集團於中國主要從事物業營運業務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日止年度

截至二零二五年六月三十日止年度，本集團主要從事物業營運業務及航空貨運包機業務。本集團錄得總收益約港幣140,350,000元（二零二四年：港幣111,160,000元）及溢利約港幣39,027,000元（二零二四年：虧損港幣270,792,000元）。

物業營運分類

本集團透過持有鄭州中原錦藝商業運營管理有限公司（「中原錦藝」）、鄭州金福商業管理有限公司（「鄭州金福」）及鄭州旭福商業運營管理有限公司（「鄭州旭福」）及非全資附屬公司鄭州正旭商業運營管理有限公司（「鄭州正旭」）全部股權於中華人民共和國（「中國」）從事物業營運業務。中原錦藝、鄭州金福、鄭州旭福及鄭州正旭的主要活動為物業營運業務。

本集團自若干業主租賃位於中國河南省鄭州市的整個購物中心C區，租期不遲於二零四零年屆滿，購物中心C區乃一座5層高的綜合商業中心，其下建有一層地下商業區，總樓面面積約80,118平方米。購物中心C區乃毗鄰佳潮購物中心之購物中心。本集團根據相關租賃協議向多個獨立租戶推廣及轉租購物中心C區，餘下租期介乎一年至八年。截至二零二五年六月三十日，購物中心C區約95名租戶及約89.6%可出租面積已出租作零售店舖及餐廳及╱或作娛樂及休閒用途。購物中心C區提供各種服務及商品，包括電影院、KTV、照相館、書店、珠寶、美容店舖、電器店、汽車銷售、國際名牌時裝、健身、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。購物中心C區的若干面積按短期租約租予租戶，用於潮流單品攤位等。

此外，本集團自一位業主租賃部分佳潮購物中心，佳潮購物中心位於中國河南省鄭州市，租期於二零三六年中屆滿。由於佳潮購物中心的若干區域涉及與其業主多位債權人的訴訟，本集團無法就有關區域產生任何收入，因此於截至二零二五年六月三十日止年度內，本集團之佳潮購物中心的租賃面積由74,655.84平方米減至27,749.09平方米（「餘下區域」）。由於餘下區域屬佳潮購物中心之一部分，倘若由同一個實體經營及管理，餘下區域將受益於為整個購物中心舉辦的促銷活動及事件。倘若佳潮購物中心被分割並由不同的實體營運，要同時或以統一的主題舉辦促銷活動及事件可能會變得困難。餘下區域的風格及定位可能有別於佳潮購物中心的其他區域，倘獨立營運及推廣，其吸引客流的能力堪憂。董事認為，將餘下區域分租予經營佳潮購物中心其他部分的同一管理公司，以達致統一營運及推廣的目的，將符合本公司及其股東的整體利益。因此，於截至二零二五年六月三十日止年度內，中原錦藝與該管理公司訂立一份分租協議，租期於二零三六年中屆滿，將餘下區域出租予該管理公司，由該管理公司與租戶共同經營及管理餘下區域，而本集團將從中收取固定租金收入而毋須承擔營運及維修成本及開支。

此外，本公司接獲佳潮購物中心及購物中心C區業主通知，為執行其債權人取得之相關判決，中國河南省鄭州市中級人民法院（「法院」）於二零二五年六月發出三份《限期搬遷通知書》（「通知書」），法院擬對兩間商場部分物業進行拍賣，並要求佔用人自通知書發出日期起30日內遷離。本公司進一步獲悉，佳潮購物中心及購物中心C區業主已向法院提出異議。截至報告日期，法院尚未就異議作出裁決。

據本集團中國法律顧問表示，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和覆議案件若干問題的規定》第31條規定，倘承租方簽訂合法租賃協議，且於法院查封前已實際佔用及使用該物業並按租賃協議繳納租金，法院應維持租賃關係。

因此，中原錦藝有權繼續使用通知書所涉租賃區域。此外，自提出異議至法院裁決期間，通知書所涉物業之現有佔用人可繼續佔用及使用該物業，故本集團對該等物業之營運不受影響。本公司將於適當時候就法院對兩間商場業主所提異議申請之裁決另行作出公佈。

受通知書影響之佳潮購物中心總租賃面積為35,022.51平方米。受通知影響之購物中心C區總租賃面積為15,037.58平方米。在佳潮購物中心35,022.51平方米的總租賃面積中，16,311.24平方米（「終止區域」）自二零二五年三月起處於空置狀態。倘繼續出租，中原錦藝須投入龐大成本對終止區域進行翻新工程方能吸引租戶，包括電力分配系統改造、電流監測系統升級及消防系統翻新等。此外，中原錦藝亦須為租戶（特別是知名租戶）提供裝修期及免租期。此外，閒置期間中原錦藝須承擔管理責任，包括基本維護費用（如場地清潔、通風、水電供應、電梯運作、消防安全、管理及員工等）及區域安保責任。倘流浪者佔用終止區域或發生任何事故，中原錦藝須承擔法律責任。因此，基於高成本與低收益之考量，中原錦藝決定不再續租終止區域。因終止租賃，與佳潮購物中心業主訂立日期為二零二一年四月二十六日之租賃合約所涵蓋之總租賃面積變更為27,749.09平方米。詳情請參閱本公司日期為二零二四年十月九日及二零二五年二月二十一日之公佈。

