主要從事物業及酒店投資以及投資控股。

業務回顧 - 截至2025年03月31日止年度

於二零二四╱二零二五財政年度，香港經濟呈現出部分行業逐步改善，但其他行業則持續處於逆風的局面。儘管政策調整及外部局勢緩和發揮了一定的紓緩作用，但利率高企的滯後影響、寫字樓市場發生結構性轉變以及旅遊業復甦慢於預期，均令經濟受壓。

美國聯邦儲備局於二零二四年九月決定降息50個基點（加上二零二四年十一月再降息25個基點），為香港這個利率敏感型經濟帶來及時紓緩。然而，在整個財年大部分時間裡，借貸成本仍然處於高位，持續打擊商業地產領域的投資情緒。寫字樓空置率居高不下，租金持續下跌，尤其是在非核心商業區。儘管本集團於香港的投資物業面臨估值壓力，但租賃活動已有初步回穩跡象，尤其是在中環核心區域。

另一方面，香港政府於二零二四年二月撤銷所有房地產降溫措施後，住宅市場顯著反彈。隨著本地居民及新移民的積壓需求得以釋放，成交量激增，尤其是在中低價位市場。部分大額交易的重現亦顯現豪宅市場似乎已觸底反彈。儘管交易價格較之前的最高點出現大幅折讓，但政策轉向恢復了市場流動性，並提振了市場信心，為整體經濟帶來積極發展。

香港的旅遊業復甦仍然乏力，二零二四年全年的入境人數僅達到新冠疫情前（二零一八年）水平的約70%。雖然中國內地遊客仍為主力客源，但其平均停留時間縮短，消費模式轉向為更注重預算的出遊方式，這對平均房價及入住率造成衝擊，尤其對豪華酒店級別。因此，香港麗晶酒店的業績提升速度較預期緩慢，反映了整體行業趨勢。儘管政府透過舉辦盛大推廣活動及放寬主要市場簽證政策等措施有助提振旅遊業，但尚未帶來全面復甦。雖然匱乏高消費及長期停留的遊客仍令人擔憂，但二零二五年國際航班及會議展覽活動常態化有望帶來更為均衡的復甦。

泰國酒店業表現超乎預期，二零二四年全年入境人數接近二零一九年水平的90%。雖然中國遊客數量仍低於歷史高位，但來自其他國家的強勁需求有助於市場多元化並維持增長。我們的泰國酒店受惠於該等行業趨勢，於本年度超額完成營運及財務目標。

截至二零二五年三月三十一日止十二個月，本集團的收入為港幣239,900,000元，較去年的收入港幣249,500,000元輕微下跌3.8%。收入下降是由於投資物業的租金收入減少。於十二個月報告期內，經營溢利為港幣166,700,000元，較去年的港幣174,500,000元減少4.5%。儘管泰國酒店表現更為強勁，但整體應佔聯營公司業績仍錄得虧損港幣109,300,000元，而二零二四年同期則為虧損港幣102,000,000元。此乃主要歸因於我們於香港麗晶酒店30%的擁有權所承擔的應佔虧損港幣149,300,000元，當中包括酒店公平值下跌港幣94,100,000元。投資物業的公平值減少港幣34,000,000元，而二零二四年同期則減少港幣12,000,000元。本年度，我們於上海仙樂斯廣場及香港太古城中心三座及四座的投資之股本價值亦大幅削減，導致按公平值計入損益之股本工具的公平值下跌港幣64,300,000元。

儘管公平值下降及削減大部分屬非現金性質，但其反映了我們面臨充滿挑戰的經營環境。因此，儘管泰國酒店表現強勁且投資物業帶來相對穩定的經營溢利，本集團於截至二零二五年三月三十一日止財政年度仍錄得虧損淨額港幣163,300,000元（二零二四年：虧損港幣49,600,000元），其中股東應佔虧損淨額為港幣161,700,000元（二零二四年：虧損港幣56,200,000元）。

物業投資（香港及亞洲）

附屬公司

截至二零二五年三月三十一日，位於香港觀塘的建生廣場（245,678平方呎）的出租率為76%（二零二四年三月出租率：76%）。由於該地區有大量新寫字樓供應，東九龍區一直是香港寫字樓租賃最具挑戰性的地區，空置率高且租金下跌。於十二個月報告期間，建生廣場貢獻租金及相關收入港幣44,000,000元（二零二四年：港幣48,200,000元）及公平值減少港幣7,000,000元（二零二四年：公平值增加港幣1,000,000元）。

