主要業務為(i)物業發展；( i )物業發展及投資；及( i i )原糖貿易。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

物業發展及投資

本集團經營兩個位於中華人民共和國（「中國」）廣東省茂名市的房地產開發項目。第一個茂名項目已分三期發展為住宅及商業物業的綜合體（「第一個茂名項目」）。第一個茂名項目大部分商用及住宅物業已於二零一九年交付，第一個茂名項目的大部分銷售所得款項已用於茂名市吉祥小區第二個茂名項目（「第二個茂名項目」）的開發。

於本年度，本集團自物業發展及投資業務產生收益人民幣34 . 0百萬元（二零二四年：零）。於本年度，本集團已向其客戶交付第二個茂名項目6號樓及7號樓住宅單位的5,906平方米（二零二四年：已售面積為零平方米）。

第二個茂名項目

於二零一九年十一月二十七日，本集團之間接非全資附屬公司茂名上誠置業有限公司（「茂名上誠置業」）以土地收購代價約人民幣241,512,000元成功中標位於茂名市吉祥小區第二個茂名項目（總佔地面積約29,274 . 16平方米）之土地使用權。茂名上誠置業的土地收購已於二零二零年完成。

於疫情期間，第二個茂名項目的建設及預售時間表遭遇延後。自二零二二年開始銷售至二零二五年十二月三十一日，第二個茂名項目首批推出6號樓住宅、7號樓住宅及9號樓商鋪。其中，住宅部分共推出174套單位，截至二零二五年十二月三十一日已售出157套；商舖推出18套，已售出4套。項目其餘產品將按開發計劃陸續推出。

於本年度，6號樓及7號樓住宅的建設工程已完成，54套住宅單位已予以交付。

本集團預期未來物業銷售回款可用於支持後續開發資金需求。需注意的是，實際銷售進度及市場表現受當地房地產市場供需關係、定價策略及宏觀經濟環境等多重因素影響，後續開發計劃可能據市場情況調整。現階段第二個茂名項目之開發規劃如下：

‧二零二六年：專注於確保住宅單位的交付及銷售6號樓、7號樓住宅及S1商墅物業餘下單位

‧二零二六年至二零二七年：啟動銷售及開發第二個茂名項目餘下的物業

‧二零二八年：完成項目整體建設及交付

貿易業務

本集團過去一直從事商品貿易業務，主要聚焦於原蔗糖。於二零二四年，本集團開展銷售電子零部件業務。於本年度，銷售電子零部件業務並無產生收益乃主要由於本年度市場情緒疲弱所致。

本集團設有專業團隊專責商品貿易業務。於本年度，本集團開展銅、錫等金屬貿易，其中銅製品交易額約人民幣57百萬元，錫製品交易額約人民幣21百萬元。

在錫貿易方面，供應端受剛果錫礦暫停開採等因素影響，供應趨緊態勢支撐錫價走強；而需求端則受惠於半導體及消費性電子產業景氣持續回升，加上人工智能產業快速發展，帶動錫需求顯著增長。此等結構性需求增長可望推動錫價中長期上行，為大宗商品貿易創造良好機遇。

至於銅貿易方面，由於冶煉原料供應持續受限，上游採購面臨約束，此將支撐銅價維持高位運行，為貿易業務提供價格上行空間。同時，在電網升級改造推動下，銅需求具備長期增長潛力，供需缺口擴大將持續創造大宗貿易機會。

展望未來，集團的貿易團隊將持續鞏固在大宗商品貿易領域的市場地位，同時積極探索產品多元化發展方向，涵蓋但不限於消費品及其他類型的商品。這些舉措旨在拓展集團的收入基礎，並透過審慎且具韌性的商業模式支持其長遠增長。

本集團認為，商品貿易業務有助本集團多元化其收益來源及穩定營運，同時等待中國房地產市場復甦。

董事將繼續物色各種方案為本集團於可見未來的營運資金及承擔提供資金，包括致力於吸引新投資者及建立業務夥伴關係。我們相信，隨著宏觀經濟形勢好轉及中國政府持續實施利好政策，房地產市場信心將逐步反彈。此將進而改善茂名市的市場情緒，透過即將進行的預售及可能融資活動增強本集團的財務狀況。

資料來源: 中國上城 (02330) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

於本年度，中國房地產行業持續面臨挑戰，由於消費者信心疲軟導致購房者態度趨於謹慎。此外，不斷升級的中美地緣政治緊張局勢，進一步加劇了市場不確定性。對此，地方政府已加大政策支持力度以刺激市場活力。管理層預計，房地產市場未來將迎來更持久、更全面的復蘇，同時將保持敏銳洞察，積極把握符合市場趨勢的盈利機遇。同時，本集團亦在尋求中國境外的物業發展機遇。

同時，隨國內經濟形勢的整體復甦和市場提振，以及中央政府「十五五」規劃的發佈，本公司管理層希望抓住這一歷史性機遇積極拓寬房地產上下游業務邊界，探索房產金融科技服務領域業務的可能性，不排除與具有行業經驗的戰略夥伴協同合作。管理層認為此舉將優化本公司的業務發展策略，培育新的業務增長點，實現從單一領域向多元化業務生態的投資控股集團轉型，進一步提升本公司可持續發展能力並創造股東價值。

資料來源: 中國上城 (02330) 全年業績公告