主要業務包括：髮型設計；借貸；物業投資；證券投資；旅店及款待服務；及物業項目管理。

業務回顧 - 截至2024年06月30日六個月止

截至二零二四年六月三十日止六個月，本集團錄得營業額港幣23,767,000元，較去年同期減少6.5%（二零二三年上半年：港幣25,425,000元）。該減少主要由於髮型設計業務收入減少以及旅店及款待服務業務收入增加之淨值所致。報告期間之毛利為港幣8,211,000元，較去年同期減少24%（二零二三年上半年：港幣10,846,000元）。該減少主要由於旅店及款待服務業務毛利減少所致。

本集團錄得淨虧損港幣24,581,000元，較去年同期增加10.5%（二零二三年上半年：虧損港幣22,240,000元）。淨虧損增加主要由於(i)毛利減少港幣2,635,000元；(ii)其他收入減少港幣2,028,000元；(iii)按公平值計入損益之財務資產之公平值虧損增加港幣1,207,000元及(iv)融資成本減少港幣1,475,000元。於計入按公平值計入損益之財務資產以及投資物業之公平值虧損前，本集團錄得中期淨虧損港幣8,601,000元（二零二三年上半年：淨虧損港幣6,767,000元）。與去年相比淨虧損的增加是由於銀行利息收入顯著減少，而且本中期沒有匯兌收益，儘管本中期透過出售資本資產收益來彌補部分收入的減少。收入減少的原因是持有的質押於銀行的巨額外幣存款於到期時兌換為港元，並於二零二三年下半年償還了銀行貸款。

部分受旅遊業反彈帶動，香港經濟於二零二四年上半年錄得溫和增長，二零二四年第一季及第二季實際本地生產總值較上年同期分別成長2.7%及3.3%。同樣，在澳門，根據最新發布的澳門經濟景氣指數，由於遊客人數增長以及貨物和服務出口增長等有利因素，二零二四年上半年之本地生產總值可能增長17.5%。儘管本地經濟有所改善，集團仍繼續努力度過充滿挑戰的環境，復甦由於包括全球通貨膨漲趨勢、工資增長、經濟不穩、以及以色列與哈馬斯戰爭爆發令懸而未決的俄羅斯烏克蘭戰爭問題等地緣政治進一步升級等因素呈現不平衡。地緣政治風險的陰霾仍然籠罩全球經濟前景，影響著增長、通貨膨漲、金融市場和供應鏈等。全球及本地金融市場的投資氣氛不佳及波動，對本集團的財務表現構成壓力。證券投資及投資物業的公平價值虧損合共佔截至二零二四年六月三十日止中期虧損約64%。與此同時儘管以銀行存款作抵押的銀行貸款已於二零二三年下半年償還，因高利率環境集團仍然備受壓於高昂融資成本。

物業投資業務

於二零二四年上半年，本集團於澳門及香港的物業組合貢獻租金收入港幣1,578,000元，較去年同期增加4%。此主要由於於中期期間一間自二零二三年二月以來一直空置的澳門零售店鋪帶來租金收入。於回顧期內，投資物業錄得估值虧損港幣4,000,000元。儘管目前租賃市場低迷，所有投資物業預計仍將成為本集團穩定的收入基礎。租戶們在作出租房決定時都日趨謹慎，以確保獲得最優惠的條款。業主們透過提供有吸引力的價格和租賃套餐來應對，以保持其在市場上的競爭力。

在澳門，由於零售和商業租賃市場惡化，租金和資產價格都在下降，而投資市場仍因高利率而承受壓力。在商業氣氛疲軟、新增擴張需求有限及辦公室空置率上升的情況下，集團有幸於二零二四年七月成功與租戶續簽辦公室租約，租金率與前租約相同，但無免租期，從而提升有效租金約26%。然而，一家零售店於二零二三年底達成的新租約比疫情危機前的租金降低了約49%。另一方面，最近住宅租賃市場因外籍員工對租賃物業的強勁需求而受到提振，根據澳門統計數據，外籍員工人數較二零二三年底增加了2.3%。集團目前正在就其租約將於二零二四年十月到期的澳門住宅投資物業的續約進行磋商。根據澳門住宅指數顯示，二零二四年上半年大眾市場的住宅租金價值據稱增加了7.4%，我們預計無論是續租還是新租約，租金都會增加。

