主要業務為物業投資及物業發展。

業務回顧 - 截至2025年06月30日止年度

於回顧年內，本集團的整體收入及分類業績主要源自其位於中國大陸投資物業的物業租賃（收入以人民幣結算）分類，而本集團的分類業績則源自其位於中國大陸的投資物業的物業租賃及物業發展分類。本集團租賃分類表現受房地產市場持續低迷所拖累，與去年相比導致租金收入減少，而投資物業的公平值亦面臨下行壓力。

本集團從其兩主要城市（上海及北京）的投資物業，帶來租金收入合共為人民幣59,626,000元（二零二四年：人民幣65,215,000元），與去年相比，顯示租金收入下調約9%。此租金收入在財務賬項呈列之總額為港幣64,952,000元（二零二四年：

港幣71,573,000元），佔本集團年內全部綜合收入（二零二四年：全部）。本集團之投資物業（包括北京的購物商場、車位及若干其他物業以及上海的辦公樓單元）之公平值，錄得貶值總額為人民幣105,547,000元，相等於港幣114,974,000元（二零二四年：人民幣21,802,000元，相等於港幣23,927,000元）。租金收入及公平值之減少主要是受到年內房地產市場尤其辦公樓行業情緒低迷所致。據此，物業租賃分類錄得虧損人民幣67,969,000元，相等於港幣74,039,000元（二零二四年：溢利人民幣18,326,000元，相等於港幣20,113,000元）。

倘不計入該等非現金投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣37,578,000元，相等於港幣40,935,000元（二零二四年：人民幣40,128,000元，相等於港幣44,040,000元）。

此外，本集團正在開發一幅位於深圳的地塊（作為開發住宅及商業用途及附屬設施），該地塊於去年分配予本集團（詳情如下）。此物業正在開發中及尚未產生任何收入（二零二四年：無），因此該分類於年內錄得虧損為港幣4,988,000元（二零二四年：港幣939,000元）。

北京

在北京，來自本集團在朝陽區完善社區商場租金收入的減少，全年平均出租率約87%（二零二四年：約86%）。而此租賃分類（包括停車場及其他若干物業）於年內帶來的租賃收入合計為人民幣25,405,000元（二零二四年：人民幣26,579,000元），換算為港幣27,675,000元（二零二四年：港幣29,171,000元），相比去年，顯示約4%跌幅，並佔本集團總收入43%（二零二四年：41%）。北京的租金收入於年內下降的主要原因為本年度的新增供應、消費受抑制及零售情緒低迷。該等投資物業整體公平值下調合共人民幣34,948,000元，相等於港幣38,070,000元（二零二四年：人民幣11,369,000元，相等於港幣12,477,000元）。導致年內分類業績錄得虧損為港幣23,798,000元（二零二四年：溢利港幣2,407,000元）。

倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣13,101,000元，相等於港幣14,272,000元（二零二四年：人民幣13,562,000元，相等於港幣14,884,000元）。

上海

在上海，本集團名為「裕景國際商務廣場」的優質辦公樓（位處於浦東小陸家嘴的優越金融區）於年內錄得平均出租率呈下降趨勢，降至約70%（二零二四年：83%），而租金收入總額為人民幣34,221,000元（二零二四年：人民幣38,635,000元），相比去年，顯示約11%跌幅。該收入換算為港幣37,277,000元（二零二四年：港幣42,402,000元），並於年內佔本集團總收入57%（二零二四年：59%）。租金收入及出租率下降，主要由於辦公樓供應過剩、租賃需求沉滯以及主要租戶拖欠租金，導致淨佔用率較低及拖累辦公室租金及公平值面臨下行壓力。於年內，該等投資物業公平值貶值合共為人民幣70,599,000元，相等於港幣76,904,000元（二零二四年：人民幣10,433,000元，相等於港幣11,450,000元），分類業績錄得虧損為港幣50,241,000元（二零二四年：溢利港幣17,706,000元）。

倘不計入該等投資物業公平值之變化及相關稅項影響，基本分類業績錄得溢利為人民幣24,477,000元，相等於港幣26,663,000元（二零二四年：人民幣26,566,000元，相等於港幣29,156,000元）。

深圳

於年內，本集團開發一塊由深圳市規劃和自然資源局南山管理局（「規劃管理局」）於去年授予集團的K709-0003號地塊（「土地」）。

土地位於東角頭南山區優越的濱海文化休閒區，該土地地理位置優越，位於後海大道以東，蛇口新街以南，望海路以北及後海濱路以西。其佔地面積約65,000平方米可作為多用途發展土地，而可開發建築面積約179,000平方米（其中住宅可開發建築面積143,000平方米，商業可開發建築面積29,000平方米及其他配套附屬設施）。

於年內，本集團已啟動開發該土地，並一直與各相關政府部門及持份者就該土地的開發方案和總體規劃密切配合。這些計劃與城市規劃和基礎設施保持一致，包括地鐵線路和地鐵車站的開發，以支持該地區的文化和休閒設施以及附近的歌劇院。就該土地的建設及開發成本而言，預計資金將來自內部資源、銀行融資及其他適用的方式。各大主要銀行已積極就該土地的物業開發提供合適的融資條款，本集團將致力為項目爭取最優惠的融資方案。

