主要業務為物業發展、投資及買賣，酒店經營及管理，墓園發展及經營，貨品及商品（包括藝術品）銷售，以及證券投資及買賣。

業務回顧 - 截至2025年09月30日六個月止

A.投資物業

本集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（擁有100%權益）

坊之總樓面面積（「總樓面面積」）約為24,375平方呎，為一幢兩層高的商業裙樓，設有16個商舖及12個商業停車位。於2025年9月30日，該物業以估值約162,700,000港元列賬。於期內，其中7個商舖及若干停車位已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約2,400,000港元。本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。

2.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（擁有100%權益）

士‧中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。

誠如過往所報告，鞍山市正面臨嚴重的人口流失，突顯當地物業市況下滑及前景黯淡。住宅及零售市場均持續低迷，存貨滯銷，買家興趣有限，令出售或出租單位及商業裙樓的難度日益增加。消費能力偏低，加上網絡購物過度發展，導致眾多商場出現凋敝狀況。無論從人口下

跌或商品房銷售量減少的角度來看，供需兩面均釋出負面訊號。該物業於2025年9月30日的估值為人民幣307,800,000元（相等於約336,000,000港元），其中商業裙樓為人民幣94,000,000元，雙子大廈為人民幣213,800,000元。鑒於鞍山經濟及樓市疲弱，本集團將物色合適機會出售該項目。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（擁有59.5%權益）

酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由本集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2025年9月30日，該等物業的估值下降至人民幣343,000,000元（包括酒店估值人民幣154,000,000元及30幢別墅估值人民幣189,000,000元）。本集團應佔估值約為人民幣204,100,000元（相等於約222,800,000港元），而本集團所佔的總投資成本則約為人民幣182,600,000元（相等於約199,300,000港元）。

於期內，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門家鷺江酒店，並以「鷺江‧家酒店」經營業務，而另有3幢別墅出租予獨立第三方。於2025年9月30日之後，再有一幢別墅出租予一名獨立第三方。該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣18,300,000元（相等於約20,000,000港元）。本集團正積極推廣餘下3幢別墅，以賺取更多租金收入。

4.廣東省東莞沙田之商業物業（擁有100%權益）

集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2025年9月30日，該物業的估值為人民幣34,200,000元（相等於約37,300,000港元）。於期內，其中一層及地面層已分別出租予獨立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入總額約為人民幣700,000元（相等於約800,000港元）。本集團將繼續進行招商，以出租該物業的空置單位。

5.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（擁有100%權益）

士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有294個停車位。於2025年9月30日，該物業的估值為158,100,000馬來西亞元（相等於約292,000,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約811馬來西亞元（相等於約1,498港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為66%，每年租金收入約為5,600,000馬來西亞元（相等於約10,300,000港元）。本集團將尋求適當策略（包括出售）以加快此項投資之回報。

本集團將物色合適機會出售其投資物業，以加強本集團的現金儲備及財務狀況。

B.物業發展

1.香港鴨洲平瀾街8號弦岸（擁有100%權益）

物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該物業已發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座及地面層之商舖。截至本報告日期止，合共有52個住宅單位推出市場銷售，其中已售出42個單位，總銷售額約為215,000,000港元。於上一財政年度，已完成出售10個單位，總銷售額為43,700,000港元，並已確認為收入。於期內，有16個單位已經交付及確認為收入，金額為83,100,000港元。餘下16個單位的銷售額為88,200,000港元，預計將於本財政年度下半年完成。此外，截至本報告日期止，本集團已將14個住宅單位出租（包括剛出售的一個單位，其銷售將於本財政年度下半年完成），每年租金收入合共約為3,000,000港元，以從該項目賺取更多收入。鑒於當前的銷售進度，已剛加推18個單位出市場，並將很快可以銷售。本集團將密切留意香港物業市況，以適時推廣及銷售餘下住宅單位及商舖。

2.遼寧省鞍山市莊士廣場（擁有100%權益）

士廣場毗鄰莊士‧中心城，為本集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。該地塊於本集團財務報告中列為「訂金」，淨賬面值約為人民幣93,000,000元（相等於約101,500,000港元）。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,193平方米之土地業權，故本集團一直與當地部門就有關土地面積減少進行協商。鑒於上文莊士‧中心城一節所詳述的鞍山經濟疲弱市況，加上當地政府部門在政策及執行方面的不確定，本集團將繼續物色機會出售該項目。

3.其他

四川成都

本集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益，投資成本淨額約為人民幣112,100,000元（相等於約122,600,000港元）。於2025年7月30日，本集團與獨立第三方（作為承讓人及擔保人）訂立協議，將該項目相關之債權轉讓予承讓人，代價約為人民幣95,000,000元（相等於約103,700,000港元）。該債權轉讓之詳情已由本公司於2025年7月30日刊發公佈，並於2025年9月10日刊載於本公司之通函。該債權轉讓已告完成，於截至2025年9月30日止期間之前已收取款項淨額約103,000,000港元。

