主要業務包括物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、「三供一業」業務、城市服務及商業運營服務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

本集團是中國領先的覆蓋多元化業態的綜合服務運營商，業務涵蓋包括住宅、商業物業、寫字樓、產業園、多功能綜合樓、政府大樓、醫院、學校及其他公共設施，如機場航站樓、高速公路服務站、文旅景區等多種業態。我們以品質服務贏得了行業領先的客戶滿意度及品牌美譽度，在多個細分領域均獲業界高度認可。我們榮獲由中指院頒佈的「2025中國物業管理行業市場化運營領先企業」、「2025中國物業科技賦能領先企業」；由億翰智庫頒佈的「2025中國物業企業綜合實力第1名」、「2025中國物業服務紅色物業樣本標竿企業」；克而瑞物管頒發的「2025中國物業社會責任貢獻領先企業」、「2025中國物業管理上市公司ESG可持續發展領先企業」等行業權威獎項。

本集團主要的業務線包括：(i)物業管理服務，(ii)社區增值服務，(iii)非業主增值服務，(iv「)三供一業」業務，(v)城市服務及(vi)商業運營服務，構成我們向客戶提供的綜合服務並覆蓋整個物業管理價值鏈。

物業管理服務

我們為業主、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務，包括保安、清潔、綠化、園藝及維修保養服務等。期內，物業管理服務收入約為人民幣13,605.8百萬元，較去年同期實現同比增長約6.7%，佔總收入比例約為58.7%。

本集團的物業管理規模實現穩步提升，截至2025年6月30日，除「三供一業」業務外，我們的收費管理面積約為1,063.3百萬平方米。此外，「三供一業」業務的物業服務的收費管理面積約為90.1百萬平方米。我們管理共8,108項物業，該等物業遍佈中國內地31個省、直轄市、自治區及香港特別行政區及海外，重點覆蓋包括珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經濟發達城市群。其中，位於一二線城市項目的收費管理面積約佔40.2%。

客戶滿意是本集團持續發展的重要基礎，我們持續構建高效精益運營體系，助力服務與物業管理基本盤的穩定。期內，基於客戶的真實需求，我們投入約人民幣2.59億元，用於對社區康樂設施、老舊設施的煥新以及升級改造，提升客戶體驗。我們推動服務分級在全國37個城市共942個項目深化落地，通過差異化的運營策略和資源配置，將服務訴求與資源模型精準匹配，藉助工單數字化、保潔數字化、人機協同提高作業效率，推動項目健康可持續發展能力提升。

本集團積極投入數智化研發創新、人工智能及物聯網等核心能力建設，致力於以科技賦能服務，持續提升我們的服務品質、運營效率及客戶體驗。期內，我們推動以數據智能重塑決策新範式，持續加強數據平台建設，深度開展數據治理，鞏固健全安全體系，致力於保護客戶隱私安全，本集團信息安全獲行業首例PIA二星認證；「零號助理」作為行業領先的移動端智能體賦能業務在日常經營中做出快速的分析、精準的決策；我們加速以「零號居民」清潔機器人規模化應用為核心的人機協同產品與解決方案的研發與推廣，打造人機協作的服務新模式；我們聯合騰訊推出微信支付物業費代扣解決方案，為客戶提供更便捷的繳費體驗；此外，我們構建了電梯維保全生命周期數字化監管體系，實現對近16萬台電梯的管控，覆蓋率達96.28%，期內實現每百台電梯的投訴量同比下降30%；同時，我們打造了行業領先的市場拓展數字化工具，全面覆蓋從項目線索至簽約的全業務流程，助力商機跟進效率較工具使用前提升20%。

我們始終堅持以住宅為核心的高質量拓展策略。期內，本集團由住宅及商辦業態所貢獻的新增當年簽約及進場年化收入的佔比達到約71.4%，在服務產品方面，我們初步跑通了對老舊小區以點帶面的拓展模式，在包括北京、上海、武漢等11個城市布局新項目。此外，我們積極提升服務能力、打造專業服務資質，在綜合設施管理(IFM)項目的市場拓展取得重點突破。期內，我們成功拓得包括中國中煤集團下屬廠礦企業園區、香港中文大學（深圳）音樂學院新校區及中國移動廣東省韶關及陝西省標段等IFM項目，服務範圍包含物業管理、會務、場館、企業行政等綜合後勤服務，致力於助力客戶聚焦核心業務發展，降低管理成本，優化服務體驗。

