主要業務為物業發展、投資及買賣，酒店經營及管理，墓園發展及經營，貨品及商品（包括藝術品）銷售，以及證券投資及買賣。

業務回顧 - 截至2026年03月31日止年度

A.投資物業

本集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（擁有100%權益）

弦坊之總樓面面積（「總樓面面積」）為約24,375平方呎，為一幢兩層高的商業裙樓，設有16個商舖及12個商業停車位。於2026年3月31日，該物業以估值約156,500,000港元列賬。於年內，其中8個商舖及若干停車位已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約2,500,000港元。本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。

2.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（擁有100%權益）

莊士‧中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。

誠如過往所報告，鞍山市正面臨嚴重的人口流失，突顯當地物業市況下滑及前景黯淡。住宅及零售市場均持續低迷，存貨滯銷，買家興趣有限，令出售或出租單位及商業裙樓的難度日益增加。消費能力偏低，加上網絡購物過度發展，導致眾多商場出現凋敝狀況。無論從人口下跌或商品房銷售量減少的角度來看，供需兩面均釋出負面訊號。該物業於2026年3月31日的估值為人民幣307,800,000元（相等於約348,600,000港元），其中商業裙樓為人民幣94,000,000元，雙子大廈為人民幣213,800,000元。

鑒於鞍山經濟及樓市疲弱，本集團將物色合適機會出售該項目。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（擁有59.5%權益）

該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由本集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2026年3月31日，由於租金收入減少（詳情見下文），該等物業的估值下降至人民幣296,000,000元（包括酒店估值人民幣139,000,000元及30幢別墅估值人民幣157,000,000元）。本集團應佔估值為約人民幣176,100,000元（相等於約199,400,000港元），而本集團所佔的總投資成本則為約人民幣182,600,000元（相等於約206,800,000港元）。

於年內，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門家鷺江酒店，並以「鷺江‧家酒店」經營業務。自2022年最後一個季度起，該酒店綜合體所在的主要道路（龍虎山路）遭封閉，以便進行思明區地鐵建設工程。據相關當局通知，該道路預計恢復通車的日期可能進一步延遲至2027年。

這不僅對酒店綜合體的便利性造成負面影響，亦影響了我們租戶的業務需求。有鑑於此，本集團已向酒店綜合體的租戶提供於合理期間內的若干租金優惠，直至道路預計恢復通車為止。如2026年2月12日所公佈，本集團與廈門家鷺江酒店訂立第三份修訂協議，自2026年2月起將酒店大樓及23幢別墅的租金下調約一年。於本報告日期，另外3幢別墅已租予獨立第三方。該酒店綜合體的年租金總額合共為約人民幣15,100,000元（相等於約17,100,000港元）。本集團正積極推廣餘下4幢別墅，以賺取更多租金收入。

4.廣東省東莞沙田之商業物業（擁有100%權益）

本集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2026年3月31日，該物業的估值為人民幣34,200,000元（相等於約38,700,000港元）。於年內，其中一層及地面層已分別出租予獨立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入總額為約人民幣700,000元（相等於約800,000港元）。本集團將繼續進行招商，以出租該物業的空置單位。

5.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（擁有100%權益）

莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積為約254,000平方呎（其可出租淨面積總數為約195,000平方呎），並設有294個停車位。於2026年3月31日，該物業的估值為158,100,000馬來西亞元（相等於約307,200,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約811馬來西亞元（相等於約1,576港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率為約64%，每年租金收入為約5,500,000馬來西亞元（相等於約10,700,000港元）。本集團將尋求適當策略（包括出售）以加快此項投資之回報。

本集團將物色合適機會出售其投資物業，以加強本集團的現金儲備及財務狀況。

B.物業發展

1.香港鴨洲平瀾街8號弦岸（擁有100%權益）

該物業的地盤面積為約4,320平方呎，可發展總樓面面積為約40,000平方呎。該物業已發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座及地面層之商舖。截至本報告日期止，合共有88個住宅單位推出市場銷售，其中已售出78個單位，總銷售額為約429,200,000港元。於上一財政年度，已完成出售10個單位，總銷售額為約43,700,000港元，並已確認為收入。於年內，有34個單位已經交付及確認為收入，金額為182,300,000港元。餘下34個單位的銷售額為約203,200,000港元，預期將於截至2027年3月31日止財政年度上半年完成。

