集團於中國主要從事物業營運業務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日六個月止

截至二零二五年十二月三十一日止六個月（「中期期間」），本集團主要從事物業營運業務。本集團錄得總收益約港幣38,173,000元（二零二四年：港幣47,028,000元（經重列））及虧損約港幣64,006,000元（二零二四年溢利：虧損港幣26,654,000元（經重列））。

物業營運分類

本集團透過持有鄭州中原錦藝商業運營管理有限公司（「中原錦藝」）、鄭州金福商業管理有限公司（「鄭州金福」）、鄭州英睿物業服務有限公司（「鄭州英睿」）、鄭州英浩物業服務有限公司（「鄭州英浩」）及鄭州英瀚物業服務有限公司（「鄭州英瀚」）及三間非全資附屬公司鄭州正旭商業運營管理有限公司（「鄭州正旭」）、鄭州龍啟翔商業運營理有限公司（「鄭州龍啟翔」）及鄭州義尺商業運營理有限公司（「鄭州義尺」）全部股權於中華人民共和國（「中國」）從事物業營運業務。中原錦藝、鄭州金福、鄭州英睿、鄭州英浩、鄭州英瀚、鄭州正旭、鄭州龍啟翔及鄭州義尺主要從事物業營運業務。

本集團自若干業主租賃位於中國河南省鄭州市的整個購物中心C區，租期不遲於二零四零年屆滿，購物中心C區乃一座5層高的綜合商業中心，其下建有一層地下商業區，總樓面面積約80,118平方米。購物中心C區乃毗鄰佳潮購物中心之購物中心。本集團根據相關租賃協議向多個獨立租戶推廣及轉租購物中心C區，餘下租期介乎一年至十年。截至二零二五年十二月三十一日，購物中心C區約100名租戶及約88.8%可出租面積已出租作零售店舖及餐廳及╱或作娛樂及休閒用途。購物中心C區提供各種服務及商品，包括電影院、KTV、照相館、書店、珠寶、美容店舖、電器店、汽車銷售、國際名牌鞋履及時裝、健身、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。購物中心C區的若干面積按短期租約租予租戶，用於潮流單品攤位等。

此外，本集團向一名業主租賃位於中國河南省鄭州市佳潮購物中心建築面積約27,749平方米之物業（「餘下區域」），租期將於二零三六年中屆滿。由於餘下區域屬佳潮購物中心之一部分，倘若由同一個實體經營及管理，餘下區域將受益於為整個購物中心舉辦的促銷活動及事件。倘若佳潮購物中心被分割並由不同的實體營運，要同時或以統一的主題舉辦促銷活動及事件可能會變得困難。餘下區域的風格及定位可能有別於佳潮購物中心的其他區域，倘獨立營運及推廣，其吸引客流的能力堪憂。董事認為，將餘下區域分租予經營佳潮購物中心其他部分的同一管理公司，以達致統一營運及推廣的目的，將符合本公司及其股東的整體利益。

因此，於截至二零二五年六月三十日止年度內，中原錦藝與該管理公司訂立一份分租協議，租期於二零三六年中屆滿，將餘下區域出租予該管理公司，由該管理公司與租戶共同經營及管理餘下區域，而本集團將從中收取固定租金收入而毋須承擔營運及維修成本及開支。

此外，本公司接獲佳潮購物中心及購物中心C區業主通知，為執行其債權人取得之相關判決，中國河南省鄭州市中級人民法院（「法院」）於二零二五年六月發出三份《限期搬遷通知書》（「通知書」），法院擬對兩間購物中心部分物業進行拍賣，並要求佔用人自通知書發出日期起30日內遷離。本公司進一步獲悉，佳潮購物中心及購物中心C區業主已向法院提出異議。截至本公佈日期，法院尚未就異議作出裁決。

於二零二六年一月，本公司獲佳潮購物中心之業主告知，為執行其債權人取得之額外判決，法院已發出三份「責令限期遷出通知書」（「通知書I」），據此法院擬對佳潮購物中心之若干物業進行拍賣銷售，而其佔用人須於通知書I日期起15日內遷出該等物業。本公司進一步獲悉，佳潮購物中心之業主擬就通知書I向法院提出反對。

佳潮購物中心受該等通知及通知書I影響之總租賃面積分別為35,022.51平方米及5,003.30平方米。受通知影響之購物中心C區總租賃面積為15,037.58平方米。

據本集團中國法律顧問表示，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和覆議案件若干問題的規定》第31條規定，倘承租方簽訂合法租賃協議，且於法院查封前已實際佔用及使用該物業並按租賃協議繳納租金，法院應維持租賃關係。

因此，中原錦藝有權繼續使用通知書及通知書I所涉租賃區域。此外，自提出異議至法院裁決期間，通知書及通知書I所涉物業之現有佔用人可繼續佔用及使用該物業，故本集團對該等物業之營運不受影響。本公司將於適當時候就法院對兩間購物中心業主所提異議申請之裁決另行作出公佈。

由於由鄭州佳潮物業服務有限公司（「鄭州佳潮」）（作為出租方）與中原錦藝（作為承租方）就佳潮購物中心訂立日期為二零二一年四月二十六日的租賃合約，以及鄭州翰園置業有限公司（作為出租方）與中原錦藝（作為承租方）就購物中心C區訂立日期為二零二一年四月二十六日的租賃合約，以及其後擬訂立的補充協議或安排項下之租賃面積持續減少，鄭州佳潮及鄭州翰園各有義務向中原錦藝退還縮減租賃面積之相關租賃按金。此外，中原錦藝有權就該等租賃按金對鄭州佳潮及鄭州翰園採取法律行動，例如對兩者提出破產清算。

