主要業務包括物業投資、物業發展、酒店及餐廳之投資及營運、電影及電視節目製作及發行、音樂製作及出版、管理及製作演唱會、藝人管理、戲院營運、文化、休閒、娛樂及相關設施以及投資控股。

業務回顧 - 截至2025年01月31日六個月止

雖然主要經濟體之大選等多項世界大事已告一段落，但預計全球經濟增長復甦乏力之局面將會持續。貿易緊張局勢、沉重債務負擔及其他地緣政治風險等不明朗因素揮之不去，令全球經濟前景繼續黯淡。美國新政府的政策帶來新的不明朗因素，影響利率並對中國內地徵收關稅，為中國內地及香港帶來挑戰。鑒於全球經濟形勢起伏多變，本集團採取審慎之態度，優先控制成本及收回現金，以緩解所面對之挑戰。

香港及海外物業市場

於回顧期間內，香港營商環境仍然疲弱且競爭激烈。儘管旅客人數上升，但被居民及旅客不斷變化之消費模式以及本地居民外遊之增幅抵銷了，因此香港零售市場仍然疲弱。預期本地消費將會持續疲軟，尤其是居民外遊及北上購物消閒呈上升趨勢。為確保本集團取得長遠成功，我們必須適應消費者行為及生活方式之轉變。

儘管面臨挑戰，中央政府仍為刺激中國內地經濟而推出多項措施，直接利好香港，包括自二零二四年十二月起恢復及擴大深圳「一簽多行」個人遊簽注，以及香港政府為提振市場信心而推出的多項措施，預計將刺激旅客與本地居民的消費。於二零二五年上半年，香港計劃舉行至少93項重大活動，為香港政府決定將香港作為旅遊目的地提供強而有力之支持。

該等舉措將為本地經濟提供寶貴之活力。

由於利率「持續高企」的前景及謹慎的經濟環境，香港房地產市場仍然低迷。在房地產市場放緩的情況下，香港政府於二零二四年十月放寬按揭貸款成數，這一舉措受到房地產業界的歡迎。中央政府對香港經濟的大力支持在二零二四年最後一季度提振了房地產及股票市場。儘管二零二四年底美國大選的結束消除了部分不確定性，但新一屆美國政府的不可預測性為脆弱的全球政治及經濟關係帶來新的變數。美國利率的未來走勢尚不明確，本集團將對其現有業務及投資持保守態度。

儘管如此，香港辦公室及零售租賃業務仍面臨需求疲弱及新辦公室供應過剩所帶來的挑戰。持續的經濟不明朗因素，加上混合辦公模式，大大抑制了對辦公室租賃的需求。因此，企業對擴大經營及投資的態度變得更加謹慎。這種謹慎的做法導致所有房地產領域的租金收入及物業價值下降。雖然預期辦公室及零售租賃市場在短期內可能仍競爭激烈，但中長期前景趨於穩定。本集團積極落實與現有租戶續租，同時發展新租賃需求，從而保持高物業出租率。此外，於回顧期內進行的翻新及空間優化措施提高了本集團主要租賃物業的競爭力。因此，本集團於香港的辦公室及零售租賃業務均成功維持平均90%或以上的出租率。

住宅市場儘管有相當成交量，但買家仍然保持謹慎及對價格敏感。麗新發展有限公司（「麗新發展」）及其附屬公司（統稱「麗新發展集團」）已成功把握銷售門檻，令Bal Residence項目及尚柏項目取得不錯的銷售成績。本集團將繼續密切關注市場動態，並評估未來項目推出的合適時機及定價。

位於觀塘Bal Residence的建築工程已於二零二三年十月竣工，而裝修工程已於二零二四年三月底竣工。Bal Residence已於二零二三年二月開始預售，隨後於二零二三年十一月底正式推出發售。Bal Residence之總銷售面積約為62,148平方呎，包括7,506平方呎之商業設施及54,642平方呎之住宅空間，提供156個住宅單位。截至二零二五年三月十四日，麗新發展集團已售出Bal Residence的108個住宅單位，銷售面積約為36,773平方呎，平均售價約為每平方呎15,171港元。

位於元朗尚柏的建築工程已於二零二四年三月底竣工，而裝修工程於二零二四年十二月底竣工。尚柏已於二零二四年十月開始預售。尚柏之總銷售面積約為36,720平方呎，提供112個住宅單位。截至二零二五年三月十四日，麗新發展集團已售出尚柏的107個單位，銷售面積約為34,313平方呎，平均售價約為每平方呎9,405港元。

