主要業務包括：髮型設計；借貸；物業投資；證券投資；旅店及款待服務；及物業項目管理。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

二零二四年的全球經濟既有望復甦，亦面臨著眾多不確定因素的挑戰。在後疫情時代，儘管全球經濟逐漸復甦，然而復甦之路並不平坦。國際政治、經濟、科技、文化及安全格局持續發生深刻變化，持續中的俄烏衝突、中東局勢不穩、發達國家貿易保護主義政策轉向與美國聯儲局貨幣政策的不確定性互相疊加，導致全球經濟環境充滿不確定性。在此種全球經濟環境下，中國經濟在刺激政策及針對性改革的支持下於二零二四年保持穩定，國內生產總值按年增長5%。然而，外部需求減弱、消費者開支低迷、房地產市場低迷及人民幣疲弱繼續拖累中國經濟活動。

本集團的核心業務以香港及澳門為基地，兩地於二零二四年全年的本地生產總值增長率分別為2.5%及8.8%。增長勢頭主要受惠於中央政府對港澳自由行的支持，令旅遊業回升。然而，儘管旅遊業復甦、低失業率及工資增長帶動消費，但由於鄰近市場競爭激烈，加上居民及遊客的消費模式轉變，本地經濟尤其是零售市場仍然疲弱。港元強勢及跨境購物的便利進一步打擊本地消費。

在整個二零二四年，利率仍維持在相對較高的水平。儘管美國聯邦儲備局於二零二四年九月改變模式，將聯邦基金利率下調50個基點，並於隨後兩個月各自再下調25個基點，但聯邦利率下調週期於二零二五年一月暫停，直至目前聯邦基金利率仍穩定維持於4.25%至4.5%。持續高企的借貸成本繼續影響本集團的營運。本集團於二零二三年償還部分銀行貸款以降低融資成本，並於二零二四年第四季以相同條款續期銀行融資。

於回顧年度內，本集團之淨虧損增加10%至約港幣31,846,000元，乃經扣除以下各項的影響：(i)毛利較去年同期減少約港幣6,647,000元；(ii)其他收入較去年同期減少港幣3,413,000元後；(iii)按公平值計入損益之財務資產之公平值虧損較去年同期減少港幣9,473,000元；(iv)出售投資物業虧損港幣4,140,000元（二零二三年：零）；(v)本年度並無產生出售附屬公司的虧損（二零二三年：港幣900,000元）；及(vi)融資成本較去年同期減少港幣3,432,000元。

本集團於二零二四年的收入減少約9%至港幣48,042,000元。主要原因是髮型設計收益及款待服務收入分別減少約19%及7%。回顧年度的毛利減少約31%至港幣15,064,000元。減少主要由於上述業務分部的毛利減少所致。

其他收入減少76%至港幣1,078,000元。主要是由於(i)償還以銀行定期存款作抵押的銀行貸款，令銀行利息收入減少；及(ii)去年錄得匯兌收益港幣992,000元，但本年度錄得匯兌虧損港幣13,000元。減少總額部分被回顧年度之出售物業、機器及設備所得收益港幣320,000元抵銷。

融資成本減少港幣3,432,000元，原因是於二零二三年下半年償還部分銀行貸款，以及美國聯邦儲備局自二零二零年三月以來首次於二零二四年九月減息，並於該年度餘下期間再減息兩次，使二零二四年第四季的利率下降。行政開支減少港幣1,304,000元至港幣28,545,000元。主要是由於本集團採取嚴厲的節流措施，令行政人員成本、維修及保養成本、法律及專業費用、汽車開支及傢俬、裝置及設備折舊等開支減少。

於二零二四年十二月三十一日，本集團之資產淨值為約港幣220,653,000元，而每股資產淨值為約港幣0.68元。本集團之總資產及總負債分別為約港幣379,831,000元及港幣159,178,000元。

物業投資業務

於回顧年度內，香港及澳門投資物業之租金收入總額為港幣3,174,000元，與去年相比增加約14%。此主要歸因於一間澳門零售店舖於回顧年度內的租金貢獻，該店舖自二零二三年二月起一直空置，最終於年底租出。若將租金收入總額與原投資成本進行比較，出租投資物業的回報率約為4%。

除出售投資物業產生港幣4,140,000元虧損外，投資物業公平值虧損港幣5,000,000元，令回顧年度的分部虧損上升至港幣14,779,000元，而於二零二四年十二月三十一日的投資物業之總估值下跌至港幣87,100,000元。