在香港，本集團於截至二零二四年六月三十日止中期期間及之後相繼出售兩個住宅投資物業。期間就出售太古城一個住宅單位訂立臨時買賣協議，代價為港幣10,680,000元，並聯同現有租約及其收益一併出售。該出售已於二零二四年八月十九日完成。於二零二四年八月二十日，集團連同現有租約就出售太古城另一住宅單位訂立第二份臨時買賣協議，代價為港幣7,380,000元。預計於二零二四年十一月一日或之前完成。

本集團不時對物業投資組合進行策略性檢討，務求為股東帶來最大回報。香港房地產市場近年面臨許多阻力，包括本地經濟疲軟及持續高利率。由於借貸成本上升，住宅需求受到抑制，加上競爭激烈，以及開發商往往抱持保守定價策略推出其供應充足的一手樓宇，二手市場成交價格和成交量均面臨下行壓力。儘管如此，隨著房地產降溫措施和貸款價值比之放寬，市場情緒有所改善，三月住宅房地產市場開始活躍。另外，過去幾季內地學生和人才的流入支撐了住宅需求。由於利率被視為影響房價的關鍵因素，有業內專家甚至預測，如果降息時間推遲，全年整體房價可能會下跌5-10%。有鑑於此，以高於二零一一年初始收購成本分別約28%及19%的代價出售太古城住宅單位，為本集團變現其於標的物業的投資及增強財務實力的良機。

髮型設計業務

於二零二四年上半年，髮型設計業務分部錄得營業額港幣6,520,000元，較去年同期減少26%，其中服務收入營業額因一位高收入髮型師於去年八月離職而減少27%，產品銷售也減少15%。本期間分部淨溢利為港幣8,000元，較去年同期減少約98%（二零二三年上半年：港幣434,000元）。鑑於中期期間服務收入大幅減少，該分部仍能實現微利，主要是由於(i)去年撥備之使用權資產減值虧損導致使用權資產折舊減少；(ii)員工成本減少。

“Headquarters”為美髮行業之成熟品牌，髮廊位於中環的黃金地段，交通方便，並已培養了一批高消費力的優質忠實客戶。我們的首要任務仍然是維持品牌的吸引力，並透過提供穩定和高品質的服務和產品來提高客戶忠誠度。同時，為了彌補高收入髮型師辭職帶來的服務收入損失，管理階層將不遺餘力地尋求吸引和招募新人才的方法。雖然預計將面臨挑戰，但本集團將繼續利用其業務基礎和品質驅動的業務模式來增強我們的服務能力。

美容行業充滿活力且不斷發展。研究及隨時了解美容界的最新時尚趨勢將有助於我們的髮廊保持高瞻遠矚以吸引顧客。集團相信，我們髮型設計業務的未來將由專注於持續發展、透過科技實現個人化體驗、強調全人美麗和健康以及與創新合作夥伴的協作和夥伴關係來定義。隨著人口老化和大多數人們越來越注重自己的外表，駁髮和假髮服務的擴展並提供各種美髮產品，包括解決因年齡或其他外部因素導致的脫髮問題的產品，這帶來該分部實現收入來源多樣化及擴客源的適切機會。

旅店及款待服務業務

於回顧期內，旅店及款待服務業務之營業額為港幣14,200,000元，較去年同期增加5%。該分部錄得淨虧損港幣547,000元，而去年同期則錄得分部溢利港幣1,532,000元。營業額增加主要由於上環賓館及油麻地酒店的收入增加。上環賓館及油麻地酒店的營業額分別較去年同期增加13%及17%。上環賓館及油麻地酒店的每日平均房價分別較去年同期增加15%及28%，而入住率則維持在89%左右的高水平。除分部收益外，回顧期內整體每日平均房價較去年同期增加8%。分部虧損主要由於北角旅館的使用權資產折舊增加，該資產於去年同期由於二零二二年的使用權資產減值而大幅減少。

