主要業務包括物業發展及投資、酒店擁有及經營（包括租賃酒店）、經營酒樓及靈活工作空間、資產管理及項目管理、建築材料貿易、證券投資、提供物業管理、保修及物業代理服務及物業租賃。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

1.物業銷售

白石角「朗濤」

本集團於2014年5月購得一幅位於大埔白石角的住宅用地，可盡覽吐露港無敵海景。該發展項目的可用總樓面面積（「總樓面面積」）為730,870平方呎，或實用面積為635,612平方呎，由723個豪華住宅單位及456個車位組成，並已於2020年第四季度竣工。

2025年住宅單位按實用面積計的平均售價為每平方呎19,843港元，而已售車位的平均售價為每個1.77百萬港元。於報告期內，已向買家交付兩幢獨立屋（連四個車位）、23個住宅單位、25個車位及一個電單車位，錄得收入841.6百萬港元（2024年：1,340.5百萬港元）及毛利401.3百萬港元（2024年：599.0百萬港元）。截至2025年底，累計售出717個住宅單位，佔全部723個住宅單位的99.2%（或佔總實用面積的97.9%）。其中694個單位已交付予買家。

何文田「朗賢」

根據與香港鐵路有限公司訂立的發展協議，此項目於何文田港鐵站上蓋興建990個住宅單位，總樓面面積約為742,000平方呎，實用面積約為664,000平方呎。佔用許可證及合約完成證明書已成功取得，並自2025年6月中起開始交付單位。

於報告期內，並無錄得新銷售，而在709個預售單位中，704個已交付予買家。儘管根據適用會計準則，該項目於本年度錄得毛利112.3百萬港元（2024年：無），惟扣除相關銷售及市場推廣開支以及其他相關費用後，錄得累計虧損16.9百萬港元。

根據與該項目前發展商訂立的協議，本集團有權就提供項目發展所需的額外資金收取財務收入。截至2025年12月31日止年度，隨著預售的704個住宅單位交付，本集團錄得相關財務收入842.7百萬港元。

2.酒店分部

酒店分部於全球業務組合中表現各異。北美、澳洲及中國地市場錄得穩健的收入增長，受惠於休閒及大型活動板塊需求上升所帶動。然而，倫敦及紐西蘭的經營環境依然嚴峻，其整體盈利能力受制於當前經濟壓力與加劇的市場競爭。

酒店分部總收益按年上升4.4%至5,307.1百萬港元（2024年：5,085.2百萬港元）。

酒店分部業績亦包括來自管理酒店的酒店管理費收入、本集團作為LHI酒店的主承租人所錄得的盈餘或虧損，以及香港及中國內地毅風Ying’nFlo業務的收入，該等項目均列於上述酒店EBITDA表中「其他」項下。

整體而言，於2025年酒店分部錄得的EBITDA為1,152.2百萬港元（2024年：1,105.2百萬元），增長4.3%。

歐洲

倫敦朗廷酒店

倫敦酒店的表現受消費者及企業信心疲弱所影響。於2025年下半年，在大型活動帶動需求及國際旅客人數增加的支持下，入住率有所回升。然而，營運成本持續上升，尤其是勞工成本，對盈利能力構成壓力。

北美洲

波士頓朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、紐約第五大道朗廷酒店、帕薩迪納朗廷亨廷頓酒店及華盛頓逸東酒店

大部分北美酒店的客房表現理想，受惠於休閒旅遊、商務出行及大型會議活動帶動。

紐約受強勁休閒需求支持，房價得以維持高位；波士頓及芝加哥在大型會議帶動下，企業及團體業務明顯回升；帕薩迪納在山火影響下仍展現韌性。整個區域的盈利能力則受到營運開支上升（包括物業稅）所影響。

多倫多Chelsea酒店

多倫多酒店表現穩定，在大型活動及本地需求強勁帶動下，房價有所提升，從而緩解來自美國入境旅客減少所帶來的影響。

年內，地下大堂翻新工程竣工，提升了賓客抵達體驗。翻新後，酒店升級了的設施對賓客更具吸引力，市場反應正面。

澳洲╱紐西蘭

墨爾本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店

兩間酒店均錄得理想業績，受惠於城市的文化、體育及娛樂活動帶動。相關盛事吸引國際旅客並促進本地旅遊，推動入住率及收入增長。

奧克蘭康得思酒店

市場氣氛仍然偏弱，大型活動減少令入住率受壓。國際旅客人數下滑，加上本地企業活動放緩，均為營運帶來挑戰。

中國內地

上海新天地朗廷酒店及上海虹橋康得思酒店

本集團位於上海的兩間酒店表現參差，一方面受惠於國際旅遊復甦及大型活動（如車展）帶動。另一方面，本地消費信心轉弱，尤其對餐飲業務造成影響。

位於杭州、武漢及南京的毅風Ying’nFlo該品牌以輕資產模式營運，定位為以生活方式主導的中端精選服務酒店品牌，針對千禧及Z世代，並與網絡紅人及媒體緊密合作。年內，品牌正式進軍中國內地，於杭州、武漢及南京等核心地段開設三間分店，市場反應正面。

