主要業務為於香港提供工商物業及商舖物業代理服務和物業投資。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

本集團宣佈截至中期期間，本集團錄得權益持有人應佔虧損港幣33,343,000元，對比截至二零二四年六月三十日止六個月錄得之權益持有人應佔溢利港幣9,504,000元。中期期間的虧損主要是由於重估本集團投資物業所產生之公平值虧損。

市場活動輕微改善

二零二五年四月，中美貿易糾紛升溫，初期為香港樓市帶來壓力。然而，對比二零二四年市場低迷的背景下，整體市場氣氛於二零二五年上半年略見改善，商舖、寫字樓及工廈各類型物業的銷售註冊量均按年上升。

這輪反彈主要受數項關鍵因素帶動。人工智能初創企業DeepSeek的冒起，引發港股於二零二五年二月中旬至三月中旬期間強勢上揚，一度令生指數創下近年新高。此外，香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅下挫，降低借貸成本，進一步刺激市場活動。政府財政預算案下調港幣四百萬元以下物業交易的印花稅，亦一定程度上有助提振細價物業買賣。

值得留意的是，二零二五年上半年非住宅物業的註冊量得以錄得三年來新高，只僅僅是因為比較基數過低。整體營商環境仍然嚴峻，市場表現仍遠遜疫情前水平。地緣政治局勢不明朗引發市場憂慮，擾亂企業擴張計劃，重創寫字樓市場。與此同時，受本地消費者跨境消費的影響，零售業持續受挫。多間本地戲院相繼結業，因戲院一般佔據大面積的零售空間，對舖位市場造成重大衝擊。

受惠於中國中央政府對民營企業的支持，香港物業市場似乎能暫時擱下中美貿易糾紛所帶來的若干憂慮，於二零二五年上半年錄得溫和復甦。

代理業務輕微改善

中期期間，某程度上受惠於非住宅物業市場交投上升，地產代理業務之經營業績與去年同期相比甚至錄得輕微改善。經過一系列重組及業務強化行動，新管理團隊積極推動銷售團隊與美聯集團之相關成員公司之協同效應並且善用其網絡。今年上半年轉介非住宅物業業務收入按年顯著上升，部分是得益於香港銀行同業拆息下跌及資產價格急速調整。轉介業務增加也在一定程度上導致回贈費用上升。與此同時，高負債的發展商及業主繼續沽售存貨，增加可供買賣的貨源。

物業投資業務表現穩健

本集團物業出租業務於二零二五年上半年持續表現穩健。受本港租樓需求殷切帶動，服務式住宅出租率高企，租金收入亦錄得輕微升幅。投資組合中之商業物業方面，受累於零售市道疲弱及貿易戰陰霾，整體環境仍然嚴峻。不過，具豐富經驗之物業管理團隊在嚴峻的環境下仍能成功爭取最有利條款。總括而言，物業出租業務繼續為集團帶來穩定回報，其業務表現僅受下文所述物業重估虧損所拖累。

信貸業務維持平穩

二零二五年上半年，信貸業務的經營環境依然艱難。有於銀行，其面對更廣泛的市場，信貸行業通常服務不同的板塊，亦面對截然不同的挑戰。然而，本集團一直嚴守審慎信貸政策，並未因高風險業務而放寬風險容忍度。加上本集團對信貸業務採取嚴謹的態度，有助信貸業務於充滿挑戰的環境中屹立不倒。中期期間，信貸業務繼續為集團帶來正面貢獻。

物業重估

受惠息口回落，住宅及商業物業市場走勢各異。商業物業市場距離全面復甦仍有相當距離。儘管多個板塊交投有所增加，惟資產價格仍未止跌。因此，本集團投資物業錄得重估虧損，金額超過其他業務所帶來之盈利，儘管本質上並非現金性質。

資料來源: 鋑聯控股 (00459) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

環球逆風與新興機遇

環球經濟格局日益不明朗，現屆美國政府的貿易及外交政策難以預測，對市場構成重大壓力。美國加徵關稅及地緣政治緊張局勢升溫，引發市場對潛在通脹壓力的憂慮，或會令各國央行的利率決策變得棘手。儘管美國與中國內地已達成臨時協議以緩和貿易摩擦，但美國貿易政策無從捉摸，局勢或再度升級，為環球經濟前景蒙上陰影。

樂觀而言，中國內地經濟於二零二五年迄今表現相對理想。繼首季錄得5.4%增長後，第二季國內生產總值上升5.2%。此外，倘若內地經濟進一步獲得政策支持，有望提振整體經濟局面，並可能對香港帶來正面的溢出效應。

美國政策環境動盪，令香港成為資金流入的避風港。財政司司長陳茂波在二零二五年六月中旬預測，香港銀行同業拆息將長期維持於低水平，顯示市場流動資金充裕。有賴新股市場的強勁表現，資金流入勢頭有望延續，香港在二零二五年上半年已超越華爾街領導地位，成為全球首選的新股上市目的地。

