集團的主要業務為投資控股、物業投資及發展、消費金融、酒店業務、金融投資及相關業務。

業務回顧 - 截至2024年07月31日止年度

截至二零二四年七月三十一日止年度，本集團的主要業務為物業開發、消費金融、酒店業務、金融投資及相關業務。

物業投資及發展

中華人民共和國（「中國」）佛山財神酒店側的住宅項目銷售活動持續進行中，而截至二零二四年七月三十一日止年度已確認物業銷售收益15,200,000港元（二零二三年：1,100,000港元）。此高層住宅發展項目約5.4%的未售出可銷售樓面面積（主要涉及約150個停車位）預期將可於不久將來為本集團收益作出進一步貢獻。

消費金融

本集團按放債人條例（香港法例第163章）持有放債人牌照，並利用其內部資源為消費金融業務提供資金。年內，該等貸款錄得利息收入27,300,000港元（二零二三年：28,700,000港元）。雖然消費金融服務尚未達到收支平衡，但管理層致力於發展該服務作為本集團新的收益來源。

(I)業務模式、信貸批核及風險評估政策

該服務包括通過自主研發的線上消費者貸款軟件向香港永久居民提供無抵押的消費者貸款。本集團主要通過互聯網推廣該服務，個人用戶可通過公開可得的移動應用程序申請該服務。審批狀態、到期日提醒及其他通知將通過移動應用程序發送給用戶，同時用戶亦可通過應用程序提交還款及查詢貸款狀態。由於放債服務面向眾多人群，且貸款為無抵押，因此預計違約風險會造成一定程度的虧損。該違約風險反映於為彌補違約潛在虧損而收取的利率中。

本集團政策為潛在借款人於審批及發放貸款前須接受背景調查及信用評級程序。背景調查包括根據提供的文件及信息核實潛在借款人的身份、家庭及辦公室地址以及收入證明。本集團設有特定團隊以檢查及核實潛在借款人提供的信息。經核實後，相關信息將由本集團自主研發的信用風險模型進行處理，以釐定是否發放貸款。自主研發的信用風險模型將根據借款人提供的信息，包括收入、就業狀態及住所類型，對各潛在借款人進行評分。對於經常性借款人，彼等的歷史還款記錄亦將考慮在內。綜合信用評分將予以釐定，對於合資格申請人，將根據信用評分生成貸款金額、賒賬期及適用利率。倘可接納的貸款及賒賬期與申請相匹配，我們的高級貸款操作專員將審查該等結果，並與潛在借款人聯繫以進行進一步程序。

借款人未作出任何還款或有任何逾期分期付款記錄的，概無資格申請任何再貸款。對於已償還一定比例本金並有良好及時還款記錄的借款人，應用程序將提供再貸款選項。該用戶可申請再貸款以清償原貸款的未償還本金，再貸款的剩餘結餘將轉入借款人的銀行賬戶。所有再貸款申請須與原貸款分開進行單獨審批程序。

我們的高級貸款操作專員將通過自主研發的線上消費者貸款軟件，每天持續監控借款人的還款狀態。對於未能按時還款的客戶，自主研發的線上消費者貸款軟件將於還款到期日的翌日通過應用程序及短訊服務自動向其發送通知。我們的高級貸款操作專員亦將於同日向該等客戶發送電子郵件通知並撥打跟進電話。倘客戶對上述措施仍無回應，我們會於到期日後的第二天以郵寄方式將正式書面還款通知單寄予客戶的註冊郵寄地址。於到期日後第六天，將向客戶的註冊電子郵箱發送最終提醒。倘客戶仍未還款或無任何反饋，將於到期日後的第七天以郵寄方式發出另一份書面通知，未償還款項將轉交予外部催收代理。

(II)貸款規模及組合

於二零二四年七月三十一日，消費金融業務約有3,000名用戶（二零二三年：約3,500名用戶），於二零二四年七月三十一日，貸款組合淨額為65,100,000港元（二零二三年：77,800,000港元），向個人用戶的貸款介於2,000港元至300,000港元（二零二三年：2,000港元至120,000港元），賒賬期最長為40個月（二零二三年：36個月）。應收款項為無抵押且按根據個人客戶的貸款期限、本金額及信貸記錄等因素釐定的固定利率介乎4%至45%（二零二三年：26%至48%）計息。

