主要業務為投資於房地產以及可能從事各種物業發展和相關活動。

業務回顧 - 截至2025年03月31日止年度

營運摘要－中國

香港物業組合

領展房託之香港物業組合包括遍布本港的130個社區商業資產，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市、停車場及辦公大樓資產，以及約57,000個鄰近公共屋及主要交通樞紐的泊車位。該等物業是本地零售基礎設施中不可或缺的一部分，在不同的經濟週期中均能帶來具抗逆力的收益。其處於策略位置，確保鄰近屋的居民及普羅大眾均可隨時購買日常商品、享用服務及使用泊車位。該物業組合亦包括位於九龍東的辦公大樓資產海濱匯的60%權益，以及兩幢位於紅磡及柴灣的停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈。

於回顧年度內，香港零售市場仍然面對逆風，零售銷售總額按年下降7.0%。儘管港人北上消費及外遊的趨勢於本年度大部分時間漸趨穩定，但衍生了其他問題，例如訪港旅客人數雖然已由谷底逐步回升，但其消費力則較以往顯著下降。消費模式的轉變使零售業的銷售情況尤其是在非必需品方面雪上加霜。儘管必需品零售市場仍面臨挑戰，但表現相對較穩定。此外，我們留意到領展房託香港零售物業組合的商戶銷售額的跌幅漸趨穩定，每季跌幅逐步收窄，突顯該組合在逆境中展示出一定程度的抗逆力。

在此背景下，香港物業組合的總收益及物業收入淨額分別按年增長1.5%及2.8%，乃由於我們在致力保持收益的同時亦減省開支，使電費和維修及保養開支下降。然而，零售增長乏力及關稅等外圍因素衝擊所帶來的不明朗因素將繼續對續租租金調整率及租金水平構成壓力，使零售物業組合商戶銷售額漸趨穩定的趨勢蒙上陰影。此外，隨著香港法定最低工資上調，有關的成本及營運開支上漲，可能對零售業的短期增長構成挑戰。

零售

‧於2025年3月31日，領展房託之香港零售物業組合維持97.8%的高租用率，有賴我們社區商業物業處於策略性地理位置以及我們扎實的資產管理能力。於2025年3月31日，平均每月每平方呎租金為63.3港元，較去年的64.4港元輕微下降。

‧面對零售市場環境疲弱，領展房託之商戶銷售額按年減少3.0%，而整體香港零售市場則按年下降7.0%。儘管如此，租金對銷售額比例為13.0%，維持於可持續的水平。該等情況對續租租金調整率構成壓力，其於2024/2025年度錄得負2.2%。

‧有賴租賃團隊的實力及不懈努力，報告期內已簽訂超過600份新租約。就我們的物業組合而言，我們觀察到學習及興趣班、特色餐廳、遊戲及家庭娛樂場所、時裝與配件及中醫診所為新興的租賃趨勢。

‧領展繼續致力提升領展房託之資產組合價值，以應對瞬息萬變的市況。於2024/2025年度，我們進行了富善及秀茂坪商場的零售資產提升項目，分別投資3,700萬港元及5,500萬港元。該等舉措預計將帶來17.2%及19.9%的投資回報率。

‧正在規劃及處於法定審批階段的項目之資本開支約為5.76億港元。此資產提升計劃預期於2025年中至2026年初之間完工，涉及資本開支總額1.5億港元。

‧因應消費者喜好日新月異，租賃團隊主動引入中國內地商戶至物業組合，並帶來概念獨特，而且能與本地客戶產生共鳴的商舖，例如特色餐飲等。此租賃策略不僅能應對當前市場挑戰，亦可促進長期可持續發展。

物業發展

‧於2022年8月，領展房託宣布收購一幅位於觀塘毗鄰安達臣道指定作非辦公室商業用途的發展項目地塊。該項目名為領達廣場，位處安達臣道的策略性中心地段，將開發成可建樓面面積12,936平方米的社區商業資產。施工進展順利，上蓋工程已平頂。此外，預租工作已展開，項目預計於2026/2027年度完工。

停車場及相關業務

‧停車場及相關業務收益按年增長1.7%，受月租收入及時租收入增加帶動。停車場收費上調彌補了泊車票銷售額的下降。

‧停車場月租收入較去年增長0.9%，時租收入則增長3.6%。停車場每個泊車位每月收益按年上升1.6%至3,391港元。

‧於2025年3月31日，停車場每個泊車位平均估值約為734,000港元，下降1.3%（2024年3月31日：744,000港元）。

‧作為成本優化舉措的一環，我們透過升級智能泊車系統，提高了全港121個停車場逾56,000個泊車位（覆蓋超過500條車道）的效率。我們利用科技善用資源，更深入瞭解客戶行為，使我們可提供度身定制的營銷及服務，增強我們的競爭優勢，並提高客戶的忠誠度。

