主要業務包括物業發展及投資、酒店擁有及經營（包括租賃酒店）、經營酒樓及靈活工作空間、資產管理及項目管理、建築材料貿易、證券投資、提供物業管理、保修及物業代理服務及物業租賃。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

1.物業銷售

白石角「朗濤」

本集團於2014年5月購得一幅位於大埔白石角的住宅用地，可盡覽吐露港無敵海景。該發展項目的可用總樓面面積（「總樓面面積」）為730,870平方呎，或實用面積為635,612平方呎，由723個豪華住宅單位及456個車位組成，並已於2020年第四季度竣工。

於2025年上半年，按實用面積計算，住宅單位的平均售價為每平方呎19,592港元，而已售車位的平均售價為每個1.96百萬港元。

於報告期內，向買家共交付15個住宅單位、13個車位及1個電單車車位，錄得相關收益為470.0百萬港元及毛利223.6百萬港元。截至2025年上半年末，累計銷售達712個住宅單位，佔總住宅單位數量723個之98.5%（或佔總實用面積之95.7%），其中684個單位已交付予買家。

何文田「朗賢」

根據與香港鐵路有限公司訂立的發展協議，此項目將於何文田港鐵站上蓋興建990個住宅單位，總樓面面積約為742,000平方呎，實用面積約為664,000平方呎。項目已於2025年上半年成功取得佔用許可證及合約完成證明書，隨後於2025年6月中旬開始交付。

於報告期內，儘管並無達成新銷售，惟709個預售單位中已有31個交付予買家，並據此確認銷售收益436.2百萬港元。該項目根據適用會計準則列報1.6百萬港元之微薄毛利，但扣除銷售及市場推廣開支後，截至2025年6月30日止期間錄得虧損8.5百萬港元。

2.酒店分部

酒店表現

於報告期內，儘管存在地區差異，我們酒店的表現仍呈現韌性。美國及澳洲酒店受惠於有利的市場趨勢，業績改善；倫敦市況則較為疲弱。中國內地客房業務受休閒需求不斷增長帶動，表現穩健，但餐飲消費走軟，對其整體盈利能力產生不利影響。

酒店分部總收益按年上升2.9%至2,390.3百萬港元（2024年上半年：2,322.1百萬港元）。

酒店分部的業績亦包括來自管理酒店的酒店管理費收入，以及本集團作為LHI酒店的主承租人所錄得的任何盈餘或虧損，該等盈餘或虧損已列入上述酒店EBITDA表的「其他」項下。

整體而言，2025年上半年酒店分部的EBITDA上升4.0%至408.6百萬港元（2024年上半年：392.8百萬港元）。

歐洲

倫敦朗廷酒店

該酒店的表現受經濟及市場狀況疲軟所影響。然而，在企業及國際休閒旅客需求上升加上全城活動的帶動下，2025年第二季度開始出現復蘇跡象。隨著中東顧客於夏季入住主要特色套房，該酒店自6月起亦迎來季節性強勁增長。

儘管趨勢向好，但營運成本持續上升壓縮利潤空間，對酒店的整體盈利能力構成持續挑戰。

北美洲

波士頓朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、紐約第五大道朗廷酒店、帕薩迪納朗廷亨廷頓酒店及華盛頓逸東酒店

受休閒、企業及團體旅遊的均衡組合支持，美國地區的客房表現有所改善。紐約及芝加哥尤其受惠於商務活動增加及密集的全城活動與展覽。於帕薩迪納，為接待受洛杉磯山火影響的長期住宿顧客，客房需求增加，酒店表現亦隨之改善。

多倫多Chelsea酒店

該酒店自2025年第二季度以來展現韌性，在會議及活動旺季的帶動下，入住率及房價雙雙上漲。

同時，酒店持續進行分期翻新工程，地面大堂及餐廳區域的升級工程正在進行中。

估計翻新後的酒店將獲得市場青睞。

澳洲╱紐西蘭

墨爾本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店

因國際及國內旅遊業復蘇，加上大型活動吸引大量旅客，兩間酒店的表現均有提升。

奧克蘭康得思酒店

整體市場受國內需求疲弱影響，導致企業活動減少及大型活動數目有限。餐飲收入在餐飲及宴會服務的支持下保持穩定。然而，成本通脹（尤其是人力開支高企）持續對盈利能力施壓。