酒店管理業務

於2025年12月底，本集團向14間第三方酒店（約4,200間客房）提供酒店管理服務。

3.冠君產業信託收入

本集團的核心溢利乃按同一財務期間應佔冠君產業信託的分派收入及管理費收入而計算。按此基準，來自冠君產業信託的總收入於2025年下跌9.2%至823.0百萬港元。其中，冠君產業信託按90.0%（2024年：90.0%）的分派比率宣佈每單位分派減少11.2%，經計及本集團的控股權益由2024年12月底的70.30%增加至2025年12月底的70.63%，本集團應佔分派下降9.6%至545.2百萬港元。由於冠君產業信託的物業收益淨額下跌，2025年的管理費收入亦下跌8.4%至277.8百萬港元。

花園道三號

花園道三號的租賃活動於2025年轉趨活躍，物業視察次數於2025年下半年按年增加61%，並成功引入多名來自資產管理行業及家族辦公室的新租戶。該物業的出租率保持在81.6%的穩定水平（2024年12月31日：82.6%），新租戶及現有租戶的擴充需求大致填補了遷出租戶所釋放的樓面面積。我們主動與現有租戶洽談續租的策略持續取得成效，至今已成功為超過75%在2026年到期的租約安排續租，顯著提升了業務穩定性及可預見性。

中環寫字樓供應充裕令區內租金持續受壓。於2025年12月31日，花園道三號的現收租金跌至每平方呎73.7港元（按可出租面積計算）（2024年12月31日：每平方呎87.0港元），原因之一是年內有多宗租約適逢市場競爭激烈之際到期。因此，物業租金收益減少10.1%至10.17億港元（2024年：11.32億港元）。

朗豪坊辦公樓

隨「6D Wellness」健康資訊頻道及全新活動場地「Social Wellness Hall」相繼推出，朗豪坊辦公樓作為頂尖身心健康總匯的定位得以進一步鞏固。於2025年12月31日，物業的租戶組合中，生活時尚及醫療、美容行業租戶佔比達68%。

儘管朗豪坊辦公樓的租戶基礎以醫療及美容業者為主，但該物業透過引入銷售服務等其他行業租戶，令租戶組合更多元化。該物業依然備受重視地段的商戶所青睞，出租率亦保持在86.9%的穩定水平（2024年12月31日：87.2%）。

物業的表現繼續受續租租金下跌所影響。期內租金收益減少6.1%至3.04億港元（2024年：

3.24億港元）。由於市場上寫字樓供應充裕，市場租金持續受壓。現收租金於2025年12月31日跌至每平方呎42.4港元（按建築面積計算）（2024年12月31日：每平方呎44.0港元）。

期內物業經營淨開支升至4,900萬港元（2024年：4,500萬港元），主要由於租賃活動增加帶動租金佣金上升，以及其他營運開支和樓宇管理淨開支增加所致。整體而言，物業收益淨額減少8.6%至2.55億港元（2024年：2.80億港元）。

朗豪坊商場

朗豪坊商場租戶的銷售額按年下跌5.0%，但我們透過主動優化租戶組合，為生活時尚板塊帶來雙位數的銷售增長。

於2025年12月31日，商場的出租率維持在99.3%的高水平（2024年12月31日：99.3%）。

租金收益下跌8.5%至6.66億港元（2024年：7.28億港元）。基本租金收入跌至4.40億港元（2024年：4.75億港元），原因為更換一名佔可出租面積13.8%的主要租戶時，新租約的租金有所下調。分成租金收入則跌至1.71億港元（2024年：1.96億港元），主要因為租戶的銷售放緩。現收租金（按可出租面積計算）於2025年12月31日為每平方呎162.5港元（2024年12月31日：每平方呎157.5港元）。

4.LHI的分派收入

按法定會計準則，我們於LHI的投資被分類為附屬公司，其業績於本集團的法定收益表中綜合入賬。然而，由於LHI主要專注於分派，故此本集團的核心溢利將會按應佔分派收入計算。我們相信此舉將更能反映本集團投資於LHI所獲得的財務回報及經濟利益。此舉亦與我們計算投資於冠君產業信託（其亦專注於分派）的回報做法一致。

