主要從事物業及酒店投資以及投資控股。

業務回顧 - 截至2026年03月31日止年度

二零二五╱二零二六財政年度是我們核心市場顯著復甦的一年，其中香港市場展現擴大勢頭，而我們的泰國酒店在克服一項重大意外挑戰時表現出韌性。

在香港，住宅物業市場在結構性驅動因素的支撐下繼續保持復甦軌道，為該回升趨勢提供了持久力。政府的「高端人才通行證計劃」及「新資本投資者入境計劃」共同為本港帶來持續的高質素新居民流入，產生了真正的終端用戶需求。

與此相輔相成的是，香港各大學放寬了非本地學生名額擴大了本港的人口基礎，而香港股市的強勁復甦亦顯著地恢復了投資信心。這些匯聚的力量在過去一年內轉化為健康的成交量和住宅價格的企穩。

香港的酒店及旅遊業持續向上發展，中國內地及國際旅客到訪人次在整個財政年度均錄得穩健增長。香港政府為吸引大型商業會議、音樂會及國際體育盛事所作的共同努力，已證明能有效推動入境人數、增加旅客消費及延長平均留宿時間。香港麗晶酒店受惠於此改善的環境，持續獲得《Travel + Leisure》、《CondNast Traveler》及Virtuoso等頂尖旅遊刊物及行業獎項的認可，進一步鞏固其作為本港卓越豪華酒店之一的地位。

另一方面，商業寫字樓市場仍在應對充滿挑戰的環境，我們的投資物業繼續受到租金率及估值下降的影響。然而，隨著本年度的推進，市場出現了一些令人鼓舞的穩定跡象，尤其是中環核心商業區。特別顯著的是香港首次公開發售市場的強勁表現，其於二零二五年集資額排名全球第一。資本市場活動的復甦促使銀行、律師事務所及專業服務機構（中環核心商業區的自然租戶）恢復招聘，某些情況下甚至擴大其業務版圖。年內，市場亦見證了數宗由來自中國內地及東南亞的終端用戶買家推動的大額整棟寫字樓成交，這是對香港商業房地產長期信心的積極指標。

在泰國，本財政年度呈現出兩種截然不同的情況。二零二五年三月二十八日緬甸發生的毀滅性地震對曼谷酒店市場產生了深遠影響，震盪導致眾多高層物業受損，並引發了廣泛的預訂取消。我們的Pullman Bangkok Hotel G亦未能倖免，遭受非結構性損壞，導致約三分之二的客房需停用維修。該等工程已於二零二五年九月全面完成，雖然相關維修費用大部分由保險承擔，但營運中斷嚴重影響了酒店於本財政年度上半年的表現。地震過後，泰國整體旅遊市場同樣經歷了一段入境人數低迷及旅客持審慎態度的時期。本財政年度下半年則呈現截然不同的景象。泰國的酒店及旅遊市場於二零二五年第四季度及二零二六年初強勁復甦，我們兩家泰國酒店在此期間均表現理想，為全年業績帶來了顯著的復甦。

截至二零二六年三月三十一日止十二個月，本集團的收入為港幣222,800,000元，較去年的收入港幣239,900,000元減少7.1%。收入下降主要是由於本集團投資物業的租金收入減少，以及我們的投資組合和現金持有的股息及利息收入減少。

於十二個月報告期內，經營溢利為港幣147,700,000元，較去年的港幣166,700,000元減少11.4%。應佔聯營公司整體業績轉為溢利港幣63,700,000元，而二零二五年同期為虧損港幣109,300,000元。這主要歸因於本集團於香港麗晶酒店的30%擁有權帶來應佔溢利港幣18,700,000元（去年為虧損港幣149,300,000元），連同本集團泰國酒店投資及上海嘉華中心之持續正面貢獻。投資物業的公平值減少港幣2,100,000元，與二零二五年同期減少港幣34,000,000元相比，虧損收窄。本集團亦錄得按公平值計入損益之股本工具公平值減少港幣48,500,000元，而二零二五年則減少港幣64,300,000元。財務費用降至港幣96,400,000元，而去年為港幣120,400,000元。因此，本集團於截至二零二六年三月三十一日止財政年度錄得年內溢利港幣59,400,000元（二零二五年：虧損港幣163,300,000元），其中股東應佔溢利為港幣52,300,000元（二零二五年：虧損港幣161,700,000元）。

物業投資（香港及中國）

附屬公司

截至二零二六年三月三十一日，位於香港觀塘的建生廣場的出租率為68%（二零二五年三月出租率：76%）。由於該地區有大量新寫字樓供應，東九龍區的寫字樓租賃仍然充滿挑戰，空置率高企，租金持續受壓。於十二個月報告期間，建生廣場貢獻租金及相關收入港幣42,500,000元（二零二五年：港幣44,000,000元）及錄得公平值減少港幣1,000,000元（二零二五年：公平值減少港幣7,000,000元）。

於二零二六年三月底，本集團擁有位於香港銅鑼灣怡和街68號物業的60%權益，而其出租率為74%（二零二五年三月：81%）。出租率下降主要由於一名佔用我們物業兩層樓面的主要租戶未有續租。於財政年度，該物業的租金及相關收入為港幣88,800,000元（二零二五年：港幣94,200,000元），公平值減少港幣2,000,000元（二零二五年：公平值減少港幣17,000,000元）。

截至二零二六年三月三十一日止十二個月期間，位於香港中環的西洋會所大廈的出租率為100%（二零二五年三月：92%）。於財政年度期間，該物業貢獻租金及相關收入港幣47,200,000元（二零二五年：港幣51,000,000元），並無錄得公平值變動（二零二五年：公平值減少港幣5,000,000元）。

