主要從事物業管理、物業銷售、物業驗收、廣告及旅遊服務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

面對行業深度調整，本集團始終以業主為中心，不斷精進服務品質，滿足居民對於「好房子」「好服務」的期待。同時，因應市場變化和需求升級，平衡品質與效能，靈活調整服務及產品組合，創新推出多元服務產品。儘管面對成本壓力及業主開支水平的變化，本集團通過優化業務結構，專注核心業務，控制經營風險，提升運營效益，上半年實現扭虧，整體規模與經營穩健。

期內，本集團收入人民幣6,465.4百萬元，毛利為人民幣939.3百萬元，淨利潤為448.2百萬元，本公司股東（「股東」）應佔利潤為人民幣350.3百萬元，每股基本盈利為人民幣0.25元。在外部環境和競爭壓力下，本集團業務展現出可持續發展的韌性。截至2025年6月30日止，本集團物業管理在管面積及合約面積分別為516.7百萬平方米及692.3百萬平方米，覆蓋住宅與非住宅的多種業態。

本集團致力於為業主提供物有所值、質價相符的服務體驗。近兩年本集團升級服務體系，夯實服務標準，致力於打造服務品質為核心競爭力。本集團本實事求是的精神，聆聽業主心聲，實做好基礎服務工作，加強客服體系建設，提升業主滿意度。期內，重點夯實升級服務標準體系，完成超過百項服務標準修訂更新。上半年重點推進住宅服務產品體系建設與升級，發佈《雅生活住宅分級服務產品圖譜手冊》，覆蓋24個服務場景，涉及超過700個服務細項，全面匹配不同層級的服務，兼顧「質價相符」的差異化需求與服務標準化、統一化。期內，本集團參與編寫國家級《物業服務客戶滿意度測評》標準編製，為國家標準化管理委員會首次發佈的物業管理行業國家級標準，彰顯本集團於行業的影響力。此外，持續開展消防、電梯、電動車等專項整治工作，防範重大風險，加強應急演練，守護安全、有序的社區環境。在夯實品質的同時，本集團亦主動創新迎合業主個性化服務需求，提供多元化、有溫度的服務，加強社區文化建設，提升業主的品牌認同感。例如，為適應社區老齡化趨勢，本集團主動對部分社區設施設備進行適老化改造，提供針對長者的社區餐飲、社區醫療便利服務，令業主樂享社區生活。

本集團以智慧賦能服務，加大對於智能化、數字化改造升級的投入。目前人工智能技術正逐步應用於本集團安防、停車、品質稽核、應急管理等方面，為業主提供更舒適、便捷、環保的服務體驗。期內，本集團積極擁抱人工智能技術，率先完成DeepSeek本地化模型，構建「雅AI」智能決策中樞，有效提升運營效率、優化資源配置及降低管理成本。上半年，為提升社區通行效率和升級安全防控，兼顧人文關懷和服務體驗，本集團落地社區無感通行，與支付寶、餓了麼聯合推出「碰一下」智慧門禁解決方案，以科技解決「最後一公里」難題，打造安全、高效、智慧的社區居住體驗，推動美好城市建設。期內，全新的智慧門禁系統已於超過100多個城市的在管項目落地。本集團肩負企業社會責任，以科技和信息化手段引領可持續發展，推進使用綠色能源，期內通過智能科技對空調、供水、照明等進行節能改造，實現有效節能降耗。

