集團主要從事投資、製作、發行以及授權電影及電視連續劇、提供藝人管理服務，物業開發及投資，大廈管理服務及多頻道網絡電子商務平台的開發、推廣及經營以及開發及銷售自家品牌產品。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

本集團有三個須予報告分類－(1)電影相關業務經營業務；(2)物業開發及投資經營業務；及(3)多媒體及娛樂經營業務。

在本年度總收益中，619,000港元或0%來自電影相關業務經營業務，224,490,000港元或56%來自物業開發及投資經營業務，及179,810,000港元或44%來自多媒體及娛樂經營業務。

電影相關業務經營業務

電影相關業務經營業務包括投資、製作、發行及授權電影、電視連續劇、短劇及網絡劇，以及提供其他電影相關服務，包括藝人管理服務。

於二零二五年，電影相關業務經營業務之收益為619,000港元（二零二四年：2,188,000港元）而其分類虧損為2,483,000港元（二零二四年：85,465,000港元）。本集團目前並無正在製作階段的電影或電視連續劇，而本年度收益主要為代發行費及藝人管理服務費。分類虧損主要包括有關電影版權之已確認減值虧損3,215,000港元（二零二四年：4,800,000港元），而去年之分類虧損亦包括電影投資之公平價值變動所產生之虧損69,433,000港元，主要為於二零二四年上畫的一齣電影（其票房和收益均不理想）之投資。

近年，電影市場正經歷連番轉型升級。憑著我們在電影行業內的豐富經驗及網絡，本集團認為我們於此分類具備相對優勢。本集團正開始投資於現時在娛樂市場非常流行的短劇及網絡劇。短劇較傳統電影製作更省成本、更快、更安全、更有利可圖及具更高現金流。它們迎合當前市場趨勢，誠長期業務穩定及增長的更合理之選。

物業開發及投資經營業務

物業開發及投資經營業務包括投資及開發物業以及狄芃尼‧豪舍之物業管理服務。

本集團於澳門主要有兩個項目，即(i)位於何鴻燊博士大馬路南灣湖畔地區，名為「南灣湖計劃C區7地段」之土地，其於澳門物業登記局之登記編號為第23070號（「C7物業」）；及(ii)位於澳門高美士街及廈門街之狄芃尼‧豪舍。

C7物業為一幅地盤面積為4,669平方米的地皮及正在發展成一幢十三層高之樓宇連一個地庫，其建築樓面面積為(a)住宅－25,832平方米；(b)商業－215平方米；及(c)停車場－3,930平方米。本集團與澳門一知名物業開發商訂立經營委託協議及主要銷售協議，並委託其協助C7物業的設計、開發及建築、銷售及融資安排。本集團認為，此等對C7物業的專業安排可加快建築進程並協助後期銷售。C7物業的建築工程於二零二三年十二月十四日動工。C7物業現正式命名為「天璽‧湖」，並將提供312個住宅單位（包括15座別墅）、一個商業單位及地下層設有144個車位及30個摩托車車位。C7物業於二零二五年一月二十四日封頂並於二零二五年一月十三日取得其預售許可證。佔用許可證則預期於二零二六年年中取得。天璽‧湖於二零二五年六月底開始預售，直至二零二五年十二月三十一日有超過220個住宅單位

已訂立預售合同，銷售代價逾1,300,000,000港元。本集團通常會於簽訂預售合同時收取訂金10%，簽訂預售合同起一個月內收取訂金20%，及於佔用許可證發出後一個月收取其餘70%。本集團所收取訂金可用於撥付C7物業的建築工程成本及與C7物業直接相關的銷售開支。

狄芃尼‧豪舍鄰近澳門理工學院，毗鄰金蓮花廣場，澳門漁人碼頭及金沙娛樂場亦近在咫尺。狄芃尼‧豪舍的建築樓面面積為：(a)住宅－31,192平方米，包括3,819平方米作會所；(b)商業－3,716平方米；及(c)停車場－11,250平方米。樓盤分兩幢大樓提供230個住宅單位，由開放式單位到四房公寓及特式單位，以及地庫三層設272個車位及75個摩托車車位。當中顯赫的會所由香港著名電影美術指導及服裝設計師張叔平先生設計，提供多種設施，包括泳池、健身室、設備齊全的廚房、瑜珈及舞蹈室等。狄芃尼‧豪舍於二零一九年十二月取得其佔用許可證，並於二零二二年十月開始推售。狄芃尼‧豪舍第一座有115個住宅單位，建築樓面面積約為161,000平方呎及第二座面向金蓮花廣場及松山，有115個住宅單位，建築樓面面積約為175,000平方呎。年內，第一座10個住宅單位（建築樓面面積約為16,000平方呎）、第二座16個住宅單位（建築樓面面積約為19,000平方呎）、7個車位及2個摩托車車位已完成銷售，總代價為223,179,000港元。於二零二五年十二月三十一日，尚有100個住宅單位（建築樓面面積約為183,000平方呎）、236個車位及68個摩托車車位未售，其中2個住宅單位（建築樓面面積約為3,000平方呎）及1個車位已簽署臨時買賣協議，總代價為17,518,000港元。

於二零二五年，物業開發及投資經營業務之收益為224,490,000港元（二零二四年：675,240,000港元），而其分類虧損為418,543,000港元（二零二四年：121,106,000港元）。兩個年度所有收益均來自狄芃尼‧豪舍的銷售及大廈管理服務費收入。分類虧損主要包括狄芃尼‧豪舍之銀行貸款（「定期貸款」）之融資成本63,353,000港元（二零二四年：113,474,000港元）以及澳門物業價格下滑所造成的物業存貨之撇減總額307,769,000港元（二零二四年：28,481,000港元），其中狄芃尼‧豪舍之撇減為27,561,000港元（二零二四年：28,481,000港元）及C7物業之撇減為280,208,000港元（二零二四年：無）。

