集團主要從事物業投資、買賣及發展、放債、物業裝修服務以及證券投資及買賣。

業務回顧 - 截至2025年12月31日六個月止

物業投資及買賣業務

物業投資及買賣業務性質

於二零二五年十二月三十一日，本集團持有多項工商業物業作投資及買賣用途，主要位於香港，亦持有英國Cardif（f卡地夫）一項商業物業及日本北海道的兩間服務式住宅作投資用途（「該等物業」）。於本期間，本集團錄得物業投資及買賣業務租金收入總額約港幣10,769,000元（截至二零二四年十二月三十一日止六個月：港幣10,670,000元）。本集團亦於二零二五年十月完成出售一項持作買賣物業，包括位於香港大角咀形品‧星寓的兩間零售商舖及兩個廣告牌，代價為港幣38,000,000元。於本期間，本集團錄得投資物業公平值虧損約港幣29,472,000元（截至二零二四年十二月三十一日止六個月：約港幣51,809,000元）。投資物業公平值虧損主要由於位於香港的皇后大道中9號商業辦公室物業、遠東發展大廈及博仕臺零售商鋪的公平值虧損所致。

物業發展業務

物業發展業務性質

本集團從事物業發展業務逾15年，專注於通過收購土地儲備及╱或市區重建項目，主要在香港及英國的城市區域開發優質住宅物業發展項目。本集團目前參與英國伯明翰一項物業發展項目，即位於School Road, Moseley, Birmingham, the UK的物業發展項目（「英國物業項目」）。英國物業項目的地盤面積為15,800平方呎，包括14個住宅單位，截至本公佈日期，其中十個單位已出售予獨立第三方，其餘四個單位待售。

英國物業項目透過其非全資附屬公司（即Moseley No50 Ltd）營運，該公司由本集團擁有87.5%權益及Long Vere PropertyGroup Limited擁有12.5%權益。據本公司所深知及可得資料，Long Vere Property Group Limited為一間於英格蘭註冊成立的有限公司，隸屬於一間總部設於日內瓦及倫敦的家族辦公室，該家族辦公室於歐洲各地擁有物業、土地及科技資產。

於截至二零二五年十二月三十一日止六個月，並無錄得物業銷售收入（截至二零二五年十二月三十一日止六個月：港幣8,012,000元）。本集團正就出售英國物業項目餘下單位與數名潛在買家進行磋商。

潛在物業的篩選準則及基準、本集團所從事的活動以及本集團如何監察物業發展業務就潛在物業的篩選準則及基準、本集團所從事的活動以及對物業發展業務的持續監察而言，本集團採用與物業投資及買賣業務相同的方法。有關詳情，請參閱上文所述相關章節。

本集團的物業發展業務計劃

除上文詳述的本集團物業投資及買賣業務計劃外，本集團亦與物業代理、業主及銀行等持續進行討論並接收定期更新，並不時參加實地視察以檢查潛在物業。本集團將繼續物色潛在發展項目以獲取經常性收入及資本增值。本集團認為，英國物業項目為本集團提供良機，多元化發展整體物業組合並汲取更多於英國進行物業發展業務的經驗。本集團擬完成出售英國物業項目的餘下單位，並將適時繼續物色新的物業發展機遇。

證券投資及買賣業務

證券投資及買賣業務的性質

本集團保留能產生穩定收入且具有資本增值潛力的投資組合。其證券投資中的很大部分為物業相關金融工具。於二零二五年十二月三十一日，本集團證券投資及買賣業務的投資賬面值約為港幣544,538,000元，其中約港幣144,977,000元包括物業相關金融工具。於本期間，本集團自該分部的投資組合收取投資收入約港幣3,185,000元。於二零二五年十二月三十一日，本集團未償還資本承擔約為港幣101,817,000元，預期有關基金管理人將根據各基金協議的條款逐步收回。

本集團透過非上市結構性產品（包括股票基金，以及於日本、英國、德國、中國、柬埔寨及美國等市場有相關房地產資產的共同投資工具）策略性地投資物業相關投資組合，以分散風險及提高回報。該等投資為本集團間接參與物業市場的策略性長期舉措，特別是在本集團缺乏直接營運專業知識但預見其增長潛力的地區，並採用無追索權融資結構，以保護股東免受下行風險。本集團亦已認購若干條款優惠的投資儲蓄計劃，有助於產生穩定及保證回報，使本集團整體財務穩定。

