主要從事玩具及家庭娛樂活動產品之設計、發展、市場推廣及分銷；以及物業投資、物業管理、證券及其他投資業務。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

物業投資及管理

於二零二六年上半年，物業投資及管理分部營業額較去年同期增加8.0%至港幣8,080萬元（二零二五年同期：港幣7,480萬元）。經獨立專業測量師重估，本集團投資物業之公平價值為港幣39億元。重估淨虧絀港幣1億2,570萬元已計入本集團綜合收益表內（二零二五年同期：港幣2億3,490萬元）。分部營運虧損（包括物業重估）為港幣6,730萬元（二零二五年同期：港幣1億8,310萬元）。

二零二六年上半年本集團之投資物業錄得重估虧絀，主要反映由於經濟不穩、供應過剩及零售市場情緒低迷，香港工商業物業市場持續疲弱，惟香港住宅物業估價值略為回升，抵銷部分虧絀。

(a)物業投資

本集團之主要投資物業包括(i)一幢商業大廈，即位於廣東道100號之彩星集團大廈；(ii)位於麥當勞道21-23A號半山樓之多個住宅單位；及(iii)位於屯門天后路1號之彩星工業大廈。本集團之物業組合亦包括位於英國、美國及日本之海外投資物業，合共佔本集團整體投資物業組合公平價值之10.2%（二零二五年十二月三十一日：9.8%）。

本集團來自投資物業的租金收入總額為港幣7,070萬元，較去年同期增加8.8%（二零二五年同期：港幣6,500萬元）。本集團投資物業之整體出租率為71.7%（二零二五年十二月三十一日：61.8%）。

(i)商業

本集團的商業物業投資包括位於香港九龍尖沙咀廣東道100號的彩星集團大廈。香港零售物業租賃市場在二零二六年上半年漸趨穩定，並且開始出現復甦跡象。商業物業市場之寫字樓供需亦已達致平衡。長遠而言，本集團認廣東道仍為香港高級購物區之一。

(ii)住宅

本集團的主要住宅物業投資包括香港半山麥當勞道半山樓的單位。整體住宅物業市場於二零二六年上半年出現好轉跡象，租賃需求逐步回升，帶動出租率及租金水平上升。儘管住宅物業市場仍受當前經濟環境影響，本集團繼續致力維持物業質素及競爭力。預期半山樓單位的內部裝修及翻新工程長遠能進一步提升半山樓的價值。

(iii)工業

本集團的工業物業投資包括位於香港新界屯門的彩星工業大廈。於二零一九年六月，本集團已向香港城市規劃委員會提交規劃申請，尋求批准改裝整幢彩星工業大廈作商業用途。

於二零二六年上半年，經考慮當時之商業及經濟狀況後，本集團決定不再進行全面改裝項目，並讓特別豁免申請到期失效。本集團將繼續根據商業狀況、市場狀況及相關政策的變化，定期評估彩星工業大廈的最佳用途。若未來條件許可，我們或將於日後重新考慮此改裝項目。

(b)物業管理

本集團委任第一太平戴維斯物業管理有限公司（「第一太平戴維斯」）管理彩星集團大廈及彩星工業大廈。第一太平戴維斯提供完善之物業管理服務，包括處理維修及保養、大廈保安、公共地方之一般清潔、物業交收以及監察復修及翻新工程。

物業管理業務分部之收入增加3.1%至港幣1,010萬元，而去年同期則為港幣980萬元。

彩星玩具

彩星玩具於二零二六年上半年之全球營業額為港幣1億8,600萬元（二零二五年同期：港幣1億8,600萬元），與去年同期相若。儘管「Miraculous: Tales of Ladybug & Cat Noir」、「MonsterVerse」及「忍者龜」產品的付運量有所下降，惟被「Power Rangers」產品系列分銷範圍的擴大所抵銷。

玩具銷售毛利率為58%（二零二五年同期：43%）。二零二六年上半年毛利率上升，主要受惠於美國關稅相關撥備撥回與退稅港幣1,200萬元以及停產產品的清貨成本略為下降。營運開支較去年增加15%，主要是由於未完成之特許權使用費及銷售費用上升所致。行政費用與去年同期相若。

彩星玩具集團於二零二六年上半年錄得營運虧損港幣2,700萬元（二零二五年同期：營運虧損港幣4,500萬元）。本期間其他淨收入包括彩星玩具集團持有的上市證券投資之未變現及已變現淨虧損港幣300萬元（二零二五年同期：收益港幣900萬元）及利息收入港幣1,500萬元（二零二五年同期：港幣2,100萬元）。於二零二六年上半年，彩星玩具集團淨虧損為港幣1,800萬元（二零二五年同期：淨虧損港幣2,600萬元）。

二零二六年正成為我們另一個過渡年。「Power Rangers」產品系列持續擴展分銷範圍，加上「忍者龜」與「MonsterVerse」玩具產品系列持續付運，帶動了上半年業務，並將於二零二六年下半年繼續為業務帶來支持。我們預期秋季推出的新品牌以及配合「Godzilla x Kong: Supernova」電影上映而付運的首批產品將進一步帶動業務增長。儘管我們預期美國對進口關稅仍將持續以不同形式實施，對我們的長遠盈利構成一定負面壓力，惟二零二六年至今全球貿易局勢趨於穩定，為巿場帶來了喘息空間。除上半年已收取的美國關稅相關退稅之外，自二零二六年七月一日起，我們亦再收到港幣1,100萬元的相關退稅。

資料來源: 彩星集團 (00635) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

本集團繼續對物業投資長遠前景保持樂觀，並將適當地平衡投資物業組合，以達致透過資本增值及經常性收入增長獲取投資回報的策略性目標。同時，我們將密切注視瞬息萬變之環球經濟和市況所帶來的風險和不確定因素。

資料來源: 彩星集團 (00635) 中期業績公告