主要從事住宅及商業物業的物業管理及租賃服務業務、環境.生業務、綜合發展業務以及多樣化旅遊產品及服務業務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

物業管理及租賃相關業務

二零二五年為內地「十四五」規劃的收官之年，物業服務行業持續由過往較依賴房地產新增交付帶動之配套服務模式，轉向以現有在管項目運營及存量社區服務為核心，並更重視服務品質、收繳率管理、成本效率及客戶體驗。圍繞「好房子、好小區、好社區、好城區」之政策方向，以及國家發展和改革委員會《產業結構調整指導目錄（2024年本）》將物業服務納入鼓勵類服務業，均有利於行業規範化及高質量發展；惟新增項目釋放節奏仍受房地產市場修復進度影響，加上招投標競爭、客戶支出審慎及付款周期拉長，仍然為業界普遍面對之經營壓力。

根據中國行業研究網發佈的《2025–2030年中國物業管理行業市場全景調研與投資前景研究報告》，行業已形成「以基礎服務為根基、以增值服務增收、以智能平台提效」的三層結構。未來物業管理服務的需求將趨向高端、個性化及品牌導向。

物業管理公司必須整合自身資源，並與新興產業建立跨領域合作關係。

在「十五五」規劃期間，物業管理行業繼續面臨新挑戰與新機遇。行業將更加著重服務質素與營運效率，同時推動數碼轉型與社區經濟升級。物業管理行業正經歷從提供「保安、清潔、綠化、設施維修」四大基礎服務，到轉型為「物業與生活管家服務」，再到成為「社區生態營運者」的全面蛻變。

環境衛生業務

中國政府國務院頒佈《「健康中國2030」規劃綱要》，強調通過建設衛生城鎮推進環境衛生，核心目標是提升城鄉環境衛生水平。該規劃要求深入推進國家衛生城鎮創建，力爭到二零三零年，國家衛生城市數量提高到全國城市總數的50%，有條件的省（自治區、直轄市）實現全覆蓋。

環境衛生行業繼續受政策驅動及政府付費機制主導。隨著城市運行品質、垃圾收運、排放標準及安全生產要求提升，項目機械化率、作業標準化、考核管理及回款能力，成為影響盈利質量之關鍵因素。設備更新、智慧環衛及綠色作業方向為具備管理能力之服務商帶來機遇；惟地方財政壓力、招投標單價競爭及扣款考核趨嚴，對利潤率及現金回收周期構成壓力，尤其是就面對持續定價壓力及延長付款週期的政府營運機構而言。

本集團的環境衛生業務涵蓋：(i)城市道路清掃及街道沖洗；(ii)家居廢物收集及運輸；及(iii)鄉村生活環境改善及村莊清潔。

面對考核標準提升及單價競爭加劇，本集團於項目層面持續推進機械化作業、優化一線排班及崗位配置、按需要將非核心工序分包處理、加強車輛維保及安全培訓，並加強與甲方之對賬、驗收及回款跟進。

於本年度，環境衛生業務分部錄得的收入較二零二四年度增加，與二零二四年度相比，主要由於本年度因應環衛範圍逐步擴大而訂立新的補充合約所致，惟部分由本集團一項環境衛生服務項目於二零二五年第四季合約屆滿所抵銷。另一方面，本集團在滿足中國政府部門嚴格服務標準的能力有所提升，從而降低了本年度錄得的罰款，抵銷部分本集團合約收入的減少。

於本年度，本集團錄得來自環境衛生服務業務的收入約131.7百萬港元（二零二四年：約129.6百萬港元）。然而，本集團增加了直接人工成本、直接物料成本及分包成本，以滿足政府實施的嚴格考核條款及日益提高的行業標準，令本年度環境衛生服務業務的毛利率由二零二四年度約25.0%大幅減少約4.5個百分點至本年度約20.5%。

董事會認為，環境衛生業務未來將更重視項目質量、現金流質量及合約風險控制，而非單純追求規模擴張。對於低毛利、長賬期或考核條款過於嚴苛之項目，本集團將維持審慎取態。本集團客戶主要為政府營運機構，面臨定價壓力及付款週期長的挑戰。本集團將持續跟進未收款項，並與客戶協商還款安排。隨著一項環境衛生服務項目於二零二五年第四季度屆滿，本集團已暫停一個分支機構的營運，預計環境衛生業務收入在來年將有所下降。本集團抱持審慎的態度，選擇等待經濟狀況改善後，方於環境衛生領域進行任何實質性的擴展。同時，本集團將繼續實施成本控制措施，並為僱員提供培訓計劃，以提升經營效率、優化工作流程，並降低行政及經營成本。

