集團的主要業務為香港及內地的投資物業及發展物業、酒店擁有及管理，以及物流和投資。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

過去一年，政經亂局撼動全球。「讓美國再次偉大」政治大旗高舉、二戰後國際秩序崩解、關稅戰反覆無常沒完沒了、軍費開支急遽攀升，以及「第一世界」經濟體的國債失控，無一不令二○二五年經歷翻天覆地的改變。

中國科技的崛起成為一股破舊立新的力量；由起初的電動車、鋰電池和太陽能電池，到現在的機器人、人工智能和創新藥物，都給世界帶來深遠影響。卓越的品質與成本效益是中國供應商的標誌性優勢，使其成功從傳統市場去除風險，並在國內及全球各地搶佔市場份額。

人工智能是當前熱門關鍵詞。各行各業紛紛投入龐大資金進行開發與應用。它是第四次工業革命的主要支柱，可能會淘汰舊有工作職位，但也肯定會創造嶄新就業機會。

與此同時，後疫情時代的消費市場正重塑格局。許多地區的人口正邁向老齡化與萎縮。

奢侈品的光環已然褪色，本土大品牌正逐步進軍國際市場。線上消費日趨普及，零售商必須調整商業策略方能保持競爭優勢。

香港物業

受惠於股市投資氣氛好轉，以及政府推出優化「新資本投資者入境計劃」等利好措施，豪宅市場初見復甦。集團策略性地推進山頂和啟德項目的銷售部署。

集團佔50%的Mount Nicholson一個頂層單位以港幣六億零九百萬元售出，呎價達港幣144,000元，刷新分層單位紀錄。種植道1號第一座洋房（Plantation Boulevard 1號洋房）以港幣五億五千八百萬元售出，呎價為港幣91,000元。集團佔30%位於啟德的維港灣畔售出159個單位，銷售所得款項合共港幣二十八億四千三百萬元。

按應佔份額計算，年內發展物業確認入賬收入上升254%至港幣十一億四千萬元，營業盈利上升66%至港幣二億八千七百萬元。及至年杪，尚未確認入賬銷售額為港幣十億六千三百萬元。

內地投資物業

年內零售銷售的復甦很大程度上受政府主導的「以舊換新」政策及促銷活動帶動。在經濟增長乏力的情況下，消費者信心偏弱，其它類別的消費持續受到壓抑。行業產能過剩，加上電子商務滲透率不斷上升，進一步加劇市場競爭。

寫字樓市場新增需求不足，供應過剩的情況惡化。企業對投入新投資保持審慎，並繼續縮減規模。出租率及租金延續下行趨勢。

分部整體收入下跌3%至港幣四十四億一千九百萬元，營業盈利下跌4%至港幣二十八億七千六百萬元。

內地發展物業

住宅市場的各項政策措施因庫存過剩等深層結構性問題尚未全面落實。寫字樓市場供需失衡，去庫存速度尤其緩慢。

集團自二○一九年起暫停吸納土地儲備後，可供銷售存貨已逐步消化，剩餘庫存以寫字樓為主。年內應佔已簽約銷售額為人民幣十一億二千一百萬元（二○二四年：人民幣十四億三千九百萬元），主要來自蘇州和杭州的項目。及至年杪，尚未確認入賬銷售額為人民幣三億一千二百萬元（二○二四年十二月三十一日：人民幣六億一千六百萬元）。

按應佔份額計算，收入減少58%至港幣十三億六千三百萬元，營業盈利減少73%至港幣二億零八百萬元。計提應佔減值撥備港幣八億三千九百萬元（二○二四年：港幣二十億一千八百萬元）。

酒店

香港與中國內地的酒店表現呈現不同走向。本地盛事和演唱會帶動訪港旅客人數強勁增長，本港酒店的入住率得以受惠，房價亦見回升。中國內地方面，儘管境內旅遊有所增長，但受到旅客消費模式轉變持續拖累，酒店入住率和房價表現仍普遍滯後。

來自擁有和管理酒店分部的收入增加6%至港幣六億五千六百萬元，營業盈利達收支平衡（二○二四年：盈利港幣一千一百萬元）。

物流基建

中美貿易關係波譎雲詭，地緣政治局勢變幻莫測，各種挑戰持續。主要航運聯盟重新佈局，進一步令香港的貨運量承壓。現代貨箱碼頭於香港的吞吐量減少6%至三百三十萬個標準箱。深圳方面，大鏟灣碼頭的吞吐量增長16%至二百六十萬個標準箱，而聯營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則增加6%至六百八十萬個標準箱。

香港空運貨站（集團佔21%權益）貨運量維持於二百萬噸。

分部整體收入下跌3%至港幣二十一億二千八百萬元，營業盈利下跌12%至港幣二億七千八百萬元。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

二○二六年甫開局，便迎來更具爆炸性的變亂。俄烏衝突已延宕四年，加沙歷近兩年半戰火，最新的伊朗戰事可能演變成對中東地區最具破壞力的亂局，還有委內瑞拉、古巴和格陵蘭連番接踵遭受威脅。美元不再是「避風港」，金價則突破天際。美國最高法院對關稅的裁決猶如打開了新的潘朵拉盒子。

中國內地方面，房地產市場復甦乏力、勞動力市場持續疲軟以及產能失衡等因素，仍對經濟增長構成下行風險，削弱消費支出，必須推出額外刺激措施來提振相關產業。香港樓市則在政府措施和資本市場回暖帶動下重拾動力；然而，利率波動及庫存積壓或將繼續帶來考驗。

前景充滿變數，本集團將憑藉自身核心優勢和穩健的財務管理，在逆風中砥礪前行，保持業績穩健。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 全年業績公告