主要業務包括物業發展及投資、酒店擁有及經營（包括租賃酒店）、經營酒樓及靈活工作空間、資產管理及項目管理、建築材料貿易、證券投資、提供物業管理、保修及物業代理服務及物業租賃。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

2026年上半年，不確定性主導了全球市場，中東地緣政治局勢嚴峻，加上通脹持續，繼續拖累市場氣氛。油價急升及關稅不確定性升溫，令財金政策方向進一步波動，並對國際貿易及資金流向帶來更廣泛影響。由於市場憂慮通脹壓力重臨，預期中的減息並未實現。

香港方面，於報告期內，整體經濟繼續在極具挑戰性環境中前行，並受到長時間較高借貸成本及外圍宏觀波動所制約。與此同時，旅客行為出現結構性轉變，特別是中國內地旅客日益轉向追求高性價比的體驗式旅遊，加上本地居民愈趨偏好前往大灣區作餐飲及娛樂消費，以及跨境電商平台日漸普及，均為本地以服務為主導的行業帶來重大挑戰，限制復甦幅度。

儘管面對上述等不利因素，若干正面指標逐步浮現，反映整體物業市場出現改善跡象。住宅市場方面，政府多項人才入境計劃成功吸引專業人士及學生持續來港，帶動租賃需求。根據差餉物業估價署數據，此強勁動力推動2026年上半年住宅租金升約2.5%，一手及二手住宅成交量亦錄得顯著按年升幅。此外，來自家族辦公室及資產管理公司的資金流入，加強了對優質商業地段甲級寫字樓的需求；

中環空置率錄得疫情後低位，租金亦略見增長，此反映核心寫字樓地段的租金表現已趨穩定。

於報告期內，本集團參與了兩個主要作住宅用途的新合營發展項目。首個項目為位於彩虹區，該地皮於2026年1月透過政府招標成功投得。第二個項目則為「錦上路站第二期物業發展」的發展權，並於2026年4月透過香港鐵路有限公司（「港鐵公司」）招標成功取得。本集團現有的所有合營項目均按計劃推進。此外，本集團於上述合營項目均僅持有少數權益。住宅物業組合（「住宅物業組合」）方面，本集團已於一手及二手市場購入176個位於優質地段的住宅單位，並計劃作長期投資持有。酒店方面，本集團的全球酒店業務（包括香港）盈利錄得逾13%的增長。本集團繼續擴大其在中國內地的毅風Ying’nFlo的業務版圖，於2026年6月在青島開設了新分店，使報告期內營運中的分店數目增至四間。此外，位於長沙的另一間分店亦已於2026年7月下旬投入營運。

本集團於2026年上半年權益持有人應佔核心溢利為512.0百萬港元（2025年上半年：597.3百萬港元），較去年同期減少14.3%。同時，本集團法定業績（包括投資物業及財務資產之公平值變動）錄得權益持有人應佔溢利326.6百萬港元（2025年上半年：虧損1,056.5百萬港元）。以下管理層討論及分析主要集中於本集團的核心溢利。

本集團核心業務營運收入下跌4.6%至1,139.5百萬港元（2025年上半年：1,194.5百萬港元），有關跌幅主要由於物業銷售所錄得的溢利減少，及冠君產業信託的分派收入下降所致。「朗濤」可供出售的貨尾有限，而「朗賢」於報告期內並無展開銷售，因此並無錄得物業銷售收益。

另一方面，酒店分部表現具韌性，稅息折舊及攤銷前利潤（「EBITDA」）錄得16.3%增長至475.0百萬港元（2025年上半年：408.6百萬港元）。香港區酒店表現具韌性，房價及入住率均趨於穩定，主要受惠於香港舉辦大型活動及展覽數目增加。餐飲（「餐飲」）表現在參差的經營環境下仍維持穩定，主要受惠於宴會業務需求以及中餐廳和自助餐業務的增長。面對持續的成本壓力，透過有效的成本控制措施成功遏制了營運開支及行政費用的上升。LHI並無宣派任何中期分派。

儘管中環寫字樓市場租賃氣氛開始改善，惟香港整體寫字樓市場仍受大量新增供應影響。冠君產業信託旗下物業組合出租率維持穩定，主要受惠於積極租務策略。然而，花園道三號及朗豪坊辦公樓仍面對租金下調壓力。零售方面，消費模式轉變及網上購物持續增長，繼續對朗豪坊商場帶來挑戰。因此，於2026年上半年來自冠君產業信託的分派收入按年減少8.8%至275.2百萬港元（2025年上半年：