據本集團中國法律顧問表示，鄭州佳潮物業服務有限公司（「鄭州佳潮」）（作為出租方）與中原錦藝（作為承租方）就佳潮購物中心訂立日期為二零二一年四月二十六日的租賃合約，以及鄭州翰園置業有限公司（作為出租方）與中原錦藝（作為承租方）就購物中心C區訂立日期為二零二一年四月二十六日的租賃合約，以及其後擬訂立的補充協議或安排均維持有效。

本集團於截至二零二五年六月三十日止年度內透過其持有全部股權的間接全資中國附屬公司鄭州英睿物業服務有限公司（「鄭州英睿」）進一步擴展其物業營運業務。

鄭州英睿於中國河南省鄭州市新密市工業園區智雲城租賃42個單位，租期於二零二七年上半年屆滿，總樓面面積約130,873平方米。截至二零二五年六月三十日，本集團將智雲城推廣及轉租予約83名租戶，及約69.7%的可出租面積已租出作生產、加工及銷售男鞋及女鞋、加工及銷售鞋飾及批發雜貨用途。

本集團亦於截至二零二五年六月三十日止年度內透過持有鄭州英浩物業服務有限公司（「鄭州英浩」）及鄭州英瀚物業服務有限公司（「鄭州英瀚」）的全部股權，擴大物業經營業務。鄭州英浩於智雲城租賃9個單位，租期於二零二七年中屆滿，總樓面面積約40,142平方米。截至二零二五年六月三十日，本集團已向約182名租戶推廣及轉租鄭州英浩租賃的面積，約53.0%的可出租面積已出租作為零食、文具及玩具批發。而鄭州英瀚租賃7個單位，租期於二零三九年上半年屆滿，總樓面面積約41,385平方米。截至二零二五年六月三十日，本集團已向約190名租戶推廣及轉租鄭州英瀚租賃的面積，約48.2%的可出租面積已出租作為零食、文具、玩具、糖及機器批發。

本集團擁有由能幹及資深管理層及員工組成的現有團隊同時經營購物中心及工業園區之優勢，此為本集團能夠透過向購物中心及工業園區之租戶提供租賃、管理及營運服務帶來可觀收入的基本驅動力。購物商場及工業園區之面積越大，可經營相近類型店舖越多，從而透過提供多元的知名品牌選擇吸引更多顧客。同時有效管理佳潮購物中心、購物中心C區及智雲城，將對本集團客流量及租戶等級帶來積極好處及協同影響，並最終為物業營運業務錄得正收益及利潤率作出貢獻。

截至二零二五年六月三十日止年度，本集團於物業營運分類錄得收益約為港幣81,240,000元，該收益源自向租戶收取的租金、管理及營運服務應收款項之定期收入，較二零二四年約港幣111,160,000元減少約26.9%，及正數分類業績約港幣76,286,000元（二零二四年負數分類業績：港幣279,557,000元）。截至二零二五年六月三十日止年度，物業營運分類收益減少及分類業績增加主要由於(1)物業組合調整；及(2)業務擴張的初期營運規模。

(1)截至二零二五年六月三十日止年度，佳潮購物中心與購物中心C區的營運表現出現顯著變化。佳潮購物中心的總租賃樓面面積由約64,916平方米減少至約44,776平方米，單位租金亦下跌38%。此外，儘管購物中心C區的出租率略有上升，其單位租金仍下跌17%。上述情況發生原因乃主要由於自二零二四年十月一日起，佳潮購物中心一至三樓不再計入出租面積，導致總出租面積與收入基礎縮減，此外，整體單位租金大幅下滑，反映鄭州市乃至全國當前經濟環境的影響。

單位租金下滑主要由於宏觀經濟疲軟。二零二五年中國經濟持續面臨通縮壓力，消費者物價指數仍然低迷。租戶透過降低租金預算控制營運成本，本集團為維持出租率不得不接受降租。市場競爭加劇亦帶來議價壓力，本集團旗下兩間購物中心周邊同類型商場數量增加，消費者傾向選擇折扣與低價服務。此趨勢迫使本集團引進更貼合客戶的品牌以吸引顧客，進而壓縮單位租金。此外，租戶結構變動亦影響租金水平。為配合消費偏好轉向體驗式與服務導向的生活模式，本集團透過增加餐飲及╱或娛樂租戶比例調整商場租戶組合。然而，此類業務租金水平普遍較低，導致整體平均單位租金隨之下降。

(2)智雲城為本集團於截至二零二五年六月三十日止年度新租賃之物業，鄭州英睿、鄭州英浩及鄭州英瀚之收益在總樓面面積、單位租金及出租率方面均呈現明顯差異。儘管鄭州英睿管理的租賃面積單位租金最低，但憑藉最大租賃面積及相對較高的出租率，其產生的收益在三家附屬公司中為最高。鄭州英浩的租賃面積單位租金與出租率居中，儘管面積最小，其產生的收益相對穩定。儘管鄭州英瀚擁有最高單位租金，但因租賃面積小且出租率低，其收益在三家附屬公司中為最低。

