主要業務為經營酒店與會所業務、物業投資與發展及提供管理服務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

物業租賃及管理業務

澳門

澳門經濟於二零二五年持續自疫情中復甦，實現了4.7%的實質本地生產總值增長，並達到二零一九年水平之約89.6%。增長主要由服務出口（特別是博彩及旅遊業）所帶動，全年入境旅客總數創下約40,100,000人次的歷史新高，較二零二四年水平高出14.7%，並超越了二零一九年的紀錄。在中國內地、香港及台灣市場的帶領下，加上韓國及東南亞市場的穩健增長，國際旅客按年增加13.7%至約2,760,000人次。失業率維持在1.8%的低水平，支撐了住戶在住房及其他支出類別的消費能力。

儘管澳門旅遊業於二零二五年展現強勁復甦，但物業市場在各細分項中表現分化。其中住宅租賃維持韌性。根據澳門統計暨普查局的數據，受惠於旅遊業復甦、供應受限、低失業率，以及在市場不確定性下租房意欲上升，整體市場租金按年上升2.1%。相比之下，辦公室及商業物業則因上述原因持續面臨挑戰。

住宅買賣市場則因需求疲弱、高息環境、疫後價格回調及投資者審慎而面臨逆風，儘管在政府刺激措施支撐下成交量有所增長，但整體物業價格指數仍按年下跌9.4%。

在此分化的市況下，本集團來自澳門物業的租賃收入於二零二五年錄得溫和增長至90,200,000港元（二零二四年：87,100,000港元）。此項改善主要源於外派人員持續回流及高端供應受限，帶動住宅物業及服務式住宅的出租率提高。儘管整體辦公室需求轉弱，本集團的辦公室組合仍維持較高的租賃水平，彰顯了本集團優質資產在挑戰重重的行業環境中的市場定位及韌性。

本集團錄得投資物業公允價值減少46,400,000港元（二零二四年：減少66,700,000港元）。本集團持有投資物業作長期投資用途以賺取持續的租金收入。

受惠於區域連通性基建改善及經濟多元化發展，本集團對澳門的長期前景保持樂觀。多項重點基建發展項目——包括澳門輕軌橫琴線（於二零二四年十二月開通）、深中通道（於二零二四年年中開通）、持續上升的港珠澳大橋車流量，以及連接澳門半島與仔的澳門第四條跨海大橋（於二零二四年十月開通）——進一步強化澳門與新城區及大灣區「一小時經濟圈」內其他城市的聯繫。同時，特區政府推動創新、經濟多元化及吸引國際人才的政策，預計將擴大博彩業以外的增長動力，共同強化澳門的經濟基礎，並在中長期內帶動住宅及商業物業的持續需求。

綜合上述因素，加上訪澳旅客持續增加、博彩收入保持韌性、澳門低失業率、中國內地經濟趨穩，以及本集團物業組合的高出租率與租金改善，管理層維持既定的策略性銷售計劃。相關物業組合定位優越，有利把握未來市場機遇，同時本集團將持續密切監察物業市場發展，以便在市場環境變化時物色並推進合適的交易。

本集團澳門大部分資產由金山發展有限公司所持有，本集團擁有70.61%權益。

酒店業務

於二零二五年，本集團的酒店業務步入疫後復甦更為成熟的階段，在全球增長動力放緩及成本壓力上升的環境下，取得了大致平穩的業績。行業基本面受到具韌性的休閒及活動帶動需求，尤其是在日本及越南。但由於關稅、地緣政治局勢緊張、營運成本高企及商務旅遊需求疲弱等因素，顯著影響了出行情緒及利潤率。各市場的表現出現較大分化。在北美，經濟增長放緩、勞動力及公用事業開支增加，以及替代住宿競爭加劇，限制了營運槓桿效益。而本集團的美國酒店投資組合亦因紐約索菲特酒店翻新工程期間可售客房數目暫時減少而進一步受壓。在包括武漢在內的中國內地，中端市場激烈的房價競爭及低迷的商務出行，削弱了議價能力及出租率的復甦。相比之下，日本及越南的酒店物業受惠於強勁的入境旅遊及穩健的國內需求。

二零二五年，酒店業務收入由二零二四年的1,584,100,000港元輕微下降至1,509,000,000港元。

該減幅主要反映了美國及越南業務在翻新計劃期間可售客房數目暫時減少，以及二零二四年內已出售一間酒店物業，該物業於去年度貢獻11,100,000港元收入。日本市場表現改善，連同區域旅遊復甦趨勢，抵銷了部分負面影響，但上述因素仍然限制了整體收入增長。

