主要業務為物業發展及投資、經營酒店、酒樓及靈活工作空間、資產管理、項目管理、建築材料貿易、證券投資、提供物業管理、保修及物業代理服務及物業租賃。

業務回顧 - 截至2024年06月30日六個月止

1.物業銷售

白石角「朗濤」

本集團於2014年5月購得一幅位於大埔白石角的住宅用地，可盡覽吐露港無敵海景。該發展項目的可用總樓面面積為730,870平方呎，實用面積為635,612平方呎，由723個豪華住宅單位及456個車位組成，已於2020年第四季度竣工。

於2024年上半年，按實用面積計算，住宅單位的平均售價為每平方呎20,292港元，而已售車位的平均售價為每個2.33百萬港元。

於報告期內，共交付了25個住宅單位，17個車位及一個電單車車位，相關收益為769.3百萬港元，毛利為361.2百萬港元。截至2024年第二季度末，項目累計銷售697個住宅單位，佔723個住宅單位總數的96.4%（或佔總實用面積的91.6%）。其中，650個單位已交付予買家。

2.酒店分部

於報告期內，儘管存在季節性波動，但我們於歐洲及美國的大多數酒店仍取得不俗表現。然而，太平洋地區的酒店仍在復甦中，原因為航空運力尚未完全恢復。另一方面，大中華地區的酒店業務得到國內需求的支持，但由於經濟疲軟，整體表現仍面臨壓力。

酒店分部總收益按年上升3.2%至2,322.1百萬港元（2023年上半年：2,250.2百萬港元）。

酒店分部的業績亦包括來自管理酒店的酒店管理費收入，以及本集團作為LHI酒店的主承租人所錄得的任何盈餘或虧損，該等盈餘或虧損已列入上述酒店EBITDA表的「其他」項下。

整體而言，2024年上半年酒店分部的EBITDA下跌7.0%至392.8百萬港元（2023年上半年：422.4百萬港元）。

歐洲

倫敦朗廷酒店

市場需求穩健及國際遊客到訪倫敦所帶動，酒店表現穩定。中東顧客傾向夏季入住主要特色套房的趨勢，將為酒店的收益流產生重大貢獻。

餐飲業務則受惠於餐廳及餐飲分部客流量改善。

北美洲

波士頓朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、紐約第五大道朗廷酒店、帕薩迪納朗廷亨廷頓酒店及華盛頓逸東酒店

美國地區的客房表現較去年同期有所改善，乃受惠於休閒、商務旅遊及團體分部的多元化業務組合。紐約及芝加哥的業務主要受商務需求以及市內活動及會議活動增加所驅動。帕薩迪納的表現欠佳則因團體業務放緩及市場疲軟所致。

多倫多Chelsea酒店

受休閒業務增長放緩影響，酒店客房的表現疲軟。由於缺乏大型市內會議活動，商業和團體需求分部受到影響。

同時，酒店繼續對餘下客房（位於北座）分期進行翻新，並繼續對公共區域（宴會廳和會議室）及若干必要樓宇服務設施進行維護。

澳洲╱紐西蘭

墨爾本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店

由於市場環境充滿挑戰，令房租受壓，該兩間酒店均受到影響，而客房收益主要由入住率所帶動。團體顧客基數的減少亦對該兩間酒店的餐飲表現造成影響。

奧克蘭康得思酒店

由於經濟環境疲軟，客房收益受企業及會議分部放緩影響。

餐飲業務則受惠於全日餐飲餐廳及大型活動與會議提供餐飲配套服務。

中國內地

上海新天地朗廷酒店及上海虹橋康得思酒店

我們的上海酒店業務繼續逐步復甦。儘管展會數量與去年持平，但入場人數卻低於預期。因此，我們的酒店對房價採取靈活策略，以爭取更高入住率。雖然新天地朗廷酒店的會議和活動舉辦數量有所上升，但餐飲業務亦出現放緩跡象。

酒店管理業務

截至2024年6月底，本集團向13間第三方酒店（約3,900間客房）提供酒店管理服務。

3.冠君產業信託收入

本集團的核心溢利乃按同一財務期間應佔冠君產業信託的分派收入及管理費收入而計算。按此基準，來自冠君產業信託的總收入於2024年上半年下跌9.9%至498.2百萬港元。其中，由於冠君產業信託宣布的每單位分派減少12.7%，同時我們於冠君產業信託所持權益由2023年6月底的68.78%增加至2024年6月底的69.73%，故此分派收入按年減少10.6%至341.4百萬港元。於2024年上半年，來自冠君產業信託的整體管理費收入減少8.1%至156.8百萬港元。

花園道三號

於2024年上半年，中環甲級寫字樓市場的整體租賃動力持續低迷。鑑於經濟前景不明朗，租戶繼續採取審慎控制成本的策略。儘管市場供應充裕，花園道三號的出租率仍然展現韌性。我們留意到有更多來自資產管理公司和家族辦公室的租賃查詢，並於報告期內引入一批新的小型租戶。於2024年6月30日，寫字樓出租率為82.3%（2023年12月31日：82.8%）。