301.7百萬港元），管理費收入亦下降4.6%至136.0百萬港元（2025年上半年：142.6百萬港元）。

本集團投資物業組合主要包括鷹君中心、位於山村道及灣仔峽道的服務式住寓、採用長租模式的藍塘道住寓及住宅物業組合的住宅單位，其租金淨收入維持平穩為58.0百萬港元（2025年上半年：

58.0百萬港元）。期內鷹君中心寫字樓及商鋪的現收呎租均有所下降，惟有關影響因住宅物業組合擴大規模及由此產生的租金收入增加所抵銷。

本集團其他業務錄得淨收入58.7百萬港元（2025年上半年：58.4百萬港元），包括投資上市股票的股息收入、物業管理收入及其他業務的業績。

行政、銷售及其他費用增加7.0%至246.2百萬港元（2025年上半年：230.2百萬港元），主要由於專業費用上升，以及與目前暫停推進的美國酒店發展項目相關的額外開支所致。

本集團財務成本減少10.4%至202.7百萬港元（2025年上半年：226.2百萬港元），主要是平均利率較去年同期下降所致。同樣，利息收入減少11.0%至73.3百萬港元（2025年上半年：82.4百萬港元），反映相同利率環境。

整體而言，本集團在波動的經營環境中展現出韌性與紀律，並持續適應市場環境變化。憑藉審慎的財務管理及穩健的財務狀況，本集團已具備充分優勢，致力於實現長期可持續增長。

資料來源: 鷹君 (00041) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

展望2026 年下半年，全球營運環境預期仍將複雜且不均衡。儘管全球經濟增長整體上保持韌性，惟前景仍受持續的地緣政治緊張局勢、貿易政策的不確定性、能源價格波動及通脹軌跡更不確定等陰霾所籠罩，可能進一步影響利率及融資成本。香港方面，本地居民及內地旅客仍會維持審慎及具選擇性的消費模式，可能繼續對本地餐飲、零售及酒店業構成挑戰。儘管如此，持續人才流入、金融市場活動改善，以及政府推動香港作為國際金融中心及家族辦公室樞紐的措施，預期將支持對優質住宅及寫字樓空間的需求，為物業市場提供一定程度的韌性。

鑑於上述情況，本集團將繼續密切監察市場情況，並採取靈活方式，以釐定「朗賢?」餘下存貨的合適銷售時機及策略。

與此同時，本集團將與現有合營項目的合作夥伴緊密合作。儘管市場不確定性仍然存在，受香港的基礎及長遠增長前景支持，本集團對香港中期物業市場前景保持審慎樂觀。

酒店分部預期於2026 年下半年仍將面對具挑戰的外部環境，全球經濟不確定性、地緣政治緊張局勢及油價波動將抑制旅遊需求，並對營運成本造成持續壓力。為此，本集團將繼續專注於提升營運效率、優化收益管理及維持嚴謹成本控制，以提高酒店分部的盈利能力及加強其表現韌性。

香港寫字樓市場初現穩定跡象，核心地段的租賃活動及出租率逐步改善。在此情況下，花園道三號及朗豪坊辦公樓的續租租金受壓幅度預期將逐步收窄。朗豪坊商場則憑藉其成熟的市場定位及穩定人流，預期將維持具韌性的表現。然而，利率前景仍存在不確定性，繼續為市場帶來挑戰。因此，冠君產業信託將繼續優化其租賃策略，並實施嚴格成本控制措施，以緩解短期壓力，同時為物業組合應對市場復甦作好部署。此外，冠君產業信託亦將進一步引入智能及綠色元素，以提升營運效率，實踐最佳成本管理效能。

總括而言，本集團健康的資產負債表及穩健的流動資金狀況，為其在當前市場不確定性下保持穩定及韌性提供堅實基礎。本集團將繼續在業務營運中嚴守紀律，並密切監察本地及海外資產的狀況，專注於提升營運效率、優化表現及增強盈利能力。同時，本集團將維持財務靈活性，並在審慎風險評估的前提下，選擇性地尋求符合長期策略目標的優質投資機遇。憑藉此嚴謹而均衡的發展策略，本集團將能夠應對短期市場波動，並為長遠可持續增長奠定穩固基礎。

資料來源: 鷹君 (00041) 中期業績公告