此外，於年內，本集團已將14個住宅單位出租（其中12個單位其後已售出，

大部分該等銷售將於截至2027年3月止本財政年度上半年完成）及一個商舖，本年度錄得的租金收入合共為約2,600,000港元。本集團將密切留意香港物業市場，以適時推廣及出售餘下住宅單位及商舖。

2.遼寧省鞍山市莊士廣場（擁有100%權益）

莊士廣場毗鄰莊士‧中心城，為本集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積為約39,449平方米。該地塊於本集團財務報告中列為「訂金」，淨賬面值為約人民幣93,000,000元（相等於約105,300,000港元）。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,193平方米之土地業權，故本集團一直與當地部門就有關土地面積減少進行協商。鑒於上文莊士‧中心城一節所詳述的鞍山經濟疲弱市況，加上當地政府部門在政策及執行方面的不確定，本集團將繼續物色機會出售該項目。

3.其他

四川成都

本集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益，投資成本淨額為約人民幣112,100,000元（相等於約122,600,000港元）。於2025年7月30日，本集團與獨立第三方（作為承讓人及擔保人）訂立協議，將該項目相關之債權轉讓予承讓人，代價為約人民幣95,000,000元（相等於約103,700,000港元）。該債權轉讓之詳情已由本公司於2025年7月30日刊發公佈，並於2025年9月10日刊載於本公司之通函。該債權轉讓已告完成，於年內已收取款項淨額約103,000,000港元。

湖南長沙

本集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益，而本集團於中國合營公司作出的歷年投資成本總額為約23,600,000港元。於年內，中國合營公司之自願清盤程序正在執行中，及本集團已獲轉讓三個住宅單位，總估計金額為約人民幣6,600,000元（相等於約7,500,000港元），已作為本集團出資款之部分還款。其後，本集團以代價約人民幣600,000元（相等於約700,000港元）出售其中一個單位，該出售事項已於年內完成。本集團將採取措施出售餘下2個單位，預計中國合營公司之

清盤程序的執行仍將持續一段時間。鑒於中國合營公司處於清盤狀態，本集團自2025年9月30日起不再將該中國合營公司的資產及負債合併於本集團的綜合財務報告中。本集團將持續關注該清盤進展。

北京四合院

誠如過往所報告，本集團已獲得北京法院的判決，要求有關四合院登記業主將業權登記予本集團的指定持有人。一間四合院已於過往年度完成登記，而另一間四合院的登記程序正在進行中。本集團將持續留意並跟進相關狀況，並尋求機會出售該等物業。

C.廣東省四會市聚福寶（擁有86%權益）

聚福寶華僑陵園屬於四會市的經營性墓園，由當地政府機關同意安排約518畝之土地作為發展。聚福寶華僑陵園按分期開發方式發展。第一期佔地約100畝已完成開發5,485幅墓地、一座陵塔提供550個骨灰龕位及一幢行政及客戶服務大樓。

餘下418畝土地將分別為第二期至第五期發展。根據第二期至第五期之經修訂總規劃，268畝土地將可興建約37,798幅墓地，另150畝則規劃為道路及綠化帶。第二期至第三期已取得約143畝之土地使用權，其將可建合共約20,224幅墓地。而第四期至第五期已取得約5.2畝之土地使用權，另外還需取得約119.8畝之土地配額，以興建合共約17,574幅墓地。至於150畝的道路及綠化帶規劃，聚福寶將按當地部門的要求確定有關安排。於年內，第二期及第三期之道路，以及其他土地部份的地盤平整及建造工程，均正在進行施工。

