集團的主要業務為香港及內地的投資物業及發展物業、酒店擁有及管理，以及物流和投資。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

全球經濟環境仍然困難重重，美國提高關稅擾亂了市場需求及供應鏈，同時持續增長的政策不確定性與地緣政治動盪亦進一步令市場受壓。這些不利因素對集團各業務產生不同程度的影響。

在香港，住宅市場在較有利的利率環境和交易限制放寬下展現出相對韌性。「新資本投資者入境計劃」獲優化，再加上近期港股回暖，令豪宅需求進一步增加。與此同時，港口業務本已面對地區激烈競爭和航運聯盟重組等挑戰，中美貿易談判更為之添加不確定陰霾。

中國內地房地產市場仍處觀望。雖然政府出台的措施成功刺激部分首次購房者入場和改善性購房需求，但房價持續下跌。全國零售銷售在二○二五年上半年略有增長，但主要是受以舊換新計劃和促銷活動所推動。整體消費意欲仍然不振。

在此經濟情況下，集團保持健康的財務狀況，流動資金充裕，期杪的負債比率低至4.4%，讓集團有充份準備應對挑戰，當市況改善時能抓緊機遇。

香港物業

趁市況好轉，頂級山頂組合如期推出市場招標。集團策略性聚焦市場客群及營銷推廣，期內其佔50%的Mount Nicholson一個頂層單位以港幣六億零九百萬元售出，呎價達港幣144,000元，刷新分層單位紀錄。種植道1號亦正進行邀請買家的準備工作。

按應佔份額計算，期內發展物業確認入賬收入上升56%至港幣四億七千五百萬元，營業盈利下跌至港幣三千一百萬元（二○二四年：港幣一億七千九百萬元）。及至期杪，尚未確認入賬銷售額為港幣三億零五百萬元。

中國內地投資物業

消費意欲低迷，供應過剩仍然是其問題所在，與此同時不斷演變的電商趨勢亦有影響。

在競爭日益加劇的情況下，集團物業以群聚效應和優越地理位置為基礎配合創新的租戶組合和市場推廣是維持其競爭力的關鍵要素。

寫字樓面對企業規模縮減和空間整合，租賃市場難以復甦。嚴重供應過剩令租金水平和出租率進一步受壓。

分部整體收入下跌4%至港幣二十二億四千四百萬元，營業盈利下跌5%至港幣十四億七千萬元。

中國內地發展物業

集團的可持續性源自策略時機的掌握。二○一九年後暫停土地補充的決定及時降低了物業組合的風險。

隨活躍項目和可供銷售存貨減少，二○二五年上半年的應佔已簽約銷售額有限，僅為人民幣八億五千九百萬元（二○二四年：人民幣六億九千九百萬元），主要來自蘇州的項目。及至期杪，未確認入賬銷售額為人民幣七億四千三百萬元（二○二四年十二月三十一日：人民幣六億一千六百萬元）。

按應佔份額計算，確認入賬的收入減少79%至港幣五億二千萬元，營業盈利減少92%至港幣四千萬元。集團作出應佔減值撥備港幣五億二千二百萬元（二○二四年：港幣五億六千四百萬元），主要涉及銷情緩慢的寫字樓存貨。

酒店

經營環境仍然充滿挑戰。房價因消費謹慎而繼續受壓，較去年有所下降。香港的入住率獲旅客人數持續增長支持，而中國內地的入住率則下降，原因是市場競爭加劇，加上海外旅遊目的地選擇增多。

來自擁有和管理酒店的分部收入增加7%至港幣三億一千二百萬元，但錄得營業虧損港幣一千一百萬元（二○二四年：盈利港幣一千二百萬元）。

物流基建

主要航運聯盟重整區內服務，同時對中美貿易談判的憂慮嚴重擾亂了貨運。現代貨箱碼頭於香港的吞吐量減少3%至一百七十萬個標準箱，情況在下半年亦未必會好轉。深圳方面，大鏟灣碼頭的吞吐量增長20%至一百二十萬個標準箱，而其聯營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則上升11%至三百四十萬個標準箱。

香港空運貨站（集團佔21%權益）貨運量維持於九十萬噸。

分部收入微升至港幣十億七千六百萬元，營業盈利上升11%至港幣一億三千七百萬元。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

不斷升級的地緣政治問題、貿易和經濟的不確定性以及全球供應鏈轉移等複雜的外部環境因素可能會持續加劇市場波動，限制全球經濟增長。

在中國內地，潛在的政策轉變或會重塑房地產市場，但包括持續供應過剩、信心薄弱和就業市場疲軟的根本性問題繼續阻礙復甦。與此同時，息口走向和整體經濟復甦步伐將會是決定香港樓市走勢的關鍵因素。

面對不斷演變的經濟形勢，集團會對市場發展保持警覺性，並繼續適應不斷變化的市場環境。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 中期業績公告