主要業務為銷售金融資產、物業投資、借貸、以及設計及銷售珠寶產品。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

銷售金融資產業務

於截至二零二四年十二月三十一日止年度內，本集團之銷售金融資產業務呈報分部虧損（除稅前）為24,818,000港元，較上一年度錄得之6,508,000港元增加281%。分部虧損（除稅前）增加乃主要由於截至二零二四年十二月三十一日止年度確認買賣虧損7,637,000港元，對比截至二零二三年十二月三十一日止年度則為買賣收益4,165,000港元，以及按公平值計入損益表之金融資產之公平值變動產生之虧損增加5,868,000港元所致。

於截至二零二四年十二月三十一日止年度內，本集團購入一隻香港上巿股本證券，總收購成本為2,790,000港元，及由於出售四隻香港上巿股本證券賬面值總額為18,879,000港元，而總出售所得款項淨額為11,242,000港元，故產生買賣虧損7,637,000港元。於報告期末，本集團根據聯交所所報收市價按公平值計量其香港上巿股本證券。本集團確認按公平值計入損益表之金融資產公平值變動產生虧損16,904,000港元。

借貸業務

於截至二零二四年十二月三十一日止年度內，本集團之借貸業務產生之貸款利息收入為21,046,000港元，較去年的31,474,000港元減少33%。分部虧損（除稅前）為20,162,000港元，較去年的124,120,000港元減少84%。

貸款利息收入減少33%主要是由於不再就分類至第3階段（信貸減值）之貸款確認其利息收入並將之全數撇銷。

分部虧損（除稅前）錄得84%減幅主要由於就應收貸款確認之預期信貸虧損撥備減少95,118,000港元所致，惟部分被貸款利息收入減少10,428,000港元所抵銷。

於截至二零二四年十二月三十一日止年度內，本集團並無授出新貸款，而本金總額為210,101,000港元之現有貸款之最後還款日期尚未於達成相關協議之若干先決條件後予以延長。此外，並無客戶從現有貸款中提取本金，而三名客戶向本集團償還18,324,000港元。

於二零二四年十二月三十一日，本集團借貸業務所批出之12筆貸款尚未償還。未償還本金額合共985,520,000港元之12筆應收貸款分類為第3階段（信貸減值）。於截至二零二四年十二月三十一日止年度內，由於兩名客戶未能於最後還款日償還貸款本金及其應計及未付利息，因此四筆應收貸款總額241,694,000港元由第1階段（初始確認）重新分類至第3階段（信貸減值）。本集團已透過取得額外抵押品有條件延長與一名客戶之三項應收貸款之最終還款日期，目前正與另一名客戶磋商，以期達成具有約束力的和解協議。截至本業績公佈日期，磋商仍在進行中。

於報告期末，董事已參考一名獨立專業估值師編製之估值就本集團之應收貸款進行減值評估。該估值根據香港財務報告準則第9號金融工具使用一般方法（通常稱為「三階段模型」）計量應收貸款之減值。根據該估值，已作出應收貸款之預期信貸虧損撥備58,798,000港元，相比截至二零二三年十二月三十一日止年度減少95,118,000港元。

於預期信貸虧損撥備總額中，(i)已就分類為第3階段（信貸減值）之應收貸款確認撥備38,184,000港元，(ii)已就分類為第1階段（初始確認）之應收貸款撥回預期信貸虧損撥備330,000港元，及(iii)已就分類為第3階段（信貸減值）之應收貸款折讓貼現20,944,000港元。

第3階段（信貸減值）應收貸款確認之預期信貸虧損撥備為38,184,000港元，包括就由第1階段（初始確認）重新分類至第3階段（信貸減值）之四筆未償還本金額合共241,694,000港元之應收貸款所確認之64,555,000港元，惟部分被因收回分類為第3階段（信貸減值）之應收貸款之未付利息而導致預期信貸虧損撥備撥回26,371,000港元所抵銷。

