主要從事提供(i)物業管理服務；(ii)增值服務；及(iii)停車位買賣業務。

業務回顧 - 截至2024年06月30日六個月止

物業管理服務

於二零二四年六月三十日，在管面積增加至422.7百萬平方米，較去年年底增加5.3%（於二零二三年十二月三十一日：401.5百萬平方米），其中，來自獨立第三方的在管面積比例及非住宅在管面積佔比分別為40.8%及30.4%（於二零二三年十二月三十一日：分別為40.5%及30.1%）。

於截至二零二四年六月三十日止六個月，物業管理服務收益佔總收益之75.5%（二零二三年：72.1%），較去年同期增加14.2%至人民幣5,165.9百萬元（二零二三年：人民幣4,522.9百萬元*），增幅主要來自於包幹制合同中在管面積的持續上升。期內，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的收益分別佔分部收益之97.8%及2.2%（二零二三年：分別佔97.2%及2.8%）。

期內，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的分部毛利率分別為13.5%及100.0%（二零二三年：分別為12.2%及100.0%）。綜合而言，加權平均物業管理服務分部毛利率上升至15.4%（二零二三年：14.7%），其中，包幹制毛利率有所提升，主要由於對物資成本及雜費的嚴格控制，以及持續的分包力度。

加上隨著分部收入的持續上升，於截至二零二四年六月三十日止六個月，本集團物業管理服務分部毛利比去年同期上升20.1%，達人民幣797.9百萬元（二零二三年：人民幣664.4百萬元*）。

經扣除分部行政費用和貿易應收款、應收保固金及代業主支付按酬金制管理物業款項的淨減值及計及其他收益後，本期物業管理服務分部利潤上升22.6%至人民幣719.9百萬元（二零二三年：人民幣587.1百萬元*）。

非住戶增值服務

非住戶增值服務子分部服務涵蓋為物業發展商及其他物業管理公司提供的工程、審閱建築圖則、設備設施選型建議、交付前、協助入伙、交付查驗、工程服務質量監控及顧問諮詢等增值服務。於截至二零二四年六月三十日止六個月，非住戶子分部收益佔總收益的13.3%（二零二三年：16.8%），並減少13.7%至人民幣911.5百萬元（二零二三年：人民幣1,056.0百萬元*），主要由於(i)處於調整轉型之地產行業抑壓了對新入伙項目之設備安裝、專項及智慧化工程業務量，以及減少了物業發展商對交付前服務（如發展中物業賣場示範單位的保安、清潔以及維修保養服務）及銷項查驗服務的需求；(ii)調節銷售組合結構以強化核心業務，但同時減少了毛利率較低的硬件產品銷售。

盈利方面，非住戶增值服務子分部毛利率為14.1%（二零二三年：13.5%），反映調節銷售組合及降低物資採購成本之結果。整體而言，子分部毛利下跌幅度局限於10.3%至人民幣128.1百萬元（二零二三年：人民幣142.9百萬元*）。

於扣除較高的子分部費用（主要為改良工程業務系統之研發費用）後，非住戶增值服務之子分部利潤，較去年同期下跌16.9%至人民幣89.0百萬元（二零二三年：人民幣107.0百萬元*）。

住戶增值服務

住戶增值服務子分部服務涵蓋(i)社區資產經營（例如：租賃協助、房產交易代理託管、公共空間租賃協助、向物業業主提供一站式商舖資產管理服務及自有產權房產的租賃）；(ii)居家生活服務（以滿足物業住戶各方面的居家生活需求，包括房屋生態、家居家裝、新零售、到家服務、旅遊休閒、教育培訓、健康養老、汽車服務、平台服務等）；及(iii)商業服務運營（以滿足商務用戶的需求）。客戶對本集團傳統物業管理服務的認可，加上我們的線上線下平台服務把我們的產品供應及營銷渠道變得更多元化，有利於滿足物業住戶各方面的生活需求，亦確保了客戶的生活品質及滿意度。

於截至二零二四年六月三十日止六個月，住戶子分部收益佔總收益的10.1%（二零二三年：9.9%），並增加10.3%至人民幣687.4百萬元（二零二三年：人民幣623.1百萬元*）。透過成功的市場營銷，令零售消費及社區團購錄得強勁增長，惟美居服務需求疲弱。而社區資產經營服務競爭激烈，需透過地區的聯營合作伙伴以進行市場滲透。

住戶增值服務子分部毛利率輕微上升至30.2%（二零二三年：29.3%），子分部毛利則增加13.6%至人民幣207.7百萬元（二零二三年：人民幣182.9百萬元*）。

於扣除子分部費用後，住戶增值服務之子分部利潤較去年同期上升12.3%，至人民幣198.3百萬元（二零二三年：人民幣176.5百萬元*）。

停車位買賣業務

我們透過取得不受限制的權利以及控制及協調本集團管理物業的停車位銷售的能力，本集團可為有關物業的住戶帶來更多便利及創造更高價值，從而加強本集團於該等物業內設施的整體管理。這亦令本集團可發揮其現有充足的現金水平優勢及提升股東價值。於截至二零二四年六月三十日止六個月，停車位買賣業務分部收益較去年同期微升1.1%至人民幣73.5百萬元（二零二三年：人民幣72.7百萬元*）。期內出售車位較多，為1,254個（二零二三年：898個），惟受平均成交單價下跌，導致分部利潤減少至人民幣13.9百萬元（二零二三年：人民幣14.5百萬元*）。

資料來源: 中海物業 (02669) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年06月30日六個月止

自二零二四年二月一日起，正式施行國家發改委發佈的《產業結構調整指導目錄﹙2024年本﹚》，明確物業服務的業務分類及內容，從「鼓勵類—其他服務業」調整至「鼓勵類—商務服務業」，並具體表述為:﹙1﹚住宅物業管理；﹙2﹚非住宅物業管理，體現了國家對物業管理行業重視程度的提升，及對物業服務多元化、綜合化的大力支持。展望未來，在全面市場化的激烈競爭中，本集團將以砥礪前行的領潮姿態，推動傳統物業向現代化服務轉型，以「科技創新、跨界合作」路徑實現「中海式物業管理現代化」，以「標桿項目、保值增值」呈現現代化專業水平價值，以「人才隊伍、企業風貌」彰顯現代化管理水平表現，全面推進生態鏈合作、服務體系、科技應用、品牌建立、人才隊伍及基礎管理的現代化建設。

資料來源: 中海物業 (02669) 中期業績公告