於回顧年度內並無購入投資物業。出售兩項太古城物業錄得虧損港幣4,140,000元。

香港住宅物業二手市場近年面對本地經濟疲弱及高息環境所帶來的種種不利因素。借貸成本上升，加上新落成住宅屋苑推出市場的競爭，使需求受挫，交易量及價格均告下跌。以較最初購入成本高出約20%或以上的代價出售物業乃為本集團變現其物業投資及提升本集團財務狀況的良機。

在香港，來自本集團位於上環的一間零售店舖以及位於太古城住宅單位之租金收入總額（出售前）減少約20%至港幣957,000元。減少是由於回顧年度內出售兩項太古城物業所致。以租金收入總額與原投資成本比較，上環餘下零售商鋪的投資收益率約為7%。受旅遊業復甦帶動，零售業於二零二四年年初出現復甦跡象。儘管開始時市場前景樂觀，但由於出境旅遊增加導致本地消費下降，市場很快陷入低迷。與此同時，以內地旅客為主的入境旅客變得更注重成本，並改變他們的消費模式。於二零二五年第一季，本集團與現有租戶以相同租金及租金優惠續訂零售租約。

來自澳門物業的租金收入增加約39%至港幣2,217,000元，主要由於一間澳門零售店舖自二零二四年二月起的租金貢獻，即使租金比較為疫情前水平下跌約49%，該店舖已空置近一年。於二零二四年七月屆滿的辦公室租約已續期一年，實際租金增加約26%。仍有一個辦公室單位自二零二一年第二季起一直空置。於二零二二年簽訂的住宅物業兩年期租約亦於二零二四年十月到期。經多番磋商後，該租約獲續期一年，由於仲量聯行澳門物業指數顯示大眾市場的住宅單位租金按年飆升13.7%，租金增幅約為28%。若將澳門物業的租金收入總額與原投資成本進行比較，所錄得之平均收益率為約4%。

本集團的核心業務為位於澳門的物業投資業務。踏入二零二五年，部份澳門龍頭房地產經紀人表示，由於全球經濟下滑、本地產業結構轉變、中小型企業復甦緩慢、來自中國內地城市的競爭日趨激烈以及中美關係緊張等多種因素，房地產市場前景並不樂觀。但由於澳門旅遊業有所改善，加上今年將舉辦更多表演及活動，仲量聯行澳門預測零售商鋪租金將上升5%，而資本價值則保持穩定。與此同時，寫字樓的租金、價格及空置率在數年前政府遷出私人寫字樓市場，轉而使用自己的寫字樓後，經歷重大調整，現已開始回穩。另一方面，由於供應充裕而需求低迷，預計今年澳門住宅物業價格將進一步下滑，而租金市場則將維持上升勢頭。住宅價格的下行軌跡是由於缺乏海外投資及投資者的謹慎情緒所致，而高利率及經濟不明朗因素更使情況雪上加霜。

髮型設計業務

本分部的營業額較去年同期下跌約19%至港幣12,864,000元，其中服務收入的營業額因一名高薪髮型師於二零二三年八月辭任而下跌19%。與此同時，產品銷售亦減少16%。儘管如此，本集團仍錄得分部溢利港幣12,000元，而去年則錄得分部虧損港幣1,275,000元。收入大幅減少已由(i)於二零二三年撥備的使用權資產減值虧損導致使用權資產折舊大幅減少，及(ii)員工流失導致員工成本減少所抵銷。

髮型屋的成功很大程度上取決於員工的技術及專業性。我們的髮型設計業務在二零二四年經歷了困難的一年，員工流失率高且技術勞工短缺。我們未能成功招聘到新的優秀髮型師，以彌補因員工流失而造成的收入損失，以及來自知名髮型屋的激烈競爭。為維持業務發展，本集團將發掘新的商機，從現有及潛在客戶擴大收入來源。

香港的髮型設計業務充滿活力、不斷發展，原因是香港人注重美容，對個人化的美容服務需求日增。香港作為區內時尚及美容樞紐，為尋求優質服務的顧客提供穩定的客源。最近的趨勢顯示，提供頭皮護理及天然環保產品等細分服務的高級髮型屋越來越多，原因是消費者對護髮產品所使用的成分種類的意識不斷提高，並關注長期健康風險。在香港，人們非常注重個人外表及時尚。因此，我們認為透過新推出的產品系列擴張接髮服務，是提升分部收入的良機。新產品系列「羽毛接髮」可立即增加髮量，創造更豐盈的造型。羽毛接髮可配合不同髮色選擇，展現時尚、年輕的形象。除了需要時間發展新產品系列外，市場推廣亦是吸引顧客

