主要從事發展及管理位於大嶼山愉景灣之住宅樓宇及休閒項目並為其提供必需及康樂服務、其他物業發展、物業投資及酒店經營。

業務回顧 - 截至2025年09月30日六個月止

物業發展及投資

集團於本期間物業發展及投資業務的收入達2,206.9百萬港元，包括按比例分佔合營公司及聯營公司收入690.3百萬港元。本期間物業發展及投資業務的收益則為19.6百萬港元，包括按比例分佔合營公司及聯營公司收益92.7百萬港元。

物業發展

香港

政策調整、減息及置業需求上升，令香港一手住宅市場於本期間稍趨活躍。宏觀經濟方面，儘管美國關稅政策與高企的單位庫存量對樓價構成壓力，惟發展商採取具競爭力的一手樓定價策略，以及按揭利率已下調至低於3%，為樓市奠定相對穩定的基礎。

「新資本投資者入境計劃」將投資門檻由50百萬港元降至30百萬港元，進一步帶動住宅物業投資氣氛，可望為豪宅市場注入動力。

集團旗艦項目—愉景灣（集團持有50%權益）於本期間繼續推進「愉景灣2.0藍圖」。

按照總綱圖則第7.0E號，愉景灣北部全新住宅發展項目將增加超過1.3百萬平方呎總樓面面積，提供超過1,400個住宅單位，坐擁中央公園的翠綠環境。項目依山而建，首批約320個單位已於2025年9月獲發佔用許可證，暫定於2026年首季開售。

城市規劃委員會已批准愉景灣6f區及10b區的住宅發展項目，為集團未來發展鋪路。6f區項目可飽覽全海景，而10b區則設有350米長的海濱長廊，毗鄰國際級遊艇會—香港大嶼山遊艇會。集團正穩步推進該項目的研究工作，並將其納入修訂總綱圖則，呈交政府審批。

集團致力推進「愉景灣2.0藍圖」，實現提升愉景灣社區的承諾，其中包括愉景灣高爾夫球會和海澄湖畔會所的升級工程。一幢全新的多元康體中心亦正在施工，將提供一系列室內及室外休閒及運動設施，主要工程預計於2025年第四季開展。愉景灣國際學校及智新書院校舍擴建工程大綱圖則，預計於2026年第一季獲政府正式批准，將提升愉景灣教育配套。

為營造獨特的度假式生活氛圍，吸引追求優質居所的準買家，愉景灣已發展成為充滿精彩體驗的社區，透過多元化的活動與設施，回應不同客群的需求。愉景灣於本期間成功舉辦了多項大型活動，為社區注入活力與熱鬧氣氛，包括全港最大規模的沙灘音樂節「TheNextwave XX25沙灘音樂節」、標誌性的親子活動「愉景灣沙灘獵蛋奇兵」及「愉景灣彈游夏日嘉年華」。此外，愉景灣亦積極推動體育盛事，例如「動感亞洲越野跑步賽—愉景灣」、「愉景灣渡海泳挑戰賽」和「世界沙灘網球巡迴賽」；並定期舉行周日露天市集、以及推出全新的愉景灣療癒生活日及寵物巴士服務，進一步為愉景灣居民和訪客締造升級的度假生活體驗。

位於大埔的豪宅林海山城（與希慎興業有限公司按40 : 60比例合營發展）持續錄得穩健的本地需求，而中國內地及海外買家對項目的興趣亦顯著上升。

荷里活道及摩羅上街項目正發展為高級服務式住宅，總樓面面積約26,500平方呎，提供55個單位，預計於2026年中竣工。

中國內地

中央政府於本期間持續支持物業市場，包括放寬限購及按揭優惠條件，儘管這些措施有助於穩定市場，惟整體市場仍在復甦階段，且各個城市表現不一。

為應對市場變化，集團繼續優先考慮投資於主要城市、提供高端住宅，及輔以靈活的行銷措施。集團亦積極推進多元化的銷售策略，以嚴謹審慎的投資方針，精選輕資產管理組合投資發展。

嘉興市高尚住宅項目御璟灣於2025年5月完成平頂工程。銷售會館及四個經布置示範單位已於2025年9月對外開放，第一期預計於2025年第四季推售。

杭州市低密度住宅項目耦賢里的所有售出單位，買家已於2024年4月開始入伙。

截至2025年9月30日，項目累計銷售收益約為人民幣216百萬元。

上海市低密度住宅項目興雲間的所有售出單位已於2025年8月完成交付。截至2025年9月30日，項目累計銷售收益約為人民幣1,238百萬元。

物業投資

香港

於本期間，寫字樓及零售業持續受壓，該類物業價格溫和下跌，反映市場復甦步伐較預期緩慢。本地消費受經濟波動、貨幣強勢、消費模式轉變和北上消費熱潮等因素拖累。

保留租戶仍然是集團租賃業務策略的基石。面對不斷變化的市場環境和消費者對品質日益上升的要求，集團致力與租戶建立超越傳統業主與租戶的夥伴合作關係，積極支持租戶實現業務進展。此策略將促進穩定出租率，實現長期的互惠共贏。