本集團已審閱相關租賃數據，未來將調整租金水平以提升出租率，從而實現物業營運收入增長。

此外，(i)終止租賃及終止確認投資物業之若干一次性交易淨收益約港幣89,168,000元；(ii)投資物業公平值變動虧損約港幣56,476,000元；及(iii)收購一間附屬公司之議價收購收益約港幣10,576,000元，亦對該變動產生淨影響。

終止經營之業務

航空貨運包機分類

於本年度，本集團成立一間香港非全資附屬公司，瓊港澳航空發展投資有限公司，以經營及管理若干航空貨運包機業務，包括但不限於由香港到邁阿密及其他地點的貨物安排（「航空貨運包機業務」）。本集團提供由香港至邁阿密的航空貨運包機服務，以運送航空貨物。然而，由於美國關稅政策持續存在不確定性，對全球經濟及航空貨運市場造成重大影響，本集團難以維持現有航空公司並拓展新航線，此亦導致本集團面臨訴訟。因此，本集團決定終止其航空貨運包機業務（「終止經營之業務」）。年內，終止經營之業務的年度收益及虧損分別約為港幣59,110,000元及港幣5,973,000元。詳情請參閱綜合財務報表附註8。

資料來源: 錦藝集團控股 (00565) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日止年度

為實現本公司及其股東的整體最佳利益，本集團一直著力發展並擴大營運物業營運業務及航空貨運包機業務。本集團已投入大量資源，藉此發掘有關市場的未來前景並加以發展。

本集團旨在從事向位於不同地區的各類物業的更多租戶提供租賃、管理及營運服務，例如於本年度報告期後，透過間接非全資擁有中國附屬公司就龍湖購物中心簽訂租賃協議。鑒於：(i)龍湖購物中心現有經驗豐富且能力卓越的管理團隊；(ii)免除招聘、培訓及項目籌備費用所節省的成本；(iii)現有租戶提供中長期租約支撐的穩定租金收入；及(iv)中國宏觀經濟環境改善，特別是消費支出復甦及通縮壓力減緩，此項安排將為本集團帶來財務效益，並創造穩定回報與長期價值。

本集團堅持通過為更多流行品牌提供租賃及擴展租戶類型，升級租賃物業的租戶，以滿足不同年齡及背景的客戶需求及利益。為達至該等目的，本集團於東西方節慶期間開展大型營銷及推廣活動，提高購物中心知名度，每年參與工業園區餐飲供應商舉辦的美食交流論壇以提升其市場競爭力與專業度，並於工業園區內提供小型廣告位及噴漆橫幅，密切關注業務經營情況，及時幫助關鍵商戶，並緊跟市場趨勢，以及時作出適當管理決策，從而為本集團持續創造穩定、源源不斷的收入及穩定的現金流。

由於地緣政治局勢緊張、法規變動及相對高利率環境，世界不斷改變，當中，未來一年全球經濟仍將大幅波動，且其從經濟不確定性中復甦的步伐持續波動，這令本集團面臨巨大挑戰。儘管如此，本集團致力於靈活運用其手頭全部資源以應付面臨的困難，並持續致力於有效應對複雜的地緣政治與經濟局勢。憑藉本集團現行的策略規劃及所蓄積的實力、經驗及遠見，本集團繼續把握機會滲透物業營運市場的不同領域、發掘其他新的市場潛力並提高利潤率。此外，本集團將尋求與業主重新協商條款較不利的現有租約，以進一步降低租金水平。

本集團將繼續投放其資源於物業營運業務，包括但不限於(i)除其附屬公司之現任優秀管理層及得力僱員外，招聘更多於物業營運業務方面具備高質素及經驗之人選；(ii)開拓合適物業以拓展本集團之物業管理及營運組合；(iii)可能併購中國之輕資產物業營運業務，以進一步拓展本集團之物業管理及營運組合；及(iv)持續實施保守且嚴格的成本控制政策，透過對營運成本及資本開支加以管控及加強應收賬款管理，確保營運資金充裕並緩解物業營運業務的財務壓力。

根據國家統計局的資料，二零二五年上半年，國內生產總值約為人民幣660,536億元，較二零二四年同期增長約5.3%。中國政府亦逐步實施政策，擴大國內對商品和服務的需求並促進消費，預計將繼續有效刺激消費潛力（特別是家庭消費），推動消費需求釋放，從而增強商戶信心。預計各個城市的商舖租賃市場將繼續恢復。

展望未來，本集團將繼續透過提升現有租賃物業的價值及經濟回報、擴大本集團營運的物業及於機遇出現時實現本集團業務的多元化，以加強其物業營運業務。

透過繼續把握機遇，以靈活及高效率的管理、決策及長遠策略更加審慎地擴展及多元化本集團業務，本公司的市值及股東回報從長遠而言將獲最大化。

資料來源: 錦藝集團控股 (00565) 全年業績公告