及建立忠實顧客群的關鍵。年內，本集團調動資本資源培訓髮型師，提升他們在社交媒體及網上的曝光率，更好地利用Instagram、Facebook及小紅書等平台展示他們的作品、推廣活動及顧客評語，讓他們與潛在顧客接觸。提供免費服務以及與有影響力的美容達人及本地名人合作是我們考慮提升髮型屋知名度的另一種方式。

對於零售業務而言，交通便利且可視化的地點是吸引新客戶的關鍵。我們目前營運處所的租約即將在今年下半年到期，我們已開始與業主洽談續約事宜。鑑於髮型屋並非位於購物商場的交通熱點，除了要求降低租金，並提出建議強化我們的視覺外觀，我們期待業主的支持與合作，以刺激業務的發展。

旅店及款待服務業務

年內，由於香港與內地城市的聯繫日趨緊密，加上港澳自由行擴展生效，香港接待的訪港旅客人數較二零二三年增加約31%，達44.5百萬人次。中國內地仍然是最大的客源市場，分別佔訪港旅客及過夜旅客約76%及67%。平均入住率按年上升3%至85%，中價酒店的入住率更高達89%。就地區而言，我們位於油麻地的賓館業務位於表現理想的油尖旺區，入住率介乎87%至93%。儘管入住率有所上升，但房價卻不幸地面對下調壓力。平均每日房租較去年下跌4.5%，原因是注重成本的旅客主導市場。

本分部營業額減少7%至港幣29,246,000元，並錄得分部虧損港幣3,276,000元。營業額減少乃主要歸因於兩間現有賓館的收入減少。上環賓館及北角旅館的營業額分別較去年同期減少3%及14%。上環賓館及北角旅舍的每日平均房租則分別較去年同期下跌2%及14%，但整體入住率仍維持在90%以上的高水平。由於新投入營運的油麻地酒店房租可以售價較高，較大的客房面積以及配有獨立休息區及小廚房，以上特色乃市場獨有，瞄準了家庭旅旅客這一細分市場。除了對分部收入作出貢獻外，與其他兩間賓館及市場統計數字相反，回顧年度的整體平均每日房租較去年同期上升4%。分部虧損為港幣3,276,000元，而非去年的分部溢利港幣3,540,000元。分部虧損主要由於北角旅館的使用權資產折舊增加所致，而去年同期的使用權資產折舊則因二零二二年作出的使用權資產減值撥備而大幅減少，及租賃土地及樓宇折舊增加。

隨著內地及非內地客源市場的擴大，其中南韓、阿聯酋、印度、日本、西班牙及俄羅斯於年內均錄得接近100%或以上的強勁增長，加上近期香港第三條跑道的啟用，預期訪港旅遊及過夜旅客均會增加，為酒店業注入動力。與此同時，重要的旅遊措施及國際盛事將加速發展勢頭。二零二四年十月的《施政報告》將體育、文化及旅遊業列為主要增長支柱。隨即「香港旅遊業2.0發展藍圖」推出，其中一個目標是推廣香港作為國際旅遊樞紐及一程多站旅遊的核心地點，展示香港在藝術、生態旅遊、體育、音樂及會議等方面的優勢，實踐「無處不旅遊」的使命。

年內，本集團續租位於北角及油麻地的物業，以繼續其旅店及款待服務業務。展望未來，預期酒店及更廣泛的款待服務業仍充滿挑戰。酒店業現時在不同的環境下營運，有不同的需求動力及期望。市場繼續吸引更多以體驗為主導、注重預算的旅客。酒店經營者正努力策劃最佳套餐以吸引客人。為把握快速增長的新興客源市場，線上及線下的市場推廣策略將作出調整，以更好地針對此等市場。本集團將繼續透過策略性措施鞏固其市場地位，並維持嚴格的成本控制，以保持競爭力。在二零二五年的計劃中，本集團將積極發掘增值機會，並考慮在租約期滿後，將現有某個業務遷移至較新的物業及方便前往主要景點的地點。

證券投資

由於市場憂慮經濟復甦乏力及貨幣政策持續收緊，使投資者保持警覺，本集團所投資的港股市場，恆生指數由17,000點，於一月二十二日跌至14,794點的年內低位，為二零二四年揭開序幕。儘管如此，由於投資者情緒改善，資產管理業及市場連動性增長，股市在連續四年下挫後，於2024年年底大幅上揚18%。於九月底至十月初，內地政府宣佈大規模刺激經濟政策以振興經濟，令股市出現最為顯著的反彈。於回顧年度內，年終持有的證券投資的公平值虧損由約一千二百萬大幅減少82%至二百萬。

