主要業務為擁有及投資於賺取收入的香港商用物業，目標為向基金單位持有人提供穩定及持續的分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長。

業務回顧 - 截至2024年06月30日六個月止

花園道三號

於2024年上半年，中環甲級寫字樓市場的整體租賃動力持續低迷。鑑於經濟前景不明朗，租戶繼續採取審慎控制成本的策略。儘管市場供應充裕，花園道三號的出租率仍然展現韌性。我們留意到有更多來自資產管理公司和家族辦公室的租賃查詢，並於報告期內引入一批新的小型租戶。於2024年6月30日，寫字樓出租率為82.3%（2023年12月31日：82.8%）。

大部分於2024年到期的租約已處理完畢。為應對2025年到期租約相對集中的情況，我們已主動接觸明年租約到期的租戶，以開展續約磋商。目前，已有超過20%於2025年到期的租約確認續約。

現有供求情況所造成的競爭格局於報告期內持續影響中環寫字樓和花園道三號的市場租金。由於續租租金於上半年持續下跌，該物業的現收租金於2024年6月30日跌至每平方呎89.5港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方呎91.7港元）。因此，該物業的租金收益減少9.0%至5.71億港元（2023年：6.27億港元）。

我們持續在旗下物業及整個價值鏈中推動可持續發展。花園道三號於2024年獲美國綠色建築委員會頒發能源與環境設計先鋒（LEED）「v4.1運營與維護：既有建築」鉑金評級，同時亦獲得WiredScore樓宇通訊v3.1的鉑金級認證。

此外，連同2020年獲得全港首個WELL健康建築標準鉑金評級，以及2022年獲得綠建環評鉑金評級，花園道三號一躍而成香港首幢榮獲「四鉑金」既有建築認證的甲級寫字樓。

期內物業經營淨開支減少10.7%至6,400萬港元（2023年：7,200萬港元），主要因為租金佣金、律師費及釐印費用下跌。物業收益淨額下跌8.8%至5.07億港元（2023年：5.55億港元）。

朗豪坊辦公樓

由於疫後內地醫療美容旅遊的復蘇速度比預期慢，一些美容和醫療租戶縮減了他們在朗豪坊辦公樓的業務規模，令該物業的出租率於2024年6月30日跌至87.1%（2023年12月31日：93.3%）。儘管如此，該物業仍然是生活時尚及保健養生總匯。於2024年6月30日，生活時尚行業租戶所佔面積仍達69%。

儘管擴張步伐稍微回落，我們仍察覺到來自醫療和美容行業的需求。該物業的市場租金回軟，現收租金於2024年6月30日跌至每平方呎44.2港元（按建築面積計算）（2023年12月31日：每平方呎45.9港元）。租金收益則下跌4.5%至1.66億港元（2023年：1.74億港元）。

我們也加強了與生活時尚行業租戶在市場推廣和宣傳活動上的合作，例如在五月為朗豪坊辦公樓的美容行業租戶招徠新客的推廣以及刺激顧客在朗豪坊商場的消費的一系列活動。這項活動不但鞏固了與租戶的關係，為他們帶來了更多生意，亦提升了該物業作為生活時尚總匯的形象。

期內物業經營淨開支保持在2,100萬港元的水平（2023年：2,100萬港元）。租金佣金隨租務活動淡靜而減少，而所節省的開支抵銷了因平均出租率下跌引致的樓宇管理淨開支升幅。物業收益淨額減少4.9%至1.45億港元（2023年：1.53億港元）。

朗豪坊商場

朗豪坊商場於報告期內的表現繼續優於香港整體零售市道。儘管上半年香港零售銷售下跌6.6%，商場租戶的銷售額卻錄得2.3%的升幅，而美妝美容類別繼續成為增長動力。受本地旅客淨流出影響，商場的零售銷售增長趨勢在第二季開始放緩。

於2024年6月30日，商場再度回復悉數租出的狀態（2023年12月31日：98.6%），租金收益亦升至3.78億港元（2023年：3.66億港元）。基本租金收入增至2.42億港元（2023年：2.24億港元），而分成租金收入則為1.07億港元（2023年：1.14億港元）。相比去年同期，有更多只交分成租金的租戶重新繳交基本租金，令基本租金收入增加。商場的現收租金升至每平方呎187.2港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方呎185.3港元）。

我們繼續與不同持份者緊密合作，以刺激商場銷售和人流。去年，我們與租戶和非牟利組織合辦的聖誕活動在The Marketing Events Awards 2024 Hong Kong中連奪兩項殊榮。今年四月和五月，我們與美容行業租戶攜手推出合作項目，藉此鞏固朗豪坊商場作為首屈一指美容中心的地位。為提振消費，我們又與信用卡公司和支付系統合作為商場的會員計劃招收新會員。

期內物業經營淨開支減少5.4%至7,500萬港元（2023年：7,900萬港元），主要因為樓宇管理淨開支、推廣開支及租金佣金開支下跌。物業收益淨額則上升5.4%至3.02億港元（2023年：2.87億港元）。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年06月30日六個月止

雖然市場普遍預期利率將於2024年下半年開始下跌，但減息幅度仍存在不確定性。全球經濟前景亦因地緣政治緊張和政策風險而蒙上陰影。由於寫字樓物業供應充裕，加上疫後消費行為的變化，本信託的經營環境仍可能面對挑戰。

就寫字樓物業組合而言，留住租戶仍是首要任務。我們會繼續在租賃策略上保持靈活，以滿足租戶的要求。我們亦會繼續推出具影響力的活動及締結策略夥伴關係，以加強與租戶和持份者的互動，而七月舉行的「ESG週」正是落實這一策略的舉措。至於花園道三號，鑑於寫字樓供應充裕引致競爭加劇，我們會繼續在租約期滿前主動與租戶商討續租。我們亦會深化與租戶的合作，務求進一步提升朗豪坊辦公樓作為生活時尚及大健康總匯的地位。

朗豪坊商場自開業以來一直引領時尚潮流。我們會持續優化租戶組合，並積極引進首次進駐香港的品牌，以增加商場對本地消費者和遊客的吸引力。我們亦會加強與租戶和商業夥伴的協作，以更具針對性的推廣活動帶動人流和銷售。然而，如本地居民外遊的趨勢持續，銷售增長或繼續下滑。但長遠而言，我們對前景保持樂觀，因為「個人遊」計劃已擴展到更多內地城市，而內地經濟復蘇，香港作為國際金融和旅遊中心將從中受惠。

本信託現時已承諾備用信貸額度達40億港元，足以應付2024和2025年的再融資需求。為進一步加強負債管理，我們會繼續拓展新的銀行合作關係，以擴融資渠道。倘若利率下調，將減輕本信託浮息負債的利息負擔，我們會密切留意市況及嚴守一貫審慎的資本管理守則。

近幾個月來，香港零售銷售的增長動力不斷減弱，而市場亦需要一些時間去消化寫字樓供應。在這種背景下，本信託的租金收益將持續面對下行風險。由於上半年到期的利率掉期合約利率較低，導致平均實際利率於到期後隨之上升，因此預計全年融資成本將高於去年。置身充滿挑戰的宏觀經濟環境，我們將因時制宜，靈活變通以適時應對各種市場變化。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 中期業績公告