主要從事提供(i)物業管理服務；(ii)增值服務；及(iii)停車位買賣業務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

物業管理服務

於二零二五年上半年，在平衡取捨規模與效益及持續優化業務結構與項目治理的前提下，在管面積較去年年底溫和增加5.0百萬平方米至436.1百萬平方米，其中，來自獨立第三方的在管面積比例及非住宅在管面積佔比分別為39.1%及27.4%（於二零二四年十二月三十一日：分別為39.4%及28.7%）。

於截至二零二五年六月三十日止六個月，物業管理服務收益佔總收益之78.9%（二零二四年：75.5%），較去年同期增加8.3%至人民幣5,596.4百萬元（二零二四年：人民幣5,165.9百萬元），增幅主要來自期內在管面積的提升。

期內，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的分部毛利率分別為13.6%及100.0%（二零二四年：分別為13.5%及100.0%）。透過減省物資成本、降低雜費及加大分包力度等多項措施，包幹制毛利率在嚴格的成本控制下稍微上升。綜合而言，加權平均物業管理服務分部毛利率為15.5%（二零二四年：15.4%）。

隨著分部收入的持續上升，於截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團物業管理服務分部毛利比去年同期上升8.6%，達人民幣866.5百萬元（二零二四年：人民幣797.9百萬元）。

經扣除分部行政費用和貿易應收款及代業主支付按酬金制管理物業款項的淨減值及計及其他收益後，本期物業管理服務分部利潤上升4.4%至人民幣751.5百萬元（二零二四年：人民幣719.9百萬元）。

非住戶增值服務

非住戶增值服務子分部服務涵蓋為物業發展商及其他物業管理公司提供的工程、審閱建築圖則、設備設施選型建議、交付前、協助入伙、交付查驗、工程服務質量監控及顧問諮詢等增值服務。於截至二零二五年六月三十日止六個月，非住戶子分部收益佔總收益12.1%（二零二四年：13.3%），比去年同期減少5.9%至人民幣857.8百萬元（二零二四年：人民幣911.5百萬元）。雖然內地地產行業下行減少了物業發展商對交付前服務（如發展中物業賣場示範單位的保安、清潔以及維修保養服務）、銷項查驗服務及顧問諮詢服務的需求，但港澳地區於期內加大承接大型政府項目的維修保養工程服務，令降幅得以舒緩。

盈利方面，非住戶增值服務子分部毛利率為13.4%（二零二四年：14.1%），主要反映業務組合變化中，港澳地區工程項目毛利率較低的影響。整體而言，子分部毛利下跌了10.2%至人民幣115.1百萬元（二零二四年：人民幣128.1百萬元）。

於扣除經減省的子分部費用及貿易應收款減值後，非住戶增值服務子分部利潤，較去年同期下跌5.4%至人民幣84.2百萬元（二零二四年：

人民幣89.0百萬元）。

住戶增值服務

住戶增值服務子分部服務涵蓋(i)社區資產經營（例如：租賃協助、房產交易代理託管、公共空間租賃協助、向物業業主提供一站式商舖資產管理服務及自有產權房產的租賃）；(ii)居家生活服務（以滿足物業住戶各方面的居家生活需求，包括房屋生態、家居家裝、新零售、到家服務、旅遊休閒、教育培訓、健康養老、汽車服務、平台服務等）；及(iii)商業服務運營（以滿足商務用戶的需求）。客戶對本集團傳統物業管理服務的認可，加上我們的線上線下平台服務把我們的產品供應及營銷渠道變得更多元化，有利於滿足物業住戶各方面的生活需求，亦確保了客戶的生活品質及滿意度。

於截至二零二五年六月三十日止六個月，住戶子分部收益佔總收益8.6%（二零二四年：10.1%），並下跌11.6%至人民幣608.0百萬元（二零二四年：人民幣687.4百萬元），主要受經濟轉型期間，內需消費趨於謹慎下，零售消費、美居服務及商業服務運營的需求轉趨疲弱，儘管部份自主經營及招商營銷業務帶來一定的業務量增幅；此外，社區資產經營服務透過二手房產買賣、租賃中介服務，並加大與地產商協作帶來更多的中介服務費用分成，舒緩了居家生活服務等的跌幅。

儘管收入下降，住戶增值服務子分部毛利率仍上升至35.2%（二零二四年：30.2%），主要有賴毛利率較高的社區資產經營服務業務量增加所致。

整體而言，子分部毛利增加2.9%至人民幣213.8百萬元（二零二四年：人民幣207.7百萬元）。

於扣除子分部費用及貿易應收款減值後，住戶增值服務之子分部利潤較去年同期上升2.2%至人民幣202.7百萬元（二零二四年：人民幣198.3百萬元）。

停車位買賣業務

透過取得不受限制的權利以及控制及協調本集團管理物業的停車位銷售的能力，本集團可為有關物業的住戶帶來更多便利及創造更高價值，從而加強本集團於該等物業內設施的整體管理。這亦令本集團可發揮其現有充足的現金水平優勢及提升股東價值。

於截至二零二五年六月三十日止六個月，由於出售車位較少，為365個（二零二四年：1,254個），令停車位買賣業務分部收益較去年同期下跌62.9%至人民幣27.3百萬元（二零二四年：人民幣73.5百萬元），分部利潤亦減少至人民幣7.0百萬元（二零二四年：人民幣13.9百萬元）。

資料來源: 中海物業 (02669) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

展望未來，中海物業將持續以砥礪前行的領潮姿態，推動傳統物業向現代化服務轉型，以「科技創新、跨界合作」路徑實現「中海式物業管理現代化」，以「標杆項目、保值增值」呈現現代化專業水平的價值，以「人才隊伍、企業風貌」彰顯現代化管理水平的表現，全面推進生態鏈合作、服務體系、科技應用、品牌建設、人才隊伍及基礎管理的現代化建設。

資料來源: 中海物業 (02669) 中期業績公告