黃竹坑站第五期物業發展住宅項目的建築工程正在進行中，預期將於二零二六年第一季度竣工。九龍塘廣播道79號項目的上蓋建築工程正在進行中，預期將於二零二六年上半年竣工。其將被發展為一個高質素的豪華住宅物業，獲准許的建築面積（「建築面積」）上限約為71,600平方呎，提供約46個中至大型單位（包括2幢獨立洋房）。麗新發展集團亦收購位於港島半山旭龢道1號及1A號項目，該交易已於二零二二年三月交吉完成。麗新發展集團計劃將該地皮重建為總建築面積約55,200平方呎的豪華住宅項目，提供約27個中至大型住宅單位。挖掘及側向支撐以及地基工作正在進行中，建築工程預期將於二零二七年第四季度竣工。住宅項目（即窩打老道116號項目）的項目設計工作正在進行中，預期將於二零二八年第三季度竣工。麗新發展集團擬將窩打老道116號項目（其於二零二一年九月獲收購，並於二零二二年三月交吉）重建為總建築面積約46,600平方呎的住宅項目，提供約85個住宅單位。

倫敦市規劃和交通委員會（City of London’s Planning and Transportation Committee）已授出規劃同意書，麗新發展集團就日後重建倫敦Leadenhall Street之三處物業（包括LeadenhallStreet 100號、106號及107號（）「Leadenhall物業」），繼續密切監察倫敦市況。麗新發展集團於二零二二年八月向倫敦市規劃和交通委員會（City of London’s Planning and TransportationCommittee）提交一份經修訂議案，要求改進原有設計，並重新定位該大廈，以提供更高級別的可持續性標準及完善的樓宇內部設施。經修訂議案已於二零二三年五月獲倫敦市管理局（City of London Authority）批准。麗新發展集團現正評估重建、翻新及投資架構等方案，以優化麗新發展集團之價值。

中國內地物業市場

中國內地於二零二五年三月舉行的全國人民代表大會上宣佈，今年的國內生產總值增長目標將維持在約5.0%，反映了經濟停滯帶來的持續挑戰。在二零二四年最後一季，中國內地經濟溫和反彈，主要歸功於中央政府自二零二四年九月以來實施的促進經濟增長政策，加上唐納德‧特朗普再次當選總統，出口因美國可能即將徵收關稅而有所增加。然而，二零二四年年底出現的進展可能只屬暫時性。雖然政府自二零二四年九月以來推出了下調按揭利率、降低首付款比率及放寬購房限制等措施，且該等措施在一定程度上提振購房者的信心，但未能刺激經濟全面穩健復甦。面對上述挑戰，預期中央政府將繼續致力穩定房地產行業，並促進可持續的長遠經濟增長。儘管本集團對中國內地的長遠業務前景維持審慎的態度，但本集團對業務所在城市的未來前景充滿信心，尤其是中國內地南部充滿活力的大灣區（「大灣區」）。

本集團的中國物業旗艦麗豐控股有限公司（「麗豐」）及其附屬公司（統稱「麗豐集團」）已採取地區焦點及租賃主導策略。於回顧期間內，儘管中國內地經濟疲軟，但位於上海、廣州、中山及橫琴（全部均屬中國內地一線城市及大灣區內城市）約5,900,000平方呎之租賃組合之租金收入仍維持穩定。具體而言，上海之辦公室市場因辦公空間供應過剩及競爭激烈而面臨挑戰，加上整體經濟低迷導致需求疲弱，市況越趨嚴峻。因此，預計租金下降幅度及空置率水平可能會上升。麗豐集團積極落實與現有租戶續租，同時發展新租賃需求，從而保持高物業出租率。此外，另外兩幢近期竣工之甲級辦公樓（即上海麗豐天際中心及廣州麗豐國際中心）之租金穩步上升，與去年同期相比，為麗豐集團帶來額外收入。此外，面對充滿挑戰之經濟環境，現有租賃組合（尤其在廣州及橫琴）仍錄得平穩表現。

麗豐集團之橫琴創新方項目已成功定位為跨境電商產業園以及相關生態圈。該項目涵蓋跨境電商總部基地、跨境電商達人工作室、多功能會展中心、專業演播錄製中心、澳門青年電商直播培訓設施、X-Space創業者交流中心、路演中心、酒店及會議中心、健身中心、產業人才公寓、國際學校、購物中心等多元化設施，亦融合一站式娛樂體驗。

作為新興「跨境電商產業集聚區」，橫琴創新方項目第一期（「創新方第一期」）現已全面投入營運。該項目圍繞「互聯網企業」及「琴澳跨境電商產業」打造獨特標籤。創新方第一期主要面向跨境電商、高新科技及大健康領域的企業，並已成功吸引多間國內領先的電商平台、科技公司及供應鏈服務商進駐，包括圓通速遞、映宇宙、百度網盤、三六零、TOPTOY、MO&Co.、一微半導體、聯合生命及理想汽車等。其中一名主要租戶為領先國內企業，該企業在創新方第一期租賃六層辦公空間，以建立其全球跨境電商總部。該企業目前擁有1,200名員工，而該項目於全面出租時，預期僱員人數將擴大至超過3,000人，在相關生態圈形成群聚效應。於本業績公佈日期，約81%的辦公室單位已經出租。麗豐集團亦已出租創新方第一期餘下未出售的文化工作室單位予辦公室租戶的僱員。上述的創新營運模式不僅能有效激活商業區的客流量，更可透過吸引目標企業，實現商業結構的優化及升級。