二零二五年，酒店業務溢利為309,800,000港元（二零二四年：350,900,000港元）。按年下降主要反映了二零二四年因出售一間加拿大酒店而錄得之156,200,000港元一次性收益於本年度不再出現。此影響被二零二五年一間酒店物業減值虧損撥回增加至267,000,000港元（二零二四年：170,000,000港元）所部分抵銷。撇除此等非經常性及非現金項目，核心業績亦反映了因翻新工程導致可售客房庫存暫時減少的影響，而受活動需求帶動的日本客房收入強勁增長則緩解了部分影響。

中華人民共和國

二零二五年，儘管中國經濟面臨充滿挑戰的國內外環境，仍錄得5%的本地生產總值增長，達到了政府的年度目標；其中服務業及先進製造業提供了關鍵支撐，而消費及投資的復甦則依然不均衡。失業率平均為5.2%，維持在政府的目標區間內，反映了勞動力市場大致穩定，而國內旅遊業則按年增長16.2%。

中國酒店業在需求增長放緩及供應持續擴張的情況下，面臨日益激烈的競爭，導致價格戰及利潤率壓力上升。營運商日益依賴促銷活動、網上旅行平台及折扣優惠來維持入住率，但同時侵蝕了利潤率並削弱了品牌定位。於武漢，上述挑戰更因客房供應的快速增長以及中端及中高端酒店的高度集中而被放大，導致關鍵細分市場出現供應過剩。酒店的議價能力下降、訂房期縮短，對政策變動及宏觀經濟波動的敏感度亦隨之提高。

武漢晴川假日酒店（集團權益：41.26%）酒店的客房收入由二零二四年的人民幣20,400,000減少至二零二五年的人民幣16,400,000。入住率由二零二四年的46.6%下跌至二零二五年的40.8%，而二零二五年的平均房價為每晚354人民幣，相比二零二四年則為每晚391人民幣。

酒店於二零二四年至二零二五年間分段翻新了八層客房樓層，以增強其競爭地位。升級後的設施旨在提升整體的賓客體驗，現代化產品組合，使酒店得能更有效承接市場所帶來的復甦需求，從而在長遠上支持更高的房價及入住率。管理層預期，是次工程將進一步鞏固酒店的市場定位，並在市況好轉時帶動營運及財務表現同步改善。

越南

二零二五年，越南在面臨充滿挑戰的全球市場及多宗自然災害的逆風下，仍綠得8.02%的本地生產總值增長，為二零一一年至二零二五年期間，繼二零二二年後的第二高年度增長率，於二零二五年宏觀經濟表現在亞洲名列前茅。這種韌性主要受惠於強勁的製造業出口、持續的海外直接投資流入以及活躍的服務業活動蓬勃發展。

越南的國際旅遊業於二零二五年大幅反彈，全國共吸引約21,200,000入境旅客人次，較二零二四年增加20%，並比疫情前二零一九年的水平高出19%，這主要受惠於簽證政策放寬、航線連接擴展，以及針對性的市場推廣策略。胡志明市帶領復甦，於二零二五年吸引8,500,000名國際旅客，按年大幅增加40.3%，受惠於文化旅遊產品升級、加速數碼轉型以及綠色發展措施，進一步鞏固其作為首選目的地的地位。

於二零二五年，西貢大劇院喜來登酒店及帆船酒店均憑藉其卓越的服務及款待標準獲得認可，各自榮獲貓途鷹的「旅行者之選」大獎（全球首10%酒店）。西貢大劇院喜來登酒店獲得世界旅遊大獎提名（越南領先酒店），並連續兩年獲得Green Globe認證，體現其在環境責任方面符合國際可持續發展標準。帆船酒店於二零二五年世界豪華酒店大獎中榮獲「越南最佳豪華酒店」獎項，並獲得EarthCheck白金證書，標誌著連續超過十三年獲得可持續發展方面的認可。上述榮譽進一步鞏固了兩家物業在越南強大的品牌信譽及高端市場定位。