此變化源自多個關鍵因素，包括香港作為中國內地窗口，通往內地龐大消費市場的位置；以及在美國市場政治局勢愈見不明朗之際，投資者傾向選擇香港穩健可靠的金融市場環境。中資企業為規避華爾街潛在退市風險，趨向選擇香港作為較安全的上市地，亦進一步推動此趨勢。寧德時代成功二次上市，便是其一例證。

今年首六個月旅客到港人數較去年同期上升12%。此外，啟德體育園及即將落成的西九演藝中心勢為本地經濟注入新動力，改變現場娛樂產業前景，並吸引世界各地旅客訪港。

再者，香港進一步鞏固其全球教育樞紐的地位，目前共有五間大學躋身《QS世界大學排名2025》百強之列。美國特朗普政府早前嘗試禁止哈佛大學取錄國際學生，亦加強本港對受影響學生的吸引力。

而港府近期放寬酒店及商廈改建為學生宿舍的程序，有望可紓緩學生宿位嚴重短缺的情況，有助奠定香港作為國際教育樞紐的地位。

縱有改善挑戰尚存

香港非住宅物業市場雖有改善跡象，但仍面臨重大挑戰。各類型非住宅物業的成交，包括寫字樓、零售店舖和工廈，雖然均有所進步，但仍要持續面對各種挑戰的影響。因此要實現全面復甦仍需一定時間。

寫字樓市場

利好因素

近期在中環的幾宗大手交易，包括簡街資本（Jane Street Capital）耗資港幣18.3億元的租約，以及香港交易及結算所有限公司（「香港交易所」）以港幣63億元購買交易廣場寫字樓，均顯示金融機構對香港頂級寫字樓市場的強勁信心。隨著居家辦公趨勢逐漸減弱，有關交易印證中環作為金融中心的吸引力。此外，已有個寫字樓價格跌近7成，再大幅下跌空間有限。

利淡因素

然而，市場前景受重大風險的陰霾籠罩。人工智能的應用或減少招聘以至寫字樓需求。地緣政治緊張局勢則可能打亂企業擴展計劃。最為關鍵的是，市場仍面對辦公空間嚴重過剩的問題，空置率居高不下。雖然備受矚目的交易引發強烈的樂觀情緒，但需求縮減和空置率上升等頑固結構性挑戰，表明市場難以全面復甦。在出租率或企業擴展未能持續回升的情況下，市場的上行空間或受到限制。

舖位市場

利好因素

整體零售業雖見初步穩定跡象，惟仍然受壓。港府打造香港成為「盛事之都」的工作已漸見成效，多場頂級巨星的演唱會聲勢浩大，舉行得甚為成功。美元轉弱亦令本港旅遊業重拾競爭力。

利淡因素

然而，跨境消費影響深遠，加上網上購物成風。本地零售業要走出低谷，恐尚需時日。

工廈物業市場

利好因素

工廈物業市場錄得巨大金額跌幅，並已開始出現跌破建築價現象。在息口下跌的情況下，相信會吸引用家及投資者伺機入市。

利淡因素

全面復甦對工廈市場來說，仍然遙不可及。工廈物業的業主與潛在買家多為投資者，香港銀行同業拆息下行對其有利，惟對部分債務纏身的客戶而言，借貸成本下降雖略為紓困，卻非靈丹妙藥。

物業投資

住宅租賃市場前景正面，主要受惠於來港就讀的非本地學生人數增加，以及通過各類人才計劃湧入的內地專才。集團旗下的服務式住宅有良好潛力受惠於此趨勢，預計租賃需求將持續強勁。商舖出租方面，前景審慎樂觀。儘管零售業整體仍處困境，但已初現企穩跡象，加之若干利好因素支撐，市場信心有所增強。雖然挑戰猶存，但集團持有的租賃商舖組合有望受益於零售市場的逐步復蘇。

信貸業務

信貸業務仍面臨多重挑戰，但房地產市場已顯現回暖信號，交易活動趨於活躍。此外，利率下調預計將為信貸業務提供一定支撐。儘管經營環境依然艱難，集團持審慎樂觀態度，認為樓市漸見改善與有利的利率環境將有助於抵消信貸板塊的部分阻力。

危機重重乍現商機

即使市況疲弱，市面仍不乏商機。最明顯的是，部分資深投資者或發展商在減債狀態當中，願意割價離場及承受重大虧損。即使舖位市場處於疲弱時候，近日麥當勞仍以港幣12億元標售其八項零售物業。在利率下行的環境下，此情況能吸引若干首次進場的買家。資產價值畢竟已大幅貶值，回報率也變得吸引。例如，差餉物業估價署數據顯示，甲級寫字樓價格較其高峰期下跌51%，回報率上升1.2個百分點至3.6%。此外，一些機構如香港交易所和大學積極收購自用物業也對市場帶來支持。此外，發展局將「酒店」的定義擴大至涵蓋學生宿舍，並豁免相關規劃程序及簡化申請，有望刺激更多整幢物業成交，配合香港作為教育樞紐的定位，方便私人營運商於商業用地興建學生宿舍。此修訂料可增加酒店及商業地產市場的投資與重建機會，以應對日益上漲的學生宿位需求。

資料來源: 鋑聯控股 (00459) 中期業績公告