主要業務為物業發展、投資及買賣，酒店經營及管理，墓園發展及經營，貨品及商品之製造、銷售及貿易，證券投資及買賣以及融資業務。

業務回顧 - 截至2024年09月30日六個月止

(A)投資物業

(i)香港干諾道中30–32號莊士大廈（擁有100%權益）此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）合共約55,367平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為18,000,000港元。鑒於此地區有較多的新建物業落成，預期相應的租賃供應將會有所增加，租賃活動的競爭更趨激烈。本集團將更靈活地選擇租戶及租期，以保持其競爭力。

(ii)九龍尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場（擁有100%權益）此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積合共約103,070平方呎。期內，本集團改善租戶行業組合，令廣場更受歡迎，並大大提升其人流。因此，來自該物業之租金及其他收入增加至約27,200,000港元。本集團將繼續探索更多租賃招商方案以進一步提高該物業之收益率。

(iii)九龍深水元州街165號步陞工商業大廈（擁有100%權益）該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積合共約47,258平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為5,100,000港元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積合共約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。鑒於目前的細價住宅物業市場下行，本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。

(iv)香港深水灣香島道37號A屋（擁有100%權益）此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。新裝修的物業推廣工作亦正在進行中。本集團在考慮各種方案（例如出售）時將採取靈活策略，以從該投資取得最大回報。

(v)中國深圳市羅湖區鵬大廈1至3層（擁有100%權益）該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積合共約5,318平方米之商業物業。本集團已於2022年3月將該物業租予一名獨立第三方經營醫療中心，租期為10年，目前月租為人民幣714,000元，並可於每兩年遞增5%。

(vi)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心（出售前擁有100%權益）此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商舖/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。上蓋建築工程經已平頂，由於新型冠狀病毒（Covid-19），內部結構工程及外牆裝嵌工程因而暫停施工。

於2024年5月9日，本集團與一名獨立第三方訂立協議，以代價約33,000,000美元（相等於約256,700,000港元）出售持有該物業之附屬公司。

該出售已於2024年6月19日完成。已收取現金所得款項淨額約254,000,000港元，並加強了本集團的財務狀況。期內錄得出售收益淨額約25,800,000港元。本公司已於2024年5月9日公佈該出售之詳情，並刊載於本公司日期為2024年6月17日之通函。

(B)酒店及服務式公寓

(i)台灣台北市信義區‧居（擁有100%權益）本集團在台灣之‧居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積合共約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧期內租金收入約為1,200,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。

(ii)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區sv Plaza（擁有100%權益）此項目位於市中心之使館區內，為一幢樓高19層之大廈，總樓面面積合共約為19,000平方米，包括142個單位連同地下商舖，並設有48個停車位。該項目已分別於2022年10月及2023年1月取得竣工入伙紙及不動產權證。若干樓層已進行了傢具及裝置裝修工程。期內，來自該物業之租金及其他收入約為3,800,000港元。近年來，蒙古國的經濟及市況逐漸好轉，吸引不少遊客，旅遊業表現良好。截至本報告日期止，103個單位及32個停車位已在使用及租出，本集團並已出租一個地下商舖作餐飲用途。月租收入總額已達至約900,000港元。本集團將繼續探索更多招商方案以推廣和出租此項目。本集團亦將物色合適機會出售該物業，以加快從該投資取得資本回報。

(C)發展物業

(i)香港中環結志街16–20號（擁有100%權益）本集團已成功合併該佔地面積共約3,600平方呎的項目。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢總樓面面積合共約為34,675平方呎的26層高商住大廈，包括住客會所設施及商舖。地基工程已進入最後階段，並將於2025年第一季度竣工。本集團以物業發展達致綠建環評銀級（從綠色樓宇角度）為目標。受物業市況下跌的影響，於回顧期內，本項目錄得減值撥備約32,200,000港元（2023年：40,400,000港元）。本集團將密切跟進本項目的開發進度。

(ii)香港寶珊道28號（擁有50%權益）該項目由本集團及嘉華國際集團有限公司（股份代號：173）之一間全資附屬公司分別擁有50%及50%權益，而本集團為此發展物業之項目經理。