於報告期內，儘管出租率有改善，但經營環境充滿挑戰，對房租有所影響。此外，LHI的整體盈利能力亦受到營運及財務成本不斷上漲所影響。

LHI宣派2025年每個股份合訂單位的分派為3.2港仙（2024年：1.6港仙）。

受惠於訪港旅客的增長，LHI的酒店組合於2025年表現穩定。大型娛樂活動、體育賽事、會議及節慶活動的舉行，加上新落成的啟德主場館及體育園區的成功發展，亦支撐了增長勢頭。

於2025年，LHI的酒店組合客房表現錄得溫和改善，而餐飲業務與去年相比則輕微下跌。

儘管兩項業務走勢不一，該等酒店整體營運表現仍錄得輕微的按年增長。

於2025年12月31日，LHI的酒店組合估值為15,895百萬港元，與去年大致持平，反映市場持續趨於穩定。該等酒店於2025年最後一季的強勁營運表現，顯現出明確的復甦勢頭。

5.投資物業租金收入

香港寫字樓市場持續疲弱，為鷹君中心帶來不利影響，限制其於年內的營運表現。

截至2025年12月底，寫字樓部分出租率下降至67.6%，平均實收租金按年下跌1.8%至每平方呎48.1港元。鷹君中心整體毛租金收入按年減少1.2%至75.3百萬港元（2024年：76.2百萬港元），淨租金收入則下降3.4%至62.2百萬港元（2024年：64.4百萬港元）。

服務式住寓

來自服務式住寓的總租金收入下跌4.6%，至54.0百萬港元（2024年：56.6百萬港元）。儘管灣仔峽道的表現有所改善，但山村道和藍塘道物業卻錄得輕微下滑。自2025年中起，藍塘道物業逐步轉型至長租模式，期間對其租務表現造成短暫影響，但隨著住宅需求增長，入住率和租金水平經已回升。

於報告期內，物業組合的入住率輕微下降至82.3%（2024年：83.0%）。平均每平方呎的淨實收租金按建築面積計算之平均淨現收呎租下跌4.3%至每平方呎24.6港元，較2024年每平方呎25.7港元有所下降。

住宅物業組合

住宅物業組合主要目標為購置位於交通便利、租賃需求強勁及市場流動性良好的熱門地段的優質住宅單位（包括一手及二手住宅單位），以作長投資用途。

截至2025年12月31日，已完成簽署轉讓契的住宅單位共有33個，總代價約為451.1百萬港元。當中19個單位已出租，年化毛租金回報率約為3.1%。2025年已簽約但尚未完成交易的住宅單位共有72個，總代價約為907.8百萬港元。

於報告日後，另購入29個住宅單位，總代價為259.9百萬港元。累計至今，合共已購入134個住宅單位。

此外，灣仔會展中心會景閣的五個住宅單位已重新分類並歸入至住宅物業組合，並於報告期內帶來淨租金收入3.4百萬港元。

6.其他業務營運收入

本集團之其他業務分部營運收入包括投資證券的股息收入及分派、物業管理及維修收入、來自貿易及採購附屬公司的貿易收入、資產管理費收入及其他業務收入。

於報告期內，其他業務營運收入輕微下降0.8%至124.0百萬港元（2024年：125.0百萬港元）。

發展項目

香港

九龍啟德NKIL 6590地皮合營發展項目此項目為本集團與信和置業有限公司（「信和置業」）、中國海外發展有限公司及華人置業集團合作的合營項目。本集團持有20%股權，信和置業為項目經理。地價總額為5,350百萬港元（按可用總樓面面積計約每平方呎5,392港元）。

該地盤面積為145,302平方呎，主要由東部及西部兩塊地皮組成，位於啟德區內，可經由未來的地下購物街直達宋皇臺港鐵站。該發展項目規劃包括大部分住宅單位、商場、地下購物街、地庫停車場及政府指定目的用房，總樓面面積約992,270平方呎（不包括政府指定目的用房）。該項目正在發展中，預計將於2029年上半年取得兩塊地皮的佔用許可證。

九龍城盛德街╱馬頭涌道KIL 11290地皮合營發展項目此項目為本集團根據與市區重建局訂立的發展合約與信和置業及招商局置地有限公司合作的合營項目。本集團持有15%股權，信和置業為項目經理。地價總額為1,934百萬港元（按可用總樓面面積計約每平方呎4,661港元）。

該地皮位於九龍城盛德街╱馬頭涌道，地盤面積為46,102平方呎，規劃發展成設有住宅單位及多間商舖的綜合樓宇，總樓面面積約414,920平方呎。項目正在發展中，目標於2029年第一季度取得佔用許可證。

