主要業務為物業發展及投資、經營酒店、酒樓及靈活工作空間、資產管理、項目管理、建築材料貿易、證券投資、提供物業管理、保修及物業代理服務及物業租賃。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

1.物業銷售

白石角「朗濤」

本集團於2014年5月購得一幅位於大埔白石角的住宅用地，可盡覽吐露港無敵海景。該發展項目的可用總樓面面積（「總樓面面積」）為730,870平方呎，或實用面積為635,612平方呎，由723個豪華住宅單位及456個車位組成，並已於2020年第四季度竣工。

於2024年，按實用面積計算，住宅單位的平均售價為每平方呎20,417港元，而已售車位的平均售價為每個2.31百萬港元。

於報告期內，共交付了44個住宅單位，29個車位及一個電單車車位。截至2024年底，項目累計銷售706個住宅單位，佔723個住宅單位總數的97.6%。其中669個單位已交付予買家。

「朗濤」於報告年度錄得銷售收益1,340.5百萬港元（2023年：1,075.1百萬港元）及毛利599.0百萬港元（2023年：798.1百萬港元，已包括300.3百萬港元的一次性成本節省）。

2.酒店分部

酒店分部錄得穩定表現，儘管各地區業績各異。歐洲及美國酒店的表現整體上呈現韌性，惟大洋洲及中國內地地區復蘇仍然放緩。

酒店分部總收益按年上升3.1%至5,085.2百萬港元（2023年：4,932.9百萬港元）。

酒店分部的業績亦包括來自酒店管理的管理費收入，以及本集團作為LHI酒店的主承租人所錄得的任何盈餘或虧損，該等盈餘或虧損已列入上述酒店EBITDA表的「其他」項下。

整體而言，於2024年酒店分部錄得的EBITDA為1,105.2百萬港元（2023年：1,098.2百萬港元），輕微增長0.6%。

歐洲

倫敦朗廷酒店

倫敦酒店受惠於國際旅遊及休閒、商務旅遊及團體分部而錄得穩定業績。餐飲（「餐飲」）業務收益受到企業會議及活動增加所帶來的餐廳及餐飲業務所支持。

北美洲

波士頓朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、紐約第五大道朗廷酒店、帕薩迪納朗廷亨廷頓酒店及華盛頓逸東酒店因休閒、商務旅遊及會議團體分部業務出現改善，我們大多數酒店的客房收益均見增長。

除紐約及芝加哥外，波士頓的表現亦受惠於大量市內所舉行的活動及會議。帕薩迪納因團體業務減少，導致年內多數時間表現欠佳。

多倫多Chelsea酒店

在多倫多主辦多項大型音樂、文化及體育活動情況下，2024年下半年表現持續穩定，客房業務亦見改善。

預期北座餘下客房的翻新工程將於2025年第一季度完成，公共區域的升級亦在計劃中，工程預計於2025年底之前完成。估計翻新後的酒店將獲得市場青睞。

澳洲╱紐西蘭

墨爾本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店

兩間酒店的表現均受市場（較為依賴當地業務）疲弱所影響。由於兩個城市主辦了一系列大型體育及音樂活動，客房業務在2024年第四季度出現改善。

奧克蘭康得思酒店

由於當地需求減少且缺少大型活動吸引旅客到訪，酒店的表現相對較弱。由於該城市休閒旅客增加，加上企業及會議團體活動開始恢復，使2024年第四季度業績出現改善。

餐飲業務則獲全日餐飲餐廳以及為大型活動與會議提供餐飲服務所支持。

中國內地

上海新天地朗廷酒店及上海虹橋康得思酒店

我們的上海酒店業績出現反彈，客房收益在報告期間出現改善跡象。然而，餐飲分部收益卻由於消費情緒轉淡及消費降級趨勢持續而減少。

上海主辦的大型會議及展覽（包括2024年11月舉行的中國國際進口博覽會）推動了對客房的需求，並為我們的酒店帶來更多業務。

酒店管理業務

截至2024年12月底，本集團向14間第三方酒店（約4,200間客房）提供酒店管理服務。

3.冠君產業信託收入

本集團的核心溢利乃按同一財務期間應佔冠君產業信託的分派收入及管理費收入而計算。按此基準，來自冠君產業信託的總收入於2024年下跌12.1%至906.4百萬港元。其中，冠君產業信託按90.0%（2023年：90.0%）的分派比率宣布的每單位分派減少15.5%，經計及本集團的控股權益由2023年12月底的69.23%增加至2024年12月底的70.30%，本集團應佔分派下降13.7%至603.2百萬港元。由於冠君產業信託的物業收益淨額下跌，2024年的管理費收入亦下跌8.9%至303.2百萬港元。