該物業土地面積約10,000平方呎，位於半山豪宅地段，享有極致優美之海景。本集團正將此物業發展為一幢建在基座上的八層高垂直住宅，並且以物業發展達致LEED銀級（從綠色樓宇角度）為目標。該幢八層高的住宅將包括一個樓層高度為6米的豪華居住及就餐區、一層娛樂樓層及六層住宅套房樓層，樓層高度各至少為3.5米。該住宅的預計總樓面面積約為44,431平方呎，另設有一個面積約為5,400平方呎的花園以及約3,477平方呎的屋頂範圍。

上蓋建築工程已於2024年7月竣工，且剛於2024年9月30日取得竣工入伙紙。該物業的外牆裝修工程、陽台石材鋪設工程及園景建築工程正在進行中，並將於2025年第一季度竣工。與此同時，合營企業夥伴雙方正在探討各種方案（包括出售）以加快從該投資取得資本回報。該項目的市場推廣工作正在進行中。

(iii)香港九龍旺角新填地街/山東街ONE SOHO九龍內地段第11254號（擁有40%權益）

透過與信和置業有限公司（股份代號：83）之全資附屬公司成立之合營企業，本集團於2017年12月獲得市區重建局在此項目之投標。該項目為一幢商住大廈，包括322個住宅單位、住客會所設施、商業裙樓及12個停車位，當中商業部份由市區重建局持有。

該項目已分別於2023年3月及2023年7月取得竣工入伙紙及完工證。截至本報告日期止，所有322個住宅單位已全部售罄，總代價約為2,200,000,000港元，其中213個單位已於上個財政年度交付予買家，總代價約為1,500,000,000港元。另有101個單位已於回顧期內交付，總代價約為600,000,000港元。此外，有9個停車位已於本期間售出並交付，總代價約為13,800,000港元。該合資公司將繼續銷售該項目剩餘之3個停車位。

(D) Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「莊士中國」，股份代號：298）（擁有61.15%權益）莊士中國及其附屬公司（統稱「莊士中國集團」）主要從事（其中包括）物業發展、投資及買賣。於截至2024年9月30日止六個月，莊士中國集團錄得權益持有人應佔虧損176,200,000港元（2023年：209,000,000港元）以及收入20,900,000港元（2023年：70,600,000港元）（包括租金及管理費收入10,300,000港元（2023年：9,900,000港元）、墓園資產收入10,300,000港元（2023年：9,100,000港元）、證券投資及買賣收入300,000港元（2023年：1,900,000港元）以及於2023年之物業銷售收入49,700,000港元）。

(i)投資物業

莊士中國集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（由莊士中國擁有100%權益）弦坊之總樓面面積約為24,375平方呎，為一幢兩層高的商業裙樓，設有16個商舖及12個商業停車位，其中12個商舖及若干停車位已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約3,000,000港元。莊士中國集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。於2024年9月30日，該物業以估值約170,500,000港元列賬。

2.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（由莊士中國擁有100%權益）莊士‧中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。

鞍山經濟仍然疲弱，其中商業和租賃活動進展緩慢。於回顧期內，莊士中國集團已將若干住宅單位出租予多個租戶，租金收入總額約為人民幣500,000元（相等於約600,000港元）。莊士中國集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈的住宅單位。鑒於鞍山經濟及樓市持續疲弱，該物業於2024年9月30日的估值進一步降至人民幣380,000,000元（相等於約423,300,000港元），其中商業裙樓為人民幣129,000,000元，雙子大廈為人民幣251,000,000元。鑒於鞍山經濟及樓市疲弱，莊士中國集團將物色合適機會出售該項目。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（由莊士中國擁有59.5%權益）該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由莊士中國集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2024年9月30日，該等物業以估值人民幣383,200,000元（包括酒店估值人民幣171,200,000元及30幢別墅估值人民幣212,000,000元）列賬。莊士中國集團應佔估值約為人民幣228,000,000元（相等於約254,000,000港元），而莊士中國集團所佔的總投資成本則約為人民幣132,600,000元（相等於約147,700,000港元）。

於回顧期內，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門家鷺江酒店，以「鷺江‧家酒店」經營業務。於本報告日期，另有5幢別墅出租予獨立第三方，且莊士中國集團正積極推廣餘下2幢目前空置的別墅，以賺取更多租金收入。該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣18,500,000元（相等於約20,600,000港元）。

4.廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣之一幢別墅（出售前由莊士中國擁有100%權益）

於2024年3月30日，莊士中國集團與一名獨立第三方訂立買賣協議，以代價人民幣10,000,000元（相等於約10,800,000港元）出售該別墅。該出售已於2024年5月完成。莊士中國集團已收取現金所得款項淨額約人民幣8,800,000元（相等於約9,500,000港元）。