就名為深圳圳華港灣企業有限公司（「圳華」），本公司持有49%股權權益之合營企業（其經營許可證已於二零一四年屆滿），本集團與圳華之合營夥伴（「合營夥伴」）繼續進行清算。圳華就其一塊位於深圳南山區東角頭的土地（「前土地」）的權益轉讓給規劃管理局，以換取（其中包括）授予本集團的土地。土地置換後，圳華不再持有任何重要資產。

本集團於年內並未錄得來自合營企業的任何溢利分攤（二零二四年：無）。

同時，如先前披露，一名前租戶就先前判決向廣東省深圳市中級人民法院（「法院」）提出上訴（「上訴」）。該上訴涉及前租戶作為原告，以相關政府部門（「政府部門」）為被告，並有圳華作為第三人參與的四個與前土地相關的行政訴訟。前租戶對政府部門與圳華先前就前土地上的建築物、裝置及設備拆除、搬遷及補償達成的搬遷補償協議（「補償協議」）提出抗辯，並要求額外補償。於年內，法院駁回了四個上訴中的三個，維持原判。對於剩餘的上訴，法院修改了原判決的第二項裁定，命令政府部門重新考慮前租戶的賠償請求，同時維持原判決的其他部分。本集團及合營夥伴正在密切關注進展，並將根據其中國法律顧問的建議，在必要時採取適當行動。

根據本集團接獲的中國法律意見，就本集團與合營夥伴之間存在著關於圳華的歷史爭議，包括將圳華過往年度的股權由80%變更為49%（「歷史爭議」）：就歷史爭議而言，本集團與合營夥伴經仲裁後於二零一零年作出仲裁裁決，支持本集團有權分配圳華持有之前土地於開發前產生有關收入及利潤。據此，本集團繼續積極行動，尋求中國法律意見並採取權宜行動（包括但不限於訴訟及╱或仲裁），以就歷史爭議爭取本集團於圳華及其資產的最佳利益。

資料來源: 達力集團 (00029) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日止年度

儘管中國經濟面臨房地產市場長期低迷、國內消費疲弱、商業情緒謹慎、地緣政治緊張局勢以及徵收關稅等不利因素，仍然展現出韌性和穩步復甦的勢頭。

國內推出一系列持續的刺激政策以及財政和貨幣寬鬆措施旨在穩定房地產市場並重振消費，將支持中國經濟持續高品質穩定成長。預計這些措施將提振市場情緒，刺激內需，促進商業活動，從而支撐零售和辦公樓租賃活動。

在北京，由於需求停滯和零售商業績效疲軟，以及消費者對非必需支出保持謹慎，預計零售市場將面臨租賃需求和租金的下行週期。然而，預期支持性政策和措施將改善消費支出，並逐步釋放消費潛力。為此，本集團將實施多方面策略，以維持出租率和經常性收入。這將包括改進租賃和行銷策略、優化租戶組合以及重新定義零售空間營運，以更符合及滿足當地消費者的需求。本集團將採取具有競爭力且靈活的租金策略，以吸引新的零售商╱租戶並留住現有的零售商╱租戶。

上海辦公樓市場仍將面臨巨大挑戰，供應過剩和租戶情緒低迷的壓力將持續顯現，租賃活動也將因此受到沉重打擊。預計租金將隨著空置率的上升而進一步下滑。為因應這一營商環境，本集團將採取積極靈活的租賃策略，包括提供裝修補貼、增值服務、共享辦公空間以及更靈活的租賃條款，降低租戶的入駐門檻，從而吸引新租戶並留住現有租戶，穩定出租率和經常性收入。

深圳作為首屈一指的經濟特區和全球創新創業與先進技術中心，將在政府支持和刺激政策的推動下，繼續保持其在經濟和數位競爭力方面的領先地位，特別是以高端、科技核心區域的南山區，實現高品質發展。此外，深圳的交通網絡和基礎設施項目發展促進了城內和城際交通的暢通，鞏固了其作為粵港澳大灣區可持續發展的驅動力地位。

同時，深圳房地產市場在政策驅動下呈現企穩跡象，重點地塊土地見證著高價競拍，而近期優質住宅項目銷售火熱。深圳宜居城市的美譽以及政府的房地產刺激政策，為深圳房地產市場充滿希望的前景提供了良好的支持。加上深圳市南山區東角頭優化的城市規劃，打造優質文化休閒區，並加上鄰近歌劇院地鐵線路及地鐵站，這些都將進一步提升該地塊未來的發展價值。

本集團將繼續積極主動維護本公司在涉及圳華及其資產的歷史糾紛中的最佳利益。其將繼續採取最佳措施並採取有效行動，以維護公司的最佳利益。本集團將繼續尋求中國法律意見，並進一步致力維護本集團在涉及圳華及其資產中的最佳利益。

同時，為了本公司及其股東的最佳利益，本集團將繼續與相關政府部門和各方緊密合作，探索各種開發方案，以優化該土地的未來開發價值，並使其與城市規劃以及鄰近歌劇院和基礎設施項目相互協調。

資料來源: 達力集團 (00029) 全年業績公告