主要業務包括物業投資、物業發展、酒店及餐廳之投資及營運、製作及發行電影及電視節目、音樂製作及出版、管理及製作演唱會、藝人管理、戲院營運、開發經營及投資文化、休閒娛樂及相關設施，以及投資控股。

業務回顧 - 截至2026年01月31日六個月止

全球經濟與地緣政治格局

全球經濟前景預計將保持穩定，二零二六年國內生產總值增長約為3.3%，主要受惠於二零二六年一月科技投資的韌性及私營部門的適應能力。隨著伊朗衝突爆發及全球原油供應受擾，市場此前預期的韌性正面臨考驗。然而，韌性進一步受到其他持續存在的下行風險所制約，包括其他地緣政治衝突、地緣經濟對抗，以及若科技投資預期被重新評估時可能引發的市場調整。上述因素持續加劇市場波動及政策不確定性。二零二六年一月，美國聯邦儲備局將聯邦基金利率維持於3.5%至3.75%的目標區間，當時或釋放出於二零二五年寬鬆週期後暫停加息的信號，但這可能在不久將來需要重新評估。

在此複雜多變的局勢中，穩健已然成為本集團發展的牢固根基，堅韌更是我們日後披荊斬棘的不竭動力。

香港物業市場

於回顧期間內，香港經濟由謹慎復甦轉向顯著增長。根據香港政府於二零二六年一月底公佈的初步估算，二零二五年第四季度實質本地生產總值按年增長3.8%，連續第三年錄得增長。二零二五年全年本地生產總值錄得強勁增長3.5%，顯著高於二零二四年的2.6%，並超出早前預測。此增幅主要受多項因素支持，包括美國於二零二五年下半年連續三次減息、資本市場相對活躍、人民幣走強減緩跨境消費誘因，以及訪港旅客人數回升。訪港旅客人數出現超出預期的顯著復甦，二零二五年全年臨時統計訪港旅客總數達4,990萬人次，按年增長約12%。儘管全球主要經濟體地緣政治緊張局勢升溫，以及經濟、金融及貿易政策持續演變帶來外部不確定性，香港政府推動經濟增長及拓展市場多元化的措施仍將為香港經濟提供重要支持。

香港的寫字樓租賃市場仍面臨挑戰，辦公室供應過剩。二零二六年初，全港寫字樓空置率約為17.5%，反映市場競爭激烈且供過於求。受惠於大型活動及跨境旅遊政策的放寬，零售租賃市場表現呈現分化，核心地段有所回升，但郊區零售及社區商場仍面臨租金壓力及租金下跌情況。儘管存在整體租金壓力，本集團一直積極爭取現有租戶續租，並優化租戶組合，以維持物業的高出租率。因此，在審慎的市場環境下，本集團於香港的寫字樓及零售租賃業務的平均出租率均成功維持在90%或以上。

期內，住宅物業市場雖仍面臨挑戰，但已顯現出觸底反彈及逐步復甦跡象。住宅物業市場回暖與持續的人才湧入直接相關：「高端人才通行證計劃」於二零二六年一月將合資格大學名單擴增至200所院校。預計到二零二七年，此項擴增將每年創造約12,000個租賃單位需求，當中70%的持有者目前正租住私人住宅單位。此外，「按揭供款低於租金」的趨勢日益明顯，此現象不僅鼓勵租客轉為置業，亦吸引買房出租的投資者。這股持續的需求，加上「高端人才通行證計劃」擴增後帶來的人才持續湧入，正逐步緩解開發商的降價壓力。

本集團成功把握銷售機遇，令Bal Residence項目及尚柏項目取得不錯的銷售成績，該兩個項目均已售罄。此外，本集團的合營公司項目（即位於The Southside的「滶晨」）已於二零二五年六月啟動預售，市場反應熱烈。至最新數據，該項目合共825個單位中約780個單位已預售出約13,700,000,000港元。此強勁表現不僅反映市場信心逐步回升，更在充滿挑戰的經營環境中，再次印證地理位置優越的優質住宅發展項目持續受到市場青睞。

