主要從事提供(i)物業管理服務；(ii)增值服務；及(iii)停車位買賣業務。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

物業管理服務

透過持續改善服務質素及提升客戶滿意度，有助鞏固本集團主航道上作為知名中高端物業管理服務供應商的品牌知名度，同時，透過擁有多元化及一站式的業務能力，提供全程物業服務方案予發展中物業，我們可及早涉足相關項目並與其保持緊密業務關係，有助我們取得相關新物業管理之聘用。於二零二四年，憑藉集團的品牌價值及規模優勢，我們穩步進行市場拓展擴大經營規模。一方面透過均衡豐富市場業態獲得不同項目，但同時也進行了虧損項目治理。在管面積增加至431.1百萬平方米，較去年增加7.4%（二零二三年：401.5百萬平方米），其來自獨立第三方的在管面積比例為39.4%（二零二三年：40.5%）。

同時，我們推動客戶資源縱向及橫向挖掘，穩固已有客戶資源，並積極挖掘新型客戶資源，我們得以拓展並實現業態更趨均衡，涵蓋商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產業園區、物流園區、航空、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、道路橋樑、公交場站及其他公共設施，以推進落實我們作為城市空間的綜合服務運營商戰略定位，於二零二四年十二月三十一日，非住宅在管面積佔比為28.7%（二零二三年﹕30.1%）。

於截至二零二四年十二月三十一日止年度，物業管理服務收益佔總收益之76.1%（二零二三年：72.1%），較去年增加13.3%至人民幣10,666.2百萬元（二零二三年：人民幣9,414.9百萬元），增幅主要來自於在管面積的持續上升。

年內，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的收益分別佔分部收益之97.8%及2.2%（二零二三年：分別佔97.5%及2.5%）。

年內，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的分部毛利率分別為14.0%及100.0%（二零二三年：分別為12.7%及100.0%）。綜合而言，加權平均物業管理服務分部毛利率上升至16.0%（二零二三年：15.0%），其中，包幹制毛利率有所提升，主要由於(i)年內嚴格的成本管控措施減省了物資成本和雜費，及持續的分包力度，抑壓人力成本的升幅；(ii)進行較積極的虧損項目治理，以提升經營效益。

加上隨著分部收入的持續上升，於截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團物業管理服務分部毛利比去年上升21.0%，達人民幣1,703.2百萬元（二零二三年：人民幣1,407.8百萬元）。

非住戶增值服務

非住戶增值服務子分部服務涵蓋為物業發展商及其他物業管理公司提供的工程、審閱建築圖則、設備設施選型建議、交付前、協助入伙、交付查驗、工程服務質量監控及顧問諮詢等增值服務。於截至二零二四年十二月三十一日止年度，非住戶子分部收益佔總收益的13.0%（二零二三年：16.5%），並減少14.7%至人民幣1,828.7百萬元（二零二三年：人民幣2,144.7百萬元），主要由於(i)處於調整轉型之地產行業抑壓了對新入伙項目之專項及智慧化工程業務量，以及減少了物業發展商對交付前服務（如發展中物業賣場示範單位的保安、清潔以及維修保養服務）及銷項查驗服務的需求；(ii)調節銷售組合結構以強化核心業務下減少了毛利率較低的硬件產品銷售，惟上述因素受年內加大拓展了存量項目的維修保養服務而得以舒緩。

盈利方面，非住戶增值服務子分部毛利率保持於13.1%（二零二三年：13.1%）。整體而言，子分部毛利在業務量減少情況下而下跌14.3%至人民幣240.3百萬元（二零二三年：人民幣280.4百萬元）。

於扣除子分部費用及貿易應收賬減值後，非住戶增值服務之子分部利潤，較去年下跌19.7%至人民幣146.5百萬元（二零二三年：人民幣182.3百萬元）。

住戶增值服務

住戶增值服務子分部服務涵蓋(i)社區資產經營（例如：租賃協助、房產交易代理託管、公共空間租賃協助、向物業業主提供一站式商舖資產管理服務及自有產權房產的租賃）；(ii)居家生活服務（以滿足物業住戶各方面的居家生活需求，包括房屋生態、家居家裝、新零售、到家服務、旅遊休閒、教育培訓、健康養老、汽車服務、平台服務等）；及(iii)商業服務運營（以滿足商務用戶的需求）。客戶對本集團傳統物業管理服務的認可，加上我們的線上線下平台服務把我們的產品供應及營銷渠道變得更多元化，有利於滿足物業住戶各方面的生活需求，亦確保了客戶的生活品質及滿意度。

於截至二零二四年十二月三十一日止年度，住戶增值服務子分部收益佔總收益的9.9%（二零二三年：9.9%），並增加7.2%至人民幣1,384.6百萬元（二零二三年：人民幣1,291.8百萬元），主要由於(i)居家生活服務及商業服務運營下零售消費及社區團購透過成功的市場營銷帶來業務量的增長，惟受美居服務需求疲弱而有所抑制；(ii)社區資產經營服務透過地區合營聯營等多種合作模式，得以滲透拓展地產租賃代理業務。

住戶增值服務子分部毛利率輕微下降至25.5%（二零二三年：26.1%）。

綜合而言，受收益上升帶動下，子分部毛利增加4.5%至人民幣352.5百萬元（二零二三年：人民幣337.3百萬元）。

於扣除子分部費用後，住戶增值服務之子分部利潤較去年上升8.4%，至人民幣328.9百萬元（二零二三年：人民幣303.6百萬元）。

停車位買賣業務

我們透過取得不受限制的權利以及控制及協調本集團管理物業的停車位銷售的能力，本集團可為有關物業的住戶帶來更多便利及創造更高價值，從而加強本集團於該等物業內設施的整體管理。這亦令本集團可發揮其現有充足的現金水平優勢及提升股東價值。

於截至二零二四年十二月三十一日止年度，由於出售車位較少，為2,224個（二零二三年：3,109個），令停車位買賣業務分部收益減少至人民幣144.2百萬元（二零二三年：人民幣199.9百萬元），分部利潤亦減少至人民幣29.5百萬元（二零二三年：人民幣43.1百萬元）。

資料來源: 中海物業 (02669) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

展望未來，在全面市場化的激烈競爭中，本集團將以砥礪前行的領潮姿態，推動傳統物管向現代化服務轉型，以「科技創新、跨界合作」路徑實現「中海式物業管理現代化」，以「標桿項目、保值增值」呈現現代化專業水平價值，以「人才隊伍、企業風貌」彰顯現代化管理水平表現，全面推進生態鏈合作、服務體系、科技應用、品牌建立、人才隊伍及基礎管理的現代化建設。

資料來源: 中海物業 (02669) 全年業績公告