主要業務包括物業投資、物業發展、酒店及餐廳之投資及營運、製作及發行電影及電視節目、音樂製作及出版、管理及製作演唱會、藝人管理、戲院營運、開發經營及投資文化、休閒娛樂及相關設施，以及投資控股。

業務回顧 - 截至2026年07月31日止年度

全球經濟與地緣政治格局

於回顧年度內，全球經濟前景持續轉差。國際貨幣基金組織逐步將二零二六年全球增長預測從一月的3.3%下調至四月的3.1%，並於七月的更新中進一步下調至3.0%，同時將全球整體通脹預測上調至4.7%。二零二六年二月爆發涉及美國、以色列及伊朗的衝突，擾亂了霍爾木茲海峽，並導致石油供應受壓及原油價格大幅上漲。國際貨幣基金組織指通脹上調之主要原因為能源及食品成本上升，期內全球石油價格指數平均約為每桶89美元。地緣政治局勢持續緊張，地緣經濟的碎片化及科技行業市場回調的風險於年內持續加劇市場波動及政策不確定性。

香港透過兩個渠道感受到上述形勢。作為能源及食品淨進口地區，香港承受較高之到岸成本，惟整體通脹仍受控，政府維持二零二六年整體消費物價通脹預測於2.6%。其次，期內地緣政治碎片化及資本於金融中心之間重新配置，對香港形成利好。首次公開發售項目儲備強勁，加上來自中國內地之財富流入，帶動市場對專業服務及核心商業區優質辦公樓空間的需求。惟利好的受惠範圍較為狹窄。如下文所述，該利好並未延伸至本集團香港投資物業所在之非核心分區市場，亦未惠及下文所述之零售、餐飲及休閒市場。

貨幣政策於回顧年度內朝著有利於本集團的方向發展，惟於該年度結束後不久便出現逆轉。聯邦儲備局於二零二五年九月至十二月期間三次下調政策利率，將目標區間調整為3.50%至3.75%並維持該水平至二零二六年七月底。由於港元與美元掛，本次寬鬆政策減輕了本集團於本年度內之融資成本壓力。本集團之借貸主要為浮息，於二零二六年七月三十一日約85%按浮息基準計息。部分浮息債務以人民幣計值，並參考持續放寬之中國內地基準利率定價；餘下則以港元計值，並參考香港銀行同業拆息（「香港銀行同業拆息」）定價。本次寬鬆政策亦降低香港按揭成本，而香港大部分新造按揭乃參考香港銀行同業拆息而非銀行最優惠貸款利率定價，為下文所述之住宅市場帶來支持。然而，於報告期後，聯邦儲備局於二零二六年九月十六日將目標區間上調25個基點至3.75%至4.00%，此為自二零二三年以來首次上調。最新預測顯示二零二六年年底前將進一步上調，並預期政策利率於二零二七年仍將會保持高企。香港金融管理局翌日根據聯繫匯率制度要求將基準利率上調25個基點至4.25%。主要銀行維持最優惠貸款利率不變，一個月香港銀行同業拆息維持於約2.9%，遠低於基準利率，故對借貸成本之影響至今有限。惟此緩衝有限。倘美國利率進一步上升，香港銀行同業拆息預期將跟隨上調，本集團以港元計值之融資成本部分，連同支持香港住宅需求之可負擔能力，將於截至二零二七年七月三十一日止財政年度受壓。

香港物業市場

於回顧年度內，香港經濟持續穩健增長，惟增長動力於期末有所放緩。二零二六年第一季度實質本地生產總值按年增長5.9%，第二季度則增長4.3%，令上半年增幅達到5.1%，創下近五年來最強勁的半年度表現。因應實際市況，政府於二零二六年八月十四日將全年增長預測由先前的2.5%至3.5%上調至3.5%至4.5%。經濟增長乃受對外貿易（主要反映經香港轉運之貨物，而非本地生產之貨物）及穩健之本地需求帶動。第二季度私人消費開支增長2.8%，而居民的境外消費開支則有所下降，顯示經歷過去數年北上旅遊導致本地消費外流後，部分家庭開支開始重新回流本地經濟。旅遊業亦持續復甦，二零二六年上半年訪港旅客達2,671萬人次，按年增長13%。期末後旅客人數持續上升，二零二六年首八個月增長11%至3,667萬人次，惟同期短途旅客人數則有所下降。

香港的寫字樓租賃市場仍然明顯兩極化，惟整體市場於回顧年度內回暖。整體甲級寫字樓空置率於二零二六年六月底降至13.1%及至七月底降至12.8%，為31個月以來最低，而整體甲級寫字樓租金於二零二六年上半年上升3.2%，為自二零一九年中調整以來首次錄得顯著半年升幅。然而，復甦高度集中。租賃需求仍集中於中環核心地段，該區空置率於六月底降至8.8%，為43個月以來最低及至七月底降至8.0%，而上半年租金上升7.3%，為15年來最強勁之半年增長。復甦主要由首次公開發售項目之強勁儲備及來自中國內地之財富流入帶動，令發行人、保薦人、律師事務所、私人銀行、家族辦公室及資產管理公司產生需求。核心區以外分區市場繼續落後。九龍東空置率於七月底達19.8%，灣仔及銅鑼灣為9.8%，邊緣地區租金在已處低位下繼續受壓，核心區以外之業主繼續以租金及優惠競爭。

