集團主要從事物業投資、買賣及發展、放債、物業裝修服務以及證券投資及買賣。

業務回顧 - 截至2025年06月30日止年度

物業發展業務

於本年度，本集團參與英國伯明翰一項物業發展項目。

該物業發展項目位於School Road, Moseley, Birmingham, the UK（「英國物業項目」）。

該項目的地盤面積為15,800平方呎，可發展成為總樓面面積約為12,000平方呎、設有十四間公寓的住宅樓宇。該宗地塊的收購已於二零一八年十月二十六日完成，由於疫情影響，該開發項目延遲至二零二一年十一月完成。本集團已指定一名當地代理負責該等住宅的銷售及租賃。

生活成本及高企的當地利息對伯明翰樓市以至我們發展項目的銷售造成連鎖反應。租屋者對住屋的選擇更加審慎，通常會選擇更實惠的選項。而人們對居住地的選擇亦出現明顯的改變，現時，不少人選擇居於市中心而非居於郊區。

於二零二五年六月三十日，一個單位已出租予一名獨立第三方，而直至二零二五年六月三十日，十個單位已出售予獨立第三方，而本年度已出售四個單位。本集團正計劃出售英國物業項目的所有單位，並擬於其後在適當時候物色新的物業發展項目。

本集團認為，英國物業項目為本集團帶來良機，可豐富整體物業組合及汲取更多於英國進行物業發展業務的經驗。同時，本集團亦一直與地產代理、土地擁有人及銀行等持續溝通，定期獲取最新資訊。本集團對香港及英國現時的市場將保持審慎樂觀的態度，並採取審慎方針探索香港及海外的潛在物業發展機會，在克服所面臨的挑戰之餘，亦增加本公司股東（「股東」）利益。

物業投資及買賣

於二零二五年六月三十日，本集團擁有十一項工商業及住宅物業作投資及買賣用途，主要位於香港，亦擁有英國Cardif（f卡地夫）一項商業物業及日本北海道的兩間服務式住宅作投資用途。

於本年度，本集團錄得投資物業公平值虧損約港幣67,638,000元（二零二四年：約港幣163,552,000元）及持作買賣物業撇減約港幣5,150,000元（二零二四年：約港幣25,249,000元）。投資物業公平值虧損主要由位於香港皇后大道西419K號博仕台的零售店舖以及遠東發展大廈及香港皇后大道中9號的商業辦公室物業的公平值虧損所致。持作買賣物業撇減主要由於位於香港形品‧星寓的商舖及廣告牌撇減所致。

皇后大道中9號全層

該物業位於香港皇后大道中9號六樓。該商業物業的總樓面面積約為13,700平方呎。該物業的一部分目前為本集團自用辦公室，其餘部分已租予多名獨立第三方以獲取租金收入。本集團相信，該物業可提供穩定收入並長遠升值。

於二零二五年六月三十日，該投資物業的公平值虧損約港幣13,000,000元（二零二四年：公平值收益約港幣117,900,000元）經已確認。該物業使用市場法估值，即根據可比物業實際銷售的已變現價格進行比較。該物業的估值方法與過往年度相同。香港作為一個成熟、透明、信息高度流通的市場，鑒於可比交易可反映估值日的最新市場情緒及狀況，倘有可比銷售證據並足以證明估值工作，則市場法被視為是最佳及最可靠的估值方法。甲級辦公室價值相對更容易受到經濟周期的影響，由於對香港及全球經濟不明朗的憂慮，商業租賃的需求持續減少。估值所採用可比交易的交易日期均於估值日起一年內，且均位於目標物業約一公里半徑範圍內。因此，應優先採用市場法以確保估值的準確性。

皇后大道西419K號博仕臺零售商舖

該物業位於香港皇后大道西419K號博仕臺，當中包括地下及地下一層兩個商舖單位。該物業的總樓面面積合共約為10,300平方呎，以固定三年租期出租予一間教會。本集團相信，該物業可為本集團帶來穩定收入。

於二零二五年六月三十日，該投資物業的公平值虧損約港幣24,200,000元（二零二四年：公平值虧損約港幣400,000元）已確認。該等商舖使用市場法估值，即根據可比物業實際銷售的已變現價格進行比較。該等商舖的估值方法與過往年度相同。香港作為一個成熟、透明、信息高度流通的市場，鑒於可比交易可反映估值日的最新市場情緒及狀況，倘有可比銷售證據並足以證明估值工作，則市場法被視為是最佳及最可靠的估值方法。考慮到零售商舖價值相對更容易受到經濟周期的影響，以及可能因商戶組合及人流等位置因素而出現大幅差異。估值所採用可比交易的交易日期均於估值日起一年內，且均位於目標物業約一公里半徑範圍內的相若零售商舖。因此，應優先採用市場法以確保估值的準確性。