於二零二四年十二月三十一日，本集團之應收貸款及利息（除累計預期信貸虧損撥備後）為171,816,000港元（二零二三年：248,614,000港元）。

有關本集團借貸業務之資料包括(i)業務模式、(ii)內部控制系統、(iii)應收貸款預期信貸虧損撥備之釐定基準、(iv)各筆未償還應收貸款之主要條款，及(v)為追討分類為第3階段（信貸減值）之應收貸款而採取的行動已於本公司截至二零二四年十二月三十一日止年度之年報中披露。

銷售珠寶產品業務

於截至二零二四年十二月三十一日止年度內，本集團之銷售珠寶產品業務產生之收益為69,284,000港元，較上一年度之82,421,000港元減少16%，及呈報分部溢利（除稅前）為432,000港元，較上一年度2,730,000港元減少84%。

由於金價自二零二三年下半年起大幅上漲，通常量大利薄之珠寶配飾銷售訂單大幅減少，導致毛利率增加。然而，由於銷售珠寶產品收益減少，截至二零二四年十二月三十一日止年度的毛利較上一年度略有轉差。

為應對市況低迷及金價飆升，本集團正開發廉價珠寶產品擴展其產品種類，以迎合消費者持續縮減的預算。自二零二三年第四季度開始，本集團推出其他寶石類珠寶產品，並於二零二四年第四季度開始收到更多大訂單。此外，本集團將於二零二五年透過參加貿易展覽及組織銷售差旅，為其珠寶產品開拓新市場，如日本及其他東南亞國家。

於報告期末，董事已按一名獨立專業估值師編製之估值就本集團之貿易應收款項進行減值評估。根據該估值，已作出貿易應收款項之預期信貸虧損撥備1,902,000港元，較去年增加1,782,000港元。

於二零二四年十二月三十一日，本集團之珠寶產品存貨（包括原材料、在製品及製成品）為27,400,000港元（二零二三年：31,235,000港元）。本集團之銷售珠寶產品業務有546,000港元（二零二三年：1,200,000港元）之未交貨銷售訂單。

物業投資業務

於截至二零二四年十二月三十一日止年度內，本集團之物業投資業務產生之收益為9,104,000港元，較去年之48,206,000港元減少81%，並錄得分部虧損（除稅前）278,118,000港元，較去年的52,446,000港元增加430%。

總收益當中，4,060,000港元來自信德物業之投資物業部分的租金收入，3,322,000港元來自住宅服務式公寓（受短期租賃協議規限）的租金收入，及1,722,000港元來自物業及停車場管理費。住宅服務式公寓之空置管有權於二零二二年第三季度三座主體地塊上的住宅服務式公寓落成並交付予承租人後，租金收入自住宅服務式公寓（受短期租賃協議規限）產生，並已就已交付住宅服務式公寓收取物業管理費。收益減少主要由於承租人於二零二三年十月五日終止有關會所資產至會所租賃協議，導致缺少會所資產產生之租金收入（截至二零二三年十二月三十一日止年度：22,585,000港元）。

分部業績惡化，主要由於(i)在根據長期租賃協議交付空置管有權之住宅服務式公寓數目減少，導致出售住宅服務式公寓之收益減少12,016,000港元，(ii)商譽之減值虧損增加137,250,000港元，(iii)投資物業公平值變動產生之虧損增加48,885,000港元，及(iv)缺少上述會所資產產生之租金收入22,585,000港元，惟部分被確認利息收入的全年影響，導致根據長期租賃協議出租住宅服務式公寓的其他應收款項之估算利息收入減少2,376,000港元所抵銷。

高爾夫球會所營運業務

於二零二三年四月三日，本集團收到會所承租人關於於二零二三年十月五日前終止會所資產租賃協議的提前通知。於二零二三年十月五日有關終止後，本集團透過自行經營及管理會所，擴展至高爾夫球會所營運業務。

會所地理位置優越，距離北京首都國際機場僅10分鐘車程，距離北京市中心僅25分鐘車程。會所為北京最大型的高端休閒綜合體之一，為企業及個人提供會員制計劃。會所佔地面積約1,150畝，由多間國際知名的設計公司主理，其配套設施完備，包括一個18洞標準高爾夫球場、高爾夫學院、餐廳、湖畔包院、會議設施及零售商店。本集團高爾夫球會所營運業務以會員、高爾夫球會所營運及餐飲營運為主要收入來源。

