主要業務為擁有及投資於賺取收入的香港商用物業，目標為向基金單位持有人提供穩定及持續的分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

花園道三號

雖然中環整體寫字樓市場的租賃動力仍然疲弱，但近日多宗矚目的寫字樓交易卻進一步鞏固了香港作為國際金融中心的地位，當中包括香港交易及結算所有限公司在中環購入多層樓面作永久總部之用，以及美國一家量化交易公司大舉預租核心商業區內一個寫字樓項目。近日首次公開招股活動回升，加上股市表現強勁，不但改善了當前的營商氣氛，亦帶動了核心區域的租賃活動。

隨.金融市場轉趨活躍，我們接到的租賃查詢有所增加，需求主要來自金融相關企業。花園道三號落實引進一批新的租賃面積較小的租戶，包括家族辦公室；而一名現有銀行業租戶亦於物業內擴充。上半年的新簽租約填補了部分因租戶遷出而釋放的空間。於2025年6月30日，花園道三號寫字樓的出租率為80.7%（2024年12月31日：82.6%）。我們持續推動續租工作，2025年到期的租約已全部處理完畢且續約率維持在高水平，當中包括多名主要租戶的續租。而2026年到期的租約亦有超過70%已續租。

寫字樓租金因供應充裕而持續下滑。該物業的現收租金於2025年6月30日跌至每平方呎82.7港元（按可出租面積計算）（2024年12月31日：每平方呎87.0港元）。該物業的租金收益繼續受到續租租金及平均出租率下跌影響，期內減少5.4%至5.40億港元（2024年：5.71億港元）。

報告期內的租賃活動較去年同期有所增長，令花園道三號的佣金支出增加1,000萬港元，導致物業經營淨開支上升12.4%至7,200萬港元（2024年：6,400萬港元），物業收益淨額亦隨之下跌7.6%至4.68億港元（2024年：5.07億港元）。

朗豪坊辦公樓

告期內，我們推出名為「6D Wellness」的YouTube頻道，藉此強化朗豪坊辦公樓作為一站式身心健康及生活時尚總匯的市場定位。頻道推出了一系列圍繞六大健康維度（包括身體、情緒、智能、靈性、社交及財務）的專題影片，獲得持份者一致好評。我們期望通過確立清晰的定位，吸引特定的租戶客群。於2025年6月30日，該物業的租戶組合中，生活時尚（身心健康）行業租戶佔比達68%。

於2025年6月30日，朗豪坊辦公樓的出租率保持在86.9%的穩定水平（2024年12月31日：87.2%）。除美容行業外，我們成功引入包括旅行社貴賓室在內的服務業租戶，令租戶組合更多元化。共享工作空間亦擴大了營運規模，並增設名為「Social Wellness Hall」的全新活動場地，專門用作舉辦工作坊及活動，此舉正好呼應辦公樓的身心健康定位。該場地已於今年七月本信託舉辦的ESG Gala期間首次啟用。

該物業的租金收益減少9.1%至1.51億港元（2024年：1.66億港元），主要因為續租租金及平均出租率下跌。市場租金繼續面對挑戰，現收租金於2025年6月30日跌至每平方呎42.9港元（按建築面積計算）（2024年12月31日：每平方呎44.0港元）。

期內物業經營淨開支升至2,300萬港元（2024年：2,100萬港元），基於平均出租率下降導致樓宇管理淨開支上升，以及佣金支出隨租賃活動上升而增加200萬港元。物業收益淨額減少11.7%至1.28億港元（2024年：1.45億港元）。

朗豪坊商場

今年迎接開業20周年的朗豪坊商場，繼續秉持「Stay Local，Trend Global」（「立足本地，引領全球潮流文化」）的願景。全新標語「WoW! WE PLAY」體現了作為文化及人氣社交熱點的朗豪坊，集購物、時尚、娛樂及生活品味於一身的蓬勃活力樞紐。LP! Club會員計劃亦脫胎換骨，以充滿朝氣的全新設計釋放開創潮流的澎湃動力。

雖然本地居民淨外遊人數錄得17%的按年升幅，但商場以成功的市場推廣和促銷活動穩住2025年上半年的客流。

今年夏季，我們精心策劃了一系列獨家人氣活動以刺激人流。六月率先推出備受矚目的「KYUBI x SQUID GAME」期間限定店，並請來本地歌手Gareth. T首演新歌。七月舉行的「可口可樂x白紙市集」創意企劃延續了這股熱潮，八月再以迪士尼角色為主題的Baby Oysters Mart作為壓軸活動。這些沉浸式活動結合互動體驗和限定商品，成功吸引破紀錄的人潮及推動銷售，並在八月刷新單日人流紀錄。

然而，消費者行為的改變為租戶帶來挑戰，導致銷售額於報告期內下跌7.3%。為應對這些市場變化，我們有策略地優化租戶組合。2024年引進知名原創玩具品牌「泡泡瑪特」，旋即掀起熱潮，並為生活時尚板塊帶來雙位數的銷售增長。我們於2025年再接再厲，增設玩具反斗城IP+概念店、扭蛋專門店及桌遊零售商，進一步鞏固我們的市場地位。

於2025年6月30日，商場的出租率維持在99.2%的高水平（2024年12月31日：99.3%），目前屬已承諾悉數租出的狀態。租金收益跌至3.38億港元（2024年：3.78億港元），主要因為零售市道疲弱，導致租戶銷售放緩及續租租金回落。基本租金收入跌至2.24億港元（2024年：2.42億港元），而分成租金收入則跌至8,900萬港元（2024年：1.07億港元）。現收租金（按可出租面積計算）於2025年6月30日為每平方呎164.3港元（2024年12月31日：每平方呎157.5港元）。

期內租賃管理服務費用下降，抵銷了維修保養開支的升幅，令物業經營淨開支維持在7,500萬港元的穩定水平（2024年：7,500萬港元）。物業收益淨額減少13.1%至2.63億港元（2024年：3.02億港元）。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

踏入2025年下半年，貿易緊張局勢和地緣政治衝突預料將繼續為全球經濟增添變數。股市轉趨活躍有助改善中環寫字樓市場的租賃氣氛，但現有及未來的新增供應依然充裕，勢將拖慢租賃市場的復蘇步伐。就花園道三號而言，我們將繼續以靈活的租賃策略及度身訂造的解決方案吸納新租戶，並致力挽留現有租戶。我們將持續深化朗豪坊辦公樓作為身心健康總匯的品牌定位，重點引進醫療與健康行業租戶。近日推出的「6D Wellness Hub」將進一步鞏固這個策略定位。

今年適逢朗豪坊20周年誌慶，我們將全力提升朗豪坊作為時尚潮流勝地的品牌形象。雄踞旺角這一標誌性地段，朗豪坊以全球視野，積極引進時尚及新興品牌。未來數月，我們將舉辦一系列周年慶祝活動及節日盛事，務求為顧客締造獨一無二的購物體驗。

香港銀行同業拆息自今年5月回落，預料本信託將因此受惠。鑑於本信託的未償還債務逾半以浮動利率計息，預期2025年的總利息支出將低於2024年。

儘管香港零售業已重拾增長，金融市場亦見反彈，但預料本信託於2025年後續期間的整體經營環境依然嚴峻。雖然港元利率回落有助節省利息支出，但續租租金下跌或將持續壓抑租金收益及令分派較去年為低。面對競爭激烈的市場環境，我們將繼續以靈活的營運策略積極應對。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 中期業績公告