於二零二五年三月底，本集團擁有位於香港銅鑼灣怡和街68號物業（227,118平方呎）的60%權益，而其出租率為81%（二零二四年三月：86%）。出租率下降主要由於佔用我們物業兩層樓面的PHYSICAL Fitness & Beauty於二零二四年九月初停止營業。於二零二四年十月，其中一層樓面已獲一個新商家租用。截至二零二五年三月三十一日止財政年度，該物業的租金及相關收入為港幣94,200,000元（二零二四年：港幣99,500,000元），公平值減少港幣17,000,000元（二零二四年：公平值減少港幣10,000,000元）。

截至二零二五年三月三十一日止十二個月期間，位於香港中環的西洋會所大廈（80,140平方呎）的出租率為92%（二零二四年三月：92%）。於財政年度期間，該物業貢獻租金及相關收入港幣51,000,000元（二零二四年：港幣60,700,000元），其公平值減少港幣5,000,000元（二零二四年：公平值並無增加）。

於二零二五年三月末，位於香港西營盤皇后大道西115-119號僑發大廈佔地56,740平方呎商業平台的出租率維持在100%（二零二四年三月：100%），此乃受惠於長期租約。於報告期間，該物業貢獻租金及相關收入港幣21,000,000元（二零二四年：港幣21,200,000元），公平值減少港幣4,500,000元（二零二四年：公平值減少港幣2,600,000元）。

聯營公司

本集團透過聯營公司持有位於中國的上海嘉華中心(7.7%)的投資。於二零二五年三月三十一日，該物業的出租率為80%（而二零二四年三月為92%），而應佔聯營公司業績錄得匯兌差額前溢利港幣8,500,000元（二零二四年：港幣8,900,000元）。

本集團透過一間聯營公司擁有位於日本東京的三棟鄰近商業樓宇的5.1%的實益權益。該等物業之出售已於二零二四年三月簽訂。本集團已於報告期間收取全部所得款項1,734,800,000日圓（相當於港幣88,500,000元），而歷史成本約為港幣71,600,000元。

股本工具

本集團為擁有位於香港太古城的太古城中心三座（半座）及太古城中心四座的投資財團的一份子。該兩棟鄰近樓宇的總建築面積為792,780平方呎，且本集團的投資佔該等物業0.9%的實益權益。於二零二五年三月三十一日，該等物業的出租率為74%（二零二四年三月：76%）。於期內，該投資錄得股本價值虧損港幣27,600,000元（二零二四年：虧損港幣5,000,000元），主要由於估值下降所致，反映香港寫字樓市場惡化。

本集團透過股本工具持有位於中國上海的仙樂斯廣場(4.0%)的投資。由於物業債務再融資的不確定性及上海商業物業市況疲弱，該投資錄得股本價值虧損港幣36,700,000元（二零二四年：虧損港幣2,600,000元）。

酒店投資（香港及亞洲）

本集團的酒店業投資均全部透過聯營公司進行。

本集團擁有香港麗晶酒店的30%股權。經過全面翻新後，酒店於二零二二年十二月部分試業，而全數497間客房均已自二零二四年二月起重新開放。截至二零二五年三月三十一日止十二個月，該酒店的收入為港幣840,700,000元（二零二四年：港幣564,600,000元）及經營溢利為港幣131,500,000元（二零二四年：虧損港幣23,500,000元）。由於香港酒店業及旅遊業復甦緩慢，酒店於重新開業期間的增長亦慢於預期，於財政期間的平均入住率為51%（二零二四年：45%）。雖然業績較二零二三╱二零二四年試營業期間有大幅改善，但仍遠未足以覆蓋期內銀行貸款利息港幣269,400,000元。此外，本集團應佔該物業的公平值亦減少港幣94,100,000元。因此，應佔該聯營公司業績錄得虧損港幣149,300,000元（二零二四年：虧損港幣137,100,000元）。

誠如業務回顧一節所述，本集團於泰國的酒店表現良好，所有指標均呈上升趨勢。截至二零二五年三月三十一日止十二個月，Pullman Bangkok Hotel G（由本集團擁有49.5%權益的聯營公司擁有）的收入為588,300,000泰銖（相當於港幣132,700,000元），高於二零二四年的542,700,000泰銖（相當於港幣118,400,000元）。經營溢利為213,600,000泰銖（相當於港幣48,200,000元），較上年的178,300,000泰銖（相當於港幣38,900,000元）增加19.8%。平均入住率亦從二零二四年的76%上升至本財政年度的83%。於同期，Pullman Pattaya Hotel G（由本集團透過擁有49.5%權益且持有Pullman Bangkok Hotel G的同一聯營公司持有）的收入為437,300,000泰銖（相當於港幣98,700,000元），高於二零二四年的420,800,000泰銖（相當於港幣91,800,000元）。