二零二四年上半年，香港迎來遊客2,100萬人次，較去年增長約64%。來自中國大陸的旅客約有1,610萬人次，較二零二三年上半年增加約60%。過夜遊客佔該期間所有遊客的50%，但當局表示，遊客每次旅行平均在香港停留的天數從二零二三年第一季的4.9晚下降至3.2晚。儘管由於二零二三年初重新開放邊境的低基數效應，訪港旅客人數顯著增加，但香港入境旅遊業的回歸仍未達到市場預期，不利的貨幣走勢、全球經濟逆風、航班運力以及區域競爭加劇等主要挑戰繼續阻礙香港旅遊經濟體復甦的步伐。

遊客人數回升帶動旅店入住率上升，香港酒店業正處於復甦軌道，入住率和日均房價不斷上升，我們的旅店服務表現與市場表現一致。然而，酒店業務仍未完全恢復，雖然有所改善，但仍低於疫情前的水平。截至二零二四年六月三十日止中期期間，以分區旅店之表現，我們其中一間營運點所在的油麻地、旺角及尖沙咀表現強勁，入住率較高。就類別而言，我們屬於中價位旅店的業務能夠看齊該旅店類別在市場上所達到的88%的入住率。從另一角度觀看，如此高的入住率反映了入境遊客更加精打細算的趨勢。

為了促進旅遊業和當地經濟，香港在過去幾個月舉辦了一些大型活動和會議，並且計劃舉辦更多活動和會議。雖然第一季開局強勁，但酒店業績在季度末出現疲軟。在接下來的一年裡，高入住率可能會持續，但不確定房價是否可以進一步提高並仍然吸引精打細算的旅客。與去年類似，強勢貨幣和高利率對入境旅遊業的復甦產生了負面影響。展望未來，希望更多國際及內地客源市場的開放，加上香港擴大「大型活動」時間表，旨在讓香港成為大型活動的磁石，從中可改善集團的分部表現。

證券投資業務

於二零二四年六月三十日，本集團按公平值計入損益之財務資產約為港幣35,599,000元，當中主要包括以香港為基地且信譽良好之物業投資公司之股票及其他公用事業藍籌股。於回顧期內，源自此分部之股息收入及利息收入總額為港幣1,578,000元。由於二零二四年上半年地區及全球經濟不明朗，香港資本市場持續疲弱。貨幣成本上升歷來對包括證券在內的資產價格造成下行壓力。本集團錄得按公平值計入損益之財務資產之公平值虧損港幣11,980,000元，較去年同期增加11%。受地緣政治緊張局勢加劇以及美國降息預期減弱的影響，二零二四年上半年香港資本市場依然低迷。受流動資金壓力影響，恆生指數曾於二零二四年一月二十二日觸及去年同期低點14,794點，此後，於二零二四年上半年已回升至17,718點，較二零二三年底上漲約4%。餘下一年，視乎(i)藍籌股表現及(ii)若聯儲會於九月進行降息週期，恆生指數料將繼續作估值調整。在此情況下，隨著全球利率開始下降，以及中國推出更多的支持措施可以為本地金融市場提供支持，樂觀期盼

集團所投資的港股將在跌幅達到頂峰後恢復升勢，集團的證券投資組合從而受惠增值。為分散證券投資組合，中期末及期末後，本集團以市價出售了部分公用事業藍籌股，並考慮到科技創新是未來經濟發展的重要引擎，購入了一間銷售成長迅速，利潤不斷上升之快速成長的美國科技公司的股份。

物業項目管理業務

於回顧期內，由於(i)物業市場低迷，並無獲得新住宅買家裝修項目；及(ii)勞動力短缺，故並無已完成或進行中的項目，並無錄得收益。扣除業務行政開支後的分部產生虧損為港幣5,000元。