本集團將繼續密切關注市場動態，並評估未來項目推出的合適時機及定價。

Bal Residence之總銷售面積約為62,148平方呎，包括7,506平方呎之商業設施及54,642平方呎之住宅空間，提供156個住宅單位。截至二零二六年二月二十八日，本集團已售出Bal Residence所有住宅單位，平均售價約為每平方呎15,193港元。已售出住宅單位之所得款項總額估計為830,200,000港元。於回顧期間內售出住宅單位40個，共計216,600,000港元於收入確認。於二零二六年二月一日至二零二六年二月二十八日，餘下2個單位已售出。

尚柏之總銷售面積約為36,720平方呎，提供112個住宅單位。全部住宅單位已售罄，絕大部分於上一回顧年度於收入確認。所得款項總額為346,800,000港元，其中24,100,000港元於本財政期間於收入確認。

位於滶晨住宅項目的建築工程正在進行中，預期將於二零二六年第二季度竣工。該項目總建築面積（「建築面積」）約636,200平方呎，預期將可建兩幢住宅大樓，提供825個住宅單位。

九龍塘廣播道79號項目的上蓋建築工程正在進行中，預期將於二零二六年上半年竣工。其將被發展為一個高質素的豪華住宅物業，獲准許的建築面積上限約為71,600平方呎，提供約46個中至大型單位（包括2幢獨立洋房）。

港島半山旭龢道1號項目地基工作正在進行中，建築工程預期將於二零二八年第一季度竣工。本集團計劃將該地皮重建為總建築面積約55,200平方呎的豪華住宅項目，提供約27個中至大型住宅單位。

何文田窩打老道116號項目的項目設計工作正在進行中，預期將於二零二八年第三季度竣工。本集團擬將該地皮重建為總建築面積約46,600平方呎的住宅項目，提供約85個住宅單位。

中國內地物業市場

根據國家統計局於二零二六年一月公佈的數據，中國內地經濟於二零二五年全年錄得5%的國內生產總值增長，不僅達到官方目標，並在持續的全球逆風與國內挑戰下展現出強大韌性。此表現反映寬鬆政策措施的成效，以及出口關稅低於預期。儘管如此，家庭收入疲弱、全球貿易環境不明朗以及勞動市場表現疲軟，仍持續對國內需求構成制約。

各項支持性政策措施，包括下調按揭利率、調低首付比例、放寬購房限制，以及在全國推廣符合資格的房屋銷售增值稅豁免政策，為房地產交易量提供有限支持。然而，住宅市場尚未實現穩定。截至二零二六年一月，全國70個主要城市的新房價格創下七個月以來最大按年跌幅，跌幅達3.1%，顯示全國房價尚未出現明顯的企穩跡象。

有見及此，中央政府已重新調整二零二六年的政策方針。於二零二五年十二月召開的全國住房工作會議，闡明了政策重心將轉向城市更新、去庫存及加強需求端支持。二零二六年的關鍵措施包括：授權地方政府收購未售出的商業住宅並轉為可負擔住房；強化「白名單」融資機制以支持項目交付；以及推動向現房銷售（售後）模式轉型。預計中央政府將持續致力於穩定房地產市場，並促進經濟的長期可持續增長。

儘管本集團的中國物業旗艦麗豐控股有限公司（「麗豐」）及其附屬公司（統稱「麗豐集團」）對營運所在城市的長期業務前景仍抱持信心，尤其是充滿活力的大灣區（「大灣區」），但經濟復甦進程延宕，為可預見未來帶來挑戰。

麗豐集團的租賃組合涵蓋上海、廣州、中山及橫琴，總面積約5,900,000平方呎。中國內地辦公樓租賃市場持續面對不利環境，預計二零二六年全年市場環境仍將嚴峻。在淨吸納量疲軟及新供應持續增加的情況下，主要一線城市的空置率預計將維持在較高水平，對甲級辦公樓租金構成持續的下行壓力。租戶逐漸傾向將優質且地段優越的資產視為避風港，從而維持了核心城區優質辦公樓空間的需求。

