主要從事玩具及家庭娛樂活動產品之設計、發展、市場推廣及分銷；以及物業投資、物業管理、證券及其他投資業務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

物業投資及管理

於二零二五年上半年，物業投資及管理分部營業額較去年同期減少5.7%至港幣7,480萬元（二零二四年同期：港幣7,930萬元）。經獨立專業測量師重估，本集團投資物業公平價值為港幣42億元。重估淨虧絀港幣2億3,490萬元已計入本集團綜合收益表內（二零二四年同期：港幣2億4,950萬元）。分部營運虧損（包括物業重估）為港幣1億8,310萬元（二零二四年同期：港幣1億9,030萬元）。

(a)物業投資

本集團之主要投資物業包括(i)一幢商業大廈，即位於廣東道100號之彩星集團大廈；(ii)位於麥當勞道21-23A號半山樓之多個住宅單位；及(iii)位於屯門天后路1號之彩星工業大廈。本集團之物業組合亦包括位於英國、美國及日本之海外投資物業，合共佔本集團整體投資物業組合公平價值之9.6%（二零二四年十二月三十一日：8.6%）。

本集團來自投資物業的租金收入總額為港幣6,500萬元，較去年同期減少5.1%（二零二四年同期：港幣6,850萬元）。本集團的投資物業整體出租率約為58.8%（二零二四年十二月三十一日：60.3%）。

(i)商業

本集團的商業物業投資包括位於香港九龍尖沙咀廣東道100號的彩星集團大廈。

隨著訪港旅客的消費模式轉變，以及本地消費者外遊數目增加，香港零售業在二零二五年仍然充滿挑戰。區內零售商舖的需求亦因此而受到壓力。此外，寫字樓供應過剩及需求疲弱，亦導致商業物業巿場持續低迷。惟長遠而言，我們預期廣東道仍為香港高級購物區之一。

(ii)住宅

本集團的主要住宅物業投資包括香港半山麥當勞道半山樓內的單位。在充滿挑戰的經濟環境下，二零二五年上半年的住宅市場仍然疲弱。另一方面，半山樓單位的內部裝修及翻新工程自二零二一年起相繼動工，長遠應能提升半山樓的價值。

(iii)工業

本集團的工業物業投資包括位於香港新界屯門的彩星工業大廈。基於政府重啟活化及優化現有工廈之政策，於二零一九年六月，本集團已向香港城市規劃委員會提交規劃申請，以批准改裝整幢彩星工業大廈作商業用途。於二零二零年一月三日，該申請獲有條件通過。目前正在進行審批程序的後續階段（特別豁免申請）。本集團於進行大廈改裝及決定項目規模前，將繼續注視經濟環境及等待政府政策的進一步更新。

(b)物業管理

本集團委任第一太平戴維斯物業管理有限公司（「第一太平戴維斯」）管理彩星集團大廈及彩星工業大廈。第一太平戴維斯提供完善之物業管理服務，包括處理維修及保養、大廈保安、公共地方之一般清潔、物業交收以及監察復修及翻新工程。

物業管理業務分部帶來之收入減少9.3%至港幣980萬元，而去年同期則為港幣1,080萬元。

彩星玩具

彩星玩具於二零二五年上半年之全球營業額為港幣1億8,600萬元（二零二四年同期：港幣4億4,500萬元），較去年同期減少58%。營業額減少乃由於：(i)未能如去年般受惠於二零二四年三月上映「哥斯拉X金剛：新帝國」電影所帶動，「哥斯拉X金剛」之產品付運量按預期回落；(ii)「忍者龜」品牌並無大型娛樂活動推動，致使「忍者龜」產品系列需求放緩；及(iii)貿易緊張局勢加劇，令四月付運至美國市場的貨品受到阻礙。

玩具銷售毛利率為43%（二零二四年同期：56%）。二零二五年上半年毛利率減少，反映：(i)自二零二五年第二季起需支付對進口美國的商品所實施的關稅，(ii)為配合於二零二五年下半年推出的新產品做準備，產品開發及模具費用佔銷售額的比例上升，及(iii)停產產品的清貨成本增加。

營運開支較去年減少49%，反映變動成本下降，惟部分被為籌備即將推出新品牌的媒體製作費用佔銷售額的比例上升所抵銷。行政費用較去年同期增加7%。

彩星玩具集團於二零二五年上半年錄得營運虧損港幣4,500萬元（二零二四年同期：營運溢利港幣6,800萬元）。本年間其他淨收入包括上市證券投資之未變現及已變現淨收益港幣900萬元（二零二四年同期：港幣2,100萬元）及利息收入港幣2,100萬元（二零二四年同期：港幣3,000萬元）。於二零二五年上半年，彩星玩具集團淨虧損為港幣2,560萬元（二零二四年同期：淨溢利港幣9,150萬元）。

儘管原本預期二零二五年將為我們進行過渡性發展的一年，惟受全球貿易局勢變化影響，二零二五年上半年我們所面臨的挑戰更格外嚴峻。隨著貿易談判持續進行，二零二五年下半年關稅稅率或將進一步調整，進一步加劇我們營運環境的不確定性。現行關稅措施將持續對我們的盈利構成負面壓力，惟部分影響有望透過於二零二五年第三季推行的選擇性價格調整予以緩解。隨著全球貿易局勢的發展，我們正審慎評估採購替代方案。與此同時，隨著整體玩具行業正因應貿易變化作出策略調整，我們亦正密切關注消費者行為模式的轉變。

資料來源: 彩星集團 (00635) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

本集團仍然對物業投資長遠前景保持樂觀，並將適當地平衡投資物業組合，以達致透過資本增值及經常性收入增長獲取投資回報的策略性目標。同時，我們將密切注視瞬息萬變之環球經濟和市況所帶來的風險和不確定因素。

資料來源: 彩星集團 (00635) 中期業績公告