中國內地

上海新天地朗廷酒店及上海虹橋康得思酒店

在靈活定價策略的支持下，我們上海酒店的客房業務逐步復蘇。儘管如此，餐飲業務仍然疲弱，反映消費者情緒審慎。

酒店管理業務

截至2025年6月底，本集團向14間第三方酒店（約4,200間客房）提供酒店管理服務（2024年上半年：約3,900間客房）。

3.冠君產業信託收入

本集團的核心溢利乃按同一財務期間應佔冠君產業信託的分派收入及管理費收入而計算。按此基準，來自冠君產業信託的總收入於2025年上半年下跌10.8%至444.3百萬港元。其中，由於冠君產業信託宣布的每單位分派減少13.3%，同時我們於冠君產業信託所持權益由2024年6月底的69.73%增加至2025年6月底的70.49%，故此分派收入按年減少11.6%至301.7百萬港元。於2025年上半年，來自冠君產業信託的整體管理費收入減少9.1%至142.6百萬港元。

花園道三號

隨金融市場轉趨活躍，我們接到的租賃查詢有所增加，需求主要來自金融相關企業。花園道三號落實引進一批新的租賃面積較小的租戶，包括家族辦公室；而一名現有銀行業租戶亦於物業內擴充。上半年的新簽租約填補了部分因租戶遷出而釋放的空間。於2025年6月30日，花園道三號寫字樓的出租率為80.7%（2024年12月31日：82.6%）。我們持續推動續租工作，2025年到期的租約已全部處理完畢且續約率維持在高水平，當中包括多名主要租戶的續租。而2026年到期的租約亦有超過70%已續租。

寫字樓租金因供應充裕而持續下滑。該物業的現收租金於2025年6月30日跌至每平方呎82.7港元（按可出租面積計算）（2024年12月31日：每平方呎87.0港元）。該物業的租金收益繼續受到續租租金及平均出租率下跌影響，期內減少5.4%至5.40億港元（2024年：5.71億港元）。

報告期內的租賃活動較去年同期有所增長，令花園道三號的佣金支出增加1,000萬港元，導致物業經營淨開支上升12.4%至7,200萬港元（2024年：6,400萬港元），物業收益淨額亦隨之下跌7.6%至4.68億港元（2024年：5.07億港元）。

朗豪坊辦公樓

於2025年6月30日，朗豪坊辦公樓的出租率保持在86.9%的穩定水平（2024年12月31日：87.2%）。除美容行業外，我們成功引入包括旅行社貴賓室在內的服務業租戶，令租戶組合更多元化。共享工作空間亦擴大了營運規模，並增設名為「Social Wellness Hall」的全新活動場地，專門用作舉辦工作坊及活動，此舉正好呼應辦公樓的身心健康定位。

該物業的租金收益減少9.1%至1.51億港元（2024年：1.66億港元），主要因為續租租金及平均出租率下跌。市場租金繼續面對挑戰，現收租金於2025年6月30日跌至每平方呎42.9港元（按建築面積計算）（2024年12月31日：每平方呎44.0港元）。

期內物業經營淨開支升至2,300萬港元（2024年：2,100萬港元），基於平均出租率下降導致樓宇管理淨開支上升，以及佣金支出隨租賃活動上升而增加200萬港元。物業收益淨額減少11.7%至1.28億港元（2024年：1.45億港元）。

朗豪坊商場

雖然本地居民淨外遊人數錄得17%的按年升幅，但商場以成功的市場推廣和促銷活動穩住2025年上半年的客流。

然而，消費者行為的改變為租戶帶來挑戰，導致銷售額於報告期內下跌7.3%。為應對這些市場變化，我們有策略地優化租戶組合。

於2025年6月30日，商場的出租率維持在99.2%的高水平（2024年12月31日：99.3%），目前屬已承諾悉數租出的狀態。租金收益跌至3.38億港元（2024年：3.78億港元），主要因為零售市道疲弱，導致租戶銷售放緩及續租租金回落。基本租金收入跌至2.24億港元（2024年：2.42億港元），而分成租金收入則跌至8,900萬港元（2024年：1.07億港元）。現收租金（按可出租面積計算）於2025年6月30日為每平方呎164.3港元（2024年12月31日：每平方呎157.5港元）。

期內租賃管理服務費用下降，抵銷了維修保養開支的升幅，令物業經營淨開支維持在7,500萬港元的穩定水平（2024年：7,500萬港元）。物業收益淨額減少13.1%至2.63億港元（2024年：3.02億港元）。

按法定會計基準，我們於LHI的投資被分類為附屬公司，其業績於本集團的法定收益表中綜合入賬。然而，由於LHI主要專注於分派，故此本集團的呈報核心溢利將會按應佔分派收入計算。我們相信此舉將更能反映我們投資於LHI所獲得的財務回報及經濟利益。此舉亦與我們計算投資於冠君產業信託（其亦專注於分派）的回報做法一致。於2025年上半年，LHI宣布不作任何中期分派。

