主要從事住宅及商業物業的物業管理及租賃服務業務、環境.生業務、綜合發展業務以及多樣化旅遊產品及服務業務。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

於本期間，本集團透過以下四個可報告分部經營業務：(i)物業管理服務；(ii)環境衛生服務；(iii)綜合發展服務；以及(iv)於中國的多樣化旅遊產品及服務。

於本期間，中國內地的經營環境依然充滿挑戰。房地產市場持續處於調整與逐步復甦的階段，住宅及商業項目的交付、新開盤及相關配套服務的需求恢復較為緩慢。與此同時，在地方財政受限制下，公共服務項目之預算安排、招標定價及結算審批程序日趨嚴格，不僅加劇市場競爭，亦延長本集團若干項目的回款週期，尤以環境衛生業務為甚。此外，文旅消費復甦不均，加上招標持續存在競爭，對本集團各核心業務板塊均帶來不同程度的挑戰。面對上述環境，本集團於本期間繼續秉持審慎經營原則，圍繞保障現金流、改善回款效率、加強成本及開支管控、提升服務品質及合規管理推進各項工作。

於本期間，本集團的收入及毛利均錄得顯著下降，主要由於環境衛生服務分部及物業管理分部的市況不利。有關下降乃主要由於繼二零二五年年底完成另一項目後，兩項主要環境衛生項目於本期間已完成、到期且並未續約。儘管該等項目已完成，惟本集團仍須持續履行臨時合約承諾，並繼續產生不可避免的直接經營成本，包括分包及折舊支出。此外，為令服務符合客戶要求而對一項物業管理項目進行下調，致使物業管理業務分部的收入受到負面影響。

本集團於本期間的整體財務表現受到投資物業公平值虧損、存貨減值以及貿易應收賬款及合約資產的預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）撥備進一步限制。

與此同時，儘管收入縮減，惟銷售及行政開支則有所增加。於環境衛生服務分部內，本集團有策略挽留其核心員工，包括主要營銷人員、行政人員及經驗豐富的前線團隊，當中大部份為分包人員。實施此挽留政策乃為即將到來具合理利潤的招標機會維持營運準備狀況，加快新項目的部署，並提高收回未結應收款項。

銷售及行政開支受到擴張本集團香港總部所進一步帶動，主要包括額外辦公室空間的租賃開支及增加的後勤人員成本，連同就潛在收購項目而進行法律及財務盡職調查的非經常性專業費用。

儘管面對上述挑戰重重的環境，本集團仍維持穩健的整體流動資金狀況。展望未來，為優化成本結構及保障盈利能力，董事會擬縮減環境衛生分部內低利潤項目的規模。相應地，企業資源將策略性地重新分配以加強核心業務，整合人工智能技術至物業管理以提升效率，並審慎尋求優質收購機會以推動可持續長期增長。

本集團於本期間錄得收入約122.5百萬港元（相關期間：約169.4百萬港元），較相關期間減少約27.7%。本集團於本期間錄得溢利約1.4百萬港元（相關期間：溢利約15.2百萬港元）。

物業管理業務

根據中國行業研究網發佈的《2025–2030年中國物業管理行業市場全景調研與投資前景研究報告》，行業已形成「以基礎服務為根基、以增值服務增收、以智能平台提效」的三層結構。未來物業管理服務的需求將趨向高端、個性化及品牌導向。

物業管理公司必須整合自身資源，並與新興產業建立跨領域合作關係。

在「十五五」規劃之下，預期物業管理行業面臨新挑戰與新機遇。行業將更加著重服務質素與營運效率，同時推動數碼轉型與社區經濟升級。業界正經歷從提供「保安、清潔、綠化、設施維護」四大基礎服務，到轉型為「綜合物業與生活管家服務」，最終演化為「社區生態營運者」的全面蛻變。

河北港譽智慧物業服務有限公司（「港譽物業」）及其附屬公司（「港譽物業集團」）為本集團物業管理業務的旗艦公司，擁有ISO 9001（質量管理體系）、ISO 14001（環境管理體系）及ISO 45001（職業健康與安全管理體系）認證。於本期間，本集團並未獲頒任何獎項，此乃由於有關獎項通常於本年度結束時頒發。