花園道三號

2024年中環甲級寫字樓的整體租賃動力疲弱，但花園道三號的出租率仍保持韌性。市場競爭因供應充足而依舊激烈。租賃需求主要來自中環區內搬遷的租戶，以小型租戶為主。我們亦觀察到從事資產管理的現有租戶，基於業務發展和整合需要而出現溫和的擴張需求。於2024年12月31日，寫字樓出租率為82.6%（2023年12月31日：82.8%）。

供應充裕及需求疲弱令中環寫字樓的市場租金持續受壓。花園道三號於2024年無可避免繼續面對續租租金下跌的問題。該物業的現收租金於2024年12月31日跌至每平方呎87.0港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方呎91.7港元）。該物業的租金收益減少7.4%至11.32億港元（2023年：12.22億港元）。

朗豪坊辦公樓

疫後內地醫療旅遊復蘇步伐較預期慢，令朗豪坊辦公樓的表現受到影響。部分美容和醫療租戶縮減了他們在該物業的業務規模。於2024年12月31日，該物業的出租率為87.2%（2023年12月31日：93.3%），雖然較去年底為低，但與2024年6月的水平相若。該物業仍是備受歡迎的生活時尚及身心靈健康的總匯。截至2024年12月31日，時尚生活行業租戶佔用面積達到67%。

雖然2024年下半年的出租率保持穩定，該物業的市場租金仍面對壓力。現收租金微跌至每平方呎44.0港元（按建築面積計算）（2023年12月31日：每平方呎45.9港元）。受平均出租率和續租租金下跌影響，租金收益減少7.3%至3.24億港元（2023年：3.50億港元）。

期內物業經營淨開支減少2.7%至4,500萬港元（2023年：4,600萬港元）。租金佣金隨租務活動淡靜而下跌，加上維修及保養開支減少，正好抵銷因平均出租率下降而上升的樓宇管理淨開支。物業收益淨額減少8.0%至2.80億港元（2023年：3.04億港元）。

朗豪坊商場

儘管經營環境嚴峻，朗豪坊商場的表現仍優於大市，但面對市況下行，亦難以完全獨善其身。2024年，商場租戶的銷售額減少4.3%，相比之下香港整體零售銷售則下跌7.3%。

於2024年12月31日，商場出租率維持在99.3%的高水平（2023年12月31日：98.6%）。基本租金收入增至4.75億港元（2023年：4.57億港元），主要因為純收取分成租金的租約改為收取基本租金加分成租金，以及部分新簽租約錄得較高租金。可是，分成租金因租戶銷售放緩而跌至1.96億港元（2023年：2.24億港元）。基本租金的升幅不足以抵銷分成租金的跌幅。整體而言，商場的租金收益微跌1.6%至7.28億港元（2023年：7.40億港元）。於2024年12月31日，現收租金減至每平方呎157.5港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方185.3港元）。這反映租戶銷售於12月的波動。

4. LHI的分派收入

按法定會計基準，我們於LHI的投資被分類為附屬公司，其業績於本集團的法定收益表中綜合入賬。然而，由於LHI主要專注於分派，故此本集團的核心溢利將會按應佔分派收入計算。我們相信此舉將更能反映本集團投資於LHI所獲得的財務回報及經濟利益。此舉亦與我們計算投資於冠君產業信託（其亦專注於分派）的回報做法一致。

於報告期內，儘管出租率有改善，但經營環境充滿挑戰，對房租有所影響。此外，LHI的整體盈利能力亦受到營運及財務成本不斷上漲所影響。

LHI宣派2024年每股份合訂單位的分派1.6港仙（2023年：無）。誠如LHI先前公告，部分管理人費用單位將予延後，並待達成上市規則項下其公眾持股量要求後，將於2028年2月或之前以現金方式或以以股代息方式結付。

年內，該三間香港酒店在經濟不穩定、旅客群結構轉變及消費行為不斷演變的情況下，經營環境充滿挑戰。此外，本地居民到香港以外的大灣區城市探索餐飲選擇的趨勢日益增加。該等因素促使我們必須對服務項目及市場推廣策略作出策略性調整，有效滿足客戶不斷變化的需求。

由於香港高端及豪華酒店競爭激烈，LHI的酒店組合，特別是香港朗廷酒店，受到持續價格戰的嚴重影響。值得注意的是，香港朗廷酒店的平均房租因尖沙咀區的激烈競爭而下跌近10%。同時，香港康得思酒店及香港逸東酒店的平均房租則保持穩定。