辦公大樓

‧於2025年3月31日，在九龍東辦公大樓當前的空置率下，我們透過合營企業擁有的辦公大樓海濱匯仍錄得高達99.2%的租用率。海濱匯的一名主要租戶宣布其員工將全數返崗，並暫停居家辦公的安排，對辦公空間的需求帶來支持。

‧海濱匯憑藉其策略選址，充分把握擇優而租的趨勢，其坐落於優越的地理位置，提供優質配套並已獲得多項綠色建築認證，是企業追求優質與可持續辦公環境的不二之選。

物業經營開支

‧物業經營開支總額按年減少2.4%。物業收入淨額比率為76.3%（2024年：75.3%）。

‧物業管理人費用、保安及清潔按年增加2.1%，主要是由於去年最低工資上調及合約續訂所帶來的全期影響。

‧維修及保養，以及公用事業開支按年分別減少18.4%及11.8%，主要是由於今年並無產生去年因極端天氣事件導致的一次性維修及保養開支，加上電費下調所致，因此抵銷了部分成本的上漲，例如地租及差餉，其按年增加4.3%。

中國內地物業組合

領展房託的中國內地物業組合包括位於一線城市以及周邊長三角及珠三角地區之六項零售、一項辦公大樓及五項物流資產。該等資產位於策略性地點，受惠於當地的密集人口及廣泛的經濟活動。該等資產能夠受益於該等地區良好的長期發展前景、穩定的消費需求及活躍的商業活動。

於回顧年度，中國內地經濟增長疲弱，通縮壓力日益顯現。此外，由於與美國的關稅及地緣政治局勢不斷變化，經濟前景愈發不明朗。對未售出出口商品不斷積壓的憂慮或會進一步對國內物價構成下行壓力，從而導致經濟環境難以預測。在消費方面，中國中央政府已宣布一系列行業提振的措施，包括為家電及其他電子產品的以舊換新提供財政補貼。於2025年3月中旬，中國中央政府公布一項策略方案，包括一系列刺激消費的舉措。此舉優先提振各行業的內需，同時通過促進收入增長以減輕家庭財務負擔來提升購買力。然而，鑒於當前宏觀經濟持續面對逆境，該計劃在刺激需求及推動復甦的效力尚未明確。

中國內地物業組合以人民幣計算的總收益及物業收入淨額分別按年增長29.7%及28.9%。此增長主要由於上海七寶領展廣場的全年貢獻，以及零售資產於資產提升後的穩健表現所致，包括領展中心城及廣州天河領展廣場。由於人民幣表現疲弱，以港元計算的收益及物業收入淨額分別按年增加28.6%及27.5%。

零售

‧於回顧年度內，中國消費者支出仍然相對低迷，零售銷售額呈現多種形勢，復甦步伐不均。儘管深圳及廣州等主要城市錄得溫和增長，但北京及上海的銷售額明顯較為疲軟。於2025年第一季度，中國內地的消費品零售銷售總額按年增長4.6%。相比之下，北京、上海、廣州及深圳的零售銷售額增長低於全國平均水平，介乎負3.3%至正3.5%。

‧於2025年3月31日，中國內地零售物業組合租用率達95.9%。於2024/2025年度，續租租金調整率錄得負0.7%乃由於北京中關村領展廣場表現未如理想所致。我們將繼續升級資產，專注於提升其吸引力、強化商戶組合及改善客戶的整體體驗，旨在吸引更多人流來應對新的競爭。撇除北京中關村領展廣場，物業組合的續租租金調整率為正7.6%。

‧為應對清費者不斷變化的偏好，我們於財政年度內簽訂超過300份新租約。

‧自2024年2月收購上海七寶領展廣場餘下50%的權益以來，我們已整合營運團隊。

‧我們按照資本開支計劃，為廣州天河領展廣場第二期的資產提升計劃預留約人民幣1.20億元，向北京通州領展廣場預留約人民幣6,000萬元。兩項資產的翻新工程已於2024年年末動工，並計劃於2025年年中完工。

