主要業務為物業發展、投資及買賣，酒店經營及管理，墓園發展及經營，貨品及商品之製造、銷售及貿易，證券投資及買賣以及融資業務。

業務回顧 - 截至2025年03月31日止年度

(A)投資物業

(i)香港干諾道中30–32號莊士大廈（擁有100%權益）

此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）合共約55,367平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為33,100,000港元。鑒於此地區有較多的新建物業落成，相應的租賃供應將會有所增加，租賃活動的競爭更趨激烈。本集團將更靈活地選擇租戶及租期，以保持其競爭力及增加租用率。

(ii)九龍尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場（擁有100%權益）此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積合共約103,070平方呎。近年來，本集團致力改善租戶行業組合，令廣場更受歡迎，並大大提升其人流。因此，來自該物業之租金及其他收入增加至約50,700,000港元。本集團將繼續探索更多租賃招商方案以進一步提高該物業之租金收益率。

(iii)九龍深水元州街165號步陞工商業大廈（擁有100%權益）

該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積合共約47,258平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為10,400,000港元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積合共約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。鑒於目前的細價住宅物業市場下行，本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。

(iv)香港深水灣香島道37號A屋（擁有100%權益）

此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。該物業於過往年度一直空置以進行翻新，並已於年內完成。於2025年6月19日，本集團與一名獨立第三方訂立有條件協議，以代價約538,500,000港元出售持有該物業的附屬公司。買家已以現金支付按金53,800,000港元。

該出售須經由本公司股東於股東特別大會上批准，且該出售預計將於2025年9月完成。來自該出售的現金所得款項淨額將顯著加強本集團的現金狀況。本公司已於2025年6月19日公佈該出售之詳情，而載有更多出售相關資料之通函預計將於2025年8月15日或之前寄發予本公司股東。

(v)中國深圳市羅湖區鵬大廈1至3層（擁有100%權益）

該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積合共約5,318平方米之商業物業。本集團已於2022年3月將該物業租予一名獨立第三方經營醫療中心，租期為10年，目前月租為人民幣714,000元，並可於每兩年遞增5%。

(vi)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心（出售前擁有100%權益）

此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目原擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商舖/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。上蓋建築工程經已平頂，由於新型冠狀病毒（Covid-19），內部結構工程及外牆裝嵌工程因而暫停施工。

於2024年5月9日，本集團與一名獨立第三方訂立協議，以代價約33,000,000美元（相等於約256,700,000港元）出售持有該物業之附屬公司。

該出售已於2024年6月19日完成。已收取現金所得款項淨額約254,000,000港元，並加強了本集團的財務狀況。年內錄得出售收益淨額約25,800,000港元。本公司已於2024年5月9日公佈該出售之詳情，並刊載於本公司日期為2024年6月17日之通函。

(B)酒店及服務式公寓

(i)台灣台北市信義區‧居（擁有100%權益）

本集團在台灣之‧居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積合共約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧年度內租金收入約為2,400,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。

(ii)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區sv Plaza（擁有100%權益）

此項目位於市中心之使館區內，為一幢樓高19層之大廈，總樓面面積合共約為19,000平方米，包括142個單位連同2間地下商舖，並設有48個停車位。年內，來自該物業之租金及其他收入約為8,400,000港元。近年來，蒙古國的經濟及市況逐漸好轉，吸引不少遊客，旅遊業表現良好。截至本報告日期止，108個單位及39個停車位已在使用及租出，本集團並已出租一個地下商舖給茶館。月租收入總額已增加至約1,000,000港元。

本集團將繼續探索更多招商方案以推廣和出租此項目。本集團亦將物色合適機會出售該物業，以加快從該投資取得資本回報。

(C)發展物業

(i)香港中環結志街16–20號（擁有100%權益）

本集團已成功合併該佔地面積共約3,600平方呎的項目。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢總樓面面積合共約為34,675平方呎的26層高商住大廈，包括住客會所設施及商舖。地基打樁工程已竣工。樁帽工程正在進行中，預計將於2025年第三季度竣工。本集團以物業發展達致綠建環評銀級（從綠色樓宇角度）為目標。受物業市況下跌的影響，於回顧年度，本項目錄得減值撥備約56,600,000港元（2024年：99,700,000港元）。本集團將密切跟進本項目的開發進度。