LHI組合的該三間香港酒店已根據總租賃協議出租予本集團。本集團支付租金包括固定租金225百萬港元及浮動租金。基於獨立估值師的評估，並根據總租賃協議，自2024年1月1日起，就該等酒店將支付予LHI浮動租金的溢利分配比例已由70%降至50%。

5.投資物業租金收入

香港寫字樓租賃市場的競爭仍然激烈，並持續面臨空置率上升及大量新增供應所帶來的挑戰。

截至2024年12月，鷹君中心租賃寫字樓的平均現收呎租為每平方呎49.0港元，較去年下降8.6%（2023年：每平方呎53.6港元），然而，此跌幅已因截至2024年12月底已回升到78.5%（2023年：61.3%）的出租率而得以抵銷。

於2024年，鷹君中心的整體租金總收入按年增加1.5%至76.2百萬港元。租金淨收入增加6.1%至64.4百萬港元。

服務式住寓

本集團來自位於藍塘道、山村道及灣仔峽道的服務式住寓整體租金收入有所提升，增長4.6%至56.6百萬港元（2023年：54.1百萬港元）。藍塘道及山村道住寓獲本地市場需求增長所支持。然而，礙於鄰近地區的市場競爭，該投資組合的租金壓力猶在。

按總樓面面積計算，2024年服務式住寓的平均淨現收呎租至每平方呎25.7港元，較2023年每平方呎28.8港元下降了10.8%。

2024年租金總收入同比增長4.6%至56.6百萬港元，而租金淨收入同比增長0.7%至30.8百萬港元。

6.其他業務營運收入

本集團之其他業務分部營運收入包括投資證券的股息收入及分派、物業管理及維修收入、來自貿易及採購附屬公司的貿易收入、資產管理費收入及其他業務收入。

於報告期內，其他業務營運收入輕微下降0.3%至125.0百萬港元（2023年：125.4百萬港元）。

發展項目

香港及中國內地

何文田住宅發展項目「朗賢」

根據與香港鐵路有限公司訂立的發展協議，此項目將於何文田港鐵站上蓋興建990個住宅單位，總樓面面積約為742,000平方呎，實用面積約為664,000平方呎。項目已於2025年2月取得佔用許可證，並預計於2025年中竣工準備交付。

項目於2024年4月底作首次預售，當時市場反應良好，並於報告期內持續錄得銷售。截至2024年底，住宅單位銷售累計達到總實用面積的62.5%或單位總數的71.6%，銷售所得款項約為93億港元。

由於銷售金額只會在向買家交付單位時方能於本集團收益表內確認入賬，因此，本報告期的收益表並無反映該等預售單位的業績。預計將會有其他收入（以與開發項目相關的財務費用形式）於該等單位交付後入賬。

九龍啟德NKIL 6590地皮合營發展項目

此項目為本集團與信和置業有限公司（「信和置業」）、中國海外發展有限公司及華人置業集團合作的合營項目。本集團持有20%股權，信和置業為項目經理。地價總額為5,350百萬港元（按可用總樓面面積計約每平方呎5,392港元）。

該地盤面積為145,302平方呎，主要由東部及西部兩塊地皮組成，位於啟德區內，可經由未來的地下購物街直達宋皇臺港鐵站。該發展項目規劃包括大部分住宅單位、商場、地下購物街、地庫停車場及政府指定目的用房，總樓面面積約992,270平方呎（不包括政府指定目的用房）。

年內已完成該地盤的勘測工程。於2024年8月，已就西部地皮取得第一批建築圖則（「建築圖則」）的審批。東部地皮方面，規劃審批已於2024年第三季度取得，並於2024年第四季度提交了首批建築圖則。兩個地皮的地基工程亦已在2024年下半年開始施工。

預計將於2029年上半年取得兩塊地皮的佔用許可證。

九龍城盛德街╱馬頭涌道KIL 11290地皮合營發展項目

此項目為本集團根據與市區重建局訂立的發展合約與信和置業及招商局置地有限公司合作的合營項目。本集團持有15%股權，信和置業為項目經理。地價總額為1,934百萬港元（按可用總樓面面積計約每平方呎4,661港元）。

該地皮位於九龍城盛德街╱馬頭涌道，地盤面積為46,102平方呎，規劃發展成設有住宅單位及多間商舖的綜合樓宇，總樓面面積約414,920平方呎。

已於2024年4月取得土地並完成地面勘察工程，第一批建築圖則亦於2024年第三季度取得審批。

預計將於2028年第四季度取得佔用許可證。

日本

東京酒店重建項目

本集團購入位於東京地標六本木新城鄰近的一幅可作酒店發展之用地，其後再收購毗鄰的幾幅小型地皮，以便申請增加該地皮的地積比率。按較高之地積比率基準計算，經擴大後地皮的可建總樓面面積約為380,000平方呎。

