主要業務為擁有及投資於賺取收入的香港商用物業，目標為向基金單位持有人提供穩定及持續的分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

花園道三號

2024年中環甲級寫字樓的整體租賃動力疲弱，但花園道三號的出租率仍保持韌性。市場競爭因供應充足而依舊激烈。租賃需求主要來自中環區內搬遷的租戶，以小型租戶為主。我們亦觀察到從事資產管理的現有租戶，基於業務發展和整合需要而出現溫和的擴張需求。於2024年12月31日，寫字樓出租率為82.6%（2023年12月31日：82.8%）。

為保持出租水平及穩定的收入來源，我們繼續主動與租戶商討2025年到期租約的續租事宜，同時積極與租戶磋商為2026年才到期的租約提前辦理續租。至今，約40%的2025年到期租約及近半2026年到期租約已確認續租，其中包括數個大型及主要租戶。

供應充裕及需求疲弱令中環寫字樓的市場租金持續受壓。花園道三號於2024年無可避免繼續面對續租租金下跌的問題。該物業的現收租金於2024年12月31日跌至每平方呎87.0港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方呎91.7港元）。該物業的租金收益減少7.4%至11.32億港元（2023年：12.22億港元）。

期內物業經營淨開支微跌0.7%至1.39億港元（2023年：1.4億港元），主要因為政府地租及差餉、租賃管理服務費用和維修及保養開支下跌，並抵銷了租金佣金的升幅。物業收益淨額下跌8.2%至9.93億港元（2023年：10.82億港元）。

我們致力與租戶攜手推動可持續發展及不斷優化本信託旗下物業。花園道三號於2024年獲美國綠色建築委員會頒發能源與環境設計先鋒（LEED）「v4.1運營與維護：既有建築」鉑金評級，同時獲得WiredScore樓宇通訊v3.1的鉑金級認證，成為香港首幢獲得「四鉑金」既有建築認證的甲級寫字樓。

朗豪坊辦公樓

疫後內地醫療旅遊復蘇步伐較預期慢，令朗豪坊辦公樓的表現受到影響。部分美容和醫療租戶縮減了他們在該物業的業務規模。於2024年12月31日，該物業的出租率為87.2%（2023年12月31日：93.3%），雖然較去年底為低，但與2024年6月的水平相若。該物業仍是備受歡迎的生活時尚及身心靈健康的總匯。截至2024年12月31日，時尚生活行業租戶佔用面積達到67%。

該物業憑.優越的地理位置，繼續吸引有意進軍市場或開設分店的醫療保健及美容商戶進駐。我們又善用內部資源和生態環境，致力為不同行業租戶創造協作機會，例如我們邀請一名醫療租戶為中環寫字樓租戶舉辦保健講座。此舉既有助該醫療機構開拓商機，出席講座的租戶亦可向其員工推廣健康生活理念，成功締造雙贏局面。

雖然2024年下半年的出租率保持穩定，該物業的市場租金仍面對壓力。現收租金微跌至每平方呎44.0港元（按建築面積計算）（2023年12月31日：每平方呎45.9港元）。受平均出租率和續租租金下跌影響，租金收益減少7.3%至3.24億港元（2023年：3.50億港元）。

期內物業經營淨開支減少2.7%至4,500萬港元（2023年：4,600萬港元）。租金佣金隨租務活動淡靜而下跌，加上維修及保養開支減少，正好抵銷因平均出租率下降而上升的樓宇管理淨開支。物業收益淨額減少8.0%至2.80億港元（2023年：3.04億港元）。

朗豪坊商場

香港零售市道受多重因素困擾，包括消費者行為和旅客消費模式改變，以及港元強勢促使本地旅客紛紛外遊等。儘管經營環境嚴峻，朗豪坊商場的表現仍優於大市，但面對市況下行，亦難以完全獨善其身。2024年，商場租戶的銷售額減少4.3%，相比之下香港整體零售銷售則下跌7.3%。

於2024年12月31日，商場出租率維持在99.3%的高水平（2023年12月31日：98.6%）。基本租金收入增至4.75億港元（2023年：4.57億港元），主要因為純收取分成租金的租約改為收取基本租金加分成租金，以及部分新簽租約錄得較高租金。可是，分成租金因租戶銷售放緩而跌至1.96億港元（2023年：2.24億港元）。基本租金的升幅不足以抵銷分成租金的跌幅。整體而言，商場的租金收益微跌1.6%至7.28億港元（2023年：7.40億港元）。於2024年12月31日，現收租金減至每平方呎157.5港元（按可出租面積計算）（2023年12月31日：每平方呎185.3港元）。這反映租戶銷售於12月的波動。

期內物業經營淨開支微升0.4%至1.81億港元（2023年：1.81億港元），主要因為其他經營開支，以及為了在競爭激烈的經營環境下刺激銷售而預留的推廣開支有所增加，抵銷了租金佣金的下跌。物業收益淨額減少2.2%至5.47億港元（2023年：5.59億港元）。

年內，我們竭力進一步提升朗豪坊作為頂級美妝中心的形象。除了與各大美妝品牌聯手舉辦市場推廣活動，更主動與順豐速運締結策略夥伴關係，為在Langham Beauty購物的顧客提供免費送貨服務，從而提升旅客和本地顧客的購物體驗。

為保持商場的吸引力，我們繼續推動資產改善工程及重組租戶組合。我們已於2024年完成地舖分間工程，並於第四季額外引入七個美妝品牌。

朗豪坊作為引領潮流的先驅，除不斷引入大熱品牌外，更致力發掘尚未進駐香港市場的品牌。例如，韓國時尚品牌emis於夏季開設香港首間快閃店，而MINISO亦於10月開設全球首家哈利波特快閃店，兩者均為商場帶來大量人流，銷售表現亦相當可觀。此外，時尚生活行業租戶POP MART亦於年內進駐朗豪坊，並推出連串獲顧客熱捧的限量產品。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

展望來年，環球地緣政治緊張局勢持續升溫，令宏觀經濟前景充滿不確定性。一方面，中國內地進一步放寬財政政策可望刺激經濟增長，香港亦可從中受惠；另一方面，中美貿易緊張局面或許令通脹高踞不下。市場已降低對進一步減息的預期，這對本信託於2025年的業績而言是令人擔憂的因素。

受動盪市況影響，預料本信託的營運環境將持續面對挑戰。對中環寫字樓業主而言，供求形勢依然嚴峻。租賃市場的下行趨勢短期內或難以扭轉。我們會繼續採取靈活的租賃策略，積極鞏固與租戶的關係，務求盡可能留住租戶並爭取續約，以確保可持續的收入來源。

朗豪坊辦公大樓方面，我們將在新租戶招募中保持租賃條件的靈活性，以維持其出租率。鑑於該物業已匯聚時尚生活行業租戶，亦被廣泛視為醫療、保健及健康領域租戶的不二之選，我們將繼續將其推廣為一站式健康中心。市場推廣工作將圍繞朗豪坊辦公大樓的「六大健康維度」計劃，積極拓展醫療健康領域的潛在租戶。憑藉該物業的優越位置，我們將擴大Eaton Club靈活工作空間的規模，以吸引對地點有要求的租戶，並進一步完善本信託旗下物業組合的生態系統。

恢復深圳居民赴港「一簽多行」個人遊簽注後，旅客人數自2024年底有所增加。然而，旅客消費模式已經改變。雖然訪港旅客增長應可為零售市場提供一定支持，抵銷本地旅客外遊的影響，但香港整體零售市道及租金水平仍可能面臨一些阻力。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告