隨著經濟進一步復甦，我們致力透過尋求與本地知名建築師╱室內設計師合作以發掘更多新項目，以復興本業務分部。

其他業務分部

本集團透過本公司間接全資附屬公司世紀建業融資有限公司（「世紀建業融資」）從事借貸業務。該公司為根據放債人條例（香港法例第163章）持有放債人牌照之人士，並可在香港從事放債業務。截至二零二四年六月三十日止六個月，本分部產生之利息收入及經營虧損分別為港幣41,000元（二零二三年︰港幣37,000元）及港幣6,000元（二零二二年︰分部溢利港幣24,000元）。

借貸業務錄得三筆無抵押個人貸款。於回顧期內並無新增貸款。於本中期期末及截至二零二三年十二月三十一日，本集團並無就應收未償貸款產生任何減值。

管理層已制定基本政策建立其內部控制制度。本集團將採納審慎方式及定期檢討貸款組合的組成及向各名客戶收取的借款利率，以盡量提高放債業務的回報以及分散信貸風險。

資料來源: 世紀建業 (00079) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年06月30日六個月止

疫情危機過後，世界經濟復甦緩慢，二零二四年仍對港澳經濟及營運構成巨大挑戰。目前的聯邦利率為5.25-5.5%，自二零二三年七月以來一直沒有變化，聯儲會自二零二零年三月以來也沒有降息。高利率環境以多種方式影響經濟，從抑制消費者支出和阻礙商業成長到決定美元價值和金融市場表現。所有這些不良副作用或多或少都對我們所有業務部門產生了負面影響。聯儲會未來的利率決定將取決於即將發布的數據、不斷變化的前景和風險平衡。近期統計顯示，美國通膨率放

緩，勞動市場降溫，市場預期寬鬆週期或即將開啟。最近，二零二四年八月二十三日，聯儲會主席鮑威爾在傑克遜霍爾經濟研討會上發表演說時宣布，「政策調整的時候到了」。鮑威爾沒有具體說明時間表，也沒有預測聯邦領導人準備降低利率的幅度。但他的言論大幅度意味著在即將到來的九月聯儲會下一次政策會議上開始降息。降息一旦落實，將立即有利於集團減輕高資金成本的負擔。同時，消費者和投資者信心將進一步增強，支持我們可有更好的業務前景。

作為香港酒店服務市場的參與者，我們的業務成長取決於入境旅遊業的復甦。由於規劃中的基礎設施和新的旅遊景點，如啟德體育公園、東九龍文化中心和航太城等，預計將在未來支持酒店業的成長，預計入境旅遊業將在二零二四年及以後增加。即將舉行的大型活動以及毗鄰大灣區的地理位置預計也將在未來幾年提振香港的酒店業。而大灣區的機遇將會為該地區商務活動和一般旅遊業帶來傾覆性的改變。

過去幾年，香港酒店市場經歷了顯著的成長和轉型。最重要的趨勢是真實的旅行體驗、活動和更實惠的住宿，包括對預算商務旅行的需求不斷增長。時尚、地點便利、有限的服務、價格優惠的品牌越來越受歡迎。考慮到我們是精品旅館╱旅館營運者，每個地點的客房容量為最少為二十二間，最多九十九間，顧客偏好和市場趨勢的這些變化對我們有利。展望未來，相信香港旅遊業將面臨經濟和地緣政治逆風的挑戰。從二零二五年一月一日起擬議的酒店住宿稅預計將在復甦階段給酒店業者帶來額外負擔。儘管面臨這些挑戰，本集團將繼續探索增值機會，包括但不限於將業務轉移至更受青睞地點的相對較新的建築樓宇及╱或將酒店服務業務擴展至香港以外的中國內地，目標是改善分部表現、維持分部市場成長，並短期內實現獲利能力的轉變。

資料來源: 世紀建業 (00079) 中期業績公告