儘管面臨市場增量有限，拓展競爭加劇，業主需求轉變等挑戰，本集團繼續發揮市場化優勢，採取積極、審慎、靈活的市場策略，持續獲取、補充優質項目，並保障重大項目平穩續約，規模保持市場領先。在市場策略上，強化聚集效應，以效益為先，力提升核心、重點城市項目密度，並戰略性調整城市佈局。期內啟動對於城市佈局的優化工作，梳理核心城市、深耕城市與機會城市，聚焦於約50個重點城市進行市場拓展。旨在通過提升單城市項目密度，強化協同效應，實現規範化管理，提升品牌價值。期內，本集團擴大於非住宅管理細分市場的優勢，於重點區域獲取廣州粵劇院、江陰市人民醫院、山東科技大學青島校區、東莞職業學院、青島機場和多地城市交通軌道等優質公共建築項目，以及為國企、事業單位提供多元化的後勤保障服務。此外，本集團加強維護重點客戶，提升客戶黏性，期內多個大型標桿性項目順利續約，確保整體規模的穩定性。與此同時，對於低效、孤島項目，堅決予以出清，提升運營效率和項目集中度。

本集團正處於「規模速度型」向「質量效益型」轉型階段，持續深化調整產業結構，確保產業鏈業務發展健康、可持續。業主增值服務圍繞社區生活和機構後勤需求，注重與基礎物業管理服務的聯動協同，聚焦「本地生活」與「資產運營」兩大核心品類。面對地產相關業務持續低迷以及消費環境變化，本集團以集約化管理模式提升社區資源利用率，並孵化與創新發展居家、零售等生活業務，夯實業務供應鏈，提升產品滲透率。儘管業務結構調整令規模有所收縮，但通過輕資產運營和產品結構優化，期內業主增值服務現金流改善顯著。城市服務業務優化項目佈局，以效益原則優先進行項目汰換，業務現金流改善顯著，運營質量有所提升。

經營管理方面，本集團一貫重視經營質量與現金流，致力於平衡服務品質與效益。期內持續通過精細化管理提升項目運營效率，以良好的服務作為基礎，提升成本與開支透明度，通過靈活的手段加強回款，積極解決歷史欠費問題。此外，重點加強工程集約化管理，進一步提高外包商集中採購比例，發揮規模效應。本集團注重組織協同與深度融合，秉持和合共融理念，聚合成員企業的核心優勢，形成品牌凝聚力。融合超過五年以來，本集團以平台化戰略牽引、專業化能力賦能的融合模式，堅持「一區一策」、「一企一策」，既保留成員企業在細分領域的特色優勢，又通過資源分享與技術標準互通構建服務價值鏈閉環。上半年，雅生活連同旗下龍城服務、科瑞物業、明華智慧、重慶海泰、蘭石雅生活等多個品牌均位列行業品牌百強，鞏固本集團品牌矩陣。

資料來源: 雅生活服務 (03319) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

當前全球經濟前景充滿變數，在更具挑戰性的宏觀環境下，行業要走出內捲式競爭，需要不斷自我革新與升級突破。物業管理企業應與時俱進，適應新形勢、匹配新需求，升級服務產品，守住品質底線。本集團將堅持長期主義，一切以業主中心，踏實做好服務，戰略聚焦進一步優化佈局，兼顧經營效益與品質口碑，持續向「質量效益型」企業轉型。

在政策規管、市場變化與行業競爭三重壓力之下，服務品質、產品特色、運營效率是考驗物業管理企業的標準。本集團致力於打造服務品質為核心競爭力，將持續進行標準化建設，並因應市場變化與業主需求，推出多層級、靈活化的服務產品組合。本集團將進一步提升基礎服務品質，明確分級標準的統一性和差異化，逐步落地住宅分級標準體系，確保現場服務的高標準與穩定性。近期將落地試點，根據試點效果與客戶反饋，不斷優化、完善品產品體系，並加快非住宅標準體系建設，以及推動服務產品向中高端升級。本集團將秉持「呵護一生，溫暖一城」的企業使命，思考業主真實需求，及時調整、革新服務內容，加強與客戶黏性。加強社區文化建設，令有溫度的服務顆粒化、可視化，打造業主認可的「質價相符」好服務體系，讓業主真正體驗到「服務有溫度、改變看得見、價值可感知」。