於二零二五年澳門住宅物業市場疲軟，總成交量較二零二四年下跌9%至2,775宗，而價格則大幅下跌。發展商割價傾銷使均價跌至多年低位。旨在穩定樓市的寬鬆政策（如印花稅寬免及放寬按揭等）短期效果有限。預售額上升45%，主因C7物業地理位置獨特優越且該地段沒有其他住宅供應。因應澳門樓市持續低迷，成交疲弱，市場流動性受壓及對短期價格回升的不確定性加劇，本集團採取審慎銷售策略應對，涉及適度下調物業售價等。因此，C7物業已確認於本年度對物業存貨之撇減。此措施屬戰略上必要，可加快庫存週轉及強化本集團的現金流入和整體流動性狀況。本集團犧牲短期利潤換取現金流量產生，冀能在市道艱困中減輕持貨太久所產生的風險，減低融資及持有成本並提升其財務韌性。此戰術性定價舉措亦配合本集團目標，即在當前市場逆風下維持健康的營運彈性及可持續業務發展。

多媒體及娛樂經營業務

多媒體及娛樂經營業務包括在多頻道網絡電子商務平台直播電子商務的開發、推廣及經營，並開發及銷售自家品牌產品。隨著直播電子商務行業的競爭日趨激烈，傳統直播的佣金利潤及收入難免受影響。

於二零二五年，我們的商品交易總額（計及銷貨退回後）為人民幣426,836,000（二零二四年：人民幣378,357,000）。多媒體及娛樂經營業務之收益為179,810,000港元（二零二四年：50,788,000港元），而其分類虧損為18,247,000港元（二零二四年：

55,780,000港元）。虧損主要包括行政、市場推廣及經營開支。經歷二零二五年初的增長後，自家品牌產品的銷售額放緩並於下半年逐步下跌。本集團加大力度擴大其廣告收入及市場推廣服務收入等收益基礎，並降低其經營成本以增加利潤率。

收益取得增長及其分類虧損減少證明我們路線正確，本集團將繼續審視並定位此業務板塊及其發展方向。

自家品牌產品的成本架構完全不同。其需盤儲存貨及投入更多資金供研發、生產、倉儲、物流、品質控制、售後服務及退貨。毛利看似高但純利實際更低。經過開拓自家品牌產品兩年後，本集團已定位至開發高價值健康產品，可減省無必要員工成本及保住其利潤率。本集團已與全球知名營養研發公司合作，並於二零二五年七月推出首款益生菌與益生元保健產品「ivywell」。此外，其他健康產品的生產亦將繼續。在市場推廣、顧客認受和收益確認循環帶動下，「ivywell」對經營業績及財務表現的貢獻預期將於二零二六逐步顯現。

其他經營業務

就位於狄芃尼‧豪舍的商場方面，本集團擬將其發展為購物商場，為狄芃尼‧豪舍的住戶及附近居民提供餐廳、商店及日常所需。本集團於二零二四年開設了一間餐廳、一間咖啡廳及一間便利店。於二零二五年內，便利店因持續虧損而關閉。

來自餐廳之收益為6,392,000港元（二零二四年：4,974,000港元）。該餐廳表現令人鼓舞，並獲顧客好評。此等業務將不斷擴大其客戶群及提高人均消費額，以達致收支平衡。

資料來源: 中國星集團 (00326) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

二零二六年初，澳門物業市場在支持性政策、經濟復甦以及區域融合的推動下，呈現穩健而健康的繁榮。優惠的住房政策減輕了購房負擔，有效激活市場需求，為一手及二手住宅市場注入活力。旅遊及博彩業的持續復甦提升了整體市場信心，而充裕的流動性則為房地產交易提供了堅實的資金支持。位於核心地段的優質住宅項目，如C7物業及狄芃尼‧豪舍，預期以穩定的價格及活躍的交易表現突出。

澳門與大灣區的深化合作進一步釋放長期發展潛力，持續吸引人才與資金。隨著C7物業於二零二六年年中取得佔用許可證，本集團將確認相應的現金流入，顯著改善集團的現金流狀況。在當前市場逆風下，本集團將持續採取戰術性定價舉措，以配合本集團維持健康營運彈性及可持續業務發展之目標。

在二零二六年，全球多媒體及娛樂經營業務行業將進入穩定、成熟且理性的發展階段。隨著行業監管逐步完善、數字內容普及以及智能技術的穩定應用，多媒體及娛樂經營業務預期將保持適度增長和良性運作，而非激進擴張。本集團預期直播電子商貿在標準化內容創作和專業化運營的支持下，將保持穩定增長，並透過人工智能工具提升運營效率。本集團將在其電子商貿業務中全面部署人工智能技術，以提升運營效率、優化用戶體驗並推動可持續的業務增長。隨著公眾對健康的關注日益增加及平均壽命持續上升，本集團相信高價值健康產品的發展具有長期發展價值及市場潛力，而此將成為集團未來自家品牌產品業務發展的重點方向之一。

鑑於短劇市場的良好前景以及我們在電影行業的豐富經驗與網絡，本集團計劃於下半年推出短劇。在內容開發方面，本集團將堅持港式電影元素，並採取精緻化與差異化策略，旨在培育新的利潤增長點，為集團的未來發展作出貢獻。

展望未來，本集團將繼續把握現有經營業務帶來的利好機遇，努力實現高質量發展，並成功實現其澳門物業價值的變現。

資料來源: 中國星集團 (00326) 全年業績公告