集團位於愉景灣的投資物業包括愉景廣場（連同擴建部分）及愉景北商場，於本期間錄得約78%的平均出租率。集團繼續開拓新的商機，透過租戶重組，及提升餐飲零售的多元化組合，回應愉景灣社區對多元生活模式的追求。集團擁有該等物業50%權益。

荃灣中染大廈的平均出租率於本期間仍維持約86%。零售市況顯著低迷，整體銷售額和客流量面臨下行壓力。8咪半商場於當前逆市中展現抗跌力，平均出租率達到89%，令人鼓舞。

土瓜灣聯合報大廈於本期間的平均出租率為88%。大廈土地用途由工業改為住宅的申請已獲批准，有待落實補地價金額。

長沙灣西港都會中心於本期間的平均出租率為80%。位於九龍塘的出租住宅大廈合勤名廈表現強勁，於本期間的平均出租率達99%。

中國內地

位於上海興業太古（集團持有50%權益）的兩幢辦公樓—香港興業中心一座及二座於本年期間的平均出租率合計約93%，在營運充滿挑戰及競爭激烈的環境下仍大幅超出市場預期。

於本期間，興業太古於透過策略性的重新定位及提升租戶組合，成功鞏固了其高端潮奢購物點的地位。高端品牌進駐帶動人流上升50%，平均出租率提升至89%，彰顯興業太古的市場領導地位。

升級工程方面，興業太古北廣場首階段翻新工程竣工後，交通聯通顯著提升，並於本期間引入了路易威登的概念地標「路易號」，於上海和全國各地引起廣泛迴響，進一步奠定興業太古作為文化演繹與品牌創新的頂級樞紐。

杭州辦公室租賃市場於本期間處於業務調整期，主要歸因於長期過盛的供應。儘管市況充滿挑戰，杭州香港興業國際中心的156個辦公室單位及62個停車位使用權，仍維持88%的平均出租率，展現其穩健的營運能力及有效的資產管理。然而，杭州辦公室整體租金跌勢持續，集團仍受市場租金下行影響。

天津方面，津匯廣場（集團持有15%權益）於本期間錄得約89%的平均出租率。

交通服務及物業管理

交通服務

集團的交通服務涵蓋渡輪、巴士及隧道服務，由集團旗下子公司（集團持有50%權益）負責營運管理。受2025年夏季惡劣天氣影響，本期間的客運量出現季節性波動，但渡輪及巴士服務整體需求仍然穩定。儘管政府已就渡輪服務提供財政資助，並批出補充外勞司機配額，持續攀升的燃料成本及勞工短缺問題，仍對營運構成挑戰。

愉景灣渡輪服務牌照已成功續期五年，自2025年4月1日生效。渡輪服務亦持續升級，包括於2025年4月為一艘單體船更換主引擎；而現時正安排為一艘雙體船更換主引擎，預計於2025年第四季完成。

新型單層電動巴士的牌照申請程序已啟動，預計可於2025年第四季度投入服務。

集團計劃於2026年第二季引入三輛全新電動中型巴士。集團已獲香港應用科技研究院委託，於往來愉景北及欣澳的路線試行無人駕駛巴士，目標於2026年第一季投入服務。

物業管理

於本期間，集團在愉景灣及香港其他地區的物業管理服務保持卓越表現，在可持續發展措施及服務質素方面均屢獲殊榮。

愉景灣於香港品質保證局舉辦的「香港綠色和可持續貢獻大獎2025」中囊括多個重要獎項，包括「傑出可持續發展物業超卓貢獻大獎（物業管理）—推動綠色環保」、「ESG Connect傑出先鋒卓越獎」，並於「環境」、「社會」和「管治」三個界別均勇奪「ESG Connect先鋒金章」，以及「可持續發展物業貢獻金章（推動綠色環保）」，印證了集團致力推行於業界領先的可持續物業管理措施。

酒店及休閒業務

酒店業務

於本期間，集團於香港、上海及曼谷的酒店業務靈活應對市場狀況及消費者的喜好變化，業務保持穩定。

香港

香港旅遊業在2025年面臨挑戰，儘管入境旅客人次按年增長近15%，惟復甦仍受制於過夜旅客下降、港人外遊增加、酒店入住率和房價波動，以及宏觀經濟的不確定性。大嶼山酒店供應增加，進一步攤分了區內酒店需求。

為提升入住率及顧客忠誠度，香港愉景灣酒店推行全方位銷售策略，包括積極拓展長期住宿服務、推動集團休閒品牌交叉銷售、隨貿易代表團參與亞洲大型展覽，把握會議、獎勵旅遊及商務活動市場的商機。酒店同時推出季節及特色節慶主題住宿套餐，廣受市場好評。