於本業績公佈日期，創新方第一期之商業區正進行招租，約有84%已經出租，而主要租戶包括兩個主題室內體驗中心（即「獅門娛樂天地」及「橫琴國家地理探險家中心」）、喜茶、麥當勞、口袋屋蹦床公園、錕鵬卡丁運動中心、錕鵬冰雪、十萬雪極滑雪中心、蠔大仙、華潤萬家LIFE、7-Eleven及聯合生命。中國工商銀行股份有限公司亦向麗豐集團購買創新方第一期之兩個零售單位（交易已於二零二四年八月完成），體現其對該項目之信心。

創新方第一期之另外兩個零售單位已分別於二零二四年十二月及二零二五年二月出售予獨立第三方。

橫琴創新方項目第二期（「創新方第二期」）取得重大進展，尤其是保障性租賃住房大樓。除三幢在建大樓外（當中兩幢大樓作住房用途），麗豐集團已獲當地政府批准，可將餘下八幢住房大樓發展作保障性租賃用途，成為橫琴首個獲認證為保障性租賃住房大樓的項目，以滿足橫琴商業生態圈日益增長之保障性租賃住房需求，並作為此圈的配套設施。

中山棕櫚彩虹花園餘下各期以及橫琴創新方第一期之文化工作室及文化工作坊單位之銷售現正進行中。中山棕櫚彩虹花園之住宅單位、橫琴創新方第一期之文化工作室及文化工作坊，以及橫琴創新方第二期各區域預期將於未來財政年度為麗豐集團貢獻收益。麗豐集團擬於未來兩年出售金額約2,000,000,000港元之資產（主要來自中山項目及橫琴創新方第一期）。

戲院營運╱媒體及娛樂╱電影製作及發行

受多個因素（包括缺乏賣座鉅片、市民外遊、北上消費、經濟狀況疲弱及消費者行為傾向串流平台之轉變）影響，香港票房整體下滑。儘管電影《破．地獄》好評不絕，為提高香港票房帶來迫切需要之刺激因素，但上述充滿挑戰之狀況仍繼續拖累戲院營運表現。此外，鑒於市場狀況及經濟不確定性，MCL Cinemas Plus+荷里活戲院已於回顧期間內結束營運。賣座鉅片《破．地獄》票房成績亮眼，為回顧期間內之戲院營運收入增長帶來貢獻。

豐德麗控股有限公司（「豐德麗」）及其附屬公司（統稱「豐德麗集團」）正密切監察市況，並將持續提高整體經營效率。豐德麗集團將積極實行成本優化措施，並以審慎態度評估戲院營運之機遇。

作為豐德麗集團從事媒體及娛樂之旗艦，寰亞傳媒集團有限公司（豐德麗之間接全資附屬公司）將繼續製作優質及具商業價值之產品。

近期上映由中國內地最成功長青之編劇、導演兼製作人之一陳思誠所製作之犯罪懸疑片《誤殺3》及懸疑喜劇《唐探1900》之票房表現不俗且好評如潮。豐德麗集團將繼續投資於中國題材之原創優質電影製作。

因應中國內地電視台及在線視頻網站對優質節目之需求持續暢旺，豐德麗集團繼續製作優質電視劇集系列。豐德麗集團正就開發電視劇集製作之新項目與多個中國合作夥伴進行洽談。

豐德麗授予騰訊音樂娛樂（深圳）有限公司及華納唱片有關音樂產品之發行權一直為豐德麗集團提供穩定收入。

近期舉行之「the SOUNDTRACK of my LIFE馮允謙演唱會2024」贏得良好口碑且大眾好評如潮。豐德麗集團將繼續與本地及亞洲知名藝人合作推廣演唱會，而即將舉行之活動包括鄧麗欣及鄭秀文之演唱會。

資料來源: 麗新國際 (00191) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年01月31日六個月止

展望未來，我們相信，憑藉豐德麗集團涵蓋電影、電視節目、音樂、藝人管理及現場表演之綜合媒體平台，其得以穩佔優勢，透過均衡且具協同效應之方式把握娛樂市場之機遇，豐德麗集團亦將繼續尋求合作與投資機遇，以讓業務豐富多姿、拓闊收入來源及為其股東實現最大價值。

資料來源: 麗新國際 (00191) 中期業績公告