西貢大劇院喜來登酒店（集團權益：64.12%）（前稱西貢喜來登酒店）

西貢大劇院喜來登酒店之入住率減少至70.9%，相比二零二四年則為79.6%，主要由於年內翻新工程期間可售客房數目減少所致。若按可售客房基準計算，有效入住率達到約84.5%，超越去年水平。二零二五年的平均房價為每晚194美元，相比二零二四年則為每晚181美元。

西貢大劇院喜來登酒店已於2025年完成大劇院塔樓的全面翻新工程，全面更新客房、套房及各項配套設施，以進一步提升住客體驗。重新定位後的大劇院塔樓有望支持更高房價、提高賓客滿意度，並加強酒店在胡志明市高端酒店市場中的競爭地位。

帆船酒店（集團權益：24.99%）

帆船酒店的入住率輕微上升至73.8%，相比二零二四年則為73.6%。二零二五年的平均房價為每晚162美元，相比二零二四年則為每晚151美元。

日本

日本經濟於二零二五年錄得約0.2%的輕微實質本地生產總值增長，由於生活成本高企及關稅前景不明朗等因素令私人消費受壓，而出口、企業投資及政府開支則為經濟提供了部分支持。

勞動力市場維持緊絀，失業率維持在2.5%，為已發展經濟體中偏低水平，反映了持續的結構性勞動力短缺。二零二五年入境旅遊大幅攀升，國際旅客人次達到創紀錄的42,700,000人次，較二零二四年增加16%，並較二零一九年水平高出10,000,000人次。主要受惠於日圓疲弱、航線連接增強以及強勁的區內需求，帶動主要城市及度假市場的入住率及房價同步上升。大阪在是次旅遊熱潮及二零二五年大阪關西世博會的帶動下，受惠尤深，高旅客人次、商務旅遊、長期住宿以及國內休閒需求流向郊區，帶動了極佳的住宿需求。然而，中國自二零二五年十一月底起限制赴日遊客的指令，導致中國旅客人次減半，加上持續的勞動力短缺及日圓波動，或會令二零二六年的入境需求放緩。

大阪心齋橋西佳酒店（集團權益：100%）酒店表現於二零二五年顯著改善，經營溢利大幅增加。入住率由二零二四年之84%上升至86.7%，而二零二五年的平均房價為每晚14,564日圓，相比二零二四年則為每晚11,766日圓，主要受強勁的世博會相關需求帶動。

美國

美國實質本地生產總值於二零二五年增長2.2%，較二零二四年之2.8%有所放緩，反映緊縮貨幣政策、財政支持減少、貿易緊張局勢升溫以及地緣政治不確定性（包括持續的烏克蘭及中東衝突、伊朗局勢升溫，以及中美摩擦），即使個人消費及企業投資維持韌性，仍抑制了經濟活動。勞動力市場狀況轉弱，錄得疫情以來最疲弱的新增職位影響，失業率於二零二五年底上升至約4.4%；融資成本及薪酬壓力上升，進一步壓縮了服務業的盈利能力。

在該等不明朗的宏觀經濟背景下，二零二五年美國酒店表現明顯區域分化，整體行業收入僅錄得溫和增長，而背後則反映區內走勢差異；儘管國際入境旅客減少，但受惠於穩定的國內休閒需求支持。紐約市因高消費國際旅客減少及營運成本上升而面臨逆風。相反，三藩市受惠於會議展覽活動恢復、大型活動舉辦，以及市政安全與市容方面的改善措施，帶動了入住率及房價回升。

本集團位於紐約及三藩市的酒店亦反映了上述趨勢。紐約索菲特酒店受翻新工程導致的客房暫停營運及成本上升影響，收入及盈利受壓，惟翻新後的重新定位將增強其中期競爭力及房價溢價能力。三藩市W酒店則利用其策略性位置及品牌優勢，於二零二五年成功把握了會議及企業需求的復甦。

兩間酒店與年來繼續因服務質素獲得認可，包括榮獲貓途鷹「旅行者之選」大獎，而紐約索菲特酒店更獲得AAA四鑽獎及《福布斯旅遊指南》推薦酒店殊榮，肯定了其卓越服務及具韌性的品牌定位。

三藩市W酒店（集團權益：100%）

三藩市W酒店的入住率於二零二五年上升至65.6%，相比二零二四年則為61.4%。二零二五年的平均房價為每晚362美元，相比二零二四年則為每晚328美元。

紐約索菲特酒店（集團權益：100%）

紐約索菲特酒店之入住率由二零二四年之84.6%下降至二零二五年之59.3%。主要由於年內翻新工程導致可售客房數目暫時減少所致。若按可售客房基準計算，有效入住率改善至約89.7%，反映需求依然強勁。二零二五年的平均房價為每晚451美元，相比二零二四年則為每晚389美元。