於二零二四年十二月三十一日，本集團按公平值計入損益之財務資產為約港幣43,000,000元（二零二三年十二月三十一日：港幣51,098,000元）。證券投資組合包括股息率及流動性良好的香港藍籌股份及房託基金單位。年內，本集團以當時市價出售部分公用事業、金融機構及房地產行業的藍籌股份。鑑於科技創新是未來發展的重要動力，潛在的資本收益豐厚，出售該等股票有助本集團重新分配資源，並將證券投資分散至美國科技股。回顧年度錄得證券投資股息收入港幣2,678,000元。

踏入二零二五年，在中央政府的刺激經濟政策下，預期香港資本市場的整體流動性將會改善，而企業盈利增長改善亦會帶動恆生指數自二零二四年起潛在上升。

至於在美國股票市場方面，儘管估值偏高，但大部分美國指數及行業的預期兩年盈利增長仍然強勁，顯示盈利改善可為現時的價格水平提供理據。由於盈利增長強勁，預期來年科技股份將有良好表現，從而提升本集團的證券投資組合。

領展房地產投資

信託基金(823) 846,1170.033% 31,0852,252 (3,051) 27,7957.3%附註1：領展房地產投資信託基金為以香港為基地之房地產投資信託（領展房產基金）。領展房產基金的投資目標為實現可持續增長並為其單位持有人創造長遠價值。其投資及管理多元化的物業組合，包括由中國一線城市（北京、上海）、大灣區（香港、廣州及深圳）至新加坡、英國倫敦及澳洲悉尼及墨爾本的零售設施、停車場、辦公室及物流中心。

物業項目管理業務

於回顧年度，由於物業市場非常低迷，未能獲得新住宅買家的裝修項目，因此並無錄得收入。扣除業務行政開支後，分部錄得虧損港幣8,000元。

隨著經濟進一步復甦，我們致力透過尋求與本地知名建築師╱室內設計

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

鑑於通脹、利率政策、地緣政治緊張及供應鏈中斷等多項宏觀經濟因素的微妙相互作用，本集團預期二零二四年觀察到的多項趨勢及全球經濟狀況將持續至二零二五年。基於對特朗普的政策（特別是關稅政策）可能重新引發經濟通脹的憂慮，美國重新上台的政府可能會加劇貿易及全球供應鏈敏感的行業的波動性。今年第一季，美國不時宣佈新的關稅措施，而美國對中國進口額外徵收10%的關稅已經生效。為了還擊，北京政府即時對美國農產品徵收報復性關稅，並誓言將貿易戰打到底。展望未來，地緣政治緊張、利率上漲、貿易衝突（尤其是中美之間）可能升級，此等不確定性都會嚴重影響全球貿易及投資流動，使世界經濟日益受到限制。這無疑會窒礙中國內地及中國兩個特別行政區的經濟增長。

從正面的角度來看，內地政府定下今年全年增長約5%的遠大目標，並已制訂目標政策，包括財政刺激、貨幣寬鬆及支持數碼經濟等策略性行業，以刺激內需。中國內地的本地需求增強可帶來溢出效應，令香港及澳門經濟受惠。中國政府將個人遊計劃擴展至更多城市，以支持旅遊業的復甦。此外，自二零二五年起，深圳居民及居住證持有人已恢復多次往返香港的個人遊計劃，而珠海及橫琴居民前往澳門亦有同樣政策。為把握訪港旅客的增長，香港將在被視為吸引世界盛事的磁石的啟德體育園區舉辦一系列大型體育及娛樂活動，以推動香港的文化、體育及旅遊發展。在澳門，澳門博彩業特許經營商將在二零二三年博彩經營批給合同的十年內，持續投資數十億澳門元於非博彩設施及活動，以支持澳門政府進一步發展澳門經濟及使其多元化的目標。我們看到娛樂及活動在帶動新遊客及重複訪澳旅客方面發揮了重要作用。總括而言，這些措施及政府推動旅遊業的措施將吸引更多旅客及提供更多元化的旅遊體驗，從而帶動更多人流及旅客消費，並提升城市的整體零售景氣。

我們的酒店業前景仍然充滿挑戰，當前的不利因素限制了其復甦步伐。香港酒店業仍受成本意識較高的遊客增加所影響。此外，成本上升（包括自二零二五年一月一日起實施的酒店房租稅）亦對酒店經營者構成壓力。加上利率持續高企，本集團的財務成本將持續高企，影響其整體表現。為了克服這些不利因素，本集團將採取謹慎的經營策略，並對潛在風險保持警覺，同時密切留意市場趨勢，尋求業務策略以改善各分部的表現。

資料來源: 世紀建業 (00079) 全年業績公告