(ii)香港寶珊道28號（擁有50%權益）

該項目由本集團及嘉華國際集團有限公司（股份代號：173）之一間全資附屬公司分別擁有50%及50%權益，而本集團為此發展物業之項目經理。

該物業土地面積約10,000平方呎，位於半山豪宅地段，享有極致優美之海景。本集團正將此物業發展為一幢建在基座上的八層高垂直住宅，並且以物業發展達致LEED銀級（從綠色樓宇角度）為目標。該幢八層高的住宅將包括一個樓層高度為6米的豪華居住及就餐區、一層娛樂樓層及六層住宅套房樓層，樓層高度各至少為3.5米。該住宅的總樓面面積約為44,431平方呎，另設有一個面積約為5,400平方呎的花園以及約3,477平方呎的屋頂範圍。

上蓋建築工程已於2024年7月竣工，且於2024年9月30日取得竣工入伙紙。

該物業的外牆裝修及停車場的改善工程剛剛竣工。與此同時，合營企業夥伴雙方正在探討各種方案（包括出售）以加快從該投資取得資本回報。

該項目的市場推廣工作正在進行中。

(iii)香港九龍旺角新填地街/山東街ONE SOHO九龍內地段第11254號（擁有40%權益）

透過與信和置業有限公司（股份代號：83）之全資附屬公司成立之合營企業，本集團於2017年12月獲得市區重建局在此項目之投標。該項目為一幢商住大廈，包括322個住宅單位、住客會所設施、商業裙樓及12個停車位，當中商業部份由市區重建局持有。

該項目已分別於2023年3月及2023年7月取得竣工入伙紙及完工證。截至本報告日期止，所有322個住宅單位已全部售罄，總代價約為2,200,000,000港元，其中213個單位已於上個財政年度交付予買家，總代價約為1,500,000,000港元。另有106個單位已於回顧年度交付，總代價約為700,000,000港元。此外有9個停車位亦已於本年度售出並交付，總代價約為13,800,000港元。該合資公司將繼續銷售該項目剩餘之3個停車位。

(iv)越南隆安省德和縣（擁有70%權益）

根據本集團與合營企業夥伴於2007年6月訂立之協議，本集團持有該項目70%權益。誠如本公司於過往年度之公佈及年度報告所披露，本集團至今尚未能成功執行仲裁裁決條款以收回投資成本，因此本集團已於過往年度就該項目之投資成本約15,000,000美元（相等於約117,200,000港元）全數計提撥備。於回顧年度，合營企業夥伴通知本集團其擬終止協議，並提出和解條款及應向本集團支付之賠償。本集團將繼續跟進有關進度，以收回該項目投資成本及取得回報。

(D) Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「莊士中國」，股份代號：298）（擁有61.15%權益）

莊士中國及其附屬公司（統稱「莊士中國集團」）主要從事（其中包括）物業發展、投資及買賣。於截至2025年3月31日止年度，莊士中國集團錄得權益持有人應佔虧損394,900,000港元（2024年：320,700,000港元）以及收入86,000,000港元（2024年：90,600,000港元）（包括物業銷售收入44,100,000港元（2024年：49,700,000港元）、租金及管理費收入20,000,000港元（2024年：19,600,000港元）、墓園資產收入21,300,000港元（2024年：18,300,000港元）以及證券投資及買賣收入600,000港元（2024年：3,000,000港元））。

(i)投資物業

莊士中國集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（莊士中國擁有100%權益）

弦坊之總樓面面積約為24,375平方呎，為一幢兩層高的商業裙樓，設有16個商舖及12個商業停車位，其中9個商舖及若干停車位已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約2,900,000港元。莊士中國集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。於2025年3月31日，該物業以估值約168,000,000港元列賬。

2.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（莊士中國擁有100%權益）

莊士‧中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。

鞍山經濟仍然疲弱，其中商業和租賃活動進展緩慢。於回顧年度，莊士中國集團已將若干住宅單位出租予多個租戶，租金收入總額約為人民幣600,000元（相等於約700,000港元）。莊士中國集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈的住宅單位。

鞍山市正面臨嚴重的人口流失。根據政府統計數據，鞍山市持續錄得人口淨流出，突顯當地物業市況下滑及前景黯淡。住宅及零售市場均持續低迷，存貨滯銷，買家興趣有限，令出售或出租住宅單位及商業裙樓的難度日益增加。鑒於市道疲弱，配備基本裝修的可資比較住宅單位售價約為每平方米人民幣3,000元至人民幣3,500元。

