主要業務包括物業投資、物業發展、酒店及餐廳之投資及營運、電影及電視節目製作及發行、音樂製作及出版、管理及製作演唱會、藝人管理、戲院營運、文化、休閒、娛樂及相關設施以及投資控股。

業務回顧 - 截至2025年07月31日止年度

面對貿易政策的不確定性、地緣政治局勢持續緊張以及揮之不去的通脹壓力，全球經濟前景仍然反覆。這些持續存在的下行風險令全球經濟展現出「薄弱韌性」，國際貨幣基金組織據此預測二零二五年的全球經濟增速為3.0%。該等因素導致市場不穩，打擊營商及消費意欲。二零二五年九月，美國聯邦儲備局進行本年度首次減息，將聯邦基金利率下調至4.0至4.25厘之目標之間。儘管通脹率仍高於目標水平，但面對疲弱的勞工市場，聯邦儲備局希望透過減息支持經濟增長。這一轉變與預期降息週期相契合，有助營造更具吸引力之抵押貸款環境，激勵購房者及投資者重新入市，這於香港銀行同業拆息（「香港銀行同業拆息」）降低中有所體現。雖然二零二五年上半年全球國內生產總值增長呈溫和穩健，但由於貿易壁壘升高及不確定性持續，預期下半年增長將放緩，並將繼續拖累經濟前景。

在此複雜多變的局勢中，穩健已然成為本集團發展的牢固根基，堅韌更是我們日後披荊斬棘的不竭動力。

香港物業市場

於回顧年度內，香港營商局面持續面對逆境。零售行業因消費者行為明顯轉變而持續遇上挑戰。此包括市民北上購物消費成風以及本地消費受壓。雖然抵港旅客於二零二五年上半年較二零二四年同期上升，但居民及訪客均節制高額消費。更加經濟實惠的選擇推動消費者在休閒購物方面偏好中國內地大灣區（「大灣區」）明顯勝過香港。

為應對此種種挑戰，香港政府推出多項措施，包括於二零二五年上半年成功舉辦多項大型盛事，旨在吸引遊客、促進本地消費，從而提振市場信心。此外，近期在新開幕的啟德體育園舉辦的演唱會預計將吸引成千上萬的訪客，給本港帶來巨大的消費和經濟價值。

儘管新住宅單位銷售出現穩定跡象乃至有所回升，香港住宅物業市場在整個財政年度能否實現強勁復甦尚未有定論。私人住宅供應過量（從未售出單位存在明顯剩餘可見一斑）、利率持續高企及全球經濟存在不確定性，種種挑戰相當打擊投資者信心。儘管香港政府採取積極措施，如於二零二四年年初取消冷卻樓市措施並於二零二四年十月放寬按揭貸款成數，復甦態勢仍顯脆弱。雖然住宅與商業物業銷量雙雙見漲，但價格水平持續承壓。

儘管如此，香港政府推出各項人才入境計劃（尤其是高端人才通行證計劃及優秀人才入境計劃），已吸引大量技術專業人士及其家人來港。這些新移民為房市注入了必不可少的需求，既支撐了高素質人才尋求優質住宅的購屋市場，同時也支撐了許多新移民初期選擇租屋的住宅租賃市場。預期新資本投資者入境計劃及增加非本地學生大學限額等措施，將進一步推升住房需求。這些措施落地，配合香港銀行同業拆息逐步回落降低借貸成本，加之股市持續走強，共同形成積極勢頭，預計將於二零二五年下半年支撐樓市實現持續復甦。

香港的辦公室及零售租賃業繼續面臨辦公空間需求持續疲弱及供應過剩的雙重挑戰。

二零二五年第二季度全港寫字樓空置率達17.4%，凸顯市場競爭激烈且供應過剩的現狀。

持續的經濟不明朗因素，加上混合辦公模式，大大抑制了對辦公室租賃的需求。因此，企業對擴大經營及投資的態度變得更加謹慎。這種謹慎的做法導致所有房地產領域的租金及物業價值均承受下行壓力。雖然預期辦公室及零售租賃市場在短期內仍競爭激烈（尤其在租金價格方面），但中長期前景趨於穩定。本集團積極落實與現有租戶續租，同時豐富租戶組合，從而保持高物業出租率。因此，在整體市場陰霾下，本集團於香港的辦公室及零售租賃業務均成功維持平均90%或以上的出租率。

