主要從事物業發展、物業投資及管理，以及服務式公寓投資及管理。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

二零二五年上半年度，本集團之收入為442,000,000港元，而二零二四年同期為560,000,000港元。

收入減少主要由於「OMA by the Sea」餘下單位的銷售減少。

撇除非現金估值虧損淨額及減值撥備，股東應佔核心綜合溢利為108,000,000港元，較二零二四年同期之32,000,000港元增加76,000,000港元。增加主要由於(i)出售一項位於倫敦的投資物業之收益38,000,000港元；(ii)服務式公寓投資及管理分部虧損減少28,000,000港元；及(iii)財務費用減少。

扣除非控股權益後的總非現金估值虧損淨額（包括應佔合營企業的部分）為1,295,000,000港元，而二零二四年同期為1,369,000,000港元，包括(i)物業組合估值虧損淨額及減值撥備（包括應佔合營企業的部分）1,268,000,000港元（二零二四年：1,352,000,000港元）及(ii)金融工具估值虧損淨額27,000,000港元（二零二四年：17,000,000港元）。

包括總非現金估值虧損淨額，股東應佔綜合虧損為1,187,000,000港元，較二零二四年同期之1,337,000,000港元減少150,000,000港元。

股東應佔每股虧損為0.87港元，而二零二四年為0.99港元。

截至二零二五年六月三十日止六個月之綜合虧損為1,189,000,000港元，較二零二四年同期之1,362,000,000港元減少173,000,000港元。

物業發展

二零二五年上半年度，撇除分部之間的銷售，物業發展分部之收入為90,000,000港元，而二零二四年同期為221,000,000港元，主要由於「OMA by the Sea」餘下單位的銷售減少。該分部之除稅前核心虧損為63,000,000港元，而二零二四年為20,000,000港元。由於香港物業市場持續疲弱，同時因應市場估值下調，本集團已基於六月之估值就旗下發展中物業計提減值撥備432,000,000港元（二零二四年：577,000,000港元）。該分部之除稅前虧損（包括減值撥備及估值虧損淨額：二零二五年為507,000,000港元；二零二四年為569,000,000港元）為570,000,000港元，而二零二四年為589,000,000港元。

全資擁有項目

位處屯門掃管笏掃管笏路之中等密度住宅用地「OMA OMA」，該項目提供466個分層住宅單位，實用面積約為234,000平方呎。該項目於二零二五年上半年度已售出約3%（就數目而言）之住宅單位。

截至二零二五年六月三十日止，已累計售出約98%（就數目而言）之住宅單位。約1%（就數目而言）之住宅單位已交付予買家，相關收入已於二零二五年上半年度確認。

多數股權項目

本集團擁有屯門大欖之中等密度住宅用地「OMA by the Sea」之70%權益，實用面積約為252,000平方呎，提供517個分層住宅單位。該項目於二零二五年上半年度已售出約1%（就數目而言）之住宅單位。截至二零二五年六月三十日止，已累計售出約97%（就數目而言）之住宅單位。約1%（就數目而言）之住宅單位已交付予買家，相關收入已於二零二五年上半年度確認。

本集團擁有位於新界粉嶺粉錦公路與青山公路－古洞段交界的中等密度住宅用地「雲向」之85%權益。該項目毗鄰粉嶺高爾夫球場，距離上水港鐵站僅十分鐘之步程，其總樓面面積約284,000平方呎。

本集團擔任該項目之總項目經理及總銷售與市場推廣經理。該項目之上蓋建築工程正進行中，並已於二零二四年十月取得預售樓花同意書及現正籌備預售工作。

合營企業項目

本集團擁有中環一幅綜合商業用地之50%權益。有關項目名為「Central Crossing」。位處中環的金融核心地帶，將發展成為涵蓋一幢甲級寫字樓、一間酒店、零售舖位及公共休憩綠化帶的綜合商業項目，提供總樓面面積高達433,500平方呎。該項目將成為Foster + Partners在香港最新的標誌性地標，旨在通過獨特的城市綠洲，恢復歷史連結和重新建立本地聯繫，為中環帶來一個新景象。本集團擔任該項目之總項目經理及總租賃經理。該項目之上蓋建築工程正進行中。

本集團擁有沙田一幅住宅用地之50%權益。有關項目名為「UNI Residence」。有關地皮兼享港鐵東鐵及屯馬交通網絡之便利，毗鄰大圍及顯徑雙鐵路站，提供實用面積約77,000平方呎。該項目已於二零二五年三月取得預售樓花同意書，並已於二零二五年五月展開預售。本集團擔任該項目之總銷售與市場推廣經理。該項目之上蓋建築工程正進行中。截至二零二五年六月三十日止，該項目已預售約40%（就數目而言）之住宅單位。預售單位將於二零二六年的關鍵日期以前交付予買家，其所帶來相關收入將於該財政年度內確認。