九龍灣宏開道19號健力工業大廈全層

該物業位於香港九龍灣宏開道19號健力工業大廈四樓，鄰近九龍灣港鐵站。該物業總樓面面積合共約為16,500平方呎，該物業全部單位均已於本年度出租。

本集團相信，該物業可提供穩定收入並長遠升值。

於二零二五年六月三十日，該投資物業的公平值虧損約港幣4,500,000元（二零二四年：約港幣21,700,000元）經已確認。該物業亦使用市場法估值，即根據可比物業實際銷售的已變現價格進行比較。物業的估值方法與過往年度相同。

英國Cardif（f卡地夫）Atlantic House

該物業位於英國Cardif（f卡地夫），淨樓面面積合共約為41,000平方呎。該物業涉及兩座寫字樓。東翼現時出租予一間當地律師事務所，延長租期為二十年，將於二零三一年到期。西翼翻新工程已於二零二二年一月竣工，並設計用作多租用途。本集團已指定一名當地代理負責西翼的租務，於二零二五年六月三十日，已出租樓面面積的40%。

於本年度，儘管持續存在宏觀不確定性及各種當地問題，在市場加劇兩極化下，Cardif（f卡地夫）的寫字樓市場仍展現韌性。租戶繼續為員工尋求最優質的空間，提供更多便利設施。未翻新的辦公室或並非位於主要區域的辦公室將無人問津，或將會改作其他用途。本年度的最優惠利率維持不變。然而，由於大量二手空間回流市場，總空置率對來年的租金構成壓力。

部分租戶於選址方面面臨挑戰，而疫情後的環境及對通常較小而精的空間要求，更加突顯該問題，租戶更傾向選擇位處市中心且鄰近交通樞紐的地段。

Atlantic House翻新工程提供優越的選擇，能夠滿足此類需求。

於二零二五年六月三十日，該投資物業的公平值虧損約港幣3,466,000元（二零二四年：約港幣556,000元）經已確認。該物業亦以市場法進行估值，即根據在Cardif（f卡地夫）可資比較的全幢辦公室實際銷售的已變現價格進行比較，並參考Financial Time Stock Exchange UK Office Index（英國富時辦公室指數）就大小、樓齡、地點及交易日期等微觀因素作出適當調整。物業的估值方法與往年相同。

Cardif（f卡地夫）為威爾士的主要寫字樓市場，並為英國其中一個主要地區中心。
本集團認為，持有該物業是作長期投資用途及豐富物業組合的良機。

亞畢諾道3號環貿中心辦公室單位及停車位

該三個辦公室單位位於香港中環亞畢諾道3號環貿中心30樓，總樓面面積合共約為4,100平方呎。該三個辦公室單位現正物色新租戶。

皇后大道西2至12號聯發商業中心辦公室單位該物業位於香港皇后大道西2至12號聯發商業中心，總樓面面積約為1,650平方呎。該辦公室單位已出租予龐維新先生（「龐先生」）全資擁有的一間翻譯公司，月租為港幣42,000元。月租自二零二五年七月一日起已調整為港幣38,800元。

該租金是參考香港市場其他類似物業的月租及專業估值報告後經公平磋商釐定。有關該交易的進一步詳情，請參閱日期為二零二五年六月十一日的公佈。

德輔道中121號遠東發展大廈全層辦公室

該物業為位於香港德輔道中121號遠東發展大廈15樓全層的辦公室單位，亦為位於中環區的寫字樓，總樓面面積約為7,300平方呎。該物業已出租予龐先生全資擁有的一間財經印刷公司，月租為港幣224,000元。該租金是參考香港市場其他類似物業的月租及專業估值報告後經公平磋商釐定。有關該交易的進一步詳情，請參閱日期為二零二四年八月十六日的公佈。

於二零二五年六月三十日，該投資物業的公平值虧損約港幣18,000,000元（二零二四年：約港幣7,000,000元）經已確認。與香港皇后大道中9號的商業辦公室類似，該物業使用市場法估值，即根據可比物業實際銷售的已變現價格進行比較。該物業的估值方法與過往年度相同。商業辦公室價值相對更容易受到經濟周期的影響，由於對香港及全球經濟不明朗的憂慮，商業租賃的需求持續減少。估值所採用可比交易的交易日期均於估值日起一年內，且均位於目標物業約一公里半徑範圍內。因此，應優先採用市場法以確保估值的準確性。

北角海景大廈c座天台

該物業位於北角海景大廈天台前向部分，面向香港島維多利亞港南面。本集團相信，其可改建為約300平方米的天台廣告牌，位置矚目。本集團已聘用廣告代理，以物色廣告牌的潛在租戶。

大角咀形品‧星寓商舖及廣告牌

本集團收購兩間零售商舖及兩塊廣告牌，以作買賣用途。該等商舖位於大角咀形品‧星寓地下，富有特色，例如幕牆設計及高樓底，亦鄰近酒店及商場，區內將有重建及住宅項目。該等物業於二零一七年收購作短期買賣用途。該等商舖均以合適回報率出租予獨立第三方。然而，由於內地旅客消費習慣及港人的周末活動改變，導致近年個人消費開支及入境旅遊業錄得最大跌幅，零售業近年持續疲弱，因此，零售店舖的價格及租金均告下跌。於本年度，持作買賣物業已確認撇減約港幣4,388,000元（二零二四年：約港幣24,180,000元）。