九龍彩虹彩興路NKIL 6674地皮合營發展項目此項目為本集團與信和置業合作的合營項目。本集團持有15%股權，信和置業為項目經理。

地價總額為1,610.0百萬港元（按可用總樓面面積計約每平方呎4,339港元）。該地皮乃透過政府招標取得，結果於2026年1月公布。

該地皮位於彩虹區地勢較高位置，預計落成後多數單位可享有開闊或綠化景觀。地皮將被規劃發展為住宅項目，並配有社區零售設施及政府指定目的用房，總樓面面積約為371,000平方呎。

日本

東京酒店重建項目

本集團購入位於東京地標六本木新城鄰近的一幅可作酒店發展之用地，其後再收購毗鄰的幾幅小型地皮，以便申請增加該地皮的地積比率。按較高之地積比率基準計算，經擴大後地皮的可建總樓面面積約為380,000平方呎。

我們已委任全球知名的建築設計師Kengo Kuma & Associates設計這座設有270間客房的旗艦酒店，並已向當地政府提交規劃申請，早前亦已委任總承建商為項目作可行性研究及進一步成本優化評估，以提高設計功效，從而節省成本。儘管我們不斷努力優化成本估算，但建築成本仍然高昂。

有鑒於此，本集團將持續推進設計優化工作，旨在提升建設效率與成本效益。同時，本集團正評估一系列其他發展方案，包括但不限於酒店與豪華公寓的綜合方案。本集團亦考慮其他投資策略，包括但不限於與擁有本地專業開發經驗的潛在投資者合作。

美國

三藩市1125 Market Street酒店發展項目三藩市555 Howard Street酒店重建項目由於三藩市的市況不

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

展望2026年，地緣政治局勢緊張及利率走勢不明朗等全球性不確定因素依然存在，將持續影響經濟增長並令全球資產價格承壓。儘管面對以上各種挑戰，鑒於香港在中國扮演不可或缺的角色及其作為全球金融中心的領先地位，我們仍對香港經濟保持樂觀。IPO活動的復甦和作為家族辦公室中心的戰略發展將提振對優質辦公空間的需求。此外，人才輸入計劃不斷吸引高凈值人士及專業人士，預計2026年住宅銷售及租賃市場應得以支撐，而價格亦將有溫和增長。旅遊業的回暖預計將利好酒店業。然而，不斷演變的消費模式及激烈的跨境競爭將繼續對本地零售構成挑戰。

本集團就「朗賢」及「朗濤」的餘下存貨將採取靈活的銷售策略，同時推進我們位於啟德、馬頭涌及彩虹地區的合營發展項目。我們非常看好香港住宅市場，並將繼續探索市場及購入發展項目。此外，我們將從本地一手及二手市場購入更多優質住宅單位，藉以擴大住宅物業組合用作長期投資。

儘管我們各個類別的業績表現不一，但酒店分部的整體營運環境仍持續面臨宏觀經濟與地緣政治不確定性所帶來的阻力，預計將影響對酒店的需求及整體業績表現。同時，營運成本上升壓力猶在。鑒於上述情況，我們將積極推進有針對性的舉措，包括優化營運、提升收益及嚴控成本，藉以提升業績及其韌性，進而實現盈利最大化。本集團致力透過毅風Ying’nFlo品牌擴大在中國中端酒店市場的業務版圖。我們已根據該戰略制定計劃，擬於2026年開設8至10間新店。

未來，香港酒店業在面臨新機遇的同時，亦將受到持續挑戰。儘管來自周邊地區的短途旅客增長有助抵消長途旅客復甦緩慢的影響，但來自中國內地的旅客更注重成本效益及不斷攀升的經營成本持續為業界帶來挑戰。此外，較長時間的偏高利率環境預計將加劇LHI的融資成本壓力並削弱其整體盈利能力。

儘管如此，我們對全球酒店業的中期前景持樂觀態度。

即使寫字樓租賃市場出現一些回暖跡象，但偏高的庫存水平繼續拖低香港寫字樓市場的表現。

花園道三號及朗豪坊寫字樓續租租金下跌的情況預期將持續，而朗豪坊商場的表現將保持韌性。

隨著市場對2026年將進一步降息的預期降溫，利率維持在較高水平將繼續影響冠君產業信託的整體盈利能力。

總括而言，我們擁有充裕的流動資金和適度的槓桿水平令本集團能在市場波動中保持較強韌性。本集團將繼續密切監控本地及海外業務營運，藉以優化業績表現並提高盈利能力。我們將堅持嚴格的資本管理，同時積極物色戰略性投資機會，以支持我們的長期增長願景。憑藉審慎但具有前瞻性的策略，本集團能有效應對短期挑戰，並同時建立長期可持續發展的價值。

資料來源: 鷹君 (00041) 全年業績公告