集團主要業務為於中國內地進行住宅及商用物業發展、物業投資及酒店經營。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

二零二六年上半年，房地產行業步入深度轉型期，產品力與運營力已成為企業穿越週期的競爭壁壘。面對市場環境變化，本集團主動推進戰略升級，聚焦「城市更新、資產運營、資本運作」三大賽道，率先落地好社區「3+4+4」標準體系，以「好房子、好配套、好服務」打造完整社區，持續增強經營韌性。期內，西安 - 安沄及上實 - 雲秀兩大標桿項目正式動工，標誌著好社區標準體系從規劃走向實踐。重點項目方面，上海上實聽海、西安上實啟元、煙台上實雲麓、天津上實仰山、上海上實望海及上海上實雲端等銷售表現穩健，持續貢獻收益。本集團將秉持「圍繞城市更新，聚焦核心城市」的發展方向，深耕上海及其他核心一、二線城市，著力提升盈利能力及綜合實力，進一步鞏固本集團的市場領先地位。

合約銷售

截至二零二六年六月三十日止六個月，本集團商品房的合約銷售金額為人民幣1,289,520,000元（二零二五年六月三十日止六個月︰人民幣689,140,000元），同比上升87.1%。總合約銷售面積為75,000平方米，同比上升82.9%，總平均售價約為每平方米人民幣17,200元，主要是由於期內二線城市銷售比例較多所致。

期內，上海上實聽海、西安上實啟元、煙台上實雲麓、天津上實仰山、上海上實望海及上海上實雲端等為本集團的重點銷售項目，分別佔期內合約銷售總金額約40.9%、27.3%、11.6%、8.1%、7.3%和2.9%。

土地儲備

截至二零二六年六月三十日止六個月，本集團土地儲備共有28個項目，分佈於10個內地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、瀋陽、煙台、深圳及武漢，當中大部分為建成及處於建設期的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約3,179,000平方米，可滿足未來3至5年的發展。

二零二六年上半年，全國土地市場延續「縮量提質」的基調，整體成交規模與熱度均有所下降，房企拿地態度普遍審慎。然而，核心城市優質地塊依然備受追捧，競拍熱度不減。本集團秉持審慎的拿地策略，嚴選合適標的，精準捕捉核心地段的稀缺資源。期內，本集團以約人民幣2,675,000,000元成功奪得上海市徐匯區凌雲社區地塊，該地塊佔地面積為27,571平方米，為混合用途開發項目，可開發為約75%之住宅開發項目，配備25%商業設施，為後續項目開發增添優質儲備。

物業發展

截至二零二六年六月三十日止六個月，本集團在建項目共5個，在建面積758,000平方米，主要包括上海上實聽海、西安自然界、上海TODTOWN天薈、煙台上實雲麓和西安上實啟元等等項目。而交付面積合共29,000平方米，主要為上海上實聽海、上海上實望海、天津上實仰山、煙台上實雲麓。

二零二六年上半年，房地產利好政策持續出台，集團把握市場窗口，適時加快多個住宅項目的推售節奏，上海上實聽海、西安上實啟元、煙台上實雲麓、天津上實仰山、上海上實望海及上海上實雲端等項目自推售以來，市場反響熱烈，廣受好評。其中，上海上實聽海為本集團銷售貢獻最大的項目。

投資性物業

截至二零二六年六月三十日止六個月，本集團於上海、北京、天津、重慶、瀋陽、西安及深圳等7個重點開發大城市已經建成多個商業項目，持有的投資性物業總面積約1,324,000平方米。期內，本集團的整體租金收入同比上升14.6%至417,929,000港元（二零二五年六月三十日止六個月：364,827,000港元）。

本集團秉持租售並舉的策略，在租賃住宅領域持續深耕，旗下長租品牌「阡集」已建立穩固的市場地位。阡集 - 匯社區、阡集 - 莘社區、阡集 - 創社區三大社區合共向市場供應5,500套品質房源，服務近萬名租戶，出租率長期領先行業，成為上海保租房頭部品牌。此外，本集團進一步拓展業務版圖至香港，透過營運學生宿舍建立業務據點，以優化地域佈局、擴闊收入來源，強化本集團在區內的競爭實力。

資料來源: 上實城市開發 (00563) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

展望二零二六年下半年，穩定房地產市場仍是宏觀政策的核心方向，經濟工作依然以擴大內需為主軸。房地產既承載民生安居需求，亦連通投資與消費兩端，其平穩發展對整體經濟運行具有基礎性支撐作用。隨著《城市更新「十五五」規劃》全面落地，行業正式進入存量提質時代。當前市場雖仍在築底，分化格局未改，但在供需兩端政策持續護航，以及「好房子」建設、城市更新及存量盤活等重點工作有序推進，市場信心可望逐步提升，構建更為平穩健康的發展格局。

三十而立，上實城開將以厚積薄發之勢，全面加快轉型步伐。本集團將堅守上海作為發展主陣地，並向其他核心一、二線城市有序拓展，緊扣國家政策方向，以好社區「3+4+4」標準為引領，持續深耕城市更新賽道，做精做優租賃住宅業務，同時推動高質量物業項目開發，致力為居民締造「好房子」品質生活。此外，本集團將穩步推進資產證券化轉型，著力強化資本運作能力，提升資金效率，優化負債結構，釋放資產價值，確保國有資產提質增效，為股東構築長期穩健的回報基礎。

資料來源: 上實城市開發 (00563) 中期業績公告