集團主要從事(i)物業發展、(ii)物業投資及(iii)物業及停車場管理業務。

業務回顧 - 截至2024年03月31日止年度

本集團正面對重大市場逆境。從香港利率上升一倍、主要市場辦公室單位供應過剩，以至買家似乎絕跡的住宅市場等因素，均構成嚴峻挑戰；同時，我們也面臨中國經濟結構持續重整之衝擊。

整體而言，我們從事工程業務的聯營公司建聯集團表現尚佳。我們的租賃業務持續順利運作。另一方面，我們從事物業業務的附屬公司漢國置業集團卻在中國房地產行業一片蕭條中深受影響。

從地域角度而言，我們重慶物業所受打擊最大。中國西南地區受到經濟低迷影響，令辦公室單位供過於求，因而導致空置率上升及租金下跌。我們正積極應對此情況，包括調整組織架構，並將項目重新定位以吸引新租戶。舉例而言，我們已成功打造HONKWORK共享工作空間概念並開設經營地點，現已吸引新租戶進駐，有助我們重奪一些失去的市場份額。

儘管經營環境困難，但也不乏亮點。在供過於求情況下，我們的深圳物業一直保持競爭力。於2023年，超過1,600,000平方米的新甲級寫字樓單位（相當於10個新的漢國中心）推出當地市場。憑藉我們在區內推出的最優質大廈，我們仍保持競爭力。由於我們靠近市內華強北路的創業文化中心，得以吸引眾多初創公司進駐。我們已制定有效策略，首先在我們的HONKWORK共享工作空間「栽培」租戶，待租戶壯大後讓它們進佔大廈內更大的空間。

廣州位處大灣區8,800萬強大消費人口的最上方，繼續是我們的收入增長動力。

即使市場狀況欠佳，我們南海項目的80個可供出售單位中有77個單位已售出，而車位的銷售亦強勁，已售出南海項目中的841個相關車位及寶翠園的620個車位。此外，我們已於2023年底推出新的北京路綜合用途項目，包括144個可供出售的住宅單位、6,000平方米辦公室單位，以及20,000平方米的現代化臨街商舖。

在香港，我們的多元化策略有助我們較其他地區更有效渡過經濟低迷期。我們具性及跨板塊之酒店組合、數據中心及辦公室已幾乎全部出租；尤以數據中心產生最大回報。新冠疫情相關限制於2023年4月取消後，酒店收入已逐漸恢復。作為我們持續現代化計劃之一部份，改建後的寶軒酒店（中環）預計將於2024年底重開。投入運作後，該酒店將成為香港首幢使用100%太陽能板發電之建築物。

作為我們拓展海外市場策略之一部份，我們於回顧年度收購五家位於日本東京及大阪的酒店物業組合。新冠疫情之相關限制取消，觸發「報復式」旅遊，包括香港市民的旅遊熱潮。由於大勢所趨，加上日本寬鬆之融資利率（約1%）及日圓疲軟，我們因利乘便進行上述收購。至今，四家已開業的酒店已全部客滿，而房價亦正上揚。我們正積極爭取更多酒店相關交易，並視之為具潛力可推動日後增長之領域。

對於我們最基本的工程業務，五個建築及貿易部門中有四個錄得正數現金流量，其中以地基及航空業務之表現最為亮眼。這個「全天候」業務組合在過去五年經歷建築業的高低起跌和盛衰周期仍能實現盈利，足以展示其實力，因此無疑此穩定性定可延續至未來。

資料來源: 建業實業 (00216) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年03月31日止年度

在財務上，中國經濟衰退已在我們投資物業之重估價值大幅下調中反映，因此我們須積極管理槓桿。本公司已踏入「存續」模式第五年，我們有賴於雄厚的資產負債表及富有經驗的管理人員帶領本公司順利渡過逆境。

