主要業務為擁有及投資於賺取收入的香港商用物業，目標為向基金單位持有人提供穩定及持續的分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

花園道三號

中環甲級寫字樓租賃市場於2025年第三季重拾動力，淨吸納量亦錄得增長。首次公開招股（「首次公開招股」）活動回升，加上股市表現穩健，每日成交暢旺，帶動租務需求上升。金融機構大手擴充及預租寫字樓，反映對市場前景充滿信心。資本市場蓬勃亦產生連鎖效應，帶動其他行業的租賃需求，當中以法律界的搬遷和擴充個案最為顯著。

花園道三號的租賃活動於2025年轉趨活躍，物業視察次數於2025年下半年按年增加61%，並成功引入多名來自資產管理行業及家族辦公室的新租戶。該物業的出租率保持在81.6%的穩定水平（2024年12月31日：82.6%），新租戶及現有租戶的擴充需求大致填補了遷出租戶所釋放的樓面面積。我們主動與現有租戶洽談續租的策略持續取得成效，至今已成功為超過75%在2026年到期的租約安排續租，顯著提升了業務穩定性及可預見性。

中環寫字樓供應充裕令區內租金持續受壓。於2025年12月31日，花園道三號的現收租金跌至每平方呎73.7港元（按可出租面積計算）（2024年12月31日：每平方呎87.0港元），原因之一是年內有多宗租約適逢市場競爭激烈之際到期。因此，物業租金收益減少10.1%至10.17億港元（2024年：11.32億港元）。

租金佣金隨租賃活動上升而有所增加，導致期內物業經營淨開支增加8.0%至1.50億港元（2024年：1.39億港元）。此外，平均出租率微跌令樓宇管理淨開支略增200萬港元。整體而言，物業收益淨額下跌12.7%至8.67億港元（2024年：9.93億港元）。

朗豪坊辦公樓

隨.「6D Wellness」健康資訊頻道及全新活動場地「Social Wellness Hall」相繼推出，朗豪坊辦公樓作為頂尖身心健康總匯的定位得以進一步鞏固。租戶及持份者對頻道的內容及一系列煥發身心的活動讚譽有加。自推出以來，該健康頻道在各大社交媒體的累積瀏覽量已超過460 萬次。於2025年12月31日，物業的租戶組合中，生活時尚及醫療、美容行業租戶佔比達68%。

我們又與香港零售管理協會合作，發起全港首份專為美容醫療保健行業從業員而設的《專業優質服務約章》。年內，朗豪坊辦公樓九成以上的健康保健行業租戶已參與計劃。這項創舉為美容、健康、醫療及生活時尚行業樹立優質服務典範，亦提升了物業作為身心健康服務總匯的形象。

儘管朗豪坊辦公樓的租戶基礎以醫療及美容業者為主，但該物業透過引入銷售服務等其他行業租戶，令租戶組合更多元化。該物業依然備受重視地段的商戶所青睞，出租率亦保持在86.9%的穩定水平（2024年12月31日：87.2%）。

物業的表現繼續受續租租金下跌所影響。期內租金收益減少6.1%至3.04億港元（2024年：3.24億港元）。由於市場上寫字樓供應充裕，市場租金持續受壓。現收租金於2025年12月31日跌至每平方呎42.4港元（按建築面積計算）（2024年12月31日：每平方呎44.0港元）。

期內物業經營淨開支升至4,900萬港元（2024年：4,500萬港元），主要由於租賃活動增加帶動租金佣金上升，以及其他營運開支和樓宇管理淨開支增加所致。整體而言，物業收益淨額減少8.6%至2.55億港元（2024年：2.80億港元）。

朗豪坊商場

香港零售銷售自2025 年的「五一黃金周」起復蘇並重拾動力，零售業總銷貨額在經歷逾一年的收縮後止跌回升。旅客重臨配合多項大型盛事，為本地零售市場注入強心針。然而，消費模式轉變，加上網購熱潮持續升溫，實體店繼續面對挑戰。2025年香港零售業總銷貨額增長1.0%，主要受網上銷售急升12.8%所帶動。實體店的銷售則較 2024 年微跌 0.1%。儘管朗豪坊商場租戶的銷售額按年下跌 5.0%，但我們透過主動優化租戶組合，為生活時尚板塊帶來雙位數的銷售增長。

