半年錄得負3.2%的續租租金調整率，主要由於北京中關村領展廣場的負續租租金調整率所致。其正進行重大租戶重組及重新調整定位，以應對新的競爭及供應。撇除北京中關村領展廣場，物業組合的續租租金調整率為正6.4%。於2024年9月30日，物業組合的租用率維持於96.4%的穩健水平。

‧於報告期內，領展中心城地庫資產提升已於2024年7月順利完工亮相，資本開支為人民幣2,400萬元，投資回報率為43.8%。此次翻新工程精心打造一個集零售、休閒娛樂、餐飲及個人護理與服務於一體的空間，並引入了53個新品牌，提升其競爭力，成功吸引當地及香港的消費者，鞏固領展中心城的定位。

‧於收購上海七寶領展廣場額外50%權益後，我們著手對商場特定樓層進行重新定位，以更完善地捕捉年輕消費者的消費能力。我們現正對第四及第五層進行翻新，涉及資本開支約為人民幣1,900萬元，並計劃於2024年底竣工。本次重新定位著重於提升商舖的能見度，以年輕受眾喜愛的流行品牌替代現有租戶。重新定位後的商戶租合將涵蓋更多選擇，如健身及娛樂、時尚配飾以及各類餐飲選項。

‧為應對北京零售市場的疲軟氣氛，我們已預留資本開支約人民幣600萬元，用於翻新北京中關村領展廣場地庫層的部分區域，計劃於2024年底竣工。這項舉措涉及搬遷及縮減大型租戶的佔地面積，以及細分空間，從而打造以熱門餐飲品牌為特色美食街。

‧我們的資產提升計劃包括位於廣州天河領展廣場二期及北京通州領展廣場的項目，共預留資本開支人民幣1.8億元。該等項目計劃於2025年中旬完成。

辦公大樓

‧儘管市場上新增近200萬平方呎的供應，於2024年9月30日的租用率仍由2024年3月31日的92.3%上升至94.0%。我們積極的資產管理方針對提高商戶靈活性，以及提升租用率發揮了重要作用，例如為空置單位進行裝修配置工程。然而，由於市場競爭激烈，我們的續租租金調整率仍然受壓，於2024/2025財年上半年的續租租金調整率錄得20.9%的負增長。

物流

‧我們於中國內地的物流組合包括五項優質物流資產，策略性地位於鄰近大灣區及長三角一線城市主要交通樞紐。其中，我們持有位於東莞及佛山資產的75%股權。

‧儘管長三角市場上湧現大量新設施，於2024年9月30日，物流物業組合的平均租用率錄得98.2%。受惠於大灣區暢旺的租賃活動，尤其是電子商貿行業的擴張以及常熟北設施租用率顯著提升，租用率保持在穩健水平。

國際

領展房託旗下的國際物業組合包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產。收益增長3.0%至8.87億港元，而物業收入淨額減少0.5%至6.00億港元。

國際資產組合整體表現穩定。零售物業組合受惠於持續的租賃需求，並轉化為接近全面租出的租用率，而辦公大樓資產組合則繼續進行租賃及空間優化。

零售

澳洲

‧領展房託旗下澳洲零售資產每月商戶銷售額持續錄得上升，超越疫情前的水平，且一直維持至2024/2025財年上半年。於2024年9月30日的租用率穩定於99.1%，在高租用率的支持下，租金維持穩定。

‧隨著旅客和中心商業區上班族人流回升，中心商業區的整體人流因上班族和國際旅客活動增加而有所上升。此外，隨著位於悉尼必街的Gadigal火車站啟用，由市郊前往前往市內的交通得到改善。該火車站距離我們的資產步行路程為3至9分鐘。

‧租賃策略繼續專注於增強商戶組合及更新產品選擇。新穎且獨特的品牌產品正帶動業績表現。

新加坡

‧新加坡物業租合的租用率維持於99.8%，以及續租租金調整率持續錄得正增長18.9%，反映零售資產裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza表現強勁。位於市郊的消費需求穩定，支撐商場的客流量恢復至疫情前水平。

‧餐飲及美容與健康是推動銷售業績的主要行業類別之一。

‧就租賃需求而言，新加坡已成為海外零售商及餐飲經營者的重要樞紐，對於希望進軍更廣泛的東盟市場的中國品牌，新加坡市場更是尤其重要。

‧優化商戶組合仍在進行中，包括引入全新餐飲概念以及新上市的品牌。來自阿拉伯聯合酋長國，主打時尚與家居用品概念的品牌Brands for Less，於2024年9月12日在新加坡開設了第一家旗艦店。

辦公大樓

‧國際辦公大樓資產組合的收入，獲相對較長的加權平均租約到期年期約4.7年支持，整體租用率為90.2%。悉尼388 George Street的租賃活動持續，租用率接近滿租水平。這反映我們因應市場需求，迅速進行裝修配置工程，並支持租用率回升的成效。

‧我們的澳洲辦公大樓資產已準備就緒，把握核心區域擇優而租的持續趨勢。此外，悉尼於2025年及2026年的潛在供應量較低，為市場空置率帶來正面的緩衝。

‧為改善商戶於The Cabot的整體體驗，大樓的公共區域已進行翻新。整體而言，金絲雀碼頭的租賃勢頭良好，該區自2024年初以來租賃意向逐漸增加，需求回升；核心市場的租賃需求持續增加，但供應有限，推高了整個城市及西區優質物業的租金。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年09月30日六個月止

眾多發達經濟體的央行，其中包括聯邦儲備局已開始減息，但在抑制通脹與避免經濟衰退之間的平衡十分微妙，降息的步伐和廣度可能是逐步且不確定。此外，美國總統大選的影響還需要一段時間才能顯現。

從更積極的方面來看，中國內地取消部分過去幾年實施的緊縮措施，轉而推出多項寬鬆政策以刺激增長，應會惠及香港經濟和房地產市場。然而，與大灣區融合帶來的結構性變化，改變了消費者的行為，促使零售商不得不檢討及調整策略。

同時，亞太地區的其他經濟體，部分初見市場穩定跡象，個別優質資產呈現租金增長。隨物流、生活及數據中心等熱門及新興領域的價格開始完善，有投資者轉為積極探索零售及辦公室等傳統資產，物色因估值低而致具潛力帶來高於平均風險調整回報的價格錯配入市良機。

上述課題印證了審慎靈活投資方式的必要性，但對於領展房託這類型具有差異化營運平台的進取型投資者，卻可預見市場機遇。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 中期業績公告