社區增值服務

我們致力成為「全周期社區生活服務整合運營商」，從資產保值增值和業主生活兩大需求出發，圍繞業主家庭成長周期、房產價值周期和社區成熟發展周期為業主提供全方位的社區生活服務，讓業主體驗物業服務的美好。立足於社區和物業服務場景，我們持續打造令客戶滿意、具備差異化、市場化能力的社區增值服務業務，著力推動業務結構由資源型業務向市場化業務發展，從而驅動整體社區增值業務的規模增長和品質提升。

我們的社區增值服務已經形成五大業務：(i)到家服務－通過標準化運營體系，為業主提供安全、便捷、專業、貼心的全鏈條到家服務；(ii)社區傳媒服務－觸達社區全媒體矩陣，建立消費者與品牌的深層連接；(iii)本地生活服務（含家裝中介服務）－搭建客戶本地消費場景，不斷適配業主需求以定制多元生活服務；(iv)房地產經紀服務－服務業主資產管理需求，深耕二手房屋租售及(v)園區空間服務－充分利用社區空間資源，以便利業主生活為目標開展業務，提高業主居住幸福感。

期內，本集團的社區增值服務收入約為人民幣2,103.9百萬元，較去年同期實現同比增長約5.3%，佔總收入比例約為9.1%。我們專注對酒類業務核心業務能力的建設，聚焦「物業+專業」的社區合夥人模式，持續挖掘社區私域場景，提升產品競爭力和客戶觸達效率，在期內實現累計客戶數量近4,200位，復購率達約65%。我們持續在新能源業務發力，我們的自營品牌－「智享樓下充電」，通過自營設備為業主提供更安全、更便利的兩輪充電服務。我們的業務規模持續擴大，截至2025年上半年，我們累積在全國超5,000個社區運營約60萬個充電插座，

累計註冊用戶數超550萬，累計服務超1億人次，用戶黏性亦獲提升，月活用戶規模超200萬人。此外，我們加速佈局外部市場，推動城市更新及行業規範化。

我們為市場化項目提供一站式場地管理充電解決方案，通過統一的平台運營工具及管理標準，提高業主充電滿意度的同時提升場地運營效率。

非業主增值服務

期內，非業主增值服務收入約為人民幣292.3百萬元，較去年同期實現同比下降約17.8%，在本集團總收入中的佔比進一步下降至約1.3%。我們提供的非業主增值服務主要包括(i)物業開發商的售前業務管理諮詢服務，以及為其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務；(ii)在交付前階段向物業開發商提供開荒清潔、綠化及維修保養服務；(iii)車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務；及(iv)電梯產品安裝、配套服務及其他服務。

「三供一業」業務

本集團於2018年成立合資公司，開始進入「三供一業」中的物業管理及供熱的分離移交改革領域。截至2025年6月30日，「三供一業」業務的物業服務收費管理面積約為90.1百萬平方米。期內，物業管理業務收入約為人民幣4,156.0百萬元；供熱業務收入約為人民幣915.7百萬元。

期內，我們的品牌美譽度與綜合實力不斷提升，榮獲由中物智庫、中物研究院頒布的「2025中國物業服務綜合實力百強企業第15名」等多項殊榮。在運營層面，我們創新豐富社區文化活動，拓展社區空間運營，實現安全管理、品質管理、智慧運營、對客服務等工作的提質增效。同時，我們充分發揮品牌優勢和技術實力，深入挖掘優質項目資源，持續擴大業務規模，在市場拓展方面開拓新局面。期內，我們新簽合同項目個數達315個，新簽項目合同總金額達人民幣17.87億元。
城市服務

本集團聚焦城市（生態）環境智慧運維、固廢處置及資源利用化、環保治理、綠色技術服務、環境產業科技裝備製造租賃及產業服務等核心賽道。本集團亦為城市發展、產業升級、居民宜居提供涵蓋環保設計、施工改造、智慧運營等綜合環保治理方案。期內，我們的城市服務實現收入約為人民幣1,778.5百萬元，較去年同期實現同比下降約18.0%，在本集團總收入中的佔比下降至約7.7%。

