主要從事發展及管理位於大嶼山愉景灣之住宅樓宇及休閒項目並為其提供必需及康樂服務、其他物業發展、物業投資及酒店經營。

業務回顧 - 截至2026年03月31日止年度

本公司為多元化綜合企業，主要經營物業發展及投資業務。集團的核心策略是持續發展愉景灣及興業太古等旗艦項目，以提升其資產價值。集團致力收購不同規模的地塊及項目進行發展或重建，同時為旗下現有投資物業增值。集團亦不斷物色機會，擴大物業組合，並以輕資產模式參與優質項目。

土地儲備

截至2026年3月31日，集團應佔土地儲備面積合計8,425,000平方呎（包括由合營公司持有的土地），待履行相關條款及條件後，該等土地將用作物業發展。

物業發展及投資業務

集團物業發展及投資業務於2026財年的收入（包括按比例分佔合營公司及聯營公司的收入1,423百萬港元（2025年：1,345百萬港元））為3,458百萬港元，較去年的2,174百萬港元有所增加。

物業發展及投資業務的收益達469百萬港元（2025年：379百萬港元），當中包括按比例分佔合營公司及聯營公司的收益278百萬港元（2025年：151百萬港元）。

物業發展

香港

儘管全球貿易緊張關係升溫和地緣政局不明朗，為宏觀經濟帶來挑戰，香港經濟仍展現韌性，2025年實質本地生產總值錄得3.5%增長。於2026財年，香港一手住宅市場轉趨回暖，住宅價格穩步上升，此乃受惠於香港特區政府推出一系列支持措施，包括調整按揭利率、放寬印花稅優惠門檻、降低新資本投資者入境計劃的投資門檻、續推人才輸入政策，以及美國利率回落所致。

於2026財年，集團持有50%權益的愉景灣達成「愉景灣2.0藍圖」下的多個重要里程碑。該藍圖以長遠高增值為發展策略，涵蓋愉景北全新大型住宅項目「Toscana意濤」展銷廳開幕、海陸交通重大升級，以及全年度舉辦多項盛事及活動。

按照總綱圖則第7.0E號，「Toscana意濤」將增加超過130萬平方呎總樓面面積，並於愉景北提供超過1,400個住宅單位，及佔地逾16萬平方呎的意式中央公園ParkToscana。Park Toscana以「Green Living Art」及「Clubhouse Everywhere」為主題，劃分成13個意式主題園區。項目首批530個單位已獲發佔用許可證，預計於2026年第二季開售。

城市規劃委員會已批准愉景灣6f區及10b區的未來住宅發展項目，6f區項目可飽覽全海景，而10b區則設有350米長的海濱長廊，毗鄰香港大嶼山遊艇會（「LYC」）。

就此，集團已展開總綱圖則第8.0號的申請，並同步推進相關研究，將其納入修訂總綱圖則，適時呈交政府審批。

配合「愉景灣2.0藍圖」，愉景灣高爾夫球會（「DBGC」）和海澄湖畔會所亦按計劃推進升級工程，其中多個主要工程已於2026財年內完成。一幢全新的多元康體中心亦正在興建中，預計於2027年第四季落成，屆時將提供多項室內和戶外的休閒及體育設施，包括溫室農場、攀石設施、匹克球場、滑板公園、露營區及餐廳等。

另一方面，愉景灣國際學校及智新書院校舍擬擴建總樓面面積的總綱圖則，預計將於2026年第二季獲得政府批准，進一步提升愉景灣的教育配套。

愉景灣持續優化社區配套設施，發展成為充滿活力的社區，並積極推廣環保意識、健康活力生活、身心健康和家庭凝聚力。於2026財年，愉景灣舉辦多項大型活動，包括全港最大規模的沙灘音樂節「TheNextwave XX25沙灘音樂節」、「愉景灣沙灘獵蛋奇兵暨嘉年華」和「愉景灣意式冬日慶典」等節慶盛事，同時亦引入「寵物巴士」服務、首個以健康與藝術體驗為主題的「愉景灣療癒生活日」，以及每月舉辦廣受歡迎的「周末市集」等。此外，愉景灣亦舉辦多項體育賽事，涵蓋賽跑、網球、花式溜冰、冰上曲棍球、高爾夫球、渡海泳、匹克球及板式網球等，進一步豐富愉景灣的休閒活動選擇。此等活動不僅為娛樂體驗，更營造獨特的度假氛圍，吸引追求生活品味的置業人士，同時提升居民的滿意度。