即使以上述售價出售，成交宗數仍不甚理想。由於莊士‧中心城的大部分住宅單位為毛坯房，未配備基本裝修，故應採用每平方米人民幣800元至人民幣1,000元的折扣。零售/商業市場方面，鞍山市核心零售區內有多個購物中心或酒店大廈閒置或荒廢，反映零售市場疲弱。消費能力偏低，加上網絡購物過度發展，導致眾多商場出現凋敝狀況。無論從人口下跌或商品房銷售量減少的角度來看，供需兩面均釋出負面訊號。因此，該物業於2025年3月31日的估值進一步降至人民幣307,800,000元（相等於約329,400,000港元），其中商業裙樓為人民幣94,000,000元，雙子大廈為人民幣213,800,000元，使回顧年度內錄得投資物業公平值虧損淨額人民幣208,400,000元（相等於約225,000,000港元）。鑒於鞍山經濟及樓市疲弱，莊士中國集團將物色合適機會出售該項目。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（莊士中國擁有59.5%權益）

該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由莊士中國集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2025年3月31日，該等物業以估值人民幣383,200,000元（包括酒店估值人民幣171,200,000元及30幢別墅估值人民幣212,000,000元）列賬。莊士中國集團應佔估值約為人民幣228,000,000元（相等於約244,000,000港元），而莊士中國集團所佔的總投資成本則約為人民幣128,500,000元（相等於約137,500,000港元）。

於回顧年度，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門家鷺江酒店，以「鷺江‧家酒店」經營業務。於本報告日期，另有5幢別墅出租予獨立第三方，且莊士中國集團正積極推廣餘下2幢目前空置的別墅，以賺取更多租金收入。該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣19,600,000元（相等於約21,000,000港元）。

4.廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣之一幢別墅（出售前莊士中國擁有100%權益）

於2024年3月30日，莊士中國集團與一名獨立第三方訂立買賣協議，以代價人民幣10,000,000元（相等於約10,800,000港元）出售該別墅。該出售已於2024年5月完成。莊士中國集團已收取現金所得款項淨額約人民幣8,800,000元（相等於約9,500,000港元）。

根據莊士中國及本公司於2021年2月11日及2021年5月14日所公佈出售位於中國番禺區的物業項目之買賣協議，其中有一項遞延代價為人民幣25,000,000元（相等於約26,800,000港元），已由買方於2025年5月時向莊士中國集團支付。

5.廣東省東莞沙田之商業物業（莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2025年3月31日，該物業的估值為人民幣34,200,000元（相等於約36,600,000港元）。

於回顧年度，該物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途，租約已於2024年6月30日到期。另有一層及地面層已分別出租予獨立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入總額約為人民幣700,000元（相等於約800,000港元）。莊士中國集團將繼續進行招商，以出租該物業的空置單位。

6.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（莊士中國擁有100%權益）

莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2025年3月31日，該物業的估值為158,100,000馬來西亞元（相等於約277,100,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約811馬來西亞元（相等於約1,421港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為63%，每年租金收入約為5,500,000馬來西亞元（相等於約9,600,000港元）。莊士中國集團將尋求適當策略以加快此項投資之回報。

莊士中國集團將物色合適機會出售其投資物業，以加強莊士中國集團的現金儲備及財務狀況。

(ii)物業發展

1.香港鴨洲平瀾街8號弦岸（莊士中國擁有100%權益

業務展望 - 截至2025年03月31日止年度

在香港政府於年初為針對住宅物業實施了放寬印花稅等若干措施，加上年內利率下調，令買家信心逐步提升，住宅物業市場亦逐漸復甦。此外，香港政府實施的輸入內地人才計劃及優秀人才入境計劃分別刺激住宅物業及商用物業的需求，有助穩定物業價格。本集團對香港的物業市場及整體經濟仍持樂觀態度，亦充滿信心。我們將密切留意有關動態，並採取適當措施以維持本集團的競爭力及把握未來的機遇。

本集團將密切跟進，以盡快完成出售香島道37號A屋，並收取現金所得款項。

未來數年，本集團將繼續緊貼跟進香港結志街項目建築工程之進度。本集團亦會採取適當策略以跟進鴨洲弦岸的銷售進度。此外，本集團將繼續尋求機遇變現於各項投資物業的投資及減持於非核心資產的投資，從而進一步提升本集團的財務資源及能力以擴充在香港的土地儲備，尤其是豪宅及細價住宅市場，以供未來物業發展及買賣之用。我們深信，上述策略的實施將改善本集團之現金儲備及財務狀況，並為股東創造更多價值。

資料來源: 莊士機構國際 (00367) 全年業績公告