同樣，經營溢利由二零二四年的147,800,000泰銖（相當於港幣32,200,000元）增加至本財政年度的157,200,000泰銖（相當於港幣35,500,000元），平均入住率為80%（二零二四年：79%）。應佔該泰國聯營公司的業績錄得溢利港幣32,300,000元（二零二四年：港幣19,000,000元）。

資料來源: 建生國際 (00224) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年03月31日止年度

展望未來，我們主要市場的經濟格局既充滿挑戰，亦蘊藏具潛力的發展機遇。

在中國，我們正在見證一場由技術創新及政策轉變推動的重大變革。DeepSeek等中國人工智能領先公司迅速崛起，重新點燃了全球投資者對中國科技行業的興趣，引發大規模資本支出投入人工智能基礎設施的熱潮，並在整體經濟中形成漣漪效應。這些技術進步預計將為多個行業帶來切實效益，有助於推動我國的長遠經濟增長。這場技術革命亦恰逢中央政府齊心協力恢復與私營企業及企業家交流，這對於恢復國內及國際企業的投資信心至關重要。

在香港，我們看到多個行業出現令人欣喜的復甦跡象。住宅物業市場似乎已觸底，隨著房地產降溫措施的全面撤銷及利率下降，成交量及價格均趨穩。此外，香港的金融業也因首次公開募股市場的復甦而得到顯著提振，該市場在二零二五年上半年重新奪回全球最大股權融資中心的地位。儘管我們預計任何有意義的租金回升可能要到二零二六年才能實現，但此次復甦可能會成為商業寫字樓行業回暖的催化因素。在旅遊業方面，復甦速度仍慢於最初預期，這意味著香港麗晶酒店的業績提升所需的時間也可能較預期為長。然而，該酒店在二零二四年榮獲多個行業獎項（例如，該酒店榮獲《Travel+Leisure》二零二四年及二零二五年亞太區奢華大獎的香港最佳酒店、《Cond Nast Traveler》二零二四年讀者之選大獎「香港及澳門十佳酒店」第三名，以及二零二四年度外灘最佳設計酒店大賞的年度時髦避世酒店），證明了該酒店獲得客戶及行業參與者的高度認可，使其能夠在環境改善時重新奪回豪華酒店市場份額。近期香港利率回落，亦有助紓緩酒店的現金流情況。

儘管泰國酒店市場在二零二五年第一季度繼續表現強勁，但由於中國演員綁架案發生後，中國遊客人數大幅下降，令該行業在旺季後普遍放緩。此外，二零二五年三月二十八日緬甸地震亦導致行業經歷了許多取消預訂的情況，影響了曼谷的許多高層酒店。地震亦不幸地對我們的Pullman Bangkok Hotel G造成了非結構性的損壞。雖然大部分損失將由保險承擔，但必要的維修將使大量房間停止開放一至兩個季度，這將不可避免地影響該物業的短期表現。目前，我們有223間客房（總共469間客房）重新投入使用，所有維修將於二零二五年九月初完成。我們仍然相信，中國遊客人數放緩及地震造成的相關旅遊活動取消對原本有復甦的泰國旅遊業而言乃一時的挫折。

我們仍然關注全球範圍內可能造成市場波動的多項風險因素。特朗普政府引起新一輪貿易緊張局勢，加上穆迪最近下調美國債務評級，可能會對貿易流動造成干擾，並造成金融市場及貨幣劇烈震盪。鑑於此等宏觀經濟不明朗因素且需要維持充足流動資金以支持香港麗晶酒店營運，董事會已審慎決定不派付本財政年度的股息。這種保守的資本配置方法不僅有助於我們應對潛在的市場擾動，還有助於我們掌握在這種不斷變化的環境中可能出現的策略機遇。雖然我們必須對這些外部挑戰保持警惕，但我們對積極進展所帶來的影響感到鼓舞，包括人工智能帶動的生產力提升、中國重視商業的政策方向及香港金融市場的復甦。

資料來源: 建生國際 (00224) 全年業績公告