香港朗廷酒店

酒店約48%的客房收入來自大陸旅客，此客群為客房表現的關鍵。儘管過夜旅客人次有復蘇的跡象，但周邊地區，尤其是大陸旅客市場競爭激烈，促使酒店在其平均房租保持靈活以確保競爭力。於2025年上半年，酒店成功維持平均房租並實現了85.6%的穩健入住率，儘管這較去年同期輕微下跌2.1個百分點。因此，可出租客房平均收入下跌2.2%，為每晚1,669港元。

餐飲收入按年下跌7.5%，主要由於消費模式轉變及宴會業務減少所致。此外，2024年7月一間高級餐廳關閉亦導致收入不足。整體而言，2025年上半年總收入較去年同期減少5.3%。

香港康得思酒店

酒店於來自本地及大陸旅客市場的客房收入佔整體客房業績超過41%。酒店的平均房租維持與去年相同的水平，但入住率按年減少3.1個百分點。因此，可出租客房平均收入下跌3.3%，為每晚1,424港元。

餐飲收入按年下跌10.4%，主要由於宴會活動減少。該下跌部份是由於原先因新型冠狀病毒疫情延後的婚宴隨後集中於2024年年初舉行，推高了上一年度比較基數所致。整體而言，2025年上半年總收入較去年同期減少5.8%。

香港逸東酒店

酒店充分把握體育賽事、演唱會及商貿展覽等多元化活動的契機。酒店獲長途與短途市場的強大支持，兩者合共佔總客房收入逾60%。憑藉優越地段、便捷交通網絡及具吸引力的品牌形象，香港逸東酒店保持競爭優勢。因此，其於我們的酒店組合中以90.1%的高入住率領先，平均房租增長1.9%至每晚1,114港元。該等因素導致可出租客房平均收入按年增長3.7%至每晚1,003港元。

儘管酒店的米芝蓮星級中菜廳帶來一定正面的勢頭，整體餐飲收入仍下跌5.9%。跌幅主要由於消費者行為轉變及本地人到香港以外的其他大灣區城市用餐的上升趨勢，對酒店的自助餐及酒吧業務造成衝擊。此外，由於年內婚宴活動大幅減少，亦令宴會業務亦表現下滑。總而言之，酒店總收入按年輕微下跌1.4%。

儘管寫字樓市場疲弱，但鷹君中心的整體表現仍略有改善。截至2025年6月底，寫字樓部分的出租率增加至76.5%，而平均現收呎租則下跌2.6%至每平方呎49.3港元。上半年，本集團於鷹君中心的整體租金總收入總額按年增加7.6%至39.7百萬港元（2024年上半年：36.9百萬港元），而租金淨收入增加14.9%至35.5百萬港元（2024年上半年：30.9百萬港元）。

服務式住寓

本集團來自服務式住寓的整體租金收入錄得3.2%下降至27.0百萬港元（2024年上半年：27.9百萬港元）。藍塘道及灣仔峽道均錄得輕微下降，而山村道的出租率則有所改善。藍塘道已開始由服務式住寓轉為長期租賃模式（不提供或只提供有限度服務），以提升盈利能力。

於報告期內，此物業組合的出租率維持於80.7%。按總樓面面積計算，平均淨現收呎租減少8.0%至每平方呎25.2港元，而2024年上半年則為每平方呎27.4港元。部分減幅乃由於藍塘道的經營模式正轉變中，租金收入因長期租賃模式而有所減少，儘管如此，由於現有服務式住寓的租約仍維持至到期日，經營開支依然較高企。

6.其他業務營運收入

本集團之其他業務分部營運收入包括投資證券的股息收入及分派、物業管理及維修收入、來自貿易及採購附屬公司的貿易收入、資產管理費收入及其他業務收入。

於2025年上半，其他業務分部營運收入輕微增加0.9%至58.4百萬港元（2024年上半：57.9百萬港元）。

發展項目

香港

九龍啟德NKIL 6590地皮合營發展項目此項目為本集團與信和置業有限公司（「信和置業」）、中國海外發展有限公司及華人置業集團合作的合營項目。本集團持有20%股權，信和置業為項目經理。地價總額為5,350百萬港元（按可用總樓面面積計約每平方呎5,392港元）。