我們已委任全球知名的建築設計師Kengo Kuma & Associates設計這座設有270間客房的旗艦酒店，並已向當地政府提交規劃申請，早前亦已委任總承建商作項目可行性研究及進一步成本優化評估，以提高設計功效，從而節省成本。儘管我們不斷努力優化成本估算，但建築成本仍然高昂。

有鑒於此，本集團繼續探索進一步的優化發展方案，包括但不限於酒店及豪華公寓的綜合方案。本集團已考慮其他投資策略，與具有當地開發經驗的潛在投資者合作，並就此進行磋商。

美國

三藩市1125 Market Street酒店發展項目

三藩市555 Howard Street酒店重建項目

由於三藩市的市況不明朗及建築成本急劇上升，我們已就上述兩個項目的盈利能力進行檢討。項目已暫緩推進，同時亦已考慮其他退出策略方案。

西雅圖1931 Second Avenue發展項目

本集團於2016年12月以18百萬美元收購一幅位於西雅圖市中心的地皮。該地皮位於西雅圖市中心最高點之一，並鄰近著名的Pike Place市場。此553,000平方呎的酒店公寓綜合項目的總使用許可證已於2024年第四季度取得，而建築許可證申請仍在進行中。在以上工作進行的同時，由於開發成本不斷上升和市場的不確定性持續，我們亦在探討替代開發方案。

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業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

展望2025年，地緣政治局勢持續緊張、利率上升及貿易衝突（尤其是美國與中國內地之間的貿易衝突）可能升級所帶來的不明朗因素，或會嚴重干擾全球貿易及投資流向，阻礙中國內地和香港的經濟增長。然而，中國政府已實施針對性政策，包括財政刺激、貨幣寬鬆及支持數字經濟等戰略性行業，藉以刺激內需，進而穩定經濟增長。中國內地強勁的內部需求將帶來溢出效應，從而讓香港受惠。

另一方面，香港作為全球金融中心的角色將會增強，同時推出戰略性政策，藉以吸引人才和資金。來自中國內地的優才移民所帶來的住屋需求不斷增長，將持續為香港住宅物業的租賃及銷售市場提供支持，這將有助減低現時高存貨壓力。有鑒於此，本集團在制訂「朗濤」及「朗賢」餘下存貨的銷售策略時將保持審慎以應對市場變化。此外，我們致力與合營夥伴就位於啟德及馬頭涌地區的兩個發展項目繼續緊密合作。本集團對香港住宅市場的中期前景保持樂觀。

在當前挑戰下，我們酒店分部的前景仍保持穩定。縱然有復蘇跡象，但該行業仍面臨營運阻礙，包括人手短缺、營運成本增加及經濟不明朗等因素。因此，我們將繼續嚴控開支，緊貼市場步伐，在酒店營運上勇於創新，保持競爭優勢。

儘管來自金融服務、家族辦公室及中國內地公司的業務擴張使寫字樓需求錄得增長，但存貨水平高企仍影響本地寫字樓租賃市場的表現。預期花園道三號及朗豪坊辦公樓的租金將繼續受壓，而朗豪坊商場的表現仍相對具有韌性。市場對2025年進一步降息的預期有所降低，利率維持在較高水平將持續影響冠君產業信託的整體盈利能力。然而，為提升租戶的福祉，本集團將繼續分階段進行設施升級，盡力提升能源效益，進而提高物業對租戶及用戶的吸引力。

香港酒店業仍受到來自中國內地更注重成本的旅客增加所影響，逆風依然，為LHI的表現蒙上陰影。與2018年相比，2024年抵港的過夜旅客中，中國旅客人數下降26%，國際短途旅客下降18%，長途旅客下降34%。此外，經營成本上升將進一步蠶蝕利潤。利率走勢持續不明朗，加上高息環境仍然存在，將影響LHI的融資成本和整體盈利能力以及其分派。

儘管如此，我們對全球旅遊業的長期前景仍然非常樂觀。

總括而言，香港經濟將繼續面臨挑戰，持續存在的不利因素令其復蘇步伐受阻。本集團將在營運中採取審慎態度，同時對潛在風險保持警惕。我們將密切關注市場趨勢，積極物色優質投資機會，推動未來增長。同時，我們將適時關注國內外業務的市場動向。憑藉充裕流動資金和穩健財務的支持，我們有足夠能力應對市場波動，以獲取長期持續及穩步的增長。

資料來源: 鷹君 (00041) 全年業績公告