於回顧期間內，麗豐集團積極提前與現有租戶續約，同時招攬新租戶，以維持高出租率。

經濟環境依然嚴峻，導致租金收入有所下降，但降幅仍在預期之內。儘管如此，兩幢近期竣工之甲級辦公樓–上海麗豐天際中心與廣州麗豐國際中心–租金持續穩步上升，較上個財政期間帶來額外租金收入。

麗豐集團之橫琴創新方計劃已成功建構專注於「跨境電商產業與生態圈」及「文旅會展商貿產業」之雙核心發展，匯集跨境電商產業、新科技產業、大健康產業、主題樂園、橫琴哈羅禮德學校、橫琴凱悅酒店、購物中心、多功能場館及跨境交通等配套於一體，全面營運使用中。

橫琴創新方第一期（「創新方第一期」「）琴澳跨境電商產業園區（創新方）」已形成顯著產業集聚效應，入駐企業超逾420家，涵蓋多個前沿增長領域：

‧以圓通集團大灣區總部、映宇宙、TOPTOY、名創優品、泰陌、三六零、交個朋友控股、發現澳門、卡斯國際、安駿物流等為代表的「跨境電商及互聯網」產業群；

‧以凌煙閣、拓竹科技、一微半導體、理想汽車、芯業測控和多家知名芯片開發設計企業為代表的「高端新質生產力」產業群；

‧以聯合生命為代表的「大健康」產業群；及

‧以中國工商銀行股份有限公司（「工商銀行」）、桔子數科、奇富科技為代表的「跨境金融服務與創新」。

橫琴「四新產業」（科技研發和高端製造、中醫藥等澳門品牌工業、文旅會展商貿以及現代金融）在此匯聚融合，正讓創新方成為推動琴澳一體化高質量發展的新經濟增長極。

值得一提的是，園區內其中一名主要租戶為某跨境電商龍頭企業，該企業已在創新方第一期租賃六層辦公空間，設立其全球跨境電商總部，約1,500名員工於此辦公及生活，而該項目於全面出租時，預期其僱員人數將擴大至超過3,000人，成功在創新方構建具有群聚效應的產業生態圈。於本業績公佈日期，約99%的辦公室單位已經出租，約有2,800人於此辦公。麗豐集團亦已將創新方第一期餘下未出售的文化工作室單位出租予入駐企業僱員。

上述的創新營運模式不僅能有效啟動商業區的客流量，更可透過吸引優質企業，實現商業結構的持續優化及升級。

於本業績公佈日期，創新方第一期之商業區約有86%已經出租，而主要租戶包括「橫琴國家地理探險家中心」、喜茶、瑞幸咖啡、麥當勞、口袋屋蹦床公園、錕鵬卡丁運動中心、錕鵬數字運動館、十萬雪極滑雪中心、蠔大仙、華潤萬家LIFE及聯合生命。工商銀行亦向麗豐集團購買創新方第一期之兩個零售單位（交易已於二零二四年八月完成），體現其對該項目之信心。此外，自二零二四年底以來，創新方第一期之另外四個零售單位已售予獨立第三方。

橫琴創新方第二期（「創新方第二期」）取得重大進展。麗豐集團已於二零二五年十一月底完成出售創新方第二期的兩幢高端人才公寓樓（T 1及T 3）的協議簽署，總額為人民幣625,700,000元，總建築面積約49,655平方米，提供約780套高端人才公寓單位，可為在創新方第一期及創新方第二期辦公樓及橫琴工作的各類人才提供就近租房選擇。

創新方第二期的第二幢大樓指定作辦公用途，預計將於二零二六年十一月投入使用，並將吸引更多的跨境電商租戶進駐。另外，麗豐集團已獲當地政府批准，可將創新方第二期的第四至十一幢大樓發展作為保障性租賃用途，這也是首個獲得「橫琴粵澳深度合作區保障性租賃住房項目認定書」的項目。有關措施旨在滿足橫琴商業生態圈日益增長之保障性租賃住房需求，並為該區域提供重要的配套設施。

