集團的主要業務為香港及內地的投資物業及發展物業、酒店擁有及管理，以及物流和投資。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

香港物業

期待以久的撤辣和減息終於實現，住宅市場趨於穩定。「新資本投資者入境計劃」獲優化後，豪宅需求增加。集團旗下卓越非凡的山頂物業組合備受眼光獨到的買家所青睞，年內售出兩項物業：集團佔50%的Mount Nicholson一個分層單位以港幣六億元（呎價港幣131,000元）售出及山頂道77/79號最後一座洋房以港幣五億零一百萬元（呎價港幣80,000元）售出。隨此分部的市場氣氛進一步改善，種植道1號新落成的20座精心打造洋房當中部分樓盤已啟動邀請買家的準備工作。

按應佔份額計算，發展物業收入下跌71%至港幣三億二千二百萬元，營業盈利則下跌36%至港幣一億七千三百萬元，主要因為確認入賬銷售額減少。尚未確認入賬銷售額在年杪時穩企於港幣五億零一百萬元。全部現有項目均按計劃進行。

中國內地發展物業

儘管政府出台多項政策措施提振住宅市場和購房意欲，但政策效果需時顯現，銷情仍然疲軟。寫字樓市場需求極為有限，故去庫存進度緩慢。

集團自二○一九年以來再無購入新土地，旗下活躍項目和待售存貨均有所減少。二○二四年應佔已簽約銷售額下降至人民幣十四億元（二○二三年：人民幣二十六億元），而年杪的未確認入賬銷售額下降至人民幣六億元（二○二三年十二月三十一日：人民幣二十三億元）。已發展和未發展存貨總計有一百二十萬平方米（二○二三年十二月三十一日：一百四十萬平方米），包括四十萬平方米已落成但銷情極緩慢的非住宅物業。

按應佔份額計算，確認入賬的收入減少65%至港幣三十二億一千萬元，營業盈利減少9%至港幣九億三千萬元。此外，為現有存貨（主要為銷情極緩慢存貨，尤其非住宅物業）作出了港幣二十億一千八百萬元（二○二三年：港幣十八億五千五百萬元）應佔減值撥備。

中國內地投資物業

雖然政府推出了激勵措施，但國內消費仍顯著減弱。經濟和房地產市場低迷導致消費者財富縮減，購物時優先考慮性價比。海外消費增加進一步影響商場租戶。日益激烈的競爭尤其對集團規模較小且樓齡較長的各時代廣場構成挑戰。

寫字樓方面，持續供應過剩而需求疲弱令出租率和租金水平繼續受壓。重成本控制的租戶紛紛遷往較低檔次物業，尋求更相宜的選擇。

分部整體收入下跌4%至港幣四十五億七千一百萬元，營業盈利下跌6%至港幣二十九億八千三百萬元。

九龍倉酒店

國際航班運力恢復及多個旅遊目的地簽證放寬分流了部分內地消費者對國內旅遊的需求，並引發境內酒店業的價格競爭，導致房價下降。商務和休閒旅客對出行和餐飲方面減少預算，亦對酒店業績造成影響。九龍倉酒店在香港、中國內地和菲律賓以尼依格羅、馬哥孛羅和瑪珂三個品牌經營十六間酒店，當中四間由集團全資擁有，另有一間集團佔50%權益。二○二四年六月，長沙國金中心迎來第三間集團擁有的酒店，新酒店由「柏悅」品牌經營，是集團自一九八○年代中至今首間實行外包管理的酒店。隨新酒店加入，分部收入增加1%至港幣六億一千七百萬元，但營業盈利減少90%至港幣一千一百萬元。

物流基建

地區競爭激烈，現代貨箱碼頭於香港的吞吐量下跌6%至三百五十萬個標準箱。深圳方面，大鏟灣碼頭的吞吐量上升15%至二百二十萬個標準箱，而蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則上升5%至六百四十萬個標準箱。香港空運貨站（集團佔21%權益）的貨運量得益於電子商貿活動蓬勃發展，錄得24%增長，達到二百萬噸。分部整體收入下跌7%至港幣二十二億零五百萬元，營業盈利下跌17%至港幣三億一千五百萬元。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

展望未來，一場重大貿易戰迫在眉睫、地緣政治緊張局勢升溫、美國聯儲局息口走向和新關稅政策都可能引發經濟波動。中國內地方面，旨在減輕房地產行業債務負擔的大規模財政支持措施的效果正待顯現，但重建消費者信心仍面臨挑戰。香港方面，改善基本經濟狀況是樓市復甦的關鍵。面對複雜形勢，集團會繼續審慎理財，同時聚焦核心競爭力以推動發展。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 全年業績公告