於2026年3月31日，墓園資產（包括非控制性權益）以賬面成本約人民幣917,200,000元（相等於約1,038,700,000港元）列賬。

聚福寶已取得全面營銷執照，不僅可於中國銷售，亦包括向海外華僑以及香港、澳門及台灣居民銷售。於2026年3月31日，項目約有2,408幅墓地及519個骨灰龕位可供出售。聚福寶將檢討其銷售及市場推廣策略，並在其品牌建立及客戶服務方面採取更積極主動的措施。

D.證券投資

1.投資於北海集團有限公司（「北海」）及中漆集團有限公司（「中漆」）

於2026年3月31日，本集團擁有北海約19.35%權益及中漆約0.6%權益，該兩間公司均於聯交所主板上市。北海及其附屬公司主要從事房地產業務，並透過其擁有75%權益的附屬公司中漆則主要從事以自家品牌製造及銷售油漆產品，並放眼於中國市場。

鑒於北海及中漆於2026年3月31日之股份收市價分別為每股0.176港元（2025年：每股0.225港元）及每股0.22港元（2025年：每股0.213港元），本集團於北海及中漆的投資賬面總值為約66,200,000港元（2025年：84,200,000港元）。賬面值變動於財務報告內以「儲備」入賬。

於2026年4月21日，北海與要約人刊發聯合公佈，要約人提出強制性有條件現金要約，以每股0.1港元的價格收購北海的全部已發行股份。誠如本公司於2026年6月18日所公佈，本集團已於市場上出售18,922,000股北海股份，總現金代價為約2,600,000港元；同時已就其持有的299,277,655股北海股份按要約價接納北海的上述現金要約，總現金代價為約29,900,000港元。於本公佈日期，本集團仍持有約50,000,000股北海股份。

2.投資於上市公司債券及其他投資

於2026年3月31日，本集團持有120,000,000港元之投資，當中16,800,000港元為上市公司債券投資，3,800,000港元為在聯交所上市之證券投資，而餘下99,400,000港元為其他投資。

自過往財政年度以來，本集團已贖回/出售及接納若干上市公司債券投資的重組對換。於年內，本集團投資錄得除稅前虧損淨額8,200,000港元，當中包括來自債券投資之利息及其他收入1,000,000港元，出售投資之已變現淨收益4,100,000港元，以及主要因於結算日按市值評估所持投資而產生之投資未變現公平值虧損淨額13,300,000港元。未變現公平值虧損屬會計虧損，對本集團現金流量並無造成直接影響。

本集團的其他投資（其中約13,000,000港元以港元為單位，10,000,000港元以人民幣為單位，及約76,400,000港元以美元為單位）包括金融科技公司、創投平台、高科技公司及投資基金（均未於或剛於市場上市）。本集團將繼續不時監控其相關投資組合之表現。

資料來源: 莊士中國 (00298) 全年業績公告

業務展望 - 截至2026年03月31日止年度

本集團於持續不明朗的全球經濟環境下仍保持審慎展望。於回顧年度，中國宏觀經濟狀況顯示逐步穩定的跡象，受惠於持續的寬鬆政策，包括調整按揭利率、放寬融資條件，以及若干城市進一步放鬆房地產相關措施。雖然市場氣氛有所改善，但房地產行業的復甦仍不平衡，需要持續的政策支持。在香港，隨著需求方限制放寬及利率環境相對穩定，房地產市場出現溫和反彈。與去年相比，成交量有所改善，但價格恢復仍然緩慢。隨著在用家需求及選擇性投資活動的支持下，市場信心已顯出改善跡象。

展望未來，本集團將繼續採取審慎而積極的方針，應對瞬息萬變的市況。本集團將專注於強化財務狀況、提升流動資金，並維持嚴謹的成本控制。與此同時，本集團將有選擇地在中國及香港物色優質的投資及發展機會，以優化其投資組合並提升長期價值。本集團一如既往，致力為股東帶來可持續的回報，同時保持抵禦市場波動的能力。

資料來源: 莊士中國 (00298) 全年業績公告