於二零二六年三月末，位於香港西營盤皇后大道西115-119號僑發大廈商業裙樓的出租率維持在100%（二零二五年：100%），此乃受惠於長期租約。於報告期間，該物業貢獻租金及相關收入港幣20,500,000元（二零二五年：港幣21,000,000元），並無錄得公平值變動（二零二五年：公平值減少港幣4,500,000元）。

聯營公司

本集團透過聯營公司持有位於中國的上海嘉華中心(7.7%)的投資。於二零二六年三月三十一日，該物業維持80%的出租率（二零二五年三月：80%），而應佔聯營公司業績錄得溢利港幣12,400,000元（二零二五年：溢利港幣8,500,000元）。

股本工具

本集團為擁有位於香港太古城的太古城中心三座（半座）及太古城中心四座的投資財團的一份子。本集團的投資佔該等物業0.9%的實益權益。於二零二六年三月三十一日，該等物業的出租率為76%（二零二五年三月：74%）。於期內，該投資錄得股權價值虧損港幣19,500,000元（二零二五年：虧損港幣27,600,000元），主要由於續租時租金率下調所致。

本集團透過股本工具持有位於中國上海的仙樂斯廣場(4.0%)的投資。由於該資產的大多數投資者在銀行壓力下決定出售該項投資，本集團於報告期間錄得股權價值虧損港幣29,000,000元（二零二五年：虧損港幣36,700,000元）。

酒店投資（香港及泰國）

本集團的酒店業投資均全部透過聯營公司作出。

本集團擁有香港麗晶酒店的30%股權，該酒店為一間擁有497間客房的豪華酒店，已全面翻新並自二零二四年二月起重新開業。截至二零二六年三月三十一日止十二個月，該酒店的收入為港幣1,022,600,000元（二零二五年：港幣840,700,000元）及經營溢利為港幣250,500,000元（二零二五年：港幣131,500,000元）。隨著香港酒店及旅遊業復甦，酒店於本財政期間的平均入住率提高至67%（二零二五年：51%）。而期內經營溢利幾乎足以支付港幣281,500,000元的財務費用（二零二五年：港幣321,400,000元）。此外，酒店的公平值增加港幣83,400,000元（二零二五年：公平值減少港幣313,800,000元）。因此，應佔該聯營公司業績錄得溢利港幣18,700,000元（二零二五年：虧損港幣149,300,000元）。

截至二零二六年三月三十一日止十二個月，Pullman Bangkok Hotel G（由本集團擁有49.5%權益的聯營公司擁有）的收入為522,700,000泰銖（相當於港幣122,800,000元），而二零二五年財政年度為588,300,000泰銖（相當於港幣132,700,000元）。經營溢利為180,800,000泰銖（相當於港幣42,500,000元），而上年為213,600,000泰銖（相當於港幣48,200,000元），平均入住率為67%（二零二五年：83%）。於同期，泰國PullmanPattaya Hotel G（由本集團透過擁有49.5%權益且持有Pullman Bangkok Hotel G的同一聯營公司持有）的收入為424,400,000泰銖（相當於港幣99,700,000元），而二零二五年財政年度為437,300,000泰銖（相當於港幣98,700,000元）。經營溢利為149,900,000泰銖（相當於港幣35,200,000元），而上年為157,200,000泰銖（相當於港幣35,500,000元），平均入住率為79%（二零二五年：80%）。連同二零二五年三月緬甸地震的保險賠償以及二零二五年第四季度及二零二六年第一季度的營運復甦，應佔該泰國聯營公司的業績（包括酒店的公平值變動）錄得溢利港幣32,600,000元（二零二五年：溢利港幣32,300,000元）。

資料來源: 建生國際 (00224) 全年業績公告

業務展望 - 截至2026年03月31日止年度

來年的環境複雜多變。去年四月引入的美國貿易關稅及今年二月下旬爆發的伊朗戰爭等因素，為全球經濟帶來相當大的不明朗因素。該等干擾正在加劇全球通脹壓力，並逆轉原已開始為物業市場提供紓緩的減息週期，歐洲、澳洲及日本最近已見加息，而美聯儲現時亦可能推遲任何既定的減息計劃。對於我們這類持有投資物業及酒店的業務而言，利率在更長時間內維持高位的環境顯然是一個不利因素，我們正密切關注該等宏觀經濟發展。

儘管存在該等外部壓力，我們對香港的前景仍然持建設性態度。據報導，港交所現有500宗積極的上市申請正在處理中，本地首次公開發售市場應可保持強勁，我們預期由此帶來的金融業就業及空間需求的擴張將支持商業寫字樓市場的復甦，隨著信心建立，有望從核心商業區向外擴展至其他地區。香港的酒店市場亦繼續正面發展。根據四月和五月的表現及近期預測，我們審慎樂觀地認為香港麗晶酒店將於來年財政年度實現正現金流，產生足夠的經營溢利以支付利息費用，這將是自新冠疫情停業以來的首次。鑑於財務狀況改善，董事會擬於今年恢復向股東派發股息。

泰國方面，繼二零二六年第一季度旺季表現強勁後，市場遭遇新的動盪。伊朗戰爭已促使主要中東航空公司減少航班運力，而高昂的燃油成本正對前往泰國的旅遊需求構成壓力。我們認為這是一次暫時性的干擾而非結構性轉變，並預期泰國旅遊市場將如以往應對外部衝擊一樣，隨著局勢穩定而恢復。

總體而言，儘管經營環境仍具不確定性，但我們香港業務的積極勢頭、泰國酒店所展現的韌性，以及本集團不斷改善的現金流相結合，支撐我們以審慎樂觀的態度進入新財政年度。

資料來源: 建生國際 (00224) 全年業績公告