中山棕櫚彩虹花園餘下住宅單位、零售商舖及停車位，以及橫琴創新方第一期之文化工作室與文化工作坊單位的銷售工作正穩步推進。除前述創新方第二期兩幢住房大樓（T1及T3）以約688,100,000港元（人民幣625,700,000元）售出外，麗豐集團正與一名潛在買家就創新方第二期若干住房大樓進行洽談。此洽談將有助達成前述之出售目標，麗豐集團將繼續物色合適資產進行出售，以提升財務狀況。

戲院營運╱媒體及娛樂╱電影製作及發行

受消費者習慣顯著轉變所推動，尤其是串流平台及其他數碼娛樂媒體日益普及，加上缺乏具吸引力的外國賣座鉅片，導致戲院入座率下降，拖累戲院收入。於二零二五年，香港票房仍面臨嚴峻挑戰，全年票房收入按年下跌約16%，為過去十三年最低水平。此外，行業仍受租金及經營成本高企所困擾，對戲院經營者持續造成壓力。二零二五年戲院關閉情況明顯加劇，約有十間戲院結業或轉手予其他經營者，趨勢已持續至二零二六年年初。

面臨嚴峻市場環境及經濟不明朗下，本地製作仍出現亮點。自二零二五年十二月底至二零二六年農曆新年期間，港產電影如《尋秦記》及《夜王》票房收入表現理想。儘管上述理想表現帶來一定增長動力，惟在缺乏賣座鉅片上映的情況下，香港電影市場於二零二六年的整體前景仍趨低迷。電影發展基金仍致力提供資金支持以提升票房收入，並配合第50屆香港國際電影節及於二零二五年底獲批准的各項業界支援計劃，有關措施旨在提升本地製作的品質及數量。於回顧期間內，豐德麗控股有限公司（「豐德麗」）及其附屬公司（統稱「豐德麗集團」）戲院營運收入大致維持穩定。豐德麗集團將持續密切監察市況，並提高整體經營效率，以及積極實行成本優化措施，以審慎態度評估戲院未來營運之機遇。

作為豐德麗集團從事媒體及娛樂之旗艦，寰亞傳媒集團有限公司（豐德麗之間接全資附屬公司）將繼續製作優質及具商業價值之產品。

近期上映《志願軍：浴血和平》之票房表現符合預期。豐德麗集團將繼續投資於中國題材之原創優質電影製作。

因應中國內地電視台及在線視頻網站對優質節目之需求持續暢旺，豐德麗集團將繼續製作優質電視劇集系列。豐德麗集團正就開發電視劇集製作之新項目與多個中國合作夥伴進行洽談。

謹此恭賀馮允謙、鄧麗欣及盧慧敏分別於《2025年度叱樂壇流行榜頒獎典禮》中榮獲「叱樂壇男歌手金獎」、「我最喜愛的女歌手」及「叱樂壇生力軍女歌手銀獎」。豐德麗集團將繼續在中國內地發掘新秀，並加強與亞洲藝人的合作，旨在打造豐德麗集團具實力的藝人陣容。

近期舉行之「Big Four Happy To See You All演唱會2025」及「STEP by STEPHY鄧麗欣澳門演唱會2025」贏得良好口碑且大眾好評如潮。豐德麗集團將繼續與本地及亞洲知名藝人合作推廣演唱會，而即將舉行之活動包括黎明、鄭秀文及草蜢之演唱會。

豐德麗集團授予騰訊音樂娛樂（深圳）有限公司及華納唱片有關音樂產品之發行權一直為豐德麗集團提供穩定收入。

資料來源: 麗新發展 (00488) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年01月31日六個月止

展望未來，我們相信，憑藉豐德麗集團涵蓋電影、電視節目、音樂、藝人管理及現場表演之綜合媒體平台，豐德麗集團得以穩佔優勢，透過均衡且具協同效應之方式把握娛樂市場之機遇，豐德麗集團亦將繼續尋求合作與投資機遇，以讓業務組合豐富多姿、拓闊收入來源及為其股東實現最大價值。

資料來源: 麗新發展 (00488) 中期業績公告