本集團之香港投資物業，即長沙灣廣場、麗新商業中心及銅鑼灣廣場二期，均位於核心商業區以外，故中環復甦預期不會對其帶來重大裨益，本集團香港租賃表現應參考非核心分區市場而非整體市場解讀。在此市場環境下，本集團一直積極爭取現有租戶續租，並優化租戶組合，以維持物業的高出租率。於回顧年度內，在審慎的市場環境下，本集團於香港的寫字樓及零售租賃業務的平均出租率均成功維持在90%或以上。

香港面向消費者的行業仍然較寫字樓市場更為艱難，鑒於本集團香港投資物業中有相當大之零售部分，對本集團構成最直接影響的為該等行業，而非寫字樓市場復甦。零售租金跌幅於期內放緩，惟營運商仍面對嚴峻經營環境，食肆收益仍低於疫情前水平，消費模式轉向較輕型及休閒業態。旅客消費亦繼續由購物轉向文化及體驗。酒店方面，旅客人次復甦集中於傳統旅遊區，該等區域外酒店需求繼續較依賴本地休閒及團體業務，而非入境旅客，市場房租仍低於二零一九年之前的水平。上文所述家庭消費回流可望帶來一定支持，惟預期兩個行業均不會迅速復甦。

香港住宅物業市場錄得顯著復甦。中原城市領先指數於二零二六年八月處於161至162點之間，創近三年新高。二零二六年上半年成交量急升，私人住宅買賣逾40,800宗，為自二零二一年以來最高之半年總數。單是二手市場，二零二六年上半年錄得26,813宗成交，涉資212,240,000,000港元，交易宗數及金額均創五年新高。復甦由人才輸入計劃帶來之持續需求所支撐。自二零二二年以來，各類人才計劃已批出逾270,000宗獲批個案，不少持有人由租轉買。「供平過租」現象進一步推動這一轉變。該現象直接源於上文所述之低銀行同業拆息，因香港大部分新造按揭乃參考香港銀行同業拆息定價。中國內地買家之需求亦為另一重要推動因素：據報該等買家於二零二六年上半年之登記宗數創紀錄。然而，不利因素仍然存在。市場主要風險為上文所述之利率走勢、開發商以市場主導價格推出新供應之步伐，以及中國內地收緊資本外流管制（將影響已成為重要需求來源之買家群）。人才流入支持之基本需求依然穩固，惟不應假設二零二六年上半年錄得之升幅會持續。本集團於回顧年度內參與香港住宅市場僅限於單一項目之少數權益。

本集團成功把握銷售機遇，令Bal Residence項目及尚柏項目取得不錯的銷售成績，該兩個項目均已售罄。此外，本集團的合營公司項目（即位於The Southside的「滶晨」）已於二零二五年六月啟動預售，市場反應熱烈。至最新數據，該項目合共825個單位中約791個單位已預售出約13,900,000,000港元。此強勁表現不僅反映市場信心逐步回升，更在充滿挑戰的經營環境中，再次印證地理位置優越的優質住宅發展項目持續受到市場青睞。本集團將繼續密切關注市場動態，並評估未來項目推出的合適時機及定價。

Bal Residence之總銷售面積約為62,148平方呎，包括7,506平方呎之商業設施及54,642平方呎之住宅空間，提供156個住宅單位。所有住宅單位已全部售出。已售出住宅單位之所得款項總額為830,200,000港元，其中243,000,000港元於回顧年度內於收入確認。

尚柏之總銷售面積約為36,720平方呎，提供112個住宅單位。全部住宅單位已售罄，絕大部分於上一回顧年度於收入確認。所得款項總額為346,800,000港元，其中24,100,000港元於回顧年度內於收入確認。

位於滶晨住宅項目的建築工程已於二零二六年六月竣工，而裝修工程預期將於二零二六年十二月竣工。該項目總建築面積（「建築面積」）約636,200平方呎，預期將可建兩幢住宅大樓，提供825個住宅單位。

九龍塘博的建築工程已於二零二六年七月底竣工，而裝修工程預期將於二零二七年第一季度竣工。其將被發展為一個高質素的豪華住宅物業，獲准許的建築面積上限約為71,600平方呎，提供約46個中至大型單位（包括2幢獨立洋房）。

港島半山旭龢道1號項目地基工作已竣工，建築工程預期將於二零二八年第一季度竣工。本集團計劃將該地皮重建為總建築面積約55,200平方呎的豪華住宅項目，提供約27個中至大型住宅單位。

何文田窩打老道116號項目的項目設計工作正在進行中，預期將於二零三零年第一季度竣工。本集團擬將該地皮重建為總建築面積約46,600平方呎的住宅項目，提供約72個住宅單位。