5.廣東省東莞沙田之商業物業（由莊士中國擁有100%權益）莊士中國集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2024年9月30日，該物業的估值為人民幣34,200,000元（相等於約38,100,000港元）。

於回顧期內，該物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途，租約已於2024年6月30日到期。另有一層及地面層已分別出租予獨立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入總額約為人民幣700,000元（相等於約800,000港元）。莊士中國集團將繼續進行招商，以出租該物業的空置單位。

6.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（由莊士中國擁有100%權益）莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2024年9月30日，該物業的估值為158,800,000馬來西亞元（相等於約300,000,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約814馬來西亞元（相等於約1,538港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為57%，每年租金收入約為5,400,000馬來西亞元（相等於約10,200,000港元）。莊士中國集團將尋求適當策略以加快此項投資之回報。

莊士中國集團將物色合適機會出售其投資物業，以加強莊士中國集團的現金儲備及財務狀況。

(ii)物業發展

1.香港鴨洲平瀾街8號弦岸（由莊士中國擁有100%權益）該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該物業已發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。建築工程已完成，且已於2024年6月13日取得竣工入伙紙。預售已於2024年4月展開，合共有33個住宅單位推出市場銷售。截至本報告日期止，已售出10個單位，總銷售額約為43,700,000港元，而其中4個單位已於截至2024年9月30日止期間後交付予買家。莊士中國集團將密切留意香港物業市況，以適時推廣及銷售餘下住宅單位。同時，莊士中國集團亦正準備於短期內出租若干住宅單位，以賺取租金收入，並提升弦岸的使用率。

2.遼寧省鞍山市莊士廣場（由莊士中國擁有100%權益）莊士廣場毗鄰莊士‧中心城，為莊士中國集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。

由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,300平方米之土地業權，故莊士中國集團一直與當地部門就有關土地面積減少進行協商。莊士中國集團亦繼續物色機會出售該項目。鑒於鞍山經濟疲弱及當地政府部門在政策及執行方面的不確定，於回顧期內就該發展項目計提減值撥備約35,700,000港元（2023年：無）。

3.湖南長沙（由莊士中國擁有69%權益）莊士中國集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益，而莊士中國集團於中國合營公司作出的歷年投資成本總額約為24,000,000港元。中國合營公司目前的自願清算正在進行中。根據清算組對中國合營公司資產及負債的初步評估，在長沙市道疲弱的不利影響下，中國合營公司股東可獲得的分配數額可能不多，但實際結果仍將視乎清算程序的最終結果而定。因估計該中國合營公司已處於淨負債狀況，因此其在莊士中國集團綜合財務報告內之綜合淨值並不重大。

4.四川成都（由莊士中國擁有51%權益）

莊士中國集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益。莊士中國集團於該項目的賬面成本約為人民幣123,800,000元（相等於約137,900,000港元），當中已計及莊士中國集團於2021年8月透過法院執行收到的部份判決款項約人民幣12,900,000元（相等於約14,400,000港元）。莊士中國集團將繼續探索各種方法以收回投資。

5.其他

誠如過往所報告，莊士

業務展望 - 截至2024年09月30日六個月止

在香港政府於年初為針對住宅物業實施了放寬印花稅等若干措施，加上期內利率下調，令買家信心逐步提升，住宅物業市場亦逐漸復甦。此外，香港政府實施的輸入內地人才計劃及優秀人才入境計劃分別刺激住宅物業及商用物業的需求，有助穩定物業價格。本集團對香港的物業市場及整體經濟仍持樂觀態度，亦充滿信心。我們將密切留意有關動態，並採取適當措施以維持本集團的競爭力及把握未來的機遇。

未來數年，本集團將繼續緊貼跟進香港結志街項目建築工程之進度。本集團亦會採取適當策略以跟進鴨洲弦岸的銷售進度。此外，本集團將繼續尋求機遇變現於各項投資物業的投資及減持於非核心資產的投資，從而進一步提升本集團的財務資源及能力以擴充在香港的土地儲備，尤其是豪宅及細價住宅市場，以供未來物業發展及買賣之用。我們深信，上述策略的實施將改善本集團之現金儲備及財務狀況，並為股東創造更多價值。

資料來源: 莊士機構國際 (00367) 中期業績公告