值得一提的是，儘管住宅房地產市場面臨上述挑戰，買家仍然保持謹慎及對價格敏感。

麗新發展有限公司（「麗新發展」）及其附屬公司（統稱「麗新發展集團」）仍成功把握銷售機遇，令Bal Residence項目及尚柏項目取得不錯的銷售成績。此外，麗新發展集團的合營公司項目（即位於The Southside的「滶晨」（前稱黃竹坑站第五期物業發展））已於二零二五年六月啟動預售，市場反應熱烈。至最新數據，該項目合共825個單位中已有逾650個單位預售出。此強勁表現不僅反映市場信心逐步回升，更在充滿挑戰的經營環境中，再次印證地理位置優越的優質住宅發展項目持續受到市場青睞。麗新發展集團將繼續密切關注市場動態，並評估未來項目推出的合適時機及定價。

Bal Residence之總銷售面積約為62,148平方呎，包括7,506平方呎之商業設施及54,642平方呎之住宅空間，提供156個住宅單位。截至二零二五年十月十四日，麗新發展集團已售出154個Bal Residence住宅單位，銷售面積約為53,056平方呎，平均售價約為每平方呎15,149港元。已售出住宅單位之所得款項總額估計為803,800,000港元。於回顧年度售出住宅單位65個，共計333,900,000港元，其中53個單位共計270,500,000港元於本財政年度於收入確認。於二零二五年八月一日至二零二五年十月十四日，進一步售出28個單位。

尚柏之總銷售面積約為36,720平方呎，提供112個住宅單位。全部住宅單位已售罄，絕大部分於回顧年度於收入確認。所得款項總額估計為346,800,000港元，其中322,700,000港元於本財政年度於收入確認。

位於滶晨住宅項目的建築工程正在進行中，預期將於二零二六年第一季度竣工。該項目總建築面積（「建築面積」）約636,200平方呎，預期將可建兩幢住宅大樓，提供825個住宅單位。九龍塘廣播道79號項目的上蓋建築工程正在進行中，預期將於二零二六年上半年竣工。其將被發展為一個高質素的豪華住宅物業，獲准許的建築面積上限約為71,600平方呎，提供約46個中至大型單位（包括2幢獨立洋房）。麗新發展集團亦收購位於港島半山旭龢道1號項目，該交易已於二零二二年三月交吉完成。麗新發展集團計劃將該地皮重建為總建築面積約55,200平方呎的豪華住宅項目，提供約27個中至大型住宅單位。挖掘、側向支撐及地基工作正在進行中，建築工程預期將於二零二八年第一季度竣工。住宅項目（即窩打老道116號項目）的項目設計工作正在進行中，預期將於二零二八年第三季度竣工。

麗新發展集團擬將窩打老道116號項目（其於二零二一年九月獲收購，並於二零二二年三月交吉）重建為總建築面積約46,600平方呎的住宅項目，提供約85個住宅單位。

中國內地物業市場

二零二五年上半年，中國內地經濟呈現穩定增長，國內生產總值同比擴大5.3%，超越官方目標。此一表現顯示中國經濟在全球艱困環境中仍具復甦動力。

中國內地自二零二四年底起推出連串扶助政策，包括下調按揭利率、降低首付款比率及放寬購房限制等，有效盤活了住宅市場，促進市場進一步回穩跡象。房價跌幅持續收窄，在一線城市尤為明顯。儘管北京、廣州及深圳的新建房價格仍呈同比下挫，但跌速已顯著減慢。值得注意的是，上海新建房價格錄得同比增長，顯示市場趨向正面發展。預期中央政府將繼續致力穩定房地產行業，並促進經濟長期的可持續增長。

儘管麗豐控股有限公司（「麗豐」）及其附屬公司（統稱「麗豐集團」）對在中國內地的長遠業務前景仍維持審慎態度，但麗豐集團對業務所在城市的未來前景充滿信心，尤其是充滿活力的大灣區。