中國內地房地產市場

於整個回顧年度內，中國內地經濟一直處於結構性參差的複雜形勢。國內生產總值於二零二六年第一季同比增長5.0%，其後於第二季放緩至4.3%，使上半年增長4.7%，而此增長維持於政府定下的4.5%至5.0%年度目標區間內。增長明顯不均衡，工業產出及出口保持穩健，而內需仍然疲弱：固定資產投資於上半年收縮5.7%，零售增長仍然乏力。房地產行業仍是拖累增幅的最主要因素。

國家統計局公佈的房地產數據按曆年累計基準編製，因此與麗豐控股有限公司（「麗豐」）及其附屬公司（統稱「麗豐集團」）的財政年度並不一致。據此，於二零二六年首七個月房地產發展投資同比減少19.2%，較上半年18.0%的跌幅進一步擴大。發展項目存量大幅縮減，新動工項目減少24.0%，房屋落成量下跌23.2%。主要住宅銷售面積同比減少11.8%，銷售額下跌13.1%。於麗豐集團財政年度內，價格走勢顯示全國下行趨勢持續，各城市之間價格差異顯著。全國70個大中城市新建商品住宅價格指數於二零二五年八月同比下降2.5%，並於麗豐集團財政年度上半年持續偏軟，於二零二六年二月同比減幅擴大至3.2%，並於二零二六年七月回顧年度結束時同樣仍維持3.2%的同比減幅。雖然在整個期間內一線城市新建商品住宅價格均呈同比下跌，於二零二六年七月下跌1.1%，但當時的按月環比變動已回復平穩。於一線城市當中，麗豐集團兩個主要市場走勢差異明顯：上海（唯一錄得正增長的一線城市）的新建商品住宅價格於二零二六年七月同比上升3.0%；而廣州則錄得2.2%的跌幅，較二零二六年一月約5.3%的谷底有所收窄。

報告期後，走勢略有改善。二零二六年八月全國新建商品住宅價格指數同比下跌3.0%，為自二零二五年十二月以來最輕微的跌幅；一線城市價格同比下跌0.9%；上海維持同比增長3.0%；廣州的跌幅則進一步收窄至1.9%。於二零二六年八月底，新建商品房未售出的面積同比減少1.1%，連續六個月下滑；於二零二六年首八個月二手房成交面積同比增長10.6%，顯示去庫存措施已開始見效，交投量正在轉向二手市場。

政策力度於期內加強。二零二六年三月的政府工作報告提出住宅物業市場的戰略重心由「止跌回穩」轉向「著力穩定」，重提「去庫存」方針，要求因城施策以減少庫存。工作報告亦鼓勵地方政府收購未售出的庫存住宅物業，並轉為可負擔住房。中央政府進一步強化「白名單」融資機制以支持項目交付，以及推動向現房銷售模式轉型。儘管採取了以上政策，房地產市場復甦情況仍顯脆弱乏力，且各地情況不一。雖然核心城市暫時呈回穩跡象，但次級城市仍持續面臨庫存高企與需求疲弱的困境。預期市場觸底回穩的過程將屬漸進而漫長。

對麗豐集團而言，住宅市場的重要性與其說是會反映直接面臨的風險，不如說是家庭願意入市的信心。住房價格下跌削弱家庭的感知財富，加上在上述成本壓力下，遏抑了非必需品的消費。住宅市場衰退主要由此波及麗豐集團的零售物業組合，影響租戶銷售額、出租進度以及續約時爭取租金增長的幅度。

儘管本集團的中國物業旗艦麗豐集團對營運所在城市的長期業務前景仍抱持信心，尤其是充滿活力的大灣區（「大灣區」），但經濟復甦進程延宕，為可預見未來帶來挑戰。

麗豐集團的租賃組合涵蓋上海、廣州、中山及橫琴，總面積約5,900,000平方呎。於整個回顧年度內，中國內地辦公樓租賃市場持續面對嚴峻的不利環境。大中華地區主要城市空置率仍然高企，甲級辦公樓租金持續受壓，市場出現大量新供應，互相爭奪租戶情況加劇。

其中，上海、廣州高空置率問題尤其嚴重，租金僅出現短暫的復甦跡象；預期下行週期將會持續。租戶逐漸傾向優先考慮優質且地段優越的資產，致使核心城區優質辦公樓空間需求持續，但樓齡較高、位於邊陲地段的辦公樓庫存卻乏人問津。

零售租賃市場同樣低迷。消費者信心疲弱、住宅價格下跌影響財富價值以及非必需品類別消費持續降級均對租戶的銷售業績造成壓力，並削弱了零售商戶承租新舖位或於續約時接受租金上調的意願。市場上的業主普遍將出租率及租戶組合視為優先考慮，而非面價租金。

於回顧年度內，麗豐集團主動提前與現有租戶續約，同時積極招攬新租戶，以維持高出租率。雖然麗豐集團的租賃物業（尤其位於上海及廣州）的表現仍然備受考驗，租金普遍回落，但兩幢較新落成的甲級辦公樓（即上海麗豐天際中心及廣州麗豐國際中心）租金持續穩步上升，較上個財政年度帶來額外租金收入。

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業務展望 - 截至2026年07月31日止年度

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資料來源: 麗新發展 (00488) 全年業績公告