該地盤面積為145,302平方呎，主要由東部及西部兩塊地皮組成，位於啟德區內，可經由未來的地下購物街直達宋皇臺港鐵站。該發展項目規劃包括大部分住宅單位、商場、地下購物街、地庫停車場及政府指定目的用房，總樓面面積約992,270平方呎（不包括政府指定目的用房）。

東部地皮的建築圖則（「建築圖則」）之修訂正準備以組裝合成建築法設計，將於2025年第三季度提交。

預計將於2029年上半年取得兩塊地皮的佔用許可證。

九龍城盛德街╱馬頭涌道KIL 11290地皮合營發展項目此項目為本集團根據與市區重建局訂立的發展合約與信和置業及招商局置地有限公司合作的合營項目。本集團持有15%股權，信和置業為項目經理。地價總額為1,934百萬港元（按可用總樓面面積計約每平方呎4,661港元）。

該地皮位於九龍城盛德街╱馬頭涌道，地盤面積為46,102平方呎，規劃發展成設有住宅單位及多間商舖的綜合樓宇，總樓面面積約414,920平方呎。

建築圖則修訂計劃已於2025年第二季度取得審批。

預計將於2029年第一季度取得佔用許可證。

日本

東京酒店重建項目

本集團購入位於東京地標六本木新城鄰近的一幅可作酒店發展之用地，其後再收購毗鄰的幾幅小型地皮，以便申請增加該地皮的地積比率。按較高之地積比率基準計算，經擴大後地皮的可建總樓面面積約為380,000平方呎。

我們已委任全球知名的建築設計師Kengo Kuma &Associates設計這座設有270間客房的旗艦酒店，並已向當地政府提交規劃申請，早前亦已委任總承建商為優化項目作可行性研究及進行進一步成本優化評估。然而，鑒於日本的通脹仍然高企，儘管我們不斷努力優化成本估算，但建築成本處於較高水平。

有鑒於此，本集團持續探索進一步的優化發展方案，包括但不限於酒店及豪華公寓的綜合方案。本集團亦正在考慮其他投資策略，包括但不限於與具有當地開發經驗的潛在投資者合作。

美國

三藩市1125 Market Street酒店發展項目三藩

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

展望未來，環球經營環境預計仍持續不穩定，地緣政治持續緊張、貿易政策不確定性以及持續的通脹壓力將繼續令市場波動。減息時間表仍未明朗，或會令高息環境延續，進而影響整體經濟。於香港，本地及內地旅客的消費模式轉變，預料會令餐飲、零售及酒店行業的經營挑戰持續。然而，人才引進計劃將持續帶動專才的住屋需求，為住宅市場的銷售及租賃板塊提供有力支持。此外，香港重奪全球主要新股集資龍頭地位，以及政府持續推動香港成為領先的家族辦公室樞紐，預期將帶動金融服務企業對優質寫字樓的需求，繼而支持租務市場。

鑑於上述情況，本集團將密切關注市場動態，為「朗賢」及「朗濤」餘下存貨制訂靈活銷售策略，同時繼續與合營夥伴緊密合作，推進啟德及馬頭涌地區兩個地盤的發展。儘管當前市況不佳，但本集團對香港中期的整體樓市前景仍保持審慎樂觀。

預期酒店分部表現將受持續的環球宏觀經濟及地緣政治不明朗因素影響，相關不確定性將抑制住宿需求，繼而影響本集團酒店的表現。儘管營運成本上升壓力猶在，但我們將繼續推行目標性策略，包括提升營運效益、優化收益及嚴控成本，力求實現盈利最大化。此外，毅風Ying’nFlo預定於2025年下半年分別於武漢及南京開設兩間新分店。

香港寫字樓市場依然充滿挑戰，高空置率及需求疲軟，其中花園道三號及朗豪坊辦公樓的租金預計將持續受壓，而朗豪坊商場的表現應保持穩定。延遲減息及其導致的借貸成本增加亦將影響整體盈利能力。因此，冠君產業信託將優化租賃策略並實施嚴格的成本控制措施，以減輕負面影響並為市場復蘇作好準備。此外，其將引進更多智能及環保設備，持續提升物業配套以增加對租戶及用戶的吸引力。

綜上所述，本集團穩健的流動資金狀況及低槓桿比率讓我們在當前市場不確定性中具備韌性。

我們將持續密切監控本地及海外現有業務營運，以確保實現業績優化及利潤最大化。在實踐審慎資本管理的同時，我們將積極尋求符合長遠增長及業務發展目標的戰略性機遇。此平衡策略使本集團既能抵禦短期市場波動，同時為長期可持續發展蓄力。

資料來源: 鷹君 (00041) 中期業績公告