麗豐集團已採取地區焦點及租賃主導策略。涵蓋上海、廣州、中山及橫琴約5,900,000平方呎之租賃組合，在艱困環境下租金收入仍大致維持穩定。中國內地優質辦公樓租賃市場面對不利環境，一線城市因企業普遍削減成本及跨國公司縮減業務而需求放緩，導致空置率全面上升。

有見及此，業主加大利用租戶優惠及彈性租約結構來穩住出租率。麗豐集團採取積極策略，提前與現有租戶續約，同時開發新租戶來源以維持高出租率。此外，兩幢近期竣工之甲級辦公樓—上海麗豐天際中心與廣州麗豐國際中心—租金持續穩步上升，帶來之租金收入較上個財政年度更高。儘管經濟環境仍充滿挑戰，但現有租賃組合得到有效管理。

麗豐集團之橫琴創新方項目已成功構建專注於「跨境電商產業與生態圈」和「文旅會展商貿產業」之雙核心發展，匯集跨境電商產業、新科技產業、大健康產業、主題樂園、橫琴哈羅禮德學校、橫琴凱悅酒店、購物中心、多功能場館及跨境交通等配套於一體，全面營運使用中。

橫琴創新方第一期（「創新方第一期」「）琴澳跨境電商產業園（創新方）」已形成顯著產業集聚效應，入駐企業超逾420家，涵蓋多個前沿增長領域：

‧以圓通集團大灣區總部、映宇宙、TOPTOY、名創優品、泰陌、百度網盤、三六零、交個朋友控股、發現澳門、卡斯國際、安駿物流等為代表的「跨境電商及互聯網」產業群；

‧以淩煙閣、拓竹科技、一微半導體、理想汽車、芯業測控和多家知名晶片開發設計企業為代表的「高端新質生產力」產業群；

‧以聯合生命為代表的「大健康」產業群；及

‧以中國工商銀行股份有限公司（「工商銀行」）、桔子數科、奇富科技為代表的「跨境金融服務與創新」。

橫琴「四新產業」（科技研發和高端製造、中醫藥等澳門品牌工業、文旅會展商貿以及現代金融）在此匯聚融合，正讓創新方成為推動琴澳一體化高品質發展的新經濟增長極。

值得一提的是，園區內其中一名主要租戶為某跨境電商龍頭企業，該企業已在創新方第一期租賃六層辦公空間，設立其全球跨境電商總部，約1,500名員工於此辦公及生活，而該項目於全面出租時，預期其僱員人數將擴大至超過3,000人，成功在創新方構建具有群聚效應的產業生態圈。於本業績公佈日期，約96%的辦公室單位已經出租，約有2,800人於此辦公。麗豐集團亦已將創新方第一期餘下未出售的文化工作室單位出租予入駐企業僱員。上述的創新營運模式不僅能有效啟動商業區的客流量，更可透過吸引優質企業，實現商業結構的持續優化及升級。

於本業績公佈日期，創新方第一期之商業區正進行招租，約有85%已經出租，而主要租戶包括「橫琴國家地理探險家中心」、喜茶、瑞幸咖啡、麥當勞、口袋屋蹦床公園、錕鵬卡丁運動中心、錕鵬數字運動館、十萬雪極滑雪中心、蠔大仙、華潤萬家LIFE及聯合生命。工商銀行亦向麗豐集團購買創新方第一期之兩個零售單位（交易已於二零二四年八月完成），體現其對該項目之信心。此外，創新方第一期之另外四個零售單位已分別於二零二四年十二月、二零二五年二月、二零二五年七月及二零二五年九月售予獨立第三方。

橫琴創新方項目第二期（「創新方第二期」）取得重大進展，尤其是保障性租賃住房大樓。

麗豐集團已獲當地政府批准，可將創新方第二期第四至十一幢大樓發展作保障性租賃用途，成為橫琴首個獲認證為保障性租賃住房大樓的項目。有關措施旨在滿足橫琴商業生態圈日益增長之保障性租賃住房需求，並為此圈提供配套設施。第二幢大樓指定作辦公用途，預計將獲更多的跨境電商租戶進駐。指定作酒店式服務公寓用途的第一幢大樓之建築工程已於二零二五年七月下旬竣工。