位於大埔的豪宅項目林海山城（與希慎興業有限公司按40 : 60比例合營發展）持續錄得強勁的本地買家需求，而中國內地及海外買家對項目的興趣亦顯著上升。

中國內地

於2026財年，中央政府推出全面性的刺激經濟方案，旨在穩定房地產市場、紓緩現金流壓力，以及增強發展商及買家的信心。重點政策及財政措施包括放寬按揭、首付及限購限制，以及政府鼓勵收購存量房，均有助提振市場氣氛，當中以一線城市尤為顯著。儘管如此，受需求疲弱、供應過剩及負擔能力持續受壓所影響，市場復甦步伐仍然緩慢，各個城市亦表現不一。

為應對市場波動，集團繼續聚焦於核心城市、提供優質項目，並採取積極的市場推廣策略，同時嚴格遵循審慎的投資決策方針。

物業投資

香港

於2026財年，隨著宏觀經濟漸趨平穩，香港不同範疇的租賃市場表現個別發展。

辦公室市場持續受壓，反映租賃需求更為審慎及企業持續縮減規模；而受惠於旅遊業穩步復甦，同時得益於針對性行銷策略，零售市場錄得局部改善。整體而言，高息環境、港元強勢以及本地消費增長放緩，繼續壓抑市場氣氛，令租賃市場成交量偏低。

儘管面對當前挑戰及各區激烈競爭，集團憑藉多元化的租戶組合及積極的推廣策略，令零售及寫字樓物業的出租率維持穩健。

租戶普遍重視價值、靈活性及服務質素。因此，集團加強挽留租戶，鞏固與他們的合作關係，並提供度身訂造的租賃方案，包括靈活的租賃條款、裝修津貼及續租優惠，以降低空置風險。

集團主動與租戶保持緊密溝通，以支持他們適應消費模式的變化，尤其是受惠於旅遊業復甦、跨境消費上升，及生活品味需求日益轉變的商戶。相關措施有助吸引重視穩健業務、品牌曝光及長線合作的租戶，鞏固集團旗下物業於租賃市場的首選地位。

集團位於愉景灣的投資物業包括愉景廣場（連同擴建部分）及愉景北商場，於2026財年錄得約79%的平均出租率。集團擁有該等物業50%權益。

集團繼續開拓新商機，透過租戶重組，維持均衡的餐飲及零售組合，以滿足愉景灣社區對多元生活品味的追求。愉景灣設施及交通的升級計劃正在推進，以優化居民及訪客體驗。

在零售市況疲弱的情況下，整個行業均面對銷售額和客流量繼續受壓。儘管如此，荃灣中染大廈辦公室的平均出租率仍維持約82%，而8咪半商場於逆市中亦展現韌性，平均出租率達89%。

土瓜灣聯合報大廈的平均出租率為87%。大廈土地用途由工業改為住宅的申請已獲批准，補地價金額有待落實。

長沙灣西港都會中心的平均出租率為83%。而位於九龍塘的出租住宅大廈合勤名廈租賃表現強勁，平均出租率達約97%。

荷里活道及摩羅上街項目正發展為學生宿舍，總樓面面積約26,500平方呎，提供55個單位和160個住宿位，預計於2026年第三季竣工。

中國內地

於2026財年，上海興業太古（集團持有50%權益）的兩幢辦公樓—香港興業中心一座及二座平均出租率合計約93%。儘管營商環境充滿挑戰，市場競爭激烈，興業太古的表現仍大幅超越市場水平。

興業太古於2026財年持續優化租戶組合並強化其市場定位；與此同時，項目的策略性重新定位和優化工程亦穩步推進。項目引入逾80間新店，涵蓋旗艦店及概念店，帶動客流量上升79%，同時維持91%的出租率，鞏固其市場領導地位。

路易威登的「路易號」繼續為標誌性的景點，成功吸引來自87個國家及地區的訪客，顯著帶動入境消費。受惠於項目持續優化的品牌組合，以及政府利好政策，「路易號」的開幕鞏固了興業太古作為高端潮奢購物點的地位。北廣場的大型改造優化工程已於2026財年內完工，而行人道體驗升級工程正穩步推進。