於本期間，港譽物業集團繼續堅持項目品質、收繳率及可持續毛利置於規模之前，並透過優化其在管組合、加強催繳、提升商業及公共項目的服務質量，以及審慎拓展付款紀律較佳之新項目，以維持分部穩定。

於二零二六年六月三十日，港譽物業集團管理的合約總建築面積約為7.60百萬平方米（二零二五年十二月三十一日：約7.78百萬平方米以及二零二五年六月三十日：約8.55百萬平方米）。總建築面積主要包括住宅物業、商業物業、寫字樓、售樓處、高校、醫院、政府大樓及其他公共設施等相關區域。董事會認為，該分部仍是本集團最重要的收入與現金流基礎。未來，本集團將繼續在續約質量、收費紀律及資產營運效率方面持續深耕，並進一步優化物業組合，以確保持續穩定的收益來源。

隨本集團致力物業管理服務，於本期間，本集團於物業管理業務錄得收入（包括物業管理服務及租金收入）約95.5百萬港元（相關期間：約103.6百萬港元），減少約7.8%。

環境衛生業務

環境衛生業務繼續受政策驅動及公共付費機制主導。隨著城市運行品質、垃圾收運、排放標準及安全生產要求提升，項目機械化率、作業標準化、考核管理及回款能力，成為影響盈利質量之關鍵因素。然而，地方財政壓力、招投標單價競爭及扣款考核趨嚴，對利潤率及現金回收周期構成壓力，尤其是就面對持續定價壓力及延長付款週期的政府營運機構而言。

本集團的環境衛生業務涵蓋：(i)城市道路清掃及街道沖洗；(ii)家居廢物收集及運輸；及(iii)鄉村生活環境改善及村莊清潔。

本集團錄得來自環境衛生服務業務的收入約24.5百萬港元（相關期間：約63.7百萬港元），較相關期間減少約61.6%。

面對日益嚴格的考核標準及激烈的價格競爭，本集團選擇於本期間不對兩份到期的主要環境衛生合約進行續約。然而，本集團仍須持續履行臨時合約承諾，並繼續產生不可避免的直接經營成本，包括分包及折舊費用。此外，為滿足政府實施的嚴格考核規定及日益提高的行業標準，本集團增加了直接人工成本、直接物料成本及分包成本。環境衛生服務業務的毛利率由相關期間約15.7%增加約3.4個百分點至本期間約19.1%，惟與截至二零二五年十二月三十一日止年度比較，則由約20.5%減少約1.4個百分點。

本集團在營運層面上高度重視客戶驗收，並積極催收未償還應收貿易賬款。在價格受壓及付款週期延長已對營運資金及利潤率造成壓力的情況下，為保障流動資金，本集團正要求其主要客戶–政府相關實體–提供正式的還款計劃。於二零二六年六月三十日，本集團繼續營運一項環境衛生項目。

綜合發展業務

於本期間，本集團的綜合發展業務包括旅遊景區及文化景點的經營管理、旅遊相關設施的發展及營運，即(i)旅遊景點相關服務；及(ii)提供推廣、活動策劃及諮詢服務。

旅遊景點相關服務

本集團的非全資附屬公司河北土門旅遊開發有限公司（「土門旅遊」）在中國河北省石家莊市擁有並經營一個旅遊景區及文化景點，產生旅遊景點相關收入。

土門旅遊於本期間錄得收入約2.3百萬港元（相關期間：約2.1百萬港元）。綜合惡劣天氣、購物商場空置率持續高企、來自鄰近村民自主經營的競爭以及若干商戶缺乏獨特且具競爭優勢產品的影響，本期間收入大致維持持平，並未錄得重大改善。

於本期間，土門旅遊的毛利約為1.9百萬港元（相關期間：約1.7百萬港元）。本集團亦在中國從事旅遊相關設施開發業務。於本期間，位於中國河北省石家莊市鹿泉區白鹿泉鄉東土門村2018–48號總面積為14,637平方米的一幅土地正處於規劃階段（「土地規劃」），並於本集團二零二六年六月三十日的簡明綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為15.0百萬港元（二零二五年十二月三十一日：約15.8百萬港元）。