麗豐集團於上一份中期業績中表示，有意於未來兩年出售價值約2,000,000,000港元的資產。中山棕櫚彩虹花園餘下住宅單位、零售商舖及停車位，以及橫琴創新方第一期之文化工作室與文化工坊單位的銷售工作正穩步推進。除自上一中期業績以來直至二零二五年十月十四日於日常業務過程中實現之約200,000,000港元待售項目外，麗豐集團正與一名潛在買家就創新方第二期若干住房大樓進行深入洽談。此洽談將有助達成前述之出售目標，麗豐集團將繼續物色合適資產進行出售，以提升財務狀況。

戲院營運╱媒體及娛樂╱電影製作及發行

香港票房正處於複雜形勢。挑戰包括因串流平台及其他電子娛樂興起令消費者習慣重大轉變，導致戲院入座率下降，拖累戲院收入。此外，行業仍面臨租金及經營成本高企，以及本地及外國賣座鉅片缺乏而影響戲院入座率之情況。雖然二零二四年有兩部破票房紀錄之本地製作影片：歷來最賣座的港產片《破‧地獄》及《九龍城寨之圍城》，為市場注入期待已久之動力，但形勢依然挑戰重重，持續影響香港戲院之營運表現。

面臨現行市況及經濟不明朗下，本財政年度內香港大量戲院結業，包括豐德麗控股有限公司（「豐德麗」）及其附屬公司（統稱「豐德麗集團」）MCL Cinemas Plus+荷里活戲院及康怡戲院。有見及此，香港政府推出支援措施，包括「全港戲院日」及「10.1半價睇好戲」藉以提振票房收入，以及電影發展基金，務求提升本地製作影片之質素及數量。豐德麗集團已整合其資源並善用其品牌，加強戲院的營運能力。縱使環境充滿挑戰，但憑藉相對穩健之入座率，豐德麗集團戲院營運之收益仍能略為上升，同時依然致力密切監察市場狀況，改善整體營運效率。豐德麗集團將積極就戲院營運實行成本優化措施，並採取審慎方式評估未來商機。

作為豐德麗集團從事媒體及娛樂之旗艦，寰亞傳媒集團有限公司（豐德麗之間接全資附屬公司）將繼續製作優質及具商業價值之產品。近期上映由中國內地最成功長青之編劇、導演兼製作人之一陳思誠所製作之犯罪懸疑片《誤殺3》及懸疑喜劇《唐探1900》之票房表現不俗且好評如潮。豐德麗集團將繼續審慎投資於原創優質電影製作。

因應中國內地電視台及在線視頻平台對優質節目之需求持續暢旺，豐德麗集團繼續製作優質電視劇集系列。豐德麗集團正就開發電視劇集製作之新項目與多個中國合作夥伴進行洽談。預期二零二六年初前後將有一齣新電視劇集上映。

豐德麗授予騰訊音樂娛樂（深圳）有限公司及華納唱片有關音樂產品之發行權持續為豐德麗集團提供穩定收入。近期演唱會，包括「Y o u & M i鄭秀文澳門演唱會2025」、「STEP by STEPHY鄧麗欣紅館演唱會2025」及「the SOUNDTRACK of my LIFE馮允謙演唱會2024」均贏得良好口碑且大眾好評如潮。豐德麗集團將繼續與本地及亞洲知名藝人合作推廣演唱會，而即將舉行之活動包括草蜢、鄭伊健及Big Four之演唱會。

資料來源: 麗新國際 (00191) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年07月31日止年度

展望未來，我們相信，憑藉豐德麗集團涵蓋電影、電視節目、音樂、藝人管理及現場表演之綜合媒體平台，豐德麗集團得以穩佔優勢，透過均衡且具協同效應之方式把握娛樂市場之商機。豐德麗集團亦將繼續尋求合作與投資機遇，以促進業務豐富多姿、拓闊收入來源及為其股東實現最大價值。

資料來源: 麗新國際 (00191) 全年業績公告