物業投資及管理

二零二五年上半年度，撇除分部之間的銷售，物業投資及管理分部之收入為264,000,000港元，而二零二四年同期為282,000,000港元。該分部之除稅前核心溢利為210,000,000港元，較二零二四年之179,000,000港元增加31,000,000港元，主要由於出售一項位於倫敦的投資物業之收益38,000,000港元。該分部之除稅前虧損（包括估值虧損淨額）為629,000,000港元，而二零二四年為565,000,000港元，主要由於寫字樓物業（主要為Landmark East）之估值虧損淨額（二零二五年：839,000,000港元；二零二四年：744,000,000港元）增加所致。

於二零二五年六月三十日，本集團之投資物業組合主要為甲級寫字樓物業，總面積約為1,940,000平方呎，其總應佔市場公平價值約為18,000,000,000港元。在該投資組合中，香港佔地1,631,000平方呎，而倫敦則佔地309,000平方呎。

位於香港的全資擁有物業

Landmark East為本集團位於東九龍之旗艦物業。該物業為一幢雙子塔式甲級寫字樓，分別樓高36層及34層，總樓面面積約為1,338,000平方呎，另擁有454個停車場車位。於二零二五年六月三十日，該物業之出租率約為86%。我們致力於提升建築品質及綠色標準的決心得到肯定，持續獲得多項行業領先的認證，包括國際WELL建築研究院頒發的「WELL v2」鉑金級、香港綠色建築議會有限公司頒發的「BEAM」綠建環評既有建築鉑金級，以及美國綠色建築委員會頒發的「LEED」能源與環境設計先鋒既有建築鉑金級。

瑞興中心為坐落於九龍灣之工業物業，總樓面面積約為187,000平方呎。於二零二五年六月三十日，該物業之出租率約為67%。該物業已於二零二一年四月取得城市規劃委員會的重建許可。我們已收到首次補地價金額，並正提出上訴。

本集團在沙田九肚山持有低密度住宅項目「澐瀚」及「澐灃」，用作租賃用途。「澐瀚」項目擁有15個住宅單位，當中包括洋房住宅單位及分層住宅單位，以及21個停車場車位，實用面積約為34,000平方呎。二零二四年售出了1個單位及1個停車場車位，相關收入已於二零二五年上半年度交付予買家時確認。於二零二五年六月三十日，已租出全部住宅單位。「澐灃」項目擁有34個住宅單位，當中包括洋房住宅單位及分層住宅單位，以及48個停車場車位，實用面積約為72,000平方呎。於二零二五年六月三十日，已租出約74%（就數目而言）之住宅單位。

位於英國倫敦的全資擁有物業

於二零二五年六月，本集團以代價約為43,000,000英鎊（相當於451,000,000港元），出售位於倫敦Brook Street 8-12號（偶數）總樓面面積約為19,100平方呎之商業物業之全部權益，並確認出售收益38,000,000港元。

位於倫敦西區Savile Row及Vigo Street交界之商業物業，擁有室內淨面積約為14,000平方呎之甲級寫字樓及零售舖位。

位於倫敦西區Berkeley Square之商業物業，擁有室內淨面積約為7,900平方呎之甲級寫字樓。

於二零二五年六月三十日，上述兩項全資擁有物業（不包括位於倫敦西區Brook Street之已出售商業物業）錄得平均出租率約為58%。

位於英國倫敦的合營企業物業

本集團擁有位於倫敦市Fleet Place之商業物業之25%權益。該物業擁有室內淨面積約為192,000平方呎之甲級寫字樓及零售舖位。

本集團擁有位於倫敦西區Cavendish Square之商業物業之33%權益。該物業擁有室內淨面積約為13,000平方呎之甲級寫字樓。

本集團擁有位於倫敦市30 Gresham Street之商業物業之50%權益。該物業擁有室內淨面積約為404,000平方呎之甲級寫字樓、零售舖位及附屬設施，另擁有48個停車場車位。

本集團擁有位於倫敦市66 Shoe Lane之商業物業之21%權益。該物業擁有室內淨面積約為158,000平方呎之甲級寫字樓、配套空間及零售舖位。寫字樓空間已全面租予一間全球四大會計及專業服務公司，租期為15年（包括免租期），租約將於二零三五年九月二十八日屆滿。

於二零二五年六月三十日，上述四項合營企業物業錄得平均出租率約為93%。

服務式公寓投資及管理

二零二五年上半年度，服務式公寓投資及管理分部之收入為67,000,000港元，而二零二四年同期為27,000,000港元。該分部之除稅前核心虧損為34,000,000港元，而二零二四年為65,000,000港元，主要由於逸蘭銅鑼灣酒店的業務有所改善所致。該分部之除稅前虧損（包括估值虧損淨額：二零二五年為87,000,000港元；二零二四年為55,000,000港元）為121,000,000港元，而二零二四年為120,000,000港元。