現有供求情況所造成的競爭格局於報告期內持續影響中環寫字樓和花園道三號的市場租金。由於續租租金於上半年持續下跌，該物業的現收租金於2024年6月30日跌至每平方呎89.5港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方呎91.7港元）。因此，該物業的租金收益減少9.0%至5.71億港元（2023年：6.27億港元）。

期內物業經營淨開支減少10.7%至6,400萬港元（2023年：7,200萬港元），主要因為租金佣金、律師費及釐印費用下跌。物業收益淨額下跌8.8%至5.07億港元（2023年：5.55億港元）。

朗豪坊辦公樓

由於疫後內地醫療美容旅遊的復甦速度比預期慢，一些美容和醫療租戶縮減了他們在朗豪坊辦公樓的業務規模，令該物業的出租率於2024年6月30日跌至87.1%（2023年12月31日：93.3%）。儘管如此，該物業仍然是生活時尚及保健養生總匯。於2024年6月30日，生活時尚行業租戶所佔面積仍達69%。

儘管擴張步伐稍微回落，我們仍察覺到來自醫療和美容行業的需求。該物業的市場租金回軟，現收租金於2024年6月30日跌至每平方呎44.2港元（按建築面積計算）（2023年12月31日：每平方呎45.9港元）。租金收益則下跌4.5%至1.66億港元（2023年：1.74億港元）。

期內物業經營淨開支保持在2,100萬港元的水平（2023年：2,100萬港元）。租金佣金隨租務活動淡靜而減少，而所節省的開支抵銷了因平均出租率下跌引致的樓宇管理淨開支升幅。物業收益淨額減少4.9%至1.45億港元（2023年：1.53億港元）。

朗豪坊商場

朗豪坊商場於報告期內的表現繼續優於香港整體零售市道。儘管上半年香港零售銷售下跌6.6%，商場租戶的銷售額卻錄得2.3%的升幅，而美妝美容類別繼續成為增長動力。受本地旅客淨流出影響，商場的零售銷售增長趨勢在第二季開始放緩。

於2024年6月30日，商場再度回復悉數租出的狀態（2023年12月31日：98.6%），租金收益亦升至3.78億港元（2023年：3.66億港元）。基本租金收入增至2.42億港元（2023年：2.24億港元），而分成租金收入則為1.07億港元（2023年：1.14億港元）。相比去年同期，有更多只交分成租金的租戶重新繳交基本租金，令基本租金收入增加。商場的現收租金升至每平方呎187.2港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方呎185.3港元）。

期內物業經營淨開支減少5.4%至7,500萬港元（2023年：7,900萬港元），主要因為樓宇管理淨開支、推廣開支及租金佣金開支下跌。物業收益淨額則上升5.4%至3.02億港元（2023年：2.87億港元）。

4. LHI的分派收入

按法定會計基準，我們於LHI的投資被分類為附屬公司，其業績於本集團的法定收益表中綜合入賬。然而，由於LHI主要專注於分派，故此本集團的呈報核心溢利將會按應佔分派收入計算。我們相信此舉將更能反映我們投資於LHI所獲得的財務回報及經濟利益。此舉亦與我們計算投資於冠君產業信託（其亦專注於分派）的回報做法一致。於2024年上半年，LHI宣布不作任何中期分派。

香港朗廷酒店

酒店於1月及2月的客房業務有所上升，總收入按年增長30%，主要是由於中國大陸旅客大量湧入尖沙咀區，希望入住豪華酒店，而去年同期有若干旅遊限制措施仍然生效。然而，需求自3月份起回軟。鑑於附近大多豪華酒店選擇降低房租以維持入住率，香港朗廷酒店亦降低平均房租以保持競爭力。

2024年上半年，酒店入住率上升3.2個百分點至87.7%，而2024年上半年平均房租按年下降4.7%至每晚1,947港元。儘管如此，酒店仍保持相對穩定的可出租客房平均收入（「可出租客房平均收入」），僅小幅下降1.2%至每晚1,707港元。

2024年上半年，儘管面臨本地人於香港以外的大灣區城市用膳這一新趨勢的挑戰，餐飲收入仍有0.8%的溫和增長。香港朗廷酒店的優質服務及有效的推廣策略，使其得以保持韌性。

於2024年上半年，總收入與2023年持平，僅有0.1%的輕微跌幅。

香港康得思酒店

酒店於今年第一季度的住宿及餐飲業務均表現良好，可出租客房平均收入增長超過50%，餐飲收入增長近30%。然而，由於旅客群結構轉變及新的消費行為出現，且加上日漸多本地人到香港以外的大灣區城市探索餐飲選擇，因此酒店在第二季度面臨挑戰。