於2026年3月，集團與嘉興市人民政府，按10 : 90合營比例成功投得浙江省嘉興市秀洲區「2026嘉秀洲-007號」的土地使用權。地塊的地面總樓面面積約為125,000平方米，而地下總樓面面積約為108,000平方米。該地塊將發展成飽覽湖景、涵蓋購物中心及戶外商業街的綜合商業項目，預計於2026年第四季動工，並於三年內落成。該項目標誌著集團在零售和酒店發展及管理領域，邁向輕資產投資的重要里程碑。

集團持有杭州香港興業國際中心156個辦公室單位及62個停車位的使用權，於2026財年，在競爭激烈的辦公室租賃市場下，仍錄得強勁表現，平均出租率達87%。儘管租賃市場持續調整，對租金收入構成壓力，集團仍採取積極的租賃策略，以維持長遠價值。天津方面，津匯廣場（集團持有15%權益）的平均出租率約為87%。

交通服務及物業管理

交通服務

集團持有愉景灣交通服務50%權益，其渡輪和巴士服務需求於2026財年維持穩定，惟受2025年夏季惡劣天氣影響，載客量出現間歇性波動。

2026財年的營運挑戰主要源於兩大因素：地緣政治不穩導致全球燃料價格攀升；

而勞工短缺及政府就兼職工實施的新政策，則致員工成本上升。

愉景灣渡輪服務的五年牌照已成功續期，並於2025年4月1日生效。政府最新修訂的「特別協助措施」，將提升服務的可持續性及減輕營運壓力。

配合集團逐步邁向綠色交通的方針，首部新一代單層電動巴士已於2025年12月正式投入服務。另外三輛電動巴士預計於2026年第二季陸續投入服務，集團亦正採購更多電動巴士。

往來愉景北及欣澳的自動駕駛巴士，預計於2026年中正式開始試行。

物業管理

於2026財年，集團在愉景灣及香港其他地區的物業管理服務保持卓越表現，在可持續發展及服務質素方面均屢獲殊榮。

愉景灣於香港品質保證局舉辦的「香港綠色和可持續貢獻大獎2025」中囊括多個重要獎項，包括「傑出可持續發展物業超卓貢獻大獎（物業管理）—推動綠色環保」、「ESG Connect傑出先鋒卓越獎」，並於「環境」、「社會」和「管治」三個界別均勇奪「ESG Connect先鋒金章」，以及「可持續發展物業貢獻金章（推動綠色環保）」，印證集團致力推行行業領先的可持續物業管理措施的承諾。

於2026財年，愉景灣同時於香港物業管理公司協會舉辦的「香港綠識管理大獎」中榮獲「金獎」。

物業管理的卓越表現持續備受外部肯定，於最近的一項愉景灣住宅服務調查中，94%的受訪者給予「滿意」、「良好」或「優異」的評價。

酒店及休閒業務

香港旅遊業於2026財年持續穩步復甦，中國內地及短途客需求穩健，帶動訪港旅客人次按年上升12%。然而，受港人前往中國內地及鄰近地區的外遊增加、港元匯率持續強勁，以及宏觀經濟不確定性等因素所影響，旅遊業復甦進程依然受壓。

集團於香港、上海、曼谷及北海道的酒店業務於2026財年表現穩健，此乃由於酒店實施靈活定價，迅速應對市場變化及消費者喜好的轉變。

愉景灣持續發展為獨特的度假勝地，提供多元化的款待服務，並透過旗下酒店及款待分部的交叉銷售及合作，以及與優質國際品牌建立策略性夥伴關係，充分把握體驗式旅客日益增長的需求。

酒店業務

香港

香港入境旅遊增長勢頭於2026年持續，主要受中國內地即日及短途旅客所帶動。

惟旅遊模式轉變，包括預訂期縮短、價格敏感度上升，以及區內旅客平均留宿時間減少，令行業全面復甦步伐放緩。

為維持入住率及加強顧客忠誠度，香港愉景灣酒店（集團持有50%權益）積極採取精準的營運策略，透過動態定價，充分把握休閒旅客及新興地區市場的需求。除主題客房住宿計劃，酒店也透過線上平台提升品牌曝光率，加強與主要客群的互動。此外，酒店正透過參與國際貿易展覽及接待區內的業界考察團，提升其會議、展覽及獎勵旅遊的市場定位。