商業運營服務

本集團為購物中心、社區商業、寫字樓等項目提供商業策劃諮詢、招商、營運及企劃服務等全鏈條服務，主要包括(i)向租賃開發商或業主自持的物業進行商業經營管理；(ii)於物業開發商投資階段提供物業市場研究及定位服務；(iii)於物業開業前的準備階段向物業開發商或業主提供市場研究及定位、商業策劃諮詢、租戶招攬及籌備開業服務；及(iv)於物業運營階段向業主或租戶提供租戶招攬、運營及管理服務。

期內，本集團商業運營管理業務分部實現總收入約為人民幣296.8百萬元。我們的商業運營服務擁有豐富的產品線矩陣，包括城市級全業態購物中心「碧樂城」、區域級購物中心「碧樂匯」、社區鄰里中心「碧樂時光」等。期內，我們充分利用自身優質商業運營能力、龐大的品牌資源庫等優勢，持續推進第三方外拓，新增包括山東濱州博興碧樂城、河北邯鄲磁縣碧樂匯及河北廊坊三河碧樂匯的外拓標竿項目。

資料來源: 碧桂園服務 (06098) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

深化物業管理服務分級，打造基於數字化的精益高效運營體系

客戶的高度認可與滿意，是推動碧桂園服務不斷向前發展的根本動力。我們始終將業主的需求放在首位，堅持以「一切以業主為中心」的指導原則，踐行「想業主之所想，急業主之所急」的服務承諾。本集團持續優化服務分級機制，並深度融合數字化運營模式，構建業主訴求「全流程線上化閉環管理體系」，通過對

作業鏈條的規範管控，實現物業服務作業工序及操作流程的標準化；同時聚焦客戶關鍵訴求不斷提升服務響應效率與客戶體驗，致力於提供「質價相符」的品質服務，營造更加宜居、和諧的社區氛圍。

未來，我們將持續深化服務分級，通過服務分級重新定義服務價值，升級服務產品的生態，覆蓋更加多元的市場及升級包括基礎物業服務、空間場景及生活服務的價值體驗，推動精益運營水平及對客響應速度。我們將持續打造高效運營體系，以精益運營疊加多元用工模式突破效率邊界，制定分層分類的運營策略，構建適配多類型項目的運營模式，激發每個項目的發展動能；以數字化升級為核心紐帶，持續拓展業務運營的深度與廣度，讓每個項目都成為「健康發展單元」，為長期價值增長蓄能。

圍繞業主核心生活需求，構建業務核心能力推動社區增值服務的市場化發展

碧桂園服務致力於成「全週期社區生活服務整合運營商」，為業主提供全場景、全鏈條、全生命週期的社區生活服務。圍繞業主的核心生活需求，我們已經在社區佈局包括整合營銷、酒類、家裝中介及新能源的市場化業務，同時本集團亦積極孵化如近場零售、到家服務、社區保險及房產經紀等業務，為廣大社區居民帶來生活的便利同時，更重塑了物業服務的價值體驗。

未來，我們將持續打造社區增值服務，在服務業主各類核心需求的基礎上，積極探索業務模式及方向，構建核心業務能力，加強團隊建設，實現精益運營，推動業務結構由資源型業務向市場化業務發展，從而驅動整體社區增值服務業務的規模增長和品質提升。

以科技賦能物業服務，助力提升服務的溫度與運營的精細度

隨著人工智能技術進入大規模商用階段，物業服務行業正迎來顛覆性變革。碧桂園服務始終堅持推動數字化轉型，以科技賦能服務，全面助力客戶體驗、服務品質及運營效率的提升。我們將持續夯實數據基座，推進數據治理，以全域

數據實時化推動運營管理的智慧決策。此外，我們將積極擁抱推動人工智慧在客戶服務、設施管理、安防監控、能耗優化等物業場景的深度應用，提升服務科技含量與智能化水準，致力成為智慧社區服務的引領者。

清潔機器人作為物業服務中的智能化設備，集成了多項先進技術，顯著提升了物業清潔工作的效率與品質。我們已於項目投入使用近百台自主研發的「零號居民」清潔機器人，初步實現了清潔效率及質量的提升。2025年下半年，我們將持續推進「零號居民」研發與落地，並計劃於年內實現在華南地區項目的規模化落地，進一步實現人機協作模式驗證下的作業標準統一及效率的提升。

資料來源: 碧桂園服務 (06098) 中期業績公告