主要從事物業投資、買賣及發展以及證券投資及買賣。

業務回顧 - 截至2023年12月31日六個月止

物業發展業務

於本期間，本集團參與英國伯明翰一項物業發展項目。

該物業發展項目位於50 School Road, Moseley, Birmingham, the UK（「英國物業項目」）。該英國物業項目的地盤面積為15,800平方呎，可發展成為總樓面面積約為12,000平方呎的住宅樓宇。該宗地塊的收購已於二零一八年十月二十六日完成，且發展規劃已於二零一九年七月完成。受2019冠狀病毒病影響，該發展項目出現延誤，已於二零二一年十一月竣工。本集團已指定一名當地代理負責該等住宅的銷售及租賃。於二零二三年十二月三十一日，29%及57%的單位已分別出售及出租予獨立第三方。

本集團認為，英國物業項目為本集團帶來良機，可豐富整體物業組合及汲取更多於英國進行物業發展業務的經驗。本集團將繼續於香港及海外尋求潛在物業發展機遇，在克服所面臨的挑戰之餘，亦增加本公司股東（「股東」）利益。

物業投資及買賣

於二零二三年十二月三十一日，本集團擁有十二項工商業及住宅物業作投資及買賣用途，主要位於香港，亦擁有英國Cardif（f卡地夫）一項商業物業及日本北海道的兩間服務式住宅作投資及買賣用途。於本期間，本集團錄得投資物業公平值虧損約港幣70,839,000元（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：約港幣6,092,000元）及持作買賣物業撇減約港幣21,743,000元（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：持作買賣物業撇減撥回約港幣1,170,000元）。投資物業公平值虧損主要由於香港的皇后大道中9號商業辦公室物業及建力工業大廈工業物業的公平值虧損所致。

皇后大道中9號全層

該物業位於香港皇后大道中9號六樓。該商業物業的總樓面面積約為13,700平方呎。該物業的一部分目前為本集團自用辦公室，其餘部分已租予多名獨立第三方以獲取租金收入。本集團相信，該物業可提供穩定收入並長遠升值。

於二零二三年十二月三十一日，該投資物業的公平值虧損約港幣42,000,000元及租賃物業撇減約港幣10,456,000元經已確認。該物業使用市場法估值，即根據可比物業實際銷售的已變現價格進行比較。該物業的估值方法與過往年度相同。

香港作為一個成熟、透明、信息高度流通的市場，倘有可比銷售證據並足以證明估值工作，則市場法被視為是最佳及最可靠的估值方法，原因為可比交易可反映估值日的最新市場情緒及狀況。甲級辦公室價值相對更容易受到經濟周期的影響，由於對香港及全球經濟不明朗的憂慮，商業租賃的需求不斷減少。估值所採用的可比交易的交易日期均於估值日起約九個月內，且均位於中環及金鐘商業區內。因此，應優先採用市場法以確保估值的準確性。

皇后大道西419K號博仕臺零售商舖

該物業位於香港皇后大道西419K號博仕臺，當中包括地下及地下一層兩個商舖單位。該物業的總樓面面積合共約為10,300平方呎，以固定三年租期出租予一間教會。本集團相信，該物業可為本集團帶來穩定收入。

九龍灣宏開道19號健力工業大廈全層

該物業位於香港九龍灣宏開道19號健力工業大廈四樓，鄰近九龍灣港鐵站。該物業總樓面面積合共約為16,500平方呎，該物業全部單位均已出租予獨立第三方。本集團相信，該物業可提供穩定收入並長遠升值。

於二零二三年十二月三十一日，該投資物業的公平值虧損約港幣14,700,000元經已確認。該物業亦使用市場法估值，即根據可比物業實際銷售的已變現價格進行比較。該物業的估值方法與過往年度相同。香港作為一個成熟、透明、信息高度流通的市場，倘有可比銷售證據並足以證明估值工作，則市場法被認為是最佳及最可靠的估值方法，原因為可比交易可反映估值日的最新市場情緒及狀況。估值所採用的可比交易的交易日期均於估值日期起約六個月內，且均位於九龍灣商業區內。因此，應優先採用市場法以確保估值的準確性。

英國Cardif（f卡地夫）Atlantic House該物業位於英國Cardif（f卡地夫），淨樓面面積合共約為41,000平方呎。該物業涉及兩座寫字樓。東翼現時出租予一間當地律師事務所，租期為十五年，並可進一步延期五年，將於二零三一年到期。西翼翻新工程已於二零二二年一月竣工，並設計用作多功能用途。本集團已指定一名當地代理負責西翼的租賃，於二零二三年十二月三十一日，已出租樓面面積的30%。

亞畢諾道3號環貿中心辦公室單位及停車位

該三個辦公室單位位於香港中環亞畢諾道3號環貿中心30樓，總樓面面積合共約為4,100平方呎。該等單位現正物色新租戶。

皇后大道西2至12號聯發商業中心辦公室單位該物業位於香港皇后大道西2至12號聯發商業中心，總樓面面積約為1,650平方呎。該辦公室單位已出租予龐維新先生（「龐先生」）全資擁有的一間翻譯公司，月租為港幣42,000元。該租金是參考香港市場其他類似物業的月租及專業估值報告後經公平磋商釐定。