鑑於主體地塊位於會所旁邊，董事認為由本集團自行經營及管理會所，將為本集團就制訂租賃主體地塊上的住宅服務式公寓之市場推廣計劃提供極大靈活性，例如容許承租人入場使用會所之設施。

於截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團新擴展的高爾夫球會所營運業務產生之收益為132,176,000港元（二零二三年十月五日至二零二三年十二月三十一日期間：29,428,000港元），並錄得分部溢利（除稅前）14,048,000港元（二零二三年十月五日至二零二三年十二月三十一日期間：分部虧損（除稅前）7,235,000港元）。分部虧損轉為分部溢利主要由於高爾夫球會所之高爾夫球場於每年十一月至二月的冬季關閉所致。因此，董事認為高爾夫球會所營運業務可以為本集團帶來穩定的收益及分部溢利。董事不時謹慎監控會所的收益及營運成本，以創造持續收益來源。

資料來源: 永恒策略 (00764) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

二零二四年，全球宏觀經濟環境充滿不確定性。通貨膨脹壓力持續，能源價格波動，加上持續的俄烏衝突等地緣政治風險，擾亂了供應鏈並加劇了市場波動性。此外，美國與主要貿易夥伴（特別是中國）之間的貿易戰持續加劇全球貿易關係的緊張，對經濟增長造成影響。全球各國央行在控制通貨膨脹與穩定經濟之間尋求平衡，導致貨幣政策出現分歧。儘管科技進步與綠色能源轉型帶來了增長機會，但推動進程的不均衡性及地緣政治風險仍成為主要阻力。二零二四年整體呈現審慎樂觀的態勢，企業與政府在風險與機遇交織的複雜環境中謹慎應對。

董事預期二零二五年全球宏觀經濟環境將仍然不明朗。因此，董事將在二零二五年謹慎觀察股票市場，不時調整本集團的股本證券投資組合，並於適當時將本集團的股本證券變現。

鑑於預期全球宏觀經濟環境不明朗，董事擬於二零二五年維持本集團貸款組合的規模。

因此，本集團借貸業務於二零二五年產生的貸款利息收入預期將與二零二四年大致相同。儘管如此，董事將密切監察本集團貸款組合的表現，尤其是每名客戶的還款及財務狀況，並竭盡全力收回逾期應收貸款。

由於市況欠佳，本集團正已發展新產品系列－如其他寶石類及廉價珠寶產品，以迎合消費者持續縮減的預算。此外，本集團計劃通過開拓新海外市場，如日本及其他東南亞國家，以擴闊銷售區域。儘管本集團已採取措施改善銷售珠寶產品業務的表現，但董事預計，由於全球宏觀經濟環境不明朗，本集團銷售珠寶產品業務於二零二五年的表現將與二零二四年大致相同。

儘管有跡象顯示中國內地經濟正在放緩，董事仍將投放更多心力及資源於營銷及租賃活動以提高佔用率，從而建立自主體地塊上所建物業產生之持續性收入來源。此外，董事將投放更多心力及資源以按計劃完成餘下四座住宅服務式公寓和兩座寫字樓。

自二零二三年十月開始，本集團於承租人終止與會所資產有關的會所租賃協議後擴展至高爾夫球會所營運業務。北京高爾夫球場營運業務的未來前景適度樂觀，主要受該市高收入人群對休閒活動興趣提升的帶動。然而，嚴格的土地使用規範、環境考量以及擴展空間不足可能會限制其大幅增長。董事認為，該業務將為本集團帶來穩定的收入並實現適度且穩步的增長。管理層將專注於提升運營效率、增強客戶體驗並採用可持續發展實踐，以維持競爭力。儘管該業務可能不會實現快速擴展，但預計在未來幾年將穩定地為本集團的整體業績做出貢獻。

考慮到全球宏觀經濟環境於二零二五年仍然不明朗，董事對二零二五年主要風險及其影響保持謹慎及警惕。董事致力於領導本集團應對挑戰，審慎監察營商環境，通過專注於現有業務鞏固本集團之業務基礎。

資料來源: 永恒策略 (00764) 全年業績公告