中國內地

於2026財年，受惠於國際旅遊全面恢復及利好簽證政策，中國內地旅遊及酒店業復甦勢頭強勁。2025年國內生產總值增長達5%，刺激國內旅遊需求，而入境航空旅客人次亦顯著回升至疫情前水平。隨消費者越趨重視文化體驗、康體及綠色旅遊，高端及豪華酒店亦得以受惠，均錄得強勁的入住率。

上海素凱泰酒店（集團持有50%權益）憑藉審慎的收入管理及具特色的顧客體驗，在競爭激烈和成本高企的市場中展現穩健的表現。酒店透過與本地品牌獨家合作、舉辦特色康體活動及主題美饌盛事，進一步鞏固其品牌定位及深化與顧客的互動；同時，酒店亦於能源管理、採購及人手編排方面推行成本優化措施，以減輕營運開支上升的壓力。

上海素凱泰酒店將持續通過創新的住宿選擇、個人化的服務、卓越的設計，以及在營運中融入可持續發展措施，維持其競爭優勢，提升顧客忠誠度。

泰國

泰國旅遊及酒店業於2025年放緩，主要受中國旅客入境量下降及旅遊喜好轉變所影響。然而，消費較高的長途旅客市場仍展現韌性，有助穩定整體行業表現。

曼谷素凱泰酒店(The Sukhothai Bangkok)將繼續鞏固其在豪華酒店業的領導地位，同時積極推動可持續旅遊的方針。

儘管曼谷市場環境轉弱，曼谷素凱泰酒店於2026財年仍錄得強勁的收入增長，表現優於同業，並於節日期間創下單月最高收入紀錄。酒店維持多元化的客源組合，涵蓋個人旅客、團體及企業客戶。酒店的收入貢獻在歐洲、中東及非洲地區與亞太地區旅客之間保持均衡佔比，當中以中國、美國、英國、南韓及法國為主要客群。

因應市場變化，曼谷素凱泰酒店將繼續聚焦於高消費的核心市場，同時積極擴展亞洲及中東地區的新興奢華旅遊市場。與此同時，曼谷素凱泰酒店將優化其銷售及收入策略，並整合行銷方案，以延續其屢創新高的增長勢頭。

日本

日本北海道二世古的甘露之森酒店在完成全面升級工程後，已於2025年6月重新開幕。作為當地溫泉文化的門戶，酒店於1985年開業，毗鄰世界級冬季滑雪勝地Niseko United旗下的二世古安努普利國際滑雪場，並可飽覽著名的羊蹄山景致。

該酒店於2023年收購，為集團在日本的首個自營酒店物業，與旗下現有的「Auberge Hospitality」及「素凱泰酒店及度假村」品牌組合相輔相成。

休閒業務

愉景灣的高端休閒業務包括愉景灣康樂會（「DBRC」）、海澄湖畔會所、DBGC及LYC，以及愉景灣溜冰場（「DBIR」）。這些設施憑藉獨特的設

業務展望 - 截至2026年03月31日止年度

儘管外圍不明朗因素或將持續，集團將繼續優化營運模式以維持競爭力，並實施嚴謹的成本管控。同時，集團正策略性地將人工智能應用於各業務範疇，以提升營運效率，並為創造長遠價值奠定更穩固的基礎。

展望未來，集團將堅定應對市場變化，把握新機遇。憑藉集團的深厚根基，加上對打造優質社區及可持續發展的承諾，將有助實現持續增長。

憑藉穩健的資產負債狀況及堅實的的財務基礎，集團將繼續審慎而靈活地於重點城市物色投資機遇，同時因應市況及監管要求變化作出適切部署。隨著香港住宅物業市場的信心逐步回升，臨海發展項目「Toscana意濤」自2025年11月命名以來，市場反應理想。該項目將於今年稍後推出，有望支持集團未來的財務表現。

集團將於2027年慶祝半世紀的創新發展，未來集團的策略方向依然明確。在推進策略藍圖的同時，集團將保持靈活而審慎，同時堅持追求卓越，並以長遠服務社區為本。

資料來源: 香港興業國際 (00480) 全年業績公告