根據本集團與地方政府單位訂立日期為二零二一年十月二十八日的協議，一幅位於中國河北省石家莊市總面積約為21,647平方米的土地（於二零二零年十二月三十一日的綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為102.3百萬港元）已於二零二一年退還予地方政府，補償金額約人民幣85.0百萬元（相當於約102.2百萬港元）。

於二零二六年六月三十日，應收政府部門結餘約為人民幣3.5百萬元（二零二五年十二月三十一日：約人民幣3.5百萬元）（「補償款」）。本集團正積極與有關政府部門接洽，目標是在一年內收回應收補償款結餘。

於本期間，本集團圍繞活動策劃、場景更新、商戶結構優化及遊客引流轉化等方面對文旅業務作出調整，並展開若干閒置場地活化方案之初步規劃及可行性研究。

同時，本集團持續跟進土地規劃工作及應收補償款結餘回收安排。

提供推廣、活動策劃及諮詢服務

本集團推廣、活動策劃及諮詢服務於過往年度的主要客戶（東勝房地產開發集團有限公司及其附屬公司）的銷售及營銷策略改變，導致本集團推廣、活動策劃及諮詢服務自二零二三年起並無產生任何收入。於本期間及相關期間，本集團於推廣、活動策劃及諮詢服務並無錄得任何收入。

多樣化旅遊產品及服務業務

本集團多樣化旅遊產品及服務分部主要為中國客戶提供出境旅遊相關服務。

由於本集團專注於其他業務（如物業管理），故本集團於本期間及相關期間並無於此分部錄得收入。本集團將不時重估週邊業務環境，並為此業務分部作出適當安排，以為本公司及其股東取得整體最佳利益。

資料來源: 港譽智慧城市服務 (00265) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

展望未來，本集團預期外部經營環境仍將維持審慎競爭格局。物業管理及租賃相關服務將繼續作為本集團主要收入及現金流來源，本集團將進一步提升收繳率、續約質量及整體資產經營效率。作為降本增效策略的一部分，本集團與一名業務合作方合作開發機械人解決方案，將日常工作自動化，從而減少對人工清潔勞動力的依賴並降低經營開支。初期工作將集中於建立標準作業程序及工單數據，隨後再拓展至以人工智能輔助工單調度、資源排班、服務質量監測以及智能設備整合等應用。本集團只會在適當評估技術穩定性、安全性、數據質量、合規性及經濟回報後，方會推進更廣泛的應用，並將全程保持人工監督及手動備用安排。

由於環境衛生服務分部面對激烈的價格競爭，本集團決定於本期間內不對兩個項目進行續約。至於餘下的一個項目，本集團將繼續嚴格執行成本及開支控制。

同時，本集團將繼續向相關政府機關跟進應收未付款項，商討合適的還款時間表，並發掘具獲利潛力的新項目，儘管環境衛生業務的前景仍面臨挑戰。綜合發展業務將繼續聚焦土門旅遊之招商、活動運營、遊客引流及消費轉化，以及空鋪去化，以逐步提升經營質量。

土門旅遊將繼續透過會員儲值、活動導流、直播推廣及商戶聯動促銷等方式，提高遊客重遊率及場內消費轉化，從而帶動商戶銷售及本集團來自該項目之相關管理及配套收入。與此同時，本集團將持續完善數字化管理工具、標準化作業流程及合適場景下之智能工具應用，以支持服務品質、營運效率及成本管控能力提升。

本集團深信，只要本集團繼續秉持審慎經營的原則，專注於優質項目發展，強化回款管理，並持續增強風險控制機制，本集團將能在充滿挑戰的市場環境中鞏固和夯實經營基礎，為股東、客戶、員工及其他持份者創造持久價值。本集團將對資本分配維持審慎態度，主要專注於數據基建、人工智能輔助營運系統、可互操作的智能設備及相關服務能力等核心相鄰領域的投資。視乎具體情況，本集團可能透過內部開發、設備採購、商業合作或甄選投資來把握有關機遇。

資料來源: 港譽智慧城市服務 (00265) 中期業績公告