於二零二五年，紐約索菲特酒店受惠於持續的營運改善及市場前景向好，錄得267,400,000港元之減值虧損撥回；此前於二零二四年及二零二三年分別錄得169,900,000港元及58,300,000港元之撥回。

紐約索菲特酒店於二零二五年基本完成了全面翻新工程，透過升級設施及整體的賓客體驗，以鞏固其作為曼哈頓中城頂級奢華酒店的定位。

加拿大

加拿大經濟於二零二五年錄得溫和增長，受貿易逆風、持續通脹及內需轉弱影響，實質本地生產總值上升約1.7%。勞動力市場轉弱，平均失業率約為6.8%，主因是關稅影響導致製造業就業增長放緩。

在關稅動盪、經濟不確定性及消費審慎的環境下，加拿大酒店業的商務出行入住率受壓。多倫多作為一個需求來源多元化的一線市場，對貿易干擾導致的企業散客及團體預訂減少顯得尤為敏感，因而限制了入住率的復甦。

渥太華喜來登酒店

二零二四年二月，本集團出售其持有的渥太華喜來登酒店85%權益。該交易為本集團帶來稅前溢利共156,200,000港元。

加拿大多倫多機場和會議中心德爾塔萬豪酒店（集團權益：25%）多倫多機場和會議中心德爾塔萬豪酒店之入住率於二零二五年輕微減少至71.2%，相比二零二四年則為72.8%。二零二五年的平均房價為每晚180加元，相比二零二四年則為每晚179加元。

資料來源: 激成投資 (00184) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

展望二零二六年，全球經濟在持續挑戰下，增長預計將有所放緩。美國關稅政策前景不明朗、地緣政治局勢緊張，以及緊縮的金融狀況，預計將拖累貿易、投資、旅遊及個人消費。中國經濟則需應對房地產行業調整及外需轉弱的壓力，而美國亦需在高息環境及保護主義政策下尋求平衡。上述不確定性，連同貿易摩擦及持續通脹，顯示出更為審慎的經濟及業務展望，或會影響各個地區的消費者及企業活動。

澳門踏入二零二六年，憑藉穩健的本地生產總值增長及創紀錄的入境旅客人次，其旅遊及博彩業基本面步入更為鞏固的新階段；配合基建發展、旅遊業回升以及高端住宅新供應有限，應有助穩定物業需求並支撐價格。住宅買賣方面，成交受惠於二零二六年初推出的政府措施，包括首置人士豁免印花稅，以及在近期價格下跌後調高按揭成數，將為成交提供支持；惟商鋪及辦公室板塊仍受政府部門搬遷及企業需求疲弱，仍面臨持續的空置壓力。受通脹、利率走勢及中國內地復甦進度影響，本集團於澳門所持多元化的住宅、辦公室及商業組合，憑藉高出租率、優質標準及具競爭力的租賃策略，將繼續定位於加強租戶留存率、把握週期性機遇，並持續產生具韌性的現金流。

酒店業預計於二零二六年維持其逐漸復甦的勢頭，並受惠於具韌性的入境旅遊及各主要市場的大型活動。然而，營運成本上升、勞動力短缺、競爭加劇，以及地緣政治局勢、通脹與企業出行預算的不確定性，將繼續構成挑戰。各地復甦步伐將因地區而異，依賴旅遊業的市場將穩步推進，而面臨經濟逆風的市場則進度較為緩慢。縱然如此，隨著全球環境趨於穩定，整體展望仍維持審慎樂觀。本集團將繼續優先考慮提升營運效率、於翻新工程完成後釋放資產回報潛力及提供卓越服務，以在持續的市場不確定性中增強競爭力並帶動盈利能力。

本集團維持穩健的財務狀況，截至二零二五年十二月三十一日，擁有現金、銀行存款及短期銀行存款共計1,351,600,000港元。本集團將繼續專注於評估能帶來可持續長期股東價值的投資機會。我們的收購策略維持嚴謹且務實的方式，針對我們具備成熟專業知識及明顯競爭優勢的行業與地區。

資料來源: 激成投資 (00184) 全年業績公告