經由世界知名的巴黎酒店設計巨匠主導的大規模翻新後，本集團全資擁有位於香港的逸蘭銅鑼灣酒店於二零二四年三月重新開始試業，並正提升市場知名度及出租率。

本集團全資擁有的高端海濱公寓逸蘭蘇豪東服務式公寓坐落在西灣河，用作租賃用途。其出租率及業績保持穩定，錄得平均出租率超過75%。

本集團擁有位於吉隆坡的逸蘭武吉錫蘭服務式公寓50%之權益。其出租率及業績保持穩定。

其他業務

其他業務分部代表投資活動及中央管理及行政職能。該分部於二零二五年上半年度之收入為21,000,000港元，較二零二四年同期之30,000,000港元減少9,000,000港元，主要由於金融投資利息收入減少所致。

該分部之除稅前核心溢利為51,000,000港元，而二零二四年為9,000,000港元，主要由於財務費用減少所致。該分部之除稅前溢利（包括估值收益淨額：二零二五年收益為96,000,000港元；二零二四年虧損為58,000,000港元）為147,000,000港元，而二零二四年該分部之除稅前虧損為49,000,000港元。

資料來源: 永泰地產 (00369) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

二零二五年上半年，由於美國延遲減息、本地消費情緒低迷及經濟前景不明朗，香港的房地產市場持續受壓。然而，在香港由海外或內地母公司控股的企業數量達到紀錄新高，反映對香港作為商業樞紐的強大信心。同時，香港資本市場亦顯著改善，生指數在此期間上升約20%。此外，中國政府鼓勵內地企業境外融資的政策促使新股上市活動復甦，並進一步增強市場動力。上述發展有望帶來正面的財富效應，改善市場情緒並促進投資活動，從而惠及本地房地產市場。

另一方面，儘管面臨外部的挑戰，中國持續重視科技發展，包括加大對人工智能等領域的投資，反映其為推動長期經濟發展及促進創新所作的努力。這有所改善的前景有望提振營商信心，並促進跨境投資。香港作為內地資本的重要門戶，有望受惠於這股重燃的樂觀情緒。隨著政府推出各項吸引人才及加強跨境合作的措施，外界對投資香港的興趣有望提升，而本地物業將繼續成為受歡迎的資產類別之一。

在HIBOR下跌、市場預期美國聯儲局將會減息，以及政府推出的多項政策（包括「新資本投資者入境計劃」）所帶來更多移民需求增長的支持下，本地住宅物業市場預計將逐步復甦。然而，較高的庫存量將在可見的將來繼續抑制物業價格上升。這對吸納置業人士方面，既是挑戰也是機遇。

我們的兩個住宅項目，「雲向」正準備推出預售，而「UNI Residence」已於二零二五年五月展開預售，市場反應理想。這些項目主要由一房及兩房單位組成，且鄰近港鐵站，位置便利，將有望滿足首次置業人士的需求。我們相信，這些項目將受惠於政府的「北部都會區發展策略」及人才政策（如「高端人才通行證計劃」及「留學香港」品牌），吸引更多潛在居民進駐該區。

近期的投資及租賃活動帶動了市場對中環區的信心回升，其中包括香港交易所收購交易廣場第一座約147,000平方呎的寫字樓及零售空間，以及Jane Street於中環新海濱三號用地創紀錄租賃超過223,000平方呎。在市場對中環區恢復信心之際，我們位於中環的綜合商業項目「Central Crossing」將有望成為該區的標誌性項目。作為香港市區重建局項目中首個及唯一一個建於歷史遺址上的甲級寫字樓發展項目，該項目將融合本地歷史文化，同時為城市天際線增添令人驚艷的現代新元素。此項目的願景是打造一個在各方面都達到非凡水準且超越國際頂尖標準的地標。這個標誌性項目將改變中環的風貌與傳承，是我們對這座城市的貢獻邁出重要的一步。

與此同時，商業物業市場，尤其是寫字樓市場仍面臨挑戰。預計香港九龍東的寫字樓市場將繼續面臨租金及出租率的下行壓力。另一方面，倫敦的寫字樓市場在租金及出租率方面則保持穩定。

政府積極推廣大型盛事，亦有望吸引更多旅客訪港，從而帶動我們逸蘭銅鑼灣酒店的出租率或將上升。

隨著旅客數量及整體經濟的逐步復甦，我們預期服務式公寓業務將逐漸改善。

展望未來，我們對香港房地產市場的前景保持審慎樂觀。儘管挑戰依然存在，但日益增強的投資情緒為持續的長期增長及逐步復甦奠定了基礎。維持穩健的財務狀況及多元化的資產組合一直是我們的首要任務。未來，我們將在市場波動中繼續審慎經營，努力尋求合適的投資機會。

資料來源: 永泰地產 (00369) 中期業績公告