酒店亦與國際旅行社、批發商及航空公司合作，配以靈活的線上推廣活動提升品牌曝光率。集團持有香港愉景灣酒店50%權益。

中國內地

於本期間，中國內地酒店業受強勁入境旅遊和利好簽證政策支持下，持續保持增長勢頭。在國際與國內客源組合均衡的帶動下，主要大城市高端酒店的入住率穩守高位。酒店競爭激烈，旅客更為重視酒店能帶來獨特體驗與個人化服務。

上海素凱泰酒店及上海居舍，透過調配定價及重以賓客體驗為本的策略，包括策劃特色本地遊與提升服務水平，帶動收入增長。面對營運成本上漲，酒店實施成本控制措施，維持盈利表現。集團持有上海素凱泰酒店及上海居舍50%權益。

展望未來，上海素凱泰酒店將推出創新產品、優化官方訂房渠道、會員獎勵計劃及推動可持續發展，鞏固品牌獨特定位。

泰國

泰國旅遊業在2025年面臨多重挑戰：國際旅客增長放緩、泰銖升值及地緣政治局勢緊張，均削弱了旅客消費意欲及酒店入住率。

面對市場不利因素，The Sukhothai Bangkok積極籌劃銷售活動、針對顧客群推行推廣、提升餐飲體驗，以及聯乘國際頂級旅遊及奢侈品牌，成功擴闊了顧客群，表現超越同業。酒店採納的營銷策略重說好品牌故事，凸顯酒店和TheSukhothai Spa的獨特優勢，以及對卓越服務的長遠承諾。

休閒業務

愉景灣擁有四個高級會所，分別是愉景灣康樂會、海澄湖畔會所、愉景灣高爾夫球會以及香港大嶼山遊艇會，還有愉景灣溜冰場。憑藉其創新設計、頂尖基礎設施和卓越的營運水平，集團的休閒業務穩步確立行業領導地位。集團持有所有愉景灣休閒業務的50%權益。

香港大嶼山遊艇會是香港首個獲遊艇碼頭行業協會頒發「白金五金錨遊艇碼頭」的遊艇會，同時擁有香港唯一「超級遊艇適泊碼頭」殊榮。該會已擴充業務至婚宴及企業活動業務，其卓越款待、精湛餐飲體驗及頂級服務，屢獲業界肯定。

香港大嶼山遊艇會於2025年10月主辦第三屆遊艇展，透過呈現一系列頂級遊艇及豪華生活體驗，展現遊艇旅遊的發展潛力，進一步鞏固其市場地位。

自2025年4月1日起，愉景灣高爾夫球會成為所有會籍轉讓的唯一處理機構，確保會籍費用清晰明確，同時讓新會員能充份體驗會籍價值。會所優化工程預計於2025年第四季完成，隨後將為會員提供更優質的休閒環境。

愉景灣溜冰場已成為頂尖的國際冰上運動比賽場地及精英溜冰學院。為支援本地速度滑冰發展，愉景灣溜冰場與香港速度滑冰學院及香港滑冰學校合作，提供專業訓練場地。與此同時，愉景灣溜冰場亦透過「冰上畫布」及「冰上雪樂園」體驗，積極推動社區參與冰上運動。

資料來源: 香港興業國際 (00480) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年09月30日六個月止

全球經濟環境仍然波動及持續變化，地緣政治局勢緊張，以及尤其是中美貿易的環境改變，持續為環球市場帶來不確定性，考驗全球各個行業企業的抗逆力。

在香港，這些宏觀經濟壓力導致股票市場波動並影響市場情緒。儘管近期利率調整稍為紓緩樓市壓力，但全面復甦仍然充滿挑戰。

在當前市場環境下，建立可持續、長期增長對企業變得愈加重要。集團正積極推進「愉景灣2.0藍圖」，以前瞻策略打造充滿活力和度假氛圍的社區。愉景灣全新意式大型海景豪宅區「Toscana意濤」第一期住宅項目（愉景灣19 -1期）即將登場，將成為藍圖的重要里程碑。作為亞洲別樹一格的休閒生活勝地，愉景灣精心策劃節慶盛事、家庭和寵物友善活動、各式運動及健康體驗，旨在凝聚充滿活力且共容的社區。

在中國內地，受惠於中央重點支持主要城市的政策，樓市呈現復甦跡象。鑑於長三角地區具有戰略發展價值，集團將繼續加強該區的長期投資。

與此同時，消費者愈趨重視體驗式消費和文化共鳴的零售環境。多年來，興業太古持續深化與奢侈品牌的戰略合作，包括於本期間落戶的路易威登「路易號」，不僅提升了上海的文化風貌，亦顯鞏固集團在高端零售業的領導地位。

為應對不斷變化的市場，集團已實施嚴格的成本控制措施、重新調整項目的優先次序、精簡架構以提升營運效率，致力強化業務的抗逆力和協同效應。憑藉穩健的業務基礎和財務結構，集團將繼續審慎把握具回報價值的投資機遇，以實現可持續的長期增長。

資料來源: 香港興業國際 (00480) 中期業績公告