辦公大樓

‧於2025年3月31日的租用率為95.4%。儘管有新增供應，我們的租用率仍超過區內平均水平。

我們將繼續升級設施，以提升客戶滿意度及吸引新租戶，並對空置單位進行裝修配置工程，以提高租用率。

物流


‧我們於中國內地的物流組合包括五項優質物流資產，策略性地位於鄰近大灣區及長三角一線城市主要交通樞紐。其中，我們持有位於東莞及佛山資產的75%股權。

‧於2025年3月31日，物流物業組合的平均租用率為97.4%。受惠於我們的積極租賃策略，租用率保持在穩健水平。

營運摘要－國際

領展房託旗下的國際物業組合包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產。回顧年內，國際物業組合收益及物業收入淨額分別增長2.2%及1.3%至17.81億港元及12.03億港元。

受惠於有利的持續租賃需求，零售物業組合接近全面租出，而辦公大樓資產組合則繼續進行租賃及空間優化。

零售

澳洲

‧商戶銷售趨勢表現良好，零售資產維持增長勢頭。截至2025年3月31日的租用率為99.0%，保持接近全面租出的水平。於物業資產組合中，餐飲、服裝及家品的表現強勁。透過積極租賃策略引入新的品牌組合，令該等資產的零售體驗得以持續提升。

‧受惠於本地及國際旅客到訪中心商業區，區內整體人流上升，同時帶動我們的零售資產表現，商戶銷售額錄得7.7%增長。新開通的悉尼地鐵進一步完善了鐵路網絡，對商戶銷售亦帶來正面影響。續租租金調整率錄得正4.3%，反映商戶的強勁表現。與此同時，租賃的年度租金調整條款有助帶動租金收入增長。

‧改善商戶組合及升級產品選項仍為我們租賃策略的重心，而引入新穎獨特的品牌亦帶動業績表現。

新加坡

‧市郊零售的持續需求及策略位置持續支持裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza的表現，租用率及平均續租租金調整率分別錄得99.6%及17.8%的強健增長。商場的固定客群繼續對客流量作出正面支持。

‧商戶銷售額因非必需品消費減少而輕微下降0.8%。然而，餐飲及美容與康健等生活必需品行業均錄得正增長。

‧新加坡零售市場的租賃需求保持穩健，主要受餐飲營運商推出多元化概念，以及國際零售商持續的租賃需求所推動。我們物業組合的租賃趨勢與新加坡零售市場一致。儘管如此，隨著消費者偏好轉變以及商戶面臨電子商務競爭和營運成本上升等挑戰，整體零售業出現部分整合。

‧積極租賃策略包括引入新品牌使零售選項持續增加。

辦公大樓

‧國際辦公大樓資產組合的加權平均租約到期年期為稍長的4.4年，為組合帶來韌性。隨著逐漸租出空置樓面及租戶續租方面取得進展，整體租用率錄得85.5%。此外，我們透過地方營造及提供其他設施來提升辦公大樓資產的吸引力，其中包括於388 George Street新增餐飲商戶。

‧澳洲辦公大樓資產位於中心商業區的策略地理位置，預計將受惠於悉尼辦公大樓市場持續擇優而租及辦公大樓市場分化加劇的趨勢。此外，面臨建設成本及融資成本高企等挑戰，預期2025年及2026年新辦公大樓的供應將逐漸減少，從而為租賃活動提供有力支撐。

‧The Cabot的公共區域已完成翻新工程，並改善了商戶體驗。與此同時，部分租戶對金絲雀碼頭的興趣升溫，可望為市場帶來支持。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年03月31日止年度

全球房地產市場持續面臨逆境，我們正在應對種種挑戰且極不明朗的宏觀經濟及地緣政治環境。在競爭白熱化、成本飆升、電子商務及跨境消費等挑戰下，我們的零售租戶努力應對行業的結構性變化，以致租金負擔能力正在下降。鑒於租賃周期的性質，租金調整及最終對盈利的影響會滯後。此外，由於香港市場持續重整，加上最近的成交顯示估值下降，我們預期香港的資產估值將面臨更大的下行壓力。面對這些挑戰，我們的管理團隊一直制訂全盤計劃，以管控成本及減低租金下跌對基金單位持有人未來數年回報的影響。就營運效率而言，我們進一步創新資產管理，在營運開支及人力方面推行嚴格的成本優化措施。與此同時，我們將繼續透過領展3.0戰略，在加強管理團隊的基礎上，進一步推動業務多元化發展。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 全年業績公告