雖然零售市道持續受挑戰，但我們繼續在租務及市場推廣方面主動出?，並於2025年商場慶祝二十周年之際引入逾30個新租戶，當中包括海外首間「吉伊卡哇拉麵」店（Chiikawa Ramen Buta），反映我們把握IP角色熱潮，精準捕捉商機的成果。秉承「WoW! WE PLAY」的精神，商場進一步推進「Stay Local, Trend Global」（「立足本地，引領全球潮流文化」）的策略，將本地文化元素與全球零售趨勢融為一體。終年不斷的市場推廣活動及周年慶典進一步鞏固了商場的潮流領導地位，並取得令人鼓舞的成績。不同類別的新租戶較舊租戶錄得高出80%的銷售增長；而配合大型推廣活動的期間限定店，更於 2025 年實現了三位數的銷售增長。

於2025年12月31日，商場的出租率維持在99.3%的高水平（2024年12月31日：99.3%）。租金收益下跌8.5%至6.66億港元（2024年：7.28億港元）。基本租金收入跌至4.40億港元（2024年：4.75億港元），原因為更換一名佔可出租面積13.8%的主要租戶時，新租約的租金有所下調。分成租金收入則跌至1.71億港元（2024年：1.96億港元），主要因為租戶的銷售放緩。現收租金（按可出租面積計算）於2025年12月31日為每平方呎162.5港元（2024年12月31日：每平方呎157.5港元）。

期內租賃管理服務費用、租金佣金及其他經營開支下降，抵銷了維修及保養開支的升幅，令物業經營淨開支跌至1.76億港元（2024年：1.81億港元）。物業收益淨額減少10.3%至4.91億港元（2024年：5.47億港元）。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

貿易及地緣政治局勢持續緊張，令2026年環球經濟前景未明，但受惠於旅客重臨及金融市場蓬勃，香港經濟將保持韌性。市場氣氛改善料可刺激寫字樓需求及個人消費，但受供應充裕影響，寫字樓租金持續復蘇仍需時日。零售商將繼續面對網購市佔率擴大，以及本地消費力持續外流的雙重挑戰。

維持出租率是本信託寫字樓物業組合的首要任務。為鞏固花園道三號作為財富管理中心的定位，我們將吸納更多財富管理、家族辦公室及其他金融領域的新租戶。雖然市場需要時間消化寫字樓供應，但預期續租租金的跌幅將較2025年有所收窄。另一方面，我們將繼續深化朗豪坊辦公樓作為頂尖身心健康總匯的定位，同時加大力度吸引傳統寫字樓租戶進駐，透過多元化策略建立長遠韌力。

隨朗豪坊商場踏入第三個十年，我們將進一步優化租戶及品牌組合，以刺激銷售及提升租金收入，藉此強化商場作為零售潮流先驅的領導地位。與此同時，繼續秉持「立足本地，引領全球潮流文化」的策略仍是我們的首要任務。

我們積極推進負債管理工作，已成功取得15億港元的銀行貸款為2026年到期的貸款提早進行再融資。目前，我們已就餘下債務與貸款人展開磋商，並獲得正面回應。我們會繼續與銀行界的合作夥伴保持緊密聯繫，並積極拓展與新的貸款人合作，以進一步擴闊融資渠道及資金來源。

雖然未來仍有機會再次減息，但通脹壓力猶在，短期內貨幣政策或維持相對緊縮。我們將繼續密切留意市況變化，並維持比例均衡的定息債務，以減輕利率波動風險。

來年，本信託的租金收益及分派預料將繼續受續租租金下調所影響。然而，我們將繼續採取靈活主動的租賃及市場推廣策略，務求在充滿挑戰及波動的市況中，優化旗下物業的表現。

適逢本信託成立及上市二十周年，我們回顧過去，始終堅持積極的資產管理方針，致力提升資產質素，為持份者締造長遠價值，並恪守可持續發展的堅定承諾。

展望未來，我們對香港的經營環境保持審慎樂觀，在物業交投量增加及金融市場復甦的支持下，香港的房地產及營商環境出現回穩的跡象。同時，在金融市場及旅遊業的推動下，及內地企業在香港擴展業務的意欲持續上升，預計經濟將保持穩健勢頭。縱使外圍風險及行業結構性仍具挑戰，我們相信本信託已具備良好優勢，可把握逐漸浮現的機遇，並透過審慎、靈活的策略創造長期價值，以應對不斷變化的市場環境。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告