此外，鄭州英睿於中國河南省鄭州市新密市工業園區智雲城租賃42個單位，租期於二零二七年上半年屆滿，總樓面面積約130,873平方米。截至二零二五年十二月三十一日，本集團將智雲城推廣及轉租予約74名租戶，及約72.3%的可出租面積已租出作生產、加工及銷售男鞋及女鞋、加工及銷售鞋飾及批發雜貨用途。

鄭州英浩於智雲城租賃9個單位，租期於二零二七年中屆滿，總樓面面積約40,142平方米。截至二零二五年十二月三十一日，本集團已向約173名租戶推廣及轉租鄭州英浩租賃的面積，約52.9%的可出租面積已出租作為零食、文具及玩具批發。而鄭州英瀚租賃7個單位，租期於二零三九年上半年屆滿，總樓面面積約41,385平方米。截至二零二五年十二月三十一日，本集團已向約196名租戶推廣及轉租鄭州英瀚租賃的面積，約48.2%的可出租面積已出租作為零食、文具、玩具、糖及機器批發。

本集團擁有由能幹及資深管理層及員工組成的現有團隊同時經營購物中心及工業園區之優勢，此為本集團能夠透過向購物中心及工業園區之租戶提供租賃、管理及營運服務帶來可觀收入的基本驅動力。購物商場及工業園區之面積越大，可經營相近類型店舖越多，從而透過提供多元的知名品牌選擇吸引更多顧客。同時有效管理佳潮購物中心、購物中心C區、龍湖購物中心及智雲城，將對本集團客流量及租戶等級帶來積極好處及協同影響，並最終為物業營運業務錄得正收益及利潤率作出貢獻。

於中期期間，本集團於物業營運分類錄得收益約為港幣38,173,000元，該收益源自向租戶收取的租金、管理及營運服務應收款項之定期收入，較二零二四年同期約港幣47,028,000元（經重列）減少約18.8%（經重列），及負數分類業績約港幣63,690,000元（二零二四年正數分類業績：港幣21,706,000元（經重列））。於中期期間，物業營運分類收益及分類業績減少主要由於物業組合調整。與二零二四年同期相比，佳潮購物中心於中期期間的營運表現出現若干變化。佳潮購物中心的總租賃樓面面積由於二零二四年十二月三十一日約44,776平方米減少至於二零二五年十二月三十一日約27,749平方米。上述情況發生原因乃主要由於法院於二零二五年六月發出之通知書所致，導致總出租面積與收入基礎縮減。此外，佳潮購物中心及購物中心C區之單位租金跌幅介乎5%至22%，反映鄭州市乃至全國當前經濟環境的影響。

單位租金下滑主要由於中國宏觀經濟疲軟。二零二五年中國經濟持續面臨通縮壓力，消費者物價指數仍然低迷。租戶透過降低租金預算控制營運成本，本集團為維持出租率不得不接受降租。市場競爭加劇亦帶來議價壓力，本集團旗下兩間購物中心周邊同類型商場數量增加，消費者傾向選擇折扣與低價服務。此趨勢迫使本集團引進更貼合客戶的品牌以吸引顧客，進而壓縮單位租金。此外，租戶結構變動亦影響租金水平。為配合消費偏好轉向體驗式與服務導向的生活模式，本集團透過增加餐飲及╱或娛樂租戶比例調整商場租戶組合。然而，此類業務租金水平普遍較低，導致整體平均單位租金隨之下降。

此外，由於本集團航空貨運包機分類已於截至二零二五年六月三十日止年度終止經營，故本中期期間該分類並無產生任何收益（二零二四年：港幣42,268,000元），進而導致本中期期間之總收益減少。

終止經營之業務

於截至二零二五年六月三十日止年度內，本集團成立一間香港非全資附屬公司，瓊港澳航空發展投資有限公司，以經營及管理若干航空貨運包機業務，包括但不限於由香港到邁阿密及其他地點的貨物安排（「航空貨運包機業務」）。本集團提供由香港至邁阿密的航空貨運包機服務，以運送航空貨物。然而，由於美國關稅政策持續存在不確定性，對全球經濟及航空貨運市場造成重大影響，本集團難以維持現有航空公司並拓展新航線，此亦導致本集團面臨訴訟。因此，本集團決定終止其航空貨運包機業務。於本中期期間，航空貨運包機業務收益及溢利分別為港幣零元（二零二四年：港幣42,268,000元（經重列））及約港幣1,993,000元（二零二四年：港幣138,000元（經重列））。詳情請參閱簡明綜合財務報表附註6。

資料來源: 錦藝集團控股 (00565) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日六個月止

為實現本公司及其股東的整體最佳利益，本集團一直著力發展並擴大營運物業營運業務。本集團已投入大量資源，藉此發掘有關市場的未來前景並加以發展。

本集團旨在從事向位於不同地區的各類物業的更多租戶提供租賃、管理及營運服務。因此，於報告期後，本公司股東已於二零二六年一月二十日舉行的股東特別大會上正式通過一項決議案，內容為批准、確認及追認有關位於中國河南省鄭州市龍湖鎮龍湖購物中心的租賃協議，該協議的租賃期將於二零三五年中屆滿，且總樓面面積約為62,583平方米。租賃協議於同日生效。於報告期間結束時，龍湖物業已租予119名租戶，約96.9%的可出租面積由零售店舖、餐廳及╱或用於娛樂及休閒用途的物業佔用。龍湖物業提供多元化的服務與商品，包括KTV、超市、便利店、珠寶鐘錶、美容服務、電器店、國際時裝品牌、健身設施、生活用品、休閒運動服飾、孕嬰用品、兒童樂園、技術培訓服務及餐廳。

資料來源: 錦藝集團控股 (00565) 中期業績公告