主要業務於中國進行(i)物業開發及物業投資及(ii)大宗交易。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

本集團的營業額主要來自兩(2)個主要業務分部，即於中國進行(i)物業開發及物業投資及(ii)大宗交易。

於本年度，本集團錄得營業額約385.8百萬港元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度（「上年度」）約1,203.0百萬港元減少約67.9%。營業額減少主要是由於年內物業開發及物業投資銷售及大宗交易交易量分別下跌約770.0百萬港元及25.8百萬港元，較上年度減少約93.1%及7.6%。

就物業銷售而言，本年度營業額約為55.8百萬港元，同比減少約93.2%。減少乃主要由於中國物業市場持續蕭條及大眾在物業市場買賣時更趨於保守。

於本年度，本集團的銷售成本約為775.9百萬港元，較上年度約1,425.9百萬港元減少約45.6%。隨著銷售成本減少，及由於本年度全國房地產市場面臨前所未有的挑戰，本年度之毛損約為390.0百萬港元，而上年度則為毛損約222.9百萬港元，增加約167.1百萬港元。本年度的毛損率為101.1%，而上年度毛損率則為18.5%。毛損乃主要歸因於房地產及物業投資分部的湖南及潮汕項目的存貨賬面值撇減至可變現淨值約399.8百萬港元。

本集團於本年度及上年度的貿易商品主要為陰極銅及鋅錠。作為該類有色金屬產品的批發商，本集團大批量採購產品，然後分銷及銷售給下游客戶。在現行業務營運下，本集團為取得最佳合約條款，安排與各自在市場上具有良好聲譽及信用的個別主要供應商簽訂及簽署供應框架協議。同時，盈利能力相對較低，此乃受全球貿易摩擦、國際有色金屬價格波動等一系列外部因素影響。該等有色金屬產品的買賣雙方於中國市場均擁有強大需求，毛利率相對較低應歸因於市場參與積極及價格信息透明。本集團於過往數年已在該經營板塊建立了一支具備專業經驗及專長的團隊。於本年度，該分部錄得毛損率約0.4%，而上年度則錄得毛利率約0.3%，原因為本年度營業額由上年度約338.8百萬港元下降至約313.0百萬港元。

於本年度，由於本集團實施有效的成本控制措施，銷售開支約為7.9百萬港元（二零二三年：約14.5百萬港元），減幅約為45.6%。此外，行政開支約為35.9百萬港元（二零二三年：約54.4百萬港元），較上年度減少約34.0%或約18.5百萬港元。

由於在建物業經評估可變現淨值減銷售成本低於其賬面值，在建物業價值因此撇銷約399.8百萬港元（二零二三年：約302.7百萬港元），反映中國物業市場持續蕭條。

本集團的投資物業組合包括長沙的住宅物業及商業物業，以及位於潮汕的若干持作租賃的在建物業。本年度，已確認該等投資物業公平值淨值變動產生的虧損約為341.6百萬港元（二零二三年：約151.4百萬港元）。

金融及合約資產減值虧損淨額由上年度約42.6百萬港元減少至本年度約20.5百萬港元，主要由於本年度確認之其他應收款項減值減少所致。

於二零二四年，中國房地產業的市場狀況及投資者情緒持續惡化。鑑於宏觀經濟不明朗，對深圳商業物業之需求相對薄弱。在本地商業物業需求疲弱的情況下，深圳商業土地之平均售價大幅下跌。此外，本年度整棟商業物業成交量大幅下降。鑒於本年度深圳商業物業在供需市場波動劇烈，董事認為存在減值跡象，因此本集團已委聘獨立專業估值師對深圳地塊進行截至二零二四年十二月三十一日的估值，以協助管理層估計可收回金額。因此，本年度確認減值虧損約人民幣1,180,941,000元（相當於約1,283,683,000港元）。

融資成本主要指與銀行及其他借款有關之利息開支及其他借款成本。於本年度，經扣除資本化成本後的融資成本約為272.4百萬港元（二零二三年：約133.8百萬港元），較上年度增加約103.6%。

所得稅開支（包括於中國徵收的企業所得稅及土地增值稅以及其遞延稅項影響）於本年度產生約32.1百萬港元（二零二三年：約64.1百萬港元）的所得稅抵免。所得稅抵免減少主要由於投資物業公平值虧損產生的暫時性差額以及存貨撇減。

因上述因素所致，本集團於本年度錄得虧損淨額約2,288.5百萬港元，而上年度則錄得虧損淨額約827.8百萬港元。

資料來源: 寶新置地 (00299) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

儘管中國政府近年出台了多項措施刺激房地產市場，但其收效卻未能像預期般突出。房地產企業違約的雪球加大了市場風險，也拖累了整體的經濟增長。展望二零二五年，隨著房地產新發展模式加速構建，供需兩側政策持續優化，行業調整風險逐步出清，預期市場將逐步穩定並形成新的均衡局面。多間投資機構都不約而同預期內房在二零二五年觸底，並出現轉捩點，全年成交跌幅有望收窄。此外，中國人民行於去年九月二十四日公布推出的一攬子金融支持政策應能帶來階段性邊際好轉，但能否帶來基本面拐點仍須觀察政策的施行效果，以及財政方面是否有提振經濟成長的進一步發力。

另一方面，為解決流動性困難，本集團繼續嚴格實施流動性管制以及成本節約措施，包括尋求融資展期和以資產作抵債、加快銷售和現金回收、持續精簡企業組織架構以及減少非核心業務運營和行政費用。本集團一直積極與各方借貸銀行及債權人保持良性溝通，努力實現長期可持續的資本結構，有效解決流動資金問題並穩定本集團運營，同時合理兼顧所有持份者的利益。

二零二五年展望必須要以謹慎而積極的態度來看待，尤其是對於中國房地產行業，本集團需要審慎評估各種因素對未來的影響，並做好各項應對準備。隨著中國經濟的持續向好和政府支持行業穩定政策的密集落地，本集團決心能夠有序解決各種問題、克服困難、保持韌性、更好地迎接未來的機遇與挑戰。本公司管理層將繼續保持謹慎的態度，積極應對市場的變化，努力尋找機遇，定必化挑戰為機遇，強步穩健前行。

資料來源: 寶新置地 (00299) 全年業績公告