於二零二五年七月十六日，本集團與一名獨立第三方（作為買方）訂立臨時買賣協議，以代價港幣38,000,000元出售上述兩間零售店鋪及兩塊廣告牌。於本公佈日期，本集團已獲支付港幣3,800,000元的訂金，而未支付餘額港幣34,200,000元將於完成日期（初步為二零二五年十月十日）支付予本集團。

日本北海道服務式住宅

本集團收購位於日本北海道二世古的兩個服務式住宅。其中一個住宅位於比羅夫村上城區的俱知安町，另一個則位於新雪谷花園，兩者均為可滑雪進出的全新滑雪度假村服務式住宅，提供全方位酒店服務。該等住宅由卓越的資產管理公司管理，該公司於有效管理二世古酒店及旅遊方面具備專業知識及經驗。長遠而言，我們預期日本入境旅遊業正在復甦，而二世古滑雪勝地在日本及國際引發熱潮。本集團相信，投資日本房地產是長期投資及豐富物業組合的良機。

本集團對香港、英國及日本商業、工業及住宅物業市場長遠前景持樂觀態度，並認為該等物業為絕佳投資機會，而本集團將受益於物業價格的長遠升值。

於本年度，物業投資及買賣業務分部錄得租金收入總額約港幣24,348,000元（二零二四年：約港幣23,586,000元），包括收入約港幣22,607,000元（二零二四年：約港幣21,642,000元）及其他收入約港幣1,741,000元（二零二四年：約港幣1,944,000元）。

該租金收入預期可為本集團提供可觀及穩定收入來源。

證券投資及買賣

本集團保留能產生穩定收入且具有資本增值潛力的股票組合以及其他投資產品。本集團於決定是否接受投資及買賣機會時會考慮下列條件：(i)於目標持有期間，有關資本增值及派息的投資回報潛力；(ii)與本集團當時的風險承受水平相比所面臨的風險；及(iii)現有投資組合分散程度。

於二零二五年六月三十日，其投資中的很大部分（總額約港幣163,276,000元（二零二四年：約港幣160,238,000元）為物業相關金融工具。該等投資主要為非上市結構性產品，包括股票基金及位於日本、英國、德國、中國、柬埔寨及美國等市場的相關房地產資產的共同投資工具，為本集團核心物業投資及買賣業務及物業發展業務不可或缺的一部分。該等投資為本集團間接參與物業市場的策略性長期舉措，特別是在本集團缺乏直接營運專業知識但目睹其增長潛力的地區，並採用無追索權融資結構，以保護股東免受下行風險。此外，本集團亦已認購若干條款優惠的投資儲蓄計劃，有助於產生穩定及保證回報，對本集團整體的財務穩定作出貢獻。

於本年度，本集團錄得本分部投資組合的公平值虧損淨額約港幣2,335,000元（二零二四年：收益淨額約港幣1,123,000元）。

本集團於本年度呈報分部虧損約港幣8,855,000元（二零二四年：約港幣10,345,000元）。於本年度，本集團就此分部收取投資組合的投資收入約港幣5,286,000元（二零二四年：約港幣6,814,000元）。於二零二五年六月三十日，此分部投資的賬面值達約港幣589,920,000元（二零二四年：約港幣495,517,000元）。此價值為包含股本工具、債務工具、金融工具及加密貨幣的投資組合。

資料來源: 宏輝集團 (00183) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日止年度

展望未來，全球經濟繼續復甦，於本年度，外圍環境仍然艱難。地緣政治緊張局勢持續及更持久的更高息環境仍然對疫情後的環球經濟構成巨大威脅。地緣政治緊張局勢的持續影響尚未完結，由於圍堵措施可能仍會持續一段時間，預計中短期的全球經濟活動將仍然疲弱。中美兩國關係緊張、烏克蘭緊張局勢持續、貿易保護主義升溫以及地緣政治風險持續，將為經濟復甦帶來進一步挑戰及不確定因素。

儘管香港及全球經濟不明朗，惟我們預期本地經濟於疲情後將逐步回穩。鑒於香港的投資環境成熟穩健，加上借助大灣區競爭優勢帶來的潛在機遇，香港憑藉本身的條件及作為中國的一部分，仍佔一席位且舉足輕重。本集團對物業市場仍抱持審慎樂觀的態度，我們有信心能夠迎難而上，克服各種挑戰。

因應其他物業公司所面對的市場危機，本集團將繼續採取審慎的方針收購及出售物業，並對維持穩定收入抱持審慎樂觀的態度。儘管當前市場情緒低迷，本集團將繼續積極應對，多元化其物業和投資組合，並透過不同的房地產掛結構性產品積極尋求合適的投資機會，以實現經常性收入及資本增值，同時擴大其證券投資及買賣業務以及貸款融資業務，實現穩定的經常性收入增長。以上策略旨在維持本集團的競爭力，從而確保本集團可持續發展及保障股東利益。

資料來源: 宏輝集團 (00183) 全年業績公告