德輔道中121號遠東發展大廈全層辦公室

該物業為位於香港德輔道中121號遠東發展大廈15樓全層的辦公室單位，亦為位於中環區的寫字樓，總樓面面積約為7,300平方呎。該物業已出租予龐先生全資擁有的一間財經印刷公司，月租為港幣233,000元。該租金是參考香港市場其他類似物業的月租及專業估值報告後經公平磋商釐定。

北角海景大廈C座天台

該物業位於北角海景大廈天台前向部分，面向香港島維多利亞港南面。本集團相信，其可重建為約300平方米的天台廣告牌，位置矚目。本集團已聘用廣告代理為廣告牌物色合適的潛在租客。

大角咀形品‧星寓商舖及廣告牌

本集團收購兩間零售商舖及兩塊廣告牌，以作買賣用途。該等商舖位於大角咀形品‧星寓地下，富有特色，例如幕牆設計及高樓底，亦鄰近酒店及商場，區內將有重建及住宅項目。大角咀勢將成為本港新一批焦點地區之一，極具升值潛力。有鑒於此，該等物業已收購作短期買賣用途。該等商舖均以合適回報率出租予獨立第三方。

然而，由於利率上升、內地旅客及香港人的消費習慣改變，加上對零售業復甦較預期為慢的警惕，零售業期內持續疲弱，因此，零售店舖的價格及租金均告下跌。持作買賣物業已確認撇減約港幣21,743,000元。

商鋪使用市場法估值，即根據可比物業實際銷售的已變現價格進行比較。商鋪的估值方法與過往年度相同。香港作為一個成熟、透明、信息高度流通的市場，倘有可比銷售證據並足以支持估值工作，則市場法被認為是最佳及最可靠的估值方法，原因為可比交易可反映估值日的最新市場情緒及狀況。考慮到零售商鋪的價值相對更容易受到經濟周期的影響，並可能因地點因素（例如行業組合及人流）而有重大差別。估值所採用的可比交易的交易日期均在估值日期起約九個月內，且均為位於大角咀區鄰近地區具相同特點的地面零售商鋪。因此，應優先採用市場法以確保估值的準確性。

日本北海道服務式住宅

本集團收購位於日本北海道二世古的兩個服務式住宅。其中一個住宅位於比羅夫村上城區的俱知安町，另一個則位於新雪谷花園，兩者均為可滑雪進出的全新滑雪度假村服務式住宅，提供全方位酒店服務。該等住宅由卓越的資產管理公司管理，該公司於有效管理二世古酒店及旅遊方面具備專業知識及經驗。兩個住宅均受惠於日本入境旅遊業的長遠增長以及二世古滑雪勝地在日本及國際引發的熱度。本集團相信，投資日本房地產是長期投資及豐富物業組合的良機。

於本期間，物業投資及買賣業務分部錄得租金收入總額約港幣12,323,000元（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：約港幣12,370,000元），包括收入約港幣10,672,000元（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：約港幣10,796,000元）及其他收入的租金收入約港幣1,651,000（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：約港幣1,574,000元）。儘管受2019冠狀病毒病影響，該分部繼續是本集團的穩定收入來源。

證券投資及買賣

本集團保留能產生穩定收入且具有資本增值潛力的股權及債券組合以及其他投資產品。本集團於決定是否接受投資及買賣機會時會考慮下列條件：(i)於目標持有期間，有關資本增值及派息的投資回報潛力；(ii)與本集團當時的風險承受水平相比所面臨的風險；及(iii)現有投資組合分散程度。

於本期間，本集團錄得其組合的公平值虧損淨額約港幣19,244,000元（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：約港幣16,064,000元）。本集團於本期間呈報分部虧損約港幣13,195,000元（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：約港幣12,862,000元）。於本期間，本集團就此分部收取投資組合的投資收入約港幣2,960,000元（截至二零二二年十二月三十一日止六個月：約港幣1,647,000元）。於二零二三年十二月三十一日，此分部投資的賬面值達約港幣431,921,000元（二零二三年六月三十日：約港幣471,798,000元）。此價值為包含股本工具、債務工具、金融工具及加密貨幣的投資組合。

資料來源: 宏輝集團 (00183) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日六個月止

展望未來，我們預期香港及全球經濟將繼續復甦及適應後疫情時代。二零二四年，外圍環境仍然艱難。目前，通脹飆升及地緣政治緊張局勢持續仍為環球經濟最大的威脅。通脹飆升的影響尚未完結，預期中短期的香港及全球經濟活動將仍然疲弱。加上中美兩國關係緊張、烏克蘭緊張局土勢持續、貿易保護主義升溫以及地緣政治風險持續，將為經濟復甦帶來進一步挑戰及不確定因素。

儘管香港及全球經濟仍未明朗，惟我們預期本地經濟在疫情結束後會隨即逐步回穩。鑒於香港的投資環境成熟穩健，加上借助其於大灣區競爭優勢的潛在機遇，香港憑藉本身的條件及作為中國的一部分，仍佔一席位且舉足輕重。本集團對物業市場仍抱持審慎樂觀的態度，我們有信心能夠迎難而上，克服各種挑戰。

本集團將繼續採取審慎的方針收購及出售物業。此外，本集團將繼續發掘潛在投資物業及發展項目以獲取經常性收入及資本增值，同時擴大其證券投資及買賣業務以及貸款融資業務，實現穩定的經常性收入增長。以上策略旨在維持本集團的競爭力，從而確保本集團可持續發展及保障股東利益。

資料來源: 宏輝集團 (00183) 中期業績公告