向約73%（二零二三年：74%）的客戶發放的貸款本金額為40,000港元或以下，約74%（二零二三年：82%）的賒賬期為18個月或以下。

本集團並無應收消費金融客戶款項集中風險。於二零二四年七月三十一日及二零二三年七月三十一日，來自最大借款人及五大借款人的應收款項總額低於貸款組合淨額的1%。

(III)貸款減值評估的基準及分析

年內，應收款項於預期信貸損失模式下錄得減值虧損9,400,000港元（二零二三年：13,800,000港元）。根據本集團的放貸業務貸款減值政策，客戶拖欠還款逾21天被視為信貸減值，並就未償還款項計提全額撥備。由於未發生信貸減值的客戶具有共同的風險特徵，其代表了客戶根據合約條款支付所有到期款項的能力，因此對應收該等客戶款項進行集體評估。適用於應收該等客戶款項的撥備率乃基於應收款項預期年期內本集團的歷史違約率及毋須付出不必要的成本或努力即可獲得的合理且有理據支持的前瞻性資料而釐定。減值虧損減少乃由於整體經濟穩步復甦及信貸控制改善。

酒店業務

本集團擁有佛山財神酒店的75%有效權益。該酒店位於中國佛山市順德區樂從鎮，設有超過400間客房。截至二零二四年七月三十一日止年度，該酒店入住率增長至約24.0%（二零二三年：12.4%），及錄得營業額約13,900,000港元，而截至二零二三年七月三十一日止年度的營業額則為約7,000,000港元。

本集團亦透過本集團的聯營公司天福集團有限公司持有澳門財神酒店的32.5%權益。從疫情影響恢復過來後，年內該酒店錄得入住率約97.7%（二零二三年：72.8%）及營業額約231,200,000港元，而於二零二三年的營業額為約134,300,000港元。

金融投資

本集團在一般及正常業務過程中繼續進行證券投資，作為主營業務之一。其策略為維持有價證券的多元組合，進行有效庫務及風險管理。本集團將繼續運用其盈餘資金投資具吸引回報及滿意評級的有價證券，包括債務證券及衍生工具。管理層密切監視下的投資組合預期將產生穩定收入，且可於需要時迅速變現以支持本集團的營運及現金需求。

於二零二四年七月三十一日，本集團經損益按公平值計算的金融資產投資組合包括上市股本證券32,700,000港元及債務證券67,200,000港元（二零二三年：債務證券78,400,000港元）。

上市股本證券32,700,000港元，佔投資組合的約32.7%，包括1隻於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市且為生指數成份股的股本證券。股本證券的市值佔本集團總資產的約4.0%。於二零二三年七月三十一日，本集團並無持有上市股本證券。

年內，股本組合產生公平值虧損淨額1,500,000港元（二零二三年：100,000港元）及股息收入300,000港元（二零二三年：2,600,000港元）。

於二零二四年七月三十一日，本集團擁有3隻上市（二零二三年：6隻）及1隻未上市（二零二三年：1隻）債務證券，佔投資組合的約67.3%（二零二三年：100.0%）。組合內最大單一債務證券的市值佔本集團總資產的約3.5%（二零二三年：2.8%），所持有的四大債務證券的市值佔本集團總資產的約8.3%（二零二三年：所持有的五大債務證券的市值佔本集團總資產的約9.4%）。於二零二三年七月三十一日持有的剩餘2隻債務證券佔本集團總資產的0.4%，各介乎0.0%至0.4%。該等債務證券中約23.4%（二零二三年：71.1%）與中國房地產公司有關。

年內，債務組合產生公平值虧損淨額5,100,000港元（二零二三年：8,800,000港元）及利息收入7,200,000港元（二零二三年：4,000,000港元）。

截至二零二二年七月三十一日止年度，本集團就本集團持有的上市股本證券訂立若干衍生品合同，並於截至二零二三年七月三十一日止年度錄得1,000,000港元的公平值收益。

資料來源: 冠中地產 (00193) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年07月31日止年度

本集團於整個新冠肺炎疫情期間維持良好的財務狀況。儘管全國及地方的經濟活動仍低於新冠肺炎疫情前水平，但在新冠肺炎疫情的管制放寬後，本集團的業務（尤其是酒店業務）持續呈現改善。

佛山財神酒店目前正進行階段性翻新，以更新客房設施。有關翻新可能短期內對酒店業務造成壓力，但長遠來看預計可提高酒店的競爭力，以應對佛山地區充滿挑戰的市場環境並進一步提高入住率。

董事會將繼續密切監視全球經濟發展，制定策略及計劃以有效利用其資源，抓住可行的商機以維持本集團的可持續長期增長。

資料來源: 冠中地產 (00193) 全年業績公告