從悲觀角度而言，中國經濟結構性轉變在今年仍然持續。我們必須準備短期內將面對更大下行壓力。

然而，在樂觀一面，有跡象顯示經濟困難的情況經已見底，而來年情況將會有所改善。海外人士經常發表有關中國大陸及香港氣數已盡之悲觀言論實在有點危言聳聽。預期中國經濟將最少以5%的速度增長，且出口及貿易順差持續上升。

儘管國際貿易脫情況持續，但於未來數月歐盟、英國及美國的選舉最終將掃除中期的不明朗因素。無論選舉結果之利弊如何，我們都足以靈活地調整策略以適應各國的政策。

雖然經歷新冠疫情及疫情後經濟倒退，但作為全球第二大經濟體，中國仍為全球最具活力之經濟地區。多個世界經濟論壇預測，於未來25年全球的主要經濟增長有80%將來自亞洲，而當中大部份增長將來自中國。

中國正處於歷史進程的調整期。經濟正在擺脫對房地產的依賴，轉為倚重更加可持續發展之增長來源。這次經濟轉型可取之處是著重質量而非數量，儘管過程中以房地產賺取盈利的公司難免受打擊。

新的營商環境將圍繞替代能源、高科技、精準醫療及先進運輸導向型行業。本公司特別注重大灣區業務，而大灣區將由消費帶動發展，將成為中國新經濟之核心。

本公司在此領域中具備優勢。除航空業務外，我們從事工程的附屬公司正在探索零碳排放及氣候變化相關技術、機械人、工程數碼化、電氣化基礎設施及城市空中交通等領域之商機。我們藉此更能實現在環境、社會及管治方面成為亞洲領先的公司之目標。

房地產業務亦會有所發展。行業將會復甦並趨向成熟，會更加貼近已開發國家的房地產業務之發展態勢。過往房地產開發商購地建屋，一年後推出發售以賺取巨額利潤之「輕鬆獲利」日子已一去不返。現在開發商須要更加努力才可獲利，而關鍵是：房地產依然有利可圖。

中國在人口的市場和消費能力依然保持韌性。中國之城市化率約為65%，而未來10年將增長至80%。這意味將會有另外2億人遷往城市，將帶來住房及營業辦公室之需求。中國人口之年齡中位數為39歲，其中大部份人口仍向上流動。最近流行的「以舊換新」住房計劃（即買家出售舊房以購置新房）顯示市場對更高質素的產品有強烈需求。

短期內，為提振消費信心及解決房地產開發商的融資問題，中央政府已在主要城市建立「房地產融資協調機制」，並就符合銀行融資支援條件的房地產項目發出多份「白名單」。

我們不忘香港是我們的基地。2023年是自2019年以來香港重新出發之一年。雖然香港繼續受到美國高利率及中國經濟衰退之壓力，但在動盪中仍生機處處。

在酒店業方面，香港機場預計旅客流量將於2024年底回復至疫情前之水平。為振興市場，所有住宅物業需求管理措施的相關印花稅已被撤銷。此外，香港政府已推行「優秀人才入境計劃」，鼓勵高技術人才或優才移居香港，以增強香港之競爭力。另外，國家《十四五規劃》已確立香港之發展定位，以期發揮香港在金融及科技方面之獨特優勢。

雖然本人承認公司短期內回報減少，並對此表示遺憾，但本人對我們中長期之前景感到樂觀。在這場危機中仍存在一代人的機遇。上年度，我們透過靜思會及管理層討論，讓董事及管理層檢討業務背後的策略性假設。我們將於下半年繼續此方面的工作並報告有關進展。

對於我們的業務，各方面仍有很多值得期待之處。在香港，我們的業務旗艦寶軒酒店將於2024年底重新開業。我們預計將於2025年底推售我們位於南灣的合資項目。政府推出的多項刺激措施亦將促進我們廣州項目之銷售及入住率。而我們的日本投資項目將開始提供盈利貢獻。因此，我們對未來充滿憧憬。

資料來源: 建業實業 (00216) 全年業績公告