湖南長沙

本集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益，而本集團於中國合營公司作出的歷年投資成本總額約為23,600,000港元。於回顧期內，中國合營公司之自願清盤程序正在執行中。於2025年9月30日之後，本集團已獲轉讓三個住宅單位，總估計金額約為人民幣6,600,000元（相等於約7,200,000港元），已作為本集團出資款之部分還款。本集團將採取措施出售該等單位，預計中國合營公司之清盤程序的執行仍將持續一段時間。鑒於中國合營公司處於清盤狀態，本集團於2025年9月30日不再將該中國合營公司的資產及負債合併於本集團的綜合財務報告中。

本集團將持續關注該清盤進展。

北京四合院

誠如過往所報告，本集團已獲得北京法院的判決，要求有關四合院登記業主將業權登記予本集團的指定持有人。一間四合院已於過往年度完成登記，而另一間四合院的登記程序正在進行中。本集團將持續留意並跟進相關狀況，並尋求機會出售該等物業。

C.廣東省四會市聚福寶（擁有86%權益）

聚福寶華僑陵園屬於四會市的經營性墓園，由當地政府機關同意安排約518畝之土地作為發展。聚福寶華僑陵園按分期開發方式發展。第一期佔地約100畝已完成開發5,485幅墓地、一座陵塔提供550個骨灰龕位及一幢行政及客戶服務大樓。

餘下418畝土地將分別為第二期至第五期發展。根據第二期至第五期之經修訂總規劃，268畝土地將可興建約37,798幅墓地，另150畝則規劃為道路及綠化帶。第二期至第三期已取得約143畝之土地使用權，其將可建合共約20,224幅墓地。而第四期至第五期已取得約5.2畝之土地使用權，另外還需取得約119.8畝之土地配額，以興建合共約17,574幅墓地。至於150畝的道路及綠化帶規劃，聚福寶將按當地部門的要求確定有關安排。於期內，第二期及第三期之道路，以及其他土地部份的地盤平整及建造工程，均正在進行施工。

於2025年9月30日，墓園資產（包括非控制性權益）以賬面成本約人民幣918,900,000元（相等於約1,003,200,000港元）列賬。

聚福寶已取得全面營銷執照，不僅可於中國銷售，亦包括向海外華僑以及香港、澳門及台灣居民銷售。於2025年9月30日，項目約有2,490幅墓地及520個骨灰龕位可供出售。聚福寶將檢討其銷售及市場推廣策略，並在其品牌建立及客戶服務方面採取更積極主動的措施。

D.證券投資

1.投資於北海集團有限公司（「北海」）及中漆集團有限公司（「中漆」）

2025年9月30日，本集團擁有北海約19.35%權益及中漆約0.6%權益，該兩間公司均於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。北海及其附屬公司主要從事房地產業務，並透過其擁有75%權益的附屬公司中漆則主要從事以自家品牌製造及銷售油漆產品，並放眼於中國市場。

鑒於北海及中漆於2025年9月30日之股份收市價分別為每股0.207港元（2025年3月31日：每股0.225港元）及每股0.144港元（2025年3月31日：每股0.213港元），本集團於北海及中漆的投資賬面總值約為77,200,000港元（2025年3月31日：84,200,000港元）。賬面值變動於財務報告內以「儲備」入賬。

2.投資於上市公司債券及其他投資

於2025年9月30日，本集團持有120,200,000港元之投資，當中22,200,000港元為上市公司債券投資，500,000港元為在聯交所上市之證券投資，而餘下97,500,000港元為其他投資。

自過往財政年度以來，本集團已贖回/出售及接納若干上市公司債券投資的重組對換。於期內，本集團投資錄得除稅前收益淨額3,000,000港元，當中包括來自債券投資之利息及其他收入500,000港元，出售投資之已變現淨收益90,300,000港元，以及主要因於結算日按市值評估所持投資而產生之投資未變現公平值虧損淨額87,800,000港元。未變現公平值虧損屬會計虧損，對本集團現金流量並無造成直接影響。

本集團的其他投資（其中約12,800,000港元以人民幣為單位，及約84,700,000港元以美元為單位）包括金融科技公司、創投平台、高科技公司及投資基金（均未於或剛於市場上市）。本集團將繼續不時監控其相關投資組合之表現。

資料來源: 莊士中國 (00298) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年09月30日六個月止

本集團繼續對全球經濟前景持謹慎態度。中國方面，在中央政府實施下調首付款比例、房貸利率及放寬購房限制等多項支持政策下，物業市場已逐步趨穩並呈現穩步復甦跡象。香港方面，隨著回顧期內利率下調，住宅物業市場亦逐步回暖，交易量呈現增長趨勢。在此環境下，本集團在不斷優化業務之餘，亦將繼續物色機會，旨在增加現金儲備，並為股東帶來最大回報。

資料來源: 莊士中國 (00298) 中期業績公告