本公司的物業相關投資並非投機取巧，而是一項審慎策略，旨在：(1)使本公司得以涉足其可能缺乏直接營運專業知識或既有網絡的司法權區的物業市場，同時從基金經理的本地知識與關係中獲益；(2)將物業相關風險分散至不同地區、物業類型及投資階段（成長、穩定收益及增值）；(3)透過基金層面的無追索權融資結構限制下行風險，從而保護本公司股東免於承擔因在不熟悉市場直接擁有物業而可能產生的無限責任；(4)與基金經理建立關係，構建平台以發掘及促使獲取場外直接投資及共同投資機遇；及(5)累積市場情報及行業專業知識，使本公司能夠在香港及海外進行直接物業知情投資決策。

本公司的基金投資屬貫徹一致的長遠物業投資策略一部分，藉此支持本公司的直接物業活動，相輔相成。近年來，該策略行之有效，本公司所承受的風險僅限於其對基金承諾的股權，而並無面臨追加股權以實現物業層面貸款去槓桿化的壓力。

物業相關投資的甄選準則及基準

在評估潛在物業相關投資時，除與上述物業投資及買賣業務大致相同的定量及定性基準及準則外，本集團於決定是否進行物業相關投資時亦會考慮其他準則，包括：潛在投資的投資策略是否與本公司及其主要業務的投資策略相符；基金經理所管理其他基金的目標內部回報率及過往內部回報率是否高於基準內部回報率；管理團隊是否具備良好往績記錄；基金經理在業內是否享有良好聲譽；基金是否展現穩健的風險管理慣例；是否具備符合行業慣例的透明合理收費結構；是否設有包含明確禁售期的合理流動性條款及清晰界定的贖回╱分紅政策；基金經理會否將其自身利益與投資者的利益對準相同的投資目標；有否共同投資機會；及所投資領域的前景。

本集團所進行的積極管理及投資活動

本集團於證券投資及買賣業務下的物業相關投資，包括於學生宿舍（美國及英國）、土地儲備及發展項目（德國及英國）、商業物業（上海、格拉斯哥、香港）、綜合發展項目（柬埔寨、三藩市）、旅舍（美國及歐洲）以及亞洲各地（日本、南韓、澳洲、香港及新加坡）房地產資產的投資。

本集團於該等投資的角色並非被動金融投資者。本集團積極與基金經理溝通，並行使基金結構中包含的管治權。

例如，於若干投資中，本集團持有董事會代表權，或擁有對出售、收購及額外注資等重大事項的同意權。本集團實際上已行使該等權利，包括對資本催繳的批准或拒絕，以及對退出策略決策的影響。在部分共同投資中，本集團的同意權行使與否對塑造項目方向具決定性。

通過基金進行投資亦有助持續溝通及分享場外投資機遇。本集團的基金關係有利於獲取共同投資機遇，使本集團能夠與基金共同直接投資特定項目，並借助基金經理的專業知識進入本集團可能無法直接涉足的市場。

本集團的證券投資及買賣業務計劃

本集團將持續監察現有投資，並評估符合其物業為重投資策略的新機遇。本集團擬維持一個遍及不同地區及資產類別的多元化物業相關投資組合，例如本集團缺乏直接營運專業知識但洞察具增長潛力的地區，同時實施審慎的風險管理，並與基金經理保持積極溝通。

資料來源: 宏輝集團 (00183) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日六個月止

展望未來，我們預期二零二六年香港及全球經濟將繼續逐步復甦，外圍環境則依然嚴峻。地緣政治緊張局勢持續，仍為現時環球經濟的最大威脅。鑒於遏制措施可能會持續一段時間，預期香港及全球經濟活動於短期至中期內仍然疲弱。貿易保護主義加劇及地緣政治風險持續，將使經濟復甦更添挑戰及不確定性。

儘管香港及全球經濟前景未明，我們預期本地經濟於疫情後將逐步回穩。鑒於香港的投資環境成熟穩健，以及在大灣區可充分釋放的競爭優勢，香港憑藉本身的條件及作為中國的一部分，仍佔舉足輕重的地位。本集團對物業市場保持審慎樂觀，我們深信能夠迎難而上，克服各種挑戰。

本集團將維持其以物業為核心的業務模式，並對收購及處置物業繼續採取審慎方針。本集團將繼續物色潛在的投資物業及發展項目，同時擴展其證券投資及買賣業務以及貸款融資業務，以促進穩定經常性收入及資本增值增長。該等策略旨在使本集團保持競爭力，從而確保本集團實現可持續發展並保障股東利益。

資料來源: 宏輝集團 (00183) 中期業績公告