本集團將加快「數智化」轉型，擁抱新質生產力，通過應用人工智慧技術，精準把握客戶需求、優化資源配置、預防潛在風險，為廣大業主提供更加個性化、前瞻性的服務體驗，打造「未來社區生活」。本集團以服務體驗與管理效率為出發點，逐步開展智能安防、智能清掃機器人、智慧電梯、能耗監控、智慧管理等智能化設備的升級改造工作。下半年將重點推進智慧停車系統建設，以及推進運營、品質與管理工作信息化，以數據支持經營分析，實現動態精準管理，提升整體經營的效能。此外，持續加強保障消防、電梯、工程安全，靈活聯動資源逐步更新設備，杜絕安全隱患；同時完善能耗管理，以精細化運營提升管理效率，實現控本增效。

本集團經過快速發展期後沉澱調整，未來將進一步優化業務結構及區域佈局，在出清風險與部分低效項目後，將堅定不移地走市場化道路，致力於保持規模基本盤的穩定。本集團已制定明確的市場策略，精簡佈局城市，深耕重點區域，打造聚集效應。通過制定市場地圖，深化城市分級策略，住宅市場的拓展佈局將由200餘個城市精簡至50個，尤其加強廣州、深圳、上海等重點城市及周邊的佈局。對於低效、孤島項目，堅決出清，集中資源至核心佈局區域。通過提升單城市項目數量及管理規模，有效提升品質與品牌，實現規模效應與釋放增值服務潛力。同時，將聚合與匹配成員企業資源，發揮住宅、非住宅領域各自優勢，聚焦存量市場，擇優拓展高質量項目，確保後續承接的穩定性與經營效益。

而產業佈局方面，同樣秉持戰略聚焦，不斷向「專而精」優化轉型。業主增值服務將圍繞空間、資產、生活打造拳頭產品，從短、中、長期形成業務模型，提高業務滲透率，同時強化資產運營能力盤活資源。未來將於核心區域落地存量舊改、居家養老、文旅項目資產管理等業務試點，並精選高需求、高粘性的口碑業務打造標準模型，實現標桿可複製。而城市服務將聚焦回款，以現金流為以生命線，保障業務可持續性，並加強與非住宅物業管理業務的協同。

現金流對於物業管理企業至關重要，本集團將回歸經營本質，持續狠抓回款，通過不同渠道控制應收款項規模，出清低效項目優化資源配置，並積極推進解決遺留問題，降低整體經營風險。運營堅持以收定支，通過智能化、信息化實現精細化管理，令效益穩步提升，實現有質量的增長。此外，以品質為導向，進一步升級成本全周期精細管理模式，重構成本採購組織架構，與質優供應商鞏固長期戰略合作，並確保經營的合規性。

在行業高品質發展的新週期，本集團將作為「賦能者」，一切以業務為出發點，深入貫徹「一區一策」、「一城一策」、「一企一策」的精準賦能機制，深化投後管理，加強公司管治，以平台思維整合戰略資源，以數字化手段打通管理壁壘，構建起集團與成員企業百花齊放，共生共榮的生態圈。以「效率就是競爭力」為理念推動企業內部變革，精簡管理層級，推動組織提效，並不斷提升人才質量，網格化配置一線崗位，充分激發團隊潛能，向業務導向型組織升級。

面對行業的週期波動，本集團主動調整策略，靈活匹配市場變化，已有效控制經營風險。未來物業管理行業將面臨加速汰換，企業需「在困難中求生，在變化中突破」才可不至被市場淘汰。本集團將常懷對於客戶的敬畏之心，珍惜來之不易的基本盤，以品質為核心競爭力，跳出同質化的競爭和低效內卷，保效益、提效率、強口碑。同時不斷革新突破，加快業務升級轉型，以科技賦能精細化運營，以市場化鞏固優勢領域的領先地位，實現經營、品質、團隊與基本盤的穩定，走出雅生活長期主義的發展模式。

資料來源: 雅生活服務 (03319) 中期業績公告