綜合發展業務

於本年度，本集團的綜合發展業務包括旅遊景區及文化景點的經營管理、旅遊相關設施的發展及營運，即(i)旅遊景點相關服務；及(ii)提供推廣、活動策劃及諮詢服務。

(a)旅遊景點相關服務

本集團的非全資附屬公司河北土門旅遊開發有限公司（「土門旅遊」）在中國河北省石家莊市擁有並經營一個旅遊景區及文化景點，產生旅遊景點相關收入。

於二零二五年，土門旅遊錄得收入約4.5百萬港元（二零二四年：約5.9百萬港元）。土門旅遊的收入減少乃由於不利天氣狀況、購物商場空置率高企、鄰近村民自主經營導致競爭加劇以及若干商戶缺乏獨特且具競爭力的產品。

該等合併因素導致本年度收入減少。

於本年度，土門旅遊的毛利約為3.7百萬港元（二零二四年：約5.0百萬港元）。

毛利減少乃由於本年度收入減少。

整體而言，本集團參與旅遊及文化景點管理與政府的發展規劃一致，並旨在發揮地區文化及生態優勢以改善綜合發展業務的盈利能力。雖然文旅消費持續復甦，但消費者決策日趨理性，對客流及商戶表現之影響因素，更依賴活動內容創新、產品差異化及在地化體驗。政策層面持續推動文旅融合、夜間經濟及消費促進活動，為景區及街區項目提供轉型空間；惟同業競爭加劇、天氣因素波動，以及現有景區及配套商業資產仍需持續投入招商、活動及場景維護，令經營復甦進程仍需時日。

本集團亦在中國從事旅遊相關設施開發業務。於本年度，位於中國河北省石家莊市鹿泉區白鹿泉鄉東土門村2018-48號地塊總面積為14,637平方米的一幅土地正處於規劃階段（「土地規劃」），並於本集團於二零二五年十二月三十一日的綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為15.8百萬港元（二零二四年：約14.9百萬港元）。

根據本集團與地方政府單位訂立日期為二零二一年十月二十八日的協議，一幅位於中國河北省石家莊市地盤總面積約為21,647平方米的土地（於二零二零年十二月三十一日的綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為102.3百萬港元）已於二零二一年退還予地方政府，代價約為人民幣85.0百萬元（相當於約102.2百萬港元）。於二零二五年十二月三十一日，應收政府部門結餘約為人民幣3.5百萬元（二零二四年：約人民幣3.5百萬元），相當於約3.9百萬港元（二零二四年：約3.7百萬港元）（「補償款」)。本集團正積極與有關政府部門接洽，目標是在一年內收回補償款。

年內，本集團圍繞活動策劃、場景更新、商戶結構優化及遊客引流轉化等方面對文旅業務作出調整，並展開若干閒置場地活化方案之初步規劃及可行性研究。同時，本集團持續跟進土地規劃工作及補償款回收安排。

(b)提供推廣、活動策劃及諮詢服務

由於本集團推廣、活動策劃及諮詢服務於過往年度的主要客戶（東勝房地產及其附屬公司）的銷售及營銷策略改變，因此本集團該等服務自二零二三年起並無產生任何收入。

多樣化旅遊產品及服務業務

本集團多樣化旅遊產品及服務分部主要為中國客戶提供出境旅遊相關服務。

由於本集團專注於其他業務（如物業管理及環境衛生），故本集團於本年度及二零二四年度並無於該分部錄得收入。本集團將不時重估週邊業務環境，並為該業務分部作出適當安排，以為本公司及其股東取得整體最佳利益。

資料來源: 港譽智慧城市服務 (00265) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

展望二零二六年，本集團預期外部經營環境仍將維持審慎競爭格局。物業管理及租賃相關服務將繼續作為本集團主要收入及現金流來源，本集團將進一步提升收繳率、續約質量及資產經營效率；環境衛生服務將繼續嚴格執行項目甄選、成本及費用管控與回款管理，並審慎應對個別合約到期可能帶來之收入波動；

綜合發展業務則將繼續聚焦土門旅遊之招商、內容運營、遊客引流及消費轉化，以及空鋪去化，以逐步提升經營質量。

土門旅遊將繼續透過會員儲值、活動導流、直播推廣及商戶聯動促銷等方式，提高遊客重遊率及場內消費轉化，從而帶動商戶銷售及本集團來自該項目之相關管理及配套收入。與此同時，本集團將按實際業務需要，持續完善數字化管理工具、標準化作業流程及合適場景下之智能工具應用，以支持服務品質、營運效率及成本管控能力提升。

本集團深信，只要本集團繼續秉持審慎經營的原則，專注於優質項目發展，強化回款管理，並持續完善風險控制機制，本集團將能在充滿挑戰的市場環境中鞏固和夯實經營基礎，為股東、客戶、員工及其他持份者創造持久價值。

資料來源: 港譽智慧城市服務 (00265) 全年業績公告