總括而言，入住率上升3.9個百分點至92.3%，而2024年上半年的可出租客房平均收入則按年增長13.6%至每晚1,473港元。

2024年上半年餐飲收入按年上升14.0%，主要受宴會業務所推動，反映出會議及婚禮活動的穩定需求。

整體而言，2024年上半年的總收入按年增長13.9%。

香港逸東酒店

酒店的住宿業務激增，2024年第一季度的可出租客房平均收入則按年大幅增長52.5%。然而，這一勢頭在第二季度放緩。儘管如此，酒店在房租管理及針對性推廣活動方面仍然保持靈活，最終使入住率增加2.5個百分點至88.5%，以及可出租客房平均收入上升16.8%至每晚967港元。

在酒店各餐飲的大力推廣下，餐飲收入保持與去年同期相若的水平。宴會業務及米芝蓮一星中菜廳逸東軒的業務有所增長。然而，此升勢被普慶餐廳及Terrible Baby的業務放緩所抵銷，導致餐飲收入總體持平，增幅為0.4%。

2024年上半年，該酒店的整體收入較去年增加7.2%。

5.投資物業租金收入

由於整體租用需求疲弱，加上市場新增寫字樓供應增加，鷹君中心的租金持續疲軟。截至2024年6月底，寫字樓的出租率下降1.6%至63.4%，而平均現收呎租則下跌6.6%至每平方呎50.6港元。於上半年，本集團來自鷹君中心的整體租金總收入按年輕微下跌1.6%至36.9百萬港元（2023年上半年：37.5百萬港元），而租金淨收入下跌1.6%至30.9百萬港元（2023年上半年：31.4百萬港元）。

服務式住寓

本集團來自位於藍塘道、山村道及灣仔峽道的服務式住寓整體租金收入增長9.8%至27.9百萬港元（2023年上半年：25.4百萬港元）。藍塘道住寓因休閒及移居搬遷業務而逐步恢復，而山村道住寓則受惠於邊境重開後的月子服務及休閒業務。由於中國休閒業務回歸本地市場，灣仔峽道住寓表現良好。

此物業組合的出租率錄得7.7%上升至2024年上半年的80.7%（2023年上半年：73.0%）。於報告期內，按總樓面面積計算，服務式住寓的平均淨現收呎租為每平方呎27.4港元，較2023年上半年每平方呎29.7港元減少7.7%，主要歸因於經營開支增加。

6.其他業務營運收入

本集團之其他業務分部營運收入包括投資證券的股息收入及分派、物業管理及維修收入、來自貿易及採購附屬公司的貿易收入、資產管理費收入及其他業務收入。

於2024年上半年，其他業務分部營運收入下降11.1%至57.9百萬港元（2023年上半年：65.1百萬港元）。

資料來源: 鷹君 (00041) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年06月30日六個月止

全球經濟的不明朗性將會持續，儘管有證據表示美國的通脹已受到控制及年內有望迎來首次減息，但美國總統大選臨近，與其結果相關的影響仍然未明，使全球未來經濟增長及資金流向更加不可預測。倘中美之間的貿易緊張局勢加劇，將阻礙中國經濟復甦，而香港亦會受到影響。與此同時，本地住宅銷售市場仍然面臨高庫存的問題，若2024年下半年開始減息，該情況有望得到改善。儘管存在上述不確定因素，政府持續實施推動香港成為家族辦公室的區域樞紐以及透過各種方案吸引優才移民的政策，依然會刺激及支持本港經濟，預計住宅的租賃需求將保持強勁。本集團於制定「朗濤」及「朗賢」餘下單位的銷售策略時將保持審慎，同時採取積極措施以應對多變市況。此外，我們會繼續與合營夥伴保持緊密合作推進啟德及馬頭涌項目。儘管面臨諸多不穩定因素，本集團對香港物業市場的中期前景保持審慎樂觀。

酒店分部的表現有望維持穩定。全球航空運力進一步提升將為國際商務及休閒出行提供支持，我們的酒店組合將可從中受益。儘管如此，經營成本上漲的壓力持續存在，我們將繼續實施嚴格策略，用以有效控制成本。

在租戶需求放緩及庫存不斷增加的情況下，香港寫字樓市場將繼續受現行空置率所影響。預期花園道三號及朗豪坊辦公樓的租金將繼續受壓，而朗豪坊商場的表現仍具有韌性。從正面來看，2024年下半年的預期減息將有助降低借貸成本，從而提高冠君產業信託的盈利能力。為提升租戶的福祉，冠君產業信託將繼續分階段進行設施升級，引進更多智能及環保設備，提高物業對租戶及用戶的吸引力。

綜上所述，憑藉穩健的資金流動性及預計較低的槓桿比率，本集團將繼續於日常經營中貫徹審慎原則，為應對當前的經濟不利因素及市場不確定性做好準備。在密切關注國內外業務的同時，我們亦從中探索在中長期而言可